共享机遇
中国国际进口博览会对商业地产市场的影响
高力专题 中国国际进口博览会 | 华东区 | 2018年11月5日
主要作者
贡献者
陈铁东
董事 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 3550
@
江鹏
高级经理 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 3509
@
沈巍
副董事 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 3509
@
宋宜鸿
经理 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 3508
@
郑媛
高级分析师 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 4336
@
樊晓东
分析师 | 研究 | 华东区
+86 21 6141 4378
@
邱义昇
高级董事 | 研究 | 中国区
+86 21 6141 3590
@
2
高力专题 中国国际进口博览会 | 华东区 | 2018年11月5日
作为中国进一步对外开放的重要标
志，中国国际进口博览会（进博会）
的举办不仅将扩大中国的进口规模，
同时将使制造业和服务业的准入门
槛变得更加宽松，加速中国的产业
升级。
进博会将吸引来自172个国家和地
区的企业参展。这不仅彰显了中国
对外开放及支持全球化的决心，也
是鼓励国内消费升级、促进GDP增
长的有效手段。辅以个人所得税改
革和进口关税下调等政策措施，更
多的进口货品将以更可负担的价格
提供给消费者，也使电商产业得到
进一步发展。随着进口货品在国内
消费量的增加，国家也将收获更多
的税收。
进博会将推动电商发展，对仓储物
流物业的需求也将会水涨船高，带
来空置率下降和租金上涨的机遇。
面对即将增长的租赁需求，业主应
该不断提高租户资质，从而更好地
响应地方政府的税收政策要求，不
断提升物流物业的租赁和资产表现。
在降低市场准入门槛等优惠政策的
刺激下，贸易、金融、专业服务、
航运等行业的外资公司也将扩大其
在中国的业务，带来对高品质办公
物业的大量需求。
总结与建议
商务园区物业也将从本次进博会中
获益，因为在确认参加本次盛会的
3600多家企业中，25%的企业属于
汽车、科技、制药和生物技术行业。
在进博会的推动下，上述行业的企
业未来可能会考虑扩大业务、在中
国设立或增设办事处，这将有利于
降低上海商务园区物业市场的整体
空置率。
综上所述，本届进博会将直接推动
长三角地区仓储物流物业的发展，
并在未来带动办公物业和商务园区
物业的需求。
2012到2017年间，上海的零售总额以近
10%的年复合增长率增长，网上零售额的
年复合增长率更是高达43%。
3,600
本届进博会将吸引约3,600多家外国公司。
其中世界500强和龙头企业超过200家。
15%
自2018年7月起，中国进口车辆的关税已
下调至15%。
张江
张江拥有49个外资企业总部和138家外资
研发中心，园区经营收入占上海市高新区
总量的15%。本届进博会将使高端制造业
和研发部门受益，从而扩大对商务园区物
业的需求。
虹桥商务区
虹桥商务区是长三角的核心，已有70多
家知名企业将总部设立在虹桥商务区。未
来还将带动上海及长三角的现代物流物业
的需求。
43%增速
300+公里
进博会将促进电商产业发展，带动对上海
周边城市物流园区的需求，辐射影响范围
将达300-500公里。
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目录
中国国际进口博览会：中国市场门户 4
中国的新一轮对外开放 5
扩大内需将提升物流地产市场需求 6
物流仓储：汽车、医疗健康与零售业的开放政策将助力上海及长三角区域物流地产市场的发展 7
受扩大开放政策惠及的部分主要物流园区板块 9
放宽市场准入或将提升写字楼需求 10
写字楼：扩大进口与放宽市场准入将助力贸易、金融、专业服务与航运物流优质企业在主要商务区写字楼中集聚 11
虹桥商务区：目光聚集 13
除虹桥商务区外受扩大开放政策惠及的部分主要写字楼板块 14
商务园区承载上海市制造业转型和创新能力升级 15
商务园区：开放型经济加速发展将助推智能汽车设备、医疗设备和医疗健康等产业的需求 17
受扩大开放政策惠及的部分主要商务园区板块 18
总结与建议 19
页码
4
高力专题 中国国际进口博览会 | 华东区 | 2018年11月5日
交通运输 29%
旅游 15%
商贸及商贸服务 15%
TMT 11%
专业服务 11%
金融…
教育 4%
其他 3% 设计与创意 3%
图1：进博会货物贸易板块参展商类型及占比
图2：进博会服务贸易板块参展商类型及占比
来源: 进博会官网，高力国际
食品及农产品展区
45%
服装服饰及日用消
费品展区
28%
智能及高端装
备展区
12%
医疗器械及医
药保健展区
11%
消费电子及家电展
区
2%
汽车展区
2%
中国国际进口博览会: 中国市
场门户
首届中国国际进口博览会（下称：进博会）将会于11月5日-10日期
间在上海举行。通过此次为期六天的盛会，中国意在向世界展示其
支持贸易自由化和经济全球化的决心。首届进博会共使用9个展馆，
展览面积达30万平方米。共有来自172个国家、地区和国际组织的
3600多家企业确认参展。
根据政府官方发布，此次进博会是全球首个以进口为主题的大型博
览会，也是全球唯一一个要求展品100%进口的大型博览会，将为
更多高质量产品进入中国市场提供平台和机会。这标志着中国将更
积极主动地开放市场，并更着力于发展以消费者需求为导向的市
场。进博会包括三个方面的内容：
1. 国家贸易投资综合展。展览面积3万平方米，目前共有80多个国
家确认参加。
2. 企业商业展。展览面积27万平方米，主要分为货物贸易与服务
贸易两个板块。
3. 虹桥国际经贸论坛。探讨国内经贸发展新趋势和新变化，并向
与会者展示虹桥商务区的世界级办公楼。
在进博会的推动下，进口商品将与消费升级需求形成合力，为上海
及长三角地区的高品质物流物业带来进一步发展机遇。
随着开放的继续扩大，伴随降低市场准入门槛等政策的落实，外资
企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这势必
将带来对高品质办公物业的大量需求。
而未来外资企业的拓展以及其与本土企业的竞争更将促进上海的产
业研发与后台需求，进而惠及上海各大商务园区的发展，并加速上
海整体的产业升级与经济转型。
来源: 进博会官网，高力国际整理
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高力专题 中国国际进口博览会 | 华东区 | 2018年11月5日
《〈亚洲-太平洋贸易协定〉第二修正案》
国务院常务会议
《关于降低汽车整车及零部件进口关税
的国务院公告》
国务院常务会议
• 进口的全部抗癌药实现零关税。 医药业
• 最新的汽车整车进口关税税率统一为15%，零部件进口关
税税率统一为6%。
汽车
• 化学品、农产品、医疗用品、服装、钢铁和铝制品等产品
分别获得不同程度的关税税率下调。
农业、化学、医
疗、服装、工业
• 自11月1日起，部分机电设备，纺织品、建材、纸制品等
商品分别获得不同程度的关税税率下调。
制造业
全国
中国国际进口博览会
全国
全国
全国
上海
2018年
5月1日
2018年
7月1日
2018年
7月1日
2018年
9月26日
2018年
11月5-10日
实施地 相关条例/内容 涉及行业领域日期政策/措施
• 首届中国国际进口博览会定于2018年11月5至11月10日
在中国国家会展中心（上海）举办。
服务业/ 医疗业/ 制造
业/ 服装/ 农业
图 3: 扩大进口相关政策
来源：公开发布资料，由高力国际整合l
注：报告中所提到的“降低进口关税”对象国家指不包括美国在内的其他国家
《深化服务贸易创新发展试点总体方案》
• 为服务贸易相关的货物物品进出口提供通关便利。 服务贸易
上海等15个
地区2018年
6月1日
中国新一轮对外开放进程
中国近期不断加速扩大开放，全面迎接全球化进程。今年以来，政府连续
密集出台了一系列针对金融业、服务业和制造业等行业的开放政策。作为
中国的门户城市，上海积极响应国家的总政策，相继出台了包括《上海对
外开放100条》在内的等多项新政。而进博会则是中国政府此次新一轮对
对外开放与扩大进口进程中一项战略性的举措。
近期出台的政策包括三方面的内容：
1. 打造进博会进口平台；
2. 降低进口关税；
3. 通关便利化。
6
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0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
<=3000 3000 -
12000
12000 -
25000
25000 -
35000
35000 -
55000
55000 -
80000
>80000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
<=1500 1500 -
4500
4500 -
9000
9000 -
35000
35000 -
55000
55000 -
80000
>80000
扩大内需将助力物流地产市场发
展
目前国内消费已成为中国经济发展的重要组成部分，占全国国内生产总值
的39%。虽然投资仍是中国经济发展的重要驱动力，但中美贸易分歧的不
确定性在未来几个季度内或将对投资信心产生影响。此外，在近期去杠杆
的宏观调控的压力下，通过内需带动经济增长将成为未来几年中国所关注
的重心。
中国拥有庞大的消费人口，随着城镇化进程的不断推进，中产阶层规模迅
速扩大。中国国际进口博览会的召开将有助于进口商品数量的增长，从而
能催生电商和零售商对于上海及长三角周边城市物流仓储物业的租赁需
求。近期中国政府对于个税的减税降负举措将有效增加消费者的可支配收
入，从而提升其消费购买力。此外，随着进口商品关税的下调，消费者对
于进口商品的购买力会增加，这对于上海物流地产市场的发展将是又一大
利好。 从政府的角度而言，进博会将鼓励居民在境内消费，减少资金流
出，从而能创造更多的税收收入。
来源：国家税务总局，高力国际整理
图 5：个税改革前后各税级对比图（人民币每月）
3%
10%
20%
25%
30%
35%
45%
3%
10%
20%
25%
30%
35%
45%
起征点: 人民币
3,500元
起征点：人民币
5,000元
图 4：中国境外旅游消费支出增速 (十亿美元)
13
55
258
0
50
100
150
200
250
300
2000 2010 2017
来源：世界旅游组织，高力国际
(税级, 人民币元每月) (税级, 人民币元每月)
7
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此次进博会为汽车制造、医疗健康、服饰、食品与电子等行业国外
知名企业提供了一个展示最前沿科技与产品的巨大平台，对于拉动
国内消费潜力，推动科技赋能下的新零售（人工智能、虚拟现实）、
高端汽车制造业及医疗健康产业的发展具有积极的作用。
受益于进博会所带来的进口商品需求的增加以及进口关税的下调，
越来越多的国际零售商或将扩大其在上海及整个长三角的业务版图。
受此影响，上海目前的零售品牌组合将更为丰富多样，从而会拉动
居民消费。中产阶级对高端奢侈品及进口汽车的需求或将得到提升。
图 6：扩大开放政策对上海物流园区的影响
产业 相关政策 主要条款 主要物流园区
汽车
放宽市场准入
《外商投资准入特别管理措施
（负面清单）》（2018年版）
《上海扩大开放100条》
《上海制造业十三五规划》
• 2020年和2022年分别取消商用车和乘用车制造外
资限制
• 取消汽车制造行业外资股比限制
• 加快新能源与智能网联汽车的研发和生产
临港
外高桥
嘉定
扩大进口
《关于降低汽车整车及零部件进
口关税的公告》
• 汽车整车税率和零部件税率分别下调至15%和6%
医疗健康 扩大进口
《上海扩大开放100条》 • 全面推进药品医疗器械进口枢纽口岸建设
普陀
浦东空港
国务院第四次常务会议
• 自2018年5月1日起，取消28项抗癌药及进口创新
药的关税
零售 扩大进口
《全力打响“上海购物”品牌加
快国际消费城市建设三年行动计
划(2018-2020年)》
• 到2020年，消费对经济增长年均贡献率60%以上
• 培育新零售、跨境电商、物流供应链领军企业
• 国际高端知名品牌集聚度上升，新品牌不断涌现
浦东空港
浦东金桥
普陀
随着消费的增长，跨境电商将迎来快速发展，或将催生更多对于上海物
业地产市场的仓储需求。对于“网购保税“运营模式的跨境电商来说，其
对于上海自贸区保税（外高桥、上海浦东国际机场）物流仓储物业的需
求将呈现上升态势。
另外，鉴于上海对于放宽外资行业准入限制、降低汽车进口关税以及土
地出让优惠等利好政策，将吸引知名外资汽车制造商、医疗器械制造商
来沪投资项目，受此影响，外资汽车及医疗健康制造商、经销商对于上
海物流仓储物业的需求也将呈上升趋势。
物流仓储：汽车、医疗健康与零售业的开放政策将助力上海及长三角区域物流地产市场的发展
来源：公开信息，高力国际整理
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图 7：上海主要受扩大开放政策惠及的物流园区板块
长宁
徐汇
存量 457,000平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产业 电子信息、汽车零部件
主要企业 小米、淘宝、京东、圣达
菲
存量 110,000平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产业 新一代信息技术、智能制造、
新材料
主要企业 卜蜂莲花、苏宁、中外运
存量 823,000平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产
业
国际贸易、现代物流、先进制造
业
主要企
业
康明斯发动机、商船三井、DHL、
得夫得物流
存量 324,000平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产业 电子元器件、工业零部件、医疗器
械
主要企业 中国邮政、DHL、东松医疗、阿特
拉斯科普柯工业集团
存量 572,000平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产业 制造加工业、化工制药、纺织纤
维
主要企业 苏宁、招商局、百世
存量 135万平方米
租金 人民币 每平方米每天
主导产
业
汽车制造业、新能源装备、
大型船用关键件
主要企
业
京东、菜鸟、大众汽车、宝
马、西门子
临港
奉贤
金山
青浦
浦东空港
外高桥
km5
核心商务区
次中心商务区
商务园区
来源：高力国际
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临港产业园地处上海东南角，地处长江口
和杭州湾的交汇处，具有得天独厚的码头
资源。主要定位于新能源装备、大型船用
关键件、汽车整车及零部件、海洋工程装
备、工程机械装备、民用航空装备、再制
造等七大产业基地。
为了吸引外资，今年7月上海市政府和特
斯拉签署合作备忘录。规划年产50万辆
纯电动整车的特斯拉超级工厂正式落户上
海临港地区，这是上海有史以来最大的外
资制造业项目。
依托进博会对于国外高端智能装备、汽车
整车及零部件等的进口展示与交流，将有
助于提升临港产业园的产业能级，增加生
产商与采购、经销商对于国外先进生产装
备和汽车整车及零部件的进口需求，从而
刺激对于该片区物流仓储市场的需求。
上海浦东机场综合保税区紧邻浦东国际机
场，是我国东部沿海经济带与长江流域的
交汇点。主要定位于电子元器件、工业零
部件、医疗器械及高端商品四大类具有高
附加值特点的空运产品分拨中心。
受益于进博会电子设备、医疗器械与高端
商品进口展示与交流的利好，以及上海市
关于加快建设国际消费城市建设三年行动
计划的部署，对于高端医疗器械与零售品
牌的需求将呈现扩张态势，国外高端奢侈
品及医疗器械生产商、采购商与经销商对
于浦东空港物流园区域的仓储租赁需求也
将呈增长态势。
另外，浦东空港作为国外高端商品重要的
分拨中心，也会增加跨境电商对于该区域
的仓储租赁需求。
外高桥保税区濒临长江入海口，紧靠外高
桥深水港区，主要定位于国际贸易、现代
物流、先进制造业等三大功能为主的口岸
产业。
依托进博会召开契机，外高桥保税区将承
载进口商品、电子设备及汽车零部件进口
的重要分拨中心，将增加商贸企业、第三
方物流及部分先进制造业、汽车制造等厂
商对于该片区物流仓储市场的租赁需求。
虽然外高桥物流园空置率于2018年第三
季度达到%的较高水平，但畅旺的租
赁需求或将继续吸纳空置面积，整体租金
在未来三至五年或将继续增长。
临港 浦东空港
外高桥
受扩大开放政策惠及的部分主要物流园区板块
进博会所带来的对
于高端智能装备、
汽车整车及零部件、
医疗器械及高端零
售商品进口需求的
增加，或将带动租
赁需求的畅旺。鉴
于上海新增供应的
稀缺性，强劲的租
赁需求或将从上海
外溢至长三角周边
重要物流节点城市，
如无锡、南通、嘉
兴和常熟。在需求
增加的有力带动下，
长三角地区物流地
产市场空置率将继
续走低，租金增长
将继续保持坚挺。
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放宽市场准入或将提升写字楼需
求
上海作为中国经济发展与转型的代表性城市，近十年来第三产业增加值
占GDP比重不断稳健提高，至2018年上半年已达%，其中金融业占
比达%。
未来扩大对外开放将加速上海的产业转型进程。放宽市场准入将吸引更
多外资服务业企业落户上海从而提升上海服务业的整体规模与质量。预
计随着跨国企业的落户与扩张，其对写字楼空间的需求将保持稳健走高
的态势。
图13：上海GDP占比（按产业分）
来源：上海市统计局，高力国际整理来源：上海市统计局
图15：上海金融业增加值与GDP占比（人民币十亿元）
来源：上海市统计局
图14：上海跨国公司设立数量
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1H18
第三产业 第二产业 第一产业
625
345
426
0
100
200
300
400
500
600
700
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
跨国公司地区总部 投资性公司 研发中心
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
100
200
300
400
500
600
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1H18
金融业增加值 金融业占GDP 比重
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写字楼：扩大进口与放宽市场准入将助力贸易、金融、专业服务与航运物流优质企业在主要商务区写字楼
中集聚
作为重要试点的上海在全国扩大开放的进程中不仅将吸引大量外资企业落户以及扩大业务，同时能够推动内资企业创新与改革，并培育新兴产业与
业态，使产业更具竞争力。在上海诸多现有的商务区中（包括核心区与次中心区），将有部分相关服务产业集聚（如贸易、金融、专业服务与航运
物流）的板块最有望受到对外开放的政策惠及。
图16：扩大开放政策对上海写字楼物业的影响
涉及行业 近期主要政策与措施 政策主要覆盖方向 产业主要集聚板块
贸易 扩大进口
1. 中国国际进口博览会
2. 《上海扩大开放100条》
3. 《〈亚洲-太平洋贸易协定〉第二修
正案》
4. 国务院常务会议
• 进口贸易平台
• 降低关税水平
• 通关便利化
• 虹桥商务区
• 虹桥开发区
金融
放宽市场
准入
1. 《上海扩大开放100条》
2. 《外商投资准入特别管理措施（负面
清单）》（2018年版）
3. 《关于积极有效利用外资推动经济高
质量发展若干措施的通知》
• 银行、证券、保险外资持股比例
• 银行、证券、保险外资业务范围
• 外资参与金融市场
• 外商设立投资性公司条件
• 陆家嘴
• 竹园
• 外滩
• 北外滩
专业服务
放宽市场
准入
1. 《上海扩大开放100条》
2. 《关于积极有效利用外资推动经济高
质量发展若干措施的通知》
3. 《深化服务贸易创新发展试点总体方
案》
• 外资培训机构准入
• 外资工程设计企业与外籍人员准入
• 内地与港澳联营律师事务所设立范围
• 外商投资人才中介、认证机构限制
• 南京西路
• 新天地
• 陆家嘴
• 五角场
航运物流
放宽市场
准入
1. 《上海扩大开放100条》
2. 《关于积极有效利用外资推动经济高
质量发展若干措施的通知》
• 外资国际船舶运输管理企业持股比例
• 交通运输、商贸物流领域外资准入限制
• 北外滩
来源：公开信息，高力国际整理
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0
静安
黄浦
长宁
徐汇
虹口
Putuo
新静安
外高桥
km5
核心区
成熟次中心区
商务园区
来源：高力国际
虹桥CBD
存量 万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 高端制造业、地产、贸易、物流
主要企业 壳牌、罗氏、基恩士、冠捷、鱼
跃、唯品会、万科、中骏、申通
存量 111万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 专业服务业、金融业、高端制造业
主要企业 毕马威、黑石、Gensler, IDG资本、
赛诺菲、无印良品、江森自控
南京西路
虹桥经济开
发区
存量 万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 专业服务业、高端制造业
主要企业 麦肯锡、普华永道、中金、京瓷、
富士施乐
新天地
存量 万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 航运、金融
主要企业 上港集团、上海龙飞国际
物流、鸿安货运代理、大
都会人寿
北外滩
存量 69万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 高端制造业、贸易、专业服务业
主要企业 3M、沃茨、大福、索迪斯
五角场
外滩
陆家嘴
竹园
图17：上海主要受扩大开放政策惠及的写字楼板块
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存量 万平方米
租金 人民币元每平方米
每天
主导产业 金融业、专业服务业
主要企业 中金投、长江证券、陆
家嘴财富管理、脸书
存量 239万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 金融业、专业服务业
主要企业 全球各大领导金融企业
存量 万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 科创、高端制造业、专业服务
业
主要企业 IBM、甲骨文、百度、Nike、
哔哩哔哩、AECOM、普华永
道
存量 万平方米
租金 人民币元每平方米每天
主导产业 金融业、专业服务业、高端制造业
主要企业 光大保德信、杭州银行、德勤、百
事、尼康
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虹桥商务区：目光聚集
虹桥商务区是上海与长三角城市群的重要交汇地带，是联通长三角
城市群的核心。企业总部在虹桥、生产基地在长三角已成为虹桥商
务区的明显特征。当前区域内如壳牌、罗氏、基恩士、鱼跃医疗、
卧龙电气等国内外知名企业的总部数量已有70余家。未来虹桥商务
区在举世瞩目的进博会与世界级会展与商务设施的带动下，预计将
有更多企业总部选择落户于此来拓展中国市场。此外，相比上海其
它商务区，大虹桥区域内写字楼的租金仍存有优势，是企业未来扩
张的良好选项。
交通与会展将助推贸易及电商企业集聚
虹桥商务区托依托综合交通枢纽和国家会展中心的两大优势，形成
贸易产业的集聚，是上海国际贸易中心规划的重要承载地。此外，
虹桥商务区还将以“阿里、京东、唯品会”等电商巨头引领，逐步
形成电商集聚中心，同时向“线下+实体” 的新零售方向转型，进
一步将商务区建设成全国电商产业集聚中心。
展望未来，长三角产业一体化进程与扩大进口政策将形成合力，加
快制造业、贸易与电商企业在虹桥商务区的集聚，并带动上海及长
三角发展带的现代物流物业的需求，尤其是距离虹桥商务区300公里
范围内的交通节点城市。这奠定了虹桥CBD作为区域发展核心辐射
带动周边城市的战略地位。
数据来源：《长江三角洲城市群发展规划》、高力国际
图19：长三角城市群空间格局示意图
合肥
南京
沪宁合杭甬发展带
苏州
杭州
舟山
金华
常州
无锡
虹桥枢纽
宁波
南通
0
5
10
15
虹桥商务区 陆家嘴 南京西路 北外滩 前滩 五角场 大宁
图18：虹桥商务区与其它写字楼板块租金对比（人民币每平
方米每天）
来源：高力国际
台州
台州
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未来供应量（至2022年）：万平方米
（万平方英尺）
陆家嘴是国家与上海的金融中心，金融企业与
专业服务业企业高度集聚。未来在放宽外资准
入的推动下，必将吸引更多外资金融企业落户
陆家嘴。考虑到板块内未来供应极为有限，预
计平均租金在未来五年内将稳健走高。
未来供应量（至2022年）：万平方米
（517万平方英尺）
北外滩依托区位与上港集团的产业基础，形成
强大的航运物流产业集聚效应，是上海成为国
际航运中心城市发展目标的主要承载地。近年
来在滨江区域城市更新的带动下，更承接陆家
嘴金融产业外溢需求，形成“航运+金融”的
双轮发展的格局。未来在扩大进口与放宽外资
准入的大背景下，包括白玉兰广场、星港中
心、星荟中心等诸多高品质写字楼物业将不断
承接航运物流与金融企业的扩张需求。
未来供应量（至2022年）：万平方米
（345万平方英尺）
南京西路板块是上海最为核心的商务区之一，
拥有为数众多的超甲级写字楼、顶级购物中心
与酒店，也是上海国内外专业服务企业与机构
最为集中的区域，包括咨询、法律、会计、设
计、广告等各大领域。当前板块内各主要写字
楼均保持90%以上的高入驻率，而未来随着更
多高品质项目入市以及扩大开放的推动，预计
将有更多高质量服务业企业到此落户或拓展业
务。
陆家嘴 北外滩
南京西路
除虹桥商务区外受扩大开放政策惠及的部分主要写字楼板块
来源：高力国际
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商务园区承载上海市制造业转型
和创新能力升级
上海是我国首屈一指的科技创新中心和先进制造业基地。经过几十年的
发展，上海已经布局形成一批主导功能明确、外资集聚度高的科技创新
承载区和开发区，在推动上海开放型经济建设和产业升级中发挥了重要
作用。2017年，上海市新兴产业*增加值达4,944亿元，同比增长
%，占GDP比重%。逐年攀升的研究与试验发展（R&D）经费
及其GDP占比，以及软件信息技术服务、科学研究等行业的稳健发展
也为先进制造业的发展提供了良好支撑。
当前全球范围内新一轮科技革命和产业变革蓬勃兴起，我国也提出“中
国制造2025”战略，旨在加速高新技术、互联网与制造业的结合，改
造提升传统制造业，以占据全球化发展中价值链的最上游。本次进博会
给国内制造业企业带来了接触前沿科技、洞悉行业未来发展趋势的机
会，使之能够及时制定或调整发展战略，提升国际竞争力。
图10：上海研究与试验发展经费及GDP占比（2011-2017，人
民币十亿元）
图9：上海规模以上服务业企业营业额增速（2018年1-8月）
来源：上海市统计局，高力国际整理
0%
4%
8%
12%
16%
20%
0
100
200
300
400
500
600
2013 2014 2015 2016 2017
新兴产业增加值(十亿元) 增长率 占GDP 比重
0%
1%
2%
3%
4%
0
30
60
90
120
150
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
经费(十亿元) 占上海GDP 比例
%
%
%
%
%
%
0% 5% 10% 15% 20%
教育
商务服务业
交通运输、仓储和邮政业
科学研究和技术服务业
软件和信息技术服务业
信息传输、软件和信息技术服务业
* 新兴产业包括新能源汽车、生物/生物医药、新一代信息技术、节能环保、新能源、高端设备、新材料
图8：上海新兴产业增加值、增长率及占GDP比重（2013-
2017，人民币十亿元）
来源：上海市统计局
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图11：扩大开放政策对上海商务园区的影响
涉及制造业
细分行业
主要政策措施 主要放宽领域 上海主导产业集聚区域
汽车制造
放宽市场准入 《上海扩大开放100条》
• 争取外资新能源汽车项目落地；
• 吸引世界知名外资汽车企业建设研发中心及高端整车项目；
• 支持高性能电机、电池、电控等核心部件配套项目落地。
金桥经济技术开发区、漕
河泾新兴技术开发区、嘉
定工业园区、临港产业园
区等
扩大进口
《2018年7月财政部公
告》
• 降低汽车整车及零部件进口关税。
智能及高端装
备、消费电子
及家电
放宽市场准入
《关于扩大对外开放积
极利用外资若干措施的
通知》
• 外商投资企业同等适用“中国制造2025” 政策；
• 鼓励外商投资高端制造、智能制造、绿色制造等。
张江高科技园区、金桥经
济技术开发区、中国（上
海）自由贸易试验区保税
区片区、漕河泾新兴技术
开发区等
医疗器械及医
药保健
扩大进口 《上海扩大开放100条》
• 全面推进药品医疗器械进口枢纽口岸建设；
• 争取在上海先行定点使用部分国内尚未获准注册的进口抗肿
瘤新药；
• 争取在上海开展拓展性部分尚未获准注册的进口医疗器械；
• 提高药品医疗器械通关效率；筹建内外贸一体的国际医药供
应链平台。
张江高科技园区、上海国
际医学园区、漕河泾新兴
技术开发区、康桥工业园
区等
旨在提升制造业实际利用外资规模。以此为背景，新一轮引入的外资
将大量利用在汽车、智能装备、消费电子、医疗器械等新兴制造业领
域。同时，持续优化的营商环境将为全球投资者营造一个稳定公平透
明、法治化、可预期的营商环境，吸引更多的外商来上海投资发展，
带动相关产业领域的发展，从而提升对商务园区的需求。
商务园区：开放型经济加速发展将助推智能汽车设备、医疗设备和医疗健康等产业的需求
随着开放层次的不断提高，外商投资的重点已从加工制造逐步拓展到
计算机、集成电路、智能制造等高新技术领域。截至2017年末，在上
海落户的跨国公司地区总部累计达到625家。其中，亚太区总部70
家，投资性公司345家，外资研发中心426家。
2017年7月，上海市出台《上海市制造业利用外资三年行动计划》，
来源：公开信息，高力国际整理
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陆家嘴
图12：上海主要受扩大开放政策惠及的商务园区板块
静安
黄浦
长宁
徐汇
虹口
普陀
新静安
核心区
成熟次中心区
商务园区
来源：高力国际整理
临空
漕河泾
浦江
张江
金桥
外高桥
新静安
存量 50万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产业 软件、云计算
主要企业 科华技术、浪潮集团、晶赞科技、科勒、
宝尊电商等
0 5
公里
存量 129万平方米
租金 人民币元每天每平方
米
主导产
业
高新技术、通讯、现代物
流
主要企
业
携程、摩托罗拉、三菱、
本田等
存量 81万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产业 自动化、医疗、新能源
主要企业 柯惠医疗、尚德太阳能、斯派莎克、
奥斯龙等
存量 215万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产
业
集成电路、软件开发、新材料、高新技术、
现代服务业
主要企
业
腾讯、思科、 3M、默沙东、联合利华、
强生、标致雪铁龙等
存量 271万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产业 信息技术产业、生物医药产业、文化
创意产业
主要企业 通用电气、IBM、诺华、阿斯利康、
罗氏等
存量 155万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产业 汽车与零部件、电子信息、新能源
汽车、智能装备、生物医药
主要企业 华为、通用、沃尔沃、联合汽车、
拜耳、欧姆龙等
存量 6万平方米
租金 人民币元每天每平方米
主导产业 贸易、物流、汽车
主要企业 苹果、三星半导体、索尼、西门子、
雅培、埃克森等
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未来新增供应（至2022年）：万平
方米（303万平方英尺）
张江高科技园区是中国创新能力最强的国
家级高科技园区之一。园区内有经认定的
高新技术企业768家，国家级、市级、区
级技术中心403家，跨国公司地区总部49
家及外资研发机构138家。
经过二十余年的发展，张江已形成信息技
术、生物医药、文化创意三大主导产业，
并积极培育低碳环保、民用航空研发、高
端汽车配套和新能源汽车三大战略性新兴
产业。这些产业在近年来发展扩张迅速，
进博会效应将进一步带动对张江优质办公
空间的需求。
未来新增供应（至2022年） ：万平
方米（438万平方英尺）
金桥形成了汽车与零部件、电子信息、白
色家电、食品和生物医药传统四大主导产
业，同时向新能源汽车、智能装备、移动
视讯和新兴金融、跨境电商转型发展。
金桥集团也是本次进博会服务贸易展区的
承办者，旨在更好地为先进制造业和现代
服务型企业、生产服务性企业建立沟通桥
梁。由此可见金桥未来将不仅受益于扩大
开放给汽车等高端制造业带来的发展契机，
更由此探索由生产向服务转型的发展道路。未来新增供应（至2022年） ：万平
方米（422万平方英尺）
漕河泾开发区内汇聚中外高科技企业
2,500多家，其中外商投资企业500多家，
外资高科技企业比例约20%。500强企业
已有81家来此落户。
漕河泾已形成了以电子信息为主导产业，
以新材料、生物医药、航天航空、环保新
能源、汽车研发配套为重点产业的产业集
群框架。漕河泾将科技创新和利用外资视
为未来发展的两大动力，这个战略定位与
本届进博会高度契合，使漕河泾从中获益。
张江 金桥
漕河泾
受扩大开放政策惠及的部分主要商务园区板块
来源：高力国际
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高力专题 中国国际进口博览会 | 华东区 | 2018年11月5日
总结 & 建议
作为中国对外开放政策的一项重要举措，进博会的举办将会进一步促进中国经济改革和产业升级。汽车制造业在内的传统制造业有望转变
成技术驱动、高附加值型智能制造企业。随着行业准入门槛的降低，金融、专业服务及航运等服务行业将变得更为多元化。此外，进博会
的举办或将提升消费者对进口奢侈品的需求，从而进一步推动国内消费增长。中国贸易顺差将会继续收窄，同时进口在整个进出口总额中
的比重将持续上升。
受相关利好政策（如降低关税和市场准入门槛）的驱动及进博会举办所带来的连锁效应，我们建议业主和租户重点关注以下三个商业地产
物业市场。
我们建议汽车制造商和进口汽车经销商
在临港和外高桥区域寻找合适的仓储物
业。这两个区域汽车行业的集聚效应，
人才吸引、项目津贴等的激励政策以及
优越的港口区位将减少制造商的投入成
本。
同时我们也建议奢侈品和进口药物零售
商重点关注浦东空港区域，该区域主要
定位于进口奢侈品的配送中心。
在对外开放及进博会连锁效应的驱动
下，产业机构不断升级调整，我们建议
业主应不断提升租户组合品质，从而能
更好地满足地方政府对于租户落税的要
求，提升物流仓储物业的租金和资产表
现。
仓储物流 写字楼
随着进口产品的快速增长，制造业与快
消品企业以及进口商将不断寻求拓展中
国市场，从而形成新的办公需求。虹桥
商务区由于其卓越的可及行与交通设
施，将受益最多。
此外，外资服务业企业亦将因市场准入
的放宽而增长，其中以金融、专业服务
业与航运业受政策惠及较多。写字楼业
主应关注外资企业的新增需求并做合理
租赁规划。
商务园区
我们建议高新技术和高端制造业企业
重点关注进博会上展示的前沿技术及
进博会相关研讨会和活动。对于想通
过进博会的契机，寻求国外技术溢利
的国内生物制药和智能设备制造企业
而言，将从中受益。
为了升级楼宇品质和服务，满足租户
不断变化的租赁需求，业主应加强对
最新前沿科技和开放政策的关注度。
租金及资产表现将随着租赁需求的增
加而不断提升。
关于高力国际集团
高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是行业顶尖的全球房地产服务及投资管理公司，在全球69个国家拥有超过13,000名专业人员，业务遍及世界最重要的市场
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各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。
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