调控不尽人意，12 月楼市升温将带来交易机会
――长城地产周刊第六十八期（－）
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES
行业表现
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房地产 % % % %
上证指数 % % % %
相关报告
价量变动不大，短期僵局难破――长城地产周刊第
六十七期（－）
估值跌出吸引力，等待波段机会催化剂――长城地
产周刊第六十七期（－）
政策尚未出清，销量继续下降——长城地产周刊第
六十五期（） 2010年 10月
二次调控来袭，价量齐受打击――长城地产周刊第
六十四期（－） 2010年 10月
等待二次调控明朗后的投资良机――长城地产周刊
第六十三期（－） 2010年 9月
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六十二期（－） 2010年 9月
预期之中与预期之外――长城地产周刊第六十一期
（－） 2010年 8月
顺应趋势 逢低布局――长城地产周刊第六十期
（－） 2010年 8月
关注第三套房贷收紧的实质影响——长城地产周刊
第五十九期（） 2010年 8月
市场震荡上行的概率较大---长城地产周刊五十八
期（） 2010年 8月
坚 持逢 低介 入 ----长城 地产 周刊 五十 七期
（） 2010年 7月
逢低介入是当前较好的投资策略---长城地产周刊
五十六期（） 2010年 7月
短期不会放松，继续保持谨慎——长城地产周刊五
十五期（） 2010年 7月
等待市场风险进一步释放----长城地产周刊第五十
四期（） 2010年 7月
要点：
新房市场：销量两极分化，价格有所上涨
销量：本周楼市成交量两极分化，监测的 30 个城市中，14 个城市成交量
环比上涨。重点城市整体成交量环比上涨 5%, 比 08年均值高 98%，比 09
年均值低 7%。一线城市成交量环比上涨 12%；二线城市环比上涨 2%。
价格：本周多数城市价格稳定，个别重点城市房价涨幅较大。重点城市整
体均价上涨 3%。其中一线城市上涨 1%，二线城市上涨 4%。重点城市最新
房价指数，比 09年均值上涨 41%，较 08年均值上涨 55%。
库存：本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨 2%，为
104；二线城市下降 5%，为 110。消化周期与上周持平，为 100。
未来成交展望：12月楼市有可能量价齐升（如果没有加息政策出台的话）。
而 1-2月是楼市成交淡季，预计销量下跌价格稳定的概率较大。
二手房市场：销量以涨为主，价格涨跌互现。本周四大城市二手房成交量
以上涨为主，房价涨跌互现。
政策动向：明年全国保障房建设力度加大。住建部要求明年建设各类保障
房 1000 万套，其中公共租赁房或占 40%。加大保障房建设将有效对冲商
品房投资增速下滑，使明年房地产投资增速保持在 20%以上。2010-2011
年的保障房计划如能在三年内建成，将大大改善我国居民整体居住条件。
投资建议：调控不尽人意，12月楼市升温将带来交易机会
二次调控政策出台已经两月有余，调控效果差强人意。按理本轮调控
既限购又限贷，对投资和自住需求都有明显的抑制作用。但另一方面，CPI
的一再攀高使市场面临的通胀预期空前强烈，而调控的一再失效使大众对
房价调整失去信心，从而随着供应上升需求不再犹豫。
从目前的趋势看，12月楼市有可能表现为量价齐升（如果加息政策没有出
台），超出我们此前预期。而 1-2 月楼市淡季，预计市场比较平静。接下
来的 3-5月又进入楼市传统旺季，如果楼市再度走向过热，则以房产税为
代表的第三次调控政策可能出台。总之，在保障房没有大量面市之前，在
楼市泡沫没有在空间或时间上得到化解之前，政策高压的状态仍将持续。
展望下一阶段地产股机会，在 11 月经济数据和中央经济工作会议后，没
有加息政策出来，12月楼市价量齐升而年报预增公告陆续发布，则地产股
有可能迎来一波交易性估值修复行情。我们仍然坚持精选个股，等待行业
基本面转机的投资策略。我们建议短期重点关注可能有年报行情的公司，
具体表现为年报高增长、超预期或有高送配。
风险提示：持续紧缩的货币政策出台，将引发市场预期的改变。
独立声明
作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。
投资评级：中性（维持）
分析师
刘 昆：
(86-755) 83516214
liuk@
执业证书编号：S1070209040312
研究报告
房地产行业 行业周报
报告日期：2010 年 12月 06 日
日日
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长城地产周刊第六十八期（－）
正 文 目 录
一、长城视点 ......................................................................................................................... 3
二、楼市动态 ......................................................................................................................... 4
二手房成交综述 ........................................................................................................................ 4
新房成交综述 ............................................................................................................................ 5
各地新房成交纵览 .................................................................................................................... 9
三、土地市场 ....................................................................................................................... 18
本周土地市场（住宅） .......................................................................................................... 18
本周热点地块分析 .................................................................................................................. 18
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长城地产周刊第六十八期（－）
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一、长城视点
新房市场：销量两极分化，价格有所上涨
销量：本周楼市成交量两极分化，监测的 30个城市中，14个城市成交量环比上涨。
重点城市整体成交量环比上涨 5%, 比 08 年均值高 98%，比 09 年均值低 7%。一线城市成
交量环比上涨 12%；二线城市环比上涨 2%。
价格：本周多数城市价格稳定，个别重点城市房价涨幅较大。重点城市整体均价上涨
3%。其中一线城市上涨 1%，二线城市上涨 4%。重点城市最新房价指数，比 09年均值上涨
41%，较 08年均值上涨 55%。重点城市，广州和重庆上涨超过 20%，天津和深圳下跌 6%为
最。其余二三线中，汕头涨幅居首，上涨 14%；兰州跌幅居首，下跌 16%。
库存：本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨 2%，为 104；二线
城市下降 5%，为 110。消化周期与上周持平，为 100。
未来成交展望：从目前的趋势看，12 月楼市的表现有可能超出我们此前预期，表现
为量价齐升（如果没有加息政策出台的话）。而 1-2 月是楼市成交淡季，预计销量下跌价
格稳定的概率较大。
二手房市场：销量以涨为主，价格涨跌互现
本周四大城市二手房成交量以上涨为主，其中北京环比 10%；深圳环比-4%；天津环
比 7%；杭州环比 3%。二手房房价涨跌互现，天津环比 3%；杭州环比-6%。
政策动向：明年全国保障房建设力度加大
住建部日前下发《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出明年计
划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万套，并强调要重点规划安排好公共
租赁住房建设任务。
相比 2010年的保障性住房 580万套增长 %。根据通知的要求，“各地要综合考虑
本地区财力状况、住房保障状况等，2011年计划任务要在原有《2010-2012年保障性住房
建设规划》的基础上进行调整”，我们预计计划新增的 420 万套住房中公共租赁房将占主
要部分。
根据公开信息，截止 2010年 8月底，全国保障性安居工程已完成投资 4700亿元。考
虑到 8月末安居工程开工不到全年计划的 75%，据此推算，2010年全国住房保障投资额将
达 7000亿元。我们预计 2011年保障房投资额将达到 1～万亿。
加大保障房建设力度既是保民生的举措，也是促增长的手段。根据我们的测算，在商
品房投资增速放缓的预期下（预计明年增速 15%～18%），住房保障投资 50%～70%的增速可
保持全国房地产开发投资 21%～23%的增速，对冲商品房投资 10 到 15 个百分点的增速下
滑。2011年全国房地产开发投资额有望达到 ～6万亿，其中保障房投资占比将从 2010
年的 15%上升到 2011年的 20%左右。
由于供应对象的分割，大规模的保障房建设对商品房价格的冲击较为有限，同时，考
虑到土地供给的刚性和有限性，未来保障房建设力度的加大将在一定程度上“挤出”商品
房土地的供给，一二线城市住宅的有效供给不足还将持续存在。
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与经适房、限价房等保障房不同，公共租赁住房未来无法通过销售实现建设资金的回
笼；在租金收益水平较低的条件下，公租房市场化模式的动力也不足。按照公租房 45 平
米、1500 元/平米的建安成本（暂不考虑土地成本）估算，400 万套公租房投资成本将达
2700亿元。根据财政部下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》（财
综„2010‟95 号），各地可从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住房保障资金用于
发展公共租赁住房。2009年全国土地出让收入为 万亿，按此计算土地出让净收益能
至少支持 1420亿的资金缺口，更大的资金缺口可由公积金贷款支持。
当然，今明两年计划建设的 580 和 1000 万套保障住房何时能竣工，也值得我们密切
关注。2009年全国销售商品住宅 800万套，竣工 550万套。从这一角度看，如果 2010-2011
年的保障房计划能在三年内建成，则相当于短期内新住房增加了一倍，国民整体居住条件
将得到很大改善。
投资建议：调控不尽人意，12月楼市升温将带来交易机会
二次调控政策出台已经两月有余，效果差强人意。调控后新房销量最大跌幅不
足 30%，比 4月调控销量下跌幅度减少一半；目前销量的绝对值比 4月调控后低点高出一
倍。房价的下跌幅度和最新价格也较 4月调控的影响明显减弱。此外，一二线城市在两次
调控后的表现也有明显差异，4月调控对一二线城市销量均有较大影响，对一线城市房价
的负面影响大于二线城市；二次调控受限购措施影响，对一线城市销量的负面影响大于二
线城市，价格方面一二线影响都比较小。
楼市调控效果一次不如一次，这既在意料之外又在情理之中。按理本轮调控既限购又
限贷，对投资和自住需求都有明显的抑制作用。但另一方面，CPI的一再攀高使市场面临
的通胀预期空前强烈，而调控的一再失效使大众对房价调整失去信心，从而随着供应上升
需求不再犹豫。而大众买涨不买跌的共性，也使得楼市复苏时期价量齐升的特征十分明显。
从目前的趋势看，12月楼市有可能表现为量价齐升（如果没有加息政策出台的话），
超出我们此前预期。而 1-2月是楼市成交淡季，预计销量下跌价格稳定的概率较大。接下
来的 3-5月又进入楼市传统旺季，如果楼市再度走向过热，则以房产税为代表的第三次调
控政策可能出台。总之，在保障房没有大量面市之前，在楼市泡沫没有在空间或时间上得
到化解之前，政策高压的状态仍将持续。
展望下一阶段地产股机会，在 11 月经济数据和中央经济工作会议后，没有加息政策
出来，12 月楼市价量齐升而年报预增公告陆续发布，则地产股有可能迎来一波交易性估
值修复行情。我们仍然坚持精选个股，等待行业基本面转机的投资策略。我们建议短期重
点关注可能有年报行情的公司，具体表现为年报高增长、超预期或有高送配。
二、楼市动态
二手房成交综述
销量以涨为主，价格涨跌互现
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销量：本周销量以涨为主。本周具体数据为：北京 4531 套，环比 10%，同比-50%；
深圳 1939，环比-4%，同比-55%；天津 1584 套，环比 7%，同比-48%；杭州 536 套，环比
3%，同比-56%。
价格：本周二手房成交价格涨跌互现。最近一周具体数据为：天津 7065元/平，环比
上生 3%；杭州 20813元/平，环比下跌 6%。
图 1：北京 07年至今二手房成交套数 图 2：深圳 08年至今二手房成交套数
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图 3：天津 07年至今二手房成交套数 图 4：杭州 08年至今二手房成交套数
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图 5：天津 07年至今二手房成交价格 图 6：杭州 08年至今二手房成交价格
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杭州：二手住宅成交均价
数据来源：Wind，长城证券
新房成交综述
销量两极分化，价格有所上涨
销量：本周楼市成交量两极分化，监测的 30个城市中，14个城市成交量环比上涨。
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重点城市整体成交量环比上涨 5%, 比 08 年均值高 98%，比 09 年均值低 7%。一线城市成
交量环比上涨 12%；二线城市环比上涨 2%。
重点城市中，苏州和天津涨幅最大，均达到 30%以上；其次为北京，成交继续受受保
障房影响，涨幅达 26%。重庆和杭州下跌幅度较大，分别为 31%和 18%。其余二三线城
市中，哈尔滨和银川跌幅最大，均超过 60%；昆明和合肥涨幅最大，均达到 50%以上。
图 7、07年 7月以来重点城市销量指数（07年下半年均值=100）
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10
10
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11
22
重点城市 重点城市（四周移动平均）
07下半年重点城
市销量指数均值
：100
08年重点城市销量
指数均值：51
09年重点城市销
量指数均值：109
今年以来
均值：78
数据来源：中指研究院，长城证券（重点城市取上海、北京、深圳、广州、天津、南京、重庆、武汉、成都、苏州、长沙）
图 8、07年 7月以来一、二线城市销量指数（07年下半年均值=100）
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08
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27
10
10
25
10
11
22
一线城市 一线城市（四周移动平均） 二线城市 二线城市（四周移动平均）
今年以来均值
：70/83
09年一、二线城市销量指
数均值：106/110
08年一、二线城市销量指数
均值： 59/51
07下半年一、二线
城市销量指数均值
：100/100
数据来源：中指研究院，长城证券（一线取上海、北京、深圳、广州，二线取天津、南京、重庆、武汉、成都、苏州、长沙）
价格：本周多数城市价格稳定，个别重点城市房价涨幅较大。重点城市整体均价上涨
3%。其中一线城市上涨 1%，二线城市上涨 4%。重点城市最新房价指数，比 09年均值上涨
41%，较 08年均值上涨 55%。重点城市，广州和重庆上涨超过 20%，天津和深圳下跌 6%为
最。其余二三线中，汕头涨幅居首，上涨 14%；兰州跌幅居首，下跌 16%。
7
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
图 9、07年 7月以来重点城市房价指数（07年下半年均值=100）
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10
10
25
10
11
22
重点城市 重点城市（四周移动平均）
07下半年重
点城市房价
指数均值：
100
今年以来
均值：146
08年重点城市房价指数
均值：102
09年重点城市房价
指数均值：112
数据来源：中指研究院，长城证券（重点城市取北京、上海、深圳、天津、重庆、武汉、苏州、长沙）
图 10、07年 7月以来一、二线城市房价指数（07年下半年均值=100）
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06
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一线城市 一线城市（四周移动平均） 二线城市 二线城市（四周移动平均）
07下半年一、二
线城市房价指数
均值：100/100 08年一、二线城
市房价指数均值
：97/105
09年一、二线城
市房价指数均值
：115/111
今年以来均值
：151/142
数据来源：中指研究院，长城证券（一线取上海、北京、深圳，，二线取天津、重庆、武汉、苏州、长沙）
库存：本周重点城市可售量涨跌互现。一线城市库存指数上涨 2%，为 104；二线城市
下降 5%，为 110。消化周期与上周持平，为 100。
图 11、07年 7月以来一、二线城市库存指数（07年下半年均值=100）
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一线城市库存指数 二线城市库存指数(用这个）
数据来源：中指研究院，长城证券（一线取上海、北京、深圳，二线取南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）
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GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
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图 12、08年以来重点城市库存消化周期指数（07年下半年均值=100）
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库存消化指数
08年重点城市
库存消化指数
均值：158
09年重点城市库
存消化指数均值
：90
今年以来库存消化
指数均值：114
数据来源：中指研究院，长城证券（重点城市取上海、北京、深圳、南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）
未来成交展望：从目前的趋势看，12月楼市的表现有可能超出我们此前预期，表现为
量价齐升（如果没有加息政策出台的话）。而 1-2 月是楼市成交淡季，预计销量下跌价格
稳定的概率较大。
最近一周新盘成交动态：
库存 本周销量 本周价格 消化周期
套 万平米 套 万平米 环比
较 09年均
值增长
元/平米 环比
较 09 年均
值增长
周
北京 106307 1326 3433 40 % 50% 20609 % 47% 49
上海 44821 637 3698 39 % -23% 14763 % 35% 17
深圳 30063 352 860 7 % -45% 17636 % 11% 57
广州 35431 470 1204 14 % -32% 12302 % 42% 19
天津 - - 3564 37 % 46% 9485 % 29% -
重庆 88686 884 4244 42 % -9% 7341 % 73% 15
南京 32665 372 1519 18 % -13% 14099 % 64% 22
杭州 26002 332 1025 11 % -18% 22576 % 57% 33
武汉 - - 2933 29 % 2% 7522 % 39% -
成都 - - 1992 19 % -33% 7079 % 43% -
青岛 60492 633 2546 25 % 49% 8966 % 24% 21
宁波 91957 617 922 7 % -50% 13376 % 34% 93
苏州 21666 302 1417 15 % -13% 9773 % 33% 20
东莞 76595 1243 16 % 45% 8533 % 41% 73
厦门 16182 196 390 4 % -43% 12146 % 33% 46
福州 33568 235 253 3 % -69% 13869 % 70% 63
长沙 - - 3518 38 % 10% 5948 % 47% -
合肥 - - 2119 21 % -18% 6563 % 44% -
数据来源：中指研究院，长城证券
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长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
各地新房成交纵览
区域成交量综述：
环渤海：北京、天津、青岛周成交量环比分别为 %、%和 %，其中北京受
继续受保障房成交影响，涨幅最大。
长三角：上海、南京、苏州和杭州周成交量环比分别为%、%、%和%。
珠三角：深圳、广州周成交量环比分别为 %和 %。
中西部：重庆、武汉、长沙周成交量环比%、%和%。
（1）北京：
图 13、北京住宅销量和价格情况
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25000
周成交面积（万平米） 4周均线（面积） 周成交均价（右轴） 四周均线（价格）
07下半年平均
成交面积：30
万平方米 08年平均成交面积
：17万平方米
09年平均成交面积
：26万平方米
今年以来平均成交面
积：20万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券研究所
图 14、北京住宅库存和消化周期情况
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可售面积 消化时间
07年平均消化时
间：48周
08年平均消化
时间：94周
09年平均消化
时间：59周
今年以来平均
消化时间:68周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（2）天津：
10
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
图 15、天津住宅销量和价格情况
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周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价（右轴） 四周均线（价格）
07年平均成交面积
：19万平方米
08年平均成交面积
：10万平方米
09年平均成交面
积：26万平方米
今年以来平均成交面
积：19万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券研究所
（3）青岛：
图 16、青岛住宅销量与库存情况
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周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 可售面积(右轴，万平米）
08下半年平均
成交面积：7万
平方米
09年平均成交面积：17万
平方米 今年以来平均
成交面积：18
万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券研究所 注：消化时间以 8周成交均线的成交量来计算
（4）上海：
图 17、上海住宅销量与价格情况
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07年平均成交面积
：52万平方米
08年平均成交面积
：30万平方米
09年平均成交面积
：51万平方米
今年以来平均成交面
积：29万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券研究所
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
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07下半年
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时间：10
周
08年平均消化
时间：22周
09年平均消化时
间：14周
今年以
来平均
消化时
间：19
周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（5）南京：
图 19、南京住宅成交量与库存情况
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3500
4000
4500
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08
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28
09
01
25
09
02
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09
03
22
09
04
19
09
05
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07
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09
08
09
09
09
06
09
10
04
09
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01
09
11
29
09
12
27
10
01
24
10
02
21
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04
18
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05
16
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25000
30000
35000
40000
45000
50000
55000
周成交套数（左轴） 四周均线（套） 可售套数（右轴，套）
08下半年
平均成交
面积：9万
平方米
09年平均成交面
积：20万平方米
今年以来平均成
交面积:11平方米
c
数据来源：中指研究院，长城证券
（6）杭州：
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
图 20、杭州商品房销量与价格情况
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12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
26000
商品房成交面积(万平米） 四周均线（面积) 商品房成交均价 四周均线（价格）
08下半年平均成交面
积：5万平方米
09年平均成交
面积：14万平
方米
今年以来平均成交
面积：7万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
图 21、杭州商品房库存及消化周期情况
0
39
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8
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300
350
400
450
消化时间（右轴，周） 可售面积（左轴，万平米）
08年平均消化时
间：54周
09年平均消化时
间：28周
今年以来平
均消化时间
：35周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（7）宁波：
图 22、宁波商品房销量与价格情况
0
5
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17000
18000
19000
周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价(右轴） 四周均线（价格）
08年平均成
交面积：6万
平方米
09年平均成交面积
：14万平方米
今年以来平均成交
面积：7万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
13
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
图 23、宁波商品房库存与消化周期情况
350
400
450
500
550
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650
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95
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125
可售面积（左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
08年平均消化
时间：88周
09年平均消化时间
：52周
今年以来平均消化
时间：70周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（8）苏州：
图 24、苏州住宅销量与价格情况
0
5
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20
25
30
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5500
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6500
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7500
8000
8500
9000
9500
10000
10500
11000
11500
12000
周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价(右轴） 四周均线（价格）
07年平均成交面积
：14万平方米
08年平均成交面
积：7万平方米
09年平均成交面
积：18万平方米
今年以来平均成交
面积：10万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
图 25、苏州住宅库存与消化周期情况
200
250
300
350
400
450
500
550
600
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40
50
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70
80
90
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可售面积（左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
08下半年平均
消化时间：76
周
09年平均消化时
间：27周 今年以来
平均消化
时间：30
周
14
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
（
（9）深圳：
图 26、深圳住宅销量与价格情况
0
5
10
15
20
25
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7
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8
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7
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8
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7
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6
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8
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8
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1
0
8
0
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12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
26000
28000
30000
周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价 四周均线（价格）
07下半年平
均成交面积
：6万平方
米
08年平均成交面
积：8万平方米
09年平均成交面积
：12万平方米
今年以来平均成交面
积：6万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
图 27、深圳住宅库存与消化周期
240
280
320
360
400
440
480
520
560
600
640
680
720
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7
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2
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7
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2
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8
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1
2
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0
8
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2
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7
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140
可售面积（左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
07下半
年平均
消化时
间：72
周
08年平均消化
时间：80周 09年平均消化时
间：35周
今年以
来平均
消化时
间：63
周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（10）广州：
图 28、广州住宅销量情况
0
10
20
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10
05
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26
08
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17
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08
12
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18
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02
08
09
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01
09
03
22
09
04
12
09
05
03
09
05
24
09
06
14
09
07
05
09
07
26
09
08
16
09
09
06
09
09
27
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18
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08
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11
29
09
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10
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01
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04
04
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04
25
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05
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06
06
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06
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10
11
01
10
11
22
周成交面积（万平米） 四周均线（面积）
08年平均成交面
积：10万平方米
09年平均成交面积
：21万平方米
今年以来平
均成交面积:
17万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
15
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
数据来源：中指研究院，长城证券
（11）东莞：
图 29、东莞住宅销量与库存情况
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400
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55000
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65000
70000
75000
80000
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周成交套数 四周均线（套） 可售套数（右轴）
08年平均成交套数：
713套
09年平均成交
套数：993套
今年以来平均成
交套数：750套
数据来源：中指研究院，长城证券
（12）厦门：
图 30、厦门住宅销量与价格情况
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11000
12000
13000
14000
15000
周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价（右轴） 四周均线（价格）
08年平均成交面积：
2万平方米
09年平均成交面
积：8万平方米
今年以来平均成交
面积：4万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
图 31、厦门住宅库存与消化周期情况
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可售面积(左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
08下半年平均消
化时间：224周
09年平均消化时
间：42周
今年以来
平均消化
时间：42
周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（13）福州：
16
长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
图 32、福州住宅销量与价格情况
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11500
12500
13500
14500
15500
周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价 四周均线（价格）
08年平均成交面
积：4万平方米
09年平均成交面积
：10万平方米
今年以来平均
成交面积：4
万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
图 33、福州住宅库存与消化周期情况
150
170
190
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310
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04
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可售面积（左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
08下半年平均
消化时间：74
周
09年平均消化时
间：28周 今年以来平
均消化时间
：60周
数据来源：中指研究院，长城证券（消化时间以 8周成交均线的成交量来计算）
（14）武汉：
图 34、武汉商品房销量与价格情况
0
10
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07下半年平均
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08年平均成交面积
：14万平方米 09年平均成交面
积：28万平方米
今年以来平均成交面
积：27万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
（15）长沙：
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
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）
图 35、长沙住宅销量与价格情况
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07年平均
成交面积
：27万平
方米
08年平均
成交面积
09年平均成交面积
：34万平方米
今年以来平均成
交面积：28万平
方米
数据来源：中指研究院，长城证券
（16）合肥：
图 36、合肥商品房销量与价格情况
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08下半年平均
成交面积：13
万平方米
09年平均成交面积
：29万平方米
今年以来平均成交
面积：19万平方米
数据来源：中指研究院，长城证券
（17）重庆：
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周成交面积（万平米） 四周均线（面积） 周成交均价（右轴） 四周均线（价格）
07年平均成交面
积：36万平方米
08年平均成交面
积：24万平方米
09年平均成
交面积：46
万平方米
今年以来平均成交面
积：43万平方米
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
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数据来源：中指研究院，长城证券
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可售面积（左轴，万平米） 消化时间（右轴，周）
08年平均消化
时间：55周
09年平均消化时
间：30周
今年以来
平均消化
时间：22
周
数据来源：中指研究院，长城证券研究所
（18）成都：
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周成交面积（万平米） 四周均线（面积）
09年平均成交面积
：28万平方米08年平均成交面积
：13万平方米
今年以来平均成
交面积：21万平
方米
数据来源：中指研究院，长城证券研究所
三、土地市场
本周土地市场（住宅）
本周一、二线城市推出量和成交量均有所下降。
土地供应：一线城市推出量锐减，仅上海、杭州有住宅用地推出；二线城市住宅用地
推出量下跌，大连推出量仍居首位。本周一线城市住宅用地锐减，住宅用地共计推出3宗，
共计10万平方米，而上周共计推出60万平方米。其中，上海推出1宗7万平方米的青浦区赵
巷镇特色居住区17号地块；杭州推出2宗住宅用地，位于余杭区临平新城；北京、深圳、
广州无住宅用地推出。本周二线城市共7城市有住宅用地推出，共计推出25宗，较上周减
少48宗，共计287万平方米，较上周减少一半。大连继上周后本周再次发力，住宅推出总
面积位居20个主要城市首位，共推出住宅用地7宗，共113万平方米，均位于金州区。
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
土地成交：一线城市住宅用地成交量下滑，仅北京、杭州有住宅用地成交；二线城市
成交量下跌，佛山成交量居首位。本周一线城市住宅用地共计成交4宗，较上周减少一半，
共计成交万平方米，环比减少84%。其中，北京成交的1宗住宅用地仅万平方米，
位于房山区；杭州成交3宗住宅用地，均位于拱墅区；上海、深圳、广州无住宅用地成交。
本周二线城市住宅用地成交7宗，较上周减少19宗，成交面积万平方米，环比下降68%。
其中，天津成交1宗住宅用地，位于宝坻区大口屯镇津围公路西侧；重庆、大连、南宁各
含1宗住宅用地；佛山住宅用地共计成交3宗，共计23万平方米，住宅用地成交面积位居20
个主要城市首位。
附：最近一周全国重点城市土地成交情况
图 40：本周一线城市土地成交情况 图 41：本周二线城市土地成交情况
本周一线城市土地交易图
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推出面积 成交面积
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本周二线城市土地市场交易图
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天津 宁波 苏州 厦门 武汉 长沙 成都 重庆 西安 南宁 佛山 大连 沈阳
单位：万平方米
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单位：宗
推出面积 成交面积 推出宗数 成交宗数
数据来源：Wind，长城证券
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长 城 证 券 有 限 责 任 公 司
GREATWALL SECURITIES CO.,LTD
长城地产周刊第六十八期（－）
期（－）
）
研究员介绍：
刘 昆：管理学硕士，六年证券研究工作经验，2006年加入长城证券，任房地产行业研究员。
研究员承诺：
本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎
客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具
体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。
长城证券销售交易部
深圳联系人
刘 璇：0755-83516231，13760273833，liux@
马 珂：0755-83516433，13823795859，make@
伏财勇：0755-83510199，13927451701，fcy@
北京联系人
包丽莉：010-88366060-8881，13683044622，bll@
韩 骁：010-88366060-8836，13910076517，hanxiao@
杨 洁：010-88366060-8865，13911393598，yangj@
上海联系人
王维昌：021-61680347，13321976702，wwc@
谢彦蔚：021-61680314，18602109861，xieyanwei@
黄 怡：021-61680357，13816523173，yihuang@
长城证券研究所投资评级标准：
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长城地产周刊第六十八期（－）
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