当代MOMΛ未来城营销执行总纲
开篇 目标愿景
均价目标实现从首开5500到年底7000元/
㎡的价格攀升；
项目主力面积段在89-120㎡，总价段在
50-80万
价格目标
现状：目前新站区客户对磨店板块的价格
接受程度在6000元以下。
项目要实现预期的价格存在一定难度（难
点集中在客户接受程度）
年度亿元回款，认购金额约亿元
冲刺目标年度回款10亿，认购目标14亿，
总计需去化套数约2300套。
以3月份开始纳入销售周期，3-12月月均
去化套数为230套。
现状：2016年，新站区仍以“去库存”为主，
在售项目月均正常销售都在60-110套之间。
项目需要实现远高于当前片区市场项目的
销售速度
利用本项目为平台，奠定并提升当代
MOMΛ在第四代住宅产品的影响力，成
功运营“产城一体”开发模式，为该类产
品的全国拓展及复制开发打下基础
现状：MOMΛ万国城的成功运作已建立了
广泛的影响力，但客户对当代MOMΛ的价
值缺乏清晰的统领认知，品牌影响力亟需
建立
项目的营销需要跟区域营销紧密配合
1
速度目标
2
品牌目标
3
第一章 市场预判及客户分析
1.市场预判 2.客户分析
第二章 项目定位及卖点提炼
1.价值推导 2.项目定位
第三章 营销推广及极致展示
1.阶段营销工作 2.极致展示
第四章 销售策略及激励政策
1.销售策略 2.激励政策
市场预判及客户分析
16年宏观市场预判
房地产形势回暖 15年国内生产总值增幅低于7%，经济指标疲软，但房地产销售形势明
显回暖，商品房销售面积和金额同比增幅持续，小幅扩大。
楼市调控政策 市场政策持续放宽，市场回暖趋势明显，2016年“新政”（首购普通
商品房住宅最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点）刺激楼
市动作明显。
政策预判 2016年，总体政策环境会持续宽松，“去库存”成为市场
主基调。
市场预判及客户分析
16年合肥市场预判
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
7400
7600
7800
8000
8200
8400
8600
8800
9000
9200
9400
5930
4048
7209
7809
9024
8093 8429
6766
7501
8142
9112
8375
8114
8245 8211
8443 8443
8239
8762
8615
9009 9009
8840
9175
-12月合肥市成交走势
成交套数 成交均价（元/㎡）
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
1000
800
600
400
200
0
272 314 292 256 300
367
581
2009-2015年合肥土地市场成交单价（万元/亩）
成交单价（万元/亩）
一级市场：15年地王频出，土地成交单价逐年上升，助推16年房价不断抬升；
二级市场：15年量、价处于不断上涨态势，16年或仍将保持良好势头。
市场预判
市场预判及客户分析
16年新站市场预判
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
0
100
200
300
400
500
600
700
5800
6000
6200
6400
6600
6800
7000
7200
7400
7600
198
105
278
506
635
413
286
259
442
292
440
623
6471
6891
6694
7423
6994
6675
7246
6963
7042
7178
7440
7231
-12月新站区成交走势
成交套数 成交均价（元/㎡）
一级市场：15年新站区供应用地7宗，成交6宗，土地开发热度较高；
二级市场：15年新站区总体成交量、价不断上涨，但仍处于合肥市九区之末。
2015年新站区土地出让成交一览表
序号 土地编号 位置
面积
（亩）
规划
用途
容积率 成交单价
楼面价
（元/㎡） 溢价率 出让情况
1
XZQTD
166
淮南路与九顶山路
交口东南角
商住 ≤ 590 3161 55% 大富新领地
2
XZQTD
178
天水路以南埇桥路
以东
50 居住 ≤ 440 2640 10% 中环云公馆
3
XZQTD
176
新蚌埠路以东、物
流大道以南
商住
商业≤
住宅≤
950 4318 111% 禹洲地产
4 XZQTD188
淮海大道以北，东
淝河路以西
商住
停车场
商业≤
居住≤
停车场≤
501 住宅3006
商业2505 59%
文一
陶冲湖广场
5 XZQTD190
前岭路以东、东方
大道南北两侧
商住 医疗≤
居住≤
居住300
医疗85 住宅1667 0% 京东方&当代
6 XZQTD183
梦溪路以东，南坪
路以北
商住 商业≤
居住≤ 335
住宅2010
商业2792 16%
绿地集团
（梦溪小镇旁）
7 XZQTD180
新蚌埠路以东，淮
海大道以北
商住 商业≤＜R≤ 12月31日待出让
合计 327
市场分析
市场预判及客户分析
16年新站市场预判
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
0
1
2
3
4
5
6
7
8
940
1101
1570 1553
1288
1138
992
1964
1671
1484
2746
3198
5
-12月新站区库存量及去化周期走势
库存量 去化周期
新站区库存为九区之首，库存去化周期为5个月；
16年预计住宅新增190万方，入市76万方，预计去化周期约13个月，市场形势恶劣。
市场预判
市场预判及客户分析
16年新站竞争格局
陶冲湖片区依托环境、商贸物流驱动
七里塘板块依托成熟生活配套驱动
淮南路板块、磨店板块尚不成熟
发展最早的片区，临近老城区，区域认知较强；
相对纯粹的居住区，交通上铜陵北路、新蚌埠路、地铁1号线；
目前已形成较完善的商业配套（家天下生活广场），教育配套资源一般。
沿新蚌埠路以禹洲、皇家尚品为代表，销售均价约8200元/㎡，沿铜陵路以长虹世
纪荣廷为代表，销售均价约7200元/㎡；
板块远离副中心核心区域，由于土地密集出让产生板块，区域发展缺乏利好驱动，
主要吸引区域内价格敏感型首置客群；
目前淮南路板块销售均价约6600元/㎡，磨店板块约5800元/㎡。
区域处于迅速发展的平板显示基地内，周边产业人口将迅速增加，依托新蚌埠路
与城区交通较便利；
陶冲湖公园规划齐全，区域居住环境得到较大提升；京商商贸城带动周边商贸、
物流、商业发展；168中学东区和安医附院东区的投入使用将使区域成为新站教育
中心和医疗配套中心。
目前绿地香树花城销售均价7200元/㎡，文一、家天下高层约6900元/㎡；
板块竞争：本案所处
板块目前仍不成熟
市场预判及客户分析
本案竞品瞄准
绿地新地块：未来将成为本案主要竞品，为绿地+旭辉合作模式，目前仍处于前期规划阶段
地块
基本参数
体量 单价 总价 楼面价 规划用途 出让年限 容积率 绿地率 建筑密度
新站区
XZQTD
335万元/亩 亿
住宅： 元/㎡
商住
商业40年 商业：≤ 商业≥20% 商业≤35%
商业 元/㎡ 住宅70年 居住：＜R≤ 居住≥40% 居住≤22%
操作模式：绿地拿地，旭辉操盘
目前进度：设计院产品规划阶段，方案预计3月初稿完成
预计规划：高层+洋房
项目优势：
1、价格：住宅楼面价较低，仅为2010元/㎡，预计入市
6000元/㎡；
2、交通：距离地铁3号线职教城站较近；
3、品牌：绿地、旭辉品牌开发商，认可度高；
项目劣势：
体量偏小，难以形成较大市场影响力
MO
MΛ
绿地
项目
地铁三号线
（2019年通车）
市场预判及客户分析
16年整体市场预判
在合肥市整体价格上涨的挤压效应下，新站区依靠价格优势在16年有着较
好的发展机遇，市区外溢刚需客群的比例会有所增长；
16年新站区的整体价格随合肥整体价格不断攀升，但仍处于较低水平；
16年新站区楼盘供应量有增无减，下半年新项目陆续首开，竞争形势紧张，
上半年应集中跑量；
16年整体市场预判
市场预判及客户分析
周边县市进城客户新站区地缘型客户京东方众筹客户 市区外溢型客户
来源：京东方员工
敏感点：总价
置业目的：刚需自
住，少量改善客户
客户基数：80%的
一线操作员、15%
技术工+班组长、
5%管理人员，共
约万人
导客占比：约15%
来源：七里塘、陶
冲湖、磨店片区
敏感点：交通、教
育
置业目的：刚需自
住，少量改善客户
客户基数：周边常
住民约万人
导客占比：约55%
来源：肥东进城客
户、周边市进城客
户
敏感点：交通、配
套、教育
置业目的：刚需自
住，少量改善客户
客户基数：客户基
数约67万人
导客占比：约20%
来源：瑶海区、庐
阳区外溢
敏感点：交通、环
境、物业、配套
置业目的：刚需+
部分改善需求
客户基数：客户基
数约151万人
导客占比：约10%
未来城客户来源及占比
未来城客户需求分析
众筹客户（京东方）
户型需求、总价接受程度与市场客户基本一致，以80-100㎡面积段需求为主，少量技术、管理
人员的面积需求在110㎡以上。
高层客户（调研）
价格接受程度在5800-6900元/㎡，需求80-100㎡三房产品，对教育、交通最为关注
洋房客户（调研）
价格接受程度在7400-8400元/㎡，需求100-120㎡三房，对交通、环境、配套等较为关注
叠墅客户（调研）
市场客户样本较少，需求面积在140㎡左右，总价100-130万，对环境、物业、配套有一定要
求，赠送需求明显
市场预判及客户分析
项目定位及卖点提炼
未来城九大主力卖点
1、合肥市经济转型、产业升级的核心区域价值
中部最大的平板生产基地，承接“长三角”产业转移示范园区主体之一，合肥市重点发展区域
2、安徽唯一的综合保税区和最大的专业综合市场的商贸价值
总投资额超过200亿元的京商商贸城，将建成为安徽和合肥最大的专业综合商贸物流市场；
新站综合保税区，是除上海自贸区以外开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全的自贸区；
3、合肥唯一的高端综合私人数字化医院和新站唯一的三等甲级医院的医疗配套价值
国际化的医疗团队旨在为来自海内外高端人士提供的极致、专业的医疗服务
占地349亩，共2000张床位的新站区唯一的三等甲级医院
项目定位及卖点提炼
未来城九大主力卖点
4、以地铁3号线、东二环（规划）为核心的三纵三横路网系统组成的立体交通价值
规划中的地铁3号线，由经开区大学城至新站区职教城，最近的站点距离本案约千米；
规划中的东二环，即是项目右侧的文忠路，高架桥直达包河区、滨湖区；
5、新站区首席大盘的规模价值
项目总共六个地块，约1100亩，住宅项目规划约100万方，是新站区首席大盘；
6、“产城一体”的未来价值
新站区独一无二的“产城一体”模式开发项目，项目东侧的信息产业园未来将吸纳国内外信息技术
企业入驻，带动项目整体价值提升；
项目定位及卖点提炼
未来城九大主力卖点
7、平板巨头京东方联袂绿色房企当代的品牌价值
京东方是全球领先的半导体显示技术、产品与服务提供商；
当代是倾注于绿色+舒适+节能+全生命周期的生活家园，中国节能地产领域的标志性品牌；
8、中国第四代住宅的开发范本的人居价值
科技之城、健康之城、绿色之城的全生命周期科技住宅规划；
9、1500亩少荃湖自然风光的湖景价值
1500亩的少荃湖是新站区乃至合肥市都稀缺的湖景资源；
项目定位及卖点提炼
未来城两大核心卖点
1100亩产城一体 中国第四代住宅
中部最大的平板生产基地，承接“长
三角”产业转移示范园区主体之一；
总投资额超过200亿元的京商商贸城；
总投资额30亿元的新站综合保税区；
高端、私人服务的明德医院
新站区唯一的三等甲级医院
规划中的地铁3号线最近的站点距离
本案约千米；
规划中的东二环，高架桥直达包河
区、滨湖区；
约1100亩新站区首席大盘
独一无二的“产城一体”模式开发
全球领先的半导体显示技术、产品
与服务提供商；
中国节能地产领域的标志性品牌；
科技之城、健康之城、绿色之城的
全生命周期科技住宅规划；
1500亩的少荃湖稀缺的湖景资源；
项目定位及卖点提炼
1100亩产城一体 中国第四代住宅
上升到城市封面级别的定位
自成中心 深耕新站 立足合肥 布局安徽
中国第四代科技住宅范本
营销推广及极致展示
那需要全年目标去化2300套，京东方众筹认购1000套，另1300套市场去化进行目标分解
1300 套 ÷ 10% 来访转成交率 = 13000 组市场来访
全年回款10亿元
认购金额14亿元（超额177%）
那如何抓住这13000组客户？
冲刺目标
全年回款亿元
认购金额亿元
年度目标
营销推广及极致展示
完成保障
第一阶段
阶段策略 核心策略
品牌造势
造话题，政府借势，引关
注，品牌先行
区域认知塑造
解读区域价值，重塑认知，
定义核心
项目产品塑造
剖析产品价值，铺渠道，
频发声，广蓄客
第二阶段
第三阶段
第四阶段
引爆热销
集中引爆，树立口碑
持久热销
运
用
媒
体
借
势
先
行
循
序
推
进
高
潮
迭
起
渠
道
铺
开
密
集
轰
炸
强
势
蓄
水
引
爆
市
场
营销推广及极致展示
临时售楼处盛大公开
当代奇迹新一站
第一阶段（2月16日-3月5日） 品牌造势
京东方众筹报名开启
目标
1、当代在新站区科技住宅项目曝光
2、向社会公布临时售楼处公开信息
效果
影响
在市场获得一定的反响+内部众筹统计数1500组以上
该阶段为临时售楼处的开放奠定了良好的品牌形象同时蓄积了一定客户基础
线上 炒作：借势政府形成片区价值论坛、借助政府颁奖事件由主流媒体介入形成新闻式营销，爆破市场
颁奖（炒作）
线上媒体炒作（借势）
资源：户外大牌、影院广告、微博启动
线下 资源整合：京东方厂区资源整合（收集意向客户信息及户型、价格摸底）
拓客活动：京东方员工抢红包活动吸粉；京东方厂区LOL比赛系列活动（3月）
内部众筹活动：京东方员工缴纳1000元认筹金参与众筹
京东方厂区活动
营销推广及极致展示
产品说明会（启动市场众筹）
第二阶段（3月6日-4月9日） 区域认知塑造阶段
中国第四代住宅 奇迹造心
地拓模式启动
目标
1、承接上阶段推广热潮；2、推广重心由品牌到区域的转移3、通过各类渠道启动市场蓄客
4、二、三级展点具备正常导客功能；5、通过各类渠道到访完成2000组来访
效果
影响
项目引发受众群体大量关注，内部认筹450组，社会众筹200组以上
该阶段为项目塑造了良好的项目形象同时通过活动+众筹形式收尾将意向客户转化为众筹客户
线上 媒体资源倾斜：运用前期市场发声，推广重心逐步从品牌到区域 推广重心转移
事件营销：通过骑马上班事件引发公众对于区域交通讨论，借势推出项目区域，引发公众对区域认可
线下
资源整合：地推模式启动（广告宣传、二三级展点、厂区巡展、社区巡展、分销、大客户拓展、call客）客户资源募集
营销活动落地：产品说明会（邀约当代高层+政府宣传区域发展+当代科技展示+无忧我房社会众筹推出+明星效应聚集人气）
目的：1、产品首次亮相；2、启动市场众筹，成为合肥首个众筹项目；3、借助政府发声塑造区域形象 进一步加强区域认可度
社会认筹收尾：将阶段社会意向客户转化为众筹客户
电商办卡启动
骑马上班事件营销炒作
掼蛋大赛（总计4场）
营销推广及极致展示
体验中心开放（启动升筹）
当代moma未来城 领航合肥
第三阶段（4月10日-6月26日） 项目产品塑造阶段
5月1日
项目篮球系列体验赛(5月）
目标
新站区 大型相亲会
1、对先前内部、外部认筹客户通过项目体验营销、暖场客户进行维系；2、全面整合各类渠道资源挖掘新客户
3、实现来访7000组，社会认筹700组
效果
影响
保持案场密集人气，该阶段实现来访目标7000组，社会众筹700组
该阶段通过多种渠道获得资源最大化利用，密集营销活动维持客户黏度，为下阶段开盘热销奠定稳定的客户基础
线上 媒体推广：针对项目形象（绿色节能、地铁、湖居生活理念、第四代住宅）进行宣传
线下
全方位资源资源整合：（厂区拓客、乡镇拓客、社区扫楼与扫街、二三级导客、代理公司资源、电商资源）挖掘新客户
营销活动：厂区拓客活动+日常暖场，形成密集型活动轰炸，利用系列性活动保持案场火爆人气 新客户维系
启动升筹：通过验资释放部分优惠，达到进一步筛选客户意向度的目的 筛选意向客户
-19
百万红包 全民疯抢
前期客户维系：通过现场体验式营销配合密集活动增强客户黏性 先前客户维系
营销推广及极致展示
项目首开
未来之城 未来之上——当代moma未来城盛大首开
第四阶段（6月27日-7月31日） 引爆热销阶段
目标
1、首开实现亿；2、引发市场热销效应
效果
影响
项目口碑释放，开盘内部解筹率50%以上(1950组*50%=1000套*50万=5亿，社会解筹30%（1200组*30%=360套*60万=亿）
该阶段通过开盘大卖提升了项目在市场上的知名度，为接下来的热销打下了坚实的基础
线上 媒体推广：利用体验式营销、节点活动、话题炒作配合微信吸粉；加大投放频率针对项目产品优势进行炒作
线下 资源整合：（分销、代理公司资源、二、三级导客、电商资源等）实现来访3000组，社会认筹300组挖掘新客户
项目首开：通过大型开盘形成热销氛围，便于逼定客户，提高解筹率 社会众筹客户落地
京东方内部认购：提前邀约京东方众筹客户至售楼处参与集中选房，提前营造火爆热销氛围 内部众筹客户落地
7月17日
启动认筹
7月24日
京东方内部团购落地
认筹启动：对前期社会认筹客户进行邀约，缴纳3万元认筹金 社会众筹客户筛选
营销推广及极致展示
配合节点，利用公共平台发声，为项目树立形象标杆
2月 3月 4月 5月 6月 7月
推广阶段
推广方式
当代奇迹新一站
传播路径
载体 整合媒体+借助政府炒作
片区价值论团、政府颁奖、临时
售楼处开放等强势活动，主流媒
体介入，爆破市场
事件营销炒作，第四代住
宅产品说明会，科技住宅
解析、媒体论坛等方式不
断制造新闻，制造热点
通过不断的节点活动信息释放、体验中心开放、样板区开放等制造市场
声音，通过厂区、售楼处活动跟踪报道、不断保持市场热度
中国第四代住宅 当代MOMA未来城 领航合肥 未来之城盛大首开
通过对产品、区域、认筹信息的不
断炒作，强化项目子在市场上的热
度，借助京东方内部认购及开盘大
规模炒作报道营造热销气氛
事件性话题+科技体验 爆破性节点活动+未来感体验式营销中心 京东方解筹+开盘大节点
户外大牌+影院广告+公交车体+候车亭
推广线
营销推广及极致展示
以大活动爆点，小活动旺场，事件营销制造话题保持市场热度
2月 3月 4月 5月 6月 7月
推广阶段
事件营销
当代奇迹新一站
片区价值论坛、
借助政府颁奖发
声（）
骑马上班事件引发
市场热议（）
中国第四代住宅 当代MOMA未来城 领航合肥 未来之城盛大首开
活动线
暖场活动
拓客活动
厂区活动
-19百万红包全民疯抢百万红包全民疯抢
3-43-4月：生活季月：生活季
11、当代、当代momamoma开仓送粮开仓送粮22、超市大赢家、超市大赢家
33、家电、家电00元起拍元起拍
5-65-6月：亲子季月：亲子季
11、彩陶、彩陶diy2diy2、、TT恤涂鸦恤涂鸦33、曲奇、曲奇diydiy
44月份：掼蛋赛（月份：掼蛋赛（44场）场）
地点：临售处地点：临售处
55月份：篮球赛（月份：篮球赛（44场）场）
地点：项目现场地点：项目现场
33月份：系列观影会月份：系列观影会
44月份：大型相亲会月份：大型相亲会
（（44场）地点：厂区场）地点：厂区
产品说明会
（）
营销推广及极致展示
内部众筹锁定京东方资源；外部众筹启动市场锁客
2月 3月 4月 5月 6月 7月
推广阶段
众筹节点
当代奇迹新一站
进入厂区推广（1月27日起）
内部众筹启动报名（2月22日起） 启动市场众筹（4月9日）
市场众筹蓄客、
启动内部客户升筹阶段（6月26日）
中国第四代住宅 当代MOMA未来城 领航合肥 未来之城盛大首开
启动市场认筹（7月14日）
京东方内部认购（7月24日）
众筹线
推广期
执行内容
执行期 开盘期
•京东方内部客户搜集
•微信红包吸粉、QQ群，员工工
号筛选进群
•X展架100个 各大宿舍楼，食堂
等区域基本覆盖 B5 4个食堂，
生活区2个食堂，B3 2个食堂均
设有咨询展点
•京东方内部客户搜集、锁定
•软文发布+现场展点+内部海报（众筹信息植入）众
筹报名（缴纳1000元）
•观影会+相亲会
•升筹线上缴纳3万元升筹金
市场外部客户搜集
•媒体炒作+户外推广释放众筹信息+2.活动拓展
•篮球比赛+掼蛋大赛+暖场活动+事件营销
•线下二、三级展点拓客启动
•电商资源、代理公司资源、call客、分销资源整
合；
市场外部锁定、解筹
缴纳3万元认筹金进一步锁定客户
将前期外部认筹客户邀约至售楼处
开盘解筹
•京东方内部解筹
将前期内部升筹客户邀约至售楼处
提前认购
营销推广及极致展示
内部众筹锁定京东方资源；外部众筹启动市场锁客
2月 3月 4月 5月 6月 7月
推广阶段
推售节点
当代奇迹新一站 中国第四代住宅 当代MOMA未来城 领航合肥 未来之城盛大首开
销售线
高层：1#、2#、3#、
4#、9#、10#、11#
全年去化2300套房源，其中京东方内部众筹1000套，外部去化1300
套（其中1300套目标客户需实现来访13000组）
厂区拓展
社区拓展
二手房联动
大客户拓展
厂区资源搜集确定路线 关键人陌拜 进入厂区巡展 邀约上门参加活动
全民经纪人 社区桁架 社区展台
确定意向单位 专场推介会 参与认筹
确定二手房公司 确定成交奖励 二手房员工参观学习项目知识
精准CALL
客
确定成交抽成 精准CALL客 报备意向客户
需求摸底 房源组织 提前解筹
电商资源 确定电商单位 1+1绑定代理公司 线上投放 线下拓客、call客
现场摆放物料 联动上门
带客上门 内场接待 成交支付
实现带客上门
众筹 初级众筹 升筹 内部认购
拓展线
3月20日启动
营销推广及极致展示
1个体验中心，1个临时售楼部，6个二级展点，9个三级展点
体验中心
临时售楼部
6个二级展点 9个三级展点天水路与新蚌埠
路交口，原“金辉
悦府”售楼部
家天下生活广场
乐活农贸市场
北一环华联
元一时代广场
临泉路合家福
宝业东城广场
永辉超市宝文店、物流大道店、
海州店、站北广场店、中绿商贸
店、好日子超市
永辉超市肥东店、肥东好日店
磨店商业街
三家代理公
司销售团队
三家代理公
司销售团队
三家代理公司销售轮换
每个展点2名置业顾问
营销推广及极致展示
当代地区公司、三家代理公司（世联、合富、新景祥）、三家电商公司、两家分销团队
当代团队
三家代理公司
世
联
公
司
合
富
公
司
新
景
祥
公
司
每家：
策划经理1名
执行策划1名
项目经理1名
置业顾问12名
三家电商单位
代理公司1+1绑定电
商单位
每家电商：
驻场收银1名
外场执行策划1名
广告经理1名
两家分销单位
分销单位提前报备
电话，并带客上门
成交后收取一定费
用
每家分销单位：
专职对接人1名
外场置业顾问3名
专职拓客60人，
每家20人
营销推广及极致展示
线上、线下立体轰炸，十大渠道制造最强声音
一、户外大牌
项目周边2-10公里的主要路口户外宣传，其中新站区3块，瑶海区1块，庐阳区2块，全年投
放，进行信息释放和竞品拦截；
每月至少更新画面2次，逢节点在节点前两周更换画面；
二、乡镇墙体
距离本案较近的乡镇，选择路口位置的墙体上画宣传，长丰区域选择6个乡镇，肥东区域选
择8个乡镇，共13个
每月至少更新画面1次，逢节点在节点前两周更换画面；
营销推广及极致展示
线上、线下立体轰炸，十大渠道制造最强声音
三、公交车体
选取片区线路较多的，途径本项目的公交车身进行广告投放，进行流动性宣传；选取路线
为贯穿新站区的681路、682路、683路、686路；
首次投放画面主打项目形象，开盘后更换画面，主打项目热销信息；
四、众筹
客户基数：京东方总计员工约万人，其中操作员/技术人员、班组长/管理人员各占80%、
15%、5%；
拓展方式：利用无忧我房对京东方员工进行众筹，2月22日启动1000元初级众筹，5月1日
进行升筹，7月24日提前内购；
众筹目标：500组认购；
营销推广及极致展示
线上、线下立体轰炸，十大渠道制造最强声音
五、厂区拓展
客户基数：新站区100人以上大中小型厂区（除京东方外）共13个，客户基数约万人；
拓展方式：利用“关键人”+“专场推介会”战略拓展厂区客户，进行团购；
来访目标：预计导客占总客户比例约10%，共计1800组来访；
六、社区巡展
客户基数：新站区、瑶海区成熟社区常住人口总计约52万人；
拓展方式：利用“全民经纪人”战略挖掘客户，利用社区桁架、社区展台形式深入社区内部，
扩大项目市场影响力，拓展客户；
来访目标：预计导客占总客户比例约10%，共计1800组来访；
营销推广及极致展示
线上、线下立体轰炸，十大渠道制造最强声音
七、分销——大客户拓展
客户基数：职教城教职员工、政府银行事业单位、安徽大市场京商商贸城商户、安医四附
院职工，共四大人群，总人数约万人；
拓展方式：利用“关键人”+“专场推介会”形式邀请参观，组织对应房源提前团购；
来访目标：预计导客占总客户比例约10%，共计1800组来访；
八、分销——二手房联动
客户基数：新站区、瑶海区、庐阳区二手房门店客户；
拓展方式：号码报备——联动推介上门——内场成交——分成奖励；
来访目标：预计导客占总客户比例约10%，共计1800组来访；
营销推广及极致展示
线上、线下立体轰炸，十大渠道制造最强声音
九、分销——call客
客户基数：分销公司的竞品数据抓取、同价位楼盘数据抓取、购买数据；
拓展方式：精准call客——意向客户报备——带客上门——内场置业顾问成交——分成奖励；
来访目标：预计导客占总客户比例约5%，共计900组来访；
十、电商——call客+行销拓客
客户基数：电商网站线上数据抓取+线下行销拓客；
拓展方式：线上数据抓取——精准call客——带客上门——内场置业顾问成交——缴纳电商费用；
线下行销拓客——带客上门——内场置业顾问成交——缴纳电商费用
来访目标：预计导客占总客户比例约25%，共计4500组来访；
营销推广及极致展示
新媒体运用：配合节点，打造用户至上，趣味性强，门槛低，引发客户共鸣的微信营销
阶段目标
线上活动
针对对象：京东方内部员工
阶段策略：利用红包吸粉
阶段目标：增加粉丝约2000人
微信公众号吸粉
抢红包
呼朋唤友，
助力赢好礼
点亮MOMA
MOMA要创造新站奇迹？
微信推送
1、当代MOMA来到新站？
2、你能想象得到以后的生活是
这样的吗？
3、京东方的“红包雨”
1、谁这么土豪又在朋友圈发钱？
2、XXX明星来肥？新电影宣传还是
？
3、快来抢赵薇见面会门票！
1、99%的合肥人不知道周末去
玩的地方
2、合肥人周末去玩有了新去处
载体 高科技展示+独特体验式营销中心+爆破性节点活动吸粉
针对对象：市场化客户
阶段策略：利用线下活动吸粉
阶段目标：增加粉丝约50000
人
针对对象：市场化客户
阶段策略：利用节点活动、话题时
间、体验展示吸粉
阶段目标：增加粉丝约100000人
京东方员工红包活动吸粉
2月 3月 4月 5月 6月 7月
销售节点
春节
临展点开放
启动电商团购
正式启动认筹
京东方团购
7.
31
开
盘
众筹
区域
论坛
体验中心开放
营销推广及极致展示
新媒体运用
粉丝基数的扩大
激活——唤醒粉丝1
扩大——做大塔基2
稳固——增强黏性3
导流——线上到线下4
转化——来访转成交5
口碑——再次传播6
策略
2-3月，微信红包活动，吸引京东方员工成为首批粉丝，目标2000人
3-4月，来访客户转粉+话题事件活动吸粉，不断增加数量，目标50000人
3-4月，通过不断的事件活动或“红包游戏”使粉丝获利，增强黏性
通过组织微信粉丝活动来增强粉丝之间的互动
5-6月，现场展示呈现，通过强展示内容吸引客户上门参观体验中心
派发“活动券”吸引微信粉丝参与项目组织的线下活动，目标100000人
对微信粉丝的上门进行监测；
通过目标考核来增加微信客户上门转成交的比例；
通过现场体验和现场服务提升微信客户对于项目的信心；
再次利用活动和话题事件吸引客户的二次传播；
营销推广及极致展示
新媒体运用
自上而下的传播路径
项目公众号信息首次发送1
本土大V公众号（粉丝数>1
万人）、意见领袖（QQ群、
微信群活跃用户）、地产业
内人士（代理公司、电商单
位、分销公司、供应商）二
次传播
2
产生1万人以上的阅读量3
引发关注，最终吸引客户
上门
4
营销推广及极致展示
极致展示打造3小时逗留“体验场”
入口处（30min）
1
精神堡垒
现代感、科技感强
机器人手臂拼logo
智能机器人拼接项目logo
机器人迎宾
可与客户进行互动
营销推广及极致展示
极致展示打造3小时逗留“体验场”
接待处（40min）
2
全息投影沙盘
3D触摸一体机
户型图影像投影
桌上X-BOX游戏植入
营销推广及极致展示
极致展示打造3小时逗留“体验场”
展示区（1h）
3
当代地热技术展示
当代天棚技术展示
京东方液晶技术展示
京东方液晶技术展示
营销推广及极致展示
极致展示打造3小时逗留“体验场”
互娱区（1h）
5
6
4
4
地下负一层：半场篮球
4
地下负一层：乒乓球桌
5
童真乐园：儿童游乐场
6
商业街：MOMΛ大食堂、
MOMΛ咖啡吧、小型酒吧
销售策略及奖惩政策
分批次推售，以热销带动后期推售
1
2
3
时间 楼栋 套数 销售面积 销售均价
总货值
(亿元）
2016年7月
高层：1#、2#、3#、4#
、9#
10#、11#
1095 97295 5500
2016年8月 叠墅：4# 8 2160 9600
2016年8月 高层：16#、17# 252 25368 6000
2016年10月 高层：18#、24# 336 30540 6200
2016年12月 高层：25# 72 7200 6400
销售策略及奖惩政策
“圈”——“养”——“杀”客户逼定全过程
从正式接待开始，客户基数很大，利用盘客表进行每日客户梳理工作
客户盘客表（精细化梳理）：
从客户基本信息，到客户抗性问题，再到意向房源、楼层、楼栋，以致各阶段的跟进状况、下
一步动作建议，所有皆一目了然。
利用盘客表，销售团队每天盘客，项目经理管理销售团队、掌握上千客户状态
43
“圈”
销售策略及奖惩政策
“圈”——“养”——“杀”客户逼定全过程
“养”
制定说辞：恐吓式说辞主要包括1、报高筹量至
2000组，客户不一定买到；2、楼栋优势说辞；3、
高区与低区优势说辞
算价工作：1、集中邀约客户在5天内参与算价；
2、算价单营造紧张感
精准落位：1、落位以腿的概念落位，确保客户最大
限度落位2、微信动态播报销控情况，销售代表将客户
引导分流；
从认筹阶段开始，利用算价、落位来分流客户
销售策略及奖惩政策
“圈”——“养”——“杀”客户逼定全过程
“杀”人员组织：
分工明确，开盘前期通过人员分工表的制作保证各方
明确各自职责；
调动足够的支援人员配合开盘工作，保证开盘人手；
流程把控：
开盘前两周拟定开盘方案，并严格按照方案执行活动
细节；
开盘时确保各模块负责人由经验丰富的工作人员来担
任，明确各自分工、明确责任人。
开盘阶段，利用集中开盘的现场氛围逼定客户
销售策略及奖惩政策
末位淘汰刺激销售狼性
三家代理公司
以首开销售金额为准
作比较
第一名 奖励20万元
第二名 奖励5万元
第三名 淘汰
1 案场全体销售员
以首开销售金额为准
作比较
第一名 奖励5万元
第二名 奖励1万元
第三至
五名
奖励3000元
2
总体策略点线图
销售线
第一阶段：品牌+筹客期 第二阶段：形象+蓄客期 第三阶段：产品+锁客期
形象策略 品牌+当代奇迹第一站奇迹筹客期 中国第四代住宅，奇迹造心 节点推售信息
渠道策略 线上：项目围挡、户外大牌
线下：京东方众筹
线上：户外大牌、候车厅、乡镇墙体广告
线下：普拓，竞品拦截，一、二、三级展点带客
大客户团购（企事业单位、大市场商户协会、金融单位）
分销/电商大数据
全民经纪人
展示策略 道旗、路口桁架等导示系统的建立 一、二、三级展点的布局；体验中心、景观示范区的展示
活动策略
起势期：区域论坛活动进行炒作
4月：圈层专场推介会；6月：配合体验中心及样板区开放，做一
系列拓客活动；7月：开盘活动
新媒体渠道 炒作区域未来，主要针对京东方众
筹，利用“吸粉”活动引发关注
体验中心和示范区的超强展示呈现后，利用新媒体渠道实现短时
间内的快速传播，吸引大量人流到访
推广线
当代、京东方品牌、项目产品和基
本知识的熟悉，进场前的准备
客户接待，每日客户数据登记、客户盘点
配合策划线进行外场的拓客
客户梳理，利用节
点提前锁定客户
2月 3月 4月 5月 6月 7月
销售节点
春节
临展点开放
启动电商团购
正式启动认筹
京东方团购
7.
31
开
盘
众筹
区域论坛
体验中心开放
营销费用预估：纯推广费用约万元
项目 频次 投放时间 费用（万元）
渠道
网络 3家电商网站 4-12月 电商提供
户外 6块 3-6月 67
灯杆广告 200块 3-6月 36
路口桁架 10个（东方大道、文忠路） 全年 50
乡镇墙体 13个乡镇 3-12月 94
车身广告 10辆 3-6月 36
二级、三级展点 二级展点8个，三级展点4个 3-12月
短信 节点释放 全年 5
派单 每周7天，每天60-100人 3-12月 180
老带新 按成交货量10%比例计算 8-12月 4
活动
起势活动+售楼部开放 两场 100
客户维系活动 业主生日会、业主答谢会 8-12月 30
事件营销+暖场活动 20场 3-5月 20
社区主题系列活动 每周 8-12月 20
开盘活动 共3场，1大2小 7-12月 50
总计
THANKS！
