深圳市平湖生产资料物流中心
发展战略五年规划
综 合 开 发 研 究 院 （ 中 国 · 深 圳 ）
深 圳 市 物 资 集 团
深圳市平湖批发市场股份有限公司
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目 录
一、建设平湖生产资料物流中心的背景及意义
二、深圳市平湖生产资料物流中心的建设现状
三、加快建设平湖生产资料物流中心的有利条件与制约因素
四、深圳市生产资料物流需求量预测分析
五、平湖生产资料物流中心的功能定位与发展规划
六、开发建设平湖物流中心的经济效益评价
七、开发建设平湖物流中心的实施步骤
八、推进平湖生产资料物流中心建设的扶持政策
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深圳市平湖生产资料物流中心发展战略规划
一、建设平湖生产资料物流中心的背景及意义
深圳市是铁、公、水、航多种运输方式并存发展的城市。近年来深圳国
民经济实力有了快速增强，已形成我国区域性的金融、贸易、运输、信息中
心和高新技术产业基地的雏形。伴随着经济总量的迅速扩大，生产资料和生
活资料的流通也有了快速发展，现代物流业已开始成为深圳经济的重要组成
部分和新的经济增长点。为此，市委二届八次全会提出了加快发展现代物流
业，把我市建设成为区域性物流中心城市的战略目标，这是保持深圳国民经
济继续持续、快速、健康、协调发展的需要，是深圳市经济发展到一定阶段
所提出的客观要求。加快发展现代物流产业是深圳市扬长避短、持续发展的
一个合理选择。
位于龙岗区平湖镇西南面，平湖编组站西侧处于规划建设中的平湖物流
基地，是实现我市建设成为物流中心城市目标的一个具体举措，是建设现代
物流中心的理想场地，是我市建立面向华南、港澳乃至东南亚地区高效快捷
物流通道的重要步骤。平湖物流基地总面积 平方公里，地势平缓，其物
流业的交通运输条件十分优越，具有优越的海陆空交通网络，到香港、珠江
三角洲和市内各港口十分方便，经京广、京九铁路可直达内地。平湖编组站
已建成投入使用，物资吞吐量和运营潜力很大。
深圳市平湖生产资料物流中心位于深圳平湖物流基地中，是整个基地开
发建设的启动项目，也是深圳市重点建设项目之一。平湖生产资料物流中心
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的功能规划为大宗生产资料仓储、集散、价格生成为一体的生产资料类物流
中心，配有铁路专用线、仓库、堆场、信息网络等配套齐全的设施，总占地
面积 40 万平方米。交通方便、管理先进，建成后将是华南地区最大的生产资
料批发市场和物流中心。该项目建成后将会使深圳迅速成为辐射国际、国内
市场的现代物流中心城市；较好地发挥深圳市区域性现代物流中心城市大宗
物质集散功能、国际国内贸易的转口功能、权威性的市场信息导向功能和世
界物质之窗的功能，并对深圳市场体系完善和二次创业，对华南经济及全国
经济的发展发挥重要作用。该项目的建设是深圳市形成大流通、大商贸的关
键，对全市形成区域性的物流中心城市具有重要的意义。
深圳市平湖生产资料物流中心的建设，受到了深圳市委、市政府的高度
重视，先后列入我市 1995 年至 1997 年的重点建设项目及“1995 年至 2014 年
深圳市重大建设项目”。 深圳市平湖生产资料物流中心是全市城市总体规划
布局中的唯一一个生产资料物流中心。
1、平湖生产资料物流中心项目区位优越，有利于使深圳迅速成为辐射国
际、国内市场的物流中心城市。平湖生产资料物流中心地处深圳连接香港和
内地的交通枢纽，已建成的平盐铁路把盐田港和物流中心连接起来，为实现
生产资料的铁水联运奠定了基础。中心紧邻全国第二大编组站——平湖编组
站，该站承担着区域性及全国性的物资中转、储存、发运等功能，是京九九、
京广九、平盐、平南与深圳是个港区和国际机场的接通接点。为进一步发挥
区位优势，使深圳成为物资的分类、配货、装箱、发送和信息的收集、处理、
传递和反馈等服务中心，尽快形成区域性的生产资料物资交易体系，需要加
快建设平湖生产资料物流中心项目。
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2、平湖生产资料物流中心项目的开发建设，有利于促进特区经济结构的
转变，使深圳成为花园型的国际性城市。市委二届八次全会提出，要把我市
建成为园林式、花园式、现代化国际性城市。这一目标的提出，为笋岗仓储
区功能转换带来了新的机遇和挑战。要求笋岗仓储区必须转换功能、综合治
理。随着深圳北站、笋岗仓储区、清水河仓储区的功能转变，平湖将在近期
发展成为我市的仓储物流中心基地。平湖生产资料物流中心的建设，将促成
深圳北站、笋岗仓储区、清水河仓储区的功能转变，改善全市国土布局，使
深圳市中心地带土地功能得以优化。
3、平湖生产资料物流中心可以有效降低我市生产资料价格，提高全市投
资的经济效益。近年来，由于特区内房地产价格上升，生产资料物流业发展
不足，经营手段落后，导致固定资产成本增加，经济效益有所下降。解决这
一问题，从长远看，需要在全市范围内对生产资料物流业进行合理分工，将
那些占地较多同时又不能承受高地价费用的生产资料物流企业，布局在特区
外交通便利、有一定土地储备、地价相对便宜的地方。平湖物流基地具备这
些优势。开发和建设好平湖生产资料物流中心，有助于改变我市目前生产资
料商流环节过多、规模小、物资配送体系落后的状况。
4、平湖生产资料物流中心可以为深圳高新技术产品出口加工区和龙岗大
工业区开发建设提供支持。规划中的深圳高新技术产品出口加工区和建设中
的龙岗大工业区，是 21 世纪我市的工业基地，均位于深圳市龙岗区，与平湖
物流基地有效连通，两个区域的开发建设将形成庞大的生产资料物流需求，
平湖生产资料物流中心可以为其建设提供有力的物流支持和保障。
为了落实市委二届八次全会精神，充分发挥平湖生产资料物流中心的区
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位和交通优势，高起点规划、高标准建设、高效能管理好平湖生产资料物流
中心项目，综合开发研究院、深圳市物资集团、深圳市平湖批发市场股份有
限公司组成联合调研组，在深圳市委、市政府和龙岗区的支持下，对平湖生
产资料物流中心及其所处的物流基地的现状进行了多次调研，同有关企业座
谈，与相关部门座谈，在此基础上，根据《深圳市国民经济与社会发展“九五”
计划与 2010 年远景规划》、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市商
品市场发展“九五”和 2010 年规划》等，撰写了本规划。
二、深圳市平湖生产资料物流中心的建设现状
深圳市平湖生产资料物流中心是平湖物流基地建设的启动项目，项目的
开发建设主体为深圳市平湖批发市场股份有限公司。该公司是根据深圳市总
体战略布局及商业发展规划，由深圳市贸易发展局和龙岗区政府联合牵头于
1993 年发起兴建，由深圳市物资集团公司、市投资管理公司、市对外经济贸
易投资公司、龙岗区物资总公司、平湖镇经济发展总公司和平湖镇新南实业
公司等六家大中型企业出资组成的股份制项目开发公司。深圳市平湖批发市
场股份有限公司注册资本 6000 万元，其中现金资本 3120 万元，土地投入 2880
万元。
深圳市平湖生产资料物流中心项目原定位为生产资料批发市场。依照生
产资料批发市场的规划，为大宗生产资料仓储、集散、价格生成为一体的生
产资料类批发市场，总占地面积 40 万平方米，规划建筑面积 50 万平方米。
有 万平方米的用地红线图， 万平方米的用地控制蓝线图及征地合同，
目前已完成 85%的土地平整和全部拆迁赔偿。
平湖批发市场项目开发建设初期，按照市政府发展第三产业，加强市场
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建设的要求，以公司董事会确定的以建设建材（汽车）交易中心及配套仓储
设施为起步工程的基本思路，围绕市场建设这一中心环节，在区政府的大力
支持下，完成了新征土地的合法使用手续。对建设土地范围内的青苗、土坟
等进行了拆迁赔偿。修建了 2 栋简易仓库和临时办公室，并对拟建的建材交
易市场进行了坐标放桩和施工设计，动工兴建了基础工程。
1994 年 8 月，为了推进整个平湖物流基地的开发建设，促进基地物流项
目的进场，完善基地物流的铁路运输基础设施，由平湖批发市场有限公司出
任组长，成立了“平湖仓储铁路专用线筹建小组”。自 1995 年起，平湖批发市
场有限公司根据平湖仓储区内企业的委托，就铁路专用线工业站进行了委托
设计和施工。完成了工业站的选址规划、地质勘探、施工设计、工程概算等
全部前期工作，取得了全套施工实际图纸资料，得到市国土局的批准。工业
站的施工因资金问题，这一决定着整个平湖物流基地开发建设的基础设施项
目，至今尚未建成。
三、加快建设平湖生产资料物流中心的有利条件与制约因素
平湖生产资料物流中心的发展宗旨是，在平湖物流基地建设一个大型区
域性批发交易、物资集散、价格形成、信息汇流的现代物流中心。一般而言，
物流中心是地处商品生产地、集散地和交通枢纽地的大型物流机构，通过完
善的物流网络体系和先进的物流设备，组织大跨度的商品流通，具有物流批
量大、辐射距离远等特点。因此对于建设选址、基础设施条件、规模与建设
内容乃至企业组织结构、经营模式等方面都有一定的要求。
1、建设平湖生产资料物流中心具备良好的外部环境。
首先，市委、市政府将现代物流业作为深圳市二次创业的战略性产业，
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提出了把深圳建设成为我国重要的现代物流中心城市的设想，建设平湖物流
中心是把我市建设成为一流的区域性物流中心城市的具体举措，而建设平湖
生产资料物流中心又是建设平湖物流中心的关键之举，这就给平湖生产资料
物流中心建设带来了机遇与挑战。深圳市政府与龙岗区政府对平湖生产资料
物流中心建设项目给予了高度重视，已将其列入深圳市商业发展规划（1994─
2010 年）和深圳市重大建设项目（1995─2010 年），龙岗区政府为此专门成立
了领导小组与办事机构，为物流中心的建设提供了良好的外部环境。
其次，为了使我市经济健康、快速、持续增长，确保 GDP 今年增长
13%，我市提出加大固定资产投资力度，促进有效增长，这就为平湖生产资
料物流中心的建设提供了有利的外部条件，特别是在资金方面的有力支持。
再次，平湖生产资料物流中心地处深圳市龙岗区平湖镇，近几年无论市、
区还是镇都保持了良好的发展势头，经济基础雄厚，交通、商贸、信息等产
业发达，在为物流中心的发展提供坚实的物质基础的同时，也对物流提出了
较大的需求。深圳市的众多加工贸易企业、正在发展建设的国际性中转大港─
─盐田港、龙岗大工业区，以及周边地区经济的发展，都对物流提出了较大的
需求，平湖生产资料物流中心的市场前景十分广阔。
2、从自身条件看，平湖生产资料物流中心优势突出
（1）区位条件优越。平湖物流中心位于深圳市龙岗区平湖镇，居深圳市
北部，北面和东北面与东莞市接攘，东邻龙岗新区，南靠布吉海关，西北与
宝安区接壤，是深圳至东莞，宝安区至龙岗区的交汇点，距市区 17 公里，距
香港的实际距离仅 25 公里，区位条件得天独厚，是深圳市建设现代物流产业
架构的中心结点，是珠江三角洲乃至华南地区货物外运的中转站，也是香港
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港口和深圳港群的最佳物资后备地。
（2）土地资源丰富。平湖物流中心预留了大量土地且三通一平工作已基
本完成，为未来发展提供了广阔的空间。平湖物流中心所在地规划用地
平方公里，目前规划用地一直控制得好。从长远角度看，还可将平湖与布吉
部分地域合计约 平方公里的土地纳入物流中心发展范围。且物流中心区
大部分为地势平缓的丘陵地带，地上建成物不多，有利于物流中心的开发建
设。
（3）交通运输条件便捷。平湖是深圳市重要的交通枢纽，六路（平深、
平蛇、平淡、平松、平樟、机荷高速）四线（京九、广深、平南、平盐）二
港（盐田港、蛇口港）一场（黄田机场）的交通均在此交汇，运输条件十分
便利。铁路方面：京九线、广九线穿镇而过，平盐线、平南线在镇内与京九
线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射全国，公路方面：平
深、平蛇、平松、平淡、平樟、机荷六路四通八达，东接深惠、深汕高速公
路至惠州、汕头，西连宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南携市区，北
进东莞。六路四线把港口与机场紧紧联在一起，形成十分畅通的海陆空立体
交通网络，可以满足物流中心对交通运输条件的需求。日编组能力 8000 车次、
连接京广、京九、广深、平盐、平南铁路的重要编组站──平湖南铁路编组站
也位于平湖镇境内，且现有物资吞吐量尚未达到实际吞吐能力的 30%，运营
潜力很大。平湖编组站位于广深铁路引入深圳市区的北站，连通深圳市区、
香港九龙、蛇口与盐田地区，地理位置十分重要。它的建成不仅改变了深圳
市东西长，南北窄的线性发展现状，拓展了深圳市的发展空间，而且为平湖
物流基地建设提供了强有力的依托，有助于平湖物流基地面向珠江三角洲、
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华南地区和港澳地区及内地开展物流配送业务，发挥物流中心的大宗物资集
散功能。
（4）邮电通讯发达。平湖现已形成以先进的数字传输系统为主体的传真
通讯、数据通讯、无限传呼、移动电话等现代化通讯网络。程控电话交换容
量达 15000 多门，可直拨美国、加拿大等 150 多个国家及港澳台地区和全国
各地，能够为物流中心提供讯捷、便利的服务。
（5）供水供电充足。平湖镇现有大小水库 6 座，库容量达 460 万立方米。
已建成日供水 4 万吨的自来水厂两座，其中一座就位于物流中心基地内，可
满足基地内企业的需求。并有 11 万伏变电站一座， 万千伏火力发电站一
个，年供电量为 亿度。11 万伏输变电站到平湖南编组站的线路走廊已修
建完工，随时可以给基地内的企业提供电力需要。计划投资 5000 万元的平湖
镇第二个 11 万伏输变电站亦位于基地内。总之，启动生产资料批发市场建设
的初期基础建设已基本配套，水、电、通讯和排污能力完全能够满足首期建
设需要。
3、制约平湖物流中心建设的因素不容忽视
虽然平湖生产资料物流中心的建设与发展存在诸多有利条件，但在实际
运行过程中存在许多不容忽视的制约因素：
（1）基础设施配套问题。生产资料大宗物资集散必须依靠良好完善的基
础设施，而平湖生产资料物流中心所处的位置和周边区域，基础设施缺口较
大，区内道路尚未形成网络，基础设施建设滞后。主要表现为：一是区内通
向区外部分交通干道的出口及接驳设施不够，例如，区内目前还没有连接机
荷高速公路的出口，区内立交桥尚未动工；二是区内部分道路尚未完全连接
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起来，如区内主干道新木路与平蛇路尚未贯通，两公里道路待建；平新路只
建成一半，另一半连通布吉的 公里道路待建；三是制约整个仓储区开发的
铁路工业站至今尚未建设。铁路工业站是平湖物流中心连接京九、京广线的
铁路专用线，有关部门和企业已经完成设计、论证、报建等前期工作，并完
成一定的土方工程量，但由于资金短缺，整个项目的建设工作处于停滞状态，
成为制约平湖物流基地开发建设的“瓶颈”。基础设施建设的滞后，严重影响
了招商引资工作的进行，阻碍了平湖生产资料物流中心的建设与发展。
（2）建设资金问题。平湖生产资料物流中心是一个总投资 15 亿元的中
长期开发性建设项目。但至今为止，该项目投入只有 6000 万元，其中，实际
现金投入仅有 3120 万元，其它为土地折价入股投入。这对于一个投资如此之
大的项目来说如同杯水车薪。由于资金问题，铁路专用线及工业站这一物资
集散的基础设施项目难以动工兴建，同样是资金问题，区域内道路建设滞后，
散装水泥库（库容量 2 万吨，年周转 40 万吨）这一关系到平湖生产资料物流
中心生存与发展项目迟迟不能上马。资金问题已成为制约公司发展的瓶颈问
题。
（3）地价偏高问题。1993 年公司成立时，龙岗区物资总公司、平湖镇经
济发展总公司及平湖镇新南实业公司以土地 280──320 元/m2 作价入股；94
年初，市府规定宝安、龙冈区不再执行原宝安县时的农村征地政策而改执行
城市征用地政策。由于土地政策改变，使平湖生产资料物流中心仓储用地成
本高达 394 元/M2，比工业仓储用地的价格高 40%强。高成本土地使招商引资
工作难以开展。
（4）政策扶持力度问题。平湖生产资料物流中心运行五年来，虽然得到
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了市、区、镇各级政府的高度重视与支持，但现存的一些客观问题说明扶持
的力度明显不足，在发展思路上缺乏引导、规范，在网点布局上缺乏规划、
协调，在土地、资金、税收等方面缺乏扶持与优惠，尤其缺乏一个强有力的
组织机构为生产资料批发市场的建设提供全过程的引导、协调、服务，使其
开发和建设难以有效运行。
（5）与相关部门的协调问题。建设平湖生产资料物流中心涉及多方面的
利益关系，存在一些需要协调的问题：一是市、区、镇的各级政府，虽然对
把平湖定位为物流中心这一认识是统一的，但上下之间沟通不够，在具体问
题和利益方面都有各自的看法，还没有形成建设平湖物流基地的合力，从而
使平湖生产资料物流中心在建设过程中存在的一些问题难以解决；二是地方
政府与铁路部门之间的协调问题。平湖物流中心的工业站建设需要地方政府
与平湖编组站之间加强协调，协同推进；三是负责开发建设的企业与当地居
民之间，存在利益协调问题，且涉及面广，操作实施难度大。
（6）项目企业自身存在的问题。平湖生产资料物流中心运行五年来，虽
然积累了一定的经验，培养了一批人才，但真正掌握现代物流技术和物流理
论的专门人才严重缺乏；加之物流设施落后、设备短缺，物流中心建设在国
内尚无成功的先例可循，这些都给生产资料批发市场的建设带来一定难度。
四、深圳市生产资料物流需求量预测分析
平湖生产资料物流中心要发展“第三方物流”，实现物流的集约化，规模
化，社会化，共同化，发展多元化经营，就要求物流中心要对该地区的发展、
社会的需求有深刻的了解；要求对本行业、本企业的具体情况、行业特点有
深刻的了解；要求对进行第三方物流相关的行业、企业有深刻的理解与认识。
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这样就能找到合作的共同点，切入点，发挥各自优势，实现合理化分工与合
作。对此，对深圳市生产资料及商品零售的社会需求进行预测就显得极其重
要。本规划所进行的预测采用定量分析与定性分析以及将二者相结合的方法，
把过去数据与未来规划相结合，利用基于时间序列的自回归分析法，与利用
基于因果关系的一元线性回归分析法进行。
（一）社会商品零售需求预测
预测采用定量分析与定性分析相结合的方法，过去数据与未来规划相结
合，利用基于时间序列的自回归分析法与利用基于因果关系的一元线性回归
分析法进行。根据“九五规划”、“十五规划”，深圳市社会经济发展将再上一个
新台阶。到 2000 年，社会消费品年均递增 18%。达到 700 亿元。依据“十五”
规划，经过预测，到 2005 年深圳市社会商品零售总额将会达到 915 亿元，年
递增 9%（90 年不变价）。
从表一、表二可以看出，在深圳的社会零售商品领域内，实行配送有广
泛的社会需求，商品零售社会化配送前途广阔。
（二）大宗生产资料、建筑材料等需求预测
从 2000 年到 2005 年这一段时间内，固定资产投资年均增长 9%，城市基
建投资年均增长 %。到 2005 年，固定资产投资达到 1000 亿元，基建投资
达到 450 亿元。城市住宅投资有加速的趋势，预计城市住宅投资年均增长
%。到 2005 年达到 288 亿元。
在工业总产值、固定资产投资、基建投资、住宅投资较大增长的情况下，
大宗生产资料、建筑材料（水泥、石材、玻璃等）的需求也会有较大幅度的
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增长。
根据预测，装潢类建筑材料的需求在数量上稳定的情况下，会日趋多元
化、个性化、高档化、时尚化。（见表三—表六）
（三）按运输方式对社会物流的需求预测
1997 年深圳市不同运输方式的物流量统计
公路 铁路 水运 航空 合计
货运总量（万吨） 3357
比例% 20 100
2005 年深圳市不同运输方式的物流量预测统计
公路 铁路 水运 航空 合计
货运总量（万吨）
比例% 100
可以预计，未来货运周转量（吨公里）的增长率会大于于工业总产值增
长率，货运吨位的增长率，货物批量有趋于变小、批次增加、运距变远的趋
势，社会需求日益向多元化、即时化方向发展。货物的周转范围会大大增加。
（四）深圳市生产资料需求预测的总体评估
“十五”期间，深圳市社会与经济发展将再上一个新台阶。由此会在生产资
料、消费资料、货运周转量等方面引发较大的增量需求。
大宗生产资料、建筑材料如水泥仓储以及其衍生的混凝土搅拌配送，石
材、玻璃等的仓储、流通加工以及配送。社会商业零售配送等都是合适的选
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择对象。这些产品特点规定了它必须走社会化仓储、社会化配送的道路。从
货运量增加的幅度看，实行物流社会化服务势在必行。
在流通领域实行“物流化运作”，实质在于流通体制的创新，流通组织制度
的变革。通过物流管理，满足社会需求，不仅是对增量需求，而且是对存量
的需求满足方式的变革。流通领域的物流管理够发挥集约化，规模化，社会
化，共同化的优势，是挖掘“第三利润源”的关键。所以，从社会需求角度看，
平湖生产资料物流中心是大有可为的。
五、平湖生产资料物流中心的功能定位与发展规划
（一）物流中心功能定位
近年来，由于流通领域的改革打破了计划经济体制下的市场分割、统购
统销的传统流通体制，使商品仓储、运输等物流环节在各方面发生了重大变
化。改革虽然促进了流通体的市场化，但也同时形成了物流领域在低水平、
小规模上激烈而无序的竞争。而另一方面，信息技术的迅速发展，尤其是互
联网及多媒体技术的普遍应用，已显示出流通领域在应用技术以及产业结构
方面正在发生重大变革。同时预示着物流产业基于规模化、专业化、社会化、
现代化的产业重组。
深圳平湖物流中心是深圳市总体战略部署和商业发展规划的重要组成部
分，它的总体发展目标是在平湖建立一个集批发交易、加工配送、信息网络
一体化的市场功能组团，以仓储集散、加工配送为主要市场形成手段，以代
理、仓储、加工和配送等市场交易方式替代传统的摊位式、展销式、零售式
交易，通过大市场、大仓储、大流通、大信息、大配送的运作，运用现代物
流理念和现代信息技术、现代生物技术，衔接并幅射国际、国内两大市场，
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形成国内外大宗商品的批发交易、展示窗口、仓储集散、加工配送、价格形
成、信息网络等六大功能。
新建物流中心将应用先进物流技术、管理技术以及先进的信息技术，先
社会提供流通加工、适时配送等综合性物流服务，逐步形成面向国内外的现
代区域性生产资料物流中心。
（二）物流中心的总体布局
根据物流中心的功能定位、地理位置和交通特性，平湖生产资料物流中
心总体上分为三大具有互补性的功能组团。
1、仓储集散组团，规划占地面积 20 万 M2
包括： 四座建筑面积 11 万 M2 的标准仓库
两座 20 米高、建筑面积 万 M2 的自动化立体仓库
一个占地面积 10 万 M2 的货物集散场
五条总铺轨里程 3KM 的铁路专用线
2、加工配送组团，规划占地面积 18 万 M2
包括： 中国商品深圳配送中心占地 3 万 M2
一个占地面积 8 万 M2 集加工、仓储、配送为一体的大型木材
加工配送中心
两座 6-7 层高标准加工装配厂房
一个占地面积 5 万 M2 的石材加工配送中心
3、商务、生活服务组团，规划占地面积 2 万 M2
包括： 一座集商务、办公、饮食、康乐等功能设施的现代化综合性商
业大厦
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八幢公寓式生活住宅楼
工商、税务、海关、银行、邮电等服务配套设施
（三）物流中心近远期目标规划
1、近期发展目标
在 2000-2001 两年内，完成三个新建单体项目基本建设固定资产投资，总
投资预计为 2 亿元人民币，开发建设土地 12 万 M2，占总土地面积 30%。
（1）中国商品深圳配送中心
（2）两座标准仓库
（3）深圳木地板坯料加工配送中心
这三个建设工程建成后，将于 2002 年达到年营业总额 3 亿元人民币以上，
初步形成仓储集散、加工配送、电子商务等功能的生产资料物流基地，初步
具备物流企业发展所需的内在动力。
2、“十五”规划和远景目标
在基础设施基本完善、初级市场功能初步具备的基础上，全面进行物流
中心建设，在功能组团架框之上形成六大各具特色的仓储、加工配送中心，
包括：
（1）建筑装饰材料仓储配送中心
（2）建筑工程机械电子商务中心
（3）木材加工、仓储配送中心
（4）石材加工、仓储配送中心
（5）工业品信息化仓储配送中心
（6）生产资料商品价格信息中心
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到 2006 年即第“十一”个五年计划开始，平湖生产资料物流中心各个功能
组团基本形成完整、齐全、功能配套的经营体系，基本具备现代生产资料物
流中心的形象特征和内在运行机制。
深圳市平湖批发市场股份有限公司在建立物流中心的同时，作为公司的
长期发展战略，应致力于物流市场分析、综合物流技术、物流信息技术以及
物流企业经营管理技术的开发与应用，向社会提供适合中国国情的专业物流
服务，逐步使公司发展成为能够提供综合物流服务的专业化、社会化物流骨
干企业。
六、开发建设平湖物流中心的经济效益评价
经济效益评价是平湖生产资料物流中心建设可行性的有机组成部分和重
要内容，是项目开发建设决策的重要依据。经济效益评价是从价值的观点出
发，运用费用效益分析法，分析项目的成本与收益。项目经济效益评价可以
用投资利润率、投资利税、投资回收期等主要指标来体现。本项目经济评价
依据国家计委1993530 号文件《建设项目经济评价方法和参数》进行评价。
（一）物流中心投入分析预测
总投资： 亿人民币
其中：
铁路工业站 2400 万
两座标准仓库 3000 万
木材加工配送中心 3165 万
中国商品深圳配送中心 14000 万
（二）物流中心收入效益分析预测
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销售收入/年： 万
其中：
铁路工业站 335 万
两座标准仓库 万
木材加工配送中心 8505 万
中国商品深圳配送中心 9000 万
总成本（年） 万
其中：
铁路工业站 155 万
两座标准仓库 万
木材加工配送中心 万
中国商品深圳配送中心 2690 万
税前利润（年） 万
其中：
铁路工业站 200 万
两座标准仓库 万
木材加工配送中心 万
中国商品深圳配送中心 万
税后利润（年）
按企业所得税 15%计算，年平均为 万
（四）指标分析评价
投资利润率=年利润总额/全部投资=%
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投资利税率=年利税总额/总投资=%
静态投资回收期= 年
（五）敏感度分析
为了考察本项目可能承受的风险程度，我们对项目投资、经营成本、营
业收入三个主要指标进行单因素变化的敏感性分析，以考察主要因素变化时，
项目的抗风险能力。
敏感性分析表明，各因素变化时，均不同程度地影响项目的投资利润率、
投资利税率、静态回收期评价指标，当项目投资、经营成本、营业收入等单
因素分别向不利方向变化 10%时，各项经济指标各项预测经济指标没有过度
偏离预期指标，项目投资利润率也大于国家建设项目投资利润率 12%的指标,
表明本项目具有较强的抗风险能力。
项目单因素变化的敏感性分析表
变动范围
变动因素
变动指标 -10% 0% 10%
投资利润率 % % %
投资利税率 % % %
项目投资
投资回收期（年）
投资利润率 % % %
投资利税率 % % %
销售收入
投资回收期（年）
21
投资利润率 % % %
投资利税率 % % %
总成本
投资回收期（年）
（六）经济效益评价结论
综上所述,平湖生产资料物流中心建设与运营，将提高市场组织化程度，
推动商品流通向有序化、现代化方向发展。对于深圳市经济功能转换，更好
发挥深圳区域性经济中心的优势，形成深圳市新的经济增长点都将起到积极
而有重要的作用。不仅如此，平湖生产资料中心作为企业开发的深圳市物流
基地，还具有良好的经济效益。本项目运作快、投资回收期短，具备优良的
财务可行性。因此，开发建设平湖物流中心在社会效益和企业效益上都是可
行性的。
七、开发建设平湖物流中心的实施步骤
日本的发展经验表明，物流业对一个公司整体经济的发展有重大的促进
作用。我国物流作为一个产业是近几年的新生事物，很多部门还没把物流作
为一个行业的新经济增长点。作为一个大型物资集团公司，结合本行业的特
点，完全可以把物流产业作为一个庞大的产业来发展，使其成为公司新的利
润增长点。下一个世纪，流通行业的利润，不在于流通领域本身，而在于流
通领域组织的创新。物流产业的发展就是流通领域的重大创新，在物资流通
领域内的组织创新就是把社会化、大生产，规模化、集约化的大生产模式引
入流通领域，克服过去流通体制难以应付这些变化而起的成本高、效率低、
保障能力差的矛盾，就是在物资流通领域实现集约化，规模化，共同化社会
22
化运作.通过规模效应，降低成本，通过集约化，社会化运作提高保障能力，
提高经济效益，如现今的货运集装箱化，多式联运，社会化的仓储，集中配
送,共同配送系统等。通过物流这种先进的流通方式，实现商品时间价值，空
间价值，增加附加价值。对于一个以流通领域为主业的企业来说，这是发展
的一次机遇。从发展的观点看可以将物流业作为集团公司经济发展的重要增
长点。
平湖生产资料批发公司对平湖生产资料物流中心已经建设多年，但是效
果并不理想，原因是多方面的。因此，今后在规划平湖物流基地建设时，需
要重点考虑方案的实施阶段与推进的策略。作为未来深圳市的大型物流中心，
平湖物流基地的规划原则上是：一次规划，分步实施，整体推进。
起步阶段：时间大约需要 2 年，由于起步阶段货物量少，人气不旺，基
础设施的问题还没有彻底解决，因此，本阶段要重点开发几个启动项目，加
强招商引资的力度，以便充分发挥集聚效应。项目选取上以意向性大，投资
周期短，靠近现有的基础设施为原则。
发展阶段：时间大约需要 3 年。物流基地进入发展阶段后，物流增长可
以加快，起步阶段所建设的项目的集聚效应和规模经济效益得到发挥，辐射
腹地及对外联系会有所扩大。因此，进入发展后，在项目的选取上应以国际
性、集约性、效益性为主。
成熟阶段：5 年后，随着平湖手流基地的总体发展后，平湖物流基地初步
成为国际性物流基地，物流公司的已开发的各种物流设施将得到充分的利用，
整个公司进入成熟阶段。进入成熟阶段后，公司主要是加强内部的综合管理，
23
以适应现代化的物流业的需要。
八、推进平湖生产资料物流中心建设的扶持政策
推进平湖生产资料物流中心的建设，需要项目公司的股东单位和深圳市
政府的大力支持，出台一系列扶持物流产业发展的优惠政策，各股东单位需
要在项目开发建设的具体问题方面，给予项目公司扶持，特别是在资金方面，
为项目公司提供支持。
1、加强对平湖物流基地的统一规划和领导。平湖物流基地建设是横跨交
通运输、通讯、商贸等部门的综合性产业，涉及各方利益，需要有一个强有
力的领导机构，进行有效的协调，协同各方运作。需要组成由龙岗区、计划
局、运输局、贸发局等在内的市一级综合协调领导小组，制定可操作的仓储
区物流业发展规划，研究市财政对其必要的资金投入问题。
2、加大对平湖物流基地的基础设施投资力度。由于区、镇财力有限，对
平湖物流基地基础设施建设投资力度不够，造成区域内道路、水、电等设施
建设滞后，关系到整个物流中心区运作的铁路专用线——工业站建设遇到资
金困难，进展缓慢，造成整个区域目前还无法适应企业从事物流业的要求。
为了加快平湖物流基地的开发，建议市政府对平湖物流基地“瓶颈性”、关键
性的重大项目进行扶持，将区内主干道、高速公路出口接驳和立交桥、铁路
工业站列为市重点项目。
由于平湖目前基础设施还相对落后，而基础设施投资比较大，在资金紧
张的情况下是一般公司力所不能的。因此需要政府加大对平湖批发市场股份
有限公司启动项目的资金扶持。
3、制定开发建设平湖物流基地的扶持性优惠政策。
24
──允许有条件的平湖物流基地内企业设立保税仓库业务，以支持盐田港
的发展；
──平湖物流基地对用水、用电严格管理和控制价格，以降低物流业投资
成本；
──为了吸引仓储物流企业投资，在平湖物流基地实行土地价格优惠政策，
免收市政建设配套设施费，缓交地价。
──积极引导特区内仓储企业搬迁至平湖物流基地。原笋岗仓储企业经批
准改变功能后，迁往平湖物流基地的，可获部分补缴地价退款优惠。
──鉴于物流企业投资大，回报低等因素，建议对平湖物流基地的物流
投资企业，向扶持高新技术企业一样，按地方税种方面给予一定的减免优惠。
4、加强深圳物流产业的信息系统建设。
平湖生产资料物流中心项目将成为我市生产资料价格形成的重要信息基
地，高水平的物流系统必须有高水平的物流信息系统支持。对此需要我市应
在早期进行物流信息系统的统一规划、协调。只有信息畅通，才能物流畅通。
深圳市本身的信息产业也具有一定规模，通过本地信息网络建设和与国内、
外联网，已初步建立了覆盖全市、经济建设各个领域，沟通国内国际的信息
网络和数据库。政府、公众和商用信息资源得到了广泛的开发和利用。信息
服务在政府、金融证券、期货、海关、工商税务、医疗、人力资源、交通运
输、房地产等领域均达相当规模，现已建成数十个大型信息系统，向社会提
供各类信息服务。建议市政府在现有基础上，对各物流结点本身的信息系统
以及结点间的网络建设进行统一规划，同时建立有关深圳市物流产业发展的
统计信息系统，使政府在制定物流业发展规划及制定相关政策时，具有足够
25
的统计资料作为信息支持。
5、确定平湖生产资料物流中心的全市功能定位，加快深圳市平湖物流基
地启动项目的建设步伐。平湖物流基地拥有 平方公里的开发面积，开发
建设好这样大的一个区域，不可能一蹴而就，需要选择一些重点项目进行启
动。平湖生产资料物流中心项目是平湖物流基地的启动项目，按照“现代仓储、
多式联运、集装箱处理、配送加工、市场展示”五位一体的发展思路，要把平
湖生产资料物流中心建设成为我市现代化、综合性、多功能的新型生产资料
物流配送主体。对此，建议对市政府计划部门近期确定的区内重大项目，予
以重点扶持。
26
表一深圳市社会商品及人民生活水平数字统计
人 口
（万人）
社会商品零售
总额（亿元）
职工年均工资
（元）
人均月可支配
收入（元）
人均月消费
支出（元）
1993 8145
1994 10573
1995 12276
1996 14507
1997 16531
1998 18381
表二深圳市社会商品及人民生活水平数字预测
人口
（万人）
社会商品零售
总额（亿元）
职工年均工资
（元）
人均月可支配
收入（元）
人均月消费
支出（元）
2000 400 609 22230
2005 480 915 28300
27
表三深圳市社会经济指标统计
国内生产总值
（亿元）
工业总产值
（亿元）
固定资产投资
（亿元）
基建投资
（亿元）
住宅投资
（亿元）
1993
1994
1995
1996
1997
1998
表四深圳市社会经济指标预测
国内生产总值
（亿元）
工业总产值
（亿元）
固定资产投资
（亿元）
基建投资
（亿元）
住宅投资
（亿元）
2000 1450 1800 511 248 156
2005 2700 4100 1000 450 288
28
表三 深圳市贸易、交通运输指标统计
进出口总额
（万美元）
进出口指数
（以上年为 1）
货运量
（万吨）
货运周转量
（万吨公里）
港口货物吞吐
量（万吨）
1993 2820392 1．196 2050 743878 2541
1994 3498281 1．240 2603．7 779791 3002
1995 3876961 1．108 3541．6 2228384 3080
1996 3905342 1．007 3646．9 2328753 3021
1997 4500765 1．152 3852．7 2317664 3357
1998 4732168 1．051 3963．7 2382165 3589
表四深圳市贸易、交通运输指标预测
进出口总额
（万美元）
进出口指数
（以上年为 1）
货运量
（万吨）
货运周转量
（万吨公里）
港口货物吞吐
量（万吨）
2000 6200000 1．15 4100 3000000 4300
2005 9800000 1．12 7300 5200000 6500
29
表五 深圳市深圳市大宗生产资料需求统计
建材零售额
（万元）
机电设备批
发额（万元）
钢材消耗
量（吨）
水泥消耗
量（吨）
玻璃消耗
量（箱）
原木消耗
（立方米）
1993 259474 655130 2831755 731449 281215
1994 7683 234900 972615 3856012 691587 275045
1995 5529 324956 1102272 4188912 392378 273320
1996 2263 239655 972794 3711860 458102 359195
1997 10393 264021 1001210 3890224 502781 334549
1998 95699 225512 1113234 4006123 513672
表六 深圳市大宗生产资料需求预测
建材零售
额（万元）
机电设备批
发额（万元）
钢材消耗
量（吨）
水泥消耗
量（吨）
玻璃消耗
量（箱）
木材及代用品
消耗（立方米）
2000 1103347 273906 1115000 5500000 514300 404800
2005 1557464 332646 1197850 8290000 527900 492042
30
货运交易市场统计
计算序号 序号 全市 罗湖区 南山 宝安
甲 乙 丙 1 2 3 4
市场个数 个 1 12 1 1 10
从业人数 个 2 232 135 60 37
场地面积 千平方米 3 58 12 30 16
仓库面积 千平方米 4 10．12 0．12 10
库棚面积 千平方米 5 11．4 11 0．4
业务用房 千平方米 6 5．475 0．075 5 0．4
辆 7 510 100 410日均进
场车辆 吨位 8 1152 550 602
年交易额 万吨 9 7．73 1．87 5．86
31
仓储装卸业统计
计算
单位
序
号
全市 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
甲 乙 丙 1 2 3 4 5 6 7
企业个数 个 1 73 12 10 20 3 15 13
人 2 3149 1400 353 643 206 382 165从业人数
含装卸工 人 3 2533 1060 293 590 192 286 112
输送机 台 4
辆 5 59 20 2 2 35起重机
吨位 6 517 218 13 286
辆 7 48 2 3 16 9 18吊车
吨位 8 701 50 30 311 83 227
辆 9 2 2
主
要
装
卸
机
械 铲车
吨位 10 5 5
辆 11 178 90 3 13 18 54叉车
吨位 12 518 250 5 16 54 193
辆 13 179 19 9 13 29 39汽车
吨位 14 705 55 79 28 145 98
辆 15 65 60 5
搬
运
车
辆
其他机
动车 吨位 16 9
装卸操作量 万吨 17 320 32 53 29 60
平均每企业主要装备数统计
平均每企业主要装备数 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田港 蛇口港
起重机（辆） 1．66 0 0．1 2．69 0 0．5
吊车（辆） 0．66 0．3 0．8 0．69 1．2 1．75
32
道路运输业及运输服务业统计
计算
单位
序
号
全市 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
甲 乙 丙 1 2 3 4 5 6 7
货运 户 0 25356 2090 7717 3906 993 4420 6230
货代 户 1 141 30 24 13 1 53 20
货运辅助 户 2 100 58 7 31 4
物流 户 3 8 2 4 2
其他 户 4 148 6 60 82
营
业
户
数 合计 户 5 25753 2178 7748 3952 1004 4533 6338
货运 人 77553 15460 16266 10706 1263 15168 18690
货代 人 6 651 165 233 107 12 44 90
货运辅助 人 7 4123 3400 222 467 36
物流 人 8 171 45 86 40
其他 人 9 484 28 280 176
从
业
人
数
合计 人 10 82331 19016 16766 11283 1389 15492 18798
33
公路运输检测点企业主要指标情况
指标名称 计量单位 1998 19971 1996 98/97（+-%）
平均车数 辆 250 382 304 -11。3%
平均吨位数 吨 4791 4942 5085 -3。06%
完好率 % 96 94 92 2．13%
工作率 % 74 73 74 1．37%
车日行程 公里 208 186 185 11．83%
里程利用率 % 56 55 58
货
车
运
用
情
况 实载率 % 53 54 57 -1。85%
货车柴油 升/百吨公里 4 5 4 -20%燃油
消耗 货车汽油 升/百吨公里 4 4 5 0
注：检测点企业共统计了 16 个。
