前沿机构/旗帜
这是一次思路的沟通…… ▲观天观地察人 →引导我们的定位
观天*观地*察人 分析大环境 研究小环境 从容控风险 战略定开发
我们处在什么样的时代档口？ 城市化的飞跃期 房地产的理智期 大郑州的跨越期
城市化的飞跃期 根据世界城市化发展的规律，城市化进程分为三个阶段，并呈S型的总体趋势： 城市化率在0-25%为初级阶段，此时城市化发展缓慢； 城市化率在25%-75%为加速阶段，此时城市化发展迅速； 城市化率在75%以上为成熟阶段，此时城市化发展的速度减 慢且相对稳定。 世界城市化千差万别，但都与其经济水平和所处的发展阶段密切相关，具有明显阶 段性特征。 我国城市化率刚刚跨过50%门槛，正处于城市化加速阶段的黄金分割点。 <50%，加速度递增阶段； >50%，加速度递减阶段。
房地产的理智期 中国房地产市场发展阶段 城市化率达到50% 1998年 2003年 2007年 2009年 2011年 起步期 快速发展期 首次调控期 报复井喷期 二次调控期 发展较慢，商价格逐步拉升 通过金融手段4万亿重大刺通过行政手段品房意识逐步接受；房地产政府开始调控调控，市场第激，量价同步调控，房产税 一轮洗牌，楼快速提升，市延续，进入税开发利润不大 是房子都好卖 市首次教训 场面临失控 收手段调控 预期，房地产市场将越来越稳定！
大郑州的跨越期 《郑州市人口和计划生育事业发展“十二五”规划》发布，到2020年，全市人口将达到1500万人，年均增长万人。 构建一个大郑州都市区，推动郑州升格为副省级城市的历史性跨越，正稳步推进。 人口大省、移民城市、中原经济规划区落地……,种种有利因素将强力将郑州打造成中国中部最有影响力的城市之一。
大胆开发，坚定信心！ 研究客户，审慎耕耘！
房地产 方兴未艾；增速减缓。 战略上乐观，战术上谨慎！
观 地 我们处在什么样的竞争环境中？ 大板块雄起 小区域白热
大板块雄起：中原区 以【鑫苑国际城市花园】、【金源第一城】为起点，以【中原新城】、【中原万达广场】、【锦艺国际华都】三大超级项目为支柱，西区板块从价值洼地中迎来了全新的补涨周期，西区天际线得到真正意义上的拔升。 鑫苑、万达、绿城、升龙等品牌企业的进驻，拉开了西区房地产全面升级的序幕。众多项目的入市，助推西区板块成为郑州房地产有影响力的一极!
小区域白热：棉纺路 沉寂了20年的棉纺路，从未像今天如此繁忙…… 短短3点多公里的棉纺路上，由西至东，[120万㎡锦艺国际华都]、[82万㎡方圆经纬]、[100万㎡盛润锦绣城]、[50万㎡本案]、[40万㎡鑫苑国际城市花园]、[20万㎡鑫苑景园]等等依次排布，基本连成一线!
小区域白热：棉纺路 锦绣城约4000套、方圆经纬3500套、锦艺1000-00套、中林国际1600套。 我项目4000套左右，仅仅一个棉纺路， 供应量都是非常大的数字，竞争都将极度白热化！ 更何况有众多外围项目的分流！ 因而，我们的竞争，不仅要面对区域竞争， 更要在更大的范围内产生影响力，吸引客户！
小区域白热：棉纺路 这里，重塑的， 不仅是对原有建筑形态的完全颠覆， 更是一次昔日繁荣商业街区的再造与重生！ 大规模的住宅和商业开发， 将完全颠覆沉寂了20年的棉纺路的所有观感和现实认知！ 讨论：是否需要，重新认知今天的棉纺路？
★棉纺路新生，再次定位 背景1：大郑州规划，板块对外吸纳能力更强！ 西环北环高架即将贯通 嵩山路连通西环
★棉纺路新生，再次定位 背景2：新商圈逐步落成，中心优势逐步恢复！ 王府井 西元华润 碧沙岗 万达
★棉纺路新生，再次定位 棉纺路及周边 进享繁华，退居静谧 郑州西城繁华核心区*最后一块宜居美域 以裕达国贸为核心的西区核心 自此已无大地、宝地
★棉纺路新生，再次定位 新棉纺：【表】繁华，【里】宜居！ 铁道阻隔 繁华板块
察 “人” 观天观地，前途光明，道路漫漫 如何在激烈的竞争中脱颖而出？ 分析未市 研究对手 解剖自身
分析未市 大未市： 刚需：改革一代80后逐步退市，网络一代90后逐步入市！ 改善：90/70政策实施6年后，改善需求必将逐步抬头！ 投资：税费导致的高投资门槛与市场缺乏可靠投资品并存！ 探讨：住宅与商业投资 住宅投资：基本丧失动力和条件！ ★高端住宅投资更获亲睐！ 商业投资：商铺较旺盛，写字楼过剩！
分析未市 区域小未市： 客户：老城区，非高端区域，刚需、首次改善客户占绝对比例！ 产品：严格90/70执行，中小套型集中放量！ 投资：商业投资为主力，写字楼弱势依旧！
研究对手 地块：大同与小异 一样的街区状况，一样的历史环境，一样的北靠铁路，棉纺路以北地 块，几乎没有什么不一样的地方！无非，由西至东，更接近繁华，商 业价值更高……
研究对手 规模：大盘，大同。 周边项目，皆动辄50万方、100万方，体量大，本案无大盘优势可言。
研究对手 规划：大，不是大盘；是楼宇森林！
研究对手 规划：大，不是大盘；大，不仅是要大！
研究对手 规划：大，不是大盘；大不代表乱！
研究对手 品牌：中等，中坚。 主要竞争对手 锦艺：西区开发中与升龙、鑫苑齐名的品牌，楼盘品质可圈可点。 方圆：虽出身名气不好，但历经【创世】，知名度和品质日渐成熟。 盛润：名气一般，资金运作能力较强，借势品牌较强。 品牌借势 作为房地产开发，几个项目品牌借势思路清晰。往往采用教育品牌、 商业品牌、物业品牌等捆绑打造高端社区概念。
研究对手 住宅：跳不出的90/70 皆按照90/70设计，锦绣城甚至最大户型才114㎡！整个区域产品索然无味。 ▲户型创新无味。 ▲面积区间无味。 ▲档次定位无味。 ▲产品概念无味。 ▲风格古板无味。 住宅大同，概念制胜！
研究对手 商业：品牌专业，业态丰富。 锦艺城：王府井百货、世纪联华、国美电器、成龙影院 方圆经纬：神驰路南侧集中商业、北侧沿街底商 锦绣城：华润欢乐颂购物广场。丹尼斯量贩、新世界酒店、APM商业街
研究对手 教育：品牌教育，俘获刚需。 锦艺城：互助路小学、郑州市实验幼儿园 锦绣城：重点小学—伊河路小学 方圆经纬：社区自建品牌幼儿园（品牌未定） 教育无法缺失，我们需要更给力！
研究对手 户型：极致紧凑，客群单一。 方圆经纬 主力户型：70㎡两房，90㎡、120㎡三房。2梯3户，2梯4户全明。 户型特色：大尺寸阳台、室内花园、主卧飘窗，客厅阳台，通风采光佳。 盛润锦绣城 主力户型：61-70㎡一房、70-89㎡两房、89-113㎡三房、113㎡四房 户型特点：户型紧凑，整体面积偏小，户型选择面小，适合婚房及首次置业，不适合改善型客户 锦艺国际华都 主力户型：75-90㎡两房、114㎡两/三房 户型特点：赠送面积多，花园赠送3/4，两房可变三房、三房可变四房。.
研究对手 建筑：传统风格，保守庄重。 方圆经纬：现代简约 锦艺城：新古典 锦绣城：新古典
解剖自身 区位与地块： 1、嵩山路棉纺路交叉口，一步繁华！ 2、四届临路，且紧邻中小学地块。 整个棉纺路商业价值最高！ 3、7亩市政游园，百亩碧沙岗公园。 4、小区外无干道交通干扰，生活范围好。 5、教育、休闲、绿地、商业配套齐全。 环境，宜居。 6、紧邻嵩山路，对外昭示性强。 宜做出、能做出形象。
解解剖自剖身自 身 企业品牌： 河南鸿江房地产开发有限公司 在河南市场无成熟项目， 知名度、美誉度、口碑缺失， 如何操作50万㎡大盘？
基本结论： 1、棉纺路的竞争足够激烈，如果不能在棉纺路取胜，就基本没有胜利可言！ 专业度竞争！量的竞争！品牌的竞争！市场的饱和！ 2、品牌一定要做强！ 企业品牌、项目品牌、品牌借势，创造，产生，超越！ 3、产品概念要够出彩！ 住宅要有新的定位！新的概念！新的吸引力！ 4、细节与专业度把控要有“后来居上”、“后发制人”之优势！ 最后的往往是最好的！总结各项目优劣，提升项目价值！
观天观地察人之后， 我们如何定位？
1、项 目开发定位 基于两种定位思路： 1、快速开发，快速销售，低开平走，以时间换效益为纲！ 2、分期缓售，逐步提价，平开高走，以利润最大化为要！ 建议：选择思路1. 规划上要有高端项目的大手笔，建筑设计上要有高端项目的风格，景观设计上要有大气派景观空间，户型配比上要有一定的高端产品配合，项目展示上要有大格调空间。从设计思路入手，成本并不会有多少增加。最终形成，高端项目，棉纺路最高端，区域最高端项目的形象；而价位走平，必将形成销售上物超所值的高压氛围，引发热销！
2、项 目品牌定位 四大品牌提升关键词： 1、新锐。有清晰企业愿景，有创新产品文化！ 2、实力。打造品牌最直观的物质基础！要提炼！要嫁接！ 3、专业。从前期、现场、售后的一系列细节专业体现！ 4、亲民。定价以量为首，低开平走！ 最终形成：品牌值得信赖，产品值得购买！ 品牌宣传调性：建筑点亮生活！
3、项 目档次定位 从开发实际和操盘经验预判， 锦艺城定位最高，规划、配套、景观、建筑细节标准高，价格也最高； 方圆经纬次之， 锦绣城再次之。 三个档次定位分析： ◎形象： ◎价格 高端 鑫苑景园 规划与产品展示定位 高端 中高端 锦艺城 无法拼实景，不易跳出 中高端 中端 方圆经纬 锦绣城 大众路线，人多钱少竞争激烈 中端 建议：高端的形象，中端的价位！
4、项 目客户及需求定位 客户定位的思路： 抓住主力+加大外延 ◎抓住主力：刚需为绝对主力。 ◎加大外延：过渡性、首次改善、二次改善都适当放量体现。
4、项 目客户及需求定位 四类客户描述及需求分析： 1）、过渡类： 刚工作没两三年，租房成本高，凑钱置业，过渡性质浓。 需求面积60-70㎡小两房，面积不大，功能性强。 开发比重建议：20%。 2）、刚需类： 工作五六年，工作稳定，准备成家，有一定品质观念。 需求面积90㎡以下，至少2+1户型，赠送多，性价比高。 开发比重建议：50%。
4、项 目客户及需求定位 3）、首次改善类： 区域老住户，首批9070客户，三代居住，改善需求较强。 需求面积在110-120㎡，需求重点双卫，独立餐厅。 开发比重建议：15% 4）、二次改善类： 工作生活习惯本地的成功人士，需要身份标识，大房子太少。 需求面积在125-135㎡，大厅，双卫，南北大阳台。 开发比重建议：15%。
5、项 目产品定位 产品定位的思路 后发制人，红线外大同，红线内超越！ 集中于住宅的概念创新：档次够高，概念够好！ 集中于商业的足量优化：商业够多，多而好卖！ 集中于有影响力的形象：建筑够新，新且有品！
整体规划建议 整体住宅地块设计一层6米以独立两期开发 上挑高底商 做足易售 临街商铺 中心公园高层四界刚需高层 室内商业步行街 分割合理好销售商住房，以高 档写字楼立面，布置过渡型住房 集中商业建议餐饮娱乐主题店，增加地块商业影响力做大。面积控 内外两层铺，易售好管理。 制在3万以上
局部规划建议（住宅部分） 1、满足高端规划，非满容积率为第一考虑。 2、住宅部分全部为30层以上考虑。 目的：为中心景观和景观楼王腾出空间， 实现大空间大景观的高端项目规划设计。 3、参考案例：中原万达广场 实现70米超大楼距，实现超大中心花园。 4、反面案例：方圆经纬、锦绣城、锦艺城 中原万达广场
规划超越！ 4、反面案例：方圆经纬、锦绣城、锦艺城 密密麻麻，无高端项目可言。
规划局部建议（商业） 关于项目商业规划的整体思路 ▲大商业太多，不建议跟风。仅做一个百货主力店即可。 ▲写字楼太多，不建议规划。西区写字楼非常不好卖！ ▲可售底商风险小，建议尽量做大，减少自持比例。
▲规划局部建议（住宅底商） 1、做大底商。住宅竞争压力大，街铺价值高，易消化。 2、分担住宅容积率。做大底商，为住宅营造更好的空间环境提供一定的支持。 3、参考案例：锦艺城街铺。 锦艺城街铺
▲规划局部建议（集中商业） 著名商业，才是大盘！ 1、集中商业思路。以优势主力店吸引消费者，以可分割商铺销售回款，实现利润。 2、两大部分。丹尼斯百货（暂定）+双层商业街（临街铺、室内铺） 3、目前丹尼斯商业建议。扩大面积，升级改造！ 成为西区最好的丹尼斯百货店！自持！ 4、次主力店综合体起到连接锦绣城、吸引学校消费、商业街客户连带等关键的枢纽作用。 ▲业种建议：大型品牌餐饮、娱乐、休闲、电玩等。 关键作用的次主力店综合体 （满容积率）
集中商业类型参考▲规划局部建议（集中商业） 北京石景山万达 北京新天地
、建筑风格建议：跳出竞争，亮出真本色！ ARTDECO，塑金身！ 地中海风格家喻户晓，新古典层出不穷， ARTDECO一举超越！ 建业壹号城邦 康桥金域上郡 郑州ARTDECO最有影响力、溢价最高的两个高端项目！
景观规划：要有水，最好有湖！ 水可以是浅浅的水，水面则是大大的湖！ 夏天是戏水乐园，冬天是活动广场！ 大景观里做大湖，点睛之笔；很奢侈，很大气，很有竞争力！成本很平！
户型建议 方圆经纬1、对手分析。两大缺陷：北厅、暗卧 北厅不符合北方居住习惯 暗卧舒适度降低 2、户型建议。竞争上的需要，建议： 1）楼层拔高，尽量做板。 北厅 2）少拼接，多出南厅、端厅。 锦绣城 暗卧锦艺城 北厅
配套建议：让配套为销售物业提供最大的溢价支持！ 教育配套：河南省实验中学（或一中分校）、河南实验小学 不打教育牌不行！其他项目都很强，我们可以，也必须更强。 方式：买房送入学指标。 游园配套：实景展现。让客户提前感受到真实场景! 休闲配套：郑州人爱吃！前期意向引进品牌商家。如必胜客！ 措施：同时全面启动【社区会员商家活动】。 车位配套：商业一层（负2层，考虑立体停车）、住宅一层满建。 物业配套：邀请高端物业公司做物业顾问。
规划大场面大手笔 景观大气派大湖面 建筑奢华贵族身份 户型更宜居更人性 配套标准全面高端 真正实现高端项目观感，超值性价比出售，刚需、改善更具吸引力！ 人性，都希望花最少的钱住最好的房子！ 我们满足他！
6、项目形象定位 ◎复兴地标！ ◎人居徽标！ ◎教育之城！ ◎时尚之都！ 城心，让生活优雅起来 在这里，不用堵车，步行即解决所有生活所需！美好生活变 得如此触手可及，繁华内外，优雅生活…….
6、项目形象定位 城心，让生活优雅起来 如果生活的本身只是需求 房子只能解决居住问题 城心尊享的 不仅仅是便利的生活 更是一种超越生活本身的精神享受 优雅的生活 不仅仅存在每个人的梦想里 在这里，即可体验
6、项目形象定位 城心，让生活优雅起来 买房，不仅是一次重大的物质消费 更是一次长久的精神消费 优雅的生活 让客户从纷繁的社会关系中解放出来 重归宁静，重拾优雅 钢筋混凝土没有任何差异化所在 差异的可能是心的共鸣 我们卖的不仅仅是房，更是一种生活观
附：开发分期建议 二期 一期 三期
