租赁建议
租金建议
据深圳零售市场及周边租金水平状况，就租赁价格提出初步建议，供贵司参考：
各楼层行业及租金建议表
楼层
建筑面积
(m2)
行 业
月租金单价
(元/m2)
月总租金(元)
-2层
5,000
超市
350,
5,000
服务配套店
1,900,
-1层
10,000
潮流新天地(服饰、精品、皮具)
3,500,
3,000
潮流餐饮/精品店
900,
1层
4,000
中高档百货公司
4,000,
4,000
独立专卖店
2层
4,000
中高档百货公司
3,200,
4,000
独立专卖店
3层
3,500
中高档百货公司
1,650,
2,000
独立专卖店
2,500
电影院
——
——
4层
3,500
中高档百货公司
990,
2,000
独立专卖店
5层
4,000
中高档百货公司
1,040,
4,000
独立专卖店
6层
8,000
主题餐厅、娱乐
800,
7层
8,000
主题餐厅、美容/健身
640,
8层
1,500
美容、健身
150,
2,000
办公室、其它
——
——
合计/平均
80,000
——
19,120,
※本方案总租金收益为商场开业后,第三年100%出租率的租金收益,实际上每年会有5%的空置调整率。
※以上租金按建筑面积计算，空调管理费另计。（管理费收费标准可参考，深圳现时甲级商场标准：按建筑面积计人民币35~40元/平方米）
物业名称
物业类别
月租金（按实用面积计）
中信
城市广场
服装、百货
超市及餐饮
夹层：80-100元/M2
-1F：500-1000元/M2
1~3F：200-400元/M2
4F：150-400元/M2
5F：60-100元/M2
地 王
精品、时装类
1F：800-1100元/M2
2F：400-650元/M2
3F：300-500元/M2
家私及家居用品
4F：150-200元/M2
餐饮类
-1F：100-180元/M2
1F：150-200元/M2
国 贸
精品、时装类
1F：保底+扣点28% （约折600元/M2）
2F：扣点25-28%
3F：扣点25-28%
4F：扣点25-28%
5F：扣点25-28%
餐饮类
1F：150-200元/M2
天 安
精品、时装类
1~3F：100~300元/M2（扣点20-25%）
餐饮类
4F：100-150元/M2
佳宁娜
精品、时装类
1F：约400-750元/M2
2F：约300-400元/M2
餐饮类
1F：与业主合作分成
3F：100-145元/M2
※ 以上租金按实用面积计算，空调管理费另计。
租赁策略
为了吸引知名的外地品牌，我方建议个别有号召力的大型商户可采取扣率形式计算租金。
扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。敝司认为如果我们能认清有潜质的知名品牌，对其受欢迎程度及营业额有信心，利用优惠的扣率方式，与商家共同分享利润，更有机会成功突围这个市场，更可利用其入驻作为号召力，吸引其它有实力的商家进驻本项目。
行业（中高档）
固定租金或扣率提成百份比
(元/m2/月)
快餐连锁店
80—300
餐饮、酒楼
80—200
超市、便利店
100—250
流行时装、衣饰、皮具精品
20-28%或200—1000
家俬、灯饰、电器
50—100
计算机软硬件、手提电话、电讯配件
80—300
※ 以上租金按实用面积计算，管理费另计。
除扣率外，现时市场上甚至有商场提供免费装修，买断货品、作为品牌的特许经营商、分销商等等的合作形式，以达至落实有号召力的知名品牌进驻该商场为目的，藉此吸引其它品牌商户及经营者：
年 期： 一般行业3年固定合约及3年生约，餐饮、娱乐行业5-10年固定合约，可商议；
免租期： 一般行业免租期30天，餐饮、娱乐行业免租期为60-90天。此条款可作为协商合作的其中一条件，可获较弹性的处理。由于本项目零售主要靠本项目用户消费为主，所以要租户能够生存，必须给予租户足够的免租期；
管理费： 按实际营运管理的支出预算按每平方米平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安费等；
宣传推广费用：此条款也可作为协商合作的一些酌情条件；
装 修： 除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来商誉上的口碑。
租金收益预测表
项目
建筑面积(m2)
租金标准
(¥元/m2)
项目年限
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
B2层
10,000
225
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
191 (85%)
191(85%)
225(100%)
236(105%)
248(105%)
260(105%)
273(105%)
出租面积(m2)
9,500
9,500
9,500
9,500
9,500
9,500
9,500
年收入(元)
21,774,000
21,774,000
25,650,000
26,904,000
28,272,000
29,640,000
31,122,000
B1层
13,000
338
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
287(85%)
287(85%)
338(100%)
355(105%)
373(105%)
392(105%)
412(105%)
出租面积(m2)
12,350
12,350
12,350
12,350
12,350
12,350
12,350
年收入(元)
42,533,400
42,533,400
50,091,600
52,611,000
55,278,600
58,094,400
61,058,400
1层
8,000
500
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
425(85%)
425(85%)
500(100%)
525(105%)
551(105%)
579(105%)
608(105%)
出租面积(m2)
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
年收入(元)
38,760,000
38,760,000
45,600,000
47,880,000
50,251,200
52,804,800
55,449,600
项目
建筑面积(m2)
租金标准
(¥元/m2)
项目年限
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2层
8,000
400
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
340(85%)
340(85%)
400(100%)
420(105%)
441(105%)
463(105%)
486(105%)
出租面积(m2)
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
年收入(元)
31,008,000
31,008,000
36,480,000
38,304,000
40,219,200
42,225,600
44,323,200
3层
5,500
300
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
255(85%)
255 (85%)
300(100%)
315(105%)
331(105%)
348(105%)
365(105%)
出租面积(m2)
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
年收入(元)
15,988,500
15,988,500
18,810,000
19,750,500
20,753,700
21,819,600
22,885,500
4层
5,500
180
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
153(85%)
153(85%)
180(100%)
189(105%)
198(105%)
208(105%)
218(105%)
出租面积(m2)
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
5,225
年收入(元)
9,593,100
9,593,100
11,283,000
11,850,300
12,414,600
13,041,600
13,668,600
5层
8,000
130
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
111(85%)
111(85%)
130(100%)
137(105%)
144(105%)
151(105%)
159(105%)
出租面积(m2)
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
年收入(元)
10,123,200
10,123,200
11,856,000
12,494,400
13,132,800
13,771,200
14,500,800
项目
建筑面积(m2)
租金标准
(¥元/m2)
项目年限
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
6层
8,000
100
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
85 (85%)
85 (85%)
100(100%)
105(105%)
110(105%)
116(105%)
122(105%)
出租面积(m2)
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
年收入(元)
7,752,000
7,752,000
9,120,000
9,576,000
10,032,000
10,579,200
11,126,400
7层
8,000
80
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
68 (85%)
68(85%)
80(100%)
84 (105%)
88(105%)
92(105%)
97(105%)
出租面积(m2)
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
7,600
年收入(元)
6,201,600
6,201,600
7,296,000
7,660,800
8,025,600
8,390,400
8846,400
8层
1,500
100
出租率
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
租金标准
(元/m2)
85(85%)
85 (85%)
100(100%)
105 (105%)
110(105%)
116(105%)
122(105%)
出租面积(m2)
1,425
1,425
1,425
1,425
1,425
1,425
1,425
年收入(元)
1,453,500
1,453,500
1,710,000
1,795,500
1,881,000
1,983,600
2,086,200
合计
75,500
——
年总收入(元)
185,187,300
185,187,300
217,899,600
228,826,500
240,260,700
252,350,400
265,067,100
商场成功的推广策划
一个商场的成功需要的几方面配合
其中经营者是否有实力有信誉的优质商户乃商场成败的关键因素。各商户投入资本，除了维持产品的质素，迎合潮流；还要注重装修，橱窗陈列，灯光，形象，以及售货员的服务水平等等，以建立客人对此商场的商户及货品的信心，所以选择商户方面，除了金钱回报外，还要作多方面的考虑。因此发展商必须有足够的了解，要把好的经营者抓过来进驻商场作为牵头旗舰商户，必须把租赁条件尽量放宽，尽量去迎合有号召力商户的需要,让他们先落实进驻，再利用知名商户的号召力去吸引其它商户，如国内有实力经营者等承租商场。唯有这样的租金优惠策略才有机会把所有楼面全部租出，并成功开业。
一个商场的成功，发展商乃最高的决策人，必须认清成功的关键，深思熟虑，不能急功近利，以达致一个物业长远性的最大回报。
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