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首次置业的自住型购房群体潜在需求和潜在购买力
的定性分析
庞国飞
河海大学理学院数学系，南京（211100）
摘 要：了解购房者的潜在需求及潜在购买力的状况无论对政府还是开发商都有重要意义，
尤其当考察对象事关民生国策的时候。本文主要针对首次置业的自住型购房群体的潜在需求
和潜在购买力的关系进行了深入的分析。结果发现，该类购房群体的潜在需求与潜在购买力
的关系近似 S型曲线。与此同时，在对购买力进行分层剖析的过程中率先提出了“贷失临界
首付”、“贷直临界总价”及“购房初始累积金”的概念。最终，进一步分析得到“随着平均房价
的增长，该类购房群体的潜在需求逐渐增大”的结论。
关键字：首次置业；潜在购房需求；潜在购房购买力；S型曲线；购买力分层
中图分类号：
1. 引言
改革开放以来，随着市场经济体制的确立与逐步推进，我国的房地产事业迈进了一个崭
新的时代，在城市住房条件获得了巨大改善同时，也引来了许多负面问题。金融海啸的来袭，
并为真正使得我国的房地产业尤其是较发达城市的房地产业的发展复归理：暂时性的局部房
价下跌带来的现金回流却给下一波的房价上涨提供了可能；非理性的房产投机性需求的膨
胀，导致了现今我国大部分城镇地区的房价，尤其是中小户型的房价，难以为诸多准房产主
们所承受，尤其是首次置业的自住型购房群体。
作为中国住房需求最迫切也是最实际的群体，作为政府民生政策中亟待“关心”的对象，
首次置业者的潜在购房需求和潜在购买力状况应受到充分重视，对此，本文试图提出一些看
法。目前理论界对进行整个购房消费群体（而非单独针对某一个敏感群体）的潜在购买力和
潜在购买需求有过如下研究：（1）对潜在购买力（笔者发现，在所研究的论文中，几乎没有
一篇使用过“潜在购买力”这一概念，而多用“购买力”一词，据查，“潜在购买力”是指“一定
时期内，城乡居民用于购买商品但没有实现的货币支付能力[1]”。因旨在对一种量的预测，
故认为加之“潜在”更为妥帖）的研究。在该研究方向下，不少学者用“房价收入比”[2-4]来衡
量居民的潜在购买力，但由于统计指标口径额不同和计算方法的差异，尚存较大的争议空间；
而另一些学者，从城镇居民的消费结构与住房融资方式出发建立了住房购买力模型，对城镇
居民的住房购买力进行了深入研究，揭示了不同收入阶层住房实际购买力的差异[5]。（2）对
潜在购房需求（行为）的研究。大连理工大学管理学院的于丹博士、董大海教授等几位合著
的论文《消费者购房需求及个人因素的影响研究》[6]剖析了影响购房决策的九大购房需求因
素及五大调节需求因素，并分别针对各因素对购房决策的影响进行了实证分析与研究。
由上可见，目前研究人员似乎对消费者的潜在购买力和消费者的潜在需求各有侧重，而
对二者之间的关系的研究相对较少，并且较少述及某一具体群体的行为分析与研究。因此，
本文在整个消费者群体的行为特性和行为诱导因素日益明晰的背景下上，进一步挖掘某一具
体特殊购房消费群体的一些特征变量——潜在购买力及潜在需求的概念本质，同时提出了与
购买力分层相关的概念定义，并且最终定性地阐明二者之间的逻辑关系。
2. 潜在需求（Potential Demand)
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需求分层化的现状
根据赵坤利在《地产需求分层化——成都购房需求分化现状与趋势探讨》[7] 中的论述，
目前一些地区的购房需求可分为三层：首次置业的自住型消费需求，二次置业的换房型消费
需求及二次或多次置业的高端型消费需求。
第一层需求多是 80 后一代亟待买房者的需求，也是本文中主要的研究对象（下面将详
细说明，见 ）。第二层需求是工作一段时间，经济基础较为扎实并因对目前的居住环境不
满意而欲改善居住环境的那部分人的需求。而第三层则是经济基础较为雄厚，更加注重住房
的品质和生活的舒适度的人的需求。
对“首次置业的自住型购房群体”的认识
较低水平的人均收入
该类消费者的一个共同特征，即“首次置业”，由于我国劳动力市场中巨大的劳动供给，
致使这部分人的平均收入水平较低，因而相应的个人潜在住房购买力（即仅由本人收入水平
所体现的那部分住房购买力）平均水平也较低。据此，该群体的上一辈一般会为其（或其家
庭）购房准备一部分资金，这部分资金与个人潜在住房购买力的总和，我们称之为“购房初
始累积金”(S)，而对于 中提到第二个及第三个需求层的人来说，这个概念是无意义的，
而仅分别存在着“个人潜在住房重置能力”和“个人潜在房产购买能力”。因此，可以看出“首
次置业的自住型购房群体”的特殊性。
敏感的群体
一直以来，很多人认为人们的住房需求是一种“刚性需求”，然而当房价与准购房者的潜
在购买力相去甚远的时候，亦将变得极有弹性[8]。因此，可以说，这部分人对房价是有足够
敏感性的。
迫切且真实的住房需求
该群体的最大特殊性体现在：其是我国目前对住房需求最为迫切也是最为真实的群体。
其中“迫切性”体现在，作为刚刚踏上社会征程的“新人”，无论周遭的社会给他（她）带来了
何种刺激，都需有一个“避风港”予以自我缓冲与自我调整。居无定所或者个人（家庭）的私
密空间感的缺失都将会影响该类人的生活和工作的信心，而此类人正是我们未来社会的骨干
力量。而“真实性”体现在，较之那些整天投机房产、令中低档次的项目随高端项目的价格走
高一并上涨的“炒房者”来说，他们的自住型需求尤为真实。与其让虚假的“泡沫”轰然爆破，
不如多让一份真实的“幻想”成为现实。
对“潜在需求”的理解
先定义两个量：潜在需求面积和潜在需求单价。
所谓“潜在需求面积”是在满足最低人均居住面积的基础上的总需求面积。至于“满足最
低人均居住面积”是指在无论购房者的潜在购买力怎样，即便是零，也必须知道其住房需求
是始终存在的（尽管可能很低），而且在社会主义国家的保障体系下，应该保证每一个公民
的“最低保障居住需求”（目前还难以做到），因此，认为其有一个下限。（为了讨论的方便，
我们即取“最低保障居住需求”为潜在购买需求的下限，且单位为货币单位。）
“潜在需求价格”则是实际折合后的每平方米的房价，其等于各项住房支出之和（实际房
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价加上装修费、物业费等各项软硬件支付）除于总需求面积，其跟购房者对房子的质量和生
活的品质追求有关。所追求的房子各方面条件越优越（如面积够大，周边环境适宜，升值潜
力巨大，小区规划合理，交通方便等等），实际房价越高；所追求的生活品质越高，在房价
较高的同时，可能后期的装潢支出、物业支出等各项软硬件支付也可能越高。针对上述两种
情况，我们所定义的“潜在需求单价”都将较高。
这样，我们所说的“潜在需求”即为上述两个量的乘积，即
= ×潜在购房需求 潜在需求面积 潜在需求单价
对潜在需求的附加说明
上面的潜在需求还有另一层意思：在某一个具体研究时点很多人可能因无法立即买房而
出现租房、住单位福利房或仍与父母同住等情况，但他们毕竟都需要属于自己的一块居住的
崭新空间，而不是通过租赁、暂住等方式去回避这一“基本需求”。正是在这种认知前提下，
我们将所有具有自住型住房需求的人的潜在需求均考虑在内，而不论其目前的居住状态。
3. 潜在购买力（Potential Purchasing Power）
对潜在购买力的理解
所谓“潜在购买力”是一定时期内，城乡居民用于购买商品但没有实现的货币支付能力，
而在本文中其应该理解为一定时期内，首次置业的自住型购房群体购买房产但没有实现的货
币支付能力。
影响潜在购买力的主要因素甚至可以说唯一因素就是购房者的可支配收入情况。说其
“主要”是因为除了收入这一因素外，还有购房者的一些主观因素（个人消费倾向，购房动机
（自住，投机等）等等），然而在实际中这些主观因素往往影响的是可支配收入占总收入的
比例；而说其“唯一”则是因为对于收入不高的购房群体，其购房支出占其收入的比例较大，
这种情况甚至可能已影响到其正常的生活（如贷款买房，月供较高的情况，再如贷款首付都
付不起的情况），此时其收入几乎决定了其对房子的购买力。
潜在购买力分层
首先再定义两个量，分别称为“贷失临界首付”（FP）和“贷直临界总价”(PG)。
根据上述两个量和 中已经提及的“购房初始累积金”（S），我们将首次置业的自住型
购房群体按购房的方式分为三类：
当购房者的购房初始累积金低于“贷失临界首付”时，购房者无法支付最低的贷款首付而
无法贷款买房，我们称此时的购房者为“暂时性失购者”；而当初始累积金不低于“贷失临界
首付”且不高于“贷直临界总价”时，购房者仅仅能贷款买房，我们称之为“贷购者”；最后当
初始累积金高于“贷直临界总价”时，该购房者即可贷款买房又可以直接购买房产，考虑到按
揭贷款是对“人力资本财富”的“变现”[9]，一般认为该类人不会贷款买房，故我们称之为“直购
者”。
至此，购买力被我们分成三层：低水平购买力、中等水平购买力和高水平购买力，而与
之相对应的人群应分别是“首次置业自住型购房群体”中的“暂时性失购者”、“贷购者”及“直
购者”
与此同时，可以得到各个类型的购房者的潜在购买能力与初始累积金及收入水平的关
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系：
A“暂时性失购者”：某一时点的潜在购买力=某一时点的初始累积金
B“贷购者”：某一时点的潜在购买力=比例因子*（某一时点初始累积金+还贷期限内的
还贷支出）；其中，还贷期限内的还贷支出=购房者（及其父母）在未来的还贷期限内的预期
平均收入*还款期限（一般以月为单位）；而比例因子则与贷款利率、还贷期限和按揭成数有
关。
C“直购者”：某一时点的潜在购买力=某一时点的初始累积金
潜在购买力分析中“时间因素”对分析结果的影响
在对大容量样本进行统计分析的时候，“时间”是一个值得注意的概念。研究某项统计指
标的时候应该要保证时间上的同一性，主要体现在对同一个时段、时期或同一个时点的要求。
而对于很多人的同一类型行为的研究（譬如对人们购房行为的研究）往往存在着行动时间点
上的不同。例如我们上面的分析中，人们攒钱买房的始末时间是大不相同的。而实际存在的
人群的数量也是随目标时间变化的，因为总会有新的购房者加入欲购房队伍，也有已经“贷
购”或“直购”的人退出了欲购房者队伍。因此，前面提到的“暂时性失购”的购房者又可分为
两类，一类一直（至少近若干年）买不起房，另一类则在“不远的将来”可进行“贷购”（攒够
了钱），而且随着时间的推移，目标群体的潜在购买力会时刻发生变化。（见图 1）
S1
S2
S3
S4
FP
PG
S
tt1 t2
图 1 不同人的购房初始累积金随时间的变化曲线
其中 S 为“购房初始累积金”，FP 为“贷失临界首付”，PG 为“贷直临界总价”，
iS (i 1,2,3,4)=
为四个购房者的累积曲线，右端加小圈表示此时购买已经完成，其将退出欲购房队伍。
4. 潜在需求与潜在购买力的关系
购买力显然是影响需求的一大因素，同时可以决定潜在需求能否有效地转化为实际需
求。因为我们假定购房者足够理性，会根据自己（或其家庭）的目前支付能力来决定其购房
需求的上下限，并在看房时综合考虑：地段、交通、城市及区域的发展、生活配套、小区环
境、景观特色、项目规模、物业形态、户型优劣、楼层位置、临街噪音、开发商信誉、物业
管理公司服务力、会所、小区体育休闲配套、小区停车位、小区商业网点、小区可持续发展
性、户型得房率、物管收费等等[10]，尔后选出自己（或其家庭）看重的若干指标加权评分
后将结果除以实际房价（售价/得房率），得到项目的“性价比”，几近权衡，择优选取，这种
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理想情况下，需求是极为理性的，潜在购买力最大效率地转化为了实际需求。
然而，对于购买力极低（小于“贷失临界首付”）的潜在消费群体来说，对上述因素的考
虑几乎是奢侈的，其仅仅希望满足其基本的居住需要（该需要由“贷失临界首付”决定，详见
4）。随着其收入水平的上升，潜在购买力增加，但相对应的潜在需求却几乎不变，因为购买
力仍较低，其仍无太多“奢望”。在此购买力水平阶段（低水平阶段），其潜在需求单价相对
最低，其潜在需求面积相对最低，总的潜在需求也为相对最低（这里的“相对”有两层意思：
一是低于“贷购者”的潜在购买力，二是不低于的居民“最低保障居住需求”。
随着考察对象的收入水平的上升，潜在购买力的增加，此水平下的购房者会对面积和单
价提出了更高的要求，其将面临两种选择:增大潜在需求面积还是增大潜在需求单价（相对
极低购买水平的人）。选择有三种（用 A 表示潜在需求面积，P 表示潜在需求单价）A 增，P
不变；A 不变，P 增；A 增，P 增，但是潜在需求显然增大。
虽然在经济学中，认为人的消费欲望是无限的，但是对于处于第一个需求层的自住型需
求消费群体来说，其经济基础并非十分雄厚，从而个人潜在购房购买力较低，此外，即使父
母的资产雄厚，但考虑一般情况下父母不会对子女的住房投入过多（除少数资产极其雄厚或
对子女尤为溺爱的父母外），这也就意味着这一群体的人对住房质量乃至生活品质的需求是
很难到达第三层次——高端购房需求(见 )的。于是，他们购房的户型应多是小区类的中
小户型，而这类户型的价格和面积有限，因此制约了其潜在购买力的完全转化。可见，随着
潜在购买力的进一步上升，其潜在需求面积和潜在需求单价趋于固定的值（增速均减慢），
此时的潜在需求趋于定值。
综上所述，首次置业的自住型购房群体的潜在需求和潜在购买力的关系是：随着潜在购
买力的增加，潜在需求初期基本维持不变（低购买力阶段），接着呈现不规则上涨并在潜在
购买力的数值上下浮动（中等购买力阶段，不规则浮动有个人偏好和对未来预期的不确定性
原因，也有该购买力水平所对应的不同时点的“贷购者”在贷款买房时贷款利率的不确定性的
原因），最后增速减慢直至为零（高购买力饱和阶段）。也可以这样阐述：潜在购买力对潜在
需求的正面刺激作用随着潜在购买力的不断增大由弱及强最终又复归于弱。二者关系的形象
表述见图 2。
PD=PPPPD
PPPO PPPmaxFP PG
图 2 首次置业的自住型购房群体潜在需求与潜在购买力的关系
其中 PD 为潜在需求，PPP 为潜在购买力， maxPPP 为该类人可能达到的最大潜在购买力。
5. 研究的结果的进一步定性分析
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在实际中，“贷失临界首付”和“贷直临界总价”具有十分重要的意义。
在 3 中，我们详细说明了潜在需求与潜在购买力的关系，并且注意到当潜在购买力处于
中等水平时，即对于“贷购者”来说，其潜在需求总是在潜在购买力数值上下波动的，并假定
潜在购买力和潜在需求均连续变化，则可得出如下结论（记潜在需求为 PD，潜在购买力为
PPP）：
A“贷失临界首付”所对应的点的纵坐标（潜在需求）为“暂时性失购者”较为稳定的住房
保障需求(注意该需求总是不低于 中提到的居民“最低保障居住需求”)，且该保障需求由
“贷失临界首付”与直线“PD=PPP”的交点决定。
B“贷直临界总价”所对应的点的纵坐标为“直购者”较为稳定的一个需求上限，且该上限
由“贷直临界总价”与直线“PD=PPP”的交点决定
至于为何所有“暂时性失购者”不论潜在购买力大小其潜在需求基本一致，作如下解释：
我们认为该类人中潜在购买力较低者其的基本保障需求应该向该类人中的最高潜在需
求看齐，实际上这也是一种社会公平的体现：如果对于此类“贫民”的基本保障需求都出现两
极分化的话，那我们的和谐社会主义的建设无疑将受到更大的挑战。
而对于“直购者”的潜在需求趋近的解释如下：
与前一类人相反，该类人中潜在购买力较高者应向最低潜在需求看齐，即出现较高潜在
购买力的人的潜在需求低于其购买力的情况。这主要是因为其所能承受的户型的面积与价格
的限制，其潜在购买力无法完全转化为潜在需求。
进一步联系实际，可以发现，“贷失临界首付”主要受首付比例和平均房价的影响，而“贷
直临界总价”则主要受平均房价的影响。首付比例与平均房价越高，“贷失临界首付”越高；
平均房价越高，“贷直临界总价”越高。此外，还发现：
随着平均房价的上升，“贷失临界首付”“贷直临界总价”同时上升，此时该群体的总潜在
需求上升；而当平均房价下降时，该群体的总潜在需求下降。
记“贷失临界首付”为 FP，“贷直临界总价”为 PG。
PD
PPPO
PDBasic
PD0
PD1
FPBasicFP0 FP1 PGBasicPG0PG1 PPPmax
A B
C D
E F
G H
图 3 不同临界条件下的潜在需求与潜在购买力关系
如图 3, BasicFP 为保证居民“最低保障居住需求”的临界首付。当临界首付由 0FP 增加到
1FP 时，相应的临界总价由 0PG 增加到 1PG ，同时“潜在需求—潜在购买力”曲线由 A-B-E-F
变为 C-D-G-H，其中 maxPPP 为该群体的最大可能的潜在购买力。可见，该群体的总的潜在
需求增加了。
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参考文献
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Qualitative Analysis of the Potential Housing Demand and
Potential Purchasing Power of the Home Starter Group for
Residence Purpose
Pang Guofei
Department of Mathematics ,Hohai University,Nanjing,( 211100)
Abstract
It is of most importance to find out the potential demand (PD) and potential purchasing power (PPP) of
house purchasers, particularly of those whose living conditions should be paid more attention, for both
government and real estate developers. In this paper, we go into the relationship between PD and PPP
of home-starters for residence purpose. It is concluded that, PD-PPP relationship for this group of
house purchasers can be expressed in S-shaped curve. Additionally ,the concepts of “the critical first
payment of loan sales and no affordability” “the critical house price of loan sales and direct
purchasing” and “initial accumulative money for house purchasing” are first introduced in the
analyzing process for the purchasing power stratification. Finally, we obtain the conclusion: with the
rise of average house price, the PD of home-starters for residence purpose tends to increase gradually
in the same time.
Keywords: Home Starter; Potential Purchasing Power; Potential Housing Demand; S-shaped Curve;
Purchasing Power Stratification
