新市镇发展模式的矩阵分析
基于人、城、天三者互动视角的分类
国内新兴新市镇开发主要采用主题生活内生型和外生功能驱动型两种模式
共生城镇生长型新市镇发展模式开始出现
提升
与城市功能/产业的关联强度（城）
屏蔽
配套
互动
目标客群的 需求能级（人）
学习与 自我价值实现
内部生态资源 的利用（天）
居住
交流
尊重
自我更 新与循环
改造
主题生活内生型
封闭社区型
外生功能驱动型
共生城镇生长型
广东华南板块
上海一城九镇
北京望京新城
成都世纪城
成都国色天乡
昆山绿地21城
上海创智天地
南京河西新城
深圳波多菲诺
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附：新市镇发展模式的特征分析
上海创智天地
成都国色天香
要求开发商与政府具有很好的共识
投资运营期较长，区域的不同功能选取具有一定难度
区域城市功能、内部生态环境、导入人群三者的互动，兼得内部自我更新与外部开发的良性联动，市镇具有一定的自我成长性
共生城镇生长型
以泰晤士小镇为代表的上海一城九镇
广东星河湾、雅乐居、波多菲诺等
昆山绿地21城
由于与大区域的城市功能互动程度有限，区域的未来可成长性与活力持久性需要引导培育
通过规划手段与风貌控制，为导入人群提供一种差异化的生活方式 ，对于目标人群的吸引力较大，而对于区域城市功能则只是被动承接
主题生活内生型
成都南部新区世纪城
南京河西新城板块
运营公建配套具有一定的难度
区域的未来发展主要与核心公建相关,区域未来的可持续发展具有一定的不确定性
导入提升区域能级的大型公建节事设施,以此作为引擎,使市镇开发快速聚拢人气，并形成较好的产业基础
外生功能驱动型
北京望京新城
广东华南板块
自我封闭,与城市大系统没有有效对接,有沦为卧城之虞
区域内部服务自我提供,具有一定的安全性与便利性
封闭社区型
典型案例
劣势
优势
发展类型
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聚焦共生城镇生长型发展模式
具自我成长和动态发展能力的新市镇开发理念
对导入人群需求的满足
对城市/产业功能的支持
市镇发展
市镇发展
内生驱动轴
外生驱动轴
生态环境改善
生态环境改善
生态环境系统的循环和自我更新，保证市镇对人口、产业的承载具有动态的调节能力，生态环境改善与社区发展要求二者之间有效平衡，有助于社区可持续发展
基于主题生活与区域功能/产业发展的相互促进，每经历一次循环，内生/外生驱动力将进一步放大，在双重作用力下，社区以螺旋上升的轨迹动态发展
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对应案例深度研究：创智天地片区（一）
整体意向：左岸感性艺术氛围＋硅谷创业精神
创智天地：位于上海市杨浦区，占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，附近大学林立，教育资源丰富。
规划理念：结合硅谷执著于科技创新的企业精神和左岸浓烈的艺术学术气息，建成智慧型创业者的天堂。
创智天地广场
创智坊
体育中心
科技园
由智能化办公楼及各种商业服务设施组成；
定期举行多姿多彩的活动，为知识工作者们营造一个可以广泛交流，让灵感擦出火花的环境
提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐等多功能设施
多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性；
创意居住与工作的“LOFT”空间
以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施；
定期举行举办各类顶级体育赛事、摇滚音乐会、沙龙、展览、派对、嘉年华等大型活动
产业孵化基地，着重推动高科技研发；为创智天地的企业提供科研、办公设施。
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对应案例深度研究：创智天地片区（二）
共生城镇生长模式的具体落实：天－城共生的纬度
创智天地科技园：产业孵化基地
江湾体育中心：运动休闲中心
创智坊：住宅集中区
创智天地广场：创智天地的核心中枢
天
沪东北高校聚集区
杨浦区知识创新区
五角场城市副中心
城
天－城 共生——“合作生态组织”构建
外来游客
居住者
大型跨国企业
中小企业、初创企业
人
集合知名学府、科研机构、国内外风险投资公司、高科技公司、商业服务资源和政府服务部门共同营造的网络服务系统
通过资本市场介入，风险投资平台建立，为初创型企业提供资金支持和管理咨询
与国内外大学、科研中心、行业协会构建合作伙伴关系，分享知识与信息
引入政府服务中心和各类联络处，实现注册一条龙服务、税收激励及财政扶持等
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天－人 共生——对创意多彩生活的多纬营造
知识型社区不可缺少的运动休闲、娱乐动感之地
江湾体 育中心
汇集体育用品商店、咖啡馆、露天茶座的外墙长廊成为人们休闲放松的最佳去处
房型设计将居住与办公功能合为一体，居住环境更适合年轻创业者的工作习惯和生活方式
将多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性
下沉式广场包括餐饮休闲场所、特色活动举办地
智能化办公楼提供核心商务办公场所
创智天 地广场
创智坊
创智天地创意新声代
举行的大型集会活动，包括“原创音乐汇”和“创意市集”两部分。“原创音乐汇”上来自各高校以及社会的青年音乐团现场激情表演 ；“创意市集”为所有热衷创意的人们提供一个摊贩式创意交流的舞台。
在夏季火热盛事中，鼓励充满梦想、激情与创意的青年人尽情释放自己的想象力，迸发创新的火花
创智天地慈善马拉松演唱会
圣诞节前夕联合众多娱乐明星举办的互动音乐会，为上海慈善基金会“爱心午餐”项目筹款，该活动将创智天地12月圣诞嘉年华推至最高潮。
在冬季狂欢活动中，传播爱的信念，用爱点燃希望，成就无数孩子未来的梦想
利用公共空间举办各类盛事活动，创造创意无限的生活氛围注重居住环境个性与品质塑造，创意生活与创意工作合二为一，强调社会责任的履行，支持和鼓励导入人群成就梦想未来
对应案例深度研究：创智天地片区（三）
共生城镇生长模式的具体落实：天－人共生的纬度
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对应案例深度研究：创智天地片区（四）
共生城镇生长模式的具体落实：人－城共生的纬度
人－城 共生——对区域导 入人群的定向营销
创智赢家
中国首个鼓励青年人自主创业，通过一系列商业实战呈现创业元素的直播真人秀节目。在创智天地建设期，区域运营商（瑞安）与东方卫视合作推出“创智赢家”，打响创智天地的知名度。在创智天地建设完工后，所有选手入住创智坊，通过节目播出，展现创智坊全装修现房的优良品质。
与媒体互动，以大型真人秀节目作为项目的营销方式
创智SOHO/小型创业型公司成为重点客户,此外,上海东北翼的中产阶层以及周边高校的师生成为区域导入的重要群体
以创新手法，借助媒体力量，吸引更大区域内对创智天地开发理念高度认同的中产一族
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基地开发条件－开发模式的适配性分析
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现代科技运用，强化内部生态环境的自我循环和更新
可供利用的生态资源有限
开发水准和理念相对超前，特色塑造实现错位发展
丰富现有产业配套，并引入新型特色产业实现产业互补
融入区域发展，完善城市功能
多主题演绎，强化空间的有机整合和时间的有序承接
解决方法
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外生功能驱动型
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主题生活内生型
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共生城镇生长型
总体评价
成都泛城西竞争性板块的开发
周边产业配套的相对欠缺
区域城市功能的缺失
超大的占地面积
现状条件
共生城镇生长型模式与片区适配度最高，是片区开发的推荐选择
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共生城镇生长型模式下项目开发的核心问题解读
对导入人群需求的充分满足
与区域发展的良性互动
对内部资源的有效利用
“人－城”共生
“天－城”共生
“天－人”共生
人
城
天
三位一体、和谐联动：人、天、城三位一体，构筑片区开发联动系统
相生相克、互动发展：克服先天障碍，谋求各要素相生之理，实现互动式发展
共生共荣、循环上升：探寻系统良性循环与动态成长的终极境界
核心要素一：城
着眼长远，考察项目开发对区域功能提升的价值贡献
核心要素二：人
拉大视角，审视导入人群的来源、特征和需求
核心要素三：天
可持续性思考，选择内部资源最合理有效的利用方法
项目发展的核心问题
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