65
无锡新区太科园金融服务区项目
项目概述项目概述项目概述项目概述
片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况
• 闸北南端紧邻上海中央商务区和中心商业区，具
备了承接CBD功能延伸与辐射的地理优势；狭长
的区域地形，易对周边其他城区产生横向功能辐
射。
• 上海新客站、长途客运总站使闸北成为上海的
“陆上大门”，内环、中环、共和新路高架；轨道
交通1号、3号、4号，在建的8号，形成了公路、
铁路、高架、地铁、轻轨“五线交汇”的交通立体
网络。
• 闸北区常驻人口约为81万，目前日客流量超过30
万人次，可谓人流汇聚。该地区为上海近年高速
发展的地区之一，因靠近中心商业区，且环境优
美。近年迁入人口多为高薪白领和专业人士，消
费潜力优厚。
核心商
务圈
核心商
务圈
核心商
务圈
核心商
务圈
大宁国际大宁国际大宁国际大宁国际
商业广场商业广场商业广场商业广场
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规划布局规划布局规划布局规划布局
21层酒店层酒店层酒店层酒店
（（（（四星四星四星四星））））
7层立体车库层立体车库层立体车库层立体车库，，，，
与酒店相连与酒店相连与酒店相连与酒店相连
主力店主力店主力店主力店
（（（（大润发大润发大润发大润发）））） 商场商场商场商场
商场商场商场商场
商场商场商场商场
电影院电影院电影院电影院
9层层层层SOHO
+3层裙房层裙房层裙房层裙房
10F 办
公
办
公
办
公
办
公
+3F 裙
房
裙
房
裙
房
裙
房
8 层
办
公
层
办
公
层
办
公
层
办
公
+3 层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
7 层
办
公
层
办
公
层
办
公
层
办
公
+3 层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
25万平方米（地上20万平方
米，地下5万平方米）建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积
万平方米占地面积占地面积占地面积占地面积
一期统一开发开发周期开发周期开发周期开发周期
�办公楼办公楼办公楼办公楼（（（（包含写字楼和包含写字楼和包含写字楼和包含写字楼和
SOHOSOHOSOHOSOHO，，，，共计共计共计共计38,19438,19438,19438,194平方米平方米平方米平方米））））
�商场（11万平方米）
�福朋喜来登酒店（3万平方
米）
物业构成物业构成物业构成物业构成
福乐思特房地产发展有限公司开发商开发商开发商开发商
2006年入市时间入市时间入市时间入市时间
约20亿人民币总投资总投资总投资总投资
大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场
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整体定位整体定位整体定位整体定位
汇集汇集汇集汇集200200200200多个流行品牌多个流行品牌多个流行品牌多个流行品牌
，，，，时尚时尚时尚时尚、、、、丰富且价格适丰富且价格适丰富且价格适丰富且价格适
中中中中，，，，全家各取所需全家各取所需全家各取所需全家各取所需
购物购物购物购物购物购物购物购物
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
美食美食美食美食美食美食美食美食
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
为人们提供办公为人们提供办公为人们提供办公为人们提供办公、、、、酒店酒店酒店酒店为人们提供办公为人们提供办公为人们提供办公为人们提供办公、、、、酒店酒店酒店酒店
、、、、吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商、、、、吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商吃喝玩乐等全方位商
业服务业服务业服务业服务；；；；打造上海北部打造上海北部打造上海北部打造上海北部业服务业服务业服务业服务；；；；打造上海北部打造上海北部打造上海北部打造上海北部
地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费、、、、地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费地区时尚地标和消费、、、、
休闲热点休闲热点休闲热点休闲热点休闲热点休闲热点休闲热点休闲热点
40404040多家餐厅囊括川菜多家餐厅囊括川菜多家餐厅囊括川菜多家餐厅囊括川菜
、、、、粤菜粤菜粤菜粤菜、、、、湘菜湘菜湘菜湘菜、、、、本帮本帮本帮本帮
菜等各色菜系和各国菜等各色菜系和各国菜等各色菜系和各国菜等各色菜系和各国
风味风味风味风味 作为生活社区的商业枢纽作为生活社区的商业枢纽作为生活社区的商业枢纽作为生活社区的商业枢纽，，，，
提供影院提供影院提供影院提供影院、、、、KTVKTVKTVKTV、、、、主题游乐园主题游乐园主题游乐园主题游乐园
、、、、运动地带运动地带运动地带运动地带、、、、美容美发美容美发美容美发美容美发、、、、SPASPASPASPA
纤体等纤体等纤体等纤体等
休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
为满足不同行业为满足不同行业为满足不同行业为满足不同行业、、、、不同从不同从不同从不同从
业人士对办公环境的需求业人士对办公环境的需求业人士对办公环境的需求业人士对办公环境的需求
；；；；办公物业包括办公物业包括办公物业包括办公物业包括：：：：全中央全中央全中央全中央
空调办公楼空调办公楼空调办公楼空调办公楼、、、、实用型分体实用型分体实用型分体实用型分体
式空调办公楼和每个单元式空调办公楼和每个单元式空调办公楼和每个单元式空调办公楼和每个单元
拥有独立厨房拥有独立厨房拥有独立厨房拥有独立厨房、、、、卫生间的卫生间的卫生间的卫生间的
SOHOSOHOSOHOSOHO
在酒店商场内设置艺术廊在酒店商场内设置艺术廊在酒店商场内设置艺术廊在酒店商场内设置艺术廊
提供作品展览空间提供作品展览空间提供作品展览空间提供作品展览空间；；；；设有设有设有设有
培训学校培训学校培训学校培训学校；；；；并为艺术演出并为艺术演出并为艺术演出并为艺术演出
活动提供场所活动提供场所活动提供场所活动提供场所，，，，推动艺术推动艺术推动艺术推动艺术
发展发展发展发展
文化教育文化教育文化教育文化教育文化教育文化教育文化教育文化教育
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
办公办公办公办公办公办公办公办公
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店
@@大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁大宁
由知名的喜达屋酒店管理公司由知名的喜达屋酒店管理公司由知名的喜达屋酒店管理公司由知名的喜达屋酒店管理公司，，，，
拥有客房拥有客房拥有客房拥有客房、、、、中西餐中西餐中西餐中西餐、、、、咖啡厅咖啡厅咖啡厅咖啡厅、、、、音音音音
乐茶座乐茶座乐茶座乐茶座////酒吧酒吧酒吧酒吧、、、、大型宴会厅大型宴会厅大型宴会厅大型宴会厅、、、、室室室室
内泳池和健身房等服务设施内泳池和健身房等服务设施内泳池和健身房等服务设施内泳池和健身房等服务设施
68
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开发规模与物业配比开发规模与物业配比开发规模与物业配比开发规模与物业配比
物业配比物业配比物业配比物业配比
� 办公办公办公办公，，，，酒店酒店酒店酒店，，，，商场等业态构成的城市综合体商场等业态构成的城市综合体商场等业态构成的城市综合体商场等业态构成的城市综合体
� 上海北部区级商业中心上海北部区级商业中心上海北部区级商业中心上海北部区级商业中心——餐饮娱乐为主餐饮娱乐为主餐饮娱乐为主餐饮娱乐为主
� 差异化产品定位差异化产品定位差异化产品定位差异化产品定位：：：：SOHO+纯办公纯办公纯办公纯办公；；；；卖场卖场卖场卖场+餐饮餐饮餐饮餐饮+娱娱娱娱
乐乐乐乐(电影院电影院电影院电影院)+Fashion+….
� 商场长期持有商场长期持有商场长期持有商场长期持有，，，，办公整体出售给境外投资商办公整体出售给境外投资商办公整体出售给境外投资商办公整体出售给境外投资商
� 商业先行商业先行商业先行商业先行，，，，树立项目形象树立项目形象树立项目形象树立项目形象
� 一次性开发一次性开发一次性开发一次性开发（（（（没有分期没有分期没有分期没有分期））））
� 周边大量既有及新建住宅区周边大量既有及新建住宅区周边大量既有及新建住宅区周边大量既有及新建住宅区，，，，如如如如：：：：新弘国际公寓新弘国际公寓新弘国际公寓新弘国际公寓、、、、
锦佳苑锦佳苑锦佳苑锦佳苑、、、、绿色丽园绿色丽园绿色丽园绿色丽园、、、、东方明珠大宁公寓等东方明珠大宁公寓等东方明珠大宁公寓等东方明珠大宁公寓等
16%
5%
62%
17%
写字楼 SOHO ?场 ??
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� 2006年9月底， 旗下投资部门整体收购了大宁国际广场的4栋办公楼。
� 交易总额达到6500万美元，约合亿元人民币。平均收购价不足万元/平方米。
� 目前花旗持有物业，只租不售，平均租金为
� 保守估计投资回报率将达到12%以上，远高于沪上甲级写字楼7%-8%的平均投资回报水平。
大宁国际大宁国际大宁国际大宁国际——写字楼和写字楼和写字楼和写字楼和SOHOSOHOSOHOSOHO
1座座座座：：：：纯办公楼纯办公楼纯办公楼纯办公楼 (4-13)
（最高的一栋，位于主入口处）
• 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：：：： 12,978 sqm
• 楼层数楼层数楼层数楼层数：：：： 10F
• 单层面积单层面积单层面积单层面积：：：： 1298sqm
• 主力租户主力租户主力租户主力租户：：：： K&N（（（（5000sqm））））
从企业天地搬迁至大宁从企业天地搬迁至大宁从企业天地搬迁至大宁从企业天地搬迁至大宁
10101010座座座座：：：：SOHO (4SOHO (4SOHO (4SOHO (4----12)12)12)12)
（（（（每户皆配有煤卫每户皆配有煤卫每户皆配有煤卫每户皆配有煤卫））））
• 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：：：： 8,980 8,980 8,980 8,980 sqmsqmsqmsqm
• 楼层数楼层数楼层数楼层数：：：： 9F9F9F9F
• 单层面积单层面积单层面积单层面积：：：： 700sqm 700sqm 700sqm 700sqm
• 主力租户主力租户主力租户主力租户：：：： 小客户为主小客户为主小客户为主小客户为主
5555座座座座：：：：纯办公楼纯办公楼纯办公楼纯办公楼 (5(5(5(5----11)11)11)11)
• 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：：：： 7,310 7,310 7,310 7,310 sqmsqmsqmsqm
• 楼层数楼层数楼层数楼层数：：：： 7F7F7F7F
• 单层面积单层面积单层面积单层面积：：：： 1046sqm1046sqm1046sqm1046sqm
• 主力租户主力租户主力租户主力租户：：：： AccentureAccentureAccentureAccenture
（（（（2000sqm, 2000sqm, 2000sqm, 2000sqm, 预留预留预留预留2000sqm2000sqm2000sqm2000sqm））））
8888座座座座：：：：纯办公楼纯办公楼纯办公楼纯办公楼 (5(5(5(5----12)12)12)12)
• 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：：：： 8,930 8,930 8,930 8,930 sqmsqmsqmsqm
• 楼层数楼层数楼层数楼层数：：：： 8F8F8F8F
• 单层面积单层面积单层面积单层面积：：：： 1125sqm1125sqm1125sqm1125sqm
• 主力租户主力租户主力租户主力租户：：：： RECRUITRECRUITRECRUITRECRUIT（（（（1125sqm1125sqm1125sqm1125sqm））））
从嘉华中心搬迁至大宁从嘉华中心搬迁至大宁从嘉华中心搬迁至大宁从嘉华中心搬迁至大宁
70
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•交通交通交通交通
紧邻共和新路南北高架，距离地铁一号
线上海马戏城站/延长路站步行5分钟。
•交房标准交房标准交房标准交房标准
吊顶：天花吊顶，玻璃门
墙面：白色乳胶漆
地面：1/5/8号楼水泥沙浆铺平
10号楼实木复合地板
•停车位停车位停车位停车位
1,300个 （包括地下和地上多层停车库）
•市场指标市场指标市场指标市场指标
租金成交价：人民币
物业管理费：人民币12/平方米/月
成交比率：约95%，空置率：5%
•主要租户主要租户主要租户主要租户
伊莱克斯，埃森哲，迅达，开利
•得房率得房率得房率得房率
70%
•标准层净高标准层净高标准层净高标准层净高
~米
•架空地板架空地板架空地板架空地板
无
•电梯电梯电梯电梯
迅达，2~3部客梯，1部货梯
•配套设施配套设施配套设施配套设施
餐饮，娱乐
项目参数项目参数项目参数项目参数
•空调系统空调系统空调系统空调系统
1号楼：二管式风机盘管中央冷/暖空调
系统
5号楼/8号楼/10号楼：松下吸顶式分体
空调系统
•交通交通交通交通
紧邻共和新路南北高架，距离地铁一号
线上海马戏城站/延长路站步行5分钟。
71
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优势优势优势优势（（（（StrengthStrengthStrengthStrength））））
� 写字楼配套设施完全，具有丰富的商业项目和酒店。
� 项目交通便利，到达地铁一号线延长路站和上海马戏城
站均只需步行10分钟，靠近南北高架。
� 项目主要股东具有丰富的房地产开发背景及良好口碑。
� 项目物业管理由国际知名房地产顾问公司----第一太平
戴维斯负责。
劣势劣势劣势劣势（（（（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness））））
� 项目自身品质一般，硬件设施并不出众。
� 丰富的商业项目带来较大人流，同时存在噪音影响。
� 项目周围被公园，住宅区和高架所包围，缺乏商业氛围。
机遇机遇机遇机遇（（（（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity））））
� 项目靠近规划中的大宁国际商业文化中心。该中心
为大宁现代服务业集聚区的一部分，是闸北十一五
规划的重点区域。届时大宁国际商业广场，大宁国
际商业文化中心和上海多媒体谷将由南至北连成一
片区域，成为闸北最重要的商务区之一。
威胁威胁威胁威胁（（（（ThreatThreatThreatThreat））））
� 项目受到来自北面上海多媒体谷的威胁，来自南面
不夜城商务区的威胁。由于大宁国际商业广场在闸
北区政府规划中属于商业消费中心，广场写字楼部
分的商务功能与其它区域相比将在一定程度上受到
限制。
SWOTSWOTSWOTSWOT
72
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借鉴与启示借鉴与启示借鉴与启示借鉴与启示
与与与与本项目相似之处本项目相似之处本项目相似之处本项目相似之处
• 位于非传统商务区位于非传统商务区位于非传统商务区位于非传统商务区，，，，非目前主要核非目前主要核非目前主要核非目前主要核
心区域心区域心区域心区域
• 素在区域紧邻城市快速干道，既有
（规划）有地铁接入口
• 周边大量新建住宅区
与与与与本项目本项目本项目本项目区别区别区别区别之处之处之处之处
• 大宁国际邻近上海市中心，商
业氛围较好
• 周边有较高消费能力的办公人
群和居民支撑
• 轨道交通方面紧邻地铁出入
口，道路交通方面紧邻内环高
架，交通可及性较好
五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示
• 合理的产品布局合理的产品布局合理的产品布局合理的产品布局
• 合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织
• 独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计
• 第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计
• 差异化策略差异化策略差异化策略差异化策略（（（（办公办公办公办公））））
73
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借鉴与启示之一借鉴与启示之一借鉴与启示之一借鉴与启示之一
合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局合理的物业品种布局
• 14层的酒店位于项目最西面层的酒店位于项目最西面层的酒店位于项目最西面层的酒店位于项目最西面，是整个项目中最高的建筑物，
对整个地块形成有力的支撑感，而且通过人车分流的动线设
计，使出入酒店的车辆不会影响到商业部分。
• 在快速交通干道沿街面快速交通干道沿街面快速交通干道沿街面快速交通干道沿街面，分布展示性较好的写字楼，建筑高
度在8-10层左右，而且4栋写字楼高低错落有致，在东南主
入口树立最高的写字楼，提升项目整体形象。
• 商铺位于项目的中部商铺位于项目的中部商铺位于项目的中部商铺位于项目的中部，则采用围合式的布局，前后分别由办
公和酒店包围，能够非常有效地聚集人流。
• 主力店大润发超市主力店大润发超市主力店大润发超市主力店大润发超市则分布于地块的西北角，能够有效地将人
流从地铁出口引入主力店。能够减少经营死角。
• 项目整体在建筑外观高低上错落有致，显示出丰富的层次感。
11
21层酒店层酒店层酒店层酒店
（（（（四星四星四星四星））））
7层立体车库层立体车库层立体车库层立体车库，，，，
与酒店相连与酒店相连与酒店相连与酒店相连
主力店主力店主力店主力店
（（（（大润发大润发大润发大润发））））
商场商场商场商场
商场商场商场商场
商场商场商场商场
电影院电影院电影院电影院
9层层层层SOHO
+3层裙房层裙房层裙房层裙房
10F 办
公
办
公
办
公
办
公
+3F 裙
房
裙
房
裙
房
裙
房
8 层
办
公
层
办
公
层
办
公
层
办
公
+3 层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
7 层
办
公
层
办
公
层
办
公
层
办
公
+3 层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
层
裙
房
74
无锡新区太科园金融服务区项目
借鉴与启示之二借鉴与启示之二借鉴与启示之二借鉴与启示之二
合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织合理的交通流线组织22
• 大宁广场的交通流线组织较好，达到人车分流和车车分流、互不干
扰：
• （1）人车分流人车分流人车分流人车分流。大宁广场东侧靠近共和新路商业功能区定位为人
流区，西侧的酒店区域定位为车流区，且人流出入口和车流出入口
互不干扰，人车实现了有效的分离；
• （2）车车分流车车分流车车分流车车分流。包括停车场、出租车等候处和商店搬运货物车辆
外部流线之间的有效分离。
车
流
区
车
流
区
车
流
区
车
流
区
人
流
区
人
流
区
人
流
区
人
流
区
75
无锡新区太科园金融服务区项目
借鉴与启示之三借鉴与启示之三借鉴与启示之三借鉴与启示之三
第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计第三代购物中心设计33
• 大宁国际广场，突破了封闭式购物模式，采用购物中心+开放式布局，由露天商业街和连廊连通，告别了过去单一
购物或以购物为主的单一消费时代，进入多功能复合消费时代，且休闲功能占有较大比例，更体现了“以人为本”的
人性化设计。
• 商铺之间的连廊设计也是大宁国际广场建筑的一大特色和亮点，连廊是中国庭院文化的传统建筑风格，讲究线条
的简约、质朴，光与影的交织，步移景易，感受广场建筑的层次变化，使商业文化和庭院文化有效的结合在一
起，让市民在逛街时能体验到庭院文化的享受。此外，连廊还便于“逛”街，合理组织人流，缩短消费者的空间距离
和心里距离。
76
无锡新区太科园金融服务区项目
借鉴与启示之四借鉴与启示之四借鉴与启示之四借鉴与启示之四
独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计独特的主入口设计44
• 商业建筑的入口是顾客第一印象的焦点，应当具有视觉冲击力和美观性，使人一见之后，就留下难忘的印象。
• 大宁广场的主入口分设于共和新路和延长路与大宁路两条城市主干道的交界处，过往的人流量大，入口设计需要
吸引眼球。
• 大宁国际广场将主入口分别设计为东南向和西北向，同时在主入口位置设置了一个小型广场，作为缓冲地带，也
作为大宁的窗口。
• 在小型广场上设有大型喷泉和广告屏幕，以及极有情趣的绿化盆景。在小型广场上还可以看到曲径通幽的通道设
计，达到层层引人入胜的目的。
77
无锡新区太科园金融服务区项目
差异化战略差异化战略差异化战略差异化战略（（（（办公办公办公办公））））差异化战略差异化战略差异化战略差异化战略（（（（办公办公办公办公））））55
借鉴与启示之五借鉴与启示之五借鉴与启示之五借鉴与启示之五
• 项目设有3栋纯写字楼和1栋SOHO，在项目内部形成了有效
的差异化，给租户以多样化的选择。
• 3栋纯写字楼不仅在建筑高度，建筑外观上呈现出差异化的
特征，而且标准层面积也不尽相同，能够符合各种规模的
租户的需求。
• 在定价策略上，本项目采取了高
性价比的租金策略，区别于核心
商务区内的其他甲级写字楼，在
先期采取低价策略先期采取低价策略先期采取低价策略先期采取低价策略，吸引诸多主
力租户从核心商务区内搬迁过来。
在成功营造商务氛围之后，后续
实现了租金溢价，使这个项目获
得了不凡的投资回报率。
78
无锡新区太科园金融服务区项目
长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区
大宁国际大宁国际大宁国际大宁国际
上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地
香港数码港香港数码港香港数码港香港数码港
太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区
小结小结小结小结
79
无锡新区太科园金融服务区项目
项目概述项目概述项目概述项目概述
片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况片区概况
• 长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州
河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区。
• 在上海西区苏州河北岸，建成一座“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的
现代服务业集聚区，成为“上海现代服务业新高地，苏州河生态走廊新景观“ 。
• 长风生态商务区列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重
点推进的九大现代服务业集聚区之一，在2010年建成，呼应世博会，服务“长三角”，辐射国内外。
80
无锡新区太科园金融服务区项目
� 长风生态商务区开发总量320万平方米，其中办公楼和商业娱乐设施150万平方米，酒店式公寓、住宅万平方米，中小学、幼
儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施万平方米，整体形成一个综合性大型社区。
� 长风生态商务区位于上海市普陀区东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为
长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越。作为普陀区的重点项目，长风生态商务区的开发得到了普陀区政府的大力支持。
长风生态商务区概况长风生态商务区概况长风生态商务区概况长风生态商务区概况
1 未出让上海化工研究院地块3333
已建绿洲中环中心8888
在建臣风大厦7777----BBBB
未开工元昭投资地块7777----AAAA
项目项目项目项目
状态状态状态状态项目名称项目名称项目名称项目名称序号序号序号序号
苏宁天御国际广场
赢华国际广场
汇银铭尊
旭辉世纪广场
上海跨国采购中心项目
解放传媒/东渡国际地块
北岸长风
国盛中心
在建
在建
已建
已建
在建
未开工
在建
在建
5555----BBBB
4444----AAAA
4444----BBBB
4444号东号东号东号东
3333----DDDD
2222
1111
3333----AAAA
3-A 3-D
4-A 4-B
4东东东东
5-B
7-A
7-B
3
8
办公楼和商业娱乐用地
住宅用地
学校和医院等公众设施用地
2
81
无锡新区太科园金融服务区项目
• 优势优势优势优势（（（（StrengthStrengthStrengthStrength））））
� 处于长风生态商务区，该区域集中开发大量办公
物业将为本项目带来一定的集群效应。
� 物业质量较高，容积率较中央商务区低，办公环
境舒适。
� 紧邻主干道大渡河路，可视性佳。
� 得房率高，内部设计合理。
• 劣势劣势劣势劣势（（（（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness））））
� 目前公共交通可及性较差，步行范围内没有轨道
交通连接。
� 项目散卖策略对写字楼后期的管理和维护较为不
利。
• 机遇机遇机遇机遇（（（（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity））））
� 待轨道交通15号线通车后，将提高项目的公共
交通可及性。
� 待长风生态商务区建设完成后，周边将有充足
的商业配套设施，包括餐饮、娱乐及购物，商
务氛围极佳。
• 威胁威胁威胁威胁（（（（ThreatThreatThreatThreat））））
� 从2008-2013年上海正面临非中央商务区写字
楼的供应高峰，新增供应面积将达到150万平
方米，项目面临外部激列的竞争。
� 同时，长风生态商务区内部的北岸长风继续回
国际等项目也对本项目构成直接竞争。
� 全球金融危机使得对上海写字楼的需求大大降
低，对租金造成一定的打击。
SWOTSWOTSWOTSWOT
82
无锡新区太科园金融服务区项目
旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况
配套设备配套设备配套设备配套设备
� 电梯品牌：通力电梯，载重
1,150公斤，速度米/秒，设
安全对讲设备
� 空调系统：每层预留VRV空调室
外机设备平台
� 通风设备：预留设置新风系统
为主，卫生间设排风竖井，设
置机械排风系统
� 每层弱电井内预留网络接口
� 每层预留电话接口、电梯内设
置中国移动/中国联通移动/小灵
通通讯中继系统
� 电视接受：设置IPIV系统
� 照明系统：公共部位(走道、卫
生间等)均按标准设计照明、插
座、开关
智能化系统智能化系统智能化系统智能化系统
� 闭路电视监控系统
� 车库IC卡管理控制系统
� 公共广播系统
� 电子巡更系统
� 设备监控系统
� 火灾报警和消防控制系统
项目资料项目资料项目资料项目资料
� 项目占地面积：45,781平方米
� 项目总建筑面积：149,838平方米
� 地上建筑面积：114,453平方米
� 地下建筑面积：35,385平方米
� 绿化面积：6,355平方米
� 绿化率：%
� 建筑密度：30%
� 容积率：
� 得房率：%
� 机动车停车位：地上50辆，地下
800辆
分三期开发分三期开发分三期开发分三期开发
� 一期：企业总部（8、9、10、11号楼，6-7
层）
2005年末开工，2007年底建成
� 二期：LOFT（4、5、6、7号楼，8-14层不
等）
2006年末开工，2008年底建成
� 三期：高品质办公楼（1、2、3号楼，均
为11层）
2011年上半年竣工
4、、、、5、、、、6、、、、7
8、、、、9、、、、1
0、、、、11
1、、、、2、、、、3
旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况旭辉世纪广场概况
市场表现市场表现市场表现市场表现
� 以整栋出售，自用及少数散售
为主。
� 已有国资委，法国索迪斯等大
型住户入住。
83
无锡新区太科园金融服务区项目
旭辉世纪广场评价旭辉世纪广场评价旭辉世纪广场评价旭辉世纪广场评价
18,000元/平方米
20,500元/平方米
18,000元/平方米
19,556元/平方米
20,119元/平方米
24,440-27,660
元/平方米
21,463-29,337
元/平方米
成交均价成交均价成交均价成交均价
4,448平方米
4,119平方米
4,115平方米
6,983平方米
12,898平方米
12,152平方米
7,710平方米
7,771平方米
12,760平方米
12,760平方米
12,760平方米
办公楼办公楼办公楼办公楼
建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积
6层
6层
6层
7层
14层
13层
8层
8层
11
11
11
楼层数楼层数楼层数楼层数
756平方米
766平方米
721平方米
862平方米
920平方米
920平方米
990平方米
991平方米
1,160平方米
1,160平方米
1,160平方米
单层面积单层面积单层面积单层面积
法国索迪斯Sodexo（整栋购买）
澳之窗投资咨询Australian Hub
（整栋购买）
深圳安防科技有限公司总部（整
栋购买）
旭辉集团总部（自用）
隧道股份（整栋购买）
上海城建（整栋购买）
上海理亚电子，上海嘉强安装工
程，上海博根纺织品，上海埃毕
森建筑设计（散售）
散售
只租不售
国资委（整栋购买）
某一企业（整栋购买）
项目状态项目状态项目状态项目状态
LOFT办公楼5555
低密度花园式办公楼11111111
低密度花园式办公楼10101010
物业类型物业类型物业类型物业类型楼号楼号楼号楼号
低密度花园式办公楼
低密度花园式办公楼
LOFT办公楼
LOFT办公楼
LOFT办公楼
高品质办公楼
高品质办公楼
高品质办公楼
9999
6666
7777
8888
4444
2222
1111
3333
84
无锡新区太科园金融服务区项目
旭辉世纪广场旭辉世纪广场旭辉世纪广场旭辉世纪广场市场表现市场表现市场表现市场表现
� 2007年09月至2010年6月期间的33个月内，旭辉世纪广场共售出
702套办公楼，每月去化套。
� 项目均价保持比较平稳，主要成交户型以50-90平方米为主，以
企业购买多套后自用或对外出租为主。
月份月份月份月份 成交面积 成交面积 成交面积 成交面积
(平方米平方米平方米平方米) 成交套数成交套数成交套数成交套数
成交均价 成交均价 成交均价 成交均价
(元元元元////平方米平方米平方米平方米)
成交金额成交金额成交金额成交金额
(百万元百万元百万元百万元)
套均总价 套均总价 套均总价 套均总价
(百万元百万元百万元百万元)
套均面积 套均面积 套均面积 套均面积
(平方米平方米平方米平方米)
07年09月 8,301 12 18,000 692
07年10月 4,475 6 20,500 746
07年11月 2,151 26 27,659 83
07年12月 1,781 22 27,593 81
08年01月 496 6 24,443 83
08年02月 92 1 25,841 92
08年03月 677 10 23,923 68
08年04月 639 7 25,907 91
08年05月 1,305 14 27,719 93
08年06月 775 11 23,843 70
08年09月 71 1 25,742 71
08年11月 1,841 30 22,787 61
08年12月 463 7 21,463 66
09年01月 410 5 24,690 82
09年03月 738 4 29,337 185
09年04月 484 7 24,654 69
09年05月 378 6 24,400 63
09年06月 2,613 30 26,600 87
09年07月 607 8 26,063 76
09年08月 548 9 23,122 61
09年09月 14,358 272 19,556 53
09年10月 2,434 36 27,804 68
09年11月 742 14 21,497 53
09年12月 785 12 27,516 65
10年01月 1,117 21 18,701 53
10年02月 668 12 21,822 56
10年03月 2,408 32 27,620 75
10年04月 3,175 64 21,982 50
10年05月 458 9 22,422 51
10年06月 399 8 21,024 50
12 6
2622
6 1 10 7
1411 1
30
7 5 4 7 6
30
8 9
272
36
14 1221 12
32
64
9 8
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
0
7
年
0
9
月
0
7
年
1
0
月
0
7
年
1
1
月
0
7
年
1
2
月
0
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年
0
1
月
0
8
年
0
2
月
0
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年
0
3
月
0
8
年
0
4
月
0
8
年
0
5
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0
8
年
0
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月
0
8
年
0
9
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0
8
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1
1
月
0
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1
2
月
0
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年
0
1
月
0
9
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0
3
月
0
9
年
0
4
月
0
9
年
0
5
月
0
9
年
0
6
月
0
9
年
0
7
月
0
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年
0
8
月
0
9
年
0
9
月
0
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年
1
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月
0
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1
1
月
0
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年
1
2
月
1
0
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0
1
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1
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年
0
2
月
1
0
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0
3
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1
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年
0
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1
0
年
0
5
月
1
0
年
0
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0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
成交套数 成交面积 (平方米)
0
1
2
3
4
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0
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0
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0
1
月
0
8
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0
2
月
0
8
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0
3
月
0
8
年
0
4
月
0
8
年
0
5
月
0
8
年
0
6
月
0
8
年
0
9
月
0
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1
1
月
0
8
年
1
2
月
0
9
年
0
1
月
0
9
年
0
3
月
0
9
年
0
4
月
0
9
年
0
5
月
0
9
年
0
6
月
0
9
年
0
7
月
0
9
年
0
8
月
0
9
年
0
9
月
0
9
年
1
0
月
0
9
年
1
1
月
0
9
年
1
2
月
1
0
年
0
1
月
1
0
年
0
2
月
1
0
年
0
3
月
1
0
年
0
4
月
1
0
年
0
5
月
1
0
年
0
6
月
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
套均总价 (百万元) 成交均价 (元/平方米)
85
无锡新区太科园金融服务区项目
分两期开发分两期开发分两期开发分两期开发
� 一期：办公楼（6、7、8号楼，10层
与7层不等）
2005年中开工，2008年中建成
� 二期：酒店式公寓（3、4和5号
楼），办公楼（1和2号楼，13层）
2011年上半年竣工
项目资料项目资料项目资料项目资料
� 项目占地面积：54,766平方米
� 项目总建筑面积：137,000平方米
� 共8幢办公楼（包括部分酒店式公
寓）
� 容积率：
� 得房率%
� 层高：米（1-2号楼），
4米（6-8号楼）
� 物业管理：漕河泾物业管理
� 车位：251个（地下245个，地上6个）
配套设备配套设备配套设备配套设备
� 中央空调：日立品牌VRV系统
� 电梯：日立牌（速度米/秒）
� 双路供电系统
� 总电话进线数：8幢楼共3,400对
� 光缆：中国电信
� 24小时安全监控，24小时巡更
� 单独车库管理系统
市场表现市场表现市场表现市场表现
� 以整栋出售及整层出售为主，由于其
大面积整体出售的策略，相对销售速
度较慢。
� 已有劲霸男装，亚达国际等入住
7
8
5
6
4
3
21
汇银铭尊概况汇银铭尊概况汇银铭尊概况汇银铭尊概况
6号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层 7、、、、8号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层 1、、、、2号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层
86
无锡新区太科园金融服务区项目
汇银铭尊评价汇银铭尊评价汇银铭尊评价汇银铭尊评价
25,101元/平方米
27,951元/平方米
瑞士军刀29,500
元/平方米
国家物资储备局
25,100元/平方米
23,605-26,811
元/平方米
成交均价成交均价成交均价成交均价
6,939平方米
6,955平方米
11,033平方米
18,575平方米
18,575平方米
办公楼办公楼办公楼办公楼
建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积
7层
7层
10层
13层
13层
楼层数楼层数楼层数楼层数
1,026平方米
1,026平方米
1,349平方米
2,052平方米
2,052平方米
单层面积单层面积单层面积单层面积
香港亚达国际（整栋购买）
劲霸男装（整栋购买）
整层销售
国家物资储备局（ 2,698平方米）
瑞士军刀 （ 1,349平方米）
散售
只租不售
只租不售
散售
开发商准备整栋销售
项目状态项目状态项目状态项目状态
酒店式公寓5555
物业类型物业类型物业类型物业类型楼号楼号楼号楼号
低密度花园式办公楼
低密度花园式办公楼
标准办公楼
酒店式公寓
酒店式公寓
标准办公楼
标准办公楼
6666
7777
8888
4444
2222
1111
3333
6号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层 7、、、、8号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层 1、、、、2号楼标准层号楼标准层号楼标准层号楼标准层
87
无锡新区太科园金融服务区项目
汇银铭尊汇银铭尊汇银铭尊汇银铭尊市场表现市场表现市场表现市场表现
� 2008年01月至2010年8月期间的23个月内（期间部
分月份无新楼i推出），汇银铭尊共售出44套办公
楼，每月去化套。
� 项目均价保持比较平稳，项目主要以大面积，即
整层和整栋销售为主，所以平均成交面积较大，
总价也在1,300-4,000万元间。
� 项目由于其大面积出售为主的策略项目由于其大面积出售为主的策略项目由于其大面积出售为主的策略项目由于其大面积出售为主的策略，，，，所以每月去所以每月去所以每月去所以每月去
化速度明显慢于邻近的旭辉世纪广场化速度明显慢于邻近的旭辉世纪广场化速度明显慢于邻近的旭辉世纪广场化速度明显慢于邻近的旭辉世纪广场，，，，但在同期但在同期但在同期但在同期
两个项目的成交均价未出现较大差异两个项目的成交均价未出现较大差异两个项目的成交均价未出现较大差异两个项目的成交均价未出现较大差异。。。。
10
1
3
10
3
1
4
12
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0
8
年
0
1
月
0
8
年
0
4
月
0
8
年
0
5
月
0
8
年
0
6
月
0
9
年
0
1
月
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年
0
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0
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年
0
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月
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0
年
0
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1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
成交套数 成交面积 (平方米)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
8
年
0
1
月
0
8
年
0
4
月
0
8
年
0
5
月
0
8
年
0
6
月
0
9
年
0
1
月
0
9
年
0
8
月
0
9
年
0
9
月
1
0
年
0
8
月
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
套均总价 (百万元) 成交均价 (元/平方米)
月份月份月份月份 成交面积 成交面积 成交面积 成交面积
(平方米平方米平方米平方米) 成交套数成交套数成交套数成交套数
成交均价 成交均价 成交均价 成交均价
(元元元元////平方米平方米平方米平方米)
成交金额成交金额成交金额成交金额
(百万元百万元百万元百万元)
套均总价 套均总价 套均总价 套均总价
(百万元百万元百万元百万元)
套均面积 套均面积 套均面积 套均面积
(平方米平方米平方米平方米)
08年01月 6,944 10 27,951 694
08年04月 1,349 1 29,500 1,349
08年05月 3,231 3 25,197 1,077
08年06月 6,944 10 25,101 694
09年01月 1,523 3 26,811 508
09年08月 1,372 1 26,001 1,372
09年09月 2,322 4 23,605 581
10年08月 2,141 12 25,693 178
88
无锡新区太科园金融服务区项目
• 优势优势优势优势（（（（StrengthStrengthStrengthStrength））））
� 处于长风生态商务区，该区域集中开发大量办公
物业将为本项目带来一定的集群效应。
� 物业质量较高，容积率较中央商务区低，办公环
境舒适。
� 紧邻主干道大渡河路，可视性佳。
� 得房率高，内部设计合理。
• 劣势劣势劣势劣势（（（（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness））））
� 目前公共交通可及性较差，步行范围内没有轨道
交通连接。
� 项目散卖策略对写字楼后期的管理和维护较为不
利。
• 机遇机遇机遇机遇（（（（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity））））
� 待轨道交通15号线通车后，将提高项目的公共
交通可及性。
� 待长风生态商务区建设完成后，周边将有充足
的商业配套设施，包括餐饮、娱乐及购物，商
务氛围极佳。
• 威胁威胁威胁威胁（（（（ThreatThreatThreatThreat））））
� 从2008-2013年上海正面临非中央商务区写字
楼的供应高峰，新增供应面积将达到150万平
方米，项目面临外部激列的竞争。
� 同时，长风生态商务区内部的北岸长风继续回
国际等项目也对本项目构成直接竞争。
� 全球金融危机使得对上海写字楼的需求大大降
低，对租金造成一定的打击。
长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区—项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析
89
无锡新区太科园金融服务区项目
借鉴与启示借鉴与启示借鉴与启示借鉴与启示
与与与与本项目相似之处本项目相似之处本项目相似之处本项目相似之处
• 位于非传统商务区位于非传统商务区位于非传统商务区位于非传统商务区，，，，
• 周遭由不同开发商整体开发
• 周边大量新建高阶住宅区及公建设
施
• 建筑形态配置以“前矮后高”以增加
面对河景的机会
与与与与本项目本项目本项目本项目区别区别区别区别之处之处之处之处
• 汇银铭尊/旭辉世纪广场邻近上
海市中心，商业氛围逐步形成
• 周边有较高消费能力的办公人
群和居民支撑
• 道路交通方面介于内环及外环
高架，交通可及性较好
五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示五大借鉴与启示
• 产品的多样性产品的多样性产品的多样性产品的多样性
• 内部空间调整的高弹性内部空间调整的高弹性内部空间调整的高弹性内部空间调整的高弹性
• 分期销售策略分期销售策略分期销售策略分期销售策略
• 产品差异化策略产品差异化策略产品差异化策略产品差异化策略
90
无锡新区太科园金融服务区项目
群聚效应强群聚效应强群聚效应强群聚效应强1
产品差异化拉大产品差异化拉大产品差异化拉大产品差异化拉大3
分期销售分期销售分期销售分期销售5
开发密度低开发密度低开发密度低开发密度低 2
商务氛围浓厚商务氛围浓厚商务氛围浓厚商务氛围浓厚 4
空间设计弹性高空间设计弹性高空间设计弹性高空间设计弹性高 6
长风生态商长风生态商长风生态商长风生态商
务区核心竞务区核心竞务区核心竞务区核心竞
争力争力争力争力
项目评价项目评价项目评价项目评价
� 整体开发体量大，提供多样化的产品以
满足不同客户群体需求，稳定销售。
� 整体商务区以写字楼作为主力，将有大
面积需求的企业以相较低的售价汇集。
周遭辅助大量住宅及公共设施，以吸引
员工进驻该区。
� 待长风生态商务区建设完成后，
周边将有充足的商业配套设施，
包括餐饮、娱乐及购物，商务氛
围极佳
� 充分的打造了项目的人性化环
境，得房率高，内部设计合理。
� 可提供客户散售，整层租售,及
单栋销售的各种模式
� 借由多样化的产品配合市场的变动逐一
推案，将市场占有率稳定，以避免单一
销售期的拉长。
� 物业质量较高，容积率较中央商
务区低，办公环境舒适。
� 项目紧靠河景，内部的规划中，
也将营造优美的环境作为重要的
因素加以考虑
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无锡新区太科园金融服务区项目
长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区
大宁国际大宁国际大宁国际大宁国际
上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地上海金融信息服务产业基地
香港数码港香港数码港香港数码港香港数码港
太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区太湖新城金融商务第一街区
小结小结小结小结
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无锡新区太科园金融服务区项目
项目概述项目概述项目概述项目概述
• 香港数码港位于香港岛南区钢线湾，因填海而来，北连沙湾径、南接域多利道，交通非常便利。
• 香港数码港作为香港的资讯科技旗舰，占地面积占地面积占地面积占地面积24242424公顷公顷公顷公顷，，，，总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约53535353万平方米万平方米万平方米万平方米，，，，总投资20多亿美元（158亿港
元），旨在营造良好的促进创意交流环境，是香港建设亚洲重要资讯科技及数码城市的主要载体之一。
• 数码港以信息科技为主题，集办公楼集办公楼集办公楼集办公楼、、、、住宅住宅住宅住宅、、、、酒店酒店酒店酒店、、、、零售及娱乐设施零售及娱乐设施零售及娱乐设施零售及娱乐设施于一身。数码港是一个由宽带网络连接在一起的由宽带网络连接在一起的由宽带网络连接在一起的由宽带网络连接在一起的
先进小区先进小区先进小区先进小区，除了办公楼及高级住宅林立，也设有五星级酒店、数码港商场（ The Arcade ）及娱乐中心，缔造一个富
启发性及促进创意交流的优良环境。数码港商场（ The Arcade ）：商场内店铺林立，如婚纱摄影公司、儿童玩具店、
影院，以及美食广场。
• 数码港是由香港特区政府与盈科动力合作发展香港特区政府与盈科动力合作发展香港特区政府与盈科动力合作发展香港特区政府与盈科动力合作发展的一项综合发展计划，由香港数码港管理有限公司负责管理，部分由香
港特别行政区政府全资拥有。
香港香港香港香港
九龙九龙九龙九龙机场机场机场机场
• 项目距离香港机场约21公里，距离
中环广场约公里。
• 建筑设计单位建筑设计单位建筑设计单位建筑设计单位：：：： 王董建筑师王董建筑师王董建筑师王董建筑师事务有
限公司
• 概念设计建筑师（办公楼、资讯科
技大道及酒店）：Arquitectonica
• 概念设计建筑师（底层办公室、The
Arcade）：美国捷得美国捷得美国捷得美国捷得国际建筑师事
务所
• 园林建筑师：贝尔高林贝尔高林贝尔高林贝尔高林香港有限公
司
• 车位：约760个
• 地铁：4号干线（坚尼地城至香港仔
段，规划中）域多利道站
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无锡新区太科园金融服务区项目
项目发展定位分析项目发展定位分析项目发展定位分析项目发展定位分析
• 项目定位项目定位项目定位项目定位：透过吸引信息科技与相关的公司及专才汇聚香港透过吸引信息科技与相关的公司及专才汇聚香港透过吸引信息科技与相关的公司及专才汇聚香港透过吸引信息科技与相关的公司及专才汇聚香港，，，，以支持和推动香港的创新及科技发展以支持和推动香港的创新及科技发展以支持和推动香港的创新及科技发展以支持和推动香港的创新及科技发展。。。。同时，数码港
不仅是一个高科技园区，更是融合工作，居住和娱乐的综合型高档社区。
• 产业定位产业定位产业定位产业定位：资讯科技、资讯服务、多媒体内容创作及相关界别
• 数码港的建设有重要的公共使命重要的公共使命重要的公共使命重要的公共使命：
- 吸引优质信息科技及相关的公司汇聚香港， 以推动香港发展成为区内领先的数码城市；
- 培育并支持本港中小型信息科技企业发展， 使这些企业成为数码港的重要成员；
- 提供先进基础设施，以吸引更多优质公司汇聚香港；
- 与业界、学术界、研究机构及专业团体合作和建立伙伴关系， 以协助数码港发展为区内卓越的信息科技及数码媒
体培训中心， 栽培信息科技人才；
- 提供硬件、软件和技术支持， 以带领数码媒体业发展；
- 善用数码港内的优良基础设施及所发挥的协同作用，鼓励业界开发无线及流动通讯服务和应用系统。
数码中心绿化广场 艾美酒店
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项目发展历程项目发展历程项目发展历程项目发展历程
破土动工破土动工破土动工破土动工亚洲金融危机亚洲金融危机亚洲金融危机亚洲金融危机
1997 1999
20011998
盈科建议盈科建议盈科建议盈科建议 进入政府预算进入政府预算进入政府预算进入政府预算
2002
2003
1
2
3
4 二期办公楼二期办公楼二期办公楼二期办公楼6
一期办公楼一期办公楼一期办公楼一期办公楼5
• 早在1997年的亚洲金融风暴之后，香港业界就开展反思，对在本地发展创新科技和高科技高增值产业，逐渐形成共识：
要将以加工、贸易为主的香港转变为依靠科技提供高增值服务的香港。当时的特区行政长官董建华在施政报告中率先
提出：香港“要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。
2004
商场和酒店商场和酒店商场和酒店商场和酒店
2004
三三三三、、、、四期办公楼四期办公楼四期办公楼四期办公楼
2004-2008
住宅入市住宅入市住宅入市住宅入市
8
7 9
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无锡新区太科园金融服务区项目
项目发展历程项目发展历程项目发展历程项目发展历程
• 1998年初，盈科集团主席李泽楷向港府高层建议：投资建设数码港。这一构思，正好符合特区政府的发展思路（同
年，特区政府发表其首份名为“数码21新纪元”的信息科技策略），双方一拍即合。
• 1999年3月，数码港发展计划公布，总投资高达158亿港元。当年9月，数码港工程正式破土动工。
• 2000年3月，时任财政司司长的曾荫权在财政预算案中正式提出“发展数码港”计划。他表示，香港要迎接21世纪的
挑战，必须适应资讯年代的新需要，因此倡议设立数码港，提供重要的基础建设，吸引资讯服务公司汇聚香港。
• 2001年5月，香港修订了“数码21”信息技术发展策略，提出了香港数码连接全球的发展战略。为达到这一目标，香
港将发挥已有的优势，致力于推动5个范畴的工作，具体包括发展优良的电子商务环境，建立电子政府，培育信息技
术人才，加强市民掌握数码世界机遇的能力，充分应用促进信息技术发展的技术。
• 2002年4-11月，第一期办公楼落成；
• 2003年2月，第二期办公楼落成；
• 2004年初，数码港商场和星级酒店相继落成；同年，第三、四期办公楼相继落成入市；
• 2004年至2008年，数码港高级住宅逐渐进入市场
• 2006年6月，微软香港入驻香港数码港，其进入可以吸引其他公司汇聚数码港，合力发展香港成为知识型经济的社会。
数码港商场 数码中心
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项目布局项目布局项目布局项目布局
• 数码港整体的布局风格非常灵动，充分为活动其
中的人创造便利、舒适和灵感
- 工作空间与休憩、服务设施相间布局相间布局相间布局相间布局，但是商
业商社处在项目靠中部的位置，方便使用
- 公共区域充分考虑绿色，充分营造低密度校园低密度校园低密度校园低密度校园
式环境式环境式环境式环境，没有建造高楼大厦，确保一流的创新
环境
- 项目的住宅（即贝沙湾）位于项目的最南端
艾美艾美艾美艾美
酒店酒店酒店酒店
商场商场商场商场
广场广场广场广场办公办公办公办公
1座座座座
办公办公办公办公
2座座座座
办公办公办公办公3座座座座
办公办公办公办公
4座座座座
香港无线香港无线香港无线香港无线
发展中心发展中心发展中心发展中心 信息资信息资信息资信息资源中心源中心源中心源中心
数码媒数码媒数码媒数码媒
体中心体中心体中心体中心
