2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价理论与方法
第五章 房地产估价原则
考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考情分析 本章最近几年考试一般在4-7分左右，分值不高，但是估价原则对于我们未来在估价专业活动中是非常重要的。估价原则要深入理解，有利于在案例分析中纠错。
单选
多选
判断
2009
题数
2
1
3
6
分值
2
2
3
7
考点
谨慎原则、价值时点原则
合法原则
估价时点原则2、合法原则
2010
题数
2
1
1
4
分值
2
2
1
5
考点
最高最佳利用原则2
谨慎原则
估价原则的作用
2011
题数
3
1
4
分值
3
1
4
考点
最高最佳原则、估价时点、谨慎原则在成本法中的应用
估价时点
2012
题数
1
1
2
分值
1
1
2
考点
合法原则
合法原则
2013
题数
2
1
1
4
分值
2
2
1
5
考点
均衡原理、谨慎原则
最高最佳利用原则
估价时点
2014
题数
2
2
1
5
分值
2
4
1
7
考点
估价时点、最高最佳利用
估价原则、合法原则
估价原则
考试要求 1.了解房地产估价原则的含义； 2.熟悉房地产估价原则的作用； 3.掌握独立、客观、公正原则； 4.掌握合法原则； 5.掌握价值时点原则； 6.熟悉替代原则； 7.掌握最高最佳利用原则； 8.熟悉谨慎原则。
第一节 房地产估价原则概述
1.房地产估价原则的含义（了解） 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然有一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 房地产估价原则（六原则）（熟悉） ①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。
2.房地产估价原则的作用（掌握） 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。 如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则（此细节应记住）。
【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ） 【2010年真题】
『正确答案』× 『答案解析』后半句错误。应为“对于同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P155。
第二节 独立、客观、公正原则——首要原则
独立、客观、公正原则（掌握） 独立——要求估价师和估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价； 客观——要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的感情、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 公正——要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
该原则要求 估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构，（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）这方面的具体要求是估价机构必须“脱钩改制”；房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。 房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避； 估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 在估价操作层面 估价师应假设各方当事人均是利己并谨慎的； 估价师应进行换位思考，以各利害关系人的角色和心态来考虑评估价值； 估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各利害关系人均公平合理的评估价值。
【例题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】 A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立
『正确答案』D 『答案解析』参见教材P155～156。
第三节 合法原则
（知识点多且细） 1.合法原则（掌握） 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 所谓依法，不仅要依据有关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文，合同（土地使用权出让合同、房屋租赁合同）等。因此，合法原则中所讲的“法”是广义概念的“法”。 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估的价值就会有所不同。但估价对象状况不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。（如小产权房）
遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。 例如，集体土地不能当做国有土地来估价，划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，有限产权或部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，租赁的房地产不能当做自有的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价。 临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价。 因此，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。 依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。
【例题】房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（ ）
『正确答案』× 『答案解析』未依法登记的房地产也可以成为估价对象。参见教材P157。
实践操作： （1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以不动产登记簿、权属证书以及相关合同等为依据。 房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证 土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明 （2）依法判定的使用权利，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。 如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且获得批准。 在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过，除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过来估价，由于商业用途或者超出的容积率 不仅没有法律的保障，而且是违法的，据此所评估出的较高价值不能实现，也就得不到社会认可（此段话要仔细阅读）。 （3）在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0。 （4）依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
两个应用的重点领域：抵押估价和房屋征收评估 【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用 （1）法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权（法律允许的除外）、各类公益设施（注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的）、产权不明有争议的财产（不“干净”）、依法被查封、扣押和监管的财产、法律行政法规规定不得抵押的其他财产。 不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的房地产。（注意多选题） （2）法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。违法违章建筑物抵押无效。
（3）法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的对象。 出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书；投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件；形成房屋的要有房屋所有权证书。 共有房地产需要共有人书面同意才能作为以抵押为估价目的的估价对象。 （4）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 （5）评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起6个月内的抵押价值，扣除法定优先受偿款时，应首先扣除拖欠工程款。 建设工程款包括人工、材料等实际支出，但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。 优先受偿权＞抵押权＞其他债权 （7）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金。 划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。（原因：保护国家土地利益）
【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用 在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质（如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑）、用途（如是居住用途还是商业用途）和面积（计不计算面积，计多少面积）等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。” 据此，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。 被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。但在现实中，由于种种原因，被征收房屋的性质、用途和面积有时难以确定，也不是估价机构和估价师能够确定的。 鉴于此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。 调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（因为要维护政府部门的权威，而且权属证书在持证人手中，有伪造，变造的可能）。 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。” 有了这些规定，估价机构应要求房屋征收部门提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
已经登记的房屋，其性质、用途和面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 在判定估价对象状况时，有时并不都有法可依，因此从更广的角度来讲，合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。 对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循 “上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”，（该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。 其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章；部门规章与地方政府规章的效力相等。
第四节 价值时点原则（必考）
价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”。 房地产估价是针对某个特定时间的价值。委托人、房地产估价师不能随意假定，必须根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，并一般用公历年、月、日表示。 确定价值时点原则的意义：评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界限。 例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施之前还是之后的，应根据价值时点来确定（关键细节）。
再如，采用比较法估价时，如果选取的可比实例成交日期与价值时点不同（通常是这种情况），就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。 特别需要强调的是，遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点在前，得出评估价值应在后。 评估现在的价值，一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成实地查勘日）确定为价值时点。 价值时点究竟是过去或者未来，由估价目的决定。 估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。 房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。 价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。
价值时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合
价值时点
估价对象状况
房地产市场状况
一般情况
现在
过去
现在
房地产损害赔偿和保险理赔；房屋征收估价最常见，也包括在建工程估价评估期房的价值
现在
未来
过去（回顾性估价）
过去
过去
对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价、重新估价
将来（预测性估价）
将来
将来
如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值
表5-1中的各种情形举例说明如下： （1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。（最常见最大量的情况）如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。如房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。房屋征收评估有时也会出现这种情况。 例如，在实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。
（3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。 在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。 当房屋征收部门和被征收人共同认可了用于产权调换房屋的评估价值或在此评估价值的基础上商定了一个价格后，则该评估价值或商定的价格就不应因将来用于产权调换房屋成为现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时，才应对评估价值或商定的价格进行相应调整。
（4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。例如，某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，从而引起了该评估价是否过低的鉴定。 鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则的话，就无法判断该评估价是否过低。并且任何一个估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了变化，而事实上估价结果可能并没有错，只是它不再适合变化后的状况。
类似的情况还出现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿时，在折价的价值或者拍卖、变卖所得的价款不足以偿还抵押贷款的情况下，就需要追究有关责任。此时，最容易怀疑的是当时的抵押价值存在高估。 如果通过鉴定，证明当时的抵押价值确实存在高估，则估价师和估价机构就要承担相应的责任。而如果当时评估的抵押价值符合当时的市场状况等实际情况，则之后的市场不景气等引起的价格下跌导致不足以偿还抵押贷款的，估价师和估价机构就不应承担有关责任。另外，评估受贿房地产的价值，价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。
（5）价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情形。
【例题】下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。【2011年真题】 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
『正确答案』D 『答案解析』A价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；B价值时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；C价值时点和估价对象都是现在；D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P163～164。
第五节 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 房地产价格的形成也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了下列两点： （1）如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。 （2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣。 还需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。
第六节 最高最佳利用原则
1.所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。 除现状价值评估外，房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则（关键考点）。 最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。需要指出的是，实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。 因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是： 遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求（关键考点，会以设计考试题目）。
【单选题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（ ）。 A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上允许
『正确答案』D 『答案解析』产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P167。
最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。 寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序筛选： （1）法律上是否允许。 （2）技术上是否可能。 （3）经济上是否可行。经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。 （4）价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，便是最高最佳利用。
2.三大经济学理论 ①收益递增递减原理 第一种投入产出关系——收益递减规律也称为报酬递减规律、边际收益递减原理，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变。则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出有三种可能：（1）规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。（2）规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。（3）规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。
②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 建筑物与土地的组合四种情况： ——空地VL ——土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V＝VL＋VB ——土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V＝VL＋建筑物残值－建筑物的拆除费用 ——土地上有一过大或过高档次的建筑物 V＝VB－功能折旧额 图5-2 均衡原理的有关情况
【例5－1】某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
『答案解析』该宗房地产相对于空地的减价额计算如下： 该宗房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250＝62500（元）
与上述相反的情形，是建筑物的设计、设施设备和装饰装修等都很超前、高档，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格，即功能过剩引起了功能折旧。
【例5－2】某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。 （特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。
『答案解析』该建筑物的现值计算如下： 该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/m2） 由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。 这是一种功能折旧。钱花了很多，但是花得不值。
③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用（此句话为最高最佳使用判定和实现的条件，应该记住）。
【多选题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。 A.最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度 D.最佳管理方式 E.最佳投资渠道
『正确答案』AC 『答案解析』均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P169。
【判断题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）
『正确答案』错 『答案解析』均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 与外部环境的协调，属于适合原理的内容。参见教材P169。
五种估价前提（下列计算公式必须理解，可能出单项选择题。） （1）现有房地产应维持现状的条件是： （新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。 保留建筑物的条件： （新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值 （2）更新改造前提（包括土地改造） （更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产价值
（3）改变用途前提 （新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值 （4）重新开发前提 （重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值 （5）上述情形的某种组合 把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。 上述的5种情况，如何理解？ 掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。
【例题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元； 如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。 根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。 A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发
『正确答案』A 『答案解析』重新装修价值＝6500×^（-1）－800×^（－）－500＝4646 改变用途价值＝8000×^（-1）－2160×^（－）－500＝4713 两种方案的价值都低于现状用途的价值5000万元，所以都不具有经济可行性。最佳结果是维持现状。
【例题】如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。 A.保持现状前提 B.装修改造前提 C.转换用途前提 D.重新利用前提
『正确答案』A 『答案解析』不等式移向，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。参见教材P170。
第七节 谨慎原则
谨慎原则是房地产抵押价值评估时应遵循的一项原则。 该原则要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面。充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。 理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定因素的情况下”。 在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。
如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观，保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。 《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求： （1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。 （2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 一句话，就是要高估成本，低估收益，使得评估结果偏低。
【例题】运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。 A.正常 B.较低 C.平均 D.较高
『正确答案』B 『答案解析』在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P172。
【例题】在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。 A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价 C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧 E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
『正确答案』ACD 『答案解析』B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。
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