美国旭升房地产集团
明泉·银七星国际大厦
市场定位报告市场定位报告
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研究与发展部研究与发展部
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
报告整体架构报告整体架构
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全年新增供应面积：全年新增供应面积：194194万平米万平米
全年成交面积：全年成交面积：112112万平米万平米
月均成交面积：月均成交面积：万平米万平米
成交均价：成交均价：1651816518元元//平米平米
供求形势：供求形势：0808年上半年写字楼市场仍延续着年上半年写字楼市场仍延续着0707年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量
撤离，成交量于撤离，成交量于77月开始骤降，此后，持续了近月开始骤降，此后，持续了近44个月的低迷，直到个月的低迷，直到1111月份新政出台后成交才有较大幅度的反月份新政出台后成交才有较大幅度的反
弹。弹。
未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达万平米，未来一万平米，未来一
年上海还将有年上海还将有万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在,,考虑到考虑到20102010年世博年世博
效应和未来新增项目竣工的影响效应和未来新增项目竣工的影响,,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力写字楼市场将面临持续的供应竞争压力,,到到20122012年年底前租赁和销售的压力年年底前租赁和销售的压力
都不会消除。都不会消除。
0808年写字楼供求形势年写字楼供求形势
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0808年各区域写字楼成交分布年各区域写字楼成交分布
浦东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江浦东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江
板块。板块。
普陀：成交主要集中在长风和长征板块。普陀：成交主要集中在长风和长征板块。
虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路
闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代
表楼盘为华商时代广场、表楼盘为华商时代广场、 东碧林湾、绿地科技岛和上东碧林湾、绿地科技岛和上
海中电紫旺电器城海中电紫旺电器城 。。
内环内成交面积：内环内成交面积：万，占万，占%%
内外环间成交面积：内外环间成交面积：万，占万，占%%
外环外成交面积：外环外成交面积：万，占万，占%%
写字楼主力成交已于内环内转向内写字楼主力成交已于内环内转向内
外环间外环间
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传统传统CBDCBD区写字楼均价在区写字楼均价在万元万元//平米左右，中外环间均价在平米左右，中外环间均价在万左右，外环外均价普遍低于万左右，外环外均价普遍低于11
万元万元//平米。平米。
闵行区写字楼均价为闵行区写字楼均价为万万//平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务
办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。
同区域写字楼均价相对与住宅均价要低同区域写字楼均价相对与住宅均价要低20%20%左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值
优于住宅。优于住宅。
均价线
16518
0808年各区域写字楼价格分析年各区域写字楼价格分析
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06-0806-08年出售型甲级写字楼客源分析年出售型甲级写字楼客源分析
0606年年-07-07年大量国内外企业进驻上海，租金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写年大量国内外企业进驻上海，租金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写
字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。
如渣打银行在陆家嘴投资如渣打银行在陆家嘴投资40004000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国
金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。
位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收
效显著效显著 。。
而而0707年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非CBDCBD区写字楼的国区写字楼的国
内外客户，外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、内外客户，外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、
SOHOSOHO型、型、LOFTLOFT型写字楼面市，产品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。型写字楼面市，产品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。
大型企业集团偏向于整栋或整层购买大型企业集团偏向于整栋或整层购买
中小型企业因租金上涨改为购买写字楼中小型企业因租金上涨改为购买写字楼
个人投资积极性提高，投资欲望强烈个人投资积极性提高，投资欲望强烈
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06-0806-08年随着写字楼租金上涨年随着写字楼租金上涨,,投资性需求比例逐渐上升，且超过了投资性需求比例逐渐上升，且超过了50%50%。市场上越是高端的写字楼自用。市场上越是高端的写字楼自用
型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。
在非在非CBDCBD地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了30%30%以上的份额，以绿洲以上的份额，以绿洲
中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过33成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。
在闵行的甲级写字楼在闵行的甲级写字楼————绿地科技岛，目前入住率只有绿地科技岛，目前入住率只有30%30%左右，近左右，近50%50%的投资性房源挂在中介寻求租售。的投资性房源挂在中介寻求租售。
而而0909年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低
的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。
自用型需求占据市场主流自用型需求占据市场主流
投资性需求比例上升投资性需求比例上升
06-0806-08年出售型甲级写字楼客源分析年出售型甲级写字楼客源分析
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外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和““限外措施限外措施””影响，影响，
未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。
外资、合资企业偏向于购入核心外资、合资企业偏向于购入核心CBDCBD区的写字楼，而非区的写字楼，而非CBDCBD地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。
海外基金持有物业周期一般是海外基金持有物业周期一般是55年，而外资进入上海市场时间大多在年，而外资进入上海市场时间大多在04-0704-07年，所以未来年，所以未来22年市场的不稳年市场的不稳
定性加剧。定性加剧。
外资、合资企业置业比例最高外资、合资企业置业比例最高
开发商也加大持有比例，期以稳定的租开发商也加大持有比例，期以稳定的租
金收入金收入
06-0806-08年出售型甲级写字楼客源分析年出售型甲级写字楼客源分析
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6%6%
12%12%
17%17%
13%13%
13%13%
39%
小陆家嘴
人民广场
淮海
中路
南京
西路
徐家汇
虹桥开发区
Total: 4,862,287 mTotal: 4,862,287 m22
本案
租赁型甲级写字楼供应分布租赁型甲级写字楼供应分布
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9898年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达50%50%，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到
20062006年，空置率降低为历史性的最低点年，空置率降低为历史性的最低点——%——%。。
在在98-0898-08年这十年间，上海甲级写字楼供应量增长了年这十年间，上海甲级写字楼供应量增长了倍，庞大的市场供应引发了消化不良，写字楼倍，庞大的市场供应引发了消化不良，写字楼
市场开始出现疲软，空置率在市场开始出现疲软，空置率在0606年以后便出现了拐点，年以后便出现了拐点，0808年第四季度空置率已经上升至年第四季度空置率已经上升至%%，浦东更是，浦东更是
超过了超过了11%11%。。
09 09年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破12%12%。。
98-0898-08年租赁类甲级写字楼供求状况年租赁类甲级写字楼供求状况
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0202年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低，年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低，0606年年
首次突破首次突破11美元大关，此后一直维持在美元大关，此后一直维持在美元左右。美元左右。
而租金的增长幅度已经在而租金的增长幅度已经在0606年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率
上升将是上升将是0909年上海写字楼租赁市场的主基调。年上海写字楼租赁市场的主基调。
98-0898-08年租赁类甲级写字楼租金状况年租赁类甲级写字楼租金状况
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写字楼租赁客源分析写字楼租赁客源分析
上海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要上海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要
承租客户，所占比例达到承租客户，所占比例达到%%。。
高科技、高科技、ITIT产业、咨询服务业、能源化工业所占比例达到产业、咨询服务业、能源化工业所占比例达到%%。。
从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型
城市。城市。
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0909年写字楼市场预测年写字楼市场预测
成交量将出现下跌成交量将出现下跌
受到金融危机影响受到金融危机影响,,诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。根据调研数据显示，与去年相比，浦东写诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。根据调研数据显示，与去年相比，浦东写
字楼租金约回落字楼租金约回落15%15%，浦西下降，浦西下降10%10%；今年三、四季度成交量同比下降；今年三、四季度成交量同比下降50%50%。随着金融危机从金融投资业。随着金融危机从金融投资业
迅速蔓延到实体经济，预计迅速蔓延到实体经济，预计0909年上海写字楼成交量很难超过年上海写字楼成交量很难超过0808年的年的112112万平米。万平米。
空置率上升、租金下滑空置率上升、租金下滑
0808年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势,,根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场
空置率已达空置率已达%%，浦东更是高达，浦东更是高达11%11%，较去年同期上涨了，较去年同期上涨了%%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，。与此同时，写字楼租金环比下降明显，
四季度平均租金下跌至四季度平均租金下跌至元元//平方米平方米//天，环比下降天，环比下降%%，浦东环比下降幅度更是高达，浦东环比下降幅度更是高达%%。。
总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流
境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。地段佳、总价低、境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。地段佳、总价低、
投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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七宝周边写字楼市场七宝周边写字楼市场
虹桥商务圈
吴中路商务圈
本案
绿地科技岛
华商时代广场
力国大厦
华友大厦
万兆商务楼
项目名称 地址
华友大厦
七莘路2423号
万兆商务楼
七莘路2423号
力国大厦 吴宝路255号
绿地科技岛 莘建东路58弄
华商时代广场 七星路3535号
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七宝写字楼租赁市场表现七宝写字楼租赁市场表现
案名 万兆商务楼 力国大厦 华友大厦
地理位置 七莘路2423号 吴宝路255号 七莘路2423号
标准层面积（㎡） 1500 1200 1600
租价 2．4元㎡∕天 元/㎡/天 元/㎡/天
楼层（层） 8 10 8
户型面积 ―― 150-300㎡ 90-180㎡
物业费 4元∕㎡∕月 12元/㎡/月 元/㎡/月
出租率 30% 90% 18%
得房率 80% % 75%
电梯数 2 2 2
开发商 上海万兆置业有限公司 力国集团 上海华友房地产开发有限公司
备注
整层（1500㎡）出租，可分割（700㎡
＋800㎡），1层和2层部分已出租，3
层整层已出租，4－8正在招租中；
贸易、物流、电子科技、化
工及制造业
食品业、服装业、商贸业、咨询服
务、电子科技公司
七宝地区现有的办公资源并不丰富，租赁市场也不发达，区域内有一定代表性的办公物业只有位于吴宝路的力国七宝地区现有的办公资源并不丰富，租赁市场也不发达，区域内有一定代表性的办公物业只有位于吴宝路的力国
大厦、七莘路万兆商务楼和华友大厦。其他则是一些小型物业整栋对外租赁，参考意义不大。大厦、七莘路万兆商务楼和华友大厦。其他则是一些小型物业整栋对外租赁，参考意义不大。
从租金水平来看，区域办公楼租金在从租金水平来看，区域办公楼租金在元㎡元㎡∕∕天，低于吴中路商务圈天，低于吴中路商务圈元，低于虹桥商务圈元，低于虹桥商务圈元。元。
从物业管理费来看，物管费在从物业管理费来看，物管费在10 (10 (元元//㎡㎡//月月))左右，万兆商务楼则托管给住宅物业。左右，万兆商务楼则托管给住宅物业。
从入住率来看，由于七宝办公氛围尚未形成，新建项目入住率普遍较低，租客基本以小型、创业型公司为主。从入住率来看，由于七宝办公氛围尚未形成，新建项目入住率普遍较低，租客基本以小型、创业型公司为主。
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七宝写字楼租赁客群分析七宝写字楼租赁客群分析
七宝写字楼租赁客户以贸易物流、服装、化工制造业为主，三大产业承租比例达到七宝写字楼租赁客户以贸易物流、服装、化工制造业为主，三大产业承租比例达到62%62%。。
电子科技、咨询类、建筑装潢类所占比例在电子科技、咨询类、建筑装潢类所占比例在31%31%。。
租赁客大多为中小型企业，也有部分其他省市机构的代表处，这类企业承租能力相对较差，办公面积需求偏租赁客大多为中小型企业，也有部分其他省市机构的代表处，这类企业承租能力相对较差，办公面积需求偏
小，一般在小，一般在100-200100-200平米左右。平米左右。
随着虹桥枢纽中心和轨道交通的建设七宝的商务氛围将得到明显改善，届时将吸引市区其他随着虹桥枢纽中心和轨道交通的建设七宝的商务氛围将得到明显改善，届时将吸引市区其他CBDCBD区的客源。区的客源。
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华商时代广场华商时代广场——项目概况项目概况
华商时代商业广场位于七莘路华商时代商业广场位于七莘路35353535号（星站路路口），项目到虹桥综合交通枢纽的直线距离仅数百米远。号（星站路路口），项目到虹桥综合交通枢纽的直线距离仅数百米远。
规划用地规划用地万平方米，总建筑面积近万平方米，总建筑面积近1313万平方米，其总业态涵括商业、酒店、商务三大功能。万平方米，其总业态涵括商业、酒店、商务三大功能。
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项目规划项目规划
项目一期（即北地块）为模数化办公产品，项目一期（即北地块）为模数化办公产品，
主力户型在主力户型在60—12060—120平方米之间，标准层层高平方米之间，标准层层高
为为55米，可作两层使用，也可自由分隔组合。米，可作两层使用，也可自由分隔组合。
360360度全透明设计，全景观生态化环境设计，度全透明设计，全景观生态化环境设计，
部分单元还附有大面积景观露台，有效拓展部分单元还附有大面积景观露台，有效拓展
使用功能区域的同时，也能得到足够的采光，使用功能区域的同时，也能得到足够的采光，
充分体现了充分体现了SOHO+LOFTSOHO+LOFT的第四代的第四代SOFTSOFT柔性办公柔性办公
理念。理念。
二期待建工程（即南地块）为高星级生态二期待建工程（即南地块）为高星级生态
化景观涉外酒店，预计在化景观涉外酒店，预计在20092009年底建成，建年底建成，建
成后将成为区域内星级最高、规模最大的涉成后将成为区域内星级最高、规模最大的涉
外酒店。外酒店。
11期期
22期期
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华商时代广场引入总建筑面积近华商时代广场引入总建筑面积近55万㎡的洲际假日酒万㎡的洲际假日酒
店，该酒店是闵行区迄今为止品质最高、规模最大、店，该酒店是闵行区迄今为止品质最高、规模最大、
环境最好的涉外酒店之一，也是洲际酒店在上海仅环境最好的涉外酒店之一，也是洲际酒店在上海仅
有的几家涉外星级酒店之一，及填补了区域市场高有的几家涉外星级酒店之一，及填补了区域市场高
端酒店的紧缺局面，同时也为项目的办公和商业带端酒店的紧缺局面，同时也为项目的办公和商业带
来了稳定的高端人流保证。来了稳定的高端人流保证。
酒店区域介绍酒店区域介绍
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华商时代广场的商务区域被打造成融智能化、数字化、华商时代广场的商务区域被打造成融智能化、数字化、
生态化等多种超前思想、理念于一体的全方位新生代办公生态化等多种超前思想、理念于一体的全方位新生代办公
空间，其兼具了自由开放式、低密度花园式、庄园围合式空间，其兼具了自由开放式、低密度花园式、庄园围合式
等不同的空间表现形式，满足了各类商务人群的多种办公等不同的空间表现形式，满足了各类商务人群的多种办公
需求。需求。
商业部分则建成为汇聚国际化、科技化、人性化等多重商业部分则建成为汇聚国际化、科技化、人性化等多重
元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等各种新兴业态于一元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等各种新兴业态于一
体的全程化、一站式、潮流时尚的商业体验消费空间。体的全程化、一站式、潮流时尚的商业体验消费空间。
商务商业区域规划设计理念商务商业区域规划设计理念
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户型配比户型配比
面积段（平米）面积段（平米） 推案套数推案套数 推案比例推案比例 销售套数销售套数 销售比例销售比例
57-8557-85 6262 27%27% 5353 85%85%
100-118100-118 115115 50%50% 8383 72%72%
123-128123-128 1111 5%5% 88 73%73%
132-139132-139 99 4%4% 88 89%89%
141-149141-149 1717 7%7% 1616 94%94%
154-168154-168 99 4%4% 99 100%100%
172-186172-186 66 3%3% 66 100%100%
合计合计 229229 183183 80%80%
华商时代广场累计推案华商时代广场累计推案229229套，其中主力面积为套，其中主力面积为60—60—
120120㎡，占推案总套数的㎡，占推案总套数的77%77%。。
150150以上的大面积户型，推案套数只有以上的大面积户型，推案套数只有1515套，但却销套，但却销
售一空。售一空。120—150120—150㎡的户型销售率达到㎡的户型销售率达到86%86%。。
另据调查，大部分购买另据调查，大部分购买50-8050-80平米小户型的客户也是平米小户型的客户也是
一次性购买一次性购买22套以上，由此可见该区域面积段在套以上，由此可见该区域面积段在120-120-
180180平米左右的产品比较受市场欢迎。平米左右的产品比较受市场欢迎。
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户型特色户型特色
55米层高，主力面积米层高，主力面积60—12060—120㎡，户型方正简洁，人性㎡，户型方正简洁，人性
化空间设计，全框架单位，灵动空间自由组合；化空间设计，全框架单位，灵动空间自由组合；
大面积景观空间，视线宽阔，办公之余欣赏窗外风景；大面积景观空间，视线宽阔，办公之余欣赏窗外风景；
商务楼各设独立入口大堂，局部底层架空近商务楼各设独立入口大堂，局部底层架空近1010米；米；
超大面积景观露台，延伸商务功能区域；超大面积景观露台，延伸商务功能区域；
99米柱间距，空间可多重组合改造，极大程度实现室米柱间距，空间可多重组合改造，极大程度实现室
内功能多元化；内功能多元化；
360360度通透全景幕墙，全新释义度通透全景幕墙，全新释义““光合光合””办公理念；办公理念；
独立卫生间设置，充分体现设计的人性化。独立卫生间设置，充分体现设计的人性化。
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成交时间成交时间 成交套数（套）成交套数（套） 成交面积（平方米）成交面积（平方米） 成交总价（万元）成交总价（万元） 成交均价（元成交均价（元//㎡）㎡）
20082008年年66月月 5454 1162011620
20082008年年77月月 2121 43974397
20082008年年88月月 1414 35293529
20082008年年99月月 22 384384
20082008年年1010月月 1717 39393939
20082008年年1111月月 2323 53175317
20082008年年1212月月 4343 89348934
合计合计 174174 3812038120
成交明细成交明细
华商时代广场总计推案华商时代广场总计推案229229套，目前已经去化套，目前已经去化183183套，套，
销售率达销售率达80%80%。。
华商在华商在0808年年66月中旬推出了项目的第一批房源，一经开月中旬推出了项目的第一批房源，一经开
盘即告售罄，占沪上当天办公总销量的盘即告售罄，占沪上当天办公总销量的81%81%之多。之多。
而在而在77月月2727日推出的第二批房源目前也已经销售完毕。日推出的第二批房源目前也已经销售完毕。
第三批房源将于今年年底推出。第三批房源将于今年年底推出。
项目整体均价在项目整体均价在2000020000元元//平方米左右，目前月均去化平方米左右，目前月均去化
量为量为2525套，销售状况很好。套，销售状况很好。
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客源分析客源分析
据调查，华商时代广场作为现在区域内少数在售项目，据调查，华商时代广场作为现在区域内少数在售项目，一期二期售出的房源，多为一期二期售出的房源，多为
购买者自用，由于七宝独特的地域环境，一些发展渐趋成熟的企业已对目前七宝的办购买者自用，由于七宝独特的地域环境，一些发展渐趋成熟的企业已对目前七宝的办
公环境提出了新要求，有要求就代表了有需求。华商时代广场及时的填补了这个空缺，公环境提出了新要求，有要求就代表了有需求。华商时代广场及时的填补了这个空缺，
可以说华商时代广场是虹桥交通枢纽建成后的第一批可以说华商时代广场是虹桥交通枢纽建成后的第一批““受益者受益者””。。
华商时代广场客源所处行业涵盖服装、物流、贸易、法律等诸多行业，由于虹桥交华商时代广场客源所处行业涵盖服装、物流、贸易、法律等诸多行业，由于虹桥交
通枢纽的辐射，华商客户尤以物流、贸易为主。通枢纽的辐射，华商客户尤以物流、贸易为主。
投资
自用
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优劣势分析优劣势分析
优势：优势：
周边在售写字楼项目较少，项目稀缺性显现。周边在售写字楼项目较少，项目稀缺性显现。
地处核心商圈、受虹桥枢纽的辐射，良好规划地处核心商圈、受虹桥枢纽的辐射，良好规划
前景及便利的交通更是带动项目发展。前景及便利的交通更是带动项目发展。
大华品牌优势大华品牌优势
商务、商业及酒店区域联动效应提高项目品质，商务、商业及酒店区域联动效应提高项目品质，
扩大了项目知名度。扩大了项目知名度。
第四代第四代SOFTSOFT柔性办公主义提升产品新颖度。柔性办公主义提升产品新颖度。
户型面积较小，易于分割，可满足自用与投资。户型面积较小，易于分割，可满足自用与投资。
劣势：劣势：
区域商务氛围尚未形成，租金较低，对投资者区域商务氛围尚未形成，租金较低，对投资者
收益有较大影响。收益有较大影响。
商业区与商务区独立性不够，动线较差。商业区与商务区独立性不够，动线较差。
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绿地科技岛绿地科技岛——项目概况项目概况
绿地科技岛位于闵行区政府南广场，近轨道交绿地科技岛位于闵行区政府南广场，近轨道交
通通11号线和号线和55号线。号线。
总建筑面积近总建筑面积近1010万平方米，总投资约万平方米，总投资约88亿元，亿元，
项目建设为集项目建设为集““准甲标准写字楼、复式准甲标准写字楼、复式LOFTLOFT创意创意
办公楼、特色商业街办公楼、特色商业街””等功能为一体的综合性大等功能为一体的综合性大
型商业地产项目，项目已经于型商业地产项目，项目已经于20072007年年底竣工。年年底竣工。
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项目规划项目规划
绿地科技岛已经被打造成闵行区绿地科技岛已经被打造成闵行区““最具创新性、最具创新性、
最具代表性、引领区域办公与商务潮流最具代表性、引领区域办公与商务潮流””的地标的地标
性建筑群。性建筑群。
项目本身的创新性主要体现在两个方面：第一，项目本身的创新性主要体现在两个方面：第一，
在项目的规划设计上，通过材料构造变化及在项目的规划设计上，通过材料构造变化及““品品
””形塔楼组合，造成强烈的动态视觉感受；商业形塔楼组合，造成强烈的动态视觉感受；商业
裙房通过曲折的内街、放大的公共庭院和中心地裙房通过曲折的内街、放大的公共庭院和中心地
带地下广场，营造出舒适、丰富以及极具能量的带地下广场，营造出舒适、丰富以及极具能量的
的空间效果；立面上采用了两种幕墙纹理，营造的空间效果；立面上采用了两种幕墙纹理，营造
了良好的商业气氛。了良好的商业气氛。
第二，把多彩的商业办公生活与生态、环保与第二，把多彩的商业办公生活与生态、环保与
节能紧密地结合。节能紧密地结合。““品品””字形高层间设集中绿化字形高层间设集中绿化
广场，在商业裙房二楼建造了广场，在商业裙房二楼建造了““空中花园空中花园””，采，采
用了太阳能灯具、双层中空玻璃幕墙等节能设计。用了太阳能灯具、双层中空玻璃幕墙等节能设计。
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户型配比户型配比
面积段（平米）面积段（平米） 推案套数推案套数 推案比例推案比例 销售比例销售比例
36-4936-49 134134 17%17%
100% 100%
51-6051-60 134134 17%17%
63-6863-68 103103 12%12%
69-7769-77 176176 22%22%
83-9683-96 105105 12%12%
101-128101-128 158158 19%19%
181-186181-186 22 1%1%
合计合计 812812
绿地科技岛户型各面积段分布相对较为平均，主力面绿地科技岛户型各面积段分布相对较为平均，主力面
积为积为60—9660—96㎡，占到㎡，占到49%49%的比例，而其他面积段的比例的比例，而其他面积段的比例
也都在也都在12%—19%12%—19%之间。之间。
在所有推户型中，面积几乎集中在了在所有推户型中，面积几乎集中在了130130㎡以下，最㎡以下，最
小的仅为小的仅为3636㎡。㎡。
BB、、CC两幢为两幢为米层高的米层高的LOFTLOFT可自由组合户型，投资可自由组合户型，投资
自用皆宜。自用皆宜。
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价格走势价格走势
成交时间成交时间 成交面积（平方米）成交面积（平方米） 成交均价（元成交均价（元//㎡）㎡）
20062006年年1010月月
20062006年年1111月月
20062006年年1212月月
20072007年年11月月
20072007年年22月月
20072007年年33月月
20072007年年44月月
20072007年年55月月
20072007年年66月月
20072007年年77月月 606606
20072007年年88月月
绿地科技岛于绿地科技岛于0606年年1010月正式开盘，由于定位精准（小户型办公、其中月正式开盘，由于定位精准（小户型办公、其中22幢幢LOFTLOFT产品），开盘时间较早，受到自用产品），开盘时间较早，受到自用
与投资者追捧，项目已于与投资者追捧，项目已于0808年年33月售罄。月售罄。
通过其各月的价格走势可以看出，该案的均价基本呈现逐月上升的态势，最高时段均价层达到通过其各月的价格走势可以看出，该案的均价基本呈现逐月上升的态势，最高时段均价层达到2160021600元元//平方米。平方米。
目前该案房源在二手房市场的价格甚至已经超过了目前该案房源在二手房市场的价格甚至已经超过了万元万元//㎡左右，租金也有㎡左右，租金也有元元//平米平米··天。天。
07. 1
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客源分析客源分析
该案由于户型面积分割较小，产品也有创新，吸引了该案由于户型面积分割较小，产品也有创新，吸引了
一批投资者，其投资比例高达一批投资者，其投资比例高达53%53%，自用比例偏低。，自用比例偏低。
在投资比例中只有在投资比例中只有30%30%左右的客户偏向于出租期以稳左右的客户偏向于出租期以稳
定的租金收益，其他定的租金收益，其他70%70%的投资客在享受物业升值后则的投资客在享受物业升值后则
挂牌出售以求套现。挂牌出售以求套现。
置业客源置业客源
该案目前入驻企业约该案目前入驻企业约104104家，出租率只有家，出租率只有30%30%。。
客源主要为商业服务业、投资及科技咨询业，所占比客源主要为商业服务业、投资及科技咨询业，所占比
例例%%，电子科技行业入住较多，所占比例在，电子科技行业入住较多，所占比例在21%21%以上，以上，
制造业、贸易物流比例相当，目前承租客鲜有制造业、贸易物流比例相当，目前承租客鲜有ITIT行业。行业。
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区域市场总结区域市场总结
区域内在售写字楼项目较少区域内在售写字楼项目较少
目前七宝周边在售写字楼项目较少，只有七星路、星站路上的华商时代广场部分尾盘在售，均价在目前七宝周边在售写字楼项目较少，只有七星路、星站路上的华商时代广场部分尾盘在售，均价在22万万
左右。莘庄绿地科技岛已于今年左右。莘庄绿地科技岛已于今年33月销售完毕，当时成交均价月销售完毕，当时成交均价22万左右，目前在二手市场上的挂牌价在万左右，目前在二手市场上的挂牌价在
万以上，价格增幅超过了万以上，价格增幅超过了40%40%，但受金融危机影响科技岛房源在二手市场成交套数极少，据不完全，但受金融危机影响科技岛房源在二手市场成交套数极少，据不完全
统计，统计，6-116-11月二手市场成交面积只有月二手市场成交面积只有502502平米，许多投资客被套牢。以上平米，许多投资客被套牢。以上22个楼盘均为金融风暴前入市，个楼盘均为金融风暴前入市，
受其影响较小，所以本项目未来的预期不能不降低。受其影响较小，所以本项目未来的预期不能不降低。
区域写字楼租赁情况不佳、租金偏低区域写字楼租赁情况不佳、租金偏低
七宝商务办公氛围不佳，目前只有吴宝路上的力国大厦租赁情况较好，七星路上的华友大厦、万兆东七宝商务办公氛围不佳，目前只有吴宝路上的力国大厦租赁情况较好，七星路上的华友大厦、万兆东
庭和其他零星办公物业出租率均不高。区域租金水平维持在庭和其他零星办公物业出租率均不高。区域租金水平维持在元元//平米平米··天，物管费在天，物管费在1010元元//平米平米
··月。位于莘庄的绿地科技岛租金要明显要高于七宝，租金在月。位于莘庄的绿地科技岛租金要明显要高于七宝，租金在元元//平米平米··天，租赁情况不佳。天，租赁情况不佳。
区域写字楼承租客户大多为中小型企业区域写字楼承租客户大多为中小型企业
七宝周边写字楼承租客户一般为中小型企业为主，行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。需七宝周边写字楼承租客户一般为中小型企业为主，行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。需
求办公面积段在求办公面积段在100-300100-300平米左右。平米左右。本项目建成后有望分流上述商务圈部分中小型企业客源。本项目建成后有望分流上述商务圈部分中小型企业客源。
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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吴中商务大厦
炫润国际大厦
燎申国际大厦
新概念大厦
海螺大厦
办公楼布点区域
永腾大厦
富群大厦
吴中路沿线区域办公楼分布图
竞争板块竞争板块————吴中路商务圈吴中路商务圈
项目名称 地址
兆丰环球大厦 中山西路1800号
新概念大厦 吴中路39号
海螺大厦 中山西路1277号
吴中商务大厦 吴中路1099号
永腾大厦 吴中路1065号
炫润国际大厦 吴中路1100号
燎申国际大厦 吴中路1068号
虹桥富群大厦 合川路3089号
兆丰环球大厦
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项目名称 总建面 （㎡） 标准层面积 物业品质 开盘时间 出租率 租金 (元/㎡/天)
物业管理费
(元/㎡/月)
兆丰环球大厦 58603 2093 甲级 98年 85% 4 20
新概念大厦 20500 788 5A 05年 90% 18
海螺大厦 10000 1500 商务楼 06年 55% 18
吴中商务大厦 27000 2500 商办 03年 80% 6
永腾大厦 22000 2000 商办 04年 90% 8
炫润国际大厦 20000 2000 乙级 05年 60% 9
燎申国际大厦 15000 1600 乙级 07年 70% 8
虹桥富群大厦 9000 880 商务楼 05年 88% 3 —
总计 182103 88%
从物业规模来看，区域办公楼体量基本在从物业规模来看，区域办公楼体量基本在1000010000～～5000050000㎡区间段。㎡区间段。
从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在15001500～～20002000㎡之间，有少数物业标准层面积在㎡之间，有少数物业标准层面积在10001000㎡以下。㎡以下。
从物业品质来看，办公楼主要以商务楼、乙级写字楼为主，辅以少量甲级写字楼。从物业品质来看，办公楼主要以商务楼、乙级写字楼为主，辅以少量甲级写字楼。
从租金来看，办公物业租金主要围绕从租金来看，办公物业租金主要围绕33元元//㎡㎡//天天均线上下波动，部分物业租金已达到均线上下波动，部分物业租金已达到44元元//㎡㎡//天以上。天以上。
从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达8080％以上，空置率较低。％以上，空置率较低。
从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于66～～10(10(元元//㎡㎡//月月))和和1515～～20(20(元元//㎡㎡//月月))两个范围段。物业品质的高低两个范围段。物业品质的高低
以及物业管理的配套服务的好坏，是导致物管费差距的关键因素之一。以及物业管理的配套服务的好坏，是导致物管费差距的关键因素之一。
物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线多数物业运物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线多数物业运
营时间在三年以上，较长的运营时间，在提升租金水平的同时也保证了较为稳定的出租率。营时间在三年以上，较长的运营时间，在提升租金水平的同时也保证了较为稳定的出租率。
吴中路写字楼市场表现吴中路写字楼市场表现
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吴中路写字楼客群分析吴中路写字楼客群分析
项目名称 入驻企业类型
新概念大厦 软件、科技、网络、贸易类中大型企业
虹桥富群大厦 物流、贸易类中小型企业
炫润国际大厦 外资贸易、科技、咨询类中小型企业
燎申国际大厦 软件、贸易、教育、咨询类中小型企业
吴中商务大厦 教育、咨询、广告类小型企业
从入驻企业类型来看，入驻企业类型较为丰富，涵盖了贸易、科技、网络、咨询等类别；从入驻企业类型来看，入驻企业类型较为丰富，涵盖了贸易、科技、网络、咨询等类别；
这些类型的公司租金承受能力较强，退租率相对较低。这些类型的公司租金承受能力较强，退租率相对较低。
从入驻企业规模来看，以中小企业为主，部分物业有大型企业入驻。从入驻企业规模来看，以中小企业为主，部分物业有大型企业入驻。
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东方国际大厦
新虹桥中心大厦
万都中心
远东国际广场
国际贸易中心
世界贸易商城
太阳广场
安泰大厦
协泰中心
仲盛金融中心
虹桥上海城
办公楼布点区域
项目名称 地址
万都中心 兴义路8号
远东国际广场 仙霞路317号
国际贸易中心 延安西路2201号
世界贸易商城 延安西路2299号
新虹桥中心大厦 娄山关路83号
虹桥上海城 遵义路100号
仲盛金融中心 仙霞路8号
协泰中心 遵义南路88号
安泰大厦 遵义路107号
东方国际大厦 娄山关路85号
太阳广场 仙霞路88号
竞争板块竞争板块————虹桥商务圈虹桥商务圈
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物业名称 总建面 （㎡） 标准层面积 物业品质 开盘时间 出租率 租金（元/平米/天）
物业管理费
（元/平米/月）
万都中心 9 1800 甲级 2002年 85%
远东国际广场 10 1500 甲级 1999年 90% 23
国际贸易中心 1400 甲级 1993年 100% 27
世界贸易商城 7 2000 甲级 1999年 95% 7 31
新虹桥中心大厦 1588 甲级 1999年 95% 29
虹桥上海城 8 1050 甲级 2001年 95% 25
仲盛金融中心 1100 甲级 1996年 95% 18
协泰中心 954 乙级 1992年 95% 26
安泰大厦 1350 乙级 1998年 95% 30
东方国际大厦 1050 乙级 1997年 95% 4 25
太阳广场 1035 乙级 1995年 95% 16
总计 %
虹桥地区写字楼市场表现虹桥地区写字楼市场表现
从物业规模来看，区域办公楼体量基本在从物业规模来看，区域办公楼体量基本在33～～1010万㎡区间段。万㎡区间段。
从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在10001000～～20002000㎡之间，有少数物业标准层面积在㎡之间，有少数物业标准层面积在10001000㎡以下。㎡以下。
从物业品质来看，办公楼主要以甲级写字楼为主，辅以部分乙级写字楼。从物业品质来看，办公楼主要以甲级写字楼为主，辅以部分乙级写字楼。
从租金来看，办公物业租金主要围绕从租金来看，办公物业租金主要围绕元元//㎡㎡//天天均线上下波动，部分物业租金已达到均线上下波动，部分物业租金已达到88元元//㎡㎡//天以上。由于浦天以上。由于浦
东机场建成和其他区域的快速发展，虹桥东机场建成和其他区域的快速发展，虹桥CBDCBD地位严重下滑，甲级写字楼租金明显低于全市平均水平。地位严重下滑，甲级写字楼租金明显低于全市平均水平。
从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达9595％以上，空置率较低。％以上，空置率较低。
从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于2020～～25(25(元元//㎡㎡//月月) ) 的范围段，物管水平差距不大。的范围段，物管水平差距不大。 38
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通通过过虹虹桥桥开开发发区区客客户户所所属属行行业业对对比比图图，，我我们们可可以以看看出出，，咨咨询询服服务务和和文文化化//传传媒媒等等行行业业选选择择虹虹桥桥开开发发
区区的的比比重重会会低低于于全全市市水水平平，，主主要要是是由由于于该该类类行行业业对对物物业业品品质质要要求求较较高高，，而而虹虹桥桥开开发发区区的的写写字字楼楼品品
质难以满足其要求。质难以满足其要求。
物物流流商商贸贸等等行行业业更更多多看看重重性性价价比比而而乐乐于于选选择择虹虹桥桥开开发发区区，，并并形形成成一一定定的的聚聚集集效效应应。。另另外外，，值值得得一一
提提的的是是，，虹虹桥桥开开发发区区的的外外资资企企业业以以及及港港澳澳台台企企业业占占据据了了很很大大的的份份额额，，其其中中日日本本、、韩韩国国企企业业居居多多，，
这这与与虹虹桥桥开开发发区区以以及及古古北北新新区区的的日日本本人人、、韩韩国国人人聚聚居居有有着着息息息息相相关关的的联联系系，，而而这这一一格格局局，，势势必必支支
撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。
虹桥地区写字楼客群分析虹桥地区写字楼客群分析
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竞争板块总结竞争板块总结
虹桥、吴中路商务圈办公楼老化虹桥、吴中路商务圈办公楼老化
虹桥商圈的写字楼开业时间大多在上个世纪虹桥商圈的写字楼开业时间大多在上个世纪9090年代，吴中路商务圈写字楼平均使用时间也有年代，吴中路商务圈写字楼平均使用时间也有55年左右，年左右，
外观和设备老化已成不争的事实。外观和设备老化已成不争的事实。
租金低于市区其他租金低于市区其他CBDCBD区区
虹桥商圈的租金只有虹桥商圈的租金只有元元//平米平米··天，远远低于陆家嘴、淮海中路、南京西路等天，远远低于陆家嘴、淮海中路、南京西路等CBDCBD板块，这与虹桥板块，这与虹桥
片区的地位下降有关。吴中路商务圈的租金只有片区的地位下降有关。吴中路商务圈的租金只有33元元//平米平米··天，只相当于全市乙级水平。天，只相当于全市乙级水平。
客源以对外贸易、物流、制造业、综合服务业为主客源以对外贸易、物流、制造业、综合服务业为主
虹桥、吴中路商圈写字楼承租客源行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。虹桥、吴中路商圈写字楼承租客源行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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市场总结市场总结
金融危机影响
美国
台湾
澳大利亚
韩国
上海
房价下跌房价下跌30%30%
房价下跌房价下跌20%20%
房价下跌房价下跌40%40%
房价下跌房价下跌45%45%
上海房价依然坚挺上海房价依然坚挺
此次金融危机为百年一遇，其此次金融危机为百年一遇，其
影响仍未见底，未来走势将呈影响仍未见底，未来走势将呈LL
型，何时反弹尚不可预测。型，何时反弹尚不可预测。
此前上海房地产所有的表现将在金融此前上海房地产所有的表现将在金融
危机的影响下归零，市场将重新寻求危机的影响下归零，市场将重新寻求
平衡。平衡。
世界范围内，房地产价格严重世界范围内，房地产价格严重
缩水，热钱可能会加剧流入跌缩水，热钱可能会加剧流入跌
幅较深的地区抄底，上海跌幅幅较深的地区抄底，上海跌幅
较少，也意味着上涨的空间和较少，也意味着上涨的空间和
抄底的机会较小，所以上海未抄底的机会较小，所以上海未
来吸引热钱的能力将有所下降。来吸引热钱的能力将有所下降。
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市场总结市场总结
受金融危机影响，自用型客户受金融危机影响，自用型客户
观望现象严重，观望比例高达观望现象严重，观望比例高达
70%70%，虽然已经好于，虽然已经好于0808年年1010月月
80%80%以上的观望比例，但未来以上的观望比例，但未来22
年仍不乐观。年仍不乐观。
金融危机深不可测，投资者预金融危机深不可测，投资者预
期下降，信心受到巨大打击，期下降，信心受到巨大打击，
投资客可能在一定时期内淡出。投资客可能在一定时期内淡出。
上海在金融危机之前的市场表现将归零，房地产复苏将依赖于信心和投资预期的转
好，鉴于此，本案入市的时机和售价将显得更加重要，期望不可过高。
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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总体规划总体规划
总建筑面积 95895㎡
地上建筑面积 78535㎡
裙房面积 25284㎡
主楼面积 53251㎡
地下建筑面积 17360㎡(2层)
楼层高度
主楼 南楼27层
北楼26层及设备转换
层（米）
裙房 5层（24米）
机动车位 620个
地上车位 356个（机械）
地下车位 264个（地下2层）
非机动车停放面积 1130㎡
项目位于上海市闵行区七莘路项目位于上海市闵行区七莘路18351835号，项目位置基本处于莘号，项目位置基本处于莘
庄镇和七宝镇之间，东临七莘路，西至用地红线，北临华中庄镇和七宝镇之间，东临七莘路，西至用地红线，北临华中
路，南至规划道路。路，南至规划道路。
项目由商业裙房和两栋高层组成。裙房为五层，主项目由商业裙房和两栋高层组成。裙房为五层，主
要功能为商业和娱乐设施，南楼二十七层。北楼二要功能为商业和娱乐设施，南楼二十七层。北楼二
十六层及设备转换层一层，性质为小户型办公楼。十六层及设备转换层一层，性质为小户型办公楼。
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整体建筑外形：整体建筑外形：由玻璃幕墙和实体墙面搭由玻璃幕墙和实体墙面搭
配设计。配设计。
设计的主题：设计的主题：简约、精致、科技、节能。简约、精致、科技、节能。
突显整体建筑的现代感与时代要求的一致突显整体建筑的现代感与时代要求的一致
性。性。
建筑色调：建筑色调：以淡灰色为主，配以高级幕墙以淡灰色为主，配以高级幕墙
和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用
性质相匹配。性质相匹配。
双塔的形体结构与精致、简约的建筑形象，双塔的形体结构与精致、简约的建筑形象，
力图形成七宝地区标志性建筑的形象。力图形成七宝地区标志性建筑的形象。
建筑外观建筑外观
46
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
47
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裙房功能裙房功能
裙房空间布置规正，跨距为裙房空间布置规正，跨距为米，每层约米，每层约50005000㎡，底层层高为㎡，底层层高为米，其余各层净高可达米，其余各层净高可达
米，适合多种商业运营的空间需求。米，适合多种商业运营的空间需求。
凹字形的布局，形成一个约凹字形的布局，形成一个约900900㎡的广场空间，方便举办大型的商业宣传、推广和互动活动。㎡的广场空间，方便举办大型的商业宣传、推广和互动活动。
裙房与银七星滑雪场互相连通，方便两者人流的互通，对双方的商业经营有一定的互补作用。裙房与银七星滑雪场互相连通，方便两者人流的互通，对双方的商业经营有一定的互补作用。
裙房内设有裙房内设有88台自动扶梯和台自动扶梯和44台电梯，满足商业运营的多功能和便捷性。台电梯，满足商业运营的多功能和便捷性。
裙房空调与塔楼分别独立控制，在裙房部分已预留充足的电量和煤气供应，便于裙房不同商裙房空调与塔楼分别独立控制，在裙房部分已预留充足的电量和煤气供应，便于裙房不同商
业模式的经营需求。业模式的经营需求。
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塔楼功能塔楼功能
南塔楼为南塔楼为2727层，北塔楼为层，北塔楼为2626层及设备转换层，总建筑高度层及设备转换层，总建筑高度
米。米。
两栋塔楼的主入口分别位于北向华中路和南向规划道路，方便两栋塔楼的主入口分别位于北向华中路和南向规划道路，方便
物业管理、人流分布和交通组织。物业管理、人流分布和交通组织。
设有挑高两层约设有挑高两层约99米的共享中庭空间，配置现代装潢设计理念和米的共享中庭空间，配置现代装潢设计理念和
高级装修材料，以彰显现代办公建筑的非凡气度与典雅格调。高级装修材料，以彰显现代办公建筑的非凡气度与典雅格调。
塔楼标准层约塔楼标准层约12501250㎡，均为小户型办公空间，建筑使用面积在㎡，均为小户型办公空间，建筑使用面积在
37-8037-80㎡之间，并配置㎡之间，并配置55台高速电梯。台高速电梯。
电梯厅均采用镜面西班牙米黄大理石墙地面，不锈钢电梯门套，电梯厅均采用镜面西班牙米黄大理石墙地面，不锈钢电梯门套，
穹隆式石膏板造型吊顶，走道为高级地毯，符合现代办公的环境穹隆式石膏板造型吊顶，走道为高级地毯，符合现代办公的环境
要求。要求。
除常规的建筑公共设备配置外，每户均配置独立的电表箱、智除常规的建筑公共设备配置外，每户均配置独立的电表箱、智
能用户箱和独立计量的能用户箱和独立计量的VRVVRV空调设施，空调设施，北塔楼还设有每户独立的卫北塔楼还设有每户独立的卫
生间生间,,配置高级卫浴用品和独立的电热水设施，室内配置成品德国配置高级卫浴用品和独立的电热水设施，室内配置成品德国
阿尔诺橱柜、西门子的电磁炉和油烟机，形成办公与公寓的多用阿尔诺橱柜、西门子的电磁炉和油烟机，形成办公与公寓的多用
途设计，途设计，方便后期的项目推广和客户的多用途使用。方便后期的项目推广和客户的多用途使用。
南塔楼南塔楼2626、、2727层复式设计，可灵活布局，适合客户的多种需求。层复式设计，可灵活布局，适合客户的多种需求。
49
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
50
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南塔楼布局南塔楼布局
7-25F7-25F为平层为平层
26-27F26-27F为复式为复式
51
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户型 开间 井深 实际使用面积 公摊面积 建筑面积 得房率 单层套数 总套数 户型配比
A1 % 7 133 %
A2 % 2 38 %
A3 % 6 114 %
A4 % 1 19 %
复式A1 % 7 7 %
复式A2 % 2 2 %
复式A3 % 6 6 %
复式A4 % 1 1 %
南楼总套数320套，总面积26267平米
南塔楼户型面积及配比南塔楼户型面积及配比
南塔楼户型配比南塔楼户型配比
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北塔楼布局北塔楼布局
37
7-26F7-26F均为平层均为平层
53
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北塔楼户型配比北塔楼户型配比
户型 开间 井深 实际使用面积 公摊面积 建筑面积 得房率 单层套数 总套数 户型配比
B1 % 3 60 %
B2 % 1 20 %
B3 % 16 320 %
B4 % 1 20 %
北楼总套数420套，总面积25728平米
北塔楼户型面积及配比北塔楼户型面积及配比
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户型 面积 (m2) 套数 配比
平层
37 20 %
52-54 434 %
63-70 77 %
104-107 193 %
复式
104 6 %
126 1 %
140 2 %
209 7 %
总户型配比总户型配比
南北塔楼总面积：南北塔楼总面积：5325153251平米平米
总套数：总套数：740740套套
主力户型面积：主力户型面积：52-5452-54平米，所占比例为平米，所占比例为%%
备注：以上数据就平面图测算，误差±1‰
55
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
56
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产品特色产品特色
双子塔、地标性建筑双子塔、地标性建筑————具有强烈的昭示性具有强烈的昭示性
外立面以淡灰色为主，配高级幕墙和外装饰材料外立面以淡灰色为主，配高级幕墙和外装饰材料 —— ——外观富有现代特色外观富有现代特色
裙楼地下与轨道交通对接裙楼地下与轨道交通对接————出行便捷性出行便捷性
商业、商务、休闲业态商业、商务、休闲业态————功能互补、互为支撑功能互补、互为支撑
层高层高米、跨距米、跨距米米————可随意组合分割，具有很强的灵活性可随意组合分割，具有很强的灵活性
户型方正、面积小户型方正、面积小————投资自用皆可投资自用皆可
57
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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七宝简介七宝简介
七宝位于闵行区的西北角，具体是指沪青平公路以南、七宝位于闵行区的西北角，具体是指沪青平公路以南、
外环以外、顾戴路以北的区域。与之相邻的板块包括华漕外环以外、顾戴路以北的区域。与之相邻的板块包括华漕
板块、虹桥静安新城板块、古美板块及莘庄板块。板块、虹桥静安新城板块、古美板块及莘庄板块。
作为上海市近郊最出名的古镇之一，七宝不仅具有悠久作为上海市近郊最出名的古镇之一，七宝不仅具有悠久
的历史和深厚的地域文化，著名的七宝老街更是以各式各的历史和深厚的地域文化，著名的七宝老街更是以各式各
样的小吃闻名远近，名列样的小吃闻名远近，名列““上海十大休闲街上海十大休闲街””之一。之一。
从上世纪从上世纪9090年代开始，七宝出现了第一个商品房小区，年代开始，七宝出现了第一个商品房小区，
随后，在万科、万兆等一些大品牌开发商带动下，七宝逐随后，在万科、万兆等一些大品牌开发商带动下，七宝逐
渐由一个古镇发展成一个大型的居住区。随着人口导入不渐由一个古镇发展成一个大型的居住区。随着人口导入不
断增多，生活、商业配套等不断升级，七宝吸引了越来越断增多，生活、商业配套等不断升级，七宝吸引了越来越
多的人群关注，成为近几年来最有特点也最具人气的板块多的人群关注，成为近几年来最有特点也最具人气的板块
之一。之一。
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区域交通区域交通
99号线一期号线一期
线路走向：一期从松江新城经七宝通到桂林路，线路走向：一期从松江新城经七宝通到桂林路，
已于已于20072007年底通车；二期从桂林路经徐家汇通年底通车；二期从桂林路经徐家汇通
到浦东民生路，已于到浦东民生路，已于20082008年底通车。年底通车。
1010号线七宝支线号线七宝支线
线路走向：线路走向：1010号线主线从虹桥枢纽到新江湾城，号线主线从虹桥枢纽到新江湾城，
支线由上海动物园分岔经虹井路、吴中路到七支线由上海动物园分岔经虹井路、吴中路到七
宝，目前动迁工作已开始，计划宝，目前动迁工作已开始，计划20092009年通车。年通车。
1212号线号线
线路走向：从顾戴路中春路到浦东曹路，主要线路走向：从顾戴路中春路到浦东曹路，主要
换乘站有漕宝路、陕西南路、汉中路（换换乘站有漕宝路、陕西南路、汉中路（换11号号
线）、石门一路（换线）、石门一路（换22号线）、龙漕路（换号线）、龙漕路（换33号号
线）、大木桥路、大连路（换线）、大木桥路、大连路（换44号线），计划号线），计划
20072007年开工，年开工，20122012年竣工。年竣工。
55号线北延伸段（莘庄号线北延伸段（莘庄——虹桥枢纽）虹桥枢纽）
线路走向：从莘庄起沿七莘路向北延伸至虹桥线路走向：从莘庄起沿七莘路向北延伸至虹桥
枢纽，具体开工日期未定。本项目设有站点。枢纽，具体开工日期未定。本项目设有站点。
七宝镇将建设七宝镇将建设““一纵三横一纵三横” 4” 4条轨道交通、条轨道交通、1010个轨道站点，以及个轨道站点，以及
8787、、911911、、748748等多条公交线路，发展成立体交通枢纽，成为闵行等多条公交线路，发展成立体交通枢纽，成为闵行
轨道交通最发达的区域。轨道交通最发达的区域。
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人文旅游资源人文旅游资源
七宝人文旅游资源十分丰富七宝人文旅游资源十分丰富
作为距离市中心最近的千年古镇，七宝老作为距离市中心最近的千年古镇，七宝老
街已成为上海人周末休闲观光的好去处。街已成为上海人周末休闲观光的好去处。
钟楼广场、南北大街、蒲汇塘桥、天主教钟楼广场、南北大街、蒲汇塘桥、天主教
堂、斗姆阁、七宝教寺、七宝塔、东西石堂、斗姆阁、七宝教寺、七宝塔、东西石
桥、吊脚楼、张充仁纪念馆、棉织坊、典桥、吊脚楼、张充仁纪念馆、棉织坊、典
当铺、微雕馆、蟋蟀馆、宝墨堂等极具历当铺、微雕馆、蟋蟀馆、宝墨堂等极具历
史文化内涵的景点，以及占地史文化内涵的景点，以及占地12001200亩的闵亩的闵
行区体育公园、亚洲最大的银七星室内滑行区体育公园、亚洲最大的银七星室内滑
雪场、热带风暴水上世界、龙通生活休闲雪场、热带风暴水上世界、龙通生活休闲
广场、诺宝中心等现代化娱乐设施。广场、诺宝中心等现代化娱乐设施。
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配套配套——商业生活商业生活
七宝的基本生活配套已经比较成熟，菜场、便利店、邮七宝的基本生活配套已经比较成熟，菜场、便利店、邮
局、银行、餐饮等生活基本配套应有尽有，档次一般。局、银行、餐饮等生活基本配套应有尽有，档次一般。
板块内商业配套丰富，七宝老街、星钻城、汇宝广场和板块内商业配套丰富，七宝老街、星钻城、汇宝广场和
巴黎春天等中大型商业配套。巴黎春天等中大型商业配套。
板块内还有三个大卖场，包括易初莲花、家乐福、乐购，板块内还有三个大卖场，包括易初莲花、家乐福、乐购，
足以满足居民日常需要。足以满足居民日常需要。
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配套配套——教育休闲教育休闲
在教育、休闲配套方面七宝的优势非常突出。教育配在教育、休闲配套方面七宝的优势非常突出。教育配
套方面，有七宝中心幼儿园、启英幼儿园、七宝外国语套方面，有七宝中心幼儿园、启英幼儿园、七宝外国语
小学、七宝中心小学、明强小学、七宝中学、上宝中学、小学、七宝中心小学、明强小学、七宝中学、上宝中学、
交通大学农学院等一系列学校，其中的一些学校甚至是交通大学农学院等一系列学校，其中的一些学校甚至是
很多购房者选择七宝的重要原因。很多购房者选择七宝的重要原因。
休闲设施方面七宝既有七宝公园、闵行体育公园两个休闲设施方面七宝既有七宝公园、闵行体育公园两个
城市绿肺，也有热带风暴、闵行体育馆、七星滑雪场等城市绿肺，也有热带风暴、闵行体育馆、七星滑雪场等
体育休闲场所。体育休闲场所。
63
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
64
美国旭升房地产集团
七宝整体规划七宝整体规划
中春路沪松公路以北段约中春路沪松公路以北段约11平方公里将规划成京沪高速平方公里将规划成京沪高速
铁路枢纽站及宾馆和商业服务设施。铁路枢纽站及宾馆和商业服务设施。
外环大型绿地规划，分成生态绿地，动迁安置基地和外环大型绿地规划，分成生态绿地，动迁安置基地和
生态商务开发区；生态商务开发区；
七莘路两侧规划，将建成以大型商业、宾馆、会展、七莘路两侧规划，将建成以大型商业、宾馆、会展、
精品屋、专卖店、餐饮娱乐和中高档房产为主的闵行区精品屋、专卖店、餐饮娱乐和中高档房产为主的闵行区
景观道路。景观道路。
吴宝路两侧规划，位于外环生态商务区和七莘路景观吴宝路两侧规划，位于外环生态商务区和七莘路景观
道路之间，规划成以开发中心、企业总部大楼为主的科道路之间，规划成以开发中心、企业总部大楼为主的科
技研发园区。技研发园区。
七宝老街总体规划，对现有老街规划范围内的未开发七宝老街总体规划，对现有老街规划范围内的未开发
地区进行后续开发，扩大老街旅游区的范围。地区进行后续开发，扩大老街旅游区的范围。
九星商业规划，对目前的市场进行较大幅度的调整，九星商业规划，对目前的市场进行较大幅度的调整，
提升商业品位，使九星村的商业档次和村民的居住环境提升商业品位，使九星村的商业档次和村民的居住环境
得到同步改善。得到同步改善。
七宝发展定位是七宝发展定位是““一个枢纽、三个副中心一个枢纽、三个副中心””即上海市一个重要的交通枢纽、城市副中心、商业副中心、娱乐服务副中心。即上海市一个重要的交通枢纽、城市副中心、商业副中心、娱乐服务副中心。
而虹桥机场扩建、京沪高速铁路、沪杭磁悬浮及多条轨道交通的相继规划建设，将形成上海西南地区的重要而虹桥机场扩建、京沪高速铁路、沪杭磁悬浮及多条轨道交通的相继规划建设，将形成上海西南地区的重要““门户门户””，，
未来发展空间巨大。未来发展空间巨大。
65
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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七宝主导产业七宝主导产业
1 西藏路环人民广场现代商务区
2 南京西路专业服务商务区
3 淮海中路国际时尚商务区
4 虹桥涉外商务区
5 赵巷商业商务区
6 大连路创意产业服务区
7 漕河泾高新科技产业服务区
8 长风生态商务区
9 外滩—陆家嘴金融贸易区
10 北外滩航运服务区
11 徐家汇知识文化综合商务区
12 不夜城现代交通商务区
13 世博花木国际会展集聚区
14 张江高科技创意文化、信息服务业集聚区
15 中山公园商业商务区
16 江湾—五角场科教商务区
17 宝山钢铁物流商务区
18 国际汽车城现代服务业集聚区
19 七宝生态商务区
20 南桥中小企业总部商务区
七宝镇的产业结构和布局已经进行了高起点、高品位七宝镇的产业结构和布局已经进行了高起点、高品位
的调整和优化，重点发展以的调整和优化，重点发展以商务、旅游、宾馆、会展、商务、旅游、宾馆、会展、
金融、信息等为主的现代服务业金融、信息等为主的现代服务业，加快构筑与国际大，加快构筑与国际大
都市相适应的都市相适应的““高增值、强辐射、广就业高增值、强辐射、广就业””的现代服的现代服
务体系。同时将进一步加大吸引国际资本和民营资本务体系。同时将进一步加大吸引国际资本和民营资本
的力度，发展楼宇经济，建设七宝新兴生态商务区。的力度，发展楼宇经济，建设七宝新兴生态商务区。
上海20大现代服务业集聚区
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七宝周边区域主导产业七宝周边区域主导产业
莘庄工业区里莘庄工业区里微电子通讯、机械和汽车零部件、新材微电子通讯、机械和汽车零部件、新材
料新能源及精细化工料新能源及精细化工等支柱产业已形成产业链雏形等支柱产业已形成产业链雏形
漕河泾开发区已集国家级经济技术开发区、高新技术漕河泾开发区已集国家级经济技术开发区、高新技术
产业开发区、出口加工区三种功能于一体，拥有产业开发区、出口加工区三种功能于一体，拥有信息、信息、
新材料、航天航空、生物医药、现代服务业新材料、航天航空、生物医药、现代服务业五大产业五大产业
集群，并正培育形成汽车零部件研发、环保新能源、集群，并正培育形成汽车零部件研发、环保新能源、
移动通讯三大新的产业亮点。移动通讯三大新的产业亮点。
松江通过全方位承接世界加工制造业转移，近年来已成为世界松江通过全方位承接世界加工制造业转移，近年来已成为世界
重要的重要的““加工厂加工厂””之一，形成了之一，形成了电子信息、现代装备、精细化电子信息、现代装备、精细化
工等先进制造业工等先进制造业主导产业。主导产业。 与此同时，以制造业为中心，功与此同时，以制造业为中心，功
能区还逐步形成较完整的生产性服务业链条。目前，以生物保能区还逐步形成较完整的生产性服务业链条。目前，以生物保
健、服装创意、电子信息为主的支柱产业迅速向这里集聚。健、服装创意、电子信息为主的支柱产业迅速向这里集聚。
整个闵行区呈现现代服务业快速发展，先进制造业不断整个闵行区呈现现代服务业快速发展，先进制造业不断““升级升级
””的态势。目前在闵行开发区，同一集团投资两个以上项目的的态势。目前在闵行开发区，同一集团投资两个以上项目的
产业集群已占到了项目总量的产业集群已占到了项目总量的1/31/3，先进制造业，先进制造业““集群集群””发展发展
态势明显。从而带动物流、贸易及其他服务业发展。态势明显。从而带动物流、贸易及其他服务业发展。
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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外部资源外部资源——虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽
虹桥综合交通枢纽规划面积达虹桥综合交通枢纽规划面积达2626平方公里，将平方公里，将
京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场
新航站楼等多种交通方式汇集于一体。新航站楼等多种交通方式汇集于一体。
上海为构建世界级国际大都市发展框架，需要上海为构建世界级国际大都市发展框架，需要
在市域甚至更大的范围内思考未来大都市区功在市域甚至更大的范围内思考未来大都市区功
能布局，在空间战略上形成能布局，在空间战略上形成““多心多核多心多核””的发的发
展格局展格局 。。
本着服务全国、服务长江流域、服务长三角的本着服务全国、服务长江流域、服务长三角的
原则，上海将在对外交通设施、资源、功能服原则，上海将在对外交通设施、资源、功能服
务等诸方面起到核心城市的辐射作用。务等诸方面起到核心城市的辐射作用。
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美国旭升房地产集团
虹桥综合交通枢纽是城市交通建设上的一大虹桥综合交通枢纽是城市交通建设上的一大
创新，它包括将航空、高速铁路、磁浮、地创新，它包括将航空、高速铁路、磁浮、地
铁等多种交通方式结合在一起，不管是汇集铁等多种交通方式结合在一起，不管是汇集
的交通方式的数量还是规模，在国际上都是的交通方式的数量还是规模，在国际上都是
前所未有的。前所未有的。
它的重要性不仅体现在交通本身，更体现在它的重要性不仅体现在交通本身，更体现在
服务功能上：服务功能上：
1)1)上海城市发展的需要；上海城市发展的需要；
2)2)服务长三角区域经济的需要服务长三角区域经济的需要 ；；
3)3)可持续发展的需要可持续发展的需要 ；；
4)4)适应现代化交通发展的战略需要适应现代化交通发展的战略需要 ；；
5)5)为世博服务的需要为世博服务的需要 ；；
6)6)发展现代物流产业的需要发展现代物流产业的需要
外部资源外部资源——虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽
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目前围绕虹桥综合交通枢纽，闵行区规划了约目前围绕虹桥综合交通枢纽，闵行区规划了约
平方公里土地用于开发商务、办公、宾馆平方公里土地用于开发商务、办公、宾馆
等服务业。等服务业。
其中有距机场其中有距机场22－－33公里的中春路现代服务业公里的中春路现代服务业
园区园区8080公顷，占地公顷，占地600600亩的万科总部经济，占亩的万科总部经济，占
地地500500亩外环林带服务业园区和占地亩外环林带服务业园区和占地500500亩九亩九
星商务区，并将莘庄原规划星商务区，并将莘庄原规划8080公顷用于政府公顷用于政府
用地调整为商业办公产业用地；用地调整为商业办公产业用地；
且又在纪王、华漕、诸翟三地预留且又在纪王、华漕、诸翟三地预留2020平方公平方公
里的发展备用地。里的发展备用地。
外部资源外部资源——虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽
虹桥交通枢纽的发展成熟，是仅次于长江三峡的中国第二大交通枢纽，投资虹桥交通枢纽的发展成熟，是仅次于长江三峡的中国第二大交通枢纽，投资22002200亿，将亿，将
是上海乃至长三角的又一个经济中心，七宝处于虹桥交通枢纽辐射范围的极佳位置，距是上海乃至长三角的又一个经济中心，七宝处于虹桥交通枢纽辐射范围的极佳位置，距
离世界规模最大的虹桥交通枢纽换乘中心仅离世界规模最大的虹桥交通枢纽换乘中心仅700700米。日均人流量最大将达到米。日均人流量最大将达到120120万，而物万，而物
流、信息流、资金流，也给七宝商务商业发展带来巨大的助推力。流、信息流、资金流，也给七宝商务商业发展带来巨大的助推力。
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资源整合资源整合
科技研发产业
电子产业
制造业
现代装备业
贸易、物流
咨询业
产业
人文旅游资源
人口大量导入
及产业承接
商业配套资源
核心资源
虹桥枢纽建设z
轨道交通建设
规划
七宝生态商务圈
定位
大虹桥板块是未来几年上海市大虹桥板块是未来几年上海市
重金打造的又一品牌商圈，虽重金打造的又一品牌商圈，虽
然短时间内大虹桥无法达到徐然短时间内大虹桥无法达到徐
家汇、陆家嘴那样的高度，在家汇、陆家嘴那样的高度，在
周边配套上也有一定差距，但周边配套上也有一定差距，但
市政规划让该区域有望成为继市政规划让该区域有望成为继
陆家嘴之后第二个城市发展的陆家嘴之后第二个城市发展的
质变区域质变区域 . .
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
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优势-----Strength 劣势-----Weak
1. 地块稀缺，溢价空间强劲
2. 商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位
3. 良好的商务经济效应，成熟高档居住社区，极佳的环境资源，
原业态对周边形成一定影响
4. 项目地块位置处于干道，与轨交相接，交通便利，商业价值
较高
5. 产品有较强的组合拆分空间
1. 周边商务氛围欠佳，租金水平低，投资收益较差
2. 项目总体量偏大，与新兴商圈写字楼需求偏低存在矛盾
机会-----Opportunity 威胁-----Threaten
1. 投资型购买力拉动市场需求
2. 虹桥枢纽带来的资金流、信息流和人流
3. 七宝缺乏高端写字楼项目
4. 两岸三通，闵行作为台商推荐投资区域将获得一定的拉动作
用
1. 金融危机，企业缩小投资规模
2. 市区写字楼放量较大，周边写字楼项目抛盘严重
3. 附近有大型集中商业，但周边的商业氛围没有形成。主要是
低档次，排布零星的社区型商业，形象不好
SWOTSWOT分析分析
75
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项目核心问题项目核心问题
项目核心问题项目核心问题
————如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争，塑立区域地标形象如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争，塑立区域地标形象
问题问题11：如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力：如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力
问题问题22：如何形成差异化竞争：如何形成差异化竞争
问题问题33：如何寻找项目核心定位：如何寻找项目核心定位
问题问题44：如何提升项目形象：如何提升项目形象
市场低迷、一二手市场抛盘压力市场低迷、一二手市场抛盘压力
项目处于非主流商圈项目处于非主流商圈
市场现实市场现实
所以我们必须要明确自己的站位、制定出详细的开发战略所以我们必须要明确自己的站位、制定出详细的开发战略
76
美国旭升房地产集团
市场竞争战略分析市场竞争战略分析
最先进入市场
垄断价格
产品有不可重复性
领导者
传统商务圈
虹桥
吴中
第二个进入市场
改变游戏规则
强调新的评估标准
强调产品的特色和价值
挑战者
绿地
华商
较晚进入市场
搭便车，借势
以小博大，杀伤战术
价格战的制造者
追随者
华友
万兆
莘庄、七宝核心商务圈
七星路新兴商圈
较晚进入市场
细分市场，瞄准缝隙
目标明确，挖掘客户
创新产品和需求点
补缺者
周边的虹桥、吴中路商圈，周边的虹桥、吴中路商圈，
以传统以传统CBDCBD区的核心影响力，区的核心影响力，
理所当然的成为了区域领导者理所当然的成为了区域领导者
莘庄、七宝另有部分后起楼莘庄、七宝另有部分后起楼
盘，一方面满足当地商务需求，盘，一方面满足当地商务需求，
另外也分流了传统商圈的客源，另外也分流了传统商圈的客源，
成为了市场的挑战者成为了市场的挑战者
七星路部分楼盘，由于体量七星路部分楼盘，由于体量
小，以租金低、售价低迅速抢小，以租金低、售价低迅速抢
占市场成为了追随者占市场成为了追随者
本项目地段优势明显，形象本项目地段优势明显，形象
昭示性强，完全可以成为市场昭示性强，完全可以成为市场
的主导者，但由于较晚进入市的主导者，但由于较晚进入市
场，因此，场，因此，我们的战略应该竭我们的战略应该竭
力塑立项目区域领导者形象，力塑立项目区域领导者形象，
以补缺型竞争态势去审视市场，以补缺型竞争态势去审视市场，
寻找突破寻找突破。。
本
案
77
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细分市场：细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点
寻找机会：寻找机会：针对针对CBDCBD区和区域内写字楼的特点，筛选第五类工作需求，区和区域内写字楼的特点，筛选第五类工作需求，
寻找他们需要是什么寻找他们需要是什么
明确目标：明确目标：明确第五类客户的需求特征，打造产品，创造附加值，补明确第五类客户的需求特征，打造产品，创造附加值，补
充市场空隙充市场空隙
挖掘客户：挖掘客户：寻找产业经济、周边成熟商务区及周边原业态的影响，挖寻找产业经济、周边成熟商务区及周边原业态的影响，挖
掘事实存在的客户，了解其产品和服务要求掘事实存在的客户，了解其产品和服务要求
产品创新：产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产
品和服务，补充市场需求品和服务，补充市场需求
寻找突破：寻找突破：细分市场客户及产品，打造第五类工细分市场客户及产品，打造第五类工
作空间，以差异化的产品补充市场需求作空间，以差异化的产品补充市场需求
较晚进入市场较晚进入市场
细分市场，瞄准需求细分市场，瞄准需求
目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户
创新产品和需求点创新产品和需求点
补缺者补缺者
补缺型竞争战略分析补缺型竞争战略分析
78
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发展战略发展战略
以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；
通过打造七宝高端写字楼，塑立区域商务领导者形象，结合通过打造七宝高端写字楼，塑立区域商务领导者形象，结合
周边主导产业和写字楼项目稀缺性的特点，形成项目核心竞争周边主导产业和写字楼项目稀缺性的特点，形成项目核心竞争
力。力。
规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路线，规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路线，
打造高档次平价产品，提供全方位服务。打造高档次平价产品，提供全方位服务。
通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，
降低风险。降低风险。
通过走平价路线，规避竞争，以平价快速变现的方式迅速实通过走平价路线，规避竞争，以平价快速变现的方式迅速实
现项目价值。现项目价值。
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美国旭升房地产集团
整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
80
美国旭升房地产集团
以国内、本地、外地私营企业为主
资本
来源
规模小，知名度低
资产
规模
偏
低
偏低
偏
低
偏
低
偏
低
偏低偏低
200
平米
以下
大连路
南桥
不夜城
南方商城
莘庄
小区域性的企业，依附于产业集群效应，广告类、科技类、
贸易类、物流业
行业
低
端
客
户
以国内中型私营企业为主
资本
来源
规模中等，知名度一般
资产
规模
一
般
适中
适
中
中
等
中
等
中等中等
200-
500
平米
张江高科
五角场
肇家浜路
吴中路等
金桥
漕河径
区域性加工贸易类、咨询顾问类公司分部，市级机构、地区
性中型企业办事处、代表处
行业
中
级
客
户
以中外合资、港台资、国内股份制企业为主
资本
来源
规模中等偏大，知名度较高。
资产
规模
基于第2产业区域性公司营销总部、研发、服务中心
偏
高
适中
偏高
适
中
偏
高
高高偏高
中等
偏高
500
平米
以上
为主
陆家嘴
人民广场
南京西路
淮海中路
虹桥地区
区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，
省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处行业中
高
级
客
户
景
观
要
求
区行
业
集中
度
投
资
回
报
交
通
停
车
形
象
档
次
配套
完善
度
价格
承受
需求
面积
置业取向
目前主要
分布区域
具体描述
分
类
写字楼客户细分写字楼客户细分
主力客源主力客源
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客户定位客户定位
自用型主力客源为区域内中小型和处于创业发展期自用型主力客源为区域内中小型和处于创业发展期
企业企业
其中，贸易、物流业、服装行业为核心自用客源其中，贸易、物流业、服装行业为核心自用客源
科技业、制造业、咨询业为次级客源科技业、制造业、咨询业为次级客源
需求面积在需求面积在100-300100-300平米平米
根据目前七宝商务圈的定位和发展趋势，以及项目本身小户型办公特色，我们将主要锁定中小型企业和个根据目前七宝商务圈的定位和发展趋势，以及项目本身小户型办公特色，我们将主要锁定中小型企业和个
人投资。人投资。
以区域内最近的竞争项目以区域内最近的竞争项目————华商时代广场办公物业客源结构作为参考，其自住型需求达到华商时代广场办公物业客源结构作为参考，其自住型需求达到72%72%，但由于本，但由于本
案轨道交通尚处规划建设中，周边商业商务氛围较差，所以投资性需求应比华商要高。案轨道交通尚处规划建设中，周边商业商务氛围较差，所以投资性需求应比华商要高。
个人投资为主个人投资为主
企业投资为辅企业投资为辅
需求面积在需求面积在50-20050-200平米平米
客源结构
82
美国旭升房地产集团
整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
83
美国旭升房地产集团
产品定位及建议产品定位及建议
户型 面积 (m2) 套数 配比
平层
37 60 %
52-54 434 %
63-70 77 %
104-107 193 %
复式
104 6 %
126 1 %
140 2 %
209 7 %
我司认为：现行产品分割比较合理，主要是我司认为：现行产品分割比较合理，主要是5050平米和平米和100100平米两个面积段产品，户型组合相对灵活，平米两个面积段产品，户型组合相对灵活，
兼顾投资型和自用型需求，所以不对产品进行修改。兼顾投资型和自用型需求，所以不对产品进行修改。
84
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产品附加值创造建议产品附加值创造建议
硬件配置硬件配置
外外 立立 面：面：玻璃幕墙、灯光工程
公共空间装修标准公共空间装修标准::
电电 梯：梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间
空空 调：调：系统类型、运营方式、计量方式
网络地板：网络地板：地板类型、离地面高度、实用性
配套设施：配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店
软件配置软件配置
物业服务：物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务
智能化系统：智能化系统：智能化
大堂
电梯间
卫生间
甲级楼宇要甲级楼宇要
素素 客户客户““埋单埋单””的原因，也是项目卖点的来源的原因，也是项目卖点的来源
物业形象关键词
如今写字楼租客越来越注重物业管理和附加价值，所以应本着尊重客户价值为要务。故我司建议通
过客户需求强化设计要点：
85
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硬件建议硬件建议
大
堂
电
梯
间
公
共
导
视
系
统
卫
生
间
86
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软件建议软件建议
• 建议要点：：
• 会客吧：在办公场合不
便接待时可与朋友上会
客吧小坐，或独自去饮
一杯咖啡。
• 服务中心：设立公务秘
书间，翻译服务，秘书
服务，律师服务、会计
服务，办公系统自动化
服务。
建议要点：
设置商务会议室，提供
多功能商务会议室、洽谈
室、培训室租赁服务、会
务安排。
提出全新SVO服务式写字楼服务理念：百兆到户宽带，非接触式IC卡，满足SOHU族在办公室生活办公的
需要，形成网络生活及24小时办公新空间,满足成长型号企业降低动作成本.提升企业形象的需求,提供设
备出租,临时商务秘书,商务用车出租,临时会客厅、会议室等多种服务。
87
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SOVSOV服务式写字楼诠释服务式写字楼诠释
与一些知名律师事务所、会计师
事务所、审计所、投资咨询公司、
创业咨询公司和管理咨询公司等
专业机构建立长期的、稳定的合
作关系，如有需求直接通知到相
应的公司帮助提供。此种服务考
虑到成本问题，采用“外包”方
式，交给各个专业公司完成。
SOV服务操作
商务秘书服务
商务会晤服务
商务翻译服务
商务会议服务
专属商务银行服务
专业律师咨询服务
专业会计师服务
专业投资咨询服务
专业创业咨询服务
专业财务咨询服务
专业管理咨询服务
使企业不再为低使用率的专业员工付费
不再为低使用频率的空间付费
不再再为琐碎的会晤安排和会议付费
最后实现：
价值溢价
销售加速
增加成交率
88
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整体市场 项目简介 区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
89
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形象定位形象定位
形象定位形象定位
—— ——核心客户群需求形象的提炼核心客户群需求形象的提炼
形象关键词：形象关键词：
••自由的舒适的自由的舒适的
••开放的开放的
••人性化的人性化的
••便利的便利的
••服务式的服务式的
写字楼核心客户群写字楼核心客户群
客户类型提炼：客户类型提炼：
智力型工作智力型工作
以服务价值取胜以服务价值取胜
舒适、开放、自由的思考舒适、开放、自由的思考
需要更多的个性化、便捷性服务需要更多的个性化、便捷性服务
与贸易、物流、服装、科技、制造与贸易、物流、服装、科技、制造
业有关的中小型企业业有关的中小型企业
区域周边投资客区域周边投资客
90
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形象定位形象定位
—— ——区域级商务中心、第五代服务式办公主义区域级商务中心、第五代服务式办公主义
自由舒适的：满足那些最有活力和想象力的工作人员，激活了他们最大的创造力和
工作热情，使劳动效率成倍提高。传统的“刚性”办公环境秉承的是大工业时代以来
的流水线生产模式。
开放的：鼓励和支持灵感、创意的产生，避免劳动者只能在封闭、压抑的狭窄空间
里，按固定模式日复一日地进行重复劳动，退化成屈从于管理效率的机器。
人性化的：强调以协作、交流、绿色和流动的精神为基础，既促进群体工作和信息
交流。
便利的：创造出一个家门口的个性化的第三类工作空间。
服务式的：提供企业与投资者全方位服务
第五代服务式甲级办公
自由舒适的自由舒适的
开放的开放的
人性化的人性化的
便利的便利的
服务式的服务式的
形象定位形象定位
91
美国旭升房地产集团
Thanks
92
