智能锁项目投资测算报告表
一、项目背景情况
当前时期，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，但
工业经济发展的内外部环境将发生新变化，既有国际环境重大变革带
来的深刻影响，也有发展方式转变提出的紧迫要求，工业和信息化发
展既面临着难得机遇，也伴随着严峻挑战。
（一）发展机遇
——
全球制造业发展呈现新趋势。信息技术、生物技术、新能源技术、新
材料技术等交叉融合正在引发新一轮科技革命和产业变革，制造业与
互联网融合发展加速推动制造业发展理念、生产方式和发展模式深刻
变化，制造业加快向高端化、智能化、绿色化方向发展。特别是在新
技术革命和信息化的推动下，传统制造业不断向产业链高端延伸，制
造业服务化成为发展新趋势。这为南京发挥产业基础和科技创新优势
，加速迈向产业中高端水平提供了难得机遇。
——
制造强国战略全面推进。中国制造2025对建设制造强国作出了全面部
署，在国家、省的大力推动下，全社会重视实体经济、重视制造业发
展的良好局面正在形成。这一战略规划的全面实施，将进一步引导社
会各类资源向制造业集聚，也有利于激发制造业发展的活力和动力，
为打造经济升级版提供了较好的政策环境。
——
城市发展战略持续优化。大力发展创新型经济、服务型经济、枢纽型
经济、开放型经济和生态型经济，将进一步发挥丰富的科教人才优势
、深化产业融合互动发展方式、提升城市发展能级、扩大对内对外开
放合作水平、推进生态与经济融合发展，为推动产业结构调整和发展
方式转变提供强大动力。
（二）面临挑战
——
国际国内市场面临深刻变化。发达国家纷纷实施“再工业化”战略，新
兴经济体积极参与全球产业再分工，国际贸
易规则存在不确定性。国内经济发展进入新常态，经济增速、产
业结构、发展动力发生重大变化，消费需求升级速度逐步加快，部分
行业产能过剩严重，这对南京融入全球价值链分工体系、拓展产业国
际化发展空间、巩固提升产业国际地位带来新的挑战。
——
发展动能亟需切换。制造业传统依靠资源要素投入、产能规模扩张的
粗放式、外延式发展模式已难以为继，以投资拉动、出口带动的增长
方式逐渐向依靠创新投入、需求拉动的方式转变，未来产业发展需实
现中高端发展与规模中高速增长双重目标，对发展模式与发展方式提
出了更高的要求。当前正处于新旧产业和发展动能转换的接续关键期
，传统因素消退与新兴力量成长并行，行业和区域走势分化，结构调
整面临多重压力和调整。
中国智能门锁行业逐渐腾飞，发展神速，截止到2017年，全国智
能锁有1300多家企业，2800多个品牌。智能家居联动时代的开启，也
助力作为安全入口的智能门锁行业的发展。
据统计，目前我国智能门锁的渗透率仅为5%，据数据统计，市场
上的销量较大的智能门锁品牌的市占率仅为2—
5%。因此，尽管2017年销量达到800万套，是超过2000家厂商集体供
应的，平均下来每家厂商约万套，份额最大者不会超过40万套，国
内智能门锁市场呈现碎片化。
根据消费者购买智能门锁考虑因素的调查结果显示，%的消费
者重视智能门锁的安全性，其次消费者考虑最多的便是实用性和便捷
性，再有就是质量。依据智能门锁行业的发展趋势，
我们认为安全、便捷和适用将会成为产品主流，行业将会出现以
消费者主导的消费者品牌，而不是行业品牌，这就要求相关企业要足
够洞悉消费者的心理。
随着智能生活的不断推进，智能家居概念日益普及，智能门锁市
场逐渐走俏，形成新的风口。智能门锁以着它先天的技术特性和时代
特性,已逐步成为海外门锁市场的主流产品。据制锁行业信息中心数据
显示:目前欧美智能门锁的市场渗透率已接近50%，韩国高达近80%，
日本近40%。
随着人工智能技术的快速发展、居民消费水平的提高及智能家居
概念的日益火爆，越来越多的普通用户开始关注智能门锁产品，C端市
场渗透率的提升带动行业进入快速发展阶段。
从市场容量来看，目前智能锁在中国的渗透率约为3%，其渗透率
还有非常大的提升空间。目前中国约有14亿人口，4亿家庭，渗透率每
提高1%，将带来400万套的增量需求，以智能锁平均售价约2000元估
计，渗透率每提高1%，将带来80亿元的市场规模。
我国智能锁2016年销量已达350万套，预计2020年销售量将达到32
00万套，2016-
2020年的年复合增速达%。预计2020年我国智能锁市场渗透率将
达到%。假设智能锁终端均价为2000元/套，2020年智能锁市场规
模将达到640亿元，市场空间广阔。
二、公司概况
公司按照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则，
加强规划引导，推动智慧集群建设，带动形成一批产业集聚度高、创
新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产
业集群对外合作交流，发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。
通过建立企业跨区域交流合作机制，承担社会责任，营造和谐发展环
境。
公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、
合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控
制能力。
三、项目投资分析概况
深入贯彻落实科学发展观，加快转变发展方式，立足国内市场需
求，以技术创新和创意设计为动力，以品牌建设为重点，延伸产业链
，注重增值服务，着重提高发展质量和效益，建立产学研用相结合的
产业创新联盟，加快创新发展，加强节能减排与综合利用，打造创新
化、创意化、品牌化、绿色化、信息化产业，促进产业转型升级，实
现可持续发展。
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨
慎财务估算，项目总投资万元，其中：建设投资万元
，占项目总投资的%；建设期利息万元，占项目总投资的
7%；流动资金万元，占项目总投资的%。
项目正常经营年份每年营业收入万元，综合总成本费用19
万元，税金及附加万元，净利润万元，财务内部收
益率%，财务净现值万元，全部投资回收期年。
四、投资估算的编制说明
（一）投资估算的依据
本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资
金，估算的主要依据包括：
1、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、《建设项目投资估算编审规程》
4、《建设项目可行性研究报告编制深度规定》
5、《建设工程工程量清单计价规范》
6、《企业工程设计概算编制办法》
7、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
（二）项目费用与效益范围界定
本期项目费用界定为工程建设费用和项目运营期所发生的各项费
用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价
过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。
五、建设投资估算
本期项目建设投资万元，包括：工程建设费用、工程建设
其他费用和预备费三个部分。
（一）工程费用
工程建设费用包括建筑工程投资（含土地费用）、设备购置费、
安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、
生产准备费、其他前期工作费用，合计万元。
1、建筑工程投资估算
根据估算，本期项目建筑工程投资为万元。
2、设备购置费估算
设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程
设备价格，同时参照《机电产品报价手册》和《建设项目概算编制办
法及各项概算指标》规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行
估算。本期项目设备购置费为万元。
3、安装工程费估算
本期项目安装工程费为万元。
（二）工程建设其他费用
本期项目工程建设其他费用为万元。
（三）预备费
本期项目预备费为万元。
建设投资估算表
单位：万元
序号 工程费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 所占比例
1 工程费用 %
建筑工程费 %
设备购置费 %
安装工程费 %
2 工程建设其他费用 %
土地出让金 %
其他前期费用 %
3 预备费 %
基本预备费 %
涨价预备费 %
4 建设投资合计 %
固定资产投资估算表
单位：万元
序号 工程费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 所占比例
1 工程费用 %
建筑工程费 %
设备购置费 %
安装工程费 %
2 固定资产其他费用 %
3 预备费 %
基本预备费 %
涨价预备费 %
4 建设期利息 %
5 固定资产投资 %
6 固定资产投资合计 %
六、建设期利息
按照建设规划，本期项目建设期为12个月，其中申请银行贷款397
万元，贷款利率按%进行测算,建设期利息万元。
七、流动资金
流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助
材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资
金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周
转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算
参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算
法进行测算。
根据测算，本期项目流动资金为万元。
八、项目总投资
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨
慎财务估算，项目总投资万元，其中：建设投资万元
，占项目总投资的%；建设期利息万元，占项目总投资的
7%；流动资金万元，占项目总投资的%。
总投资及构成一览表
单位：万元
序号 项目 指标 占总投资比例
1 总投资 %
建设投资 %
工程费用 %
建筑工程费 %
设备购置费 %
安装工程费 %
工程建设其他费用 %
土地出让金 %
其他前期费用 %
预备费 %
基本预备费 %
涨价预备费 %
建设期利息 %
流动资金 %
九、资金筹措与投资计划
本期项目总投资万元，其中申请银行长期贷款万
元，其余部分由企业自筹。
十、经济测算基本假设及参数选取
（一）生产规模和产品方案
本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内
不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假
设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。
（二）项目计算期及达产计划的确定
为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为1
0年，其中建设期1年（12个月），运营期9年。项目自投入运营后逐年
提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。
十一、经济评价财务测算
（一）营业收入估算
本期项目正常经营年份预计每年可实现营业收入万元。
（二）正常经营年份增值税估算
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定和《关于全国实
施增值税转型改革若干问题的通知》及相关规定，本期项目正常经营
年份应缴纳增值税计算如下：正常经营年份应缴增值税=销项税额-
进项税额=万元。
（三）综合总成本费用估算
本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、
工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、
其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。
本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为
基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按正常
经营年份经营能力计算，本期项目综合总成本费用万元，其中
：可变成本万元，固定成本万元。正常经营年份项目
经营成本万元。具体测算数据详见—
《综合总成本费用估算表》所示。
无形资产和其他资产摊销估算表
单位：万元
序号 项目 折旧年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 无形资产 50年
原值
当期摊销费
净值
2 其他资产 50年
原值
当期摊销费
净值
3 合计
原值
当期摊销费
净值
（四）税金及附加
本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地
方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目正常经营年份应纳税金及
附加万元。
（五）利润总额及企业所得税
根据国家有关税收政策规定，本期项目正常经营年份利润总额（P
FO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-
税金及附加=（万元）。
企业所得税税率按%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所
得税，正常经营年份应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额×税
率=×%=（万元）。
（六）利润及利润分配
该项目正常经营年份可实现利润总额万元，缴纳企业所得
税万元，其正常经营年份净利润：净利润=正常经营年份利润总
额-企业所得税==（万元）。
十二、项目盈利能力分析
（一）财务内部收益率（所得税后）
项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净
现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：
财务内部收益率（FIRR）=%。
本期项目投资财务内部收益率%，高于行业基准内部收益率
，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平
均水平，投资使用效率较高。
（二）财务净现值（所得税后）
所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（采用基
准收益率ic=%），计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：
财务净现值（FNPV）=（万元）。
以上计算结果表明，财务净现值万元（大于0），说明本期
项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。
（三）投资回收期（所得税后）
投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是
财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计
现金流量开始出现正值年份数）-
1+{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}，本期项目投资回
收期：
投资回收期（Pt）=年。
本期项目全部投资回收期年，要小于行业基准投资回收期，说
明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够
及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。
十三、财务生存能力分析
根据财务计划现金流量表可以看出，从经营活动、投资活动和筹
资活动全部现金流量来看，计算期内各年累计盈余资金都大于零，运
营期不需要增加维持运营所需投资，说明本期项目有足够的净现金流
量维持正常生产运营活动，而且，累计盈余资金逐年增加，项目的现
金流量状况较好；因此，本期项目具备较强的财务盈力能力。
十四、偿债能力分析
（一）债务资金偿还计划
本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款计
算，还款期为10年。借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。
（二）利息备付率测算
按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的规定，利息
备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）
的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的
保障程度，本期项目正常经营年份利息备付率（ICR）为。
本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接
受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。
（三）偿债备付率测算
按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的规定，偿债
备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-
TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资
金偿还借款本金和利息的保障程度，本期项目正常经营年份偿债备付
率（DSCR）为。
根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年
的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于
还本付息的资金保障程度较高。
借款还本付息计划表
单位：万元
序
号
项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年
1 借款
期初借款余额
当期还本付息
还本
付息
期末借款余额
2 债券
期初债务余额
当期还本付息
还本
付息
期末债务余额
3 借款和债券合计
期初余额
当期还本付息
还本
付息
期末余额
4 利息备付率
5 偿债备付率
十五、经济评价结论
根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入万元，综合
总成本费用万元，税金及附加万元，净利润万元
，财务内部收益率%，财务净现值万元，全部投资回收期
年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资
回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行
的。
主要经济指标一览表
序号 项目 单位 指标 备注
1 占地面积 ㎡ 约20亩
总建筑面积 ㎡ 容积率
基底面积 ㎡ 建筑系数%
投资强度 万元/亩
2 总投资 万元
建设投资 万元
工程费用 万元
工程建设其他费用 万元
预备费 万元
建设期利息 万元
流动资金 万元
3 资金筹措 万元
自筹资金 万元
银行贷款 万元
4 营业收入 万元 正常运营年份
5 总成本费用 万元 ""
6 利润总额 万元 ""
7 净利润 万元 ""
8 所得税 万元 ""
9 增值税 万元 ""
10 税金及附加 万元 ""
11 纳税总额 万元 ""
12 工业增加值 万元 ""
13 盈亏平衡点 万元 产值
14 回收期 年 含建设期12个月
15 财务内部收益率 % 所得税后
16 财务净现值 万元 所得税后
