商圈调查分析
王双琪 20104106
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范
围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销
售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购
买的消费者所居住的地点。
简介
商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾
客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，
市场占有率相对减少。
现在网络上流行的商圈是指就同一个话题组成的一个群体一个圈子。
商圈的定义
店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店
由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态
存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商
圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商
圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周
围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情
形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。
商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸
引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要从以下几个方面考虑：
第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多
元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能
称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常
重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第
五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
商圈的要素
商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景
和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管
理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形
象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己
的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈
按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像
电子城等属于主题商圈。
一般较大的经验商圈是2-3公里。
商圈的分类
1.商业区： 商业集中的地区。其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华
热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
2.住宅区: 住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利
性、亲切感，家庭用品购买率高。、、、
3.文教区: 其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该
区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。
4. 办公区: 指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费
水平较高。
5 .工业区 :工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。
6. 混合区: 分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消
费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。
如何确定商圈
在实际运作过程中，主要可以通过两种方法确定商圈。
1.参照法
即参照某一类似的市场或地区已有的店铺的商圈规模大小确定。这种方法在使用上
为了尽可能地接近本店铺所在地区的实际情况，可根据参照市场或地区店铺在经营规模、
经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的
差异，进行合理的修正，以取得较为准确的商圈零售饱和指数数值。
2.调查法
即通过填写问卷调查的方法，把握在所定商圈范围上最远的而且愿意到预定地址购
物的消费者的信息，以确定商圈。问卷调查的内容应包括：住址、来店频率（次∕周或次∕
月）等信息。根据收回的调查表进行统计，将所收集的最远的消费者的住址在的图上画
线连接起来，商圈范围就自然展现出来了。
商圈范围可按销售额与市场占有率指标分为：第一商圈市场，其市场占有率在30％
以上，客户消费额占店铺的销售总额的75％；第二商圈市场，其市场占有率在10％以上，
客户消费额占店铺的销售总额的25％；第三商圈市场，其市场占有率在5％以上，客户
消费额占店铺的销售总额的5％。值得注意的是同样一个店铺，在不同的经营时期会受
到许多因素的干扰和影响，致使商圈范围产生许多变化，所以要经常对商圈进行调查以
调整经营战略。
决定商圈的因素
店铺的经营特征
经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会
有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中
树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购
物而随机光顾的顾客。
店铺的经营规模
随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围
越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营
规模而增大，但并非成比例增加。
店铺的商品经营种类
经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的
店铺要小。
竞争店铺的位置
相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行
业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩
小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，
则商圈反而会因竞争而扩大。
顾客的流动性
随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店
铺的整个商圈规模也就会扩大。
交通地理状况
交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规
模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，如山脉、河流、
铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。
店铺的促销手段
店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断
扩大知名度和影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之店铺的商圈规模会骤然
扩张。
确定商圈应做的调查
1、店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内
各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸
市场、餐饮业所在地，交通状况。
2、各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来
人口数、大致收入水平。------常住人口数、户数、人口来源、收入水平、就业位置、主
要职业、主要购物场所
3、新建小区规划情况、入住率、大致收入水平、未来发展趋势。
4、各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——
行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距
离 。
5、各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。
——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经
营项目、距离、收银机、停车场规模、
6、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。
7、店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购买商品构成及大
体客单价。
商圈特点
（1） 商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的
地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设
店，营业额就很难提高。
（2） 人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在
人口集中的地方，人们有着种种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的
地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通常也比较稳定。
（3） 面向客流量多的街道。店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较
为方便。
（4） 交通便利的地区。比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站
的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。
（5） 接近人们聚集的场所。比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者
大工厂、机关的附近。
（6） 同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店
来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多
表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。
所以创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈
多。许多城市已形成了种种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，
许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。
商圈分析
商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进
行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。
1、商圈分析是新设零售店进行合理选址的前提；
新设零售在选择店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首
先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，非市场因素的有关
资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，
选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略；
零售店为取得竞争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善服务，加
强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性质、了解顾客需求、
采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。
3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略；
商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现
状及其发展规律、趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，
哪些是潜在顾客群，力求保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效
的经营战略。
4、商圈分析有助于零售店加快资金周转。
零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的经营规模受
到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。商圈规模收缩时，零售
店规模不变，会导致流动资金积压，影响资金周转。因此，经营者通过商圈分析，了解
经营环境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。
举例
变身高铁站 新商圈升级沙坪坝区域价值2011年05月12日 08:一五华
龙网-重庆商报
本报讯（记者 黄航彬）5月8日，沙坪坝火车站正式封闭，开始启动加盖工程，修建重
庆高铁站，兑现沙坪坝商圈扩容。如此，一个令沙坪坝人期待了11年的时代真正开启了
——沙坪坝将真正进入商圈扩容时代，真正步入外向型经济时代，区域价值升级，物业
价值的飙升指日可待。
未来，沙坪坝将不再只是沙坪坝的沙坪坝，将成为成渝经济圈的沙坪坝，甚至成为重庆
辐射西中国的窗口。
火车站加盖沙坪坝将成高铁新商圈。
沙坪坝火车站加盖后，三峡广场步行街也将实现“南拓”至小龙坎、石碾盘区域，核心商
圈将从当前的平方公里扩容至1平方公里，扩大4倍，形成一个辐射周边区域的6平方
公里“泛沙坪坝大商圈”。
根据规划，沙坪坝火车站封闭后，在现有的火车站上边加一个大约1公里长、700多米宽
的“盖子”。这个“盖子”将与三峡广场齐平，两处连成一片形成一个大的步行街。而原有
的沙坪坝火车站，则将修建高铁站，并改造为集高铁、轻轨、公路交通等为一体的综合
换乘枢纽。
因此，扩容后的沙坪坝商圈，将形成一座高速铁路上的新商圈。其立体交通让沙坪坝实
现与主城各区、成都及其沿线城市的无缝连接。四通八达的交通的便捷性和巨大的客流
吞吐能力，意味着城市人流的高度聚合及随之而来的商业地产项目和商业卖场向沙坪坝
区汇聚。
高铁首站沙坪坝商务可能无限
“高铁交通带来的滚滚人流，以及超强的‘磁力效应’，将使得沙坪坝人气、商气聚集，实
现商务可能无限。”领域机构常务副总经理王君分析说，纵观国内的京 沪、武广、福厦
等高铁，每条高铁的建成都将带动周围经济圈的快速发展，从而引来更多的投资，吸引
众多世界500强或知名商业集团、连锁超市都争相进入。而 备受瞩目的成渝高铁，设计
最高时速350公里/小时，未来1个小时就能实现成渝互通，将沙坪坝带进了成渝经济圈，
发展前景不可估量。
据了解，几年以后，沙坪坝将成为重庆高铁首站，与成都、西安无缝连接，共同打造西
部经济金三角。这将升级沙坪坝的区域价值。
汇聚成渝商务机遇升级沙坪坝物业价值
“沙坪坝成高铁重庆首站，这既是沙坪坝发展的一大机遇，也是对沙坪坝的一大挑战。”
南方东银副总经理颜雪说，作为连接城市之间的快速交通，高铁将给沙坪 坝带来的将
是巨大的城市间的商务人流，带来的是重庆与成都、西安的巨大的城市间的商务可
能……同时，这也给沙坪坝带来发展的挑战——为适应发展需求，沙坪 坝必须扭转现
有“内向型”经济局面，大规模旧城改造，打造与现代化都市匹配的城市建筑，发展专业
的高端商务楼，满足无限可能的商务需求。
也正是顺应了沙坪坝发展，南方东银·ARC中央广场应市而出，以沙区第一栋超高层专
业写字楼、第一个参与沙区城市改造、西中国首个高铁首站核心商圈城市 综合体的态
势，成为重庆都市核心区的又一城市标杆。它扼守高铁首站要冲，尽享高铁沿线城市的
城市间的商务可能，成就多边商务梦想。
“沙坪坝区域价值的升级，将直接带动区域内物业价值的飙升。”颜雪分析认为，当下，
沙坪坝的改造刚起步，区域内物业价值相对是个“低洼”，正是投资沙坪坝的最佳时机。
聚焦上海商圈大事件 2011年05月12日一三:11 新闻晚报
随着《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》的出台，未来上海10年
间的各大商圈布局，已经有了清晰而明细的发展规划。《规划》圈定了上海12个市级商
圈，即在原有10大商圈的基础上新增2个：新虹桥商业中心、中环商业中心。业内人士
对新虹桥、中环两大商圈升级为市级商业中心均给予了较高评价。他们表示，新虹桥商
圈与中环商圈跻身上海市市级商圈后，使上海的市级中心商圈分布更加合理化、多元化。
商圈数量的增加也顺应了上海建成“四个中心”和现代化大都市这一总体目标的大趋
势，为投资者带来难得的投资机会。让我们一起来盘点一下几大重点商圈的大事件，针
对上海商圈的整体布局及其演变发展作个深度的解读。
“徐家汇”上市发行A股
2011年伊始，上海徐家汇商城股份有限公司（股票代码：002561，公司简称：徐家
汇）发行7000万股A股股票，并将按计划在深圳证券交易所挂牌。 徐家汇能够取得如此
辉煌的业绩，与所处的时代和优越的区位优势息息相关。
目前，徐家汇商城集团已经参股备受瞩目的“徐家汇中心项目”，该项目是上海商业
地块中的“皇冠上的明珠”，总投资高达200亿元，它将使徐家汇中心商圈扩容一倍，一
个以“世界级城市副中心”为目标的“大徐家汇商圈”已隐约可见。
“陆家嘴”餐饮小铺成型
小陆家嘴区域在2010年底又有八万平方米商业配套开工。其中既有成规模的文化娱
乐设施，也有“见缝插针”修建的餐饮小铺。如：开设流动早餐点，开辟新的供白领午餐
的区域，引导各商家尽量推出一五元以下的午餐，以及在规划中预留空间，吸引国内外
知名餐饮品牌商入驻等。
为缓解小陆家嘴人流密集、交通不便等问题，新区正在积极研究金融城十大配套建
设。 “高楼大厦林立，看得到，走不到”。随着“明珠环”的启用，这一现状将成为历史。
近日，小陆家嘴二层步行连廊工程将由陆家嘴集团融资近5亿元打造。
“五角场”成就高档商业中心
杨浦区将要把五角场商圈规划为中环沿线商业面积最大、品牌档次最高的商业中心，
其中万达商业广场、百联又一城、东方商厦将构成五角场商业竞争“三足鼎立”的新格局。
据杨浦区有关人士介绍，在规划时，就对五角场的“三大主角”进行了错位式的定位：
万达商业广场打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态;百联又一城以年轻、
文化、时尚的高档品牌为主;面积达到3万平方米的东方商厦则以成熟、经典的高档百货
品牌为主。
2022 年 6 月 15 日星期三 01:05:35
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Jun. 15, 2215 June 20221:05:35 AM01:05:35
