健康养老养生地产世联经验.pdf

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健康养老/养生地产 世联经验分享 1.缘起：城市化驱动下的郊区地产发展 3 中央 商务区 奥林匹克 公园 中关村科技 园区核心区 海淀科技 创新中心 石景山综合 服务中心 老城 西苑 清河 北苑 酒仙桥 东坝 定福庄 垡头 南苑 丰台 u优化中关村高科技园区核心区、 中央商务区、奥林匹克中心区、海 淀山后科技创新中心等城市职能中 心的功能。建设石景山综合服务中 心，提升城市职能中心品质和辐射 带动作用； u边缘集团作为中心城承担产业与 人口聚集的重要地区，均有自身的 发展方向及定位。 （以上数据均 来自北京市规划局） 清河（回龙观）、北苑、酒仙桥 （望京）： 进行空间优化、完善配套，改善 交通； 清河、酒仙桥、东坝、丰台：重 点发展高新技术产业 定福庄、西苑： 以教育科研为主； 石景山、垡头：调整用地功能， 搬迁改造现有的污染扰民企业； 南苑：以教育科研为主，同时作 为远期中央行政办公预留地的备 选用地。 新城发展带 北京城市总体规划从区域分布角度，由内而外分为城市中心区、十大边 缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口 疏散和城市平衡发展 4 顺义:空港物 流、制造业 延庆：旅游、 物流、工业 昌平：高新 技术、教育 怀柔：休闲、 都市工业 亦庄：区域物 流、高新技术 大兴：商业物 流、生物医药 房山：现代制 造、新材料 平谷：都市工 业、制造业 密云：都市工 业、休闲会议 门头沟：文化、 商业、旅游 通州：综合 服务 ►通州新城 北京未来发展的新城区和城市 综合服务中心。引导发展行政 办公、商务金融、文化、会展 等功能。是中心城行政办公、 金融贸易等职能的补充配套区. 将突出以北运河为纽带的城市 形象与文化内涵； ►顺义新城 东部发展带重要节点，发展现 代制造业，及空港物流、会展、 国际交往、体育休闲等功能， 潮白河以西地区为顺义中心区 和现代制造业基地，以东地区 为城市远期发展预留空间，天 竺空港区重点发展高新技术产 业和以空港为依托的物流业； ►亦庄新城 东部发展带重要节点，发展电 子、汽车、医药、装备等高新 技术产业与现代制造业，以及 商务、物流等功能，积极推动 开发区向综合产业新城转变； ►大兴新城 发展生物医药等现代制造业， 以及商业物流、文化教育等功 能。空间上重点向西发展，东 部地区结合麋鹿园、团河行宫 建设南部郊野生态公园。 ►房山新城 北京面向区域发展的重要节 点，引导发展现代制造业、 新材料产业(石油化工、新 型建材)，以及物流、旅游 服务、教育等功能； ►昌平新城 重要高新技术研发产业基 地，发展高新技术研发与生 产、旅游服务、教育功能； ►怀柔新城 北京东部发展带上的重要节 点，国际交往中心的重要组 成部分。引导发展会议、旅 游、休闲度假、影视文化等 功能，平原地区可发展科技 含量高、无污染的都市型工 业、现代制造业； ►平谷新城 北京东部发展带的重要节 点，是京津发展走廊上的重 要通道之一。引导发展都市 型工业和现代制造业，以及 物流、休闲度假等功能； ►门头沟新城 西部发展带的重要组成部分。 引导发展文化娱乐、商业服 务、旅游服务等功能。 ►密云新城 北京东部发展带重要节 点，重要水源保护地，也 是国际交往中心重要组成 部分。发展科技含量高、 无污染都市型工业，及旅 游度假、会议培训等功能。 ►延庆新城 国际交往中心重要组成部 分，联系西北地区交通枢 纽，国际化旅游休闲区。 发展都市型工业，及旅游、 休闲度假、物流，营造山 水相间的生态园林新城。 根据各新城的区位条件、发展基础、资源环境承载能力，现阶段重点发 展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城 5 1 53 2 6 7 8 4 109 近 郊 圈 层 1 中央别墅区 2 亚北 3 京昌 4 西山 5 马坡（顺义） 远 郊 圈 层 6 怀柔 7 密云 8 延庆 9 房山-涿州 10 廊坊 按照距离城市中心30公里，时间距离在60分钟，将五环与六环之间及 沿线作为近郊地产分布地带，六环外为远郊地产分布带，并通过聚集 性发展，形成成熟近远郊板块 6 板块 区域构成 资源 交通 配套成熟 度 代表项目 产品及客户特征 西山板块 海淀区西部石 景山区 西山风景区、 历史文脉 西五环 一般 西山美庐、西山美墅馆、 香山艺墅、檀香山、玉墅 临枫、庐师山庄 山地景观别墅主动郊 区化自用投资收藏 京昌板块 海淀区北部昌 平区 温榆河上游、 上风上水 八达岭高速路 较低 北京玫瑰园、碧水庄园、 顺驰·林溪、香江别墅、 观山悦、宽HOUSE 别墅、类别墅主动郊 区化自用周末假期居 所 亚北板块 朝阳区北部昌 平区南部 温榆河中游 京承高速路、 立汤路 逐渐成熟 纳帕溪谷、温哥华森林、 麦卡伦地、东方普罗旺斯、 壹千栋、汤HOUSE 别墅、类别墅主动郊 区化自用周末假期居 所 中央别墅 区板块 朝阳区东部顺 义区南部 温榆河 机场高速路、 京顺路 高 龙湖·滟澜山、凡尔赛河 谷、阿凯笛亚庄园、优山 美地、龙湾别墅 独栋、联排 主动郊 区化自用投资租赁 马坡板块 顺义区 奥林匹克水上 公园 京承高速路、 京顺路、白马 路 逐渐成熟 香醍漫步、香醍别苑、富 力湾、波特兰花园 别墅、类别墅主动郊 区化自用周末假期居 所投资（小户型） 随着城市空间拓展，基础设施完善，近郊别墅居住属性增强，低密度物 业价格攀升，别墅类物业总价达到300万/套以上。郊区土地成本快速攀 升导致近郊低密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势 7 板块 区域构成 资源 代表项目 产品形式 客户特征 怀柔板块 怀柔区 交通便利，被规划为 唯一的旅游休闲度假 区，区域成熟度高 塞班假日、红螺湖 别墅、山水墅、欧 郡 高总价、大户型产品 和小独栋产品并存， 产品品质相对较高， 竞争较为激烈 以总价承受能力 较高的休闲度假 客户为主 密云板块 密云区 依托密云水库，是北 京上风上水的地方， 区域认知度较高，区 域发展趋向成熟 亚澜湾、鸿福天地、 白河涧、君山国际 高尔夫别墅 高总价、大户型的产 品和小独栋产品并 存，产品品质相对较 高，竞争较为激烈 密云别墅客户以 休闲度假客户为 主，养老型客户 为辅 延庆板块 延庆县 交通相对不便，区域 发展缓慢，度假别墅 区域认知未成熟，配 套少，资源优势明显 清凉盛景、原乡美 利坚、阳光假日别 墅（玫瑰山谷） 产品形式以独栋为 主，主力面积区间为 200-300㎡ 以养老型客户为 主，度假型客户 为辅；总价承受 能力较低 房山-涿州 板块 房山区 项目多位于京石高速 旁，通勤时间长，区 域内有3座高尔夫球 场，生态环境良好 GAV高尔夫会员 别墅、丹佛尓湾别 墅、京都高尔夫别 墅、竹语堂别墅 以独栋为主，少量双 拼、联排，结合高尔 夫球场开发有公寓 看中自然环境； 休闲度假第二居 所；高尔夫对客 户吸引不显著 廊坊板块 香河燕郊 燕郊和香河与北京市 区有高速相连，交通 优势明显 孔雀城、塞纳河谷、 达观别墅、东方夏 威夷、挪威de森 林 产品户型分两个区间 从200-300㎡到500- 1000㎡，低总价的小 户型联排、小独栋消 化速度较快 财富阶层收藏投 资；另为价格敏 感型、别墅梦追 寻型主动郊区化 中产客户 低密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺，远郊圈层成为承接近郊 经济型别墅置业客户的重要区域，远郊别墅板块整体特点：强势配套或 高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础 8 2.养老客户，郊区地产消费者的重要构成 9 时间 1992-1999 1999-2002 2002-2006 2007至今 阶段 特殊市场 整体启动 快速发展 价值主导 阶段特点 1992年：以玫瑰园、丽京为 代表的首批别墅项目上市； 1992～1995年：粗放型产品 集中大量供应，代表的区域 是朝阳和顺义；1995年：政 策性控制，停止别墅立项， 别墅市场发展陷入停滞状态 1999～2002年：市场复 苏转暖，人均GDP稳步 提高，入世、申奥成功 等众多利好因素促使别 墅市场发展提速；市场 中出现了一批较为优秀 的项目同时别墅市场的 区域格局正在逐步形成 03、04年政府别墅用地政 策出台，由于前期存在较大 规模的土地储备，在此政策 性脉压的刺激下，新别墅项 目持续入世，总体供应放 大，别墅市场进入了新一轮 较为激烈的竞争期；别墅市 场更加成熟，板块清晰，产 品充分细分，消费者对产品 鉴赏力大大提升 城市房价快速上涨，别墅 新增供应持续降低，投资 价值凸现 购买人群 外籍人士和国内金字塔顶尖 人士 国内财富、准财富阶层 逐渐成为主力 购买人群进一步扩大，中产 阶层大规模在郊区置业，并 逐渐成为购房主流 客户群进一步扩大，投资 客比重明显增大 产品特点 独栋，卖产品形式，景观、 配套不完善 代表项目 突破传统独栋形式，有 TH出现，并逐渐成为产 品中的主流 经济型别墅出现。加之此阶 段消费者对产品认知逐渐清 晰，不再对TH趋之若骛， 门槛较低、有天有地的小独 栋成为市场追捧。洋房风行。 随着产品细分的深化，经 济型别墅供不应求，为 “金字塔尖”财富阶层量身 打造的顶级别墅也层出不 穷。地段决定产品价值 郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城 市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张 10 城市化 被动郊区化 主动郊区化 l城市中心拥有最优越 的可达性和区位优势 l 城市要素向中心聚集 l 城市中心规模经济， 涵盖了城市商务、商业、 金融贸易、教育等所有 城市功能 l郊区快速干道初步形 成，市政基础设施完 善 l郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 l购房目的为第一居所、 第二居所或投资 l有城市更新改造背景形成 大量购房需求 l政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 l在全市中低价房分布中郊 区占到绝对比重 阶段划分 城市特征 指标特征 居住消费特征 人均收入(GDP)/美 圆<300 人均收入(GDP)/ 美圆300-1000 人均收入(GDP)/美圆>4000， 城市化率70% 解决温饱问题； 生理性需求占主 导地位的阶段， 主要是对农产品 和轻工品的需求 追求便利和功能 阶段；人们对耐 用品的消费需求 迅速增加，从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主 人均收入(GDP)/ 美圆1000-4000 追求降低住宅成 本；改善居住环 境并重非物质消 费（如：旅游、 健身、体育保健 及文化欣赏等） 大大增加 追求生活质量阶段， 对物业的要求不仅停 留在居住的要求，开 始出现度假居所，投 资物业等等。 大都市，城市群 l城市出现多个 中心 l副都心的出现 l多个城市共同 发展 按北京常住 人口计，２ ００７年人 均ＧＤＰ为 ７３７０美 元。北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。 北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 外溢。 北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。 北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 外溢。外溢。 客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转 变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业 需求 11 资源占有型 典型的财富阶层，追求对资源的 占有，彰显财富身份 必须是独栋别墅，拥有强势资源或不可复 制的产品形式 投资型 关注地产市场发展，对增值物业 具有较强的敏感性 不重视产品形式，注重项目周边配套、交 通利好，以及拥有资源的独特性 主动郊区 化型 家庭生 活驱动 特别关注老人和孩子，看中社区 配套，向往能跟家人一起游戏， 共享天伦的生活方式 不过分追求产品形式，目前从市场上来 看，总价承受力高的购买了联排、独栋， 总价承受力低的购买了类别墅、洋房、乡 产权四合院，比如孔雀城社交生 活驱动 与朋友周末聚会的场所，可以到 周边游山玩水，也可以在屋子里 看电影、打牌度过一天 休闲度假型 具有浓厚的自然情节，追求舒适 的生活环境和轻松的品质生活， 同时也注重一定的商务休闲设施 强调优美的自然资源、休闲配套设施和聚 会的场所，比如月亮河 养老型 看重良好的自然生态环境、较成 熟的配套和交通条件 不看重产品形式，方便、安全、配套好、 环境佳、低总价是关键因素，比如太阳城 城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。主动郊区化、休闲 度假、养老、投资及商务会议成为郊区房地产需求旺盛的主要支撑点 12 案例1：北京.通州.月亮河 13 自然资源： •京杭大运河和月亮河交汇的河湾三角洲，景观资源 丰富； •拥有70万平米运河生态区，投资3亿元的运河广场。 内部绿化： •绿化率：70%； •三条总长约3000米的私家林荫大道、数千株树龄 40年的原生树木、上万平方米涌泉湖等。 月亮河位于北京长安街东延长线，通州新城规划核心区。地处京杭运河 （北运河）与运潮减河（月亮河）交汇处，地块呈现半岛形态 14 月亮河通过10余年时间对月亮河度假村的经营和高尔夫俱乐部、马术俱 乐部、月亮河城堡公寓等配套设施的持续开发，成为北京乃至全国各界 高端人士居住、度假、商务、休闲的聚集地 项目基本资料 Ø位置：项目位于北京东部，月亮河与京通大运河 交汇处，京哈高速第一出口 Ø用地面积：70万㎡ Ø建筑面积：万㎡，酒店式公寓和公寓式住宅 Ø停车位：1： Ø项目规划： •6万㎡四星级度假酒店会所； •3000㎡英智国际健康管理中心； •万㎡温泉SPA会馆（计划09年10月投入使 用）； •1万㎡当代艺术馆； •10万㎡无网高尔夫球练习场； •4万㎡垂钓湖； •金莎国际马术俱乐部。 其中，酒店、马术、高尔夫、艺术馆、健康管理中 心已运营并经营良好，目前引入洲际国际酒店 Ø居所与配套面积配比：1：1 15 月亮河城堡公寓的成交客户价值点认知在于：投资升值潜力、成熟舒适 的园区环境、丰富而完备的度假配套设施 客户类型及关键词： Ø东部CBD商务人士： 居住升级置业 关注居住自然环境和道路 关注社区商务休闲配套 追求性价比 东部CBD商务人士 Ø通州本地政务客群： 升级置业 追求自然环境 关注医疗康体和高尔夫 追求合理价格 Ø外埠能源类私营业主： 追求高品质和形象 关注社区商务社交配套 价格不敏感 Ø东部改善型客群： 追求居住环境和形象 关注社区酒店、桑拿、康体 关心道路和价格 通过销售员访谈，了解成交客户置业特征 觉得环境不错就买了，用于周末度假，但有的客户一般都不住自己家里，却住在 酒店里。 我的客户大部分都是投资客，本身产品面积小，适合投资。 也有少量客户在这里居住，觉得环境不错，还有一些艺术家，比较喜欢这里的环 境，买房后作为工作室，同时可以居住。 度假 居住 私人社交场 酒店 马术 高尔夫 …… 客户需求 小户型 大户型 产品供应假期暂居、注重 度假资源 主动郊区化自住、 注重环境和配套 特有配套 16 4% 10% 12% 24% 51% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 工作室 自住 养老 投资 度假 2008年月亮河城堡公寓成交客户置业目的统计 53% 23% 20% 4% 0% 20% 40% 60% 环境 配套 户型 装修 其中，度假客户置业关键驱动因素排序 54% 31% 15% 0% 0% 20% 40% 60% 环境 配套 户型 装修 其中，投资客户置业关键驱动因素排序 47% 12% 24% 18% 0% 20% 40% 60% 环境 配套 户型 装修 其中，养老客户置业关键驱动因素排序 度假、投资、养老客户对项目的置业 驱动因素即相互融合，又各有侧重 两河交汇的环境及度假村多年经营形成成熟的绿化和休闲度 假氛围是公寓销售的关键因素，此外： •度假客户最关注的是月亮河度假村餐饮、桑拿等休闲娱乐设 施； •投资客户最关注的因素是月亮河假日酒店（洲际已挂牌）、 北京市距CBD最近的万平米温泉会馆等配套设施因素； •养老客户最关注的因素是沿河漫步道等环境设施、英智体检 中心等康体配套，以及适宜的户型区间等自住类需求 17 案例2：河北.香河.孔雀城 18 大运河.孔雀城:一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群 项目基本资料 Ø位置：大运河·孔雀城位于其他区中信国安天下 第一城对面 Ø用地面积：330046平方米 Ø建筑面积：365835平方米 Ø社区配套：高级会所、幼儿园，以及近万平米的 国际商业街 Ø周边配套：大型医院、商业中心、便利超市一应 俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城 国际会展中心。 交通状况 Ø入住时将开通社区巴士直达国贸； Ø驱车从国贸出发，只需40分钟即可到达。 Ø距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车 程； Ø临近地铁八通线、公交938路。 19 2% 18% 24% 17% 21% 10% 6% 2% 25以下 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 50-55 55以上 由分析可以看出，成交客户年龄层次 31-35岁最多，占到了24%，其次为 41-45岁，占到总数的21%，第三位为 26-30岁，占到18%。 大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅 体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型 客户形成主要比例构成 51% 37% 4% 8% 养老 度假 第一居所 纯投资 l客户置业目的以投资兼自住为主， 占到42%； l客户置业用途以养老占51%、度假占 37%，主要为北京区域客户为主，作为 第一居所客户占4%主要是香河本地的 地缘性客户；纯投资客户占8%地域分 布广泛（北京、上海、内蒙、浙江） 关注性价比 成交客户年龄统计 成交客户置业目的统计 36 6 32 62 10 10 18 18 26 2 6 8 4 8 20 2 30 0 10 20 30 40 50 60 70 区 域 发 展 及 升 值 潜 力 交 通 便 利 南 加 州 手 工 建 筑 别 墅 生 活 周 边 环 境 配 套 社 区 环 境 户 型 产 品 设 计 庭 院 幼 儿 园 会 所 物 业 管 理 样 板 间 装 修 现 场 服 务 售 价 及 优 惠 孔 雀 城 系 列 品 牌 价 格 合 适 以联排类产品为例，成交客户最满意因素统计 l 联排客户最满意的因素中，居于首位的为别墅生活体验，其次是区域发展及升值潜力，第三位 为南加州手工建筑，同时价格与庭院也是客户满意因素 l最不满意的因素中，周边商业生活配套、周边环境以及教育配套是客户比较担心的内容。 20 典型客户描摹——马先生 购买户型：B 购买面积：228 本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用 客户背景：不到30岁，北京人。本科学历，在前奥组委工作，普通员工，月收入4000 元左右。母子俩以儿子的名义购买，现居住在崇文区。 客户特征：母亲着装得体大方，儿子穿一身耐克品牌运动装，开奥迪A6。 客户语录： “很喜欢你们房子的外观，风格很好有特色” “开发商承诺的应该都兑现，这样我们才会有信心再介绍朋友来买” “花园面积还行，以后自己能做点东西” “小区配套太少，生活不方便” •养老型客户需求特征： •认可项目社区内环境和 园林设计； •对私家庭院的面积要求 比较高； • 对社区配套的完善性要 求较高，希望涉及日常生 活的配套设施能齐全：医 疗站、便利超市、社区巴 士； •区域配套：三甲级的哮 喘专科医院 •养老型客户需求特征： •认可项目社区内环境和 园林设计； •对私家庭院的面积要求 比较高； • 对社区配套的完善性要 求较高，希望涉及日常生 活的配套设施能齐全：医 疗站、便利超市、社区巴 士； •区域配套：三甲级的哮 喘专科医院 养老型客户 典型客户描摹—-郭先生 本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用 客户背景：52岁，北京人。大专学历，中央机关工作，中层管理人员。三口之家，家 庭月收入7000左右，住朝阳区。 客户特征：衣着很朴实，自驾车富康。说话语速很快，思路清晰，对项目各种问题都 详细了解，态度和蔼。 客户语录： “在很多地方都看到项目广告，宣传力度很大，但开发商实力到底怎么样？” “这里的园林环境做的很好。” “住这种别墅，会和公寓有很大不同，客厅高，阳台面积这么大，挺期待的。” “就是配套不太齐全。” 养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级 配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可 达的便利小型生活、医疗所等设施 21 典型客户描摹——费先生 购买户型：C 购买面积：340 本类客户经济实力较强，对本产品有较强的认同感与信赖度，做为度假用。 客户背景：49岁，北京人。本科学历，市消防局工作。离异，月收入15000左右。目前 住宣武，与儿子共同生活。 客户特征：很朴实，性格外向，人看起来显年轻。与朋友一同过来，没有私家车。 客户语录： “小区环境很美，很适合度假，养只小狗，再把花园改个小篮球场，很舒服” “以后有合适的机会，再多带些朋友来一起热闹热闹” “把社区的公共交通改善改善，方便到市区会有更多的人喜欢这里” “天下第一城提高这个社区的档次，基本能能满足娱乐的需求但不是太方便，如果会 所的服务内容能确定就更方便了” •度假型客户需求特征： •认可项目社区内环境、 园林以及户型设计； •对娱乐型和公共交通的 配套要求较高：会所的经 营项目、周边的娱乐设施、 社区巴士服务 •天下第一城：golf、水 上娱乐中心、康体健身中 心、餐饮、球类设施等 •度假型客户需求特征： •认可项目社区内环境、 园林以及户型设计； •对娱乐型和公共交通的 配套要求较高：会所的经 营项目、周边的娱乐设施、 社区巴士服务 •天下第一城：golf、水 上娱乐中心、康体健身中 心、餐饮、球类设施等 度假型客户 典型客户描摹—-戴先生 购买户型：叠墅A 购买面积：165 本类客户经济实力一般，做为度假用，目前不考虑过来居住。 客户背景：40岁，广西人，现在国贸工作，从事媒体行业，两口之家，家住在方庄附 近，目前居住80平方米左右两居。 客户特征：自驾奇瑞，衣着比较朴实，性格比较外向，不拘小节。 客户语录： “小区环境、户型、价格都还不错，如果周边的环境能好些就更好了？” “周边好象娱乐的地方太少了，以后经常过来会不会太闷？” “有没有社区巴士，交通更方便点就好了？” 度假型客户的置业关注点在于：区域的休闲娱乐价值（天下第一城）以 及社区内部小型的棋牌、餐饮、球类等会所娱乐配套 22 案例3：北京.怀柔.龙山新新 23 位置 怀柔庙城镇 占地面积 80万㎡（其中四期万㎡） 建筑面积 万㎡（其中四期万㎡） 容积率 （其中四期） 绿化率 54% 建筑形式 前三期为独栋、联排，四期为中式庭院别墅 建筑风格 欧式、中式传统 项目属性 大都市远郊无资源条件的大盘开发 开发商 北京万通龙山置业有限公司 基本概况 龙山新新 龙山新新小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路 （ 101 国道），南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水 库，北邻庙城镇。小镇地块距怀柔县城中心 公里，东直门 45 公里 龙山新新小镇是北京远郊低密度持续开发代表，典型第二居所地产项目 24 基 本 生 活 配 套 特 色 配 套 新新小镇商业街 新新小镇垂钓园 新新小镇教堂 别墅生活配套：社区会所、商业街 适合家庭度假的娱乐设施 适合老年人的养生设施 配合资源型置业客户 教堂（可进行音乐会、典礼等 ）、采摘园、游泳馆、小孩子 超喜欢的动物园（鹿、鸵鸟、 狗舍等）、各类室外运动场 5000平米会所：可容纳百余人的大餐厅及五间风格各异的 包房；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、万通 历史展览馆；40余套客房；室内运动中心 社区诊所、果园农庄 垂钓园、古色古香的书吧、 小镇艺术画廊 苏州园林、北区高档会所（ 规划中） 商业街：融合了超市、美容院、 面包房、洗衣店、书店、自助银 行等业态的小镇商业街 除了小规模基本生活配套为主的会所、商业街，龙山新新配合郊区生 活的特质，打造了各种类型的参与性的室外休闲娱乐设施 苏州园林 25 私营企业主，市区内有城市住宅，为了居住改善及度假，目前考虑选择朱雀门、东方夏威夷、 龙山新新中的一个。对产品的要求实安全实用，功能完备。社区氛围好，有资源更好，如果 是类别墅，在怀柔150万最多了，还是独栋有别墅感。（私企业主） 龙山新新准客户，海外归国人士，国外有物业，家人目前在国外居住。认为怀柔环境好，空 气清新，适合度假和养老。对产品要求是要环境好，空气好，产品看上去应与国外别墅差不 多，适合度假养老的别墅。看过龙山新新，感觉产品很不错，整个社区也比较成熟。承受价 格无上限。 （龙山新新准客户） •置业关注点： 别墅产 品形式，追求与现居所截然 不同的别墅院落生活 •置业目的：别墅生活 •置业关注点： 别墅产 品形式，追求与现居所截然 不同的别墅院落生活 •置业目的：别墅生活 别墅梦想驱动型客户 外资企业高层，在市区内有城市住宅，第一次购买别墅。认为怀柔环境好，周末来度假不错。 看过塞班假日，对龙山新新的社区感较满意。对产品的要求是社区感安全很重要，品牌及品 质也很重要。距离在1小时或长点都可接受。面积够用就可以，一楼一定要有老人房。喜欢 独栋。可以承受的总价是200万左右。 （外资企业高层） 目前是老太太居住。今年70岁，老伴刚过世，有两个儿子，均在北京工作。此处房产是 大儿子为老人养老所置。已在龙山住了一年多，平时就自己和保姆，每周孙子都回过来，儿 子工作比较忙，有时间会来过周末。认为怀柔的空气很好，去年就在这里过冬的，感觉很 好，以后也打算一直居住。这里冬天一期常住的有二十多户老人家，夏天的过来住的人会多 些，有50、60户。龙山新新环境很好，小区很干净，但是购物不太方便，必须去怀柔县城。 平时自己就在园区里活动活动，能够呼吸新鲜空气感觉很舒服。（龙山新新一期联排业主） •置业关注点： 良好的自然生态环境、社 区配套 •置业目的：养老、度假 •置业关注点： 良好的自然生态环境、社 区配套 •置业目的：养老、度假 养老型客户 购买龙山新新的联排，主要是看中怀柔的生态资源以及小区的成熟配套，价格也很划算。一 般都会同父母、孩子一起共度周末，即使不外出，呼吸一下新鲜空气也很惬意。（龙山新新 一期联排业主） 传媒行业背景，年收入不固定。一般周末都会带朋友过来，怀柔的所有景点都跑遍了，可以 玩得地方很多，比较喜欢去山吧。平常的活动如烧烤、采摘等等。第一次购买别墅，当时考 虑自己度假或者父母住都可以，100万价格很合适，所以很快就订下来了。现在母亲觉得房 子有点小，很喜欢二期推出的300多平米的独栋，但是已经涨到7000了，总价要280万，感觉 价格还是太高了，如果就平时度假住两天，总价一定要低200万以内可以接受。 （龙山新新 联排业主 传媒公司老板） 度假生活驱动型客户 •置业关注点： 区域大环境、度假资源、产 品性价比、 •置业目的：5+2度假/休闲 •置业关注点： 区域大环境、度假资源、产 品性价比、 •置业目的：5+2度假/休闲 各类成交客户扫描 26 3.中国模式养老社区的发展机会 27 早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已 进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年 人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每 3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长个百 分点。 ——摘自《2002年世界人口老龄化动态》 目前中国60岁及以上老年人口达亿人，占总人口的 %，占到世界老年人口的1/5。 中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例 从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。 中国只用27年就可以完成这个历程。 ——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报 告》 % 13% 17% % % % 0 1 2 3 4 5 2000年 2010年 2020年 2030年 2040年 2050年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 老年人口数 占总人口比例 中国老龄化人口发展趋势亿人 2 3 6 10 20 0 5 10 15 20 25 1950年 1970年 2000年 2020年 2050年 老年人口数 世界老龄化人口发展趋势亿人 我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人 口多、增长速度快的特点 28 u2000年我国有亿60岁 以上的老人（占总人口的 %）。其中65岁以上 的亿人，约占70%。 到2025年，60岁以上的老 人为亿，2030年将达 到亿，将出现老龄化高 潮。 u由于我国社会保障体系不 完善，我们可能会面临 “先老后富”的境况。 u人口比例逐渐上升和社会 人口流性加强，使得80后 的三代人共同生活的家庭 观念开始变淡。 1、我国人口开始出现倒金字 塔结构，将进入老年型国家。 2、倒金字塔结构基数开始出 现增加趋势。 3、沿海及发达城市快速进入 老龄化阶段，北京、上海、大 连、广州、厦门、青岛等城市 兴建老年社区。 全国开始步入老龄化阶段 经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生 活，客观上要求老年住宅出现。 社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展 经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细 分，导致发展商有意识开发建设老年社区。 房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区 我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段 人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老 年住宅发展 29 20世纪50年代，中 国出生人口爆发式 增长，出生人口约 为2亿； 现在，50年代人年龄 在50-60岁左右，他 们马上要步入老龄化 阶段； 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第 一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫 在眉睫； 出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前 老年社区的主要需求群体 老年社区的发展 30 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 普通型养 老院 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 在床等，就可以申请住医护型养老院。 医护型养 老院 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于 老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际 上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养 老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同 ，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化 运作的商品住宅。”） 老年 公寓 老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不 等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老 年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 老年 社区 我国现有的养老模式（1/3） 我 国 现 有 的 养 老 模 式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 “社区+医院 +地产”模式 台湾长庚养生文 化村 以长庚医院雄厚的医疗 资源为后盾，建成了全 球最大的银发地产社区 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际 敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭 新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创 立了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色 会籍制的养 老俱乐部 北京太申祥和山 庄 采用中国传统古典园林 建筑，建成的集养老、 康体、娱乐、餐饮、住 宿、医疗为一体的综合 性服务机构，是全国首 家推行会员制新型养老 模式的国际敬老院 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际 敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭 新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创 立了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色 以房养老 南京汤山留园养 老公寓、北京太 阳城老年公寓 采用反向抵押的逆按揭 方式“以房养老” 这种模式的最大问题是我国传统观念的羁 绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的 改变。 我国现有的养老模式（2/3） 我 国 现 有 的 养 老 模 式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 异 地 养 老 异地购房 海南、大连、青岛 等地部分楼盘、北 京银龄公司 以养老为目的的异地 购房 是一种将养老和度假 旅游完美结合的一项全新 产品。它以基地连锁的扩 张形式来完成整体运作， 以统一的经营模式、全包 式的服务，高性价比的度 假养老产品赢得客户，与 其他度假产品不同，它的 特点是针对老年人养老需 求的，是高品质的度假养 老，前景将十分广阔。 “候鸟式”养老 大连的互动式异地 养老服务中心 不同城市老年公寓之 间的置换式异地度假 养老 “季节性”养老 天津的泰达国际养 老院 炎夏和寒冬住到养老 院，春秋回到家中 海外华人回国 养老 新加坡华人、北美 的购屋旅游团 炎夏和寒冬住到养老 院，春秋回到家中 我国现有的养老模式（3/3） 我 国 现 有 的 养 老 模 式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 度假基地连 锁 北京金港家苑、 江苏生态养老连 锁 将养老与度假旅游结合 起来，在全国各地建立 连锁基地形成的连锁经 营模式 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项 全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整 体运作，以统一的经营模式、全包式的服务， 高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度 假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求 的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 分时度假式 养老 云南卧云仙居、 浙江城仙居 将分时度假旅游与养老 结合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新 模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、 养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认 为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 连锁养老超 市 辽宁连锁超市 是一种新型的老年服务 型机构 这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低 ，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利 性机构，但以后可市场化的运作。 34 政府收益型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的 老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局 直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人 政府福利型 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院 与福利院。 如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、 疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。 企业赢利型 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设 计配套设施。 如：北京太阳城、上海绿地21城 目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式 我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中 高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长 35 我国老年住宅 现状 – 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户 提供个性化居住条件和人性化服务 – 仅有部分发达城市的个别发展商开 发了老年住宅，但都是资金实力非常 雄厚的发展商 –我国社会保证体系不完善，无足够资金 发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、 社会化、规范化”。 –无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、 心理特点等方面研究，服务人员素质不 高、社区管理、设施亟待完善。 目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性 老年住宅受众群体有限 建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 – 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经 营”的特点，基本属于商业范畴 我国老年住宅生存条件：人口开始老龄化，老年客户细分市 场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟 36 Ø我国老年人口绝对数 字大，到2040年60岁以 上的老人亿，而65 岁以上达到亿人， 增长速度将快于经济发 展速度。 Ø传统的“家庭养老” 观念在相当时间内仍占 主导地位，“度假养老” 观念没有形成。 充分条件 人口结构龄化加剧 老年人养老观念转变 必要条件 经济发达，社会保障体系完善 政府扶持，给予政策与资金的支持 我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年 住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利 性老年住宅并不成熟。 我国老年住宅预期：未来发展前景看好，老龄化未加剧，社 会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长 37 我国80岁以上高龄人口数量占总数的 10%，每年5%的速度增长世界罕见 2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场 培育期 经济发展迅速，社会保障机制将不断完善 人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持 未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老” 观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成 我国老年住宅情况小结 38 p人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程 p社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展 p服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段 p传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期 p缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展 p未来发展前景看好，但需较长的市场培育期 代表案例：北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社 区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活 的领跑者” 39 u区位：坐落于有“东方 莱茵河”之美誉的北京 市顺义区潮白河畔； u定位：“世界级的高尚 退休社区”、“全新退 休生活的领跑者” u规模：规划面积234万 平方米，总建筑面积70 万平米，共可入住2万 余人； u物业类型：独栋别墅、 联体别墅、点式公寓、 板式公寓和连廊式公 寓，面积为78-716平方 米不等； u 区域概况： u 项目所在顺义区植被覆盖率、 绿化率和空气质量等环境条 件和基础条件都非常好，位 于北京传统认知的中央别墅 区板块。 u 项目主要目标客源地为北京。 2006年，北京65岁及以上人 口超10%，按照国际标准， 已经进入老龄化社会，人均 GDP达6210美元，目标客户 的消费力很强； 规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区 特色——极致景观与闭合的开放组团 40 整体规划 Ø 带状排布，景观资源最大化：傍 水而建，周边为7000亩绿化隔离 带。组团呈带状平铺，保证了每 个组团与景观最大的接触面 Ø 组团设计，功能独立：由于项目 各期均体量较大，周期较长，采 用组团式设计，功能景观内部配 套，互不依赖； 老年社区特色规划 Ø 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要； Ø 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空 间，组团外部设置相对较大的活 动场所； 公建区 二期 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所乐，老有所为 设计公司： 开发商请美国SASAKI设计公司担 纲，将东方太阳城作为一个城市来 整体规划，为中国老年人的生活环 境创造一个新型范例； 三期 一期 取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社 区典范 41 主流客户： u95%以上是高知识、高收 入阶层中老年人，具有稳定 的经济来源； u职业：教授、将军、商人、 企业领导、文艺工作者为 主； u客户特征：很多有过在国 外居住或者工作的经历，思 想先进有活力，对于这种新 型的养老形式容易接受； 销售情况： u一期、二期分批开盘后均 已售罄； u三期期房于2007年5月开盘 价格 元/平方米 四合院价格 2002 2003 2004 2005 2006 2007 时间轴 3000 6400 分期 3200 3500 4000 公寓 71-244 500套 产品 面积 (平方米) 数量 第 一 期 第 二 期 4200 独栋别墅 266-502 108套 联排别墅 /公寓 193-244 /78-272 231套 /89套 第三期 典藏四合院 424-716 7套 /共361套 公寓价格 /点式别墅 /公寓 6500 7300 联排别墅价格 独栋别墅价格 8500 12000 21000 8000 点式别墅价格 东方太阳城各期销售情况时序图 成功关键点（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和 绿化景观，生态居住环境 42 u水景观：社区整体坐落 于高尔夫球场之上，共 有近500亩水面分布其 间，水域比例达到3- 5%； u绿化：周边有10万株林 木，社区绿化率高达80 ％。每个区域都有自己 独特的树木、灌木及地 被植物，形成区域之间 的天然视觉屏障； u空气质量：社区空气中 负氧离子平均含量高达 2000个/立方米，居住环 境已达到疗养标准； 精心设计社区水系和绿化 社区内以及周边大量的 绿化保证了疗养级空气 质量； 成功关键点（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间 ，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 43 u 无障碍设计：针对老年人的特殊 设计 ü 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ü 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳 角抹圆 ü 户内紧急呼叫与电子安防系统 ü 居室充分考虑朝向、采光和通风 ü 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ü 插座、开关都相应地降低高度 ü 感应门锁替代旋转式钥匙 ü 采用明亮的颜色，增强环境的可识 别性 u 户型设计各有侧重： ü 老年人渴望交流：有些别墅设了 双客厅 ü 中国传统观念子女与父母同住： 大户型多卧室 ü 老人需要照顾：有些户型设计了 保姆间 u 环境设计方便交流： ü 大型会所成为老年人相互交流活 动的主要空间； ü 园林设计强调可交互性：在园林 区里都开辟了小型平台作为随机 性的交流空间； 景观步道加宽以便通行 宽电梯入口，方便进入 会所 会所 成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的 需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 44 u主体建筑概况： 规划面积5万平米的配套建筑群 位于社区中央，主要以社区中心、 康体中心、度假酒店、商业中心 和酒店公寓等四大功能区为主， 集文化、娱乐、商业、医疗、康 体、度假休闲等多种功能于一 身； 专业医师问诊 大型公共建筑群 u 太阳城社区医院： ü 规模：太阳城医院面积万平 米； ü 专业医师和设备：医护人员由北 京市老年病研究中心选派，设施 和医疗水平高于国家二级医院标 准； ü 定期体检提出保健计划：医院对 每位业主每年进行一次免费体 检，并存入个人健康档案，专业 医师为业主量身定做保健方案； ü 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼 叫系统将医院同各家各户及公共 场所每一角落连接起来； ü 专业急救中心：与北京红十字会 紧急救援中心合作，在太阳城内 设立急救站 专业的医疗器械 成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的 需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 45 室外泳池 社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农 庄，每块地管理费低廉，一年 中可以在地块中耕作。很多老 年人非常喜欢这种农家乐的感 觉； 老年大学: 是北京市第一家社区内申办的 老年大学，开设多种课程，如芭 蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分 课程由社区中的老年人担当教 师； u大型康体中心： 康体中心接近8000平方米，室内、室外 的游泳池、跑道、各种健身器材、网球 场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对 老年人特别设计； 开敞空间： 通透大气的视觉走廊、开敞绿地与 文化广场和多个小型户外活动场地、 湖滨健身步道与儿童乐园； 看护健身中心 农庄苗圃 老年大学 健康步道 成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活——针对老年人 生活组织多种活动和组织 46 u 精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐 活动： ü 举办过3届国际风筝节 ü 举行了3次新年音乐会 ü 社区运动会、游园会、文艺汇演、 各种展览、讲座、培训、交流活 动数不胜数 u 社区组织的俱乐部： ü 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、 棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部； u 业主自发的俱乐部： ü 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极 拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身 俱乐部；每个老人都能找到自己 喜爱的活动 音乐会老年合唱 太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动 国际风筝文化节 上海绿地21城孝贤坊概况 47 背景 全国最早进入老龄化 总用地面积 2万亩 总建筑面积 210万㎡ 容积率 物业形态 多层，独栋别墅， TH 项目基础信息 上海绿地21城孝贤坊规划情况 48 u21城总体规划为13平 方公里，包含4大社 区，尊老社区、国际社 区、度假社区、商务社 区 u尊老社区主要指孝贤 坊 u物业类型：联排别墅、 双拼别墅、独栋别墅， 新花园洋房、电梯公寓 各类配套设施 49 Ø规划了约19万平方米的公建配套设 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、 高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布； Ø近3万平方米社区生活广场，汇集了包 括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、 老年大学、养生文化馆、宠物医院等多 种公共设施； Ø四星级绿地豪生国际会议大酒店，建 筑面积65000平方米，满足商务宴请与 家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿 园； Ø特设老年活动中心，营养配餐中心、 老年大学、购物中心、大型综合医院、 家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食 品超市等； Ø实现管家服务，紧急呼救服务、专业 护理服务 休闲走廊 Ø特色医疗服务： 定期体检；老年保健；老年病专 家坐诊 Ø医疗配套服务：建立个人医疗 档案； Ø上门就诊服务；专业家庭护 理；急救站 Ø无障碍设计：整个区域内采用 无障碍通道、防滑地面 Ø园林：栽种树龄较大的粗壮树 木，做出森林静谧、幽远的感 觉，使空气清新，宜居养老 Ø其他：人工湖泊垂钓台、配木 制椅凳 广场 杭州金色年华（1/3） 50 u金色年华--中国杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转 塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家 旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水 抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、 休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。 u一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”--位 于基地东侧居家服务式公寓，是一组由4－5层多 层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电 梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼 都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有 紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个 出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置 和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间 还规划了风雨连廊。 u金色年华--中国杭州金家岭退休生活社区占地17万平方 米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪 流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。 杭州金色年华（2/3） 51 u整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个 大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经 开工建设。 u第一个区域为集合式养老单元 u安排于基地的东南区块，西临社区内主步行 道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共 设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体 平均每层10～12个左右的居住单位，其布局有 两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位 间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流 角，公共卫生间。 u第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心 u考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其 辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结 合使用，故将这两个主体相近而建。 u第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心 u一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功 能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、 助浴室等。 杭州金色年华（3/3） 52 u 要让老人们活得健康，活得 有滋有味，光靠吃好睡好住好，自 然是远远不够，于是，社区内国际 交流活动中心便成了老人们学习、 健身、娱乐的交流中心了。在老年 大学里，每位老人可以凭自己的爱 好和向往，学书法绘画，学园艺莳 花，练太极瑜伽……身手灵活矫健 的，还可以到健身房、乒乓室、室 内门球场去“比划比划”。 u老人聚居地方，当然少不得医疗护理 服务。在这个特别社区里，让身体比较 弱的老人住进护理式公寓，就特别能让 孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括 护理公寓和社区医院两大部分，提供日 常门诊检查和健康咨询等服务。护理式 公寓为生活不能完全自理及需要照顾的 老人等提供护理，照料他们生活，并就 护理对象的健康状况、护理级别等分为 单人间、双人间、多人间等类型。 u 始终被社会关注，始终在参 与社会，在这个社区里，退休人士 并非与社会脱离，在这里可以与国 内、国际退休人士交流心得经验， 代表杭州市参加各类老年比赛等。 每逢春暖花开日，秋高气爽时，老 人们还可就近在林中散步，在中心 绿化广场赏花，沿登山步道登高， 月色明媚之夜，老人们还可以在广 场月光舞池里翩翩起舞…… 上海亲和源会员制社区（1/2） 53 u亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医 疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务 和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居 家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。 u客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。 u占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老 床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、 公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公 园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在 硬件方面就将耗资3亿元。 u此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收 费，占社区80%的房型使用面积为45平方 米，另外还包括少量使用面积70平方米和90 平方米的户型； u社区对入住者有年龄要求：男性60岁以上， 女性为55岁以上。 上海亲和源会员制社区（2/2） 54 u 老年社区两大亮点 u 处处无障碍设计 u 社区采取“处处无障碍” 的设计，在老人的卧室、 卫生间、浴室等各种活动 场所不仅安装有紧急呼叫 系统，而且引进国外先进 做法，备有感应系统，一 旦老人体温发生变化或暂 时不行动了，系统马上会 发出警报。 u 考虑到老人的行动方 便，社区里的所有轮椅都 可以360度旋转，而整个 社区尽量采取无台阶、无 竖立的板墙、门等障碍结 构，多层电梯内可容纳担 架，最大程度上确保老人 安全。 u 完全菜单式服务 u 社区里的服务完全个性化，餐饮方 面配有大型配餐中心和专业营养师，采 取定做制，根据老人喜好做出不同饭 菜，“既有尖椒土豆丝这样的家常菜， 也有燕窝鲍鱼这样的高档菜。” u 而社区内还有SPA馆、多功能厅、 图书馆、健身中心等场所，都采取个性 化服务，老人可根据自己的需求选择不 同层次的服务。 石家庄卓达太阳城养老社区 55 u卓达·太阳城，地处石家庄市栾 城县冶河工贸区，京珠高速公路 栾城县出口与308国道交汇处。 u2000万平方米盛世远景，含水 系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、 花园洋房以及时尚现代的高层组 团等多种建筑形式。50000平方 米超大双湖水系，120000平方米 三可湖公园； u社区生活以居家养老为基本模式： 一不脱离家庭，二不脱离儿女， 三不脱离熟悉的生活环境。社区 规划了“两代居”和“网络式家 庭共居”等亲情户型； u社区以60-123平方米的中小户 型为主； u太阳城养老社区与省会多家专业 医疗机构建立合作关系，邀请医 疗小组进驻太阳城。 郑州金秋乐园 56 u中原首座居家养老精品社区, 坐落于郑州市南郊，龙湖圣 地,，枣林桃源； u七层全电梯/水景花园/观景 平台 u紧急呼救系统,广场、跌泉、 密林、幽径; u老年医疗保健中心、营养配 餐中心、健身康乐中心、会议 中心、购物超市、老年大学等 设施。 u社区综合配套服务设施：医 疗保健服务、学习教育服务、 文化活动服务、商务服务、家 政服务、洗涤服务、购物服务、 餐饮服务、交通服务等 案例小结 57 非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上 有不合理之处 在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社 区，并投入了大量的资金 虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发 成熟社区的意识 58 作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视 角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。 基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市功 能和地位入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值 城市规划 社会福利机构用水、电、气及电话安装的优 惠政策以及资金资助计划等都将鼓励老年福 利事业实现新的突破与发展 当地政府的政策支持 研究区域人口密度、人口分布和未来人口发展规 划，影响当地养老市场的容量和发展潜力 辐射区域、周边人口状况 是否拥有强势稀缺自然资源、当地市场是否已存在旅游度假场所 及设施、以及当地房地产开发状况都直接影响老年社区初期经营区域自然/城市资源 世联观点一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角， 构建科学的选址模型 59 p 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父 母子女5＋2周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设 施配套将大大增加项目吸引力。 p 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲 情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人 到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点 的社区转变： •多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节 •完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统 •丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能 •方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 •精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻 感觉 Ø中国人有很强的家庭观 念，落叶归根，与子孙 辈一起共享天伦之乐是 许多老人的心愿。与美 国不同，中国老年人有 很强烈的对亲情和家庭 的情感需求。 主题地产 主流市场 世联观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主 题，人群复合化发展，避免排他性 60 p 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收 期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种 形式的服务项目； p 医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合， 合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合 理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。 时间 价值 中低密度住宅 宅开发 中低密度住宅 开发 中高密度住宅、 公寓开发 中高密度住宅 持续开发 便利店、体检、保健 等基本生活配套设施 投入 部分医疗保健设施投 入，如针对老年病的 专科医院、康复保健 疗养院 高级产业链条配套、高端养老、 休闲设施投入：老年大学、国际 学校、幼儿园等 大量宜老娱乐休闲设施投入： 会所、俱乐部、室内外活动场 所及设备 世联观点三：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、 多层次”来满足 61 p 因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业 不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的 项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营 销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响 范围 p 在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项 目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政 府双赢。 世联观点四：营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营 销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高 社会效益 世联观点五：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社 区”将是未来老年房地产业的发展趋势 功能 需求 生活休闲功能 服务功能 医疗护理功能 文化娱乐功能 p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公 共空间 p提供老人增进友谊、交流的空间 p提供老人追求进步、提升自我的空间 p提供老人渴望年轻，享受童真的空间 p24小时为入住老人进行保健、医疗、 理疗、康复的全面护理 p保障老人享受周到细致的服务，各种 紧急情况下的应急处理等 居住功能 p注重空间的无障碍设计，满足入住老 人基本的生活居住需要 商业功能 p满足基本的购物、日用品采够等需求 单间公寓 套房 别墅 棋牌室茶室健身房 种植园老年大学 图书室歌舞厅 超市 洗衣 美发 餐厅 紧急呼叫 日常护理 代办服务 医疗室 护理室 生态公园 户外健身区 其他功能 p满足到此度假、陪伴老人的家人需求 儿童托管中心 63 4.国际养老地产案例研究 缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院 向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 …… 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已 经成为养老模式发展的新趋势。 国际上养老社区大致分为以下几类： 居住环境、生 活方式 社区类型 针对客户 提供服务特点 物业租售方式 居家生活型 连续照料 退休社区 身体健康，可以独立生活， 但需要应急照料的客户； 发展的概念，必要时提供辅助和 护理服务； 租赁或出售 活跃老年 社区 年龄有限制，喜欢参加身体 和社会活动的客户； 环境优美，成熟服务体系，多种 娱乐交流场所，社区活动丰富； 联排或别墅，出 售为主 独立生活型 老年公寓 喜欢安静，结交新朋友的老 年客户； 不提供就餐、交通、不组织社会 活动。 租赁或出售 老年聚集 区 和外界保持良好的联系，参 加一些社会活动的客户； 除租赁房屋外，还提供就餐、清 扫房间、交通、社会活动等服务。 租赁为主 辅助生活型 辅助生活 社区 生活不能全部自理，需要专 门的辅助和帮助 根据客户自身条件，提供服务包 括：就餐、洗衣、清理房间、医 药管理、日常生活活动帮助等。 出租 家庭照料 社区 各种年龄段包括老人、孩子、 刚出院的人、长期病号等； 提供短工服务，专业的护士照 料； 出租 辅助医疗型 护理院 需要24小时照料，患有长期 或慢性病，需要治疗和恢复 提供24小时护理照料设施，提供 常规的医药监督和康复治疗，需 要注册护士和有执照的护工； 出租 老年痴呆 病院 老年痴呆初期，需要护理恢 复； 完全无障碍设计，需要完好的设 施和专业人员照料 出租 66 美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型 养老医院 美国 法国 日本 独立式老年住宅 集合式老年住宅 护理型老年住宅 两代居 养老院 收容所 老年公寓 美洲 亚洲 欧洲 护理院 设施完善 租赁式公寓 福利制老年社区 政府扶持+发展 商盈利 政府福利型 本报告是严格保密的。 67 美国老年社区 背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致 美国老年社区形成的直接原因 1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二 居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。 美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要 的原因 1991-1996 1970-1973/1976 1962-1968 1948-1950 1944-1945 1924-1933/1936 1917-1919 下降 2003-20281977-1990婴儿潮的子女 1994-20021968-1970 1977-19931951-1957/1961 -1946-1947 1963-19801937-1943婴儿潮 1946-19601920-1921 1935-19531909-1914鲍博。霍普那一代 预测消费高峰期增长 在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会 对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭 的增长变化） 05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的 老龄人口约3600万人，约占总人口的 %，老龄化进程慢于日本和西欧一些 国家，但由于人口多，目前美国老龄化 人口已形成了一个巨大的群体。 1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业 化运作。 美国老年社区特点 家庭成员年龄 男性 女性 美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟 老年社区之一 69 u 社区现状人口构成： ü 老年人口占绝对多数年龄段 0-18 18-24 25-44 45-64 65以上 比例 % % % % 83% u 户型构成： ü 大多数是独栋住宅，也有双户 公寓、联排别墅和多家庭公寓 u 分六大居住社区： ü 太阳城中心:独立家庭别墅 ü 国王之殿:连体别墅 ü 湖中之塔:辅助照料式住宅和家 庭护理机构 ü 庭院 ü 阿斯顿花园:出租的独立居住公 寓 ü 自由广场:辅助照料式住宅和家 庭护理机构 u名称缘起： ü西方不称老年人为夕阳， 而是太阳 ü意大利哲学家康帕内拉曾 著《太阳城》 u区位：临近海湾 ü社区坐落于佛罗里达西海 岸，位于坦帕和萨拉苏达之 间，距佛罗里达最好的墨西 哥海湾海滩只有几分钟的路 程 u规模：接近微型城市 ü社区太阳城中心共有 10500个住宅单元，目前入 住来自全美及世界各地的住 户万 u目标定位和建设理念： ü社区自1961年开始建设 起，便定位佛罗里达乃至全 美最好的老年社区；使老年 人精神充实、身体健康，享 受一种不孤独、不依赖、不 满足温饱型的老年生活 概况：全美最典型、最好的老年社区 70 Ø整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和 教堂 Ø物业类型为老年人量身定做： u“太阳城中心”（独栋别墅） u“国王之殿”（联体别墅） u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） u“庭院” u“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓） u“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） 制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会 ，社区对低龄人群活动严格限制 71 社区委员会办公室 u 自社区1961年开始建设以来，社区各项 活动一直由开发商运营，不久成为开发 商的沉重负担。 u 1987年，开发商与业主首次成立了独立 的非盈利机构——社区委员会，负责社 区各项活动的组织，同时委员会收取参 与各项活动业主的年费，以维持机构的 运营。 社区委员会成员 均为社区内居 住的老年业主 u社区委员会由社区老人 构成——便于沟通减少隔 阂 社区委员会负责社区的 日常运作，有常设办公 室，每月定期举行例会。 u纯粹老年社区——增强 老年人的归属感 居民必须55岁以上，18 岁以下的陪同一年居住不 超过30天 规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计 ，身心健康相关的社区设施 72 社区图书馆 社区交流大厅 u针对老年人的建筑规划： ü无障碍设计——强调方 便安全：社区住宅以低层 建筑为主，在所有区域布 置无障碍步行道、无障碍 防滑坡道，设置低按键、 高插座 ü极强的空间导向性—— 应对老年人的记忆力感知 力下降：对方位感、交通 的安全性、道路的可达性 均做了安排，实施严格的 人车分流 u针对老年人的社区设 施——强调身心健康：身 体健康——建有医院和老 年护理中心，心理健康— —老年图书馆，社区交流 大厅 电梯内低按钮设计 防滑坡道设计 多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高 尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事 73 草地保龄球 室内游泳池高尔夫球场 u丰富的会所运动：室内外游泳 池、草地保龄球、网球场，棋 牌室，保龄球场，舞厅，健身 房，应有尽有 u特色：高尔夫爱好者的天堂： u约三分之一的居民是活跃的高 尔夫球爱好者。 u社区里拥有多个高尔夫球场， 交纳入会费后，社区居民可享 受126洞高尔夫球场，每年费用 约1500美元 u太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部 u全美草地保龄球锦标赛在太阳 城举行 u白天可以在社区宽阔的棕榈树 街道上驾驶高尔夫车，大多数 购物场所都有专门为高尔夫车 提供的停车场 健身室 俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐 部活动精彩纷呈 74 超过200种各类俱乐部和组织 u丰富多彩的俱乐部课程： ü社区有各种各样业主自 发组织的俱乐部，开设课 程和组织活动超过80种， 如业余无线电、计算机、 缝纫、卡片收藏、投资和 舞蹈等 ü这可以帮助老年人完成 年轻时未竟的理想。比 如，您曾经是一个外科大 夫，但年轻时您可能一直 喜欢做木匠活，退休后生 活在太阳城里，您可以到 木工坊随意去做您喜欢的 事情 艺术室 木工工坊 瓷器收藏俱乐部 活动交流中心 为老人设置专业、完善的配套设施 75 Ø各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性 节目活动对六个社区的所有成员开放。 Ø在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。 Ø享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场， 草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的 剧场。 桌球室 游泳池 图书室 手工制作中心 本报告是严格保密的。 76 日本老年社区 日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发 政府对老年社区建设的主导 77 02000004000006000008000001000000 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 1920年日本人口金字塔图示 050000010000001500000 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 1960年日本人口图金字塔图示 Ø2006年《日本将来人口 推测报告》显示，到 2055年，日本人口将减 少至8993万人，其中老 龄人口将达到40%，老龄 化程度较高。 Ø日本在30年代后期和70 年代前期的两次婴儿 潮，推动老年社区的建 设。 Ø社会养老的城市福利建 设方面政府给与大力支 持。 日本人口金字塔图示（2005年） 61岁：1938- 1939年中日战争 导致人口下降 51-53岁： 1947-49年第 一次婴儿潮 女 性 26-29岁：1971- 74年第二次婴儿 潮 男 性 34岁： 1966年出 生率下降 54-55岁： 战争期间出 生率下降 二战期间 人口下降 老年人口（65岁以 上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（15-64岁） Ø老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特 色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。 Ø突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物 质生活的基本需求。 Ø完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的 需求。 港北新城，为老年社区提供完善的配套 78 Ø提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产 品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产 品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人 生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人 在健康和精神方面的需求。 Ø老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十 分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合 设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。 健身步道 爱好活动 步道无障碍设计 兴趣活动中心 西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善 及适度的政策优惠保障下发展的 79 p西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理 念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。 第一阶段 传统养老院 第二阶段 老年公寓 老龄化初期 老龄化中期 老龄化加剧 政府 政府+开发商 开发商为主 保障水平低 政府给予一定支持 社会保障体系完善 形成条件 运营主体 社会保障 第三阶段 老年社区“普通化” 及“社区化” 国外老年社区产生机制 80 政府大力扶持老年社区的发 展，政策、资金上大力支持 人口结构老龄化是导 致老年社区出现的主 要原因 老年社区完全社会化，处于 成熟阶段 集中在经济发达国家，老年 社区建设较完善 面向社会老年人，区域位置 交通便利、环境优雅 81 5.养生地产模式研究 养生与养老的关系：养生和养老本身有功能上的重叠，但养 生的概念所跨的年龄段要大于养老 u养生的产品，会给人一种积极、悠闲 和健康的感觉，而养老的产品，会让人 联想到悲伤和落寞。 u如果我要去度假的话，我会选择生态 环境好的地方一家人去，如果那是一个 养老的地方，我们不会去的，不想跟老 年人混在一起。 u这个地方就是看山，能玩的地方不 多，一般2天就可以玩完了，只是空气 质量比较好，所以从大概念来看，养生 比旅游或养老更能落实，更可信。 u如果做养老，会让项目贬值，也卖不 起高价，可能连销售都成问题。 青年青年 老年老年中年中年 养老概念 养生概念 客户语录 养生度假社区兼具完善配套、特色功能性元素将扩大目标客 户群，市场接受程度较高 83 环境 负氧离子浓度（s/cm３） 作用 森林 瀑布 100000-500000 具有自然痊愈力 高山 海边 50000-100000 杀菌、减少疾病传染 郊外 田野 5000-50000 增强人体免疫力 都市公园 1000-2000 维持健康基本需要 街道绿化区 100-200 诱发生理障碍边缘 负氧离子与养生的关系 品茶 慢跑 温泉 垂钓 挥杆 养生逐渐成为现代人生理和心理上健康的 追求。它包括饮食方式和生活习惯调整， 选择健康的食品以及选择良好的生活习惯。 养生度假结合特色旅游功能比较容易为温州人所 接受，且受众年龄范围较广。 度假可以考虑，但是要有吸引人的东西，有东西可以让 人留下来住个几天，比如可以发呆的地方，可以放松的 项目，比如引进泰国的SPA，比如温泉等。如果有温 泉，吸引力会很大。如果配套好的话，父母可以送过去 住一两个月，时间长了我觉得他们住不下去。（台州人） 养生社区的概念挺好的，可以考虑买来投资，可以买来 给父母养老使用，自己也可以去旅游度假。（乐清商人） 去雁荡山旅游还是有吸引力的，但是比较远，好多年前 去过，做旅游产品瑞安人买的估计不会太多，投资可能 性大点。（瑞安商人） 84 养生地产主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密 0% 20% 40% 60% 80% 100% 心脏病 糖尿病 中风 癌症 80％ 80％ 70％ 50％ 健康产业 医疗产业 –现代医疗技术 –传统医疗技术 –医疗设备 –医院或诊所 –医疗专才及医疗软件 医药产业 –药品 –药品生产机构 –药品检验机构 健康管理服务产业 –健康体检与评估 –健康促进（平衡、康复等 –健康咨询与教育 保健品产业 – 保健品 –保健品生产机构 –保健品检验机构 Ø 美国引起死亡因素的７０％以 上可归为是能被人为控制的因 素，例如体重、身体锻炼、吸 烟、喝酒、血压和精神状态等 ——美国疾病控制中心研究 Ø 通过有效地改善生活方式， 80%的心脏病与糖尿病，70% 的中风以及50%的癌症是可以 避免的。个人的不健康风险因 素是可以控制并降低的 ——哈佛公共卫生学院疾病预 防中心研究 健康管理服务产业在国外呈现两类发展模式 85 模式定义阐释 主要应用领域 医疗支持条件 典型代表案例 模式定义阐释 主要应用领域 医疗支持条件 典型代表案例 －传统中医医学 －高科技体检设备 －健康咨询师和中医师 －传统中医医学 －高科技体检设备 －健康咨询师和中医师 －现代科技医学 －高科技的医学设备 －医院或诊所、医疗专才及软件 －现代科技医学 －高科技的医学设备 －医院或诊所、医疗专才及软件 －以自然疗法为核心，旨在促进身体、 心理和生活方式的平衡，达致身心健 康 －以自然疗法为核心，旨在促进身体、 心理和生活方式的平衡，达致身心健 康 －泰国齐瓦颂Chiva-son Resort －巴厘岛Ayana Resort －泰国齐瓦颂Chiva-son Resort －巴厘岛Ayana Resort －德国Soarow Therme －德国巴登巴登 －瑞士CPN －德国Soarow Therme －德国巴登巴登 －瑞士CPN －以物理科技疗法和激素疗法为核 心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、 衰老、运动创伤等的身体康复 －以物理科技疗法和激素疗法为核 心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、 衰老、运动创伤等的身体康复 健 康 － 疗 养 管 理 模 式 （ 尚 未 危 害 身 体 ） 健 康 － 康 复 管 理 模 式 （ 已 经 危 害 身 体 ） －减压、排毒、抗衰老 －肥胖、皮肤和身体护理 －减压、排毒、抗衰老 －肥胖、皮肤和身体护理 －慢性病、运动创伤 －癌症、体检、抗衰老、美容缩身 －慢性病、运动创伤 －癌症、体检、抗衰老、美容缩身 泰国Chiva-som是国际性的健康度假目的地 86 51% 26% 23% 欧洲人 亚洲人 其它 n 位于泰国湾以西华欣海滩，著名 的泰国滨海度假区； n 距曼谷西南281公里，约3小时车 程； n 希拉里、迈克尔、杰克逊、张曼 玉等名流指定养生度假中心； n 世界前三名的Spa 健康度假胜地。 n 位于泰国湾以西华欣海滩，著名 的泰国滨海度假区； n 距曼谷西南281公里，约3小时车 程； n 希拉里、迈克尔、杰克逊、张曼 玉等名流指定养生度假中心； n 世界前三名的Spa 健康度假胜地。 Chiva-Som International Health Resort 高尔夫 距球场约30 分钟车程 康复管理模式康复管理模式 疗养管理模式 【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中 医技术和现代体检技术打造健康平衡度假 87 康复管理模式康复管理模式 疗养管理模式 阳光浴 温泉浴 海水浴 融合了東方医学哲理 与西方医学技术，發 展身、心、灵合一的 全新健康度假潮流 融合了東方医学哲理 与西方医学技术，發 展身、心、灵合一的 全新健康度假潮流 在资源浴的基础上 引入传统中医疗法 实施健康疗养管理 主要针对亚健康群 体，实施健康疗养 管理 88 【关键举措1】引入全程健康咨询专业服务，咨 询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程康复管理模式康复管理模式 疗养管理模式 ü Chiva-Som Experience (from 3 nights） Chiva-Som普通疗程（3晚） ü Fitness Retreat (from 5 nights） 减肥疗程（5晚） ü Spa Retreat (from 3 nights） 休养疗程（3晚） ü Physical Remedy Retreat (from 3 nights） 物理治疗疗程（3晚） ü De-Stress Retreat (from 5 nights） 减压疗程（5晚） ü Detox Retreat (from 5 nights） 排毒疗程（5晚） ü Anti-Aging Retreat (from 5 nights） 抗衰老疗程（5晚） ü Stop-smoking retreat and so on 戒烟疗程等 专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务－全程健康疗养管理 中医学家体检－心 西医学家体检－身 健康综合评估报告 个性化主题健康疗程 健康教育 健康效果评估 突出中医及健康技 术，推出疗程前的 咨询评估环节是竞 争取胜的关键动作 89 【关键举措2】打造独特的核心设施及多样的健 康疗法，塑造区域主题和核心竞争力康复管理模式康复管理模式 疗养管理模式 Ø一流的理疗设施 Ø多套餐组合疗程 n57间理疗房（客房数量58间） Ø18间治疗房； Ø5间医疗咨询房； Ø3间泰国按摩房； Ø多间舞蹈和运动房 Ø瑜伽和太极亭 Ø图书馆、工艺美术室 Ø有机蔬菜和水果园 Ø翡翠高级餐厅、波海滨餐厅 n世界最多样的健康疗法及疗程 Ø12种传统按摩方法 Ø“水果包”现代特色疗法 Ø11种面部护理选择 Ø20种全身护理 Ø4种特色水疗法 Ø12种手部、足部和修饰护理方法 Ø13项异域补充疗法，包括禅道馆指压、虹 膜学(眼部研究)和印度头部按摩 以最多的健康 特色疗法和设 施而闻名于世 理疗房：客房=1:1 传统和现代特色疗法＋异域疗法 90 【关键举措3】深化健康主题，将购物、餐饮、 住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置康复管理模式康复管理模式 疗养管理模式 健康主题 度假区 运动 －体疗法 居住 －健康度假 娱乐 －体疗法 餐饮 －营养疗法 会议蜜月 －强调健康理念 购物 －健康概念产品 Ø 日出－在海滩散步或是打太极拳开始 Ø 之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练 Ø 然后－吃早餐（无油、无盐、无糖） Ø 然后－做水上有氧运动，常规有氧运动，再做 一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及 其他课程 Ø 日出－在海滩散步或是打太极拳开始 Ø 之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练 Ø 然后－吃早餐（无油、无盐、无糖） Ø 然后－做水上有氧运动，常规有氧运动，再做 一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及 其他课程 专业的健康咨询师根据个人的体力、 压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐 融入日常疗程中 91 康复管理模式 疗养管理模式 德国巴登巴登因独特气候和温泉而闻名，因康复 医疗技术而著称 Ø区位：位于德国黑森林西北部的边缘上 的奥斯河谷中。 Ø交通：从法兰克福的列车总站乘区间快 车，约需1小时45分钟。从瑞士的巴赛 尔出发，1小时30分钟之后就能到达。 Ø声誉：天然矿泉结合的度假区，素有欧 洲的夏都之称。欧洲最典型的温泉疗养 胜地。它的温泉不但可以透过浸泡的方 式达到舒筋爽骨和袪除风湿、肠胃不适 等疾病。 ——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花” 92 康复管理模式 疗养管理模式 【发展理念】在泉浴基础上应用现代医学技术对 慢性病、运动创伤群体实施全程康复管理 阳光浴 温泉浴 海水浴 巴凳巴凳的传统 淋浴保健及现代 医学的康复管理 在资源浴的基础上 引入现代医学技术 实施健康康复管理 主要针对各类非传染性慢性 病、运动创伤群体进行各种 物理疗法促进康复 已经有8家私人康复 诊所或医院进驻 93 康复管理模式 疗养管理模式 【关键举措1】实施全程健康专家服务，提供一 揽子健康管理计划，让人信赖 健康体检与评估 （专家及尖端设备） 健康恢复与促进 健康康复与治疗 健康教育与咨询 健康数据管理 以专家医师为核心的多种健康管理服 务团队，提供专家服务和一揽子健康 管理计划，让人信赖 专家医师 物理治疗师 体育教师 按摩治疗师 营养师 职业治疗师 心理学家 外部专家 7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队 健康康复 服务团队 94 康复管理模式 疗养管理模式 【关键举措2】打造关键设施－水疗中心和专业 私人康复诊所或医院，塑造区域磁场 关键设施－水疗中心↑关键设施－水疗中心↑ 关键设施－诊所或医院↑ －通常与大中心医院保持合作 关键设施－诊所或医院↑ －通常与大中心医院保持合作 关键设施－先进医疗设备↑ －通常与医疗设备公司保持合作 康复管理模式 疗养管理模式 【关键举措2】突出现代医学疗法，结合传统水 疗，提高康复效果和附加值 95 n 在水疗中心进行多样的健康 平衡疗法 Ø Thalasso海水浴疗法 Ø 温泉热疗法 Ø 物理疗法 Ø 体疗疗法 Ø －排毒养颜减压疗程 n 在诊所中享受专业的康复物 理医学治疗 Ø 心臟、血管和循環系統疾病 Ø 行為和運動器官疾病 Ø 風濕病 Ø 婦科病 Ø 神經系統疾病－如中风 Ø 身心疲憊、一般的虛弱狀況 Ø 病後康復 康复管理模式 疗养管理模式 【关键举措3】将医院度假化和酒店化，在度假 中平衡健康，享受康复 医院功能酒店化－满足多功能度假需求， 如餐饮、购物、运动等 医院氛围度假化－在度假中平衡健康， 享受轻松的康复生活 登格勒诊所登格勒诊所Höhenblick康复诊所Höhenblick康复诊所 独立淋浴和卫生 间，电话，阳台 独立淋浴和卫生 间，电话，阳台 医院大堂如一个酒 店大堂，周边设置 餐饮和购物店 医院大堂如一个酒 店大堂，周边设置 餐饮和购物店 花园式医院，多种度 假设施和疗养设施， 以及队中体疗活动， 提供完美的健康度假 生活 花园式医院，多种度 假设施和疗养设施， 以及队中体疗活动， 提供完美的健康度假 生活 97 康复管理模式 疗养管理模式 【关键举措4】深化健康主题，将餐饮、住宿、 运动围绕康复主题进行配置 不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财 务投入要求也有不同 发展理念 专业服务 核心设施 疗法疗程 主题深化 财务投入 发展理念 专业服务 核心设施 疗法疗程 主题深化 财务投入 －运用东方医学哲理和西方体检技术实施全 程的健康疗养管理 －运用东方医学哲理和西方体检技术实施全 程的健康疗养管理 －运用现代医学技术实施全程康复管理－运用现代医学技术实施全程康复管理 －全程健康平衡咨询服务－全程健康平衡咨询服务 －全程康复管理专家服务－全程康复管理专家服务 －具规模及特色的健康平衡中心 －与精品酒店结合一体 －具规模及特色的健康平衡中心 －与精品酒店结合一体 －具医疗效果的健康水疗中心 －与带有度假感和酒店化的专业康复医 院或诊所结合一体 －具医疗效果的健康水疗中心 －与带有度假感和酒店化的专业康复医 院或诊所结合一体 －专业医疗设备投入1亿元以上 －专家人才引进困难且持续投入 －专业医疗设备投入5000万以内 －中医本土人才丰富 健 康 － 疗 养 管 理 模 式 （ 尚 未 危 害 身 体 ） 健 康 － 康 复 管 理 模 式 （ 已 经 危 害 身 体 ） －特色自然疗法赢得声誉 －多样疗法满足顾客需求 －特色自然疗法赢得声誉 －多样疗法满足顾客需求 －突出物理疗法和激素疗法 －辅之自然疗法 －突出物理疗法和激素疗法 －辅之自然疗法 －餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置－餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置 －餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置－餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置 参考天津泰达 中德康复中心 附录1：国际与国内顶级康复机构 99 健康康复机构 国家/城市 简要介绍 联系方式 Klinik Gaissach 德国 - 勒沃库森Reha－ training康复中心 德国 已经与天津泰达医院合作中德康复中心 0214/58501 oder 0214/58551 科隆大学附属医院康 复中心 德国 德国首屈一指的康复中心，来天津泰达 医院交流过 北京小汤山疗养医院 北京 中央保健局、北京市干部保健基地和北 京市三级综合医院 集体检、中医和温泉疗养一体 010-61789013 鞍山汤岗子慢性病治 疗医院 鞍山 有1300 张床位、占地面积 64万平方米 、大型综合慢性病治疗医院 是我国四大理疗康复中心之一 在国外开展合作成立了数家“汤岗子中 医康复保健中心” 0412-2410364 附录2：健康平衡中心 100 健康养生机构 国家/城市 简要介绍 联系方式 Chiva-Son 泰国 国际顶级健康度假经营机构 炎黄国医馆 北京 集中了当今中国中医界知名的医界泰斗 和国家级专家，对外开展医学合作与 培训 010－89829957 京城岐黄国医馆 北京 前身是盛誉京城的北京连清中医诊所， 它是经国家卫生部门特许批准成立的具 有权威性的高级医疗服务机构 15801055586 010－ 58235999 中国养生堂 中国广州 中国知名美容养生品牌及健康科研机构 020-83766616 101 6.养老社区打造的必备条件 外部环境要求 102 －经济发展必须达到一定水平 －社会保障体系完善 －政府政策、资金大力支持 必要条件 －老年人口达到一定数量 －人口老龄化加剧 －改变传统养老观念 充分条件 外部环境要求 对发展商的要求：经济实力强，短期内注入大量资金，较强 的资金周转能力，熟知老年人居住需求 103 经济实力雄厚经济实力雄厚 无短期回现目标无短期回现目标 老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约 为一般社区建设的4~5倍，建设周期较长，短期内不能快 速回现，后期运营成本极高。 打造老年社区的KPI指标 104 软 件 通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务 及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸 如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助 空间结构：紧凑、通风、明亮、防火 硬 件 空气新鲜、环境优美、交通便利、安静 单体设计 配套设施 打造的老 年社区KPI 指标 室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系 统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征 建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来 医疗:独立的医院 娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户 外活动的需要 休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的 用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所 无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或 部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感 室外环境 专业服务 物业管理 区位环境 无障碍通道设计 105 1. 楼梯踏步尺寸 Ø对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在 16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。 Ø踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。 2. 楼梯照明 Ø注意隐藏光源，不能直射人眼。 Ø照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或 自身的投影。 Ø最理想情况是设置地灯。 无障碍通道设计 106 3. 楼梯扶手 Ø在楼梯起始处，扶 手端部应该延长 200mm以上，否则易 发生危险。 Ø扶手的端部应向墙 壁或下方弯曲，以防 止老人勾住衣袖绊倒。 轮椅设计 107 4. 轮椅使用 Ø从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的 入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能 使用 Ø所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等 Ø门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则 Ø体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的 感受。 Ø室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使 用的。 厨房、起居室设计 108 5. 厨房 6.起居室 Ø老人使用的沙发不宜过软、 过低。两侧的扶手最 好是 硬质材料，供起身时撑扶。 Ø茶几的高度不宜过低（普 通茶几的高度在300～ 450mm左右），且最好体 型轻小，便于搬挪。 Ø厨房的门安装透视窗，方便 观察门后的情况 Ø加强中部橱柜，水池下部留 有轮椅插入或坐姿操作的空间 Ø将餐桌与厨房操作太联系起 来布置，可以使就餐操作流线 连贯，方便老人的使用 109 7. 卫生间 Ø老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选 用便于施力的杠杆式手柄 Ø老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当 调高 Ø老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式 坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度 Ø所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖 Ø必须的扶手杆设置 硬件设计：卫生间设计 110 8. 洗浴室 Ø洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回 旋的可能，同时为保护者留出活动空 间。 Ø在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保 证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使 身体和血压稳定。 Ø安装合适的扶手。 Ø主要通道必须是无障碍通道 Ø无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商 场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须 畅通无阻。 Ø当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。 Ø公共通道沿途必要的扶手杆。 硬件设计：卫生间设计 9. 室外设计 在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务 real estate integrated service We provide reliable throughout China.