深圳世联地产顾问股份有限公司
集团市场研究部
世联新政研究系列之六
加息对房地产市场的影响分析
21/10/2010
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特别声明
本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行
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任何人使用本报告，视为同意以上声明。
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背景：本次加息出台的背景1
分析：加息影响楼市的逻辑2
解读：本次加息的楼市影响3
建议：本次加息的应对策略4
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1 背景：本次加息出台的背景
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• 央行的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。
• 加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利
率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影
响也比较复杂。
•改变当前的负利率局面
•应对货币供应增速过快 •应对价格上行压力
包括资产和消费品价格
•稳定市场的通胀预期
目的 影响
股市物价 楼市
加息的作用诠释 ?????? - ?????????
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加息的背景解读
人民币升值预期
当前面临的问题：
•热钱流入规模加大
•出口企业面临生存问
题
•…
本次加息的两大经济背景
通胀预期
当前面临的问题：
•消费品价格持续上涨
•资产价格居高不下
•…
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当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓
节奏以避免经济出现大起大落
人民币升值预期使热钱加快流入：
2010年7、8、9月新增外汇占款分别为
、2430、2896亿元。
背景：今年6月19日进一步推进人民币汇
率形成机制改革的政策，强化了人民币
升值预期
发达经济体推行宽松的货币政策，吸引
国际热钱流入。
背景：美元贬值预期
人民币升值已事
关国内物价稳定
、大量企业的生
死存亡和就业问
题，面临空前的
升值压力。
人民币升值幅度已达到出口企业能承受
的极限。
背景：目前已升值%，已临近大部分
企业3%的利润率水平
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加息有助于缓解人民币延续升值预期
加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，
为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓
解人民币延续升值的预期。
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加息的背景解读
人民币升值预期
当前面临的问题：
•热钱流入规模加大
•出口企业面临生存问
题
•…
本次加息的两大经济背景
通胀预期
当前面临的问题：
•消费品价格持续上涨
•资产价格居高不下
•…
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消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升
上一轮加息周期
20
10
年
09
月
物价上涨
生活压力增大
加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。
数据来源：中财网
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房价持续高位、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市
高烧难退
2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况
房价上涨，
保值增值
资金流入
楼市
实际利率为负、钱
存银行越来越不值钱
90
95
100
105
110
115
120
201
001
201
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003
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004
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005
201
006
201
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201
008
201
009
同比涨幅 环比涨幅
加息可增加增加购房
成本，从而减少投资
和投机等购房需求，
使房价上涨的势头有
所抑制。
数据来源：国家统计局
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流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃
成交活跃
这一轮上涨行情发生在信
贷投放快速扩张的时期，
股市上涨的背后是过量的
货币供应
图 上证指数月k线图
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股市上涨
- 食品等与居民生活
息息相关的物价上
涨，生活成本负担
加重
- 流动性过剩、物价
上涨预期增强
资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于
通过收紧流动性、控制通胀
房价处于高位消费品价格上涨
- 负利率使保证增值
型需求进入楼市
- 房价居高难下
- 股市交投活跃
- 流动性过剩推动行
情上涨
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今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收
缩流动性，有关加息的预期由来已久
央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备
金率个百分点，这是2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率
，上调后存款准备金率为16%。
2010年2月25日起，再次上调金融机构存款准备金率个百分点，上
调后存款准备金率为%。
2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构
人民币存款准备金率个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率
为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的%。
2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的
差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准
备金率为%.
多频次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期
2010年1月8日-
发行150亿元3年期央票。这是自2008年6
月26日以来，央行首度发行3年期央票。
相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收
紧信号
2010年4月8日
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随着宏观经济显现企稳态势，“保增长”的担忧有所消退，
为“防通胀”留下操作空间
•外贸形势好于预期：1至6月中国进
出口总值亿美元，同比增长
% 。
“保增长”与“防
通胀”中，后者的
重要性提升
•投资增速保持平稳：2010年1-8月，
全国城镇固定资产投资增速同比增长
%。
• GDP增势企稳：2010年上半年增速
达% 。
相关背景资料：2009年12月中央经济工作会议对货币政策的相关表述为：货币政策要保持连续性和稳
定性，增强针对性和灵活性。可以看出虽明确2010年货币政策总基调不变，但同时也彰显了政策的弹
性空间。
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十七届五中全会刚刚定调十二五发展方向，宣告政策导向将
由危机处理转向以围绕结构调整为核心
•十二五转变经济发展方式
•转方式 •调结构 •科学发展 •消费、投
资、出口
新发展阶段
的核心使命
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2 分析：加息影响楼市的逻辑
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加息对楼市影响的逻辑分析
加息影响
开发商
借贷资金成本上升、
银行存款利率上升、
流动性收紧
需求者
加快销售
回笼资金
主动跟进
首套需求
改善需求
保值型需求
购买力较弱的暂时观望
购买力较强、初期受影
响小
初期受影响较小
价量平稳
跌
多次加息后
通常要到加息周期的后期，
房价开始明显下降
加息初期
• 单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑
主要是通过调节开发商的资金成本、需求者
的购房成本，来促进供应、降低需求，从而
使供求关系放生改变、降低房价；但从加息
的实质影响来看，其初期影响较小，主要是
通过连续加息、作用累加后房价开始明显下
降。
初期对不同档次物
业影响会有不同
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0
2
4
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07
年
20
08
20
09
20
10
.1-
9
从理论分析和以往加息所产生的影响来看，加息对房价的影
响，更多的体现在渐进加息的过程中
1993年:
经济增速达到该轮经济周
期的顶峰，加息1次，抑
制过热。
2004年-2007年:
经济进入新一轮上升周期，投资出
现过热趋势，为使经济降温，加息
周期长达4年，连续加息10次。
新一轮经
济周期的
开始
本次加息距离上次
（）加
息时间间隔34个月
•加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对
房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能
持续下跌。因此，在加息初期，开发商应提前做好两手准备，应对持续加息。
•加息周期中通常会采用组合货币政策工具，通过发行央票等公开市场操作、调整法定存
款准备金率等方式持续收紧流动性，对楼市的影响将持续体现。
图 历年全国GDP增速变动情况
数据来源：国家统计局
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一年期存款基准利率均上调%；贷款上调%。
活期上调9基点，1年存贷款上调27基点，1－5年上调27基点，
5年以上上调18基点。
一年期存款基准利率上调个百分点，贷款基准利率上调
个百分点。
一年期存款基准利率上调个百分点，贷款基准利率上调
个百分点。
上调金融机构人民币存贷款基准利率个百分点。
一年期存款基准利率上调个百分点，贷款基准利率上调
个百分点
上次加息频次和幅度回顾 ?????? - ?????????
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3 解读：本次加息的楼市影响
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对开发商的影响
融资成本
现金流
心理预期
影响分析
对购房者的影响
购房成本
机会成本
心理预期
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开发商影响1：银行资金在开发商资金来源中占比约55%，加息和调控对开发
商资金状况影响较为显著
51%
52%
53%
54%
55%
56%
57%
58%
59%
60%
61%
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月
金额 比例
53%
54%
55%
56%
57%
58%
59%
60%
0
5000
10000
15000
20000
25000
金额 比例
48%
50%
52%
54%
56%
58%
60%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
近年来源于银行的金额所占比例的变化2007年开发商来源于银行的金额和所占比例
2010年开发商来源于银行的金额和所占比例
刺激政策，
信贷投放
调控楼市，
信贷收紧
•从占比来看，银行资金依然是开发商主
要的资金来源渠道。加息的出台，使的
开发商银行贷款的成本增加。
•限购令加上加息的影响，市场需求将进
一步下滑，银行资金来源中，预付款金
额将减少，将加剧开发商的资金紧张程
度。
数据来源：世联数据平台
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企业名称 销售金额(亿元) 金额同比
销售面积
(万平米) 面积同比
销售均价
(元/平米) 均价同比
2010销售金额
目标(亿元)
完成率
(>75%)
万科集团 692 62% 588 33% 11769 22% 800 87%
保利地产 405 30% 485 30% 8351 0% 600 68%
中海外 399 36% 356 1% 11208 35% 500 80%
恒大地产 375 55% 597 32% 6281 18% 400 94%
绿地集团 367 68% 455 21% 8066 39% — —
绿城中国 326 16% 167 -10% 19521 28% 670 49%
富力地产 217 21% 175 -4% 12400 26% 300 72%
碧桂园 215 122% 400 71% 5375 30% 300 72%
龙湖集团 180 31% 129 -21% 13953 67% 248 73%
雅居乐 170 75% 170 35% 10000 29% 245 69%
世茂房地产 163 -3% 133 -30% 12256 38% 300 54%
中信地产 155 72% 130 60% 11923 7% — —
金地集团 150 7% 131 4% 11450 3% 210 71%
华润置地 134 -19% 139 -17% 9640 -2% — —
远洋地产 130 21% 107 -6% 12150 29% — —
融侨金辉集团 122 32% 128 -17% 9531 59% — —
世纪金源 120 11% 233 -25% 5150 48% — —
2010年前三季度中国大型房地产企业销售情况
开发商影响1：部分开发商未完成预期销售目标，银行回款减少可
能会增加资金压力
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开发商影响2：从外资占开发商资金来源的比例来看，因加息而可
能引发的热钱流入对开发商的作用并不大
%
%
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%
%
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%
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0
50
100
150
200
250
300
350
400
二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月
金额 比例
2010年开发商来源于外资的资金额和所占比例
%
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%
%
%
%
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0
100
200
300
400
500
600
700
二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月十二月
金额 比例
2007年开发商来源于外资的金额和所占比例
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
近年来开发商源于外资的金额所占比例的变化
递减趋势
• 开发商资金来源中外资所占的比例十分
小，而且呈现逐年递减的的趋势，因此
加息所造成的热钱涌入，对缓解开发商
资金状况的作用微乎其微。
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融资
前景堪忧
开发商影响3：信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制
于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧
渠道一：银行开发贷款
渠道二：信托方式融资
渠道三：资本市场融资
银行多次紧缩开发贷款
银监会：严格执行宏观调控遏制房地产投机
投
资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水
平也已高达15%—17%；优质开发商需支付
的成本也达到10%—12%
证监会表示已经暂缓受理房地产开发企业重
组申请，并对已受理的房地产类重组申请征
求国土资源部的意见。有关房地产企业资本
市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还
是重组借壳。招商地产、万科等地产企业的
增发方案近期已被叫停。
加息
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90
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105
110
115
120
125
99
100
101
102
70个大中城市住宅价格指数 本年资金来源分类指数 房地产开发投资分类指数
市场回暖
开发商资金充裕
市场下滑态势
开发商影响4：受市场需求下滑的影响，开发商资金来源分类指数
已开始高位回落
数据来源：国家统计局
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前三季度土地出让金收入总额（105
个重点观测城市）高达 万亿，
同比增长%。开发商购买土地的
金额大幅增加。
前三季度，全国商品房销售额
万亿元，同比增长%
前三季度，全国房地产开发投资33511
亿元，同比增长%
开发商影响5：今年前3季度，开发企业买地、投资支出大幅增长，销
售收入增长明显落后，整体已入不敷出
2010年前3季度
开发投资
万亿销售额
万亿
买地金额
万亿
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对开发商的影响
融资成本
现金流
心理预期
影响分析
对购房者的影响
购房成本
机会成本
心理预期
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购房者影响1：商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接
增加购房成本
（按揭30年） 利率调整前 调整后
总房款 100万 100万
最低首付金额 30万 30万
贷款金额 70万 70万
按揭利率（85折计算） % %
月还款额 3778元 3852元
调整后月还款额增加74元
商业贷款首套房贷月供计算
（以总房款100万为例）
（按揭30年） 利率调整前 调整后
总房款 200万 200万
最低首付金额 100万 100万
贷款金额 100万 100万
按揭利率（倍计算） % %
月还款额 6343元 6488元
调整后月还款额增加145元
商业贷款二套房贷月供计算
（以总房款200万为例）
（按揭30年） 利率调整前 调整后
总房款 100万 100万
首付金额 30万 30万
贷款金额 70万 70万
按揭利率 % %
月还款额 3289元 3362元
调整后月还款额增加73元
公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）
（按揭30年） 利率调整前 调整后
总房款 100万 100万
首付金额 30万 30万
贷款金额 70万 70万
按揭利率 % %
月还款额 3289元 3528元
调整后月还款额增加239元
开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市
的公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）
注：共有包括北京在内的全国28个城市确定为试点城市注：以上均按等额还款计算
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购房者影响2：在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者
的购房成本明显增加
及新国五条：
从10月1日起，对个人购
买普通住房，且该住房
属于家庭唯一住房，减
半征收契税。对个人购
买90平方米及以下普通
住房，且属于家庭唯一
住房，减按1%征收契税
。其余不予优惠
全国“一刀切”：
• 首套：首付3成
以上；
• 2套：首付5成以
上；
• 3套：停止贷款
•商业贷款月供增
加；
•公积金贷款月供
增加；
•28个试点城市5
年期以上公积金
贷款利率上调
10%
贷款首付提高 契税提高 加息月供增加
购房成本
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购房者影响2：在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者
的购房成本明显增加
面积/家庭购房套数 调整前 调整后 调整前后契税负担对比
①家庭唯一普通住宅，且面积≤90平 1% 1% -
②个人购买住宅，面积>90且<144平 1% % 假设总房款100万，调整后增加5000元
③个人购买住宅，面积>144平 % 3% 假设总房款200万，调整后增加3万
别墅 3% 3% -
• 新政后，全国已有十余个城市按新政对契税进行调整，各地税率标准、调整幅度不一，契税的调整对购房者的
购房成本有直接影响，尤其对大户型的影响更为明显。
• 以下为最新出台的重庆市交易契税调整政策，调整前后的税负变化对比如下：
《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干
税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）
1999-7-29 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环
节税收政策的通知》（财税[2008]137号）
2008-10-22 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%
《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
财税[2010]13号）
2010-3-9 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人
已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税
优惠政策。
三部委发布关于调整房地产交易环节契税个人所
得税优惠政策的通知（财政部、国家税务总局
住房和城乡建设部）
2010-9-29 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及
未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以
下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
与契税有关的房地产交易税历年调整变化情况：
注：有关房屋面积的认定，调整前后有建筑面积和套内面积的区别
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购房者影响3：加息除了直接作用于购房者成本，还将使市场心态
发生变化
保值增值型
首次置业型
改善需求型
部分推迟购房
部分推迟购房
部分放弃购房
需求类型 影响评估 市场结果
• 06、07多次加息让人记忆犹新，本次出于对持续加息的预期、月供压力不断加大的担忧，
部分打算购房者也可能暂时搁置购房计划；
•加息同时释放了利率将由负转正、存款不会贬值的预期，吸引部分资金由楼市转向银行。
市场观望情绪加剧
需求进一步萎缩
首付增加、月供增加
首付增加、契税增加
月供增加
随着投资回报率下降
银行利率由负转正，
部分资金转存
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深圳2007年3-12月住房销售均价走势
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上海2007年3-12月住宅销售均价走势
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广州2007年3-12月住宅销售均价走势
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07年加息影响回顾：政策效果在加息后期开始明显体现，加上信贷
政策的收紧，叠加效应使房地产市场陷入了长达一年多的低迷
数据来源：世联数据平台
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上海2007年3-12月住宅销售面积走势
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07年加息影响回顾：市场先后经历量跌价滞（6个月）-量升价稳（3个月）-
量价齐跌（3个月）-量升价跌（4个月）价量齐跌-直至量价齐升、市场回暖
数据来源：世联数据平台
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购房者影响4：加息也将波及商业地产市场，使商用物业需求客户
购房成本增加
加息之后加息之前
• “限购令”对住宅市场需求影响较
大，但对商业地产无影响，部分受政
策限制的客户可以将多余的资金转投
商业地产市场；
• 商业贷款利率调整增加月供成本、部
分真实需求客户可能因资金压力而延
缓购买；
• 加息预期使投资型需求客户改变银行
存款贬值的看法，可能将闲散资金由
商业市场转向银行。
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4 建议：本次加息的应对策略
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•短期来看：
•重新评估政策风险，重视政策叠加对市场的负面影响;
•把握政策调控的意图, “限购令” 、交易契税调整对大户型、尤其是合拼户型的影
响最为明显，对于不在“限购令”之列的物业，如中小户型、商用物业等，在加息
的叠加效应尚未完全显现之前，要加紧出货。
•效果：通过影响
市场预期和持续
加息对购房成本
的增加，作用逐
渐释放
•市场心态变化：
主要在加息后期
出现明显变化
•效果：投资/投机
型需求在本次重
点打击之列,大户
型/合拼户型受政
策影响明显
•市场心态变化：
供求方处于观望
阶段、市场可能
会出现下一波反
弹
•效果：需求被抑
制加上负利率的
影响消除，资金
可能由楼市转向
银行，市场加剧
下滑
•市场心态变化：
加息持续影响楼
市、买方形成房
价下跌预期
限购令 加息 叠加效应
建议一：抢占时机、积极出货 ?????? - ?????????
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建议二：顺应趋势、提前应对
权威部门有关房价的最新言论：
日，人民日报撰文“住建部部
长:特殊国情决定我国不能走高房价道
路 ”
NO！！！
此次加息虽然剑指“通胀”，但以房地产为代表的资产价
格上涨也在调控之列
政府调控房价的决心异常坚决
政策调控逻辑“促供给、抑需求、控房价”，开发商积极
推盘、缓解供求关系，政策高压态势有望解除
保障房建设目标纳入政绩考核目标，建设力度加大，保障
房有望逐渐发挥房价稳定器作用
房价大涨可能性下降，快速走量为上策
长期来看：
房地产的粗放式开发、高利润时代走向终
结，成本控制、快速走量、滚动开发、提
高资金周转率有望成为企业在下一阶段实
现高速发展的模式。
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建议三：效应叠加、警惕风险
• 融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临
资金压力、率先降价促销。
• “限购令”的实施将部分实力型客户逼出市场，
市场改善型需求、投资型需求出现明显下滑；
• 加息之后，由于购房成本增加，对首套需求的影
响更为明显；
• 加上负利率担忧消退后，部分资金流向银行，加
剧市场需求的下滑态势；
• 在政策叠加效应下，房价可能出现持续下跌。
回笼资金
降价促销
市场低迷
房价下行
政策叠加
需求萎缩
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中国房地产市场服务的第一选择
稳健 创新 服务中国
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加息对房地产市场的影响分析��
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背景：本次加息出台的背景
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解读：本次加息的楼市影响
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