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Table_ Title
2013 年 04 月 18 日
欧亚集团（）
Tabl e_Summary
吉林零售市场地位继续提升
■事件：公告 2012 年年报，实现营业总收入 亿元，同比增长
%；归属于上市公司股东的净利润 亿元，同比增长 %，
EPS 为 元。其中，2012 年四季度，收入同比增长 18%，净利同
比增长 %，EPS 为 元。业绩符合预期。
■点评：
商业业务保持较快增长。2012 年，商业实现收入 亿元，同比增长 22%；
房地产和租赁服务收入同比增长 31%和 39%。商业仍为公司收入的主要来
源，占比约 90%。其中，商业的三个业态——摩尔业态增长 34%，百货和
超市增长 20%左右。
商业毛利率仍处非常低水平。总毛利略有上升，主要由于高毛利率的地产
和租赁业务收入占比提高。而商业毛利率只有 %，下降了 个百分
点。
通过严控费用业绩达到激励条件。由于新开店，且人工、折旧及摊销等费
用上涨，但公司通过对其他费用的严格管控，使得 2012 年业绩达激励条
件，即实现净利润增长 20%以上。公司 2012 年未提取激励基金前净利增
长 %，提取激励基金后净利增长 %。
经营展望：坚持以自有物业的形式稳步外延扩张。2012 年新开百货 2 家，
超市 4 家，未来仍将保持以往的扩张速度，且自有物业。公司在吉林省零
售市场发展地位继续提升，同时公司还扩展至北京、河南郑州、山东济南、
内蒙通辽等地。
■投资建议：预计 2013-2015 年净利增长分别为 %、%和 %，
EPS 为 、 和 元。基于公司在吉林省商贸龙头地位稳固，
管理层激励，且近 100%自有物业提供安全边际，给予公司 2013 年 15
倍的 PE，12 个月目标价 元，维持增持-A 评级。
■风险提示：扩区域门店扩张影响短期业绩增长。
Table_Exc el1
摘要(百万元) 2011 2012 2013E 2014E 2015E
营业收入 6, 8, 10, 11, 12,
净利润
每股收益(元)
每股净资产(元)
盈利和估值 2011 2012 2013E 2014E 2015E
市盈率(倍)
市净率(倍)
净利润率 % % % % %
净资产收益率 % % % % %
股息收益率 % % % % %
ROIC % % % % %
数据来源：Wind 资讯，安信证券研究中心预测
Table_Bas eInf o
公司动态分析
证券研究报告
百货
投资评级 增持-A
维持评级
12 个月目标价 元
股价（2013-04-17） 元
Table_ Mar ketIn fo
交易数据
总市值（百万元） 3,
流通市值（百万元） 3,
总股本（百万股）
流通股本（百万股）
12 个月价格区间 元
Tabl e_Chart
股价表现
资料来源：Wind 资讯
Table_C han geRat e
% 1M 3M 12M
相对收益
绝对收益
Table_Au tho r
张静 分析师
SAC 执业证书编号：S1450511100001
zhangjing5@
021-68763865
Table_C ontac ter
报告联系人
王园园 021-68765661
wangyy7@
Tabl e_Re port
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2012-04 2012-08 2012-12 2013-04
欧亚集团 商贸零售 沪深300
2
公司动态分析/欧亚集团
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欧亚集团公告 2012 年年报，实现营业总收入 亿元，同比增长 %；归属于上市
公司股东的净利润 亿元，同比增长 %，EPS 为 元。其中，2012 年四季度，
收入同比增长 18%，净利同比增长 %，EPS 为 元。业绩符合预期。
1. 2012 年业绩分析
. 商业收入保持较快增长
2012 年实现营业总收入 亿元，同比增长 %。其中，商业实现收入 亿元，
同比增长 22%；房地产业务确认收入 亿元，同比增长 31%；租赁服务实现收入
亿元，同比增长 39%。商业仍为公司收入的主要来源，2012 年占总收入的比重为 90%。
其中，商业有三个业态——百货、摩尔和超市，百货业态 2012 年新开 2 家门店，并对主
力门店欧亚商都进行提档调整；摩尔业态欧亚卖场由于在 2012 年实行了业态的大规模调
整收入增速并没有受行业不景气的影响，2012 年实现销售 亿元，同比增长 34%；
超市业态 2012 年新开 4 家门店，保持每年 3-4 家的匀速扩张。百货和超市业态在内生和
外延扩张的推动下增速在 20%左右。
图 1：欧亚集团 2012 年主营业务收入构成 图 2：欧亚集团商业收入及总收入增速对比
数据来源：公司公告、安信证券研究中心 数据来源：公司公告、安信证券研究中心
. 商业毛利率仍处非常低水平
2012 年，公司毛利率为 %，较去年同期略有提高 %，主要是高毛利的房地产销
售、租赁业务收入占比提高。其中商业业务 2012 年只有 %，下降了 个百分点，
与行业平均水平 20%左右有非常大的差距。2012 年商业毛利率下降一方面零售行业景气
度处于低点，公司通过促销吸引客流使得毛利率下滑；另一方面 2012 年在梅河口市和松
原市分别新开两家大体量的购物中心，新店的开设拉低毛利率。另外，购物中心采取租
赁模式为主，其租赁服务收入在一定程度上弥补了商业毛利率的下滑。
商业其他
52%欧亚卖场
23%
欧亚车百大
楼
15%
租赁服务
8%
房地产
2% 物业租赁
%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
商业 总收入
3
公司动态分析/欧亚集团
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图 3：欧亚集团综合端及商业毛利率 图 4：欧亚集团商业占总收入比重均略有下滑
数据来源：公司公告、安信证券研究中心 数据来源：公司公告、安信证券研究中心
. 费用管控有效
2012 年公司期间费用率为 %，同比略微上升 %，主要财务费用的较快上升。新
开门店较多使得人工、折旧及摊销等费用均略有上涨，但通过对其他费用的严格管控，
使得销售费用率下滑了 %，管理费用率略有上升了 %。另外，固定资本开支较大，
2012 年初公司发行了 亿元的公司债用于补充流动资金，且新增短期和长期借款共
亿元，使得新增利息费用 亿元，财务费用率同比提高了 %。
图 5：欧亚集团各项费用率变动情况（%） 图 6：欧亚集团期间费用各细项占收入比重变动情况
数据来源：公司公告、安信证券研究中心 数据来源：公司公告、安信证券研究中心
. 股权激励下净利实现较快增长
未提取激励基金前净利增长 %，提取激励基金后净利增长 %。2012 年，公司未
提取激励基金前实现净利润 亿元，同比提高 %。达到激励基金计提标准的最后
一档（业绩增长 20%-25%），提取利润增加额的 30%，即 1,062 万元。由于 2011 年公司业
绩增速为 %，达到提取标准的第一档（业绩增长 30%以上），提取利润增加额的 40%，
即 1,700 万元。因此以计提激励基金后的业绩为标准，2012 年公司实现净利为 亿元，
同比增长 %。
0%
5%
10%
15%
20%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
商业 综合端
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
2010年 2011年 2012年
商业 房地产 物业租赁 租赁服务
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
销售费用率 管理费用率 财务费用率
0%
1%
2%
3%
4%
2011年 2012年
4
公司动态分析/欧亚集团
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图 7：欧亚集团净利增速
数据来源：公司公告、安信证券研究中心
从门店经营来看，2012 年归属于母公司的净利增加 4019 万元，主要分别来自母公司业务
（主要是欧亚商都）贡献 2778 万元、欧亚卖场贡献 658 万元，通化臵业贡献 1841 万元，
欧亚车百大楼贡献 1523 万元，而利息费用增加了 4930 百万元抵消了一半的业绩增长。
总体来看，欧亚商都、欧亚卖场经历了去年的调整，今年业绩仍有望较快增长。
表 1：欧亚集团盈利分析（单位：百万元）
2012 年 2011 年 增量
母公司业务净利
欧亚卖场（%）
沈阳联营
四平商贸
通化购物中心
辽源欧亚臵业
白城购物中心
吉林欧亚商都
吉林欧亚购物中心
通化臵业
松原欧亚购物中心
欧亚车百大楼
卫星路超市
柳影路超市
财务费用
扣除激励基金前净利
激励基金
归属母公司所有者的净利润
数据来源：公司公告、安信证券研究中心
2. 公司经营展望
截止 2012 年底，公司共有百货门店 16 家，超市门店 24 家，建筑面积合计约 125 万平米，
自有物业占比接近 100%。未来将保持以往的扩张速度，计划每年力争新开百货门店 1-2
家，新开超市门第 3-5 家，且以自有物业为主。
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2009年 2010年 2011年 2012年
净利 提取激励基金前净利
5
公司动态分析/欧亚集团
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图 8：欧亚集团吉林省内百货布局 图 9：欧亚集团吉林省内超市布局
数据来源：公司公告、安信证券研究中心 数据来源：公司公告、安信证券研究中心
公司经营的门店几乎全部是自有物业，保证了未来可持续发展，且不受租金上涨影响。
而且现有多个门店具有扩建能力，使得主力门店在当地的商业地位难以动摇，商业价值
得到继续提升。例如，欧亚商都经过多年的良好发展，巩固和提升红旗商圈在长春市的
商业地位，而传统商圈——重庆路商圈却在没落，曾经的长春百货老大——长春百货大
楼早已失去昔日的光辉。还有欧亚卖场地处长春市郊，但多业态、一站式购物吸引了周
边客流，形成一定的商圈辐射。公司在长春地级市的门店，基本都是当地的龙头，随着
当地消费能力的提升，未来仍有发展空间。总体来看，公司在吉林省的百货发展占据强
势龙头地位，而且近年来涉足超市业态，也取得了一定的发展。未来，除吉林市场的发
展外，公司还扩展至北京、河南郑州、山东济南、内蒙通辽等地。虽然跨区域扩张门店
的培育期较长，短期内将影响业绩，但吉林市场的提升和发展仍将促使公司业绩较快增
长。
表 2：欧亚集团旗下百货门店概况
门店名称 开业时间 建筑面积 物业 位臵
欧亚车百 1984 年 45,000 自有 长春
欧亚商都 1993 年 170,000 自有+租赁 长春红旗街
欧亚奥特莱斯 2009 年 8 月 40,000 自有 长春
欧亚新发 2005 年 43,000 自有 长春
欧亚星河湾商厦 2006 年 21,741 自有 长春
欧亚沈阳联营 2007 年收购 98,000 自有 辽宁沈阳
欧亚四平商贸 2007 年 45,000 自有 四平市
欧亚农安商贸 2007 年 13,000 自有 长春农安县
通化欧亚商都 2009 年 64,000 自有 通化市
欧亚春城购物中心 2009 年 30,000 自有 长春
辽源欧亚商贸城 2010 年 79,740 自有 辽源市
白城欧亚购物中心 2010 年 38,200 自有 白城市
吉林欧亚商都江南店 2010 年 4 月 30,000 自有 吉林市
吉林欧亚解放大路店 2011 年 4 月 50,000 自有 吉林市
梅河口欧亚购物中心 2012 年 4 月 85,542 自有 通化梅河口市
松原欧亚购物中心 2012 年 12 月 74,286 自有 松原市
数据来源：公司公告、安信证券研究中心
表 3：欧亚集团旗下扩建计划和储备项目
门店名称 开业时间 建筑面积 物业 位臵 备注
长春欧亚商都 4 期扩建 2014 年 E 200,000 自建 长春市 总投资 亿
长春欧亚卖场 4 期扩建 2015 年 E 700,000 自建 长春市 含商业、住宅和写字楼
通化欧亚商都二、三期扩建 94,000 自建 通化市 二期:商场加盖 3 层，三期:商务
白城市
松原市
长春市
吉林市
延边
白山市通化市
辽源市
四平市
7
2
2
1
1
1
1
1
1
1
白城市
松原市
长春市
吉林市
延边
白山市
通化市
辽源市
四平市
18
2
3
1
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公司动态分析/欧亚集团
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酒店
白城购物中心二期扩建 自建 白城市 加盖 3 层
吉林解放大路店二期扩建 自建 吉林市 加盖 3 层
吉林欧亚购物中心 33,122 购买 吉林市解放东路 房屋购买价 亿元
北京项目 6,245 购买 北京市华威南路 购买价格 亿元
郑州百货大楼 2011 年收购 收购 郑州市二七商圈 收购 %股权，价格 1126
万元
五一百货大楼 协商中 100,000 收购 太原市柳巷商圈 欧亚集团与五一百货合作，总
投资 30 亿元
通辽欧亚购物中心 2013 年 E 50,000 自建 内蒙古通辽市
乌兰浩特项目 自建 内蒙古乌兰浩特市
吉林欧亚城市商业综合体 自建 吉林市丰满开发区 净地价格 800 元/平米
济南欧亚大观商都 320,000 自建 济南市阳光新路 持股 51%，总投资 15 亿
数据来源：公司公告、安信证券研究中心整理
3. 盈利预测及投资建议
预计 2013-2015 年净利增长分别为 %、%和 %，EPS 为 、 和 元。
基于公司在吉林省商贸龙头地位稳固，管理层激励充分，且近 100%自有物业提供安全边
际，给予公司 2013 年 15 倍的 PE，12 个月目标价 元，维持增持-A 评级。
4. 风险提示
跨区域门店扩张影响短期业绩增长。行业竞争加剧且景气度下滑，跨区域门店的培育期
更长，亏损的可能性极大，影响短期业绩，长期还须看具体项目的发展。
7
公司动态分析/欧亚集团
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Table_Exc el2
财务报表预测和估值数据汇总(2013 年 04 月 18 日)
利润表 财务指标
（百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E （百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E
营业收入 6, 8, 10, 11, 12, 成长性
减:营业成本 5, 7, 8, 9, 10, 营业收入增长率 % % % % %
营业税费 营业利润增长率 % % % % %
销售费用 净利润增长率 % % % % %
管理费用 EBITDA 增长率 % % % % %
财务费用 EBIT 增长率 % % % % %
资产减值损失 NOPLAT 增长率 % % % % %
加:公允价值变动收益 - - - - - 投资资本增长率 % % % % %
投资和汇兑收益 净资产增长率 % % % % %
营业利润
加:营业外净收支 利润率
利润总额 毛利率 % % % % %
减:所得税 营业利润率 % % % % %
净利润 净利润率 % % % % %
EBITDA/营业收入 % % % % %
资产负债表 EBIT/营业收入 % % % % %
2011 2012 2013E 2014E 2015E 运营效率
货币资金 1, 固定资产周转天数 135 149 157 160 163
交易性金融资产 - - - - - 流动营业资本周转天数 -107 -106 -100 -100 -99
应收帐款 流动资产周转天数 76 92 80 81 82
应收票据 应收帐款周转天数 3 3 3 3 3
预付帐款 存货周转天数 23 32 25 27 28
存货 1, 1, 总资产周转天数 261 286 276 276 276
其他流动资产 - - - - - 投资资本周转天数 76 86 94 92 92
可供出售金融资产
持有至到期投资 - - - - - 投资回报率
长期股权投资 ROE % % % % %
投资性房地产 - ROA % % % % %
固定资产 3, 4, 4, 5, 5, ROIC % % % % %
在建工程 费用率
无形资产 销售费用率 % % % % %
其他非流动资产 管理费用率 % % % % %
资产总额 6, 7, 7, 9, 9, 财务费用率 % % % % %
短期债务 1, 1, 1, 1, 三费/营业收入 % % % % %
应付帐款 1, 1, 1, 2, 2, 偿债能力
应付票据 资产负债率 % % % % %
其他流动负债 负债权益比 % % % % %
长期借款 - - 流动比率
其他非流动负债 速动比率
负债总额 4, 5, 6, 7, 7, 利息保障倍数
少数股东权益 分红指标
股本 DPS(元) -
留存收益 1, 1, 1, 分红比率 % % % % %
股东权益 1, 1, 1, 2, 2, 股息收益率 % % % % %
现金流量表 业绩和估值指标
2011 2012 2013E 2014E 2015E 2011 2012 2013E 2014E 2015E
净利润 EPS(元)
加:折旧和摊销 BVPS(元)
资产减值准备 - - - PE(X)
公允价值变动损失 - - - - - PB(X)
财务费用 P/FCF
投资损失 P/S
少数股东损益 EV/EBITDA
营运资金的变动 1, CAGR(%) % % % % %
经营活动产生现金流量 1, 1, 1, PEG
投资活动产生现金流量 -1, ROIC/WACC
融资活动产生现金流量 REP
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