北京锡恩企业管理顾问公司
万科组织管控体系调整
方案
本资料选自国内最具含金量，最全面的《人力资源顶级方法与实操大全-2011铂金版》
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Zion Consulting
万科集团各业务部门目前的职能（1）：业务职能部门
部门
任务
1. 规划设
计专家
意见
2. 规划设
计技术
支持
3. 规划设
计技术
研究
4. 规划设
计培训
5. 规划设
计售后
服务
1. 立项评估
2. 规划设计
建议
3. 采购管理
4. 现场专业
监理
5. 物业管理
中的技术
支持
6. 工程管理
制度
7. 新技术研
发引进
8. 创新研究
1. 市场研
究
2. 客户研
究
3. 销售管
理
4. 现有客
户研究
分析
1. 项目发
展管理
2. 项目决
策
3. 微观、
宏观环
境分析
4. 战略规
划
企划部 市场营销部 工程管理部 规划设计部
1. 专业研
究方面
2. 业务督
导方面
3. 行政后
勤管理
4. 车队
物业管理部
1. 资本市
场以外
的融资
2. 公司内
部资金
运作
3. 向一线
公司输
出资金
4. 资金运
作信息
5. 新项目
资金评
估
6. 资金风
险预警
资金管理中心
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万科集团各业务部门目前的职能（2）：行政职能部门
部门
任务
1. 审计方
面
2. 法律方
面
3. 季度例
会
1. 万科周
刊
2. 客户关
系中心
3. 公共事
务
4. 业务信
息方面
（业务
信息小
组）
1. 管理会
计
2. 财务会
计
3. 综合税
务
4. 成本审
算中心
5. IT技术
中心
1. 投资者
关系
2. 媒体关
系
3. 品牌宣
传
董事会办公室 财务部 集团办公室 审计法务部
1. 组织架
构
2. 人员调
配
3. 绩效考
核管理
4. 薪酬福
利和激
励机制
5. 员工关
系
6. 培训
7. 人力资
源发展
人力资源部
1. 项目评
审委员
会
2. 集团成
本与开
发计划
管理管
理委员
会
虚拟委员会
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万科组织管控调整的两大原则之一：未来十年三大业务战略
• 30%持续增长
1.聚焦城市带
2.集约化细分价值
3.产业化产品创新
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•聚
焦
城
市
圈
•精
细
化
客
户
细
分
•产
业
化
产
品
创
新
集权
分权
万科组织管控调整的两大原则之二：集团组织的集约化
产
品
异
质
性
大
小
消
费
品
高
科
技
产
品
客户异质性
大小
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万科未来十年中长期规划实施中五大职能部门
企划部：强化集团战略管理职能（战略实施跟踪检查）
市场营销部：强化客户价值增值、品牌管理职能；
规划设计部：强化产品的标准化、系列化；强调产品创新和住
宅消费新概念上的领导能力；
工程管理部：强化产业化研究和发展；
人力资源部：强化人力资源储备和培养；强调对重点区域的绩
效考核评估。
战略：企划部
品牌：市场营销部
客户：市场营销部
产品：规划设计部和工程管理部
文化：人力资源部
• 30%持续增长
1.聚焦城市带
2.集约化细分价值
3.产业化产品创新
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三大战略对各职能部门的工作重点要求（1）
聚焦城市带
企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部
战
略
目
标
合
理
分
解
战
略
实
施
结
果
的
紧
密
跟
踪
聚
焦
区
域
的
土
地
储
备
区
域
客
户
的
共
性
研
究
区
域
客
户
差
异
性
研
究
区
域
市
场
机
会
与
项
目
比
例
关
系
研
究
区
域
创
新
产
品
的
设
计
区
域
标
准
化
研
究
区
域
战
略
采
购
重
点
区
域
的
资
金
调
配
区
域
资
金
规
划
财务部
聚
焦
区
域
的
战
略
项
目
和
盈
利
性
项
目
的
比
例
分
析
财
务
风
险
控
制
非
重
点
区
域
盈
利
能
力
分
析
、
监
控
聚
焦
区
域
的
扩
张
人
力
资
源
储
备
（
H
R
D
）
强
化
业
绩
导
向
的
商
业
机
制
战
略
性
项
目
的
审
计
（
侧
重
审
计
违
规
行
为
）
非
战
略
性
项
目
的
审
计
（
侧
重
审
计
腐
败
行
为
）
产
品
的
标
准
化
推
广
建
立
适
应
变
革
的
组
织
结
构
与
企
业
文
化
建
立
迫
使
员
工
进
化
的
速
度
机
制
支
持
战
略
的
接
班
人
计
划
与
新
动
力
计
划
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三大战略对各职能部门的工作重点要求（2）
产业化产品创新
企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部 财务部
生产工厂化
产品新概念
住宅标准化
产
品
测
试
研
究
市
场
研
究
（
营
销
模
式
研
究
）
概
念
产
品
测
试
销
售
管
理
标
准
住
宅
标
准
化
新
产
品
研
发
创
新
研
究
基
金
托
管
工
厂
化
生
产
研
究
人
员
支
持新
技
术
研
发
激
励
、
绩
效
评
估
支
持
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三大战略对各职能部门的工作重点要求（3）
精细化客户细分
企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部 财务部
客
户
细
分
研
究
现
有
客
户
的
研
究
和
跟
踪
消
费
者
消
费
趋
势
测
试
品
牌
整
合
、
策
划
、
实
施
和
控
制
客
户
需
求
调
查
人
员
支
持 激
励
、
绩
效
评
估
支
持
基
于
细
分
客
户
群
的
产
品
标
准
化
研
究
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北京锡恩企业管理顾问公司
一、企划部
Zion Consulting
根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:企划
部
行业分析与决策支持
战略规划、经营预算计划与
业绩质询
土地相关的项目发展和管理
企划部
• 负责战略制定与年度滚动修
订
• 负责制定公司的年度经营预
算计划及年度经营计划的分
解工作
• 负责根据战略规划和年度经
营计划的要求，对月度与季
度业绩完成情况进行分析，
并负责跟踪月度或季度例会
发出的行动改进方案的落实
• 负责收集、整理和分析宏观
经济信息与相关资料
• 负责收集、整理、分析与公
司有关的行业信息与资料，
为公司领导和有关决策者提
供必要的信息支持
• 负责参与制定集团的行业投
资计划，为重大项目决策提
供支持
• 负责规划与协调区域市场发展，
研究公司扩张模式，总结公司内
外部优秀经验
• 对项目运营过程进行分析并提供
资讯支持
• 负责区域公司企划部的协调与管
控
强化集团战略管理
能力
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企划部输出结果
一、项目发展
1、年度土地储备计划汇总报告（决策层-高层）
2、分析报告
• 各地土地储备现状分析报告（决策层）
• 各地城市综合实力分析报告、经济指标分析报告（决策层）
• 一线分公司运营能力分析报告（决策层-高层）
• 现有土地意向摸底调查报告（决策层）
3、项目决策
• 项目法律风险专业评估意见（决策层）
• 立项会议决议（决策层）
• 土地交易合同审核意见（一线公司、决策层）
• 董事会议案指引（议案的书写规范）（一线公司、董事会）
• 董事会议案审查意见（董事会、一线公司）
4、信息统计
• 土地使用状况不定期统计报告（董事会）
5、信息共享、专业提升
• 土地获取方式方法总结报告（一线公司）
• 项目发展大会（经验交流、宣讲下一步土地工作重点）（总部、一线公司）
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企划部输出结果(续)
二、宏观、微观环境分析
1、宏观环境分析
• 宏观环境分析报告（总部、一线公司）
• 宏观环境信息、新闻（总部、一线公司）
2、微观环境分析
• 项目投资分析报告（一线公司）
• 内部项目投资制度指引（一线公司）
• 项目投资专业分析报告（一线公司、董事会）（亿边界）
三、战略规划
1、未来发展战略研究报告、建议方案（决策层）
2、业务战略执行指导建议、监测报告（业务部门、一线公司）
3、集团层面客户细分研究报告（总部）
4、市场研究业务流程（一线公司、总部）
四、项目决策
1、项目上会（立项会）意见（一线公司）
2、项目立项标准（一线公司、总部）
3、项目立项专业建议（决策委员会）
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万科中长期规划战略对企划部的重点要求
产品创新 聚焦城市带 客户细分 品牌 文化
项目发展 一线运营能力分析；
项目审查专业意见；
重点区域的土地
储备调查；土地
储备规划；土地
获取方式研究和
经验总结共享；
客户细分研究；
项目管理
和决策
不同项目盈利能力
分析；
建立在细分客户
群之上的运营效
率分析与检查
宏观、微
观研究
新兴产品的发展动
态；微观市场分析
为项目决策提供信
息支持；
中国城市带发展
的调查和监测系
统；区域经济的
跟踪研究；各地
分公司的经营能
力评估和跟进。
客户社会阶层性
分析和跟进；人
口流动性研究；
城市化进程调查；
战略规划 负责战略制定与年度滚动修订；负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分解工作；战略
实施指导；战略实施业绩跟踪和监控；负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩
完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。
其他 标杆学习；
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企划部部门输出结果调整建议:强调战略规划职能
职能 保持 加强 新建 下放
项目发展和
管理
年度土地储备计划汇
总报告；一线分公司
运营能力分析报告；
董事会议案审查意见；
项目发展大会
各地城市综合实力分析报告； 各地土地储备现状分
析报告；土地使用状
况不定期统计报告；
土地获取方式方法总
结报告；
项目决策 项目法律风险专业评
估意见；项目立项专
业建议；立项会议决
议；
项目立项标准；
董事会议案指引；
土地交易合同审核意
见；项目上会（立项
会）意见；
宏观、微观
分析
宏观环境信息、新闻； 宏观环境分析报告；项目投资
分析报告；项目投资专业分析
报告；内部项目投资制度指引；
标杆企业研究报告；
竞争对手研究报告；
建立在细分客户群之
上的运营效率分析与
检查报告；负责对中
国的人口城市化进程
进行跟进；
战略规划 业务战略执行指导建
议、监测报告；城市
带资源配置建议；战
略实施指导；
负责战略制定与年度滚动修订；
负责根据战略规划和年度经营
计划的要求，对月度与季度业
绩完成情况进行分析，并负责
跟踪月度或季度例会发出的行
动改进方案的落实。
负责制定公司的年度
经营预算计划及年度
经营计划的分解工作
R1；战略实施业绩跟
踪和监控R3；
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万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
企划部未来三年的三大重点工作：
战略规划
战略实施指导和监控
聚焦区域的土地储备
区域土地储备跟踪和规划
聚焦区域的土地储备跟进
战略实施业绩检查质询
战略实施行动改进落实跟踪
年度战略规划的滚动修订
业务战略的实施指导
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二、市场营销部
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根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:市场
营销部架构及职能
客户研究和产品研究 品牌管理 销售管理和支持
市场营销部
• 负责主持公司整体的品牌战
略与推广；
• 负责标准化产品系列的品牌
增值能力培养；
• 设计产品概念（通过产品概
念引导消费）；
• 制定品牌使用标准和规范
（建立集团层面的品牌基金）
• 负责对现有客户的分析整理，建
立完善的客户跟踪系统；
• 负责对中国人口的社会阶层性进
行跟踪研究；
• 负责对中国的消费者群的需求进
行跟踪研究，进行客户细分；
• 负责对现有客户进行跟踪调查，
进行专项的差异性研究。
• 产品研究。项目调研
• 制定销售政策和相关管理规范并
监控执行；
• 搭建销售系统共享平台，为一线
公提提供专业的培训；
• 一线公司项目业绩完成情况的跟
踪和汇报；
• 一线销售公司危机管理；
强化集团品牌管理能力
强化集团客户细分能力
强化集团品牌管理能力
强化客户价值增值能力
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万科中长期战略规划对市场营销部的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
市场研究 新产品动态；竞
争对手产品创新
跟踪调研；产品
测试；成交产品
差异性分析。
区域市场研究；
区域竞争对手研
究；区域市场差
异性研究。
客户研究 客户需求研究；
客户生活习惯、
价值观等基础研
究；
项目客户研究支
持（标准）；
客户需求研究；
客户需求未来发
展趋势研究；客
户细分研究；客
户定位；
品牌管理 品牌整合、策划
和品牌管理；品
牌战略实施跟踪
研究；品牌定位
差异性研究；
销售管理 产品销售过程中
客户反馈跟踪研
究；
区域销售业绩状
况跟踪；
针对细分客户群
制定公司营销战
略
销售政策和销售
管理规范；销售
管理监控。
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目前市场营销部输出结果
一、客户研究：企划部完成客户细分之后，针对我们定位的客户群进行调研
1、细分客户研究报告
• 房地产客户需求库、产品机会点、产品品牌规划建议（公司管理层、企划部、规划设计部、
一线公司市场部）
• 产品测试报告（规划设计部）
2、现有客户研究
• 来访客户信息采集标准问卷和数据库（一线公司销售部）
• 月度成交客户分析报告（公司管理层、企划部、规划设计部、一线公司）
• 专题性分析报告（一线公司、公司管理层）
• 项目客户差异性分析报告（企划部、规划设计部）
二、客户定位
• 具体项目客户调研报告（公司管理层、决策委员会、一线公司、规划设计部）
• 听证会上专业评估报告——客户需求方面（立项会议：决策委员会）
• 一线和区域客户研究方法培训和标准流程（一线公司）
• 项目客户研究流程（一线公司）
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市场营销部输出结果（续）
三、销售管理
1、销售信息中心
• 集团年度销售计划的汇总整理报表（管理层）
• 月度计划和时间完成情况汇总报表和分析报表（管理层）
• 周销售情况动态报表（管理层）
2、销售支持
• 一线销售方面的危机管理（指导、替补）方案（一线公司、公司管理层）
3、销售管理规范
• 销售系统管理规范——标准、流程、规章制度（一线公司销售部）
• 一线销售执行情况监控报告（总部）
4、销售信息共享
• 营销培训（一线公司）
• 营销方法和模式资源库（一线公司）
四、市场研究（计划做）
1、业务城市房地产市场监测报告（一线公司、总部）
2、业务城市竞争对手动态信息研究报告（总部、一线公司）
3、发布房地产行业动态新闻（全公司）
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市场营销部部门输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
客户研究 房地产客户需求库；产品机
会点；月度成交客户分析报
告；专题性分析报告；
产品品牌规划建议；
来访客户信息采集标
准问卷和数据库；
细分客户研究报告； 产品测试报告；项目
客户差异性分析报告
客户定位 听证会上专业评估报告； 一线和区域客户研究
方法培训和标准流程；
项目客户研究流程
具体项目客户调研报
告；
品牌管理 品牌定位差异性研究； 品牌整合、策划和品
牌管理；品牌战略实
施跟踪研究；
建立并管理品牌基金；
制定品牌使用标准和
规范；公司品牌整合
规划和实施；产品品
牌整合和实施监督。
销售管理 集团年度销售计划的汇总整
理报表；一线销售方面的危
机管理（指导、替补）方案；
营销培训；营销方法
和模式资源库；针对
细分客户群制定公司
营销战略
月度计划和时间完成
情况汇总报表和分析
报表；周销售情况动
态报表；
市场研究 发布房地产行业动态新闻 市场研究业务流程；
业务城市房地产市场
监测报告标准指引；
业务城市竞争对手研
究报告指引。
业务城市房地产市场
监测报告；业务城市
竞争对手动态信息研
究报告；
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万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
市场营销部未来三年的三大工作重点：
品牌管理
客户研究
聚焦区域的项目评估
项目销售管理
重点区域和重点项目的评估和跟进
聚焦区域的项目调研和销售指导
现有客户的细分研究
集团层面的客户细分研究
（同企划部配合）
公司品牌的整合规划和运作实施
产品品牌的整合和产品定位研究
北京锡恩企业管理顾问公司
北京锡恩企业管理顾问公司
三、物业管理中心
Zion Consulting
根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:物业
管理部架构及职能
专业研究 总部后勤管理
物业管理部
• 万科总部公司形象维护（体
现公司品牌）
• 后勤服务（体现万科文化）
• 物业管理和房地产行业之间的关
系研究
• 物业管理软件系统
• 物业管理最新理念、方法研究
强化客户服务能力
专业支持
• 物业管理标准的制订和实施
监督；
• 客户投诉的处理意见；
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
万科中长期规划战略对物业管理部的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
专业研究 物业管理和房地产
行业之间的关系研
究；物业管理最新
理念、方法研究
物业管理软件系
统
专业支持 物业管理标准的制
订和实施监督；
客户投诉的处理
意见
总部后勤
管理
万科集团公司形象
维护（体现公司品
牌）；公司CI的标
准和使用规范。
后勤服务（体现
万科文化）
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
物业管理部输出结果
一、物业管理
1、专业研究方面
• 物业管理标准、规范、指引；（一线公司）
• 万科物业发展方向的专题报告、务虚会（万科物业发展的主要问题及发展方向）；（管理
层和一线公司）
• 同行和竞争对手的研究报告（根据市场情况不定期的）（一线公司、管理层）
• 针对行业宏观环境变化的分析报告；（一线公司、管理层）
• 物业管理软件系统；（一线公司）
• 物业管理与地产关系的研究报告；（总部各部门）
• 根据集团客户满意度调查报告所做的关于物业管理的细分报告；（一线公司、管理层）
• 物业经营管理季度例会及会上的客户投诉分析报告、物业服务质量事故的分析报告；（一
线公司、管理层）
2、业务督导方面
• 对新公司业务的指导服务、资源支持；（一线公司）
• 对所有一线公司物业管理服务监督检查的评估报告；（每年现场2次以上、电话4次以上）
（一线公司、管理层）
• 突发事件（投诉、曝光等）的解决意见；（一线公司）
• 一线公司物业管理案例集；（结合突发事件和宏观环境变化，不定期进行）（一线公司）
• 物业方面的专业培训和管理培训（部门经理以上）服务；（一线公司）
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物业管理部输出结果（续）
二、行政后勤管理
1、总部的办公服务（装修、固定资产采购等）（总部各部门）
2、职业安全教育；（总部各部门）
3、总部的固定资产管理服务；（员工宿舍、出租物业）（总部各部门）
4、总部员工餐饮服务；（总部各部门）
三、车队
1、总部公务用车服务；（总部各部门）
2、车辆的维修、保养服务；（总部）
3、各地区的车改方面的指导意见；（一线公司）
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物业管理部部门输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
专业研究
方面
物业管理与地产关系的
研究报告；万科物业发
展方向的专题报告、务
虚会；物业管理软件系
统；
物业管理标准、规范、指
引；针对行业宏观环境变
化的分析报告；根据集团
客户满意度调查报告所做
的关于物业管理的细分报
告；
企业品牌或
者产品品牌
在物业服务
上的体现研
究；
同行和竞争对手的
研究报告;物业经
营管理季度例会及
会上的客户投诉分
析报告、物业服务
质量事故的分析报
告；
业务督导
方面
突发事件（投诉、曝光
等）的解决意见；物业
方面的专业培训和管理
培训（部门经理以上）
服务；
对新公司业务的指导服务、
资源支持；对所有一线公
司物业管理服务监督检查
的评估报告；
企业品牌或
者产品品牌
在物业服务
上的体现实
施指导；
一线公司物业管理
案例集；
行政后勤
管理
总部的办公服务（装修、固
定资产采购等）;职业安全教
育；总部的固定资产管理服
务；总部员工餐饮服务；
企业品牌、
文化在总部
的体现。
车队 总部公务用车服务；车辆的
维修、保养服务；
各地区的车改方面的
指导意见；
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
物业管理部未来三年的三大工作重点：
区域和一线的物业
服务能力提升
物业管理服务规范
化和标准化
物业管理先进理念
的研究
国际上先进的物业管理理念的研究
物业管理规范的制定和推广
物业管理软件开发
区域和一线物业服务能力培训
客户投诉处理
为物业管理下放准备
北京锡恩企业管理顾问公司
北京锡恩企业管理顾问公司
四、工程管理部
Zion Consulting
根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:工程
管理部架构及职能
专业研究 产品创新性研究
工程管理部
• 房地产产业化进程研究
• 工程管理的新技术研究
• 工程管理方面的创新研究；
• 集团战略采购规范和战略采购实
施；
强化在产品标准化和创
新上的研究
强调产业化研究和领导
能力
专业支持
• 具体项目在工程各阶段的技
术指导和监理；
• 工程管理标准和工程管理制
度规章规范的制定；
• 制定项目管理规范和监控执
行；
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
万科中长期规划战略对工程管理部的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
专业研究 集团战略采购规范
和战略采购实施；
专业支持 具体项目在工程各
阶段的技术指导和
监理；工程管理标
准和工程管理制度
规章规范的制定；
工程管理标准和
工程管理制度规
章规范的制定；
产品创新
性研究
工程管理方面的创
新研究；
工程管理的新技
术研究
房地产产业化进
程研究
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工程管理部输出结果
一、工程管理中心
1、立项阶段：
•可研报告中工程部分（进度安排、技术可行性、经济指标、人力资源评估）（立项委员会）
2、规划设计阶段：结构和安装工程方面的专业评审意见；（评估委员会）
3、采购阶段：
•整个集团层面的采购政策和原则（比如招投标制）；（一线公司）
•战略采购来的建材物资；（适合全国范围、通用性很强的）（一线公司）
4、招投标阶段：
•集团招投标政策；（一线公司）
•招投标过程中的规范、指引、监督等服务； （一线公司）
5、现场施工阶段：
•现场管理制度；（一线公司）
•现场监理服务；（一线公司）
•引进的国内外优秀的工程管理方面的经验、技术；（一线公司）
•抢修外包； （一线公司）
•管理、技术外包（危机环境中）；（一线公司）
6、物业管理阶段：
•技术性指导意见；（物业管理公司）
•客户投诉问题的解决意见；（一线公司客户服务部门）
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工程管理部输出结果（续）
二、公司层面
1、行业工程管理方面的政策、法规等方面的研究报告；（总部、一线公司）
2、工程管理方面的新技术、现场管理新方法；（一线公司）
3、人员培训（一线公司）；
三、工厂化中心
1、工厂化方面的技术研究报告、产品政策和趋势研究报告；（集团高层）
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工程管理部部门输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
工程项目
管理中心
立项报告中工程部分专
业建议；结构和安装工
程方面的专业评审意见；
战略采购来的建材物资；
集团招投标政策；管理、
技术外包（危机环境中）；
招投标过程中的规范、指
引、监督等服务；现场管
理制度；引进的国内外优
秀的工程管理方面的经验、
技术；整个集团层面的采
购政策和原则；
客户投诉问题
的解决意见；
抢修外包；现
场监理服务；
工程研究
中心
人员培训； 行业工程管理方面的政策、
法规等方面的研究报告；
工程管理方面的新技术、
现场管理新方法；
工厂化研
究中心
工厂化方面的
技术研究报告、
产品政策和趋
势研究报告；
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万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
工程管理部未来三年的三大工作重点：
产品生产的标准化研究
工程管理方面创新
性研究
产业化进程研究
国际上先进的产业化生产的研究
寻找潜在的战略合作伙伴，共同开
发和研究标准化产品生产的模式
国际上先进的工程管理技术研究
产品生产过程的标准化研究
集团战略型集团采购中的标准化
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五、规划设计部
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区域需要强化的职能部门举例:规划设计部
项目流程与标准的
制定
项目设计与控制 产品规划
规划设计部
• 负责区域内的项目设计
• 负责项目设计与具体实施之
间的差异进行分析
• 为项目进程提供指导与技术
支持
• 负责制定项目从设计到
施工，到销售，到入住，
到物业管理的流程
• 负责系列化项目的标准
化总结
• 负责精品项目的设计与
实施程序控制
• 负责区域三年产品路线
规划
• 负责年度产品设计规划
• 负责设计阶段的产品品
质提升
强化产品的标准化和系
列化；强化在住宅消费
新概念上的创新能力
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万科中长期规划战略对工程管理部的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
项目流程
与标准的
制定
负责制定项目从设
计到施工，到销售，
到入住，到物业管
理的流程；负责精
品项目的设计与实
施程序控制
负责系列化项目的标
准化总结；
项目设计
与控制
为项目进程提供指
导与技术支持
负责区域内的项目设计；
负责项目设计与具体实
施之间的差异进行分析；
为项目进程提供指导与
技术支持。
产品规划 负责区域三年产品
路线规划；负责年
度产品设计规划；
负责设计阶段的产品
品质提升；围绕各区
域之间客户偏好一致
性最高的客户群建立
万科住宅标准化体系；
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规划设计部输出结果
一、项目类：
1、管理制度和推荐性的技术成果（墙体、门窗、节能材料等方面）；（一线公司）
2、部分项目技术层面的专家意见；（一线公司）
3、部分项目（一线不能解决的）的施工图； （标准化项目的施工图基本由总部完成）
4、空间设计方面的专利；（总部）
5、施工图相关的销售资料、培训资料；（一线公司）
6、项目评审会上的决策性意见；（一线公司）
二、研究类：
1、研究报告（理论和技术研究、产品体系创新的研究、标准化的研究；不定期的）；（一线公司、
管理层）
2、结合具体项目的技术支持和指导；（一线公司）
3、项目过程中重大攻关成果；（总部）
三、推广培训类：
1、培训；（一线公司）
2、设计竞赛、作品集、理论集、书；（总部各部门、一线公司）
四、日常工作：
1、设计月报（月度例会上使用）；（总部各部门、一线公司）
2、规划设计方面的投诉处理意见和投诉月报；（一线公司、总部各部门）
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规划设计部部门输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
项目规划
设计
部分项目规划设计技术层面
的专家意见；部分项目（一
线不能解决的）的施工图；
空间设计方面的专利；项目
评审会上的决策性意见；
项目规划设计管理
制度和推荐性的技
术成果；
施工图相关的销
售资料、培训资
料；
项目规划
设计研究
结合具体项目的技术支持和
指导；
研究报告（理论和
技术研究、产品体
系创新的研究、标
准化的研究；不定
期的）；项目过程
中重大攻关成果；
推广培训 设计竞赛、作品集、理论集、
书；
培训；
日常支持 设计月报（月度例会上使用）
；规划设计方面的投诉处理
意见和投诉月报；
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万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
规划设计部未来三年的三大工作重点：
产品规划设计支持
基于客户细分和产
品品牌的标准化和
模块化研究
产品创新性研究
产品创新的研究
关于未来产品的发展趋势研究（新
材料、新产品、环保等）
现有产品的标准化研究
基于品牌规划的产品设计支持和监控
项目评审上的专家意见（基于标准
化的努力）
基于细分客户群的标准化、模块化
研究
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六、董事会办公室
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区域需要强化的职能部门:董事会办公室
投资者关系 公共关系 公司品牌
董事会办公室
• 媒体关系；
• 政府关系；
• 公众关系；
• 投资者关系维护，推介
会；
• 股东大会；
• 融投资渠道；
• 信息披露。
• 公司整体形象识别
• 公司品牌维护
强化公司品牌和形象，
维护投资者关系
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万科中长期规划战略对董事会办公室的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
投资者关
系
投资者关系维护，
推介会；股东大会；
融投资渠道；信息
披露。
公共关系 媒体关系；
政府关系；
公众关系
公司品牌 公司整体形象识别
公司品牌维护
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董事会办公室输出结果
一、投资者关系
1、资本市场融资（2年一次）；（董事会）
2、信息披露服务——包括每年四次定期报告（年报、中报和两个季报）和增量部分决策信息；（董事会）
3、（每年）重大资产购并以及重大关联交易；
4、股东大会；（董事会）
5、董事会；（董事会）
6、投资者推介会；（每个月1－2次投资者推介）（董事会）
•大行的投资者推介会；
•万科在各大城市巡回推介会；
•基金、机构投资者的来访接待服务；
7、每月行业宏观资讯、政策的分析报告；（董事会）
8、公司治理方面的一些规范、新规则；（董事会）
9、非资本市场融资；（董事会）
10、股权投资者；（董事会）
二、媒体关系
1、所有集团层面的采访接待服务、问题设计和回答等相关资料；（董事会）
2、媒体策略；（董事会）
3、每个时期公司整体形象宣传方案（如每个时期对媒体的主题和口径）；（董事会）
三、品牌宣传
1、公司整体形象识别方面的系列资料（如公司形象片、宣传片等）；（公司）
2、公司年度战略主题（公司） ；
3、VI使用标准；（公司）
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董事会办公室输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
投资者关系 资本市场融资（2年一次）；信
息披露服务——包括每年四次
定期报告和增量部分决策信息；
股东大会；董事会议；每月行
业宏观资讯、政策的分析报告；
非资本市场融资；股权投资者；
投资者推介会；
（每年）重大资产购
并以及重大关联交易；
公司治理方面的一些
规范、新规则；
媒体关系 所有集团层面的采访接待服务、
问题设计和回答等相关资料；
媒体策略；每个时期公司整体
形象宣传方案（如每个时期对
媒体的主题和口径）；
品牌宣传 公司整体形象识别方
面的系列资料（如公
司形象片、宣传片等）
；VI使用标准
（企划部）公司
年度战略主题；
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七、财务部
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区域需要强化的职能部门:财务部架构
管理会计 综合税务
财务部
• 定 期 报 告
（4）；
• 融投资支持；
• 经营预算计划；
• 经营结果分析；
• 区域经营业绩分
析；
• 结算方案和结算；
• 重大投资评估
强化公司在三大战略上
业绩反映；强化重大投
资的战略导向。
成本审算财务会计
• 政府税务关
系；
• 费用控制
• 成本核算；
• 成本分析；
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万科中长期规划战略对财务部架构的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
管理会计 经营预算计划；经营结果分析；区域经营业绩分析；结算
方案和结算；重大投资评估
财务会计 定期报告（4）；融投资支持；
综合税务 政府税务关系；费用控制
成本审算 成本核算； 成本
分析
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财务部输出结果
一、管理会计
1. 经营计划报告（年初完成，一本本年度的和一本下年度的）；（总部）
2. 经营分析会（计划和实际的偏差，月度和季度进行）；（总部、一线公司）
3. 结算方案；（总部、一线公司）
4. 新项目经济测算评估报告、重大投资评估报告；（一线公司）
二、财务会计
1. 四个定期报告；（董事会）
2. 业绩推荐会有关的资料和解答服务；（董事会）
3. 募集资金相关的所有财务资料；（董事会）
三、综合税务
1. 就集团重大税务事项给予的专业意见和输出的政府税务关系；（一线公司）
2. 总部费用管理服务（预算、报销、费用分析和控制、分摊）；（总部）
四、成本审算中心
1. 成本管理制度；（一线公司）
2. 成本信息通报（月度）；（一线公司、总部各部门）
3. 所有标准化项目的工程量；（总部、一线公司）
4. 成本管理检查后反馈一些专业性的意见；（一线公司）
5. 造价的研究报告（方法研究）；（总部、一线公司）
6. 成本管理委员会的所有会议；（总部、一线公司）
五、IT技术中心
1. IT硬件系统（网络系统）；（总部各部门、一线公司）
2. IT软件系统（应用信息系统的开发和维护）；（总部各部门、一线公司）
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财务部输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
管理会计 结算方案；新项目经济
测算评估报告；
经营计划报告;经营分析会（计划
和实际的偏差，月度和季度进行）
；重大投资评估报告；
创新基
金托管
财务会计 四个定期报告； 业绩推荐会有关的资料和解答服
务；募集资金相关的所有财务资
料。
综合税务 就集团重大税务事项给
予的专业意见；总部费
用管理服务（预算、报
销、费用分析和控制、
分摊）；
政府税务关系；
成本审算中心 成本信息通报（月度）； 成本管理制度；成本管理委员会
的所有会议；成本管理检查后反
馈一些专业性的意见；
所有标准化项目的
工程量；造价的研
究报告（方法研究）
；
IT技术中心 IT硬件系统（网络系统）
； IT软件系统（应用
信息系统的开发和维护）
；
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八、集团办公室
Zion Consulting
区域需要强化的职能部门:集团办公室
万科周刊 公共事务
集团办公室
• 客户满意度
调查；
• 客户投诉处
理月报；
• 客户投诉处
理政策
• 文化宣导；
• 品牌宣传。
强化公司品牌和形象；
维护政府关系；跟踪客
户满意度。
业务信息客户关系
• 公 共 关 系
（客户）；
• 高层日程管
理；
• 高层信息提
供；
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万科中长期规划战略对集团办公室的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
万科周刊 品牌宣传。 文化宣导；
客户关系 客户满意度调查；
客户投诉处理月
报；客户投诉处
理政策
公共事务 公共关系（客户）；
业务信息
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集团办公室输出结果
一、万科周刊
1、每月2本外刊；（万科品牌宣传的载体）（全社会）
2、每月1本内刊；（企业文化宣导的载体）（集团）
二、客户关系中心
1、客户投诉月报；（总部各部门、一线公司）
2、政府关系、客户投诉处理意见或方案；（一线公司）
3、集团层面的客户投诉政策；（一线公司）
4、每年客户满意度调查报告；（总部各部门、一线公司）
三、公共事务
1、接待服务（客户、政府官员、其他社会人士）
四、业务信息方面（业务信息小组）
1、董事长、总经理日常行程；（董事长、总经理）
2、董事长、总经理所有对外对内稿件；（董事长、总经理）
3、集团外部商业信息；（总部各部门）
4、每天一份资讯快报（提供行业当天重大信息的发布）；（集团所有部门）
5、集团信息管理规则，及违反规则的处理意见；（集团所有部门）
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集团办公室输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
万科周刊 每月2本外刊（万科品牌宣传
的载体）；每月1本内刊（企
业文化宣导的载体）；
客户关系中心 政府关系、客户投诉处理意
见或方案；
客户投诉月报；集团层面的客
户投诉政策；每年客户满意度
调查报告；
公共事务 接待服务（客户、政府官员、
其他社会人士）
业务信息方面
（业务信息小
组）
董事长、总经理日常行程；
集团外部商业信息；每天一
份资讯快报（提供行业当天
重大信息的发布）；集团信
息管理规则，及违反规则的
处理意见；
董事长、总经理所有对外对内
稿件；
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九、审计法务部
Zion Consulting
区域需要强化的职能部门:审计法务部
审计 其他
审计法务部
• 法律风险
• 法律培训
• 重大投资项目风险
• 公司内部审计
• 重大招投标审计
• 重点项目投资审计
法律
• 法律咨询和公司守法形象；
强调对战略亏损的腐
败审计；对事实亏损
的违规审计。
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Zion Consulting
万科中长期规划战略对审计法务的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
审计 重点项目投资审计 重大招投标审计；
公司内部审计
法律 重大投资项目风险 法律培训；法律
风险
风险管理 法律咨询和公司守
法形象；
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审计法务部输出结果
一、审计方面：（主要针对重大经营环节的检查）
1、新项目招投标过程的审计报告（每年重点选取一些项目，涉及每个公司）；（一线公司）
2、销售管理制度的落实情况的审计报告；（广告发布程序、销售流程的控制（合同规范、折扣审
批），不定期进行）；（一线公司）
3、物业管理费用方面的审计报告（按计划不定期进行）；（一线公司）
4、客户投诉处理的审计报告（受天津公司邀请）；（一线公司）
5、新公司在规章制度的建立情况的审计报告（不定期进行，受新公司邀请）；（一线公司）
二、法律方面：（主要是法律风险检查和法律指引）
1、审查修改后的合同（主要包括总部各部门的合同）；（总部各部门）
2、法律外包（电话、网络、视频会、现场方式）；（一线公司）
3、销售法律风险检查的检查报告（针对每个新项目，包括合同、广告、现场布置三个方面）；
（一线公司）
4、法律培训（主要针对新经理、新动力、一线公司，一年大约20－30场）；（一线公司）
5、一些侵权事件的制止和赔偿；（总部）
三、其他：
1、 （一年一两次）上的专题报告；（总部各部门、一线公司）
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审计法务部输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
审计方面 新项目招投标过程的审计报
告（每年重点选取一些项目，
涉及每个公司）；销售管理
制度的落实情况的审计报告
（广告发布程序、销售流程
的控制（合同规范、折扣审
批），不定期进行）；
客户投诉处理的审计报告（受
天津公司邀请）；新公司在规
章制度的建立情况的审计报告
（不定期进行，受新公司邀请）
；物业管理费用方面的审计报
告（按计划不定期进行）；
法律方面 审查修改后的合同（主要包
括总部各部门的合同）；法
律外包（电话、网络、视频
会、现场方式）；
一些侵权事件的制止和赔偿；
法律培训（主要针对新经理、
新动力、一线公司，一年大约
20－30场）；
万科遵纪守
法的企业形
象建设；
销售法律风险检查
的检查报告（针对
每个新项目，包括
合同、广告、现场
布置三个方面）；
其他 （一年一两次）上的专题报
告；
北京锡恩企业管理顾问公司
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十、人力资源部
Zion Consulting
区域需要强化的职能部门:人力资源部
组织、绩效、薪酬、
激励
培训、人员发展
人力资源部
• 企业文化
• 员工满意度调查
• 招聘
• 高效的组织管控
• 绩效考核
• 薪酬激励
不同区域及一线公司高
层业绩考核与任免；
不同项目体系（系
列项目与精品项目）
的考核体系
强调对人力资源储备；
强调对重点区域的业绩
考核评估。
员工关系和招聘、调配
• 人员发展；
• 骨干员工培养；
• 员工职业规划；
• 人力资源战略规划
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万科中长期规划战略对人力资源部的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
组织、绩
效、薪酬、
激励
高效的组织管控
;绩效考核;薪酬
激励；不同区域
及一线公司高层
业绩考核与任免
战略导向的业绩
文化建设
员工关系
和招聘、
调配
企业文化；员工满意度调查；招聘；建立区域精品项目运营指标与指导原则
培训、人
员发展
人员发展；骨干员工培养；员工职业规划；人力资源战略规划；
培育支撑扩张的新经理层与新动力；实行富余人力资源策略；
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
人力资源部输出结果
一、组织架构
1. 公司组织架构调整方案或意见（总部、一线公司）
2. 职位分析、岗位职责、任职要求和任职资格（公司）
3. 组织管控系统（公司）
二、招聘与调配
1. 人力资源需求预测表（总部）
2. 人员招聘计划（总部）
3. 员工晋升程序和人员晋升计划（总部）
4. 人力成本分析报告（管理层）
5. 人力资源预算（管理层）
6. 招聘程序、人员甄选程序（总部）
7. 员工招聘（职能部门）
8. 人员异动表（职能部门）
三、绩效考核管理
1. 员工的绩效考核方案（公司）
2. 集团员工绩效考核结果汇总表（总部）
3. 一线公司总经理业绩考核程序、考核方案（总部）
4. 一线公司总经理业绩考核结果汇总表（总部）
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人力资源部输出结果（续）
四、薪酬福利管理和激励体系
1. 薪酬福利、激励政策（公司）
2. 薪酬福利、激励政策的跟踪报告（管理层）
3. 行业薪酬调查报告（管理层）
4. 薪酬审核发放（所有员工）
5. 社会和商业保险政策（所有员工）
6. 员工体检（所有员工）
7. 出国手续（相关员工）
8. 退休员工福利方案和发放（退休员工）
五、员工关系
1. 劳资纠纷处理方案（总部）
2. 员工投诉处理方案（员工、公司）
3. 离职会谈记录（相关职能部门）
4. 员工建议汇总报告（相关职能部门、总部）
5. 员工满意度调查报告（总部、一线管理层）
6. 员工政策咨询顾问（总部、一线管理层）
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人力资源部输出结果（续）
六、培训
1. 公司培训需求调研报告（总部）
2. 培训（职能部门、培训员工）
3. 培训资源库（全体员工）
4. 培训档案管理（全体员工）
5. E-学院（全体员工）
6. 员工培训积分报表（全体员工）
七、人力资源开发
1. 骨干人员评估报告（人员名单）、骨干员工流失率分析报告（总部、一线公司）
2. 公司员工评估结果分析报告和梯队建设建议（总部、一线公司）
3. 人力投入产出比对比分析报告（总部、一线公司）
4. 员工职业生涯规划方案（全体员工）
5. 人力资源规划方案（全体员工）
6. 企业文化活动（全体员工）
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人力资源部输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
组织架构 职位分析、岗位职责、任
职要求和任职资格；
适应变革的组织管控系统；
公司组织架构调整方案或建
议；
招聘与调配 人力资源需求预测表；人
员招聘计划；人力成本分
析报告；人力资源预算；
员工招聘；招聘程序、人员
甄选程序；招聘程序、人员
甄选程序；员工晋升程序和
人员晋升计划；
人员异
动表
绩效考核管理 集团员工绩效考核结果汇
总表；一线公司总经理业
绩考核结果汇总表
员工的绩效考核方案；一线
公司总经理业绩考核程序、
考核方案；
建立迫使员工进化
的速度机制；强化业
绩导向的商业机制
薪酬福利管理
和激励体系
社会和商业保险政策；员
工体检；出国手续；退休
员工福利方案和发放
薪酬福利、激励政策；薪酬
福利、激励政策的跟踪报告；
行业薪酬调查报告；
员工关系 劳资纠纷处理方案；员工
投诉处理方案；离职会谈
记录
员工建议汇总报告；员工满
意度调查报告；
员工政
策咨询
顾问；
人力资源开发 骨干员工流失率分析报告
;
骨干人员评估报告（人员名
单）
培育支撑扩张的新经理
层与新动力；实行富余
人力资源策略；
培训 培训;培训资源库 公司培训需求调研报告;
北京锡恩企业管理顾问公司
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万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
人力资源部未来三年的三大工作重点：
聚焦区域的激励考
核、业绩评估
组织架构调整
人才发展
员工培训和能力提升
基于万科三大发展战略的组织管控
体系实施
基于万科区域聚焦的区域一线经理
的激励、考核和评估体系调整
万科基于三大战略的组织业务流程
调整和跟进
人才储备和发展战略骨干人员的培
养计划
北京锡恩企业管理顾问公司
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十一、资金管理中心
Zion Consulting
区域需要强化的职能部门:资金管理中心
资金供给
资金管理中心
• 资本市场以外的融资渠道；
• 内部资金管理；
资金风险
• 资金风险预警；
• 资金风险规避；
资金输出、资源调配
• 根据公司战略要求向
一线公司输出资金；
• 资金运作信息；
• 年度资金规划和资金
调配；
• 聚焦区域的投资战略
与资源分配
强调对重点区域
的资金规划和调
配。
北京锡恩企业管理顾问公司
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万科中长期规划战略对资金管理中心的重点要求
产品 地域 客户 品牌 文化
资金供给 资本市场以外的
融资渠道；内部
资金管理
资金输出、
资源调配
重大投资项目风险 根据公司战略要
求向一线公司输
出资金；年度资
金规划和资金调
配；
资金风险 资金风险预警；
资金风险规避；
法律咨询和公司守
法形象；
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
资金管理中心输出结果
一、资金供给方面：
1、资本市场以外的融资（保证集团项目发展所需要的资金）（总部）
2、公司内部资金运作利润（作为集团总部唯一的利润来源，将承担部分集团总部成本的分担任务）
（总部）
二、集团内部输出方面：
1、向一线公司输出资金；（一线公司）
2、资金运作信息方面
• 年度资金计划（遇到重大变化过程中进行修改）；（总部各部门、一线公司）
• 月度例会报告：本月重点项目的资金运转情况；（总部各部门、一线公司）
• 季度例会报告：季度重点项目的资金运转情况； （总部各部门、一线公司）
• 年度总结报告；（总部各部门、一线公司）
• 根据突发性的宏观环境做的分析报告（不定期进行）；（总部各部门、一线公司）
• 每个季度对所有一线公司的考核报告及下步调整方案；（一线公司）
• 一线公司年度考核评价（包括现金和净现金流入的完成情况）；（一线公司）
3、新项目资金评估判断方面
• 新项目资金认证意见；（新项目资金认证会上）（一线公司）
• 对于资金超标新项目的资金评估意见；（一线公司）
4、适时的资金风险预警信息；（一线公司、总部各部门）
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资金管理中心输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
资金供给方面 公司内部资金运作利润（作
为集团总部唯一的利润来源，
将承担部分集团总部成本的
分担任务）；
资本市场以外的融资（保证集团项目发
展所需要的资金）；
集团内部输出
方面
年度总结报告；根据突
发性的宏观环境做的分
析报告（不定期进行）；
适时的资金风险预警信息；
向一线公司输出资金；年度资金计划
（遇到重大变化过程中进行修改）；
每个季度对所有一线公司的考核报
告及下步调整方案；月度例会报告：
本月重点项目的资金运转情况；季
度例会报告：季度重点项目的资金
运转情况；一线公司年度考核评价
（包括现金和净现金流入的完成情
况）；新项目资金认证意见；对于
资金超标新项目的资金评估意见；
资金风险防范；
聚焦区域的投
资战略与资源
分配
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Zion Consulting
万科的三大战略：
1、聚焦城市带
2、精细化客户细分
3、产业化产品创新
资金管理中心未来三年的三大工作重点：
资金调配
资金风险控制
资金规划 基于万科区域聚焦的资金年度规划
聚焦区域的资金风险管理、控制
聚焦城市的资金调配
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十二、虚拟委员会
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区域需要强化的职能部门:虚拟管理委员会
项目评审委员会
虚拟管理委员会
• 根据公司的发展
战略进行项目立
项、决策评审
集团成本与开发计
划管理委员会
• 审查项目的开发计
划；
• 跨专业的成本管理
制度；
强调对重点项
目和盈利性项
目战略导向
强调对重点
区域的战略
导向
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万科中长期规划战略对虚拟管理委员会的重点要求
产业化产
品创新
聚焦城市
带
精细化客
户细分
品牌 文化
项目评审
委员会
根据公司的发展战略进行项目立项、决策评审
集团成本
与开发计
划管理委
员会
审查项目的开发计
划；
跨专业的成本管理
制度；
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两个主要的虚拟委员会输出结果
项目评审委员会：
1.立项会阶段：（企划、财务和资金）给出专业意见；（一线公司）
2.专业评审阶段：产品线给予专业评审意见；关于客户定位、项目定位的专业意见；（一线公司）
3.决策会阶段：（企划、资金和财务）项目评估决策意见； （一线公司）
集团成本与开发计划管理委员会：
1.跨专业的成本管理制度和联合要采取的措施（比如要控制钢筋含量）；（一线公司）
2.审查每一个项目的开发计划后给予的审批意见； （一线公司）
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虚拟委员会输出结果调整建议
职能 保持 加强 新建 下放
项目评审委员
会
立项会阶段：（企划、财务
和资金）给出专业意见；专
业评审阶段：产品线给予专
业评审意见；关于客户定位、
项目定位的专业意见；决策
会阶段：（企划、资金和财
务）项目评估决策意见；
项目评审中的战略导向。
集团成本与开
发计划管理委
员会
跨专业的成本管理制度和联
合要采取的措施（比如要控
制钢筋含量）；
审查每一个项目的开发计划后
给予的审批意见；强调对于重
点项目和重点区域的关注。
北京锡恩企业管理顾问公司
北京锡恩企业管理顾问公司
因为专注，所以专业
锡恩使命:
共建伟大公司:
——致力于中国成长型企业的正规化,国际化,持续化！
Zion Consulting
企划部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
一、项目发展
1、年度土地储备计划汇总报告（决策层-高层）
2、分析报告
各地土地储备现状分析报告（决策层）
各地城市综合实力分析报告、经济指标分析报告（决策层）
一线分公司运营能力分析报告（决策层-高层）
现有土地意向摸底调查报告（决策层）
3、项目决策
项目法律风险专业评估意见（决策层）
立项会议决议（决策层）
土地交易合同审核意见（一线公司、决策层）
董事会议案指引（议案的书写规范）（一线公司、董事会）
董事会议案审查意见（董事会、一线公司）
4、信息统计
土地使用状况不定期统计报告（董事会）
5、信息共享、专业提升
土地获取方式方法总结报告（一线公司）
项目发展大会（经验交流、宣讲下一步土地工作重点）（总部、一线公司）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
企划部输出结果评价(续)
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
二、宏观、微观环境分析
1、宏观环境分析
宏观环境分析报告（总部、一线公司）
宏观环境信息、新闻（总部、一线公司）
2、微观环境分析
项目投资分析报告（一线公司）
内部项目投资制度指引（一线公司）
项目投资专业分析报告（一线公司、董事会）（亿边界）
三、战略规划
1、未来发展战略研究报告、建议方案（决策层）
2、业务战略执行指导建议、监测报告（业务部门、一线公司）
3、集团层面客户细分研究报告（总部）
4、市场研究业务流程（一线公司、总部）
四、项目决策
1、项目上会（立项会）意见（一线公司）
2、项目立项标准（一线公司、总部）
3、项目立项专业建议（决策委员会）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
市场营销部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
一、客户研究：企划部完成客户细分之后，针对我们定位的客户群进行调研
1、细分客户研究报告
房地产客户需求库、产品机会点、产品品牌规划建议（公司管理层、企划部、规划设
计部、一线公司市场部）
产品测试报告（规划设计部）
2、现有客户研究
来访客户信息采集标准问卷和数据库（一线公司销售部）
月度成交客户分析报告（公司管理层、企划部、规划设计部、一线公司）
专题性分析报告（一线公司、公司管理层）
项目客户差异性分析报告（企划部、规划设计部）
二、客户定位
具体项目客户调研报告（公司管理层、决策委员会、一线公司、规划设计部）
听证会上专业评估报告——客户需求方面（立项会议：决策委员会）
一线和区域客户研究方法培训和标准流程（一线公司）
项目客户研究流程（一线公司）
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Zion Consulting
市场营销部输出结果评价（续）
部门输出结果
战略评价
产
品
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客
户
品
牌
文
化
三、销售管理
1、销售信息中心
集团年度销售计划的汇总整理报表（管理层）
月度计划和时间完成情况汇总报表和分析报表（管理层）
周销售情况动态报表（管理层）
2、销售支持
一线销售方面的危机管理（指导、替补）方案（一线公司、公司管理层）
3、销售管理规范
销售系统管理规范——标准、流程、规章制度（一线公司销售部）
一线销售执行情况监控报告（总部）
4、销售信息共享
营销培训（一线公司）
营销方法和模式资源库（一线公司）
四、市场研究（计划做）
1、业务城市房地产市场监测报告（一线公司、总部）
2、业务城市竞争对手动态信息研究报告（总部、一线公司）
3、发布房地产行业动态新闻（全公司）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
物业管理部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
一、物业管理
1、专业研究方面
物业管理标准、规范、指引；（一线公司）
万科物业发展方向的专题报告、务虚会（万科物业发展的主要问题及发展方向）；
（管理层和一线公司）
同行和竞争对手的研究报告（根据市场情况不定期的）（一线公司、管理层）
针对行业宏观环境变化的分析报告；（一线公司、管理层）
物业管理软件系统；（一线公司）
物业管理与地产关系的研究报告；（总部各部门）
根据集团客户满意度调查报告所做的关于物业管理的细分报告；（一线公司、管理层）
物业经营管理季度例会及会上的客户投诉分析报告、物业服务质量事故的分析报告；
（一线公司、管理层）
2、业务督导方面
对新公司业务的指导服务、资源支持；（一线公司）
对所有一线公司物业管理服务监督检查的评估报告；（每年现场2次以上、电话4次以
上）（一线公司、管理层）
突发事件（投诉、曝光等）的解决意见；（一线公司）
一线公司物业管理案例集；（结合突发事件和宏观环境变化，不定期进行）（一线公
司）
物业方面的专业培训和管理培训（部门经理以上）服务；（一线公司）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
物业管理部输出结果评价（续）
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
二、行政后勤管理
1、总部的办公服务（装修、固定资产采购等）（总部各部门）
2、职业安全教育；（总部各部门）
3、总部的固定资产管理服务；（员工宿舍、出租物业）（总部各部门）
4、总部员工餐饮服务；（总部各部门）
三、车队
1、总部公务用车服务；（总部各部门）
2、车辆的维修、保养服务；（总部）
3、各地区的车改方面的指导意见；（一线公司） X
X X
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Zion Consulting
工程管理部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
一、工程管理中心
1、立项阶段：
可研报告中工程部分（进度安排、技术可行性、经济指标、人力资源评估）（立项委
员会）
2、规划设计阶段：结构和安装工程方面的专业评审意见；（评估委员会）
3、采购阶段：
整个集团层面的采购政策和原则（比如招投标制）；（一线公司）
战略采购来的建材物资；（适合全国范围、通用性很强的）（一线公司）
4、招投标阶段：
集团招投标政策；（一线公司）
招投标过程中的规范、指引、监督等服务； （一线公司）
5、现场施工阶段：
现场管理制度；（一线公司）
现场监理服务；（一线公司）
引进的国内外优秀的工程管理方面的经验、技术；（一线公司）
抢修外包； （一线公司）
管理、技术外包（危机环境中）；（一线公司）
6、物业管理阶段：
技术性指导意见；（物业管理公司）
客户投诉问题的解决意见；（一线公司客户服务部门）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
工程管理部输出结果评价（续）
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
二、公司层面
1、行业工程管理方面的政策、法规等方面的研究报告；（总部、一线公司）
2、工程管理方面的新技术、现场管理新方法；（一线公司）
3、人员培训（一线公司）；
三、工厂化中心
1、工厂化方面的技术研究报告、产品政策和趋势研究报告；（集团高层）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
规划设计部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
户
品
牌
文
化
一、项目类：
1、管理制度和推荐性的技术成果（墙体、门窗、节能材料等方面）；（一线公司）
2、部分项目技术层面的专家意见；（一线公司）
3、部分项目（一线不能解决的）的施工图； （标准化项目的施工图基本由总部完成）
4、空间设计方面的专利；（总部）
5、施工图相关的销售资料、培训资料；（一线公司）
6、项目评审会上的决策性意见；（一线公司）
二、研究类：
1、研究报告（理论和技术研究、产品体系创新的研究、标准化的研究；不定期的）；（一线
公司、管理层）
2、结合具体项目的技术支持和指导；（一线公司）
3、项目过程中重大攻关成果；（总部）
三、推广培训类：
1、培训；（一线公司）
2、设计竞赛、作品集、理论集、书；（总部各部门、一线公司）
四、日常工作：
1、设计月报（月度例会上使用）；（总部各部门、一线公司）
2、规划设计方面的投诉处理意见和投诉月报；（一线公司、总部各部门）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
董事会办公室输出结果
部门输出结果
战略评价
产
品
地
域
客
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品
牌
文
化
一、投资者关系
1、资本市场融资（2年一次）；（董事会）
2、信息披露服务——包括每年四次定期报告和增量部分决策信息；（董事会）
3、（每年）重大资产购并以及重大关联交易；
4、股东大会；（董事会）
5、董事会；（董事会）
6、投资者推介会；（每个月1－2次投资者推介）（董事会）
大行的投资者推介会；
万科在各大城市巡回推介会；
基金、机构投资者的来访接待服务；
7、每月行业宏观资讯、政策的分析报告；（董事会）
8、公司治理方面的一些规范、新规则；（董事会）
9、非资本市场融资；（董事会）
10、股权投资者；（董事会）
二、媒体关系
1、所有集团层面的采访接待服务、问题设计和回答等相关资料；（董事会）
2、媒体策略；（董事会）
3、每个时期公司整体形象宣传方案（如每个时期对媒体的主题和口径）；（董事会）
三、品牌宣传
1、公司整体形象识别方面的系列资料（如公司形象片、宣传片等）；（）
2、公司年度战略主题；
3、VI使用标准
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
财务部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产品 地域 客户 品牌 文化
一、管理会计
经营计划报告（年初完成，一本本年度的和一本下年度的）；（总部）
经营分析会（计划和实际的偏差，月度和季度进行）；（总部、一线公司）
结算方案；（总部、一线公司）
新项目经济测算评估报告、重大投资评估报告；（一线公司）
二、财务会计
四个定期报告；（董事会）
业绩推荐会有关的资料和解答服务；（董事会）
募集资金相关的所有财务资料；（董事会）
三、综合税务
就集团重大税务事项给予的专业意见和输出的政府税务关系；（一线公司）
总部费用管理服务（预算、报销、费用分析和控制、分摊）；（总部）
四、成本审算中心
成本管理制度；（一线公司）
成本信息通报（月度）；（一线公司、总部各部门）
所有标准化项目的工程量；（总部、一线公司）
成本管理检查后反馈一些专业性的意见；（一线公司）
造价的研究报告（方法研究）；（总部、一线公司）
成本管理委员会的所有会议；（总部、一线公司）
五、IT技术中心
IT硬件系统（网络系统）；（总部各部门、一线公司）
IT软件系统（应用信息系统的开发和维护）；（总部各部门、一线公司）
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Zion Consulting
集团办公室输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
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牌
文
化
一、万科周刊
1、每月2本外刊；（万科品牌宣传的载体）（全社会）
2、每月1本内刊；（企业文化宣导的载体）（集团）
二、客户关系中心
1、客户投诉月报；（总部各部门、一线公司）
2、政府关系、客户投诉处理意见或方案；（一线公司）
3、集团层面的客户投诉政策；（一线公司）
4、每年客户满意度调查报告；（总部各部门、一线公司）
三、公共事务
1、接待服务（客户、政府官员、其他社会人士）
四、业务信息方面（业务信息小组）
1、董事长、总经理日常行程；（董事长、总经理）
2、董事长、总经理所有对外对内稿件；（董事长、总经理）
3、集团外部商业信息；（总部各部门）
4、每天一份资讯快报（提供行业当天重大信息的发布）；（集团所有部门）
5、集团信息管理规则，及违反规则的处理意见；（集团所有部门）
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Zion Consulting
审计法务部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
品
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品
牌
文
化
一、审计方面：（主要针对重大经营环节的检查）
1、新项目招投标过程的审计报告（每年重点选取一些项目，涉及每个公司）；（一线公司）
2、销售管理制度的落实情况的审计报告；（广告发布程序、销售流程的控制（合同规范、折
扣审批），不定期进行）；（一线公司）
3、物业管理费用方面的审计报告（按计划不定期进行）；（一线公司）
4、客户投诉处理的审计报告（受天津公司邀请）；（一线公司）
5、新公司在规章制度的建立情况的审计报告（不定期进行，受新公司邀请）；（一线公司）
二、法律方面：（主要是法律风险检查和法律指引）
1、审查修改后的合同（主要包括总部各部门的合同）；（总部各部门）
2、法律外包（电话、网络、视频会、现场方式）；（一线公司）
3、销售法律风险检查的检查报告（针对每个新项目，包括合同、广告、现场布置三个方面）；
（一线公司）
4、法律培训（主要针对新经理、新动力、一线公司，一年大约20－30场）；（一线公司）
5、一些侵权事件的制止和赔偿；（总部）
三、其他：
1、 （一年一两次）上的专题报告；（总部各部门、一线公司）
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人力资源部输出结果评价
部门输出结果
战略评价
产
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文
化
一、组织架构
公司组织架构调整方案或建议（总部、一线公司）
职位分析、岗位职责、任职要求和任职资格（公司）
组织管控系统（公司）
二、招聘与调配
人力资源需求预测表（总部）
人员招聘计划（总部）
员工晋升程序和人员晋升计划（总部）
人力成本分析报告（管理层）
人力资源预算（管理层）
招聘程序、人员甄选程序（总部）
员工招聘（职能部门）
人员异动表（职能部门）
三、绩效考核管理
员工的绩效考核方案（公司）
集团员工绩效考核结果汇总表（总部）
一线公司总经理业绩考核程序、考核方案（总部）
一线公司总经理业绩考核结果汇总表（总部）
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人力资源部输出结果评价（续）
部门输出结果
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四、薪酬福利管理和激励体系
薪酬福利、激励政策（公司）
薪酬福利、激励政策的跟踪报告（管理层）
行业薪酬调查报告（管理层）
薪酬审核发放（所有员工）
社会和商业保险政策（所有员工）
员工体检（所有员工）
出国手续（相关员工）
退休员工福利方案和发放（退休员工）
五、员工关系
劳资纠纷处理方案（总部）
员工投诉处理方案（员工、公司）
离职会谈记录（相关职能部门）
员工建议汇总报告（相关职能部门、总部）
员工满意度调查报告（总部、一线管理层）
员工政策咨询顾问（总部、一线管理层）
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Zion Consulting
人力资源部输出结果评价（续）
部门输出结果
战略评价
产
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化
六、培训
公司培训需求调研报告（总部）
培训（职能部门、培训员工）
培训资源库（全体员工）
培训档案管理（全体员工）
E-学院（全体员工）
员工培训积分报表（全体员工）
七、人力资源开发
骨干人员评估报告（人员名单）、骨干员工流失率分析报告（总部、一线公司）
公司员工评估结果分析报告和梯队建设建议（总部、一线公司）
人力投入产出比对比分析报告（总部、一线公司）
员工职业生涯规划方案（全体员工）
人力资源规划方案（全体员工）
企业文化活动（全体员工）
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
资金管理中心输出结果评价
部门输出结果
战略评价
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品
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客
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品
牌
文
化
一、资金供给方面：
1、资本市场以外的融资（保证集团项目发展所需要的资金）（总部）
2、公司内部资金运作利润（作为集团总部唯一的利润来源，将承担部分集团总部成本的分担
任务）（总部）
二、集团内部输出方面：
1、向一线公司输出资金；（一线公司）
2、资金运作信息方面
年度资金计划（遇到重大变化过程中进行修改）；（总部各部门、一线公司）
月度例会报告：本月重点项目的资金运转情况；（总部各部门、一线公司）
季度例会报告：季度重点项目的资金运转情况； （总部各部门、一线公司）
年度总结报告；（总部各部门、一线公司）
根据突发性的宏观环境做的分析报告（不定期进行）；（总部各部门、一线公司）
每个季度对所有一线公司的考核报告及下步调整方案；（一线公司）
一线公司年度考核评价（包括现金和净现金流入的完成情况）；（一线公司）
3、新项目资金评估判断方面
新项目资金认证意见；（新项目资金认证会上）（一线公司）
对于资金超标新项目的资金评估意见；（一线公司）
4、适时的资金风险预警信息；（一线公司、总部各部门）
X
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北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting
两个主要的虚拟委员会输出结果评价
部门输出结果
战略评价
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地
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客
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化
项目评审委员会：
立项会阶段：（企划、财务和资金）给出专业意见；（一线公司）
专业评审阶段：产品线给予专业评审意见；关于客户定位、项目定位的专业意见；（一线公
司）
决策会阶段：（企划、资金和财务）项目评估决策意见； （一线公司）
集团成本与开发计划管理委员会：
跨专业的成本管理制度和联合要采取的措施（比如要控制钢筋含量）；（一线公司）
审查每一个项目的开发计划后给予的审批意见； （一线公司）
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