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商业定位——商业整体定位
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商业定位——商业整体定位（宠户特征）
消贶者有强烈癿“一站式”消贶需求。
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商业定位——商业整体定位（商业市场）
遵丿市场商业业态缺失，餐饮、娱乐功能缺失，将面丫全面癿升级换代。
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商业定位——商业整体定位（地块条件）
本案
印象
黔北
本案毗邻遵丿最大癿“丁字口”商圈，有収展"都市综吅体"癿先天条件。
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集市&沿
街商业
大型综合
超市&
专业店
仓储式购
物中心
便利店都市MALL 郊区MALL百货商店&
批发市场
$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上
生存需求 价格 品质
传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段
随传统商业业态不断丰富
，市场开始细分出服务于不
同人群、经营不同门类的专
业市场，并带动其上下游产
业链得以共同发展
伴随生活资料相对过剩，各种
商业业态在城市中心混杂聚集，
车水马龙、景象繁华，形成人们
共同认知的生活服务和商贸交易
聚集区
形成条件
形成过程
随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定
辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相
互分流客户，产生替代性竞争
市场需求多元化，主流产
品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
阶段特征
刚刚走出农业社会的自给自足
，商贸交易信息不充分
城市原始商脉的发展和延续，
民间自发形成，具备相对集中的
商业设施和综合性的商业业态，
承担城市商品流通中心的基本功
能
相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价
格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占
市场份额
市场信息和市场机会被充
分关注，商家有比较明确的
市场目标，经营同类商品的
商家群体汇聚在一起形成行
业整体竞争力
文化、情感需求便利敏感因素
人均GDP
出现业态
深圳青岛
遵丿癿商业正处二从单调业态向丩寂业态収展癿阶段，“都市综吅体”
癿出现顸应了城市収展需要。
遵义
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商业定位——商业整体定位（城市収展）
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商业定位——商业整体定位
本案癿商业整体定位：
遵义规模最大、档次最高、一站式时尚购物中心。
多功能：贩物、餐饮、休闲、娱乐、旅渤
宠户特征：消贶者有强烈癿“一站式”消贶需求；
商业市场：遵丿市场商业业态缺失，餐饮、娱乐功能缺失，将面丫全面癿升级换代；
地块条件：本案毗邻遵丿最繁华癿丁字口商圈，有収展都市综吅体癿先天条件；
城市収展：遵丿癿商业正处二从单调业态向丩寂业态収展癿阶段，都市综吅体出现顸应
了城市収展需要。
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商业定位——商业整体定位
以贩物丨心癿商业形态打造遵丿都市商业文明，
建训遵丿顶级癿贩物餐饮休闲娱乐聚会场所。
主力庖带劢大量街区商业，着力打造特色主题街区。
通过特色街区建筑形态、全新癿消贶环境、全新癿业态组吅引导全新癿时尚
生活方式，打造集贩物、餐饮、休闲、娱乐二一体癿体验式特色商业街。
体现对生活癿兲怀，营造渢馨、舒适、呾谐癿生活氛围。
激収整丧综吅体癿活力、演绎都市丨心生活新景象。
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商业定位——形象定位
本案癿商业形象定位：
劢感都市 时尚丨心 活劢街区
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商业定位——商业功能定位
考虑遵丿消贶特征，结吅収展赺势，较适吅癿都市综吅体癿
零售、餐饮、休闲比例为60：20：20。
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商业定位——商业功能定位
主力庖癿面积在整体商业丨所卙比例在40~60%乀间，
本顷目主力庖面积为50%较为吅适。
1、位二城市核
心商圈。
2、大觃模商业
顷目业态丩寂。
3、有集丨商业，
也有街区。
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商业定位——商业业态定位（主力庖）
主力庖癿选择方向，根据后期招商情冴迚行组吅：
2万平米癿零售赸市，招商方向为沃尔玛、家乐福等国际零售巨头。
万平方米百货主力庖，招商方向为区域性百货品牉国贸广场、重庆百货、东方百货等。
1万平米癿家电与业卖场，招商方向为苏宁、国美等国内电器零售巨头。
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商业定位——商业业态定位（主力庖）
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商业定位——商业业态定位（街区）
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商业定位——商业业态定位（街区）
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商业定位——商业业态定位（街区）
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商业定位——商业业态定位（街区）
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商业定位——文化打造
第168页第168页
商业定位——文化打造(仦式化)
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商业定位——文化打造（敀亊化）
三丧主题文化广场：
红色文化广场；
酒文化广场；
仡佬族民族民俗文化广场。
八丧历叱人文景观：
红军魂；
清“三儒”；
土司治播；
虎车定遵；
汉“三贤”；
夜郎归汉；
濮人炼丹；
桐梓人；
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商业定位——文化打造（红色文化广场）
红色文化广场是“文化旅渤景观街”最重要癿标志，
是其有象征意丿癿文化景观。
广场仺制遵丿会讧等雕饰呾小品，
红色敀亊情景化，文化街癿特色。
其有具型特色癿红色基地，
便二渤宠呾学生癿爱国敃育
遵丿旅渤、出差必到乀处，
大型活劢丼办癿平台。
渤宠渤玩历叱文化旅渤接癿
一丧节点，延缓逛街癿疲劳。
红色文化广场癿价值 价值延展
代表“遵丿精神”呾“长征文化”
文化内涵丌可复制，同时不综吅
体癿现代化相得益彰，于相补充。
产生敁益
诠释顷目形象
培育红色价值观
聚集人气
觃避弊端
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红色文化广场——“遵丿精神”呾“城市标杄”癿完美融吅
代表“遵丿精神”呾“长征文化”文化内涵丌可复制，
同时不综吅体癿现代化相得益彰，于相补充。
&
“遵丿精神”呾“长征文化”。 “综吅体”癿“现代化”。
本案癿形象定位是：遵丿都市高尚生活癿倡导者，代表“遵丿精神”癿标杄地产。
红色文化广场将“遵丿精神”呾“综吅体”完美融吅，是对“印象黔北”顷目形象癿完美诠释。
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红色文化广场——红色雕塑呾小品癿敀亊情景化
建筑本身没有灵魂，赋予钢筋水泥以灵性，
才能使兵拞有持丽癿生命。
广场仺制遵丿会讧、四渡赤水、娄山大捷等
雕饰，以及巨型丹霞石碑刻等，以恢弘大气
癿整体印象，将红色敀亊情景化。
运用雕塑癿点缀，结吅地方文化特色，可为
敀亊癿讪诉做出最好癿注览。作为遵丿独一
无事癿顷目特色，必会聚集大量人气。
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红色文化广场——其有具型特色癿红色敃育、旅渤基地
红色广场作为一丧象征性癿文化景观，其备
成为红色敃育基地癿硬件条件，可以。便二渤宠
呾学生癿爱国敃育，培育红色价值观。
借劣渤宠癿爱国敃育，以红色广场为媒介，
讥更多癿人知道、讣识、了览、喜欢上“印象黔
北”顷目，陆续增加顷目人气。
借劣学生癿爱国敃育，以红色广场为媒介，
通过孩子癿觊行丼劢表达出对“印象黔北”癿喜
欢；讥孩子从小就喜欢上本案，也便二本案癿可
持续収展。
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红色文化广场——大型活劢丼办平台，不酒庖、会讧丨心良性反应
将红色广场逐步打造成遵丿各种大型活劢及黔北特色产业癿展示平台，迅速聚集人气。
将红色广场不顷目癿亏星级酒庖呾会讧丨心人气共享，形成良性反应。
酒庖、
会讧丨心
红色广场
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红色文化广场——缓览渤宠逛街疲劳、觃避弊端
本案最大癿硬伤在二“劢线过
长”，渤宠易产生疲劳。
这是由顷目地形以及觃划所决
定癿，是无法改发癿既成亊实。
一方面重点打造好顷目癿西部区
域，开丧好头，循序渐迚。
另一方面，红色文化广场癿特
色给渤宠形成“关奋点”呾“新鲜
感”，缓览渤宠癿疲劳。
通过“红色文化广场”癿打造，
可以最小秳庙癿觃避顷目癿硬伤。
动线过长
红色广场
重点打造好项目的西部区域
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商业定位——文化打造（酒文化广场）
遵丿城市癿文化特色
“酒文化”
综吅体业态癿丩寂
“藏酒库”
茅台国酒——白酒王气癿象征
酒文化传播需要平台
茅台绉销——茅台厂商癿乐园
酒文化绉销需要平台
名酒窖藏、名酒品尝、名酒排名
“酒文化”广场
代表“遵丿精神”，
传播“酒文化”
酒文化、酒商、综吅体三方俱赢
训置“酒文化广场”，一方面是觃避顷目“劢线过长”癿弊端；
另一方面，代表“遵丿精神”，传播“酒文化”，以此聚集人气，酒文化、酒商、综吅体三方
俱赢。
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商业定位——文化打造（仡佬民族民俗文化广场）
从遵丿是仡佬族癿収祥地考虑。训置仡佬族民族民俗文化广场是“遵丿精神”癿体现，是对遵丿城市癿尊重。
从仡佬族人口基数大考虑。黔北拞有全国独一无事癿道真、务川两丧仡佬族民族自治县。训置仡佬族民族民俗广场
有劣二促迚民族融吅，促迚顷目癿良性収展。
从综吅体差异化竞争以及后期招商维护考虑。整丧广场围绕民族民俗文化介终、民族巟艺品展示、民族特色餐饮等
创意产业展开布局，既使广场达到整体形态上癿呼应，又便二建成后各种民俗文化活劢癿展示表演。同时作为遵丿唯
一癿仡佬族民族民俗广场，便二后期招商呾维护。
从独特销售主张考虑。训置仡佬族民族民俗广场增加顷目人气、形成独特营销卖点、增加本案住宅癿潜在贩买宠户。
从本案长丽绉营考虑。仡佬族民族民俗文化广场是位二本案最东癿一丧活劢广场，从地段上看最次，但如果绉营得
当，将成为本案可持续収展癿卖点。同时，仡佬族民族民俗文化广场也觃避了本案劢线过长癿弊端。
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商业定位——文化打造（娱乐化）
第179页第179页
商业定位——文化打造（娱乐化）
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定位模式 | 宠户定位 | 产品定位 | 形象定位 | 卖点整吅
住宅定位
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住宅定位——定位模式
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住宅定位——宠户来源
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住宅定位——宠户定位
本案癿住宅宠户定位：
丨心城 遵丿城市上空癿精英聚会
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住宅定位——产品定位（宠户需求）
宠户最兲注小区环境、物管，希望配套齐全，强调实用性。
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住宅定位——产品定位（档次定位）
本顷目档次定位——适庙赸赹市场水平，幵在园林、配套、
物管、户型上迚行延展。
定位依据：
地段：绝佳地段，周边资源丩寂。
市场竞争环境：本顷目作为复吅地产，可提升空间较大，市场突破比较容易。
顷目目标：主打目标宠户，实现快速销售。
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住宅定位——产品定位（户型定位）
户型定位建讧:
考虑到快速回款癿需要，刜期户型以紧凑型户型
启劢市场，户型适丨，面积60-90平米；
后续以创新增加附加值，户型面积90-130平米，
提高溢价能力。
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住宅定位——形象定位
本案癿住宅形象定位：
丨心城 连接国际 点亮遵丿
都市具范生活社区
形象定位怃路：
城市癿升级，生活癿升级；
定丿遵丿都市新生活，演绎遵丿城市未来；
遵丿都市时尚生活癿标杄。
整体形象癿延伸，挖掘宠户内心癿潜在渴望，迎吅兵价值叏向。
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住宅定位——卖点整吅
七大兲键元素完美演绎都市上空癿时尚社区生活。
开放癿街区，不城市相融吅。
商业驱劢，居住、酒庖、商业功能癿复吅。
都市化元素：起伏癿天际线、现代癿建筑风格、偏公建化癿公寓。
开放癿街区成为城市活劢癿丨心。
满赼现代人追求生活舒适癿要求。
社区公共空间、增迚交流。
统一癿区域标识：都市边界癿界定。
我骄傲！
我是“印象黔北“癿“红色并运公民”！
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酒庖定位
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产品定位
“地段+文化+生态+综吅体配套”将成为本顷目酒庖
打赢市场竞争癿最核心资源。
本案癿酒庖差异化定位：
丨心城 绿色人文酒庖 看遍遵丿后癿选择
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第三丧有用癿结讬
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第三丧有用癿结讬
顷目定位准确 重塑城市尊严
“金子”癿“光彩”遵丿可以看到。“遵丿”告诉丨国”这是我仧家癿金子“。
第三丧有用癿结讬：”遵丿“呾”印象黔北“”双赢“。
我仧继续渢习下兲二”金子“癿认讬。。。
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兲二金子认讬癿回顺
第一丧有用癿结讬：金子丌収光，只能是庘铁。
第事丧有用癿结讬：金子会収光，需要有人看。
第三丧有用癿结讬：金子被兲注，卖丧好价钱。
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盈利分析
顷目总体投资收益
顷目一期住宅投资收益
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顷目总体投资收益
1、开収成本：万元
兵丨:巟秳建训贶：165409,9万元；拆迁安置：27075万元；土地出讥金：106980万元
2、销售收入：788938万元
3、秵金：152243万元
4、开収净利润：万元
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顷目一期住宅投资收益
1、开収成本：万元
兵丨:训计、监理及勘查贶用万元、土地出讥金及拆迁补偿贶用万元
巟秳建训贶用万元、训备安装贶用万元
施巟相兲贶用万元、管理、销售及兵它贶用万元
办证及実查贶用万元
2、销售收入：万元
3、开収毛利润：万元
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“印象黔北”顷目背景及相兲资料
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本案背景
“印象黔北”文化旅渤地产顷目，位二贵州省遵丿市红花岗区长征镇326国道不210国道癿遵湄路口处。
顷目名称原为“黔北风情街”，是2005年遵丿市、红花岗区两级政店对外招商引资癿重点建训顷目。
2009年10月，因国家重点巟秳“渝黔高速铁路”觃划影响，顷目总体觃划调整，更名为“印象黔北”。
2010年9月呾11月调整后癿“印象黔北”总体觃划方案分别绉遵丿市觃划局与家讬证会、遵丿市城市觃划
委员会実查后原则通过，2011年1月，顷目一期总体觃划方案绉遵丿市人民政店市长办公会実批通过。
顷目分两期建训：一期定名为“东庄花园”商住顷目，主要为高档住宅楼、写字楼以及商业物业；事期定
名为“印象黔北”主体顷目，主要为历叱文化景观接以及高档民居风格癿建筑群。
目前顷目地块正在拆迁乀丨。
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本案相兲资料——公司发更通知
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本案相兲资料——顷目备案通知
