彭州花香带丽花舍香项的目房子 目 市录场 调研报告 第一一、（部分：（ 一二彭））州 环 宏境观彭调经环州研济境概 调况研 二、（（三（四）） 城宏乡观概建环况设境 及分远析景及规小划结 （ 一二彭））州 区域区房域地基产本市概场况环 境调研 三（三） 区彭域州房20地06产年市最场新调拍查卖 地块信息 第、二 部彭分州房地产个案分析 一二三、、、消购消费房：费者消消基费费本需者特求调征特研 征 第三部分理：念 一二、、（项项目调研 （项一目二目）周）SW 边 OT环优境调研 劣分势势析
三（（三四）） 机威会胁 第、四消部费分者：对调本研项结目论看 法 一、第一部分：环境调研 （ 一彭）州 宏彭观环境调研 有口三 千彭余州年，文是明古史蜀州。国概位的况于发 四祥川地省，会素成有都“以天北府 金盆公”里、 “， 成面都积后 花园”的美誉，具 31 1420 平方公里，人 78彭 万州，属是大成成都都市范面围积，第与二成、都人之口间第现三有的成县彭级公市。 公车路，到成成都都到市彭行州程小时车间约 不收取过路费路；和成成彭彭高高速速于公 路相连，成彭 30 分钟，2004 年建成通 彭镇彭州全市辖 收镇费， 10 元，行程时间约 15 分钟。 28 个452 个行政村，53 个社区居委会，市政府所在地为天 人率口。为 03 年末全市总人口 业万人人口， 人口增长率为 ‰。总人口中非农业 万人，占 %，农 万人，占 %，人口自然增长 （-0二.6）4% 。 彭州市国经市完成地区生产民经济总济概值（持况G续 快速健康发展，综合经济实力显著增强。2004 年，全 DP） 亿元，第一产业增加值 亿元，第二产
业成增加值 亿元，第三产业增加值 亿元，财政总收入 亿元，完业全经社济会对 固定资产总投资 亿元，社会消费品零售总额达 亿元。工 GDP 的贡献率为 %，民营经济占 GDP 的 %。 投资 2005 年，全市实现地区生产总值 78 亿元，同比增长 %；完成固定资产 其 亿元，同比增长州中工地业方基财础政实收力入较 60%；全口径财政总收入 亿元，同比增长 38%， 为2.雄9 亿厚元，，以同医比药增、长化 5工5%、；建主材要、经济指标均呈两位数增长。彭 断实施技术改造，结构日趋合理，运行质量日益增强能，源2、食品为重点行业，不 004 年实现工业增加值 1的9.商91品 亿物元资、集销散售地收之入 亿元、利税 亿元。彭州历来为成都西北最并一进，。金 融、商贸、交通、重要 健康协调发展，同步旅游、通信等行业与一、二产业 实际到“位三个资集金中”有序推进。一是工业向园区集中：工业开发区引进项目 21 个， 地产 亿元，增长 53%。二是土地向规模经营集中：全市共流转土 业5.区6 等万四亩处，可其容中纳新四增万 1.多5 农万民亩的。“三新是居农民向城镇集中：制定了石化基地配套 万平方米，竣工面积达 工程”规划，建设开工面积达 万平方米，新进城镇居住的农民达 万人。 径增长20 06 年主要奋斗目标是：地区生产总值增长 13%以上，地方财政收入同口 12%以上，城镇居民人均可支配收入增长 7%以上，农民人均纯收入增长 %（，三城）乡 新增城就乡业建 设及 万远人景，规城划镇登记失业率控制在 %以内。
的生彭活州环市境现和有紧城邻区特面大积中 心9 平城方市公的里优，越城区市位人，口四 1川2 省万、人成。都为市充“分十发五挥”彭规州划良已好 明公确里提的出现，代要化在园未林来城 市5 。年其，中把规彭划州面建积设达成 为城市人口 20 万、城区面积 20 平方 省级重彭点开发区，内设医药工业园和机械电6.子9 工平业方园公两里大彭园州区工。业开发区将成为 1州、市 政成府都对北对郊整资个源城宝市库的 总体形象定位基本可总结为 23、、 绿现色代工化业扩散基地 4、 中国西中部等蔬园菜林之城乡市 5、 都市假日休闲港湾。 包括城彭区州市南工面及业经向济南扩划分大为的“ 一区一线”。“ 一区”10 平方公里区， 即彭州市工业开发区。主要 代工业。主要发展现代中医药、生物医药、域绿，依托成都市的辐射作用，发展现 路—安彭公路沿线。确定濛阳、三邑、九色食品工业等。“ 一线”， 即汉彭 以现有的精细化工、冶金、机械、加工企尺业、为丽春镇为镇域工业重点发展镇， 地的传统工业。依靠成彭路沿线新都区的大丰、基础，重点吸纳来自市境内或外 优势。依托现有致和镇家具企业，集中发展家具龙制桥造、新繁一带家具制造业的 经济圈”的重点经济发展区域，远景规划为综合性卫星业城。市彭。州 作为“成都平原 彭州市政府实施“城建活市”战略，以创建省级园林城市为重点，努力提升
城明市显形改象善。，加城快市实施城市总体规划，逐步使城市功能分区趋于合理，基础设施 发展总体规划和城管市理功规能范布有局序，。突出抓好城市新区规划和建设，大力完善市区 平方公里的城市新区，初步形成引导城区向东南、北发展。到 2007 年，建成 6-8 完善城市功能，继续大力开展“中创等园城林市城的市主，体建框架；加快城市道路网络建设， 林化城市创建目标；建成一批特色鲜明、风格各花异的都小彭州城镇”活。动逐，实现省级园 为核心、小城镇为纽带、中心村步形成以市区 态为基点的重点突出、层次分明的城镇体系。生 全环市境总明人显口改控善制，在市 域空气质量稳定在 I 级，人均公共绿地面积达到 6 平方米。 80 万以内，其中城镇人口达 24 万人以上，全市城市化率达 30％以上。
（彭洲工业开发区用地布局示意图） （四） 宏观环境分析及小结 1、位于成都以北，未来发展潜力来人彭口州众位多于，成并都非平适原宜西的北，无在限成 都市大多数百姓心目中，城北物流庞大，外 于成彭高速公路的贯通，居彭家州区市域政府，历的来大都力不招是商开引发商重点关注的地方，但由 投资商及企业已对彭州的经济发展起到了突飞猛进的资工作作用，，现彭彭州州未的来各的种发外展来潜
力无限。 2、国目民前经济，水彭平州逐在渐增高，市场环境日益改善 平，和成都发达大成都区县中，各项经济指标显示，国民经济发展居中游水 的发展战略地区还有不小的差距，但政府提出了“工业富市，城建活市” 发商的前，从现状看，已取得了一定的成绩；从市场环境来看，由于本地开 于日益改善期的试状探况，。再加上部分外来开发商的入驻，彭州的房地产市场环境正处 3、资虽源然丰富当、前有彭产州业的支撑资源十分丰富，比之国 其民它经市济县并更不十分发达，但潜力不可小视。首先彭州自然 到高速发展，作为成都支柱产具自身资源优势，其次，近两年彭州的工业得 彭路沿线为四川家具行业业的医药行业，其生产基地主要集中在彭州，成 程落户彭州，更的主要生产集中地。亚东水泥、中石化 80 万吨乙烯工 几年的彭州经济将是会给有彭突州飞的猛经进济的发发展展带。来了强大的后劲支撑，可以预计，未来 4、城彭市州规划市带现来有巨大的发展潜力 已方明公确里提的出现，代要城化在区园未林来面城 积 9 平方公里，城市人口 12 万人，成都市“十五”规划 市5 年，，按把此彭规州划建彭设州成将为成城为市一人个口中 等20城 万、城区面积 20 平 面积的扩大都为彭州的房地产开发带来巨大的发展空间。市，人口的增加和
二、（ 一彭）州 区区域域房基地产市场环境调研 项目所在区本概况 地，彭州市中域为天彭镇东二环路，彭州市天彭镇是彭州市委、市政府所在 将主要集中在地心处城天区彭也镇在的于中此心，城根区据。项平天 目彭实镇际位情于况市，境本南次部对平于原行地业区的，面市 积场 调查 21.户方，公总里均纯收人入口，下 设 6 16 个社区居委会现， 8 个行政村，截 止 03 年底全镇有总户数 40871 108792 人，全镇实GDP131063 万元，人均 GDP12047 元，农民人 3567 元，全镇乡镇企业总产值达到 49603 万元，实现利润 585 万元。 贸服中务心中城心区，按北用区地为功城能市分生为活老片区城区，、西北北区区、为西文北化旅区和游南区，老城区为城市商 中心城区将以环状发展，基本发展到三环路以内约 区，南区为工业区。而 三环之间的牡丹大道和天彭大道将是联系老20 平方公里的范围。二环与 二环路以内基本为老城区，区内主要以二城区和工业新区之间的交通枢纽。 街构成四通八达的交通网络环路、金彭路、天府路、东西南北大 此，项从目下周图边来将看发，展项成目为所彭处州的示彭来州的市居二住环区路。及 周边均规划为二类居住用地，因 彭州中心城区远景城市用地规划如下图：
（彭州中心城区远景城市用地规划图）
（慢，房从二地彭）产州 开本区发地域企房房业地地以产产本竞市地争场企格业局调为看查主， ，近这几些年企彭业州大的多房从地建产筑市企场业发转展型一而直来较为缓 业自身对当地情况比较熟悉，加之有一，企 设成定的社会资源，在土地的获取上，在建 市场本的的主控流制；最上有一定的优势，逐渐形成了一定的开发规模，曾为本地房地产 开发的牡丹花园近、两天年一也广有场江浙、成都等外来开发商的介入，成都统建办参与 给当地房地产市场带来一定，的除消极天影一广响场外，其他均未取得成功。此类项目也 楼盘，也无龙头开发企业的局面，市场。整当体地开的发房水地产市场呈现出即无标志性 的格局。进入平低下，市场竞争也呈散乱 发生根本转变 ，20房03地 年产，需成求都和的房房价地水产平开都发呈进现入较高大速幅发度展增阶长段。，房地产供求关系 城区向近郊蔓延，从而带动了周边县市的市场开发升温。受成开都发房热地潮产也开由五 环境影响，彭州的房地产市场竞争格局发大 中。重新洗牌，进入到激烈而有序的竞争之 发已呈进现入 出20蓬06勃 年的，发彭展州态房势地（产具市体场见出楼现盘在调百研花表齐）放。百家争鸣的状态，房地产开 开发理前念几的年影由响于，本彭地州房以地前产的开房发地水产平项不目高只，停本留土在开满发足商基大多由建筑商转型，受 只重视成本控制，忽略附加值的提升，重施工而忽略规划本，居追住求条低件的层次上， 楼盘品质自然不高。本土开发商眼中的楼盘就只有建筑产品本身，层几次乎利没润有，好
的产规品划本、身完也整的配套以及对环境的打造，更谈不上人性化的物业管理。对建筑 户型配比不缺合乏理深、入缺研乏究特，如建筑风格不清晰，外立面色彩单一，造型呆板、 有实力有创新理念的开发色商等进。入近彭两州年，来，随着市场大环境的逐渐好转，一些 满足最基本的居住条件逐渐到追求舒适性他们的生认识活到。人容们对居住理念的转变，从 来越多，配套也更加完善，楼盘中开始出现了休闲广场积、率园在林降景低，小区绿化越 空中花园、地下车库、智能化化系统等设施，个别高品质楼盘开观始、出立现体，绿如化、 市花园、高满。庭 芳、国色天香、水岸名都、城 了质的提临江府邸等，使得彭州的楼盘品质有 明了方城向市，规划方向决定开发热点，彭州的远景城市规划为今后的房地产看法指 城东和城西中作心为城城区南基本控制在三环以内，城南为工业发展区，城北为居住区， 但受规划影响，该区和域城的北楼的盘延并伸和辐射，城中为商贸区，城南虽然交通便利， 置房，而城北方向的花簇锦秀、不柳看河好花园，不、但水房价上不去，至今仍有一定的空 和销售上，均明显好于其他区域楼盘。老百姓眼岸中名对都于及不临同江府邸等楼盘在房价 相比之下，城北人民渠及东二环沿线将成为未来彭州房地产区开域发有的不热同点的区认域识。， 彭彭州州房州的基本情作地况为产看大市，成场彭都发州范展具围趋备的势了县预房级测地城 产市发，展近的两诸年多房有地利产条市件场，发彭展州较距为成迅都速，从彭 公里，人口众多、自然资源丰富、经济发达。作为成都支柱产业之一的仅制 2药0 余行
业省，级生风产景基区及地也龙在门向山彭国州家迁地移质，公而园彭都州是的成丹都景近山郊、旅游牡丹的好会、去九处峰，山以、上银条厂件沟都等为 彭州的房地产市场发展打下良好的基础。另外成都的房地产明显向郊县方向发 展，以目前态势我们预测未来两年彭州的房地产市场将有较大的发展空间，具 体体现在： 1、供应和需求在未来两年都将保持一定的上升势头。 2、建筑产品多样化，并有向高端品质发展的趋势。 3、规划的水平将进一步提高，开发商将越来越重视环境的打造。 4、房地产市场价格水平将进一步提升，但幅度不大。 5、消费者对房地产的认识和消费逐步趋于理性化。 6成、为竞潮争流加和剧趋，势本。地 开发商面临重新洗牌，强强联合、与专业策划公司合作必将 部06分年统05年全1-计年7数月彭据，州：彭市 州总市销总售预面售积面27积平.9米2平，米总，金总额金43额元.9。4元 ； （三1 宗地）编号 彭州宗地位20置0 6 年最新拍卖地块信息：绿地率 容积率 建筑规高划 度设 计条件 建筑密度 用地使用性质 B200601 东彭干州道市二天支彭道镇 大于30% 不1大.8于 24米以下 小于商业服40% 及居住务 居商住业用用地地用74地00年年
净用积地 面 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注 443方.6米8 平 6万元 万40元.9/3亩 万7元7./5亩 万元 彭房有州地限市产公信开司达发 0．66亩 宗地编号 宗地位置 绿地率 容积率 规建划筑设高计度条 件 建筑密度 用地使用性质 2006-04 彭镇州金南市彭侧天大 彭道 大于30% CADB区区 2 .6以下 筑下A(B区60米5其中主体建以 区06米0米以以上下)C D 小于商业35% 居商住及业用居用地住地服用务地 金额 竟得人 备注74 00年 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交年 17平44方54米. 2 900万元 AB万区元 CD区/亩 AB区万元/4亩0 万 C万D元元区//亩4亩0 万元 成业限都(集置公团司信)实有 亩 宗地编号 宗地位置 绿地率 容积率 建筑规高划度设 计条件 建筑密度 用商地业使及用性质 3 2006-05-1 彭中州路市东行侧政 大于30% / 25%-35% 地居 住用 居商住业用用地40年 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备地注7 0年 66平66方6.米67 330万元 万元35/ 亩 万元57/ 亩 5700万元 成业都百有限信投公资实 规划设计条司 100亩 4 宗地编号 宗地位置 绿地率 容积率 建筑高度 件 建筑密度 用地使用性质 2006-05-2 彭净用中州路市东行侧政 大于30% / 25%-35% 商商业业用及地居 住用 积地 面 竟居住用地地7400年年 买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注
54平85方3.米3 3 330万元 万元35/ 亩 万元52/ 亩 万元 有成限都责朋任城公实司业 亩 宗地编号 宗地位置 绿地率 容积率 建筑规高划度设 计条件 建筑密度 用地使用性质 5 2006-06 彭州路市北行侧政 中 买保证金 大起于叫3价0% 2成.0交-5价.0 成交金/ 额 2竟5%得-3人5% 商业及居住用地 净用地面积 竟居商住业用用备地地注74 00年年 61平20方6.米67 330万元 35 44 陶晓蓉 亩 宗地编号 宗地位置 绿地率 容积率 建筑规高划度设 计条件建 筑密度 用地使用性质 6 2006-面07积 彭州路市北行侧政 中 竟买保证金 大起于叫3价0% 2成.0交-5价.0 成交金/ 额 2竟5%得-3人5% 商商业业及用居备地住注4用0年地 净用地居住用地70年 26平33方3.米3 3 为130万元 35 57 赵安生 亩 均化三 在的、262 道1006年，彭州市共拍卖地块6块，1 0路亩0彭 ，，亩州竞差以争房异上也较，地将大在越；当来从地越取是激得当烈土之。地无的愧公的司大合来盘计看57，6有亩置。信从及规朋模城来房看产，等最成小都的开不发足商一入亩住，最，大规的模 ，可以预见：彭州的房地产市场将逐渐走上品质 个楼地案盘理名位1：称 产个案分析 售楼电置话 国朝色阳天中香路 与行政中路交会处 开广告发代商理 华立集团彭州舜园房产公司 蓝色飞扬 8占38地83建筑面88面积3 积 205 亩 总户数 1500 余户 19 万㎡ 景观形式 现代的自然派风光园林规情 划况
容配开套发情现况绿积率 停车位 露天树阵隔离停车位 总化率 40% 主要朝向 主要为南北朝向 状 小体项区布目内局 共 6 个组团,呈五星形状布局,中间组团为联排别墅,其余为多层 分配三套期齐开全发。，周一边期有现彭房州，职中、行政中心、康复中心等单位 户型及二期主体封顶。 占建比筑例 所 形主态力为面多积层为住宅\花园洋房\连排别墅,主力户型为3室2厅 110——130㎡ 双卫， 产品风配格套 现幼代儿建园筑、风商业形式 沿行政路篮格规球 划场为、游泳池、水景、网球场、商业综合楼等 价 2 层纯商业 销格售体推系广 多彭层州均第价一 居19住00区 元/㎡，花园洋房2200 元/㎡ 销售售楼现处状 一大期气尾时盘，首席样板社区 尚，二期销售中约余 50％。 工地现场 展板 ，提出品质生活体验馆的概念 销售人员样板房 样板区已呈现 物管收费 4——5 名年轻女性，统一着装，受过专业培训 物 元 物管单位 舜苑物管 项管目内优容势 智大都能盘有化、较管产大理品影响、形力2态4 较。小丰时服务、绿化与清洁、保全与维护等 富、有足够的宣传攻势，在彭州及至成都 主力客户 项目抗性 地处城区边沿，目前周围配套不太成熟 个楼地案售盘理楼名位2：电称置 话 满彭庭州芳市 朝阳路市客运站旁 开营销发代商理 成都金房集团、四川利达集团 占地面积19 金房 83885928、880259建 33 亩 总户数 262 户容筑积面率积 万㎡ 景观形式 江南园林 停车位 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿地率 ％ 主要朝向 偏东西 总临体街布商局业 品字型 状配套、小区内 配套简单 2户00型5 年及 9所 月开盘，准现房 占建比筑例 主平力层户、型错为层、 12跃0 平层米均左有右 3 室2 厅双卫，户型区间 93—178 ㎡ 产品风配格套 江水南景＋、现代川西 商价业格形体式商业综合楼, 销售推系 广 2住 层宅临均街价独立商业 1750 元/㎡，商业不详 销售现 国式庭院、新贵住宅 售工楼处状 住在余市约中心 50及％项 目现场设有售楼部，包装偏中式、较大销地售现人场员 样板房 三套气 物 4——5 名年轻女性，统一着物管收费装，受过专业培训 元 物管单位 彭州本土物管公司 项管目内优容势 智有度能较。化强管理、24 小时巡逻、绿化与清洁等 的宣传攻势，知名开发商开发楼盘，在彭州有较大知晓 主力客户项目抗性 地处东二环路车站旁，能闻到药味， 彭州当地客户为主 个楼地案售盘理楼名位3：电称置 话 蘭彭庭州麗市景行 政大楼西侧 开广告发代商理 成都豪诚置业有限公司 占 豪诚设计 83891717、83建地筑面面积877711 容积率积 4近 亩 总户数 274 户 5 万㎡ 景停观车形位式 现代的自然园林 124 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿状 总地新体面的布积行局 政 9区域由671 ㎡ 主要朝向 南北 ， 有11商 幢业多配层套和、2周 幢边商配业套配尚套不组成团熟式围合布局, 7户 月型 15及 日所开 盘，主体封顶， 占建比筑例风 格 形户现态型代为区多间层为＋花园洋房＋㎡商 业配套,主力户型为 3室 2厅双卫， 80——220 产品配套 水景 商业形式、商业综合楼, 价 2 幢销格售体推系广 多一层独个均立被价商业 生 活1850 元/㎡，商业不详 销售售楼现处状 开华盘丽热感动的地方 、销大中气，约余 50％ 工地现场 ，售楼部外包装漂亮、有水景 销售人员展板 样板房 暂无 物 物管管收内费4——5 名专业销售代表，统一着装， 容 0智.5能 元化 管理、物管单位 豪诚物业 项24 小时巡逻、绿化与清洁、人车分流项目目优抗势性 有区目品域前质，周感在围、彭配州套售有不楼部较太华大成知熟丽晓大气、有较强的宣传攻势，地等处 新行政 度。 主力客户 彭州当地客户为主 个楼地案售盘理楼名位4：电称置 话 城彭市州花市园翠 湖2期东 路 开营销发代商理 成都 成都恒恒立大房行产、成都铁信房产 8占38地79面33建筑面积3 积 62 亩 总户数 484 户 容积率 7 万余㎡ 景观形式 现代的自然园林 停车位 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿地率 ％ 主要朝向 南北 状 总 临体二街布局 带状组团布局 期独住立宅商尾业盘、销小售区户，准内现配房套、较为部齐份全已 入住建型及 占比例 所 形型态区为间多为层98住—宅—＋23临2街㎡独 立商业,主力户型为 3室 2 厅双卫，户 产筑品风配格套 现社代区建中筑风格 商价业形式心水景、休闲广场、浅沙长滩、商业综合楼 2—3 层临街销格售体推系广 多层均价独立商业 2050 元/㎡，商业 4000左右 销 市中心、公园旁、水恋景观洋房 售售楼现状 尾盘，住约余 5％ 工地处现 场 售楼处位于二期大门样旁板商房业 街，周边环境好无、人流量大 销 物售管人收员费 4——5 名专业销售代表，统一着装 物项管目内优容 势 0 智.5能 元市楼中盘化 心之管、一理有、物管单位 四川悦华置地 24 小时 品质感、有巡较逻强、宣绿传化攻与势清，洁是、彭人州车最分受流追等捧 高品质 主力客户项目抗性 户型偏大 彭州当地客户为主 个楼地案售盘理楼名位5：电称置 话 金彭彭州·市昇翠华湖台东 路 开营销发代商理 四川（ 香港创香世港纪）地祥产瑞顾房问产公 司 8占38地85面67积8、 83887288 建总户数 486 户 容筑积面率积 约 10 万㎡ 景停观车形位式 现代 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿状 总地临体率街布 三局面 商业围主要朝向 南北 步合行 部份主体封顶、周边配套尚不成熟 户建筑型风及 占比例格所 1厅小1＋，高1户层 小型高区层间电 为梯0洋0—房—、 ㎡万 方商业配套,主力户 1型为 3 室 2 产商品配套 中庭绿电化梯、公商寓业 综合价业格形体式楼, 销售推系 广 2 均—彭价3 层独立商业 州首 20席50 元/㎡，商业不详 销售现节能型小高层电梯公寓 售工楼处状 六售月楼开处盘位、于项住目余 外40十％字 路口、外包装显眼销地售现人场员 展板 样板房 无 物 2——3 名销售人员，未物管管收内费统一着装，解说差 项目优容 势 0 智.6能5 彭州化元首管 个理电梯、物管单位 开发商自设物管公司 公24 寓小、时新巡的逻行、政绿中化心与旁清、洁有、较电强梯的运宣营传等攻 势， 主力客户项目抗性 户型设计大且差 彭州当地客户 个楼地案售盘理楼名位6：电称置 话 航彭利州·市星金海彭湾大 道新行政中心旁 开营销发代商理 5719 厂航利房产 8占3888577、83888建地筑面面积599 积 100 多亩 总户数 479 户 容积率 14 万余㎡ 景停观车形位式 欧地式上 、地下近 200 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿状 总地小体率区布 内局配 套一分应二俱期％全、开 新发行，政组中团心式主结要旁构朝、周、向边中 间配有套尚联不排成别熟墅 0户5 年 12 建筑型风及月格所开盘，一期准现房，二期修建中 占比例 主力户型为3 室 2 厅双卫，户型区间为89——270 ㎡ 产商品配套 欧小式内 会所、游泳池、健身广场价业格形体式、儿童乐园等一应俱全 系 独多立层商均业价综合楼 销售推广 品质成就 生17活00、 元/㎡，叠拼 2500元/㎡，商业接受咨询中不详 销售售楼现处状 一期住余健康无处不在！ 15％,二期、商业咨询中 工地现场 售展楼部外包装较大气、有水景 销售人员板 样板房 无 物 4——物管收费5 专业销售人员，统一着装 元 物管单位 航利·鑫山物业 项管目内优容势 智大能盘化、管有理品质、感24 、小有时较巡强逻的、宣绿传化攻与势清，洁有、特约服务等 5719的强大支撑 主力客户项目抗性 地处新开发城区，目前周围配套不太成熟 5719 团购 100 余套、彭州当地客户 个楼地案售盘理楼名位7：电称置 话 碧彭城州豪市庭龙 兴2期寺 东团结街中段 开营销发代商理 成都碧城置业 成都碧城策划有设限计公咨司询 公司 8占02地30面88积8、 80近230777 建 20 亩 总户数 8容筑积面率积 ㎡ 景停观车形位式 夏6 个威户夷 滨海风情 产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情现况绿状 总地率 ％ 主要朝向 东、北 底体主商布体、局 大围合 封小区内配套简单 户型及顶所， 占建比筑例风 格 主现力代户型为3 室 2 厅双卫，户型区间为130——260㎡ 产商品配套 中庭 景观、底商, 价业格形体式系 底商 销售推广 多彭层州均市价内 1800 元/㎡，商业均 5000 销售现状龙兴寺东珍稀新建纯大户型豪宅社区 售楼处 5华 月丽开、盘大，气住余 50％ 工地，售楼部外包装漂亮、有水景 销售现人场员 展板（差） 样板房 无 物 4——5 销售人物管收费员、统一着装， 元 物管单位 碧诚物业 项管目内容 智能化管理、24 小时巡逻、绿化与清洁等 主力客户项目优抗势性 市户中型心偏、大有较强的宣传攻势， 彭州本地客户 个楼地案售盘理楼名位8：电称置 话 水彭岸州名市都城 北滨河路人民渠畔 开占地31888、83878368 营销发代商理 达州鸿兴房产 置信商旅 802建容筑面积面积率积 亩 总户数形 式 4现84代 户的 6 万㎡ 景观自然园林 停车位 个产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 况划 情
配开套发情绿现况状 总地体率布 局 4外1.围2％合 内开放主要朝向 南北 天现彭中学、西郊中学、体育中心、农贸市场等配套完善 户房建比筑型 占例风及 格所 主现力代户建型筑为3 室 2 厅双卫，户型区间为80——220 ㎡ 产商品配套 室外羽毛风球格场 、儿童价业乐园、临街商铺等 销格形售体式推系 广 临 多街全层商水均业景价 、 原16生00态 元（/㎡销活，水商社业区不、详尊 售售楼现处状 已贵府邸） 华售丽完、 工地现场 大气，售楼部样外板包房装漂亮、有水景 销售人员 物 4——5 名物管管收内费专业销售人员，统一着装 容 0智.5能 元化 项管理、物管单位 成都同人华24 小时巡逻、绿化与塑物业 主力客户项目目优抗势性 有较地品大处质影老感响城、。区周人 围民渠脏理乱想居住区、有较清强洁的等宣 传攻势，在彭州有 彭州本地客户 个楼案盘名9：地售理楼位电称 置话 东彭南州苑市 二环路东南段 开营销发代商理 彭州市光明房产 无 8占37地04建筑面11面积1、13547877777 积 亩 总户数 户 万㎡ 景观形式 现代产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 情 划况
容配开套发情现况绿积地率率 停车位 106 个 ％ 主要状 总 车体打站布、局学 校、平超行市散一应布朝向 南北 俱 全 户围型 占建比筑例风及格所 5现 层住宅（局部 5 跃 型区间为㎡6） ＋商业配套,主力户型为三室二厅，户 70——200产品配套 集代中 商绿化、商业综合楼, 价业销格形体式系 2住 幢均独价立商业综合楼 1900元/㎡销售推广 无，商业不详 售售工楼现地处状现 新临开盘 场 展街板单 间铺面，售楼样部板外房包 装小气 销暂无 物售人员 2 名年轻女性，无统一着装，未受过专业培训 物管项管收目内费优容 势 智交能通化元便管 利理、、物管单位 户2型4 区小间时巡逻、绿化与清洁、人车分流等 主项目抗性 小盘、没有专业销售队大伍 个楼地案力客户 盘名10称： 售理楼位电置话 缤彭纷州广市场金 彭中路 开营销发代商理 成都宏展房地产开发公司 叁柒营销 8占38建地82面28积8、80232666 筑面积 30 余亩 总户数 33 间 2 万余㎡ 景观形式 现代产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析 规 情 划况
容绿积地率率 停车位 配开套发情现况状 总体布局主要朝向 现户房，住宅已售完、商铺发售中 占建比筑型例风及 格所 独立街铺、 米层高、户型区间为 120——131㎡ 产品配现代 商价业格形套体式 系 独立街铺 销售推广 4城00市0新—地500心0（元活/㎡性 销售售楼现处状 已发售两个月，一空套未间售、商出业 地眼） 工地现场 商业气氛较浓 销物售管人收员展板 样板房 物费 2元 名 专业销售人员，物统管一单着位装 四川悦华置地 项管目内优容势 新行政中心区域、有较强的宣传攻势 主力客户 项目抗性 地处新城区，目前周围人气不旺 者一市、场根消及据费消对者费彭基习州本惯市特作消征了费如者下的第二部分：消费者调研 的走总访结及：对部分专业人员的访谈，我们对彭州市消费 产品情况 销售情况 卖场信息 物情 管况 项 合 目分 综析
1、其从但次调所为研占 来看，目前彭州房地产市场上的购房群体以 25—40 岁的青壮年为主， 比40例—较50小 岁。左 右的中年人，另外，也有部分 50 岁以上老年购房群体， 2、彭州的家庭组成以传统的三口之家为主，平均每个家庭 人左右。 3、员目及前教来师看再，加厂上矿大企量业的等私单人位企职业工主购购房成所了占购比房例主最流大人，群另。外 ，机关事业单位职 4、人从群调，研高了收解入到人，群目一前般在选彭择州当地购房群体中，主要人群为中等及中偏高收入 二、购房消费需求特征到成都购房。 1、第 三消是费安者家购置房业的。主可要以目看的出，二第次一置是业改是善住居宅住消条费件的，主第要二动力是。追 求舒适生活， 2、情 结在深购，房只需有求作方出面有选特择色购的房楼区盘域才时能首吸选引的更是宽城区北域新的区消费和者市。中 心区域，区域 3、也 开从始目有前了来一看定，的市认场识上，如的果消地费段者条最件喜欢的房屋形式还是多层，但对小高层 在选择多层的住宅中，对二至四层较为好喜，欢修，建高小楼高层住宅也有一定的市场。 也是目前市场上余下的主要房源。 层的房屋市场接受度低， 4、主 要消还费是者需求的房屋主流户型为 3 室 2 厅，主 流户型面积为 90 ㎡—140 ㎡， 因此，这考部虑分功需能求，基据本调上研没，得中到小满户足型。也 有一定的市场，但由于市场供给少， 5、 消费者对房屋总价认可基本控制在 15-20 万元之间。
6、上 涨大有多一数定消的费信者心购。房 时对价格有较高的敏感度，基本上对当地房屋价格的 7三、、 从目前来看，按 揭购房的消费方式成为彭州当地购房者的首选，约 占 70%。 从消调费查理中念来 费的观念；对于居看家，的彭认州识的，购房消费水平并不高，消费者已经有了一些超前消 物业管理，但对今后的小主要停留在地段和产品上，也逐渐开始重视环境、 机会去尝试。人们的消费区生活方式，消费者还缺乏足够深入的理解，也缺少 应引导消费者去消费，而理念还有待改变，对开发商的启示是：房地产开发商 四、 关于不是一味去适应消费者。 通过对满满庭庭芳消费者的一些调研： 了解，基本有以下芳一的些详特细征调：研及与相关人员访谈，我们针对此楼盘作了详细的 1、 购房者基本以崇州当地中端市场人群为主，周 边乡镇占约 20-30%。 2、 购房者年龄以中年为主，约在 35-45 岁之间。 3、 消费者觉得此地段稍显偏，觉得周边环境较差。 4、 项目所处地段最大的优势为彭州市车站，此为项目的卖点之一。 5、 前期咨询的客户中，对套二户型存在部分需求，套一基本无需求。 6、 满庭芳的户型销售速度最快的是 116 平米的三房，楼层为二三楼。 7、 消费者对朝向较为敏感。 8、 消费者对物管没多大的意见，如果是听说过的则更信任一些。
9、点 则售对楼于处销对售消更费有者利影。响 较大，若能在售楼部附近进行一些景观的装 10、 样板房对销售能起到一定的作用。 11、 此地段的商业销售有一定的难度。 一、 项目周边环第三部分：项目调研 项目位于彭州市境东调面研二 庭芳，其余面为低矮的厂房环及路农民旁用，现房项，目项为目一对苗面莆为彭用地州市，旁林边场为，新项开目楼盘满 布着协力药业、水泥制品厂等大型企业，整个项目用地周边显得档次周边分 常右的。杂国乱贸；超项市目距离项彭目州也市仅客 运站仅 离项目有 低，且非 500 米，彭州市实验小学1000 米左 1000 米左右。
（项目用地周边环境图） （二项、目 用地周边厂矿图） （一）项项目1项、目交位通目于便的SW利彭 优OT州市势 分二S析 环tre路ng旁th， 距彭州市客运中心仅 50 米，交通条件十分方便。 2、地块方正，规模适中
由住于小项区目； 另20外 亩，，由对于于项二目级地城块市方来正讲，，非刚常好利属于于规中划等。规模，是较为适中的居 （·项二目）最项大目的的劣劣势势在w于ea环kness： 发展为工业区境及消费者心理认识，由于项目位于彭州东面，东面 上能闻到刺鼻，的且气目味前，由因于此工，业在区消内费药者厂心的目生中产存，在在较通大往的负成都面去影的响牡，丹在大日道 注重健康的今天，对于购房的消费者来讲，势必是一个较大的劣益 ·项目周边人气冷落，商业氛围不佳，虽临二环路，但因周边势。 环境较差，不利为农村居住区， （三）项目于项目形象的提升。 1由、于交通改善带的来机的机会会o pportunity： 公路成的彭改高善速，将的开给彭通及州成的彭经路济的发免展费带通来车较，大再的加机之会彭，州也与将周带边动镇县等各种等级 展。房地产市场的发 2目、，外由再来于大加彭企之州业彭已的州入确工住定业带了动园工的区业商的强机发 市展的，方有向大，大因小此小，的已制引药进企了业乙入烯驻工彭程州及亚东水泥项 州的经济及房地产发展带来较大的契机及强盛的需求。，势必给彭
3江、、房随华地产着阳郊成、县都龙化市泉发内的展土房趋势地地带资产来源市的的场机日已会 取趋减得少，房地产向郊县发展是必然的趋势，温 场，近两年城北大丰片区乃至新都空前成功，甚至成为成都房地产的主要战 相信其辐射作用将会对彭州的房地、产新开繁发等起地到，积成极为影成响都。房地产开发的新热点， 4行、专整本业合优项细势目分资与，源成使带都来智的机源会公 司合作，充分利用成都智源公司的专业代理优势，进 使项目在当地项目处于一个高层次的竞争平台，在起点上就远远领先对手。 （四）项目的具备较强的竞争能力。 ·近几年的房威胁点threat： 加上华立地产开发，当地的开发商逐渐成熟和专业，开发水平不断提高， 地产市场集团、宏泰集团、置信及朋城等开发商的介入，可以预见彭州的房 目并不具竞争将更加激烈，而本项目是平章公司在彭州的第一个项目，本项 ·国家近期备的竞宏争观上调的控优政势策。无 列金融政策的出台短期内将限疑制对房房地地产产开的发消商费提需出求了，更估高的要求，国家一系 三将、有 所调降研温消。计房地产的消费热潮 费 者及市场对本项目看法之处我却们显通得过较走多访，，诸大如部：分环消境费不好者认，因为本 为案东交面通是便彭州利是的工其业最发大展的优区域势，，有但较不多足
的二药环厂路，认为环境受到一定的影响；社会治安差，由于项目紧临车站，且位于 定的负面旁影，响周边为一些农民集中安置住房，居住人员复杂，导致社会治安有一 而生活配套设；施生较活配套不方便，由于项目所处的东面，周边为一些厂及企业， 该区域最适合修建少的住，部宅分消费者认为这里生活配套欠缺。大多数消费者认为 层仍是绝对多数的，选择形其式它是可多层住宅，从消费者选择上可以看出，选择多 查者认为最重要的是医疗中心、商能场是、被访者的一个喜好而已。小区配套中被调 当部分配套是和小区规模相联系的，规模超过市、小智能化系统银行等，但很明显相 这主要是反映了消费者眼中理想的小区和一种需，求某。些配套是无法满足的，当然
（一）当前房地产市场供需第两四旺部，分整：个调市研场结处论于 彭州的房地产开发市场在成都周边的县、市中发逢展勃相发对展状态。 来，受成都市房地产市场影响再加上部分外来开发缓慢，但近一两年 产市场商的入住，整个彭州的房地 （二）呈开现出供需两旺的格局。 随着一发些水有平实有力所提高，竞争加剧，市场发展出现新格局。 高，市场的竞的外来开发商的介入，彭州的房地产市场开发水平有所提 ·城北片区和争及将城会变得激烈，市场的发展可能会出现以下格局： ·小区开发规模化东，二中环、旁大片区将成为市场开发的热点区域； ·住宅产品不断创盘时代来临； ·住宅价格一新，并向高端发展； ·竞争格局发路生看变涨化，，并开且发还商有寻一求定的市场空间； （三）中远期市场需求强强联手。 彭州中心城区人口 旺盛，前景看好 规12 万，人均居住面积 30 平方米，按 2020 年的城市远万划平人方口米达，到另 景 外20彭 万州计 算，彭州年平均人口增长 万,年平均新增居住容量 48 而城市化进程也将带来78 万人口中非农业人口仅有 13 万人，城市化率比较低， 前景十分看好。大量的住宅需求，由此可以看出彭州中远期房地产发展
（四消）费消者费选者择购物房业时时考，虑影因响素消，费者重购价房格的与主地要段因，素更为重地健段康、生价活格方式 户型、绿化景观、开发商信誉、建筑质量、物业管、环境配套、 规模、升值潜力、人的素质等，其中理小区、配套、交通、小区 因此，重视项目的品质最重要的三位为价格，地段和周边环境， 独特的地营造成为开发商后期开发关注的重点。另外，由于彭州 因此，消理费位者置在及购政房府时行越为来（ 越大注力重发健展康工的业生区活，方也 式给。环境带来一定的负面影响），
