旅游企业投资决策
上海师范大学旅游学院
上海旅游高等专科学校
杨振根
主要内容
一. 投资决策的三个基本概念
1．投资与投资决策
2．资金的时间价值
3．现金流量
二. 投资方案的财务评价指标
1．非折现财务评价指标
2．折现财务评价指标
三.案例分析
1．投资与投资决策
(1)投资的解释
(2)投资的特征
a.获利 b.风险 c.沉没
(3)投资决策的两个层面
筛选决策
优选决策
2．资金的时间价值
(1)解释
(2)前提
(3)实质
(4)内容 K= KO+IP+RP
(5)资金时间价值的计算
①FV（终值）FV=PV*FVIFk,n
②PV（现值）PV=FV*PVIFk,n
③A （年金）FVA=A*FVIFAk,n
PVA=A*PVIFAk,n
3.现金流量
(1) 解释
(2) 初始现金流量
①固定资产投资：购建，安装，运输。
②流动资产投资：现金,存货，应收款。
③投资费用：与长期投资有关的培训,谈判,注册费。
④固定资产变价收入。
⑶营业现金净流量
①营业现金净流量（NCF）=年营业收入-年付现成本-所得税
②营业现金净流量（NCF）=净利+折旧
⑷终结现金流量
①固定资产残值收入
②固定资产变价收入
③原垫支在流动资产上的资金收回
④停止使用的土地变价收入
案 例
某方案固定资产投资12000元，设备寿命五年，直线法折旧，五年末残值2000元。另需垫支营运资金3000元。年收入8000元，付现成本第一年3000元，以后逐年递增400元。所得税率40%，资金成本10%。
1、计算该方案现金流量。
2、方案投资分析
二.投资方案的财务评价指标
1.非折现财务评价指标
2.折现财务评价指标
1.非折现财务评价指标
⑴投资回收期
⑵平均报酬率
⑴投资回收期
解释
运用
优缺点
计算
⑵平均报酬率
解释
运用
优缺点
计算
2.折现财务评价指标
⑴净现值(NPV)
⑵内含收益率(IRR)
⑴净现值(NPV)
解释
运用
计算
方案 NPV分析
影响NPV的因素
投资小
回报多
代价低
见效快
⑵内含收益率(IRR)
解释
运用
影响因素
IRR低好？高好？
IRR的影响因素
未来回报
回报时间
原始投资
三.案例分析-投资收益评估
1、投资资金估算
①面积规划
②投资预算表
2、投资回报预测
①月度成本费用预算
②保本点分析
③投资回报预测
1、投资资金估算-区域面积规划
包括走廊、公共卫生间等。
公共区域
3．厨房应考虑通风、给排水系统、换气扇等。
2．厨房面积按每餐位 m2，或总面积的三分之一而定。
1．包括主厨房、凉菜房、水案、海鲜房、面点房等。
厨房使用区域
包括迎宾区、办公用房、员工更衣间、仓库等，以做到使用方便为
宜。
办公前厅作业区域
3．顾客用空间还包括：通道、停车处、候餐区、大厅。
2．600个餐位.
1．餐馆营业或就餐服务面积为1800m2.
顾客使用区域
要 点
项 目
税金
7
设计费
计划利润
综合管理费
不可预见费用
施工现场管理
综合费
施工人员交通费、劳保费
清场、清运建渣费
现场二次搬运费
材料运输、装饰费
临时设施费
机具费
间接工程费
室内装饰工程
照明工程
吧台、迎宾台
楼梯、栏杆工程
门、窗工程
室内墙体、墙面、包柱工程
室内装饰地坪工程
室内装修天棚吊顶工程
直接工程费
1装修工程
预算
金额
投资预算表
序号
400
投资总额
4
房租
11
15
交通费
10
25
流动资金
9
20
员工服装
8
30
广告营销
7
10
霓虹灯
6
51
空调
5
家具
27
视听设备
包间
4
台布等饰物
餐桌、椅子
29
餐具（包括包间餐具）
前厅
3
水案所需设备
面点房所需设备
凉菜房所需设备
49
厨房所需设备
厨房
2
金额
投资预算表
序号
2、投资回报预测-月度成本费用预算
%
变动费用率合计
%
餐具损耗
%
客用品消耗
%
清洁用品
%
维修费
%
洗涤费
%
燃料费
%
电费
%
水费
%
原材料成本
变动费用（占营业额的%）
固定费用合计
长期待摊费用摊销
其他
停车费
汽车费
家具费
员工宿舍租金
广告宣传费
10
房租
工资
固定费用：
金 额
项 目
2、投资回报预测-保本分析
a.月保本销售额=固定成本/（1-变动成本率）=
b.日保本销售额=月保本销售额/30
=815431/30=27 181(元)
c.保本点的人均消费额
假定上座率为60%，共600个餐位，人均消费为：
每日就餐人次数=600*2*60%=720（人次）
保本点的人均消费=27 181/720=（元）
3、投资回报预测
投资回收期(年)
折现系数
年NCF
400
400
400
400
400
投资额
%
%
%
%
%
资金利润率
4596499
3508637
2420774
1332912
245050
年利润
383042
292386
201731
111076
20421
月利润
1728000
1512000
1296000
1080000
864000
月营业额
57600
50400
43200
36000
28800
日营业额
80
70
60
50
40
人均消费
贴现的投资回报预测
