北京中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：中价格0北1国0测-指评59数3—0研69究—7保7院/利69 中78央 测西环评广编场号T3：-8京 层市2 0西城区西直门外公大园街 1 号 11-12-BLZYGY ﹟04 【测评保利中央公园 基典于型通中投过结国市果资房收益场】地法调 产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运项格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目目基名本称信息 地理位 保利中央公园 所属置 朝汇阳处区 阜安路与宏泰东街交 12、开占3、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为36：95635 元95/3平 元方/平米方 米 结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目价格为：32775 元/平方米 制条件下的 12 月测评价格为363定00项 元目/平在价方值米定义和测评假设限 建发地区筑企面域规业积 模 东 保五31利万环地平内产方（ 米望 京板块） 物业 4（0地万上平：方2米交8万 平方米） 开入房盘类住标时型时准间 普通住宅（70年产权） 【项目要点】 。 精20装11修年 12月 周边配间套 2l思 地高理院01望佳望3菜年市 望京京华京国联医际商场院商场、、业、中大中沃国山心尔中子等玛医公。、科园 百学、 行可速位达及置：位于东北五环内大望京区域，紧邻东五环、机场 15 号线社京一区密期，路及出等 2行0主1较4干 年为道即便，将利周开。边通 路的网地畅铁达 1；4 目号前线已二开期通望的京地站铁步 l 户为的型带主特，点精：装项修目设推计出，产极品具以品 质90感-1。70其 平米左右的中等偏大户型 主主力力户户型型信息 单使 134平方米3贷贷首套用内有三采景室光观二及飘厅通窗三风设卫效计户果，型。户整每内体间有格近局 方10 正平，米中结赠，构送主紧面力凑积户，，型南充 北分13通保4 平透证米并室 月款款付总率年方款价 80% 居 均还限 486万元式 （ 29按134 平方米三居计算） 私密性。 卧室均配备独立卫生间，体现较强 l 企司开，业企实业力为： 项20目11开寓 中发国主房体地为产保百利强房企地业产，（具集备团国）家股一份级有房限地公产 款 2 商02业年万1597/ 9组元元合（/1型按46（首付60%计算） 801.元1倍利率） 如院需联本了系次解，测更电评详话结细:果有效期为 2011年12月， 开发发及实资别力质墅与。等品企多牌业种影以物响商业力品形。住态，宅在开全发为国主范，围涵内盖具中备高较端高住的宅房、地公产 0报10告-5，93请06与97中7/国78指数研究 说 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
C一、市场比较中法国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——保利中央公园 期成根交据的项 3个目项所 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象及对比较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素销交 交售易易均价比案例 保测利评 中央对公象园 对东比湖案湾例 A 中对比案例B 38000 广3·20宜00景 湾 大对西比洋案新例城C 3400 区域因素 交地日情周理期况位 置2011年12月 2011年12月 2011年12月 20110 五正环常内 四正五环常间 四正环常外 正年常1 2月 区通土边域便地环配捷用境套度途 较便 好捷 便好捷 便好捷 四五便好环捷 间 建容筑积形率态 较住完宅善 完住善宅 完住善宅 完住善宅 个别因 高层2.板5 楼 高层2.板7 楼 高层板楼 高层塔楼 素 户装绿社型化设率计 30-% 3830% % 30% 30% 开修区发情配企况套业 精完装善修 较毛完坯善 毛82坯% 精8装0%修 保利地产 北天京润城置建地 北京天较限正完中公善司广 置 业有 北京西有华完房善地 产开发 评（1）交易情正况正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易限日公期司相 2、因素修 修同，设 因估素项（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对结比象果销交较交售及因均对 素比 案例 保测利评中对央公象园 比较修对正东比条湖案件湾例指 数A 中对广比·案宜例景B湾 大对西比洋案新例城C 区易易域日情价因期况 素 100 40100000 35100000 361000 110000 110006 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数38。982经3 8过 计算，3588 106 539 3 339462 7 说35593、33427 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三 项个目可市比场案价例格的为比 准35价95格3元分/别平为方3米88。38、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——保利中央公房、地成园 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所目建的成市的商品房这种典型的 序号 项 典型房地产开发经营模式测算 场价格。 1 土地目成 本2万01平0方年米3，月成1交7日总成价交，取朝费阳基区础崔 各庄乡大望京村地块，规划建费筑率面 积28 金额(万元) 2 开发成本 红小勘线区建察内配安设市套成计政费本费费用A用 亿元，楼面地约价211769049元元/平/平方方米。 504000 CB 建建安安成成本本AA 米 60480 用D 1122%% 77225588 3 管理费用 1+2 A+B+C 83%% 167050500 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年（其中半年准备期，3 年建设期）3安0%及，管第理三费年用投在入建20设%，期第内四分年阶投段入投入10，%。预， 年计土利第地率一费假年用设投在为入准备84%0。期%， 158073 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 7 房地产开总发价利V润 2686552534 950772万房元地 产总价V 单价 103%3 995077 三定、保典利中央公园为精装修项目，装 修标准为3000元/平方米，该 项目采用成本法测算的最终价格56为元3/6平95方6米元 /平方米。 选用型典投型资投收益资模法算项，目同主力户型 134平式 米收三益法居租进金行为项 目80市00场 元价/月格，测每算年。的根租据与金区按域同内比同上档涨次1同2%类，房空 地置产率项按目5%的每租年金 1调2 个查，月确计 价风值险。时相 考对虑应不，根可据预报见酬费率，求将取年方运法营，费确用定比持率有确期定报为酬8%率，为通 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市2%场。 空置潜和在年收毛份租收 损入 1 典型投资者收益模式测算 5% 9640802 3 4 5 运有营效费毛用收入000 10573520 120422 134873 151058 8% 917220960 10821177464 2 1164042011 16744 7553 9152 1208215290 11413458050 持期有净末期转运营N售PV净收入(6收 83904 93972 105249 117879 132025 .3益%) 4395年后按3%净收益率出售，转售税费3% 4268794 四收、房测地产评总价价格V确 定4391381929 期末转单售价NP V(8%) 393522757857 年益 通过全面市场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，12法 月、销成 售本合法理测价评格项为目：市3场63价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
