商品房优先购买权协议【通用版】
甲方：___________ 乙方：___________
代理人：_________ 代理人：_________
根据《中华人民共和国民法典》以及_____市房地产法规的有关
规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。
第一条、销售模式说明
本项目商业类产品施行分期销售，本协议不表明甲乙双方对
____商业类产品进行认购或者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约
定，待___商业类产品正式发售后，乙方有按优先权顺序依次享有优先挑
选、认购、购买产品的权利。
第二条、标的物
1、产品：_________商品房
2、商品房位置：_________。
3、物业地址：_________。
第三条、优先权确认
1、姓名/公司名称：__________________;
2、代理人：__________________;
3、身份证号码/护照号码：__________________;
4、公司注册号/法人代码：__________________;
5、地址/法定地址：__________________;
6、电话：__________________;
7、邮政编码：__________________;
7、传真：__________________;
8、电子邮箱：__________________;
乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本
协议确认的优先权号码为____。____居住类产品正式发售后，乙方按优先
权顺序依次享有优先挑选、认购、购买本种类产品的权利。
第四条、优先权保证金
1、为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优
先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方
愿意以每套产品
____元金额向甲方支付优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为____套
，乙方向甲方支付人民币____元整。
2、甲、乙双方正式签订《____市商品房预售合同》，本协议优
先权保证金自动充抵部分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、
乙双方签订的《___市商品房预售合同》，乙方需另行补齐。
第五条、优先权终止及失效
1、甲方在正式签订《____市商品房预售合同》前三个工作日电
话或书面通知乙方选房，并办理相关购房手续。
2、乙方与甲方正式签订《_____市商品房预售合同》之前，乙
方有权放弃优先权。
3、在甲方正式通知乙方选房后的三个工作日内，若乙方尚未与
甲方正式签署《___市商品房预售合同》，则视为乙方自愿放弃本协议约
定的优先权。
4、自甲方接到乙方书面告知其自愿放弃优先权之日起，甲方开
始为乙方办理免息退还优先权保证认金的手续，并在十五个工作日内将乙
方按本协议支付的优先权保证认金无息退还给乙方。同时，本协议自动终
止。
第六条、违约责任
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给
对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同
履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者
应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第七条、争议纠纷解决
本合同在执行过程中不管发生任何纠纷，双方应友好协商解决
，协商解决不了的，向原告方所在地人民法院依法提起诉讼，依法处理。
第八条、其他约定
1、本协议共三页，一式四份，甲、乙双方各执二份，自双方签
章之日起生效。
2、本合同未尽事宜，由双方协商解决。
甲方(盖章)：________________ 乙方(签字)：________________
法定代表人(签字)：__________ 代理人(签字)：______________
________年_______月_______日 ________年_______月_______
日
签订地点：__________________ 签订地点：
__________________
1、未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权?
租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因
登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先
购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有
权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同
的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。
当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于
出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当
视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
2、出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求
行使优先购买权的，其优先购买权如何行使?
优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，
在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以
得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理
过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的 3 个月内提出
优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承
租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，
则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租
赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的
重要考虑因素。
3、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、
租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋
被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。
这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合
法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买
权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而
且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的
，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不
能对抗共有人的优先购买权;出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊
关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋
的，一般情况下承租人不能享有优先购买权;承租人仅租赁部分房屋，而
出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。
就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按
份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍
然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关
系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系
，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不
会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。
就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋
有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超
出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其
他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权;
反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。
4、房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可就该拍卖房屋行使优
先购买权?
拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租
人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。
具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的
规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权
人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有
更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。
5、对于承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与
第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理?
一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：一
为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等
条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化
。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购
买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直
接判决承租人与出租人买卖关系成立;出租人应依法交付房屋，承租人应(
在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际
上可能无法实现。第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，
只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房
屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，
只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
6、出租人将房屋出售于第三人，因承租人行使优先购买权而将
该房屋出卖给承租人时，出租人与承租人之间的买卖合同的主要内容如价
款、付款方式等如何确定?
出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间
买卖合同的内容。
通说认为承租人的优先购买权在权利分类上属于形成权，即享
有优先购买权的承租人作出以同等条件购买系争房屋的意思表示时，该意
思表示到达出租人一方时买卖合同即为成立。一般情况下，承租人主张优
先购买权时，出租人已经与第三人签订了房屋买卖合同，而所谓同等条件
即应当理解为买卖合同的权利义务。
7、如何确定优先购买权的放弃?
放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人
作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明
确表示不予购买;默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表
示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系
争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租
赁房屋等。
8、出租人通知承租人有无形式要件要求?
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该
合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内，承租人行使其优先购买
权，超过该期限的，即可推定承租人放弃优先权。
出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋
处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为
必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不
发生通知的效果。
9、出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多
长期限内行使优先购买权?
承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该
形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时
起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理
期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补
充当事人意思)，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情
况而定，不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为
法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国
民法通则>若干问题的意见》第 118 条的规定，实际上就可以理解为对此
问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知
承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身
来看，其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下，给予承租人以
行使权利的期间。因为，在出租人通知承租人购买时，实际上是要在承租
人和其他人提出相同条件时，优先将租赁物出卖于承租人。那么，出租人
的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在
合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促
承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖租赁物的，应当
通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该
期限最长为 3 个月。
因此，我们倾向于认为，承租人行使优先购买权的期间，应该
为承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的 3 个月。
10、出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权，但房屋已几
经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理?
首先，应当判断承租人是否超过期限行使权利;其次，对于租赁
的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善
意购买的，承租人就不能再主张优先购买。当然，承租人不能行使优先购
买权的，可以要求出租人承担相应责任。
11、租赁合同未经登记对承租人优先购买权的影响
我国法律规定，房屋租赁应实行登记备案制度。但房屋租赁的
登记备案与否不影响租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等
，租赁合同未经登记备案的情况较多。
一种观点认为，未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买
权不能对抗善意第三人。因为租赁合同未经登记公示，第三人因此可能不
知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善
意第三人。在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。另一
种观点认为，只有在动产取得问题上存在善意取得制度，不动产取得不存
在善意取得问题，承租人优先购买权是法定的权利，可以对抗任何第三人
。
我们倾向第一种观点。这样处理有利于保护第三人的交易安全
，在当前房价上涨形势下，也可防止部分出卖人为反悔卖房，恶意与他人
串通假造租赁合同关系，达到悔约的目的。承租人的优先购买权因此不能
实现的，可以请求出租人进行赔偿。
