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目 录
第一部分 宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分 上海别墅市场分析………………………………21~34
第三部分 项目环境分析……………………………………35~37
第四部分 区域市场分析……………………………………38~49
第五部分 产品定位…………………………………………50~74
第六部分 销售策略…………………………………………75~00
第一部分第一部分
宏观市场分析宏观市场分析
——供需两旺，外来购房者比例增高
——市场规范，大势看好，稳步发展
一、 2002 年 房 地 产 市 场 分 析 ：
2002 年 上 海 市 房 地 产 市 场 继 续 上 年 的 快 速 发 展 势 头：房 地 产 开 发 建 设 规 模 保 持 高 位 增 长 ， 商 品 房
市 场 供 需 两 旺 ,市 场 总 体 呈 现 加 速 发 展 态 势 。 2002 年 上 海 市 房 地 产 市 场 综 述 如 下 ：
1、市 场 综 述 ：
本 市 房 地 产 开 发 投 资 额 自 1999 年 开 始 连 年 攀 升 ， 2002 年 投 资 额 突 破 了 700 亿 元 前 所 未 有 的 高
位 ，土 地 供 应 继 续 放 量 ，2002 年 新 增 经 营 性 用 地 出 让 面 积 较 上 年 增 加 %，其 中 住 宅 出 让 面
积 同 比 增 幅 更 是 高 达 %。
商 品 房 批 准 预 售 面 积 和 预 售 登 记 面 积 实 现 了 跳 跃 试 发 展 ，供 求 比 趋 于 稳 定 ，存 量 产 权 房 交 易 量
继 续 较 快 增 长 ，显 示 了 上 海 市 房 地 产 市 场 正 步 入 一 个 崭 新 的 发 展 时 期 ，房 地 产 市 场 将 更 趋 活 跃
成 熟 。
2、走 势 分 析 ：
投 资 建 设 规 模 进 一 步 趋 大 ， 办 公 、 商 业 底 位 反 弹 ：
自 1997 年 以 来 ， 上 海 市 房 地 产 业 步 入 上 升 轨 道 ， 特 别 是 近 几 年 发 展 势 头 加 快 ， 房 地 产 市 场 各
主 要 指 标 持 续 增 长 。在 整 个 房 地 产 市 场 发 展 过 程 中 ，住 宅 无 疑 成 为 本 市 房 地 产 业 发 展 的 领 头 羊 ，
对 本 市 房 地 产 业 发 展 起 了 举 足 轻 重 的 作 用 。2002 年 房 地 产 投 资 额 住 宅 超 过 77%，施 工 面 积 、新
开 工 面 积 及 竣 工 面 积 住 宅 比 重 超 过 83%。
旧 区 改 造 力 度 加 大 ， 中 心 城 区 “ 空 心 化 ” 迹 象 逐 渐 显 现 ：
近 年 来 ， 上 海 市 加 大 了 旧 城 区 改 造 进 程 ， 动 拆 迁 面 积 连 续 三 年 增 加 ， 而 近 两 年 增 幅 均 超 过 25
个 百 分 点 ， 2002 年 完 成 动 拆 迁 面 积 是 2000 年 的 倍 ， 动 拆 迁 面 积 快 速 增 加 。
商 品 房 供 需 两 旺 ， 供 求 关 系 渐 趋 理 想 ， 存 量 房 增 幅 放 缓 ：
2002 年 上 海 市 增 量 商 品 房 市 场 完 成 跨 越 式 的 发 展 ，商 品 房 批 准 预 售 面 积 和 预 售 登 记 面 积 同 步 大
幅 增 长 。
近 6 年 ，本 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积 走 出“ U” 字 型 ，在 1999 年 触 底 回 升 。1997—2001 年 ，批
准 预 售 量 始 终 在 1400—1900 万 ㎡ 区 间 波 动 。 预 售 登 记 面 积 稳 步 增 长 ， 由 1997 年 的 低 位 开 始 增
长 ，1997 年 供 求 比 仅 为 1：，随 后 商 品 房 预 售 量 逐 年 增 加 ，至 2001 年 供 求 情 况 逆 转 ，年 度
需 求 量 首 次 超 过 供 给 量 ， 达 到 1： 的 高 位；2002 年 供 求 关 系 趋 势 于 平 和 ， 在 供 需 放 量 的 同
时 ， 供 求 比 有 所 下 降 ， 位 于 1：， 说 明 本 市 商 品 房 市 场 经 历 近 年 的 发 展 ， 正 逐 步 走 向 成 熟 ，
房 地 产 市 场 自 我 调 节 能 力 逐 渐 加 强 。
2002 年 本 市 购 房 对 象 发 生 了 一 定 变 化 ，在 所 有 购 房 者 中 ，本 市 购 房 者 购 房 面 积 比 重 增 幅 最
低 ， 而 境 外 购 房 者 购 房 面 积 较 上 年 增 加 了 倍 ， 2002 年 本 市 居 民 购 房 比 重 有 所 下 降 ， 较 上
年 减 少 %， 而 外 地 和 境 外 比 重 分 别 提 升 了 %和 %。
3、价 格 分 析 ：
商 品 房 价 格 继 续 上 扬 ， 住 宅 价 格 稳 定 增 长：根 据 上 海 市 房 地 产 交 易 中 心 统 计 数 据 表 明：2002 年
上 海 市 商 品 房 价 格 继 续 上 扬 ， 2002 年 商 品 房 平 均 成 交 价 格 4895 元 /㎡ ， 同 比 增 长 %。
商 品 房 住 宅 价 格 结 构 重 心 明 显 上 移 ， 价 位 越 高 成 交 量 增 幅 越 大 ： 统 计 表 明 2002 年 低 价 位 段 上
成 交 量 减 少 ，其 他 价 格 段 上 随 价 格 越 高 ，其 成 交 量 增 长 速 度 越 快 。2002 年 单 价 3000 元 /㎡ 以 下
商 品 房 成 交 面 积 同 比 下 降 了 %， 占 总 量 %的 比 重 ， 较 上 年 下 降 了 %， 而 3000-5000
元 /㎡ 、5000-7000 元 /㎡ 及 7000 元 /㎡ 以 上 成 交 量 增 幅 分 别 为 %、%和 131%，升 幅 依 次
趋 大 。
存 量 房 成 交 价 格 快 速 上 升 ， 其 上 涨 幅 度 大 于 增 量 房
2001-2002 年 全 市 住 宅 价 格 成 交 （ 套 数 ） 结 构 比 较 （ 单 位 ： %）
二 、 2003 年 上 半 年 上 海 房 地 产 市 场 分 析
2003 年 上 半 年 ，上 海 房 地 产 市 场 继 续 保 持 近 年 来 供 求 两 旺 的 运 行 态 势 ，各 项 指 标 在 高 位 运 行 中 稳
定 增 长 ， 投 资 与 消 费 同 步 发 展 ， 供 应 与 需 求 基 本 平 衡 。 期 间 ， 经 受 "非 典 "疫 情 等 不 利 因 素 的 影 响 ， 5
月 份 商 品 房 预 售 登 记 、 存 量 房 买 卖 等 个 别 指 标 一 度 出 现 微 降 的 情 况 ， 但 自 6 月 份 起 即 开 始 大 幅 回 升 ，
呈 现 健 康 的 发 展 态 势 。
1、 房 地 产 开 发 结 构 逐 步 优 化 ， 商 品 住 房 供 应 结 构 正 趋 改 善
今 年 上 半 年 ， 全 市 商 品 房 登 记 预 售 面 积 为 万 平 方 米 其 中 ， 每 平 方 米 均 价 在 4000 元 以 下 的 为
万 平 方 米 ，占 %；4000 至 7000 元 的 为 万 平 方 米 ，占 %；7000 元 以 上 的 为
0
20
40
60
2001 22. 01 54 16. 59 7. 4
2002 14. 37 51. 89 22. 18 11. 56
3000以下 3000- 5000 5000- 7000 7000以上
万 平 方 米 ，占 %。从 总 体 上 看 ，供 给 结 构 基 本 合 理 。而 且 ，由 于 政 府 宏 观 调 控 和 市 场 机 制 自 我 调
节 的 双 重 作 用 ，上 海 房 地 产 开 发 投 资 行 为 更 趋 理 性 化 ，商 品 住 房 供 应 结 构 正 趋 改 善 ，未 来 几 年 中 低 价
位 商 品 住 宅 的 供 应 量 将 有 明 显 增 加 ， 从 而 为 解 决 房 地 产 市 场 发 展 中 的 阶 段 性 结 构 矛 盾 打 下 基 础 。
一 是 从 旧 住 房 改 造 情 况 分 析 ，中 心 城 区 批 准 拆 迁 总 量 得 到 有 效 控 制 。由 于 前 几 年 批 准 拆 迁 量 较 多 ，
今 年 上 半 年 全 市 实 际 动 迁 居 民 为 40862 户 ，比 去 年 同 期 仍 有 所 上 升 。但 是 ，由 于 今 年 以 来 适 度 控 制 了
旧 区 改 造 节 奏 和 旧 住 房 拆 除 改 造 总 量 ， 上 半 年 批 准 拆 迁 居 民 为 36609 户 ， 同 比 下 降 4038 户 ， 下 降 幅
度 近 10%，这 对 减 缓 中 心 城 区 高 价 商 品 房 的 上 市 速 度 和 缓 解 中 低 价 位 商 品 房 供 不 应 求 的 压 力 将 产 生 积
极 的 影 响 。
二 是 从 经 营 性 土 地 出 让 情 况 分 析 ，中 低 价 位 商 品 住 宅 用 地 供 应 量 明 显 增 加 。上 半 年 全 市 共 出 让 经
营 性 用 地 万 平 方 米 ， 其 中 商 品 住 宅 用 地 万 平 方 米 ， 占 供 应 总 量 的 %。 其 中 ， 闵 行 、
奉 贤 、 松 江 、 青 浦 、 宝 山 、 嘉 定 、 南 汇 等 七 个 区 达 万 平 方 米 ， 占 总 量 的 %， 比 例 有 较 大 幅
度 提 高 。 这 部 分 土 地 可 建 面 积 为 750 万 平 方 米 ， 其 中 住 宅 可 建 总 量 为 万 平 方 米 。
三 是 从 商 品 房 新 开 工 情 况 分 析 ，中 低 价 位 商 品 住 宅 的 供 应 比 重 有 所 提 高 。上 半 年 全 市 新 开 工 面 积
万 平 方 米 ，其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米 ，同 比 分 别 上 升 %和 %。全 市 新 开 工 商 品
住 宅 中 ， 内 外 环 线 间 和 外 环 线 以 外 所 占 比 重 进 一 步 扩 大 ， 分 别 达 到 52%和 22%。
2、 房 地 产 投 资 继 续 快 速 增 长 ， 成 为 扩 大 投 资 需 求 的 重 要 推 动 力
今 年 上 半 年 ，全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元 ，同 比 增 长 %，占 同 期 全 社 会 固 定 资 产 投
资 总 额 亿 元 的 %。 其 中 ， 住 宅 投 资 亿 元 ， 占 房 地 产 总 投 资 的 %。 目 前 ， 房 地
产 投 资 已 成 为 扩 大 投 资 需 求 的 重 要 生 长 点 ，有 效 地 拉 动 了 全 社 会 经 济 的 增 长 。从 房 地 产 投 资 资 金 来 源
分 析 ，国 有 、私 营 、外 商 港 澳 台 等 投 资 主 体 共 同 推 进 房 地 产 市 场 发 展 。值 得 一 提 的 是 ，外 商 及 港 澳 台
房 地 产 投 资 额 快 速 增 长 ，和 上 年 同 期 相 比 ，增 幅 达 到 %，表 明 境 外 投 资 商 继 续 看 好 上 海 房 地 产 市
场 的 发 展 前 景 。
3、 新 建 商 品 房 供 求 关 系 基 本 平 衡 ， 空 置 量 持 续 下 降
从 竣 工 销 售 比 分 析 ， 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 为 万 平 方 米 ， 销 售 面 积 为 万 平 方 米 ， 两
者 之 比 为 1： 。 从 批 准 上 市 与 登 记 预 售 比 分 析 ， 全 市 批 准 上 市 预 售 的 商 品 房 万 平 方 米 ，
商 品 房 预 售 登 记 面 积 万 平 方 米 ， 两 者 之 比 为 ： 1。 上 述 数 据 表 明 ， 本 市 房 地 产 市 场 的 供
求 关 系 处 于 基 本 平 衡 、协 调 发 展 的 状 态 ，从 而 使 商 品 房 空 置 量 保 持 持 续 下 降 的 态 势 ，特 别 是 商 品 住 宅
空 置 面 积 处 于 近 年 来 少 见 的 低 位 。2002 年 底 ，全 市 空 置 一 年 以 上 的 商 品 房 279 万 平 方 米 ，其 中 住 宅 134
万 平 方 米 。 至 今 年 6 月 底 ， 住 宅 空 置 量 仍 呈 下 降 态 势 ， 为 106 万 平 方 米 。
4、 内 外 销 非 商 品 住 房 市 场 并 轨 的 政 策 效 应 开 始 显 现 ， 投 资 与 消 费 明 显 升 温
为 了 进 一 步 完 善 全 市 统 一 的 房 地 产 市 场 体 系 ，上 海 自 今 年 3 月 1 日 起 取 消 国 有 土 地 上 的 各 类 非 居
住 房 屋 租 售 对 象 的 限 制 ，实 施 内 外 销 非 商 品 住 房 市 场 并 轨 。今 年 第 二 季 度 ，办 公 楼 、商 业 营 业 用 房 等
非 居 住 商 品 房 的 投 入 、产 出 和 销 售 增 幅 明 显 ，高 于 商 品 住 宅 增 长 速 度 。办 公 楼 、商 业 营 业 用 房 等 非 居
住 商 品 房 开 发 投 资 为 亿 元 ， 比 上 年 同 期 的 亿 元 增 长 %， 比 今 年 第 一 季 度 的 亿
元 增 长 %； 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米 ， 比 上 年 同 期 的 万 平 方 米 增 长 %， 比 今
年 第 一 季 度 的 103 万 平 方 米 增 长 %。此 外 ，全 市 登 记 预 售 的 办 公 、商 业 营 业 用 房 面 积 为 万
平 方 米 ， 比 一 季 度 增 长 714%。
5、 存 量 房 买 卖 面 积 持 续 大 幅 上 升 ， 接 近 新 建 商 品 房 预 售 量
存 量 房 地 产 交 易 在 前 几 年 高 速 增 长 以 后 ，2002 年 的 交 易 量 增 幅 有 所 下 降 。但 是 ，今 年 以 来 又 呈 现
较 大 幅 度 上 升 的 势 头 。 上 半 年 全 市 存 量 房 买 卖 面 积 为 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 %。 其 中 ， 一
季 度 为 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 %； 二 季 度 为 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 %。 因 此 ， 存
量 房 在 整 个 房 地 产 交 易 中 的 比 重 进 一 步 提 高 ， 与 新 建 商 品 房 预 售 面 积 的 比 例 由 今 年 第 一 季 度 的 ：
1 提 高 到 ： 1。
从 总 体 上 看 ，上 海 以 土 地 供 应 为 龙 头 的 市 场 调 控 机 制 逐 步 完 善 ，房 地 产 市 场 发 展 的 势 头 是 健 康 的 。
下 一 阶 段 ，我 们 将 根 据 上 海 的 实 际 情 况 ，加 大 宏 观 调 控 的 力 度 ，努 力 保 持 上 海 房 地 产 市 场 持 续 、健 康 、
有 序 的 发 展 态 势 。一 是 按 照 政 府 调 控 、市 场 供 地 、规 范 运 作 、依 法 管 理 的 原 则 ，加 强 对 土 地 市 场 的 调
控 和 管 理 ， 加 快 土 地 供 应 方 式 的 转 变 。 二 是 以 重 大 工 程 配 套 商 品 房 为 抓 手 ， 推 进 中 低 价 商 品 房 建 设 ，
调 整 优 化 房 地 产 开 发 结 构 ，使 住 房 供 给 结 构 与 大 多 数 普 通 老 百 姓 的 需 求 相 一 致 ，充 分 发 挥 房 地 产 业 的
产 业 联 动 和 带 动 投 资 消 费 的 双 重 作 用 。年 内 ，确 保 去 年 开 工 的 100 万 平 方 米 重 大 工 程 配 套 商 品 房 全 面
竣 工 。在 此 基 础 上 ，市 区 联 手 再 新 开 工 建 设 配 套 商 品 房 300 万 平 方 米 以 上 ，其 中 市 里 结 合 城 市 总 体 规
划 和 土 地 利 用 总 体 规 划 的 调 整 ， 依 托 城 市 轨 道 交 通 和 快 速 干 道 等 大 型 市 政 基 础 设 施 和 公 共 服 务 设 施 ，
在 中 心 城 区 外 侧 东 南 西 北 的 南 汇 周 浦 、嘉 定 江 桥 、宝 山 顾 村 等 基 地 ，高 起 点 规 划 、高 水 平 设 计 、高 质
量 施 工 、 高 标 准 管 理 ， 建 设 中 低 价 "四 高 "示 范 居 住 区 ， 争 取 开 工 150 万 平 方 米 。 三 是 按 照 "两 增 两 降 "
（ 增 绿 化 、 增 空 间 ， 降 容 积 率 、 降 高 度 ）的 要 求 ， 继 续 坚 持 "拆 、 改 、 留 "并 举 的 方 针 ， 稳 步 推 进 旧 区
改 造 。四 是 研 究 完 善 促 进 住 房 消 费 的 政 策 ，把 二 三 级 市 场 做 大 做 强 ，从 而 巩 固 和 提 高 房 地 产 业 的 支 柱
产 业 地 位 。五 是 在 面 上 推 进 住 房 市 场 化 、商 品 化 的 同 时 ，进 一 步 完 善 廉 租 住 房 制 度 ，切 实 解 决 好 最 低
收 入 家 庭 的 住 房 困 难 问 题 。
2003 年 上 半 年 房 地 产 市 场 开 发 交 易 数 据 汇 总
面 积 单 位 ： 平 方 米 金 额 单 位 ： 万 元
序 号 名 称 2003 年 二 季 度 同 比 增 长 （ ％ ） 2003 年 上 半 年 同 比 增 长 （ ％ ）
1 房 地 产 开 发 投 资 2776560 4174321
新 增 经 营 性 项 目 土 地 出 让 面 积 5478729 11089037
可 建 建 筑 面 积 7315184 12685178
其 中 ： 商 品 住 宅 土 地 出 让 面 积 4119596 9248257
2
可 建 建 筑 面 积 5331656 9758082
3 完 成 土 地 开 发 面 积 1279696 1544295
4 商 品 房 新 开 工 面 积 8949889 15812949
5 商 品 房 竣 工 面 积 4703038 6372346
商 品 房 批 准 预 售 面 积 7850673 13069898
6
其 中 ： 商 品 住 宅 批 准 预 售 面 积 7112636 12065516
已 登 记 的 商 品 房 预 售 面 积 6530189 12743727
商 品 房 预 售 成 交 金 额 3807419 7110497
其 中 已 登 记 商 品 住 宅 预 售 面 积 6433695 12339020
7
商 品 住 宅 预 售 成 交 金 额 3721243 6767486
商 品 房 批 准 销 售 面 积 8587392 16163433
8
商 品 住 宅 批 准 销 售 面 积 7731491 13768220
已 登 记 的 存 量 房 买 卖 面 积 5438617 10151628
存 量 房 交 易 成 交 金 额 2124243 3808450
其 中 ： 存 量 住 宅 买 卖 面 积 4275691 8005883
9
存 量 住 宅 买 卖 成 交 金 额 1722005 3136147
预 购 商 品 房 抵 押 建 筑 面 积 7634992 13059915
10
抵 押 贷 款 额 1940848 3640845
在 建 工 程 抵 押 建 筑 面 积 5623896 8531045
11
抵 押 贷 款 额 871659 1354560
12 现 房 抵 押 建 筑 面 积 12299849 23831429
抵 押 贷 款 额 3945481 7255897
批 准 拆 迁 面 积 2809806 4115879
其 中 ： 居 民 1877825 2781509 13
单 位 931981 1334370
完 成 拆 迁 面 积 1729119 3067134
其 中 ： 居 民 1474433 2635871 14
单 位 254686 431263
2003 年 上 半 年 房 地 产 市 场 商 品 房 预 售 结 构 分 析 数 据 汇 总 单 位 ： 平 方 米
分 类 名 称 分 类 结 构 预 售 面 积 同 比 增 长 （ ％ ） 比 重 （ ％ ）
3000 元 以 下 1600508
3000-4000 元 2269909
4000-5000 元 2877942
5000-6000 元 2207246
6000-7000 元 1403425
单 价 分 类
7000 元 以 上 2388031
70 平 方 米 以 下 342272
房 型 分 类
70-100 平 方 米 1816623
100-150 平 方 米 6865549
150 平 方 米 以 上 3823333
本 市 9638783
外 地 2342317 对 象 分 类
境 外 762627
住 宅 12339020
办 公 88546 用 途 分 类
商 业 182215
三 、 2003 年 发 展 预 测
1、 经 济 环 境 展 望
外 资 的 加 大 投 入 ，中 国 申 博 成 功 等 因 素 将 为 上 海 提 供 经 济 增 长 的 强 劲 动 力 。2003 年 预 计 上 海 经 济
将 继 续 保 持 10％ 左 右 的 增 长 率 。 2003 年 ， 上 海 人 均 GDP 将 达 到 5300 美 元 ， 随 着 恩 格 尔 系 数 进 一 步
降 低 ， 居 民 用 于 住 房 的 开 支 将 增 加 。 良 好 的 宏 观 经 济 将 为 房 地 产 发 展 提 供 强 有 力 的 支 持 。
上 海 人 均 GDP 变 化 趋 势 预 测 2003 年 上 海 住 宅 投 资 预 计 达 580 亿 元 ， 住 宅 新 开 工 面 积 1800 万 平
方 米 ，竣 工 面 积 1800 万 平 方 米 。2003 年 投 资 总 额 和 开 工 、竣 工 面 积 都 将 比 2002 年 有 一 定 程 度 增 加 。
投 资 的 增 加 使 2003 年 的 供 应 保 持 较 高 水 平 ，鉴 于 绝 大 部 分 参 与 旧 区 改 造 的 发 展 商 是 等 到 2002 年 年 底
才 拿 到 立 项 和 规 划 指 标 ，这 些 项 目 将 不 可 避 免 地 于 2003 年 下 半 年 销 售 。此 外 ，浦 西 中 心 城 区 由 于 2002
年 上 海 土 地 政 策 的 原 因 ， 土 地 市 场 供 应 量 不 大 ， 这 将 客 观 上 导 致 2003 年 上 半 年 预 售 市 场 不 可 能 有 大
的 放 量 。 大 量 的 发 展 商 在 2002 年 底 才 确 定 开 发 地 块 的 容 积 率 ， 预 计 此 类 项 目 推 向 市 场 大 多 会 在 2003
年 9 月 份 以 后 。 中 心 城 区 高 价 物 业 于 2003 年 下 半 年 集 中 上 市 将 是 本 年 度 一 道 风 景 线 。
由 于 新 老 动 迁 法 规 的 综 合 影 响 及 容 积 率 适 度 降 低 而 导 致 的 土 地 成 本 上 升 ，供 应 量 的 集 中 放 大 ，这
将 给 2003 年 下 半 年 及 以 后 几 年 上 海 房 地 产 带 来 较 大 的 市 场 压 力 。
2、 需 求 展 望
中 国 最 大 的 资 料 库 下 载
2003 年 ， 上 海 商 品 房 的 需 求 量 仍 然 可 观 。 申 城 商 品 房 的 需 求 应 考 虑 以 下 因 素：一 是 旧 区 改 造 和 基
础 设 施 建 设 带 动 的 需 求；二 是 市 民 改 善 住 房 条 件 的 需 求；三 是 外 来 人 士 的 购 房 需 求 。 据 测 算 ， 因 旧 区
改 造 和 基 础 设 施 建 设 ， 每 年 需 动 迁 居 民 7 万 至 8 万 户 ， 由 此 产 生 需 求 量 约 600 万 平 方 米；因 改 善 住 房
条 件 的 需 要 ， 购 房 的 居 民 有 6 万 至 7 万 户 ， 需 求 量 约 700 万 至 800 万 平 方 米；外 来 人 士 ， 包 括 境 外 和
外 省 市 人 士 ， 如 果 购 房 占 全 市 商 品 房 交 易 量 的 比 例 保 持 在 10－ 15％ ， 这 部 分 的 需 求 量 约 200 万 平 方
米 。 因 此 2003 年 商 品 住 宅 的 总 体 需 求 预 计 将 达 到 1600 万 平 方 米 以 上 。
2002 年 ， 上 海 房 价 涨 幅 为 12％ ， 对 此 ， 业 界 有 着 不 同 的 看 法 。 上 海 中 原 认 为 ， 2002 年 上 海 房 价
走 势 上 涨 是 建 立 在 合 理 的 基 础 上 ， 而 非 炒 作 或 泡 沫 。 2002 年 ， 房 地 产 市 场 的 供 给 和 需 求 基 本 平 衡 ，
求 略 大 于 供 ，供 销 两 旺 ，存 量 房 交 易 大 幅 增 长 ，前 几 年 累 积 的 空 置 房 逐 步 消 化 ，大 幅 减 少 。据 此 ，中
原 认 为 ， 2003 年 上 海 房 价 尚 有 一 定 上 升 空 间 。
影 响 房 价 的 主 要 因 素 有 两 个：开 发 成 本 和 住 宅 市 场 的 供 求 ， 最 根 本 的 还 是 供 求 关 系 。 从 住 宅 需 求
来 看 ，上 海 人 口 众 多 ，外 省 市 、境 外 人 士 更 由 于 上 海 的 国 际 地 位 及 影 响 日 益 加 大 ，进 而 看 好 上 海 置 业
投 资 前 景 。 从 开 发 成 本 看 ， 由 于 城 市 土 地 的 稀 缺 性 ， 土 地 有 着 较 大 的 升 值 空 间 。
3、 热 点 展 望
外 资 加 快 进 入 在 产 业 竞 争 中 ， 预 计 2003 年 将 是 国 内 房 产 企 业 走 向 联 合 之 路 的 一 年 。 目 前 外 资 房
地 产 企 业 加 快 了 进 军 上 海 的 步 伐 ，统 计 数 据 表 明 在 2002 年 上 半 年 ，注 册 资 金 超 过 3000 万 美 元 的 房 地
产 企 业 达 到 了 15 家 ， 由 和 记 黄 埔 、 新 世 界 、 新 鸿 基 、 瑞 安 地 产 等 香 港 地 产 商 掀 起 的 "投 资 潮 "将 再 度
上 演 "升 级 版 "。房 地 产 业 加 快 了 入 世 的 步 伐 。据 摩 根 斯 坦 利 公 布 的 海 外 基 金 投 资 中 国 房 地 产 市 场 的 一
项 研 究 显 示 ： 在 未 来 2－ 3 年 中 间 ， 将 有 3－ 10 亿 美 元 的 海 外 资 金 进 入 上 海 市 场 ， 他 们 凭 借 着 雄 厚 的
资 金 实 力 、先 进 的 物 业 管 理 模 式 、营 销 网 络 和 更 加 专 业 化 、人 性 化 的 服 务 理 念 逐 鹿 市 场 ，而 内 地 房 地
产 商 天 然 的 地 区 优 势 将 逐 步 弱 化 、势 必 需 要 走 联 合 之 路 ，扩 大 融 资 渠 道 、更 新 经 营 理 念 ，重 新 打 造 核
心 竞 争 力 。
品 牌 竞 争 在 激 烈 的 竞 争 中 ， 上 海 的 房 地 产 将 在 2003 年 进 入 品 牌 竞 争 的 时 代 。 竞 争 的 重 心 正 在 从
单 个 楼 盘 间 的 较 量 变 为 企 业 间 实 力 的 比 拼 。时 下 ，购 房 者 更 看 重 开 发 商 的 品 牌 。对 于 广 大 购 房 者 来 说 ，
注 重 品 牌 意 味 着 看 招 牌 ，买 放 心 ，得 实 惠 。对 开 发 商 来 说 ，为 赢 得 购 房 者 ，必 须 全 方 位 地 开 展 品 牌 建
设 ， 楼 市 竞 争 将 围 绕 企 业 品 牌 展 开 ， 这 是 今 年 上 海 楼 市 竞 争 的 主 旋 律 。
四 、 未 来 五 年 发 展 预 测
上 海 楼 市 后 5 年 将 呈 波 动 性 增 长 。 这 是 一 家 本 地 公 司 "新 汉 业 机 构 "近 期 所 作 的 市 场 预 测 ， 虽 然 仅
是 一 家 之 言 ， 但 是 分 析 实 在 ， 有 一 定 参 考 意 义 。
现 状 和 未 来
自 1999 年 上 海 楼 市 回 暖 以 来 ， 上 海 房 地 产 市 场 价 格 已 连 续 4 年 上 涨 ， 这 种 情 况 是 在 以 下 4 大 背
景 下 发 生 的 。 一 、 GDP 总 量 连 续 十 一 年 两 位 数 增 长 ， 至 2002 年 人 均 GDP 达 到 4900 美 元 ， 上 海 步 入
住 宅 消 费 的 高 增 长 时 期 ； 二 、 房 价 走 势 强 劲 ， 商 品 住 宅 平 均 单 价 从 1999 年 第 四 季 度 的 3772 元 增 加
到 2002 年 第 四 季 度 的 4812 元 ， 2003 年 一 季 度 比 2002 年 四 季 度 又 上 涨 6%； 三 、 人 均 居 住 面 积 逐 年
提 高 ， 到 2002 年 底 ， 上 海 市 区 人 均 居 住 面 积 为 平 方 米 ， 以 每 年 新 建 2000 万 平 方 米 、 拆 除 500
万 平 方 米 的 速 度 推 进 ， 每 年 可 增 加 人 均 居 住 面 积 1 平 方 米 ； 四 、 2001 年 ， 上 海 百 强 房 地 产 企 业 完 成
的 销 售 占 5 成 ， 外 地 房 产 企 业 从 2000 年 开 始 大 举 进 入 上 海 ， 2002 年 外 资 大 量 进 入 上 海 地 产 业 ， 房 地
产 业 开 始 走 向 集 中 。
那 么 ， 今 后 5 年 经 济 将 发 生 什 么 变 化 呢 ？
首 先 以 目 前 10%的 经 济 增 长 率 推 测 ， 预 计 到 2008 年 上 海 市 人 均 GDP 将 达 到 8000 美 元 ， GDP 总
量 将 超 过 1200 亿 美 元 ；
其 次 ，未 来 5 年 内 上 海 引 进 各 类 人 才 ，每 年 将 新 增 22 万 人 口 ,届 时 新 增 人 口 需 要 住 宅 2000 万 平 方
米 。
还 有 ，到 2005 年 上 海 轨 道 交 通 里 程 将 是 现 在 的 6 倍 、高 速 公 路 里 程 将 是 现 在 的 5 倍；为 配 合 2010
年 世 博 会 的 举 办 ， 城 市 整 体 功 能 建 设 将 在 2008 年 初 具 雏 形 。
总 之 5 年 内 ，以 上 海 为 龙 头 的 长 江 三 角 洲 大 都 市 经 济 圈 的 格 局 初 具 规 模 ，经 济 总 量 将 接 近 或 超 过
目 前 的 东 京 。
有 效 需 求 推 进 市 场
随 着 上 海 市 旧 城 改 造 和 基 础 设 施 建 设 力 度 的 加 大 ，2002 年 上 海 拆 迁 面 积 较 上 年 大 幅 度 增 加 ，居 民
动 拆 迁 户 数 约 万 户 ， 消 化 新 建 住 宅 近 900 万 平 方 米 。 估 计 今 年 动 迁 量 将 达 到 8 万 户 ， 需 住 宅 800
万 平 方 米 。动 迁 补 偿 费 用 从 过 去 平 均 每 套 14-15 万 元 ，现 在 上 升 到 每 套 24-25 万 元 ，增 幅 是 比 较 大 的 。
动 迁 费 用 所 淀 积 的 消 费 能 力 不 容 小 觑 。
上 海 多 年 来 GDP 连 续 保 持 10%以 上 的 增 长 以 及 行 业 景 气 指 数 的 上 升 所 带 来 的 人 均 收 入 的 提 高 ，
使 得 一 批 长 期 渴 望 改 善 居 住 条 件 与 生 活 品 质 的 中 高 收 入 阶 层 加 入 到 购 房 大 军 中 来 ， 2000 年 以 来 上 海
居 民 可 支 配 收 入 年 增 长 近 10%， 中 高 阶 层 的 增 加 值 更 大 。
另 外 中 高 级 "白 领 "、 政 府 公 务 员 、 私 营 企 业 家 等 阶 层 也 将 大 量 填 补 中 档 住 宅 市 场 。
上 海 近 年 来 吸 引 一 批 批 国 内 外 优 秀 人 才 。相 当 多 "两 外 "人 士 把 自 己 的 事 业 和 生 活 放 在 上 海 ，"移 民
"倾 向 日 趋 明 显 。 2002 年 上 海 外 来 人 口 预 售 住 房 面 积 达 502 万 平 方 米 ， 占 总 量 %， 其 中 自 住 比 例
超 过 80%。
在 抗 风 险 中 前 进
同 时 不 能 不 看 到 目 前 上 海 市 场 面 临 两 大 不 健 康 因 素 ：
相 当 部 分 房 地 产 企 业 的 开 发 资 金 对 银 行 依 赖 性 过 大 。在 金 融 市 场 进 一 步 规 范 形 势 下 ，该 部 分 的 投
资 泡 沫 将 被 挤 破 ， 从 而 有 可 能 引 起 市 场 较 大 的 波 动 。
市 场 偏 向 高 价 位 房 产 的 开 发 ，房 产 均 价 上 升 过 快 ，导 致 消 费 极 限 的 提 前 来 临 ，其 结 果 可 能 迫 使 房
价 回 调 ， 继 而 引 发 恐 慌 性 抛 盘 。 两 个 因 素 所 带 来 的 后 果 也 不 能 不 防 。
第第 二二 部部 分分
别别墅墅市市场场分分析析
——短期内，供大于求
——经济型别墅发展势头良好
一 、 总 体 别 墅 市 场 分 析
从 松 江 九 亭 、长 宁 虹 桥 ，到 浦 东 康 桥 、松 江 佘 山 ，从 几 十 万 元 的 联 体 别 墅 ，到 几 千 万 元 的 独 立 式
豪 华 别 墅 ， 今 年 ， 上 海 成 了 不 容 置 疑 的 别 墅 年 。
那 么 ， 有 限 的 市 场 到 底 需 要 什 么 样 的 别 墅 呢 ?相 关 数 据 分 析 如 下 ：
(一 )别 墅 价 格
50 至 120 万 元 人 民 币 的 别 墅 将 成 为 当 前 上 海 别 墅 市 场 的 主 流 产 品 ， 占 总 样 本 的 71%； 其 中 ，
50--80 万 人 民 币 的 占 %，81 至 120 万 人 民 币 的 占 %。150 万 元 人 民 币 以 上 的 别 墅 则 为 上 海 别
墅 市 场 的 高 端 性 产 品 ，随 着 贫 富 差 距 的 增 大 ，上 海 成 为 世 界 的 上 海 ，该 价 位 的 别 墅 同 样 拥 有 可 观 的 市
场 群 体 。 在 上 海 别 墅 市 场 的 高 端 性 产 品 中 ， 151 至 200 万 人 民 币 的 占 %， 201 至 300 万 人 民 币 的
占 %，301 至 500 万 人 民 币 的 占 %，501 万 人 民 币 以 上 的 占 %。而 介 于 两 者 之 间 的 别 墅 121
至 150 万 人 民 币 的 占 %。
(二 )别 墅 区 域
上 海 别 墅 区 域 排 名 前 三 位 的 是 浦 东 金 桥 地 区 (占 %)、 康 桥 地 区 (占 %)和 虹 桥 别 墅 区 (占
%)。
2002 年 的 上 海 别 墅 市 场 区 域 性 已 显 现 ，浦 东 已 成 为 别 墅 的 热 门 区 域 ，而 虹 桥 别 墅 区 因 多 年 的 发 展
仍 然 吸 引 着 买 房 人 ，而 前 几 年 兴 起 的 松 江 及 闵 行 别 墅 区 (各 占 %、%)正 在 趋 于 饱 和 。还 有 沪
青 平 别 墅 区 (占 %)和 其 它 别 墅 区 (只 占 %)。
(三 )别 墅 类 型
在 经 济 实 力 允 许 的 条 件 下 ， 独 立 别 墅 是 实 现 别 墅 生 活 、 诠 释 自 由 生 活 的 首 选；而 连 体 双 拼 和 连 排
别 墅 因 其 适 中 的 价 格 ， 也 受 到 市 场 的 一 定 青 睐 。 在 上 海 别 墅 市 场 ， 各 类 别 墅 占 市 场 总 份 额 中 的 比 例 ：
独 立 别 墅 为 65%， 连 体 别 墅 为 20%， 连 排 别 墅 为 10%， 叠 加 别 墅 为 5%。
(四 )别 墅 面 积
150 至 200 平 方 米 的 别 墅 将 成 为 当 前 别 墅 市 场 的 主 流 面 积 ， 即 经 济 型 别 墅 的 市 场 容 量 最 大 ， 占 样
本 别 墅 总 量 的 %；201 平 方 米 以 上 的 别 墅 因 其 面 积 增 大 ，总 价 提 高 ，成 为 了 社 会 高 端 客 层 的 实 力
选 择 ， 其 中 ， 201 至 300 平 方 米 的 占 %， 301 至 400 平 方 米 的 占 %， 401 至 500 平 方 米 的 占
%， 501 平 方 米 以 上 的 占 %。 而 150 平 方 米 以 下 的 占 %。
(五 )考 虑 因 素
在 购 买 别 墅 15 个 考 虑 因 素 中 ，被 列 为 最 重 要 的 7 大 因 素 (占 总 样 本 的 %)依 次 是 房 型 (占 11%)、
物 业 管 理 (占 %)、价 格 (占 %)、周 边 环 境 和 文 化 氛 围 (占 %)、交 通 (占 %)、绿 化 率
和 中 心 景 观 (占 %)、升 值 空 间 和 投 资 价 值 (占 %)。而 其 中 营 销 包 装 是 人 们 在 作 购 房 决 策 时 最 为
忽 略 的 ， 这 也 反 映 出 当 前 购 房 人 的 理 智 与 专 业 。
所 以 ，作 为 发 展 商 而 言 ，营 销 包 装 只 是 一 种 表 现 和 广 而 告 之 的 手 段 ，如 果 过 份 花 哨 ，反 而 会 丧 失
一 大 批 优 质 客 群 。发 展 商 应 对 7 大 重 要 因 素 予 以 研 究 ，因 为 别 墅 是 房 产 的 终 结 消 费 ，所 以 房 型 、物 业
管 理 、 绿 化 率 会 成 为 买 房 人 特 别 重 视 的 问 题；别 墅 消 费 群 体 大 都 为 社 会 的 成 功 人 土 ， 因 此 极 为 看 重 周
边 环 境 的 层 次 与 文 化 品 位 ； 交 通 与 升 值 空 间 和 投 资 价 值 ， 是 能 充 分 反 映 别 墅 价 值 和 长 远 利 益 的 因 素 。
(六 )交 通 意 向
该 问 题 是 确 认 购 买 别 墅 的 人 群 对 交 通 的 判 断 性 。 别 墅 的 交 通 便 利 是 以 车 程 距 离 来 衡 量 的 ， 有
%的 人 认 为 半 小 时 车 程 到 机 场 和 市 中 心 的 别 墅 为 理 想 选 择 ； 只 有 %的 人 认 为 不 符 合 自 己 挑 选
中 意 别 墅 的 要 求 ， 这 可 能 有 两 种 原 因：一 是 购 买 人 不 是 以 私 车 为 出 行 交 通 工 具；二 是 区 域 性 极 强 ， 以
某 一 区 域 为 生 活 工 作 中 心 ， 因 此 只 中 意 该 区 域 内 的 别 墅 项 目 。
(七 )别 墅 自 家 花 园 要 求
设 计 该 题 时 就 有 意 让 被 调 研 者 在 考 虑 自 己 花 园 面 积 时 ，同 时 也 将 花 园 面 积 算 进 别 墅 总 价 ，从 而 保
证 回 复 的 客 观 性 。
花 园 面 积 在 200 平 方 米 以 下 为 别 墅 花 园 的 主 力 需 求 ，花 园 是 购 买 别 墅 人 群 重 点 关 注 的 因 素 ，高 出
该 市 场 平 均 水 平 ， 将 产 生 较 大 市 场 吸 引 力 。
(八 )别 墅 物 业 管 理
别 墅 物 业 管 理 中 最 需 要 突 出 的 是 安 全 (占 %)、 服 务 全 面 (占 29%)和 智 能 化 (占 %)， 这 三
项 占 总 样 本 的 %；而 发 展 商 可 以 通 过 聘 请 有 品 牌 的 物 业 公 司 来 传 达 物 业 管 理 的 专 业 到 位 。 在 别 墅
的 物 业 管 理 中 ， 个 性 化 反 而 是 被 忽 略 的 。
(九 )别 墅 会 所
在 13 个 选 择 项 中 ，排 在 最 前 面 的 6 个 会 所 设 施 依 次 是 便 利 店 、健 身 中 心 、温 水 游 泳 池 、洗 衣 店 、
网 球 场 、 儿 童 乐 园 。 其 中 最 为 重 要 的 是 便 利 店 (占 %)、 健 身 中 心 (占 %)、 温 水 游 泳 池 (占
%)。
生 活 便 利 和 运 动 健 身 是 购 买 别 墅 的 人 群 最 为 关 心 的 问 题 ，约 占 总 样 本 的 %。作 为 发 展 商 而 言 ，
花 最 有 效 的 成 本 达 到 最 需 要 的 满 足 是 最 明 智 的 。
(十 )别 墅 装 修 要 求
购 买 别 墅 的 人 群 越 来 越 希 望 别 墅 的 装 修 不 用 花 费 自 己 过 多 精 力 和 时 间 ，所 以 对 他 们 而 言 ，最 好 的
选 择 是 菜 单 式 装 修 。菜 单 式 装 修 占 样 本 的 53%。而 要 求 精 装 修 (提 包 入 住 )的 只 占 29%，不 要 求 装 修 (毛
坯 )的 占 18%。
(十 一 )别 墅 车 位
别 墅 内 有 一 个 私 人 车 位 是 当 前 上 海 别 墅 市 场 的 基 本 选 择 要 求 ，而 高 价 位 别 墅 二 个 室 内 车 位 是 必 备
的 。
(十 二 )别 墅 周 边 环 境
人 们 希 望 别 墅 的 周 边 环 境 中 最 不 能 缺 少 的 设 施 (占 总 样 本 的 %)：依 次 是 医 疗 设 施 (占 %)、
商 业 设 施 (占 %)、 教 育 设 施 (占 %)、 公 园 绿 地 (占 %)、 体 育 休 闲 中 心 (占 %)。
购 买 别 墅 的 人 群 对 周 边 环 境 的 要 求 是 较 高 的 ，如 别 墅 周 围 缺 少 一 些 必 备 的 设 施 时 ，发 展 商 可 在 别
墅 小 区 中 引 进 ， 或 在 周 边 地 区 引 进 相 关 产 业 。
(十 三 )别 墅 卖 点
首 先 ，在 别 墅 卖 点 中 ，最 吸 引 人 的 就 是 绿 化 。在 全 面 达 到 智 能 化 、感 觉 生 活 在 森 林 公 园 内 、免 费
设 计 大 花 园 、 400 平 方 米 绿 地 属 于 自 己 、 户 户 有 水 景 、 投 资 回 报 率 高 、 世 界 级 物 业 管 理 服 务 等 前 7 大
卖 点 中 ，排 列 2、3、4 位 的 都 是 与 绿 化 相 关 。从 中 可 得 出 购 买 别 墅 的 人 群 就 是 希 望 自 己 拥 有 大 片 绿 地 ，
且 绿 色 植 物 可 供 自 己 享 用 ，并 有 人 为 其 打 理 照 料 ，因 此 建 议 别 墅 项 目 能 在 绿 化 上 做 出 差 异 性 。其 次 ，“全
面 达 到 智 能 化 ”和 “世 界 级 物 业 管 理 服 务 ”也 是 购 房 人 极 为 关 注 的 方 面 ； 近 年 别 墅 中 的 “水 景 ”成 为 别 墅
卖 点 中 的 一 大 亮 点 ，而 且 也 确 实 为 大 多 数 人 所 接 受 ，因 此 如 何 在 水 景 上 进 行 创 新 很 重 要 。其 三 ，“投 资
回 报 率 高 ”， 在 上 海 成 为 世 界 的 上 海 后 ， 该 卖 点 显 得 尤 为 耀 眼 ， 别 墅 在 上 海 的 投 资 价 值 被 众 多 非 上 海
人 看 重；“邻 居 物 业 是 高 品 质 国 际 社 区 ”， 别 墅 的 购 买 者 认 为 择 群 而 居 是 代 表 了 一 种 生 活 方 式 ， 因 此 在
购 房 时 ， 他 们 更 愿 意 选 择 住 在 已 成 一 定 区 域 规 模 和 品 质 的 地 方 。
二 、 上 海 别 墅 明 显 供 过 于 求
2002 年 上 海 别 墅 共 上 市 楼 盘 76 个 ，别 墅 开 发 用 地 总 面 积 达 万 亩 ，开 发 面 积 共 万 平 方
米 。占 地 约 1900 万 平 方 米 ，到 2002 年 底 ，上 海 别 墅 保 有 量 约 850 万 平 方 米 。据 分 析 ，近 几 年 上 海 别
墅 的 供 应 量 呈 逐 年 上 升 之 势：2000 年 别 墅 新 盘 供 应 数 量 占 市 场 供 应 总 量 的 12%， 2001 年 上 升 为 16%，
2002 年 则 上 升 到 %。根 据 预 测 ，上 海 每 年 的 别 墅 需 求 量 一 般 在 150 至 200 万 平 方 米 。最 多 不 会 超
过 上 海 房 地 产 市 场 总 需 求 量 的 10%， 从 目 前 的 实 际 数 字 来 看 ， 上 海 别 墅 市 场 显 然 已 出 现 警 示 信 号：别
墅 市 场 的 供 应 量 迅 速 放 大 已 出 现 了 供 过 于 求 的 现 象 。
从 别 墅 楼 盘 区 域 分 布 来 看 ， 2002 年 上 海 市 在 别 墅 楼 盘 约 180 个 ， 主 要 集 中 在 闵 行 、 浦 东 、 松 江 、
青 浦 、长 宁 ，这 5 个 区 域 别 墅 总 量 约 占 全 市 供 应 量 的 95%左 右 ，从 价 格 分 布 的 供 求 关 系 来 看 ，目 前 上
海 市 场 的 别 墅 较 多 集 中 在 100 万 -200 万 元 的 价 格 段 ，占 到 了 供 应 总 量 的 %，其 次 是 总 价 在 200 万
-300 万 元 的 中 高 档 别 墅 ，占 总 量 的 %，而 总 价 在 100 万 元 以 下 的 经 济 型 别 墅 和 总 价 在 300 万 元 以
上 的 豪 华 别 墅 分 别 为 15%和 12%。
三 、 上 海 中 档 别 墅 竞 争 加 剧
根 据 上 海 别 墅 指 数 办 公 室 2003 年 3 月 份 的 指 数 报 告 ，上 海 别 墅 指 数 达 到 1012 点 ，比 一 月 基 期 上
涨 12 点 ， 上 涨 比 例 约 %。 而 且 从 调 查 的 结 果 来 看 ， 上 海 别 墅 主 要 分 布 在 ： 闵 行 （ 包 括 奉 贤 ）、 青
浦 、松 江 、长 宁 、浦 东（ 包 括 南 汇 ），这 5 个 区 域 的 别 墅 总 量 约 占 到 全 市 供 应 量 的 95%。上 海 2002 年
全 年 上 市 别 墅 总 量 约 540 万 平 方 米 ， 占 地 约 1900 万 平 方 米 。
目 前 上 海 别 墅 的 供 应 量 呈 两 头 小 中 间 大 的 状 况 ，而 别 墅 的 需 求 则 呈 两 头 大 中 间 小 的 形 式 ，因 此 上
海 中 档 别 墅 的 竞 争 最 为 激 烈 。上 海 本 地 客 户 需 求 是 对 经 济 类 别 墅 的 有 力 支 撑 ，而 外 来 购 房 者 则 会 带 来
高 端 别 墅 的 旺 盛 需 求 。
从 2002 年 上 海 市 在 售 的 约 180 个 别 墅 楼 盘 分 析 ， 上 海 西 南 区 域 将 进 饱 和 ， 中 心 区 域 缺 乏 发 展 空
间 ， 嘉 定 等 区 在 逐 步 发 展 ， 东 北 区 域 发 展 受 限 制 ， 因 此 浦 东 和 松 江 将 成 为 别 墅 未 来 发 展 的 主 要 区 域 。
上 海 未 来 的 富 人 区 很 可 能 会 出 现 在 松 江 的 佘 山 和 杨 浦 区 的 复 兴 岛 等 一 些 地 区 。
四 、 上 海 经 济 型 别 墅 供 不 应 求
有 关 数 据 表 明 ，这 两 年 上 海 别 墅 均 价 以 每 年 11%的 涨 幅 攀 升 ，高 于 全 市 住 宅 均 价 涨 幅 ，而 别 墅 类
物 业 销 售 面 积 也 已 接 近 住 宅 开 发 总 面 积 的 三 分 之 一 。别 墅 楼 盘 在 上 海 房 地 产 市 场 开 发 和 销 售 占 有 率 的
大 幅 上 升 ， 使 人 惊 呼 ： 上 海 别 墅 的 春 天 真 的 已 经 到 来 了 吗 ？
资 料 显 示 ， 目 前 上 海 市 别 墅 开 发 用 地 近 2 万 亩 ， 平 均 每 个 项 目 的 占 地 面 积 在 10 万 平 方 米 左 右 ；
以 容 积 率 计 算 ， 近 两 三 年 内 ， 上 海 别 墅 市 场 的 供 应 量 将 达 到 940 万 平 方 米 ， 这 还 没 有 计 算 近 两 年
内 新 批 土 地 的 潜 在 供 应 量 。所 以 ，要 在 两 三 年 内 消 化 掉 近 千 万 平 方 米 的 新 建 别 墅 ，那 么 平 均 每 年 必 须
卖 掉 300 多 万 平 方 米 ，即 1 万 套 以 上 。而 短 期 内 的 需 求 是 多 少 呢 ？ 据 中 房 指 数 办 公 室 的 一 项 调 查 数 据
分 析 ，在 购 房 者 中 只 有 5%的 家 庭 会 选 择 别 墅 物 业 ，照 此 推 算 上 海 的 别 墅 年 需 求 量 就 只 在 7600 套 左 右 。
显 然 ， 短 期 供 应 量 的 增 长 速 度 已 超 过 了 需 求 量 的 增 长 速 度 。
从 价 格 分 布 的 供 求 关 系 来 看 ， 目 前 上 海 市 场 的 别 墅 较 多 集 中 在 100～ 200 万 元 的 价 格 段 ， 占 到 了
供 应 总 量 的 46%。 其 次 是 总 价 在 200～ 300 万 元 的 中 高 档 别 墅 ， 占 总 量 的 17%。 而 总 价 在 100 万 元 以
下 的 经 济 型 别 墅 和 总 价 在 300 万 元 以 上 的 豪 华 别 墅 分 别 为 15%和 12%。
需 求 方 面 ，来 自 权 威 机 构 的 数 据 显 示 ，2001 年 上 海 别 墅 市 场 的 消 化 结 构 分 布 为 300 万 元 以 上 的 豪
华 别 墅 占 %； 100～ 300 万 元 的 占 %， 100 万 元 以 下 的 占 %， 别 墅 各 个 档 次 的 供 求 比 显 示
其 严 重 失 衡 。
究 竟 哪 些 人 是 上 海 别 墅 的 买 家 ？ 上 海 市 房 地 产 交 易 中 心 的 一 项 调 查 表 明 ，目 前 在 上 海 别 墅 的 购 买
群 体 中 ，上 海 籍 仅 占 %，国 内 其 他 地 区 的 购 买 者 占 了 25%，港 、澳 、台 同 胞 则 占 了 近 30%，余 下
的 为 外 籍 人 士 购 买 。
根 据 发 达 国 家 经 验 ， 一 般 来 说 ， 住 宅 消 费 分 为 4 个 阶 段 ： 第 一 阶 段 ， 人 均 GDP3000 美 元 以 下 为
解 困 期 ； 第 二 阶 段 ， 人 均 GDP3000 美 元 ～ 8000 美 元 为 数 量 发 展 期 ； 第 三 阶 段 ， 人 均 GDP 达 到 8000
美 元 ～ 15， 000 美 元 为 质 量 期 ； 第 四 阶 段 ， 人 均 GDP 超 过 15， 000 美 元 为 个 性 舒 适 期 ， 即 别 墅 概 念 。
上 海 正 处 于 第 二 阶 段 ，别 墅 市 场 也 处 于 初 步 发 展 阶 段 向 成 熟 市 场 迈 进 的 过 程 中 ，能 够 消 费 别 墅 的 本 地
客 户 数 量 和 青 睐 上 海 别 墅 物 业 的 境 外 及 外 地 客 户 越 来 越 多 ，使 得 上 海 别 墅 市 场 购 买 力 不 断 提 升 ，购 买
物 业 的 能 量 级 也 逐 渐 提 高 ， 中 高 档 次 别 墅 渐 成 为 市 场 主 力 。
五 、 2003 年 上 海 别 墅 市 场 动 向
1.开 发 商 追 求 别 墅 开 发 的 多 功 能 作 用 ， 尽 量 使 别 墅 达 到 居 住 、 休 闲 、 度 假 乃 至 旅 游 和 “ 收 藏 ” 保 值
兼 有 的 标 准 ， 使 别 墅 开 发 更 趋 完 善 。
2.普 遍 降 低 小 区 容 积 率 ， 从 以 往 的 将 至 以 下 ， 同 时 扩 大 私 家 花 园 面 积 ， 从 以 往 的 几 十 平
方 米 扩 至 2000 平 方 米 。
3.开 发 商 乐 意 开 发 人 工 水 景 ， 但 消 费 者 普 遍 排 斥 人 工 水 景 ， 主 要 担 心 由 此 而 提 升 房 价 和 物 业 管 理
维 修 费 用 。
4.别 墅 市 场 档 次 拉 大 ，客 户 日 益 细 分 ，呈 现 多 极 化 消 费 趋 势 。别 墅 中 的 极 品 和 经 济 型 产 品 有“ 两 头
热 ” 现 象 。
5.重 视 建 筑 内 部 功 能 布 局 和 新 材 料 配 置 。 以 往 仿 照 欧 式 风 格 的 室 内 空 间 和 功 能 布 局 不 适 合 国 内 市
场 的 习 惯 ，目 前 开 发 商 已 从 注 重 建 筑 外 部 式 样 进 一 步 转 向 室 内 设 计 。至 于 新 材 料 新 技 术 的 应 用 ，在 别
墅 开 发 中 已 普 遍 应 用 。
六 、 未 来 预 期
1、 别 墅 价 格 在 未 来 几 年 时 里 仍 会 呈 稳 步 上 升 趋 势 。 受 别 墅 需 求 的 强 有 力 支 撑 以 及 土 地 供 应 的 受
限 ，虽 然 有 银 行 通 过 加 大 豪 华 住 宅 首 付 款 比 例 等 别 墅 需 求 的 抑 制 因 素 ，但 预 计 别 墅 价 格 在 未 来 几 年 里
仍 会 呈 稳 步 上 升 趋 势 。 2002 年 虽 已 过 去 ， 别 墅 市 场 及 消 费 者 也 渐 趋 成 熟 ， 但 别 墅 的 热 潮 方 兴 未 艾 ，
中 高 档 别 墅 供 应 热 潮 继 续 维 持 。最 近 国 土 资 源 部 出 台 的 关 于 限 制 别 墅 型 土 地 供 应 的 政 策 必 然 使 未 来 别
墅 供 应 受 限 ，刺 激 一 部 分 原 定 位 于 普 通 别 墅 项 目 转 向 中 高 档 别 墅 ，加 入 争 夺 现 有 的 中 高 端 客 户 竞 争 行
列 中 来 。办 公 型 别 墅 、旅 游 型 别 墅 及 分 时 度 假 别 墅 形 态 的 不 断 涌 现 也 会 在 一 定 程 度 上 引 导 和 刺 激 别 墅
需 求 的 放 量 。加 上 别 墅 居 住 观 念 的 变 化 ，使 居 住 者 更 追 求 别 墅 周 边 的 环 境 及 舒 适 ，而 不 仅 仅 是 形 态 和
超 大 面 积 ， 从 而 未 来 别 墅 开 发 的 容 积 率 也 会 不 断 下 降 ， 进 一 步 拔 高 别 墅 单 价 。
2、 经 济 型 及 高 端 别 墅 需 求 旺 盛 ， 中 端 别 墅 市 场 竞 争 会 更 加 激 烈 。 上 海 本 地 客 户 需 求 的 放 量 将 对
经 济 型 别 墅 是 利 好 因 素 ，而 部 分 追 求 享 受 的 外 来 和 本 地 超 高 收 入 者 也 将 给 为 数 不 多 的 高 端 别 墅 带 来 旺
盛 需 求 。 竞 争 相 对 激 烈 的 将 是 供 给 量 不 少 的 中 端 别 墅 市 场 。
3.从 别 墅 未 来 发 展 区 域 来 看 ， 浦 东 及 松 江 最 为 看 好 。 浦 东 凭 借 十 多 年 的 开 发 开 放 和 经 济 发 展 、 四
个 功 能 区 的 建 设 、国 际 机 场 的 东 移 、世 博 成 功 申 办 、浦 东 及 南 汇 广 阔 腹 地 的 支 持 ，将 成 为 上 海 下 一 个
别 墅 发 展 重 点 区 域 。松 江 目 前 已 发 展 成 为 别 墅 的 一 个 热 点 区 域 ，凭 借 其 优 美 的 环 境 及 良 好 的 地 域 优 势
以 及 松 江 大 学 城 及 松 江 开 发 区 推 动 ， 也 有 较 大 发 展 潜 力 。
总 之 ， 上 海 的 经 济 型 别 墅 自 1999 年 开 始 发 展 ， 随 着 上 海 别 墅 市 场 的 整 体 发 展 ， 至 今 已 经 有 了 相
当 的 规 模 ，不 论 是 小 区 规 划 、房 型 布 局 、绿 化 景 观 ，还 是 物 业 管 理 、周 边 配 套 都 有 了 长 足 的 发 展 。经
济 型 别 墅 在 别 墅 市 场 中 可 谓 是 一 支 独 秀 ， 给 人 们 带 来 了 一 种 全 新 的 生 活 理 念 。 近 期 ， SARS 给 购 房 者
带 来 了 新 的 思 考 ， 经 济 型 别 墅 作 为 郊 区 化 低 密 度 住 宅 ， 吸 引 了 更 多 人 的 眼 球 。
第第 三三 部部 分分
项项目目环环境境分分析析
——目前区域发展缓慢，但前景看好
——配套不够完善，且档次较低
一、 三 灶 镇 简 介
三 灶 镇 范 围 为 ： 东 至 南 六 公 路 ， 西 至 腰 路 综 合 厂 ， 南 至 二 灶 港 ， 北 至 龙 游 港 。 镇 区 现 状 建 成 总
面 积 为 公 顷 。 目 前 全 镇 总 人 口 约 6000 人 左 右 。 镇 区 文 化 、 经 济 发 展 相 对 滞 后 。 商 业 网 点 不 足 ，
生 活 不 便；文 教 、 卫 生 、 体 育 设 施 远 远 不 敷 所 需 ， 公 共 福 利 设 施 配 套 不 够 齐 全；目 前 除 收 费 的 野 生 动
物 园 外 ， 没 有 供 人 们 游 憩 的 公 园 和 公 共 绿 地 ； 城 镇 建 设 相 对 比 较 混 乱 ， 没 有 一 个 完 整 的 规 划 。
三 灶 镇 区 位 于 三 灶 镇 的 中 部 ， 根 据 南 汇 区 城 镇 体 系 规 划 框 架 ， 三 灶 镇 作 为 惠 南 新 城 的 组 成 部 分
与 周 边 地 区 密 切 结 合 ，优 势 互 补 ，将 形 成 区 域 经 济 的 综 合 优 势 。南 六 公 路 作 为 南 汇 区 的 主 要 公 路 ，它
的 建 成 更 为 三 灶 镇 的 发 展 空 间 提 供 了 良 好 的 契 机 。
二、 宗 地 位 置
宗 地 位 于 南 汇 区 三 灶 镇 ，东 临 南 六 公 路 ，南 至 季 桥 路 ，西 至 季 桥 镇 委 ，北 至 二 灶 港 。总 占 地 面 积
约 780 亩 （ 约 52 万 平 方 米 ）。 目 前 尚 未 拆 迁 。
三、 宗 地 环 境
交 通：项 目 距 离 浦 东 国 际 机 场 和 将 要 建 成 的 海 港 新 城 仅 15 分 钟 车 程 ， 交 通 比 较 便 捷 。 周 围 有 上
海 野 生 动 物 园 、 桃 园 度 假 村 和 滨 海 高 尔 夫 球 场 。 本 案 公 交 线 路 较 少 ， 南 新 线 （ 惠 南 镇 — — 火 车
站 ）、 万 野 线 （ 万 体 馆 — — 野 生 动 物 园 ）、 张 南 线 （ 张 江 地 铁 站 — — 南 汇 汽 车 站 ） 是 仅 有 的 几 条
公 交 线 路 。
环 境：范 围 内 有 二 灶 港 和 三 灶 港 两 条 河 流 ， 但 水 质 较 差 。 周 边 为 旧 城 区 ， 规 划 凌 乱 ， 品 质 较 差 。
附 近 就 是 上 海 野 生 动 物 园 。
配 套 ： 项 目 周 边 生 活 配 套 设 施 基 本 齐 备 ， 能 满 足 居 民 的 日 常 生 活 需 要 ， 但 档 次 较 低 。 除 一 些 小
型 商 业 网 点 外 ， 较 大 的 还 有 亦 园 路 、 南 六 公 路 处 的 华 联 超 市 和 三 灶 集 贸 市 场 ， 南 六 公 路 上 的 农
工 商 大 卖 场 。 总 体 上 而 言 ， 配 套 不 能 满 足 项 目 的 需 要 。
第第 四四 部部 分分
区区域域竞竞争争分分析析
——浦东、南汇别墅市场一片红火，前景乐观
——区域市场以中、大面积独立别墅为主
一、 浦 东 板 块 高 档 别 墅 开 发 前 景 乐 观
浦 东 别 墅 主 要 分 布 在 龙 阳 路 、龙 东 大 道 沿 线 及 靠 近 南 汇 的 区 域 。张 江 高 科 技 园 区 和 金 桥 出 口 加 工
区 由 于 有 大 批 高 科 技 企 业 、三 资 企 业 入 驻 ，提 升 了 居 住 层 次 ，因 而 区 域 内 别 墅 的 定 位 相 对 较 高 。其 中
汤 臣 高 尔 夫 别 墅 、四 季 雅 苑 、碧 云 别 墅 都 定 位 于 跨 国 公 司 管 理 层 ，租 售 价 格 昂 贵 。其 它 别 墅 如 云 间 绿
大 地 、汤 臣 豪 园 等 购 买 主 体 也 都 是 高 级 白 领 。地 处 内 环 线 龙 阳 小 区 内 的 怡 东 花 园 采 用 国 内 罕 见 的 豪 华
住 宅 设 备 集 成 系 统 ，房 型 设 计 比 较 超 前 。世 纪 公 园 周 边 集 中 了 部 分 顶 级 公 寓 。除 四 季 雅 苑 外 ，金 色 维
也 纳 有 30 幢 豪 华 独 立 别 墅 。 单 套 面 积 在 360 平 方 米 到 800 平 方 米 左 右 ， 每 平 方 米 售 价 2000 美 元 。
浦 东 此 类 物 业 ，主 要 用 于 投 资 、居 住 、租 赁 、休 闲 、度 假 ，在 高 档 别 墅 升 温 的 同 时 ，高 档 别 墅 的
较 高 端 — —— 豪 华 别 墅 也 将 有 所 增 加 ，除 高 尔 夫 别 墅 以 外 ，庄 园 类 别 墅 亦 开 始 出 现 。目 前 ，以 张 江 高
科 技 园 区 、金 桥 出 口 加 工 区 、康 桥 工 业 园 区 和 华 夏 文 化 旅 游 区 为 核 心 的 四 大 别 墅 区 已 经 形 成 ，地 理 位
置 优 越 ，区 位 环 境 佳 ，建 筑 密 度 低 。周 边 地 区 生 活 机 能 成 熟 、完 备 ，规 划 设 计 的 个 性 化 开 发 是 高 档 别
墅 今 后 发 展 的 主 要 趋 势 。这 类 别 墅 比 较 完 美 地 体 现 了 人 们 对 居 住 的 审 美 情 趣 ，浦 东 高 档 别 墅 的 市 场 前
景 乐 观 。
二、 南 汇 别 墅 市 场
目 前 南 汇 别 墅 主 要 集 中 于 康 桥 地 区 和 南 六 公 路 一 带 ，其 中 康 桥 地 区 以 6 个 别 墅 楼 盘 在 数 量 上 为 全
区 之 首 ， 分 别 是 康 桥 半 岛 、 绿 洲 康 城 、 罗 山 绿 洲 别 墅 、 北 欧 阳 光 庭 院 、 维 也 纳 坡 景 森 墅 和 中 科 大 · 学
村 。南 六 公 路 一 带 有 三 个 别 墅 ，由 南 向 北 依 次 为 枫 丹 白 露 别 墅 、建 德 南 郊 别 墅 和 上 海 蓝 堡 。除 此 之 外 ，
其 他 的 各 个 别 墅 分 布 于 各 个 镇 ，周 浦 有 绿 宝 园 、布 鲁 克 林 、航 头 有 东 方 夏 威 夷 ，而 紫 丁 香 花 园 则 在 万
祥 镇 。
这 些 别 墅 当 中 ， 高 档 别 墅 占 了 绝 大 多 数 ， 如：绿 洲 康 城 、 罗 山 绿 洲 别 墅 、 枫 丹 白 露 别 墅 、 建 德 南
郊 别 墅 和 上 海 蓝 堡 等 ，每 幢 别 墅 售 价 都 在 200 万 元 以 上 。而 北 欧 阳 光 庭 院 、维 也 纳 坡 景 森 墅 规 模 较 小 ，
以 联 体 别 墅 或 叠 加 别 墅 为 主 ， 定 位 较 低 ， 均 价 也 就 在 5500 元 /平 方 米 左 右 。 康 桥 半 岛 虽 是 独 立 别 墅 ，
但 其 售 价 不 高 ，开 发 商 考 虑 到 普 通 投 资 者 的 购 买 力 ，将 楼 盘 定 位 于“ 独 院 住 宅 ” ，其 形 式 界 于 独 立 别 墅
和 联 排 别 墅 之 间 。最 后 的 一 个“ 另 类 ” 项 目 ，就 是 绿 宝 园 ，该 别 墅 项 目 档 次 明 显 高 过 其 他 别 墅 ，主 要 针
对 外 籍 人 士 出 租 ， 租 金 高 达 4000~9000 美 元 /月 ， 而 售 价 也 在 2100 美 元 /平 方 米 。
三、 竞 争 项 目 分 析
本 案 周 边 主 要 有 三 个 在 售 核 心 竞 争 项 目 ， 其 具 体 情 况 如 下 ：
上 海 蓝 堡
投 资 兴 建 ： 梧 州 中 恒 集 团 /上 海 正 安 房 地 产
企 划 销 售 ： 上 海 荒 岛
建 筑 设 计 ： 加 拿 大 宝 友 国 际 建 筑 顾 问 有 限 公 司
工 地 位 置 ： 南 六 公 路 733 号
占 地 面 积 ： 23 万 平 方 米
总 建 面 积 ： 万 平 方 米
可 售 面 积 ： 万 平 方 米
规 划 户 数 ： 200 户
绿 化 率 ： 67%
可 售 户 数 ： 一 期 57 户
销 售 率 ： 40%
工 程 进 度 ： 一 期 结 顶
规 划 面 积 ： 303---468 平 方 米
主 力 面 积 ： 303---392 平 方 米
单 价 范 围 ： 7000---12000 元 /平 方 米
平 均 单 价 ： 9000 元 /平 方 米
主 力 总 价 ： 270---350 万 元 /套
可 售 总 价 ： 亿 元
电 话 ： 58160888
本 案 位 于 南 汇 区 南 六 公 路 与 周 祝 公 路 交 叉 口 北 500 米 路 西 ，距 陆 家 嘴 20 公 里 ，外 环 高 架 4 公 里 ，
野 生 动 物 园 3 公 里 ，浦 东 机 场 8 公 里 。占 地 23 万 平 方 米 ，规 划 200 栋 欧 式 独 立 别 墅 。景 观 以“ 五 岛 十
一 区 ” 为 蓝 本 ， 注 重 “ 水 景 、 屋 景 、 绿 景 、 岛 景 ” 的 天 然 组 合 ， 有 万 平 方 米 的 天 然 生 态 水 域 。
售 楼 处 装 修 一 般 ，施 工 现 场 器 械 凌 乱 包 装 较 差 ，现 场 引 导 期 较 少 ，有 一 大 型 户 外 展 示 牌 。案 场 业
务 员 素 质 一 般 ， 业 务 能 力 较 差 。 就 目 前 销 售 状 况 而 言 ， 整 体 去 化 比 较 平 缓 ， 400 平 方 米 以 上 房 型 有 相
当 的 去 化 压 力 。
建 德 南 郊
投 资 兴 建 ： 上 海 建 德 企 业 发 展 公 司
企 划 销 售 ： 中 天 行
建 筑 设 计 ： 美 国 JY 建 筑 规 划 设 计 中 心 /中 国 船 舶 工 业 第 九 设 计 研 究 院
景 观 设 计 ： 上 海 景 观 工 程 有 限 公 司
物 管 顾 问 ： 戴 德 粮 行
工 地 位 置 ： 南 汇 南 六 公 路 578 号
占 地 面 积 ： 73 万 平 方 米
总 建 面 积 ： 15 万 平 方 米
可 售 面 积 ： 万 平 方 米
规 划 户 数 ： 约 400 户
绿 化 率 ： 71%
可 售 户 数 ： 一 期 64 户
销 售 率 ： 70%
工 程 进 度 ： 一 期 准 现 房
规 划 面 积 ： 250---580 平 方 米
主 力 面 积 ： 320---390 平 方 米
单 价 范 围 ： 8000---12000 元 /平 方 米
平 均 单 价 ： 10000 元 /平 方 米
主 力 总 价 ： 320-390 万 元 /套
本 案 位 于 南 汇 区 三 灶 镇 与 国 家 4A 级 旅 游 景 点 上 海 野 生 动 物 园 仅 一 港 之 隔 。距 上 海 市 中 心 约 40 公
里 ， 距 浦 东 国 际 机 场 20 公 里 ， 距 芦 潮 港 深 水 码 头 约 20 公 里 ， 至 外 环 线 8 公 里 。 占 地 73 万 平 方 米 ，
规 划 400 多 栋 独 立 别 墅 ， 绿 化 率 高 达 71%， 50 万 平 方 米 绿 色 生 态 环 境 ， 7 万 平 方 米 硕 大 水 景 ， 3 万 平
方 米 中 央 景 观 休 闲 园 林 。每 套 别 墅 均 有 600---1500 平 方 米 的 私 家 花 园 。50 余 款 别 墅 风 格 各 异 ，有“ 世
界 别 墅 博 览 ” 之 称 。
售 楼 处 装 修 布 置 比 较 舒 适 ， 容 易 拉 进 与 客 户 关 系 。 工 地 现 场 包 装 良 好 ， 现 场 引 导 展 示 布 置 完 备 。
案 场 业 务 员 素 质 较 高 ，业 务 能 力 较 强 。就 目 前 销 售 状 况 而 言 ，整 体 去 化 顺 利 ，主 要 是 因 为 本 案 综 合 素
质 较 高 ， 目 标 客 户 群 较 接 受 其 产 品 及 推 广 定 位 。
枫 丹 白 露
投 资 兴 建 ： 上 海 爱 凌 置 业
工 地 位 置 ： 南 汇 南 六 公 路 188 号
占 地 面 积 ： 27 万 平 方 米
总 建 面 积 ： 万 平 方 米
可 售 面 积 ： 万 平 方 米
规 划 户 数 ： 118 户
绿 化 率 ： 80%
可 售 户 数 ： 一 期 二 期 118 户
销 售 率 ： 75%
工 程 进 度 ： 一 期 二 期 现 房 ， 三 期 未 开
规 划 面 积 ： 300---566 平 方 米
主 力 面 积 ： 400---450 平 方 米
单 价 范 围 ： 7000---11000 元 /平 方 米
平 均 单 价 ： 8000 元 /平 方 米
主 力 总 价 ： 320-360 万 元 /套
可 售 总 价 ： 亿 元
电 话 ： 58003808
本 案 位 于 南 汇 南 六 公 路 近 沪 南 公 路 段 ， 北 邻 野 生 动 物 园 。 占 地 27 万 平 方 米 ， 绿 化 率 70%， 一 二
期 规 划 118 栋 独 立 别 墅 。平 均 每 栋 别 墅 花 园 面 积 800---1800 平 方 米 ，70%的 别 墅 临 河 而 建 。该 项 目 存
在 时 间 相 当 长 ， 2000 年 以 外 销 项 目 面 世 ， 具 有 相 当 的 市 场 知 名 度 和 美 誉 度 。
售 楼 处 位 于 会 所 内 ，装 修 布 置 相 对 老 化 ，沙 盘 已 经 有 较 多 破 损 。目 前 已 经 现 房 ，小 区 内 部 环 境 优
良 。案 场 业 务 员 素 质 一 般 ，业 务 能 力 较 差 。就 目 前 销 售 状 况 而 言 ，将 近 四 年 的 销 售 周 期 ，去 化 非 常 缓
慢 ， 但 由 于 前 段 时 间 利 好 因 素 的 支 撑 ， 销 售 状 况 有 所 改 观 。
小 结：由 于 这 三 个 项 目 从 区 位 、 环 境 到 产 品 规 划 、 价 格 定 位 等 等 方 面 均 相 当 相 近 ， 因 此 目 标 客 户
群 基 本 一 致 。主 要 为 高 级 企 业 管 理 人 员 、企 业 家 、海 外 归 国 人 员 、外 国 驻 沪 人 员 、外 地 市 私 营 企 业 主
等 等 ， 就 区 域 而 言 浦 东 客 源 占 多 数 。
其 他 竞 争 项 目 如 下 ：
项目 位置 规模（m2） 建筑形态 单体面积（m2） 容积率 销售价（元/m2）
布鲁克林 沪南路 3633 号 叠加、独立 160---200 5000-6000
北欧阳光庭院 康桥路、沪南路 67000 独立、双联、叠加 183-236 4200-5400
博佳花园 惠南镇 100000 小高层、多层 94---155 2500-3200
江 南 清 漪 园 惠南镇 80000 多层、小高层 89---134 2800
欣欣苑 惠南镇 多层、联体别墅 2480-3180
鹤城金汇 惠南镇 多层 90-160 2600/2900
以 上 个 案 属 于 次 级 竞 争 项 目 ，从 产 品 形 态 、社 区 规 划 、面 积 、售 价 等 几 个 方 面 来 看 ，为 中 低 档 项
目 ， 一 定 程 度 上 将 分 流 本 案 的 低 端 客 户 。
四 、 本 案 SWOT 分 析
1、 优 势 ：
规 模 较 大 ， 有 整 体 开 发 的 优 势
区 域 相 对 比 较 成 熟 ， 周 边 已 经 有 三 个 高 档 独 立 别 墅 项 目
交 通 比 较 方 便 ， 距 离 浦 东 国 际 机 场 和 海 港 新 城 仅 15 分 钟 距 离
距 离 野 生 动 物 园 比 较 近
开 发 商 有 实 力 ， 且 政 府 积 极 支 持 参 与
2、 劣 势 ：
目 前 配 套 档 次 不 高 ， 且 不 是 很 完 善
公 交 线 路 较 少 ， 通 行 还 不 是 很 方 便
目 前 整 个 上 海 市 场 别 墅 供 应 量 较 大
宗 地 内 河 流 水 质 较 差 ， 且 其 中 一 条 河 流 为 航 道 ， 将 影 响 项 目 的 品 质
3、 机 会 ：
规 划 中 将 来 该 区 域 是 镇 中 心 位 置
随 着 上 海 、 浦 东 、 南 汇 的 迅 速 发 展 ， 区 域 房 地 产 市 场 也 将 稳 步 发 展
由 于 周 边 别 墅 项 目 单 体 面 积 都 比 较 大 ， 有 利 于 本 项 目 中 小 面 积 别 墅 的 “ 异 军 突 起 ”
4、 威 胁 ：
区 域 供 应 量 短 期 内 比 较 大 ， 去 化 速 度 较 慢
区 域 改 造 中 有 部 分 动 迁 居 民 ， 将 影 响 项 目 本 身 的 品 质
上 海 其 他 区 域 别 墅 楼 盘 的 开 发 也 会 分 流 相 当 一 部 分 的 客 源
第第 五五 部部 分分
产产品品定定位位
——舒适经济型别墅
——现代、欧式、经典
一、 开 发 原 则
—— 秉 持 “ 花 小 钱 办 大 事 ” 原 则 ， 尽 量 在 原 有 基 础 上 优 化 以 控 制 成 本 ；
—— 景 观 是 别 墅 的 第 一 资 本 ：
①优 化 主 入 口 的 规 划 设 计 ， 凸 现 本 案 品 位 ；
①营 造 坡 地 景 观 以 及 水 域 景 观 ， 强 化 围 合 概 念 ， 并 每 个 围 合 以 不 同 的 景 观 风 格 和 命 名 ；
①植 栽 成 年 大 树 ， 丰 富 社 区 景 观 。
①采 取 组 团 式 规 划 。 形 成 明 显 的 风 格 分 区 。 利 用 水 景 将 各 个 组 团 联 系 起 来 ， 分 合 有 序 。
①利 用 河 道 做 河 岸 别 墅 。
—— 建 筑 规 划 是 别 墅 的 生 命 ：
①立 面 感 觉 比 内 部 房 型 更 为 重 要 ： 首 先 风 格 上 避 免 过 于 繁 复 的 建 筑 符 号 ； 其 次 立 面 感 觉 还
取 决 于 材 料 选 用 、 景 观 搭 配 和 施 工 工 艺 等 ；
①有 意 识 的 空 间 “ 浪 费 ” 和 “ 留 白 ” 能 显 示 别 墅 的 品 位 ： 楼 梯 的 宽 度 、 主 卧 室 的 层 高 等 等 小 细
节 体 现 大 关 键 。
—— 会 所 配 置
对 于 会 所 规 划 我 们 要 坚 持 两 个 原 则：一 是 弥 补 本 案 配 套 不 足；二 是 适 当 体 现 别 墅 的 舒 适 性；
—— 建 材 设 备
①安 保 设 施 相 当 重 要 ： 环 区 红 外 报 警 系 统 、 电 视 监 控 系 统 、 联 网 可 视 对 讲 系 统 ， 家 庭 防 盗
系 统 ；
①智 能 化 是 大 势 所 趋 ： 宽 带 入 户 、 智 能 化 物 业 管 理 做 到 人 有 我 优 ；
二 、 产 品 建 议
1、 建 筑 特 色 — — 现 代 欧 式 风 格
原 由：欧 式 建 筑 风 格 庄 重 、 典 雅 、 豪 华 、 大 气 、 浑 厚 沉 稳 、 浪 漫 多 姿 ， 以 欧 式 为 建 筑 风 格 的 别
墅 已 经 广 泛 得 到 市 场 的 认 可 。 而 现 代 建 筑 风 格 则 简 洁 、 纯 净 、 大 方 ， 注 重 采 用 新 结 构 材 料 ， 讲 究
功 能 和 实 用 。 把 欧 式 和 现 代 两 种 建 筑 风 格 有 机 的 结 合 在 一 起 ， 使 建 筑 本 身 大 气 庄 重 又 不 失 简 洁 大
方 ， 典 雅 豪 华 又 不 失 功 能 和 实 用 ， 必 将 使 本 案 成 为 传 乘 数 代 的 经 典 住 宅 。
现 代 主 义 建 筑 风 格
现 代 主 义 建 筑 是 指 二 十 世 纪 中 叶 ，在 西 方 建 筑 界 居 主 导 地 位 的 一 种 建 筑 思 想 。这 种 建 筑 的 代 表
人 物 主 张 ： 建 筑 师 要 摆 脱 传 统 建 筑 形 式 的 束 缚 ， 大 胆 创 造 适 应 于 工 业 化 社 会 的 条 件 、 要 求 的 崭 新
建 筑 。 因 此 具 有 鲜 明 的 理 性 主 义 和 激 进 主 义 的 色 彩 ， 又 称 为 现 代 派 建 筑 。
“ 现 代 主 义 建 筑 ” 是 要 强 调 建 筑 要 随 时 代 而 发 展 ， 现 代 建 筑 应 同 工 业 化 社 会 相 适 应 ； 强 调 建 筑
师 要 研 究 和 解 决 建 筑 的 实 用 功 能 和 经 济 问 题 ； 主 张 积 极 采 用 新 材 料 、 新 结 构 ， 在 建 筑 设 计 中 发 挥
新 材 料 、 新 结 构 的 特 性 ； 主 张 坚 决 摆 脱 过 时 的 建 筑 样 式 的 束 缚 ， 放 手 创 造 新 的 建 筑 风 格 ； 主 张 发
展 新 的 建 筑 美 学 ， 创 造 建 筑 新 风 格 。
现 代 主 义 建 筑 的 代 表 人 物 提 倡 新 的 建 筑 美 学 原 则 。 其 中 包 括 表 现 手 法 和 建 造 手 段 的 统 一；建 筑
形 体 和 内 部 功 能 的 配 合 ； 建 筑 形 象 的 逻 辑 性 ； 灵 活 均 衡 的 非 对 称 构 图 ； 简 洁 的 处 理 手 法 和 纯 净 的
体 型 ； 在 建 筑 艺 术 中 吸 取 视 觉 艺 术 的 新 成 果 。
对 这 些 建 筑 观 点 ， 有 人 称 为 “ 功 能 主 义 ” ， 有 人 称 为 “ 理 性 主 义 ” ， 不 过 更 多 的 人 则 称 为 “ 现 代 主
义 ” 。
欧 式 建 筑 风 格
这 里 讲 的 欧 式 建 筑 风 格 涵 盖 了 巴 洛 克 风 格 、哥 特 式 风 格 、古 罗 马 风 格 、洛 可 可 风 格 等 等 各 种 欧
洲 建 筑 流 派 ， 不 特 指 某 个 国 家 的 建 筑 风 格 ， 而 是 指 包 含 多 样 欧 洲 建 筑 元 素 的 一 种 集 合 。
欧 陆 建 筑 是 一 个 生 活 空 间 完 美 、经 得 起 岁 月 考 验 ，且 能 体 现 出 无 限 生 命 力 的 高 品 位 的 艺 术 珍 品 。
欧 洲 建 筑 的 工 艺 之 美 ， 庄 重 、 典 雅 、 浪 漫 多 姿 无 可 比 拟 ， 其 外 立 面 延 承 欧 洲 古 典 砖 石 建 筑 神 韵 ，
在 坚 实 的 外 观 之 中 掩 藏 着 细 腻 质 感 ， 尽 显 豪 华 、 大 气 、 浑 厚 沉 稳 。 柱 式 、 山 花 、 锁 石 、 拱 券 等 精
细 的 元 素 唤 醒 人 们 对 古 老 欧 洲 的 遐 想 。 “ 我 们 的 作 品 无 论 从 设 计 风 格 、 人 文 思 想 、 主 题 理 念 还 是
从 户 型 设 计 及 设 备 选 型 上 ， 都 要 体 现 出 开 发 的 宗 旨 ， 那 就 是 要 建 造 一 个 立 于 百 年 之 后 的 传 世 经
典 。”
2、 面 积 设 定 及 配 比
项 目 产 品 形 态 规 划 面 积（ 平 方 米 ） 主 力 面 积 （ 平 方 米 ）
枫 丹 白 露 独 立 别 墅 300---566 400---450
建 德 南 郊 独 立 别 墅 250---580 320---390
上 海 蓝 堡 独 立 别 墅 303—468 303---392
从 上 表 可 见 ，周 边 核 心 竞 争 项 目 均 为 独 立 别 墅 ，且 主 力 面 积 均 在 300 平 方 米 以 上 ，走 的 是 高
端 别 墅 路 线 。
遵 循 差 异 化 竞 争 的 原 则 ， 建 议 本 案 以 “ 舒 适 经 济 型 ” 的 连 排 别 墅 为 主 ， 不 走 面 积 扩 大 化 道 路 ，
打 造 特 色 产 品 ， 以 完 美 的 空 间 功 能 设 计 和 整 体 环 境 规 划 引 导 客 户 。 本 案 一 期 面 积 定 位 建 议 为 ：
项 目 建 筑 面 积 （ 平 方 米 ） 配 比
独 立 别 墅 250---350 25%
连 排 别 墅 180---250 75%
原 由 ：
综 观 上 海 别 墅 市 场 的 整 体 情 况 ， 并 对 本 案 竞 争 楼 盘 分 析 ， 结 合 未 来 区 域 市 场 的 竞 争 态 势
和 开 发 量 体 ， 建 议 同 周 边 项 目 展 开 错 位 竞 争 。
从 核 心 竞 争 项 目 的 产 品 规 划 情 况 分 析 ， 目 前 核 心 竞 争 区 域 内 的 独 立 别 墅 产 品 主 力 面 积 集
中 在 300 平 方 米 以 上 。
从 核 心 竞 争 项 目 的 产 品 去 化 情 况 分 析 ， 面 积 大 于 350 平 方 米 的 大 面 积 豪 华 型 产 品 去 化 速
度 相 对 较 慢 。
从 聚 集 人 气 ， 快 速 打 开 营 销 局 面 ， 营 造 项 目 及 开 发 商 品 牌 与 美 誉 度 的 角 度 出 发 ， 本 案 一
期 产 品 也 应 适 当 控 制 面 积 。
3、 价 格 定 位
项 目 单 价 范 围 （ 元 /㎡ ） 均 价 （ 元 /㎡ ）
上 海 蓝 堡 7000---12000 9000
建 德 南 郊 8000---12000 10000
枫 丹 白 露 7000---11000 8000
核 心 竞 争 项 目 从 价 位 上 来 看 ， 整 体 均 价 达 到 9000 元 /平 方 米 ， 均 为 高 档 项 目 。 结 合 本 案 的
实 际 情 况 ，建 议 独 立 别 墅 均 价 为 8000 元 /平 方 米 ，联 排 别 墅 为 6800 元 /平 方 米 ，整 体 均 价 为 7500
元 /平 方 米 。
原 由 ：
结 合 面 积 定 位 ， 形 成 总 价 格 优 势 ， 强 势 抢 占 市 场 。
有 利 于 本 案 积 聚 人 气 ， 快 速 打 开 局 面 ， 形 成 项 目 品 牌 认 同 度 。
有 利 抢 夺 与 核 心 竞 争 项 目 的 交 叉 客 源 ， 争 取 中 间 层 面 客 户 。
符 合 树 立 开 发 商 品 牌 和 低 开 高 走 的 价 格 策 略 。
4、 客 源 定 位
根 据 对 核 心 竞 争 项 目 的 了 解 ， 他 们 的 客 源 基 本 构 成 如 下 ：
由 图 可 以 看 出 ，核 心 竞 争 项 目 的 主 力 客 源 为 港 澳 台 人 士 、归 国 人 士 和 外 籍 人 士 ，占 整 体 客 源 构
成 的 70%左 右 。 而 该 类 客 源 数 量 极 为 稀 少 ， 这 也 是 竞 争 项 目 销 售 缓 慢 的 主 要 原 因 。
本 案 规 模 较 大 ，供 应 量 大 ，在 周 边 高 档 项 目 竞 争 激 烈 的 环 境 下 ，确 定 合 适 的 客 源 层 次 ，形 成 广
泛 的 吸 引 力 对 本 案 的 成 功 至 关 重 要 。
该 区 域 中 档 别 墅 购 买 者 主 要 是 看 中 区 域 的 发 展 前 景 ，在 此 处 置 业 ，集 休 闲 、度 假 为 一 体 ，自 住
与 投 资 相 结 合 ， 以 财 产 的 保 值 和 增 值 为 主 要 目 的 。 本 案 客 源 定 位 于 私 企 老 板 、 三 资 企 业 高 级 管 理
人 员 、 港 澳 台 人 士 等 等 ， 以 及 部 分 外 来 投 资 者 。
5、 商 业 部 分
外籍人士
港澳台人士
归国人士
沪上企业家
高级企业管理人员
外地市私营业主
其他
商 业 部 分 沿 南 六 公 路 展 开 ， 作 成 欧 式 的 开 放 式 的 休 闲 广 场 的 形 式 ， 满 足 购 物 、 休 闲 功 能 。
关 于 商 业 部 分 的 原 则 有 两 个 部 分 ：
一 是 以 满 足 项 目 乃 至 整 个 区 域 的 生 活 需 要 ， 即 — — 完 善 。
二 是 必 须 具 有 一 定 档 次 ， 要 符 合 项 目 的 品 质 ， 即 — — 品 质 。
业 态 建 议 如 下 ： 超 市 、 中 档 餐 饮 店 、 小 型 酒 店 、 旅 游 用 品 店 、 酒 吧 、 咖 啡 吧 、 娱 乐 城 、 洗 浴
中 心 、 美 容 中 心 等 。
针 对 客 源 主 要 是 ： 本 案 居 民 、 周 边 项 目 居 民 、 野 生 动 物 园 游 客 、 三 灶 镇 居 民 。
预 计 商 业 部 分 完 工 招 商 后 ， 将 形 成 一 个 相 当 有 层 次 的 购 物 休 闲 广 场 。
有 产 品 有 客 源 ， 商 业 设 施 关 键 还 在 于 有 良 好 的 经 营 环 境 。 东 方 夏 威 夷 的 购 物 休 闲 广 场 就 是 个
极 其 失 败 的 案 例 ， 目 前 破 败 不 堪 。 为 避 免 重 蹈 覆 辙 ， 建 议 本 案 商 业 设 施 招 商 阶 段 降 低 回 报 预
期 ， 让 利 于 前 期 入 住 的 商 户 ， 待 整 个 商 业 氛 围 形 成 之 后 ， 逐 步 提 高 租 金 价 格 、 适 当 出 售 部 分
物 业 将 是 稳 定 可 取 的 方 案 。
6、 会 所
会 所 作 为 休 闲 广 场 的 补 充 ， 以 满 足 较 高 档 次 的 休 闲 运 动 生 活 为 主 ， 主 要 包 括 ：
1） 亲 子 教 室
2） 健 身 房
3） 棋 牌 室
4） 桌 球 室
5） 乒 乓 球 室
6） 游 泳 馆
7） 灯 光 篮 球 场
8） 网 球 场
9） 门 球 场
10） 家 政 服 务 中 心
三 、 规 划 建 议
1. 规 划 依 据 ：
a. 《 南 汇 区 人 民 政 府 关 于 对 三 灶 镇 老 镇 改 造 控 详 规 划 的 批 复 》（ 南 汇 区 人 民 政 府 （ 批 复 ） 南 府
（ 2000） 151 号 ）。
b. 三 灶 镇 老 镇 改 造 控 详 规 划 。
2. 规 划 理 念 ：
三 灶 镇 规 划 理 念 "溪 流 、 沙 滩 、 阳 光 、 绿 色 "
a. 还 生 命 以 溪 流 -----生 命 之 河
以 一 条 寓 示 "生 命 之 河 "的 流 水 贯 穿 整 个 镇 区 ， 沿 河 设 置 红 枫 林 、 沙 滩 、 红 枫 半 岛 、 海 天 之 间 等 景
观 ； 感 悟 生 活 、 感 受 生 命 ， 让 流 水 的 律 动 渗 透 进 生 命 的 律 动 。
b. 还 生 命 以 绿 色 -----城 市 绿 肺
"林 "在 园 中 是 三 灶 镇 的 另 一 大 空 间 特 色 。 在 镇 中 的 几 个 中 心 岛 上 和 主 入 口 均 设 置 了 大 片 绿 林 与 流
水 相 协 调 ， 绿 林 与 绿 水 相 辉 映 有 梦 中 周 庄 之 意 境 。
c. 还 生 命 以 阳 光 -----拥 抱 阳 光
低 密 度 的 建 筑 空 间 为 我 们 创 造 阳 光 般 的 梦 想 ， 拥 抱 生 活 ， 拥 抱 阳 光 ， 还 您 一 个 灿 烂 明 媚 的 人 生 。
d. 还 生 命 以 浪 漫 -----生 命 之 歌
漫 步 在 沙 滩 上 ， 嬉 戏 在 流 水 中 ， 红 枫 还 在 微 风 中 摇 曳 婆 娑 ， 加 之 明 媚 的 阳 光 ， 栖 息 的 小 鸟 ， 这 将
是 一 幅 梦 想 中 的 生 命 之 歌 。
沿 着 河 水 设 置 人 工 沙 滩 半 岛 ， 并 用 鹅 卵 石 铺 地 设 置 成 健 康 步 行 道 ， 既 利 于 健 足 ， 也 有 利 于 观 景 。
3. 功 能 定 位 ：
随 着 经 济 建 设 与 城 市 建 设 的 迅 速 发 展 ， 周 边 的 国 际 空 港 、 深 水 港 浦 东 主 题 公 园 的 建 设 步 伐 加 快 、
上 海 野 生 动 物 园 、森 林 公 园 、桃 园 度 假 村 、滨 海 高 尔 夫 球 场 、高 级 别 墅 群 等 相 继 建 成 及 陆 续 投 放 ，为
三 灶 镇 旧 镇 改 造 明 确 了 方 向 即 三 灶 镇 应 建 成 集 居 住 、 休 闲 、 娱 乐 、 购 物 于 一 体 的 新 型 集 镇 。
4. 区 域 划 分 ：
根 据 南 汇 区 城 镇 体 系 总 体 规 划 ， 结 合 土 地 资 源 配 置 ， 同 时 考 虑 内 外 环 境 的 现 状 与 发 展 ， 在 区 域 划
分 时 力 求 做 到 功 能 明 确 、建 筑 空 间 组 合 和 谐 ，构 成 一 个 完 善 的 相 对 独 立 的 有 机 整 体 。初 步 设 想 划 分 为
（ 附 图 二 ： 项 目 功 能 分 区 图 ）
a. 商 贸 区 ----沿 南 六 公 路 布 置 ， 以 红 三 港 二 侧 为 界 ， 其 消 费 群 体 定 位 在 周 边 的 居 民 和 旅 游 客 人 ，
拟 建 造 商 场 、超 市 、便 利 店 及 室 内 集 市 和 部 分 办 公 用 房 。以 发 展 的 眼 光 考 虑 ，随 着 城 市 化 进 程 的 发 展
及 特 别 是 轻 轨 交 通 的 发 展 ， 三 灶 镇 将 可 以 吸 纳 众 多 居 民 入 住 ， 我 们 策 划 在 商 贸 街 上 适 当 安 排 住 宅 楼 ，
并 将 形 成 一 个 销 售 热 点 。在 住 宅 区 域 内 安 置 一 些 服 务 性 较 强 的 便 利 店 及 高 级 会 所 ，可 以 为 住 户 带 来 极
大 的 方 便 ， 故 拟 分 别 在 红 三 港 西 侧 南 北 二 个 住 宅 小 区 内 （ A、 B 住 宅 区 ） 设 置 便 利 店 和 会 所 ， 入 口 处
将 考 虑 同 主 题 公 园 结 合 在 一 起 。将 改 建 后 的 三 灶 港 河 道 二 岸 辟 成 休 闲 长 廊 ，从 东 首 观 光 码 头 林 荫 大 道
开 始 至 边 界 形 成 三 灶 镇 的 东 西 向 景 观 主 轴 ，轴 线 由 东 向 西 ，以 入 口 圆 形 码 头 广 场 为 起 点 ，沿 林 荫 大 道
发 展 ，以 湖 面 的 绿 岛 为 对 景 。另 外 ，以 红 三 港 的 流 水 路 线 为 第 二 景 观 轴 ，有 机 的 形 成 水 岸 风 景 线 ，并
有 效 的 将 商 业 建 筑 组 团 。在 建 筑 形 态 上 设 计 成 一 个 具 有 民 族 特 色 而 又 富 有 现 代 立 体 层 次 感 的 标 志 性 建
筑 ，此 建 筑 物 建 成 后 从 南 六 公 路 到 下 沿 公 路 等 远 处 都 能 看 到 他 的 品 貌 ，我 们 希 望 通 过 建 筑 的 形 式 来 表
现 三 灶 镇 的 个 性 和 时 代 感 ，能 突 出 改 造 后 的 三 灶 镇 的 整 体 形 象 和 提 升 三 灶 镇 的 知 名 度 ，另 外 还 可 作 为
屏 障 ， 有 效 地 隔 离 南 六 公 路 及 红 三 港 的 喧 闹 ， 给 住 宅 区 创 造 一 个 的 幽 静 环 境 。
b. 服 务 区 ----沿 下 盐 公 路 和 三 灶 港 间 布 置 ， 拟 建 造 文 化 娱 乐 场 所 、 体 育 馆 、 图 书 馆 、 影 剧 院 、 学
校 、开 放 式 公 园 等 公 建 设 施 ，其 服 务 对 象 为 周 边 的 居 民 和 度 假 客 人 。特 别 是 拟 将 三 灶 港 贯 穿 街 区 的 河
道 段 改 造 为 景 观 河 道 ，以 一 条 蜿 蜓 曲 折 的 流 水 路 线 为 第 二 景 观 轴 ，有 机 的 形 成 半 岛 ，并 有 效 的 连 接 各
组 团 空 间 ，对 三 灶 港 的 改 造 将 会 使 其 脏 、乱 、差 局 面 得 到 综 合 治 理 ，使 原 有 的 河 道 变 成 一 条 亮 丽 的 景
观 河 ， 为 市 民 提 供 休 闲 的 好 场 所 ， 同 时 也 是 提 升 三 灶 镇 形 象 的 浓 重 之 笔 。
c. 住 宅 区 ----按 照 南 汇 区 城 镇 体 系 总 体 规 划 精 神 ， 将 住 宅 区 主 要 划 分 为 二 大 相 对 集 中 的 自 然 小 区
（ A 区 、 B 区 ）， 提 高 居 民 的 居 住 质 量 。 结 合 自 然 地 形 组 织 住 宅 布 局 ， 充 分 利 用 改 造 后 的 三 灶 港 营 造
出 择 水 而 居 、回 归 自 然 的 建 筑 精 品 ，体 现 "溪 流 、沙 滩 、阳 光 、绿 色 "是 本 案 策 划 的 主 旨 。水 是 生 命 的
源 泉 ， "水 在 园 中 "是 本 居 民 区 作 为 21 世 纪 新 家 园 的 重 要 特 征 ， 规 划 策 划 充 分 应 用 江 南 水 乡 的 设 计 理
念 ，将 河 流 引 入 小 区 ，并 连 贯 整 个 工 程 ，达 到 "绿 水 绕 东 城 ，推 窗 见 流 波 "的 意 境 。镇 内 溪 流 水 景 与 河
道 自 然 融 汇 贯 通 形 成 活 水 景 观 ， 较 之 人 造 湖 更 为 美 丽 。
5. 规 划 划 整 体 框 架 ：
a. 整 体 布 局 -----人 车 分 流 ， 动 静 分 区
采 用 平 行 道 路 周 边 布 置 ， 步 行 系 统 以 叶 脉 状 作 中 间 联 系 ， 形 成 "闹 "的 外 环 ， 步 行 系 统 同 中 央 绿 地
结 合 ， 形 成 "静 "的 核 心 。 使 住 宅 区 内 居 民 有 一 个 安 静 、 安 全 、 不 受 干 扰 的 生 活 休 憩 的 环 境 。
b. 公 建 布 局 -----休 闲 现 代
区 位 性 与 标 志 性 ---小 区 物 业 和 商 业 服 务 位 于 中 间 的 线 形 商 业 街 里 ， 与 入 口 广 场 连 接 。
同 时 ， 将 小 区 出 入 口 交 通 组 织 与 小 区 入 口 视 觉 景 观 走 廊 的 对 景 效 果 营 造 相 结 合 ， 将 道 路 设 计 与 广
场 空 间 、 绿 地 空 间 与 建 筑 空 间 相 结 合 ， 共 同 塑 造 商 业 街 空 间 景 观 。
c. 住 宅 布 局 -----择 水 而 居 、 回 归 自 然
住 宅 布 局 强 调 局 部 空 间 塑 造 ， 通 过 住 宅 单 体 的 造 型 和 空 间 限 定 ， 并 结 合 户 外 绿 化 环 境 设 计 ， 形 成
自 然 的 邻 里 空 间 ，创 造 亲 近 、自 然 且 具 有 人 情 味 的 居 住 环 境 。整 个 建 筑 要 有 较 高 的 规 划 起 点 ，档 次 区
分 、 特 色 分 明 ， 提 高 了 可 认 别 性 与 认 同 感 ， 通 过 建 筑 的 高 低 错 落 ， 丰 富 空 间 轮 廓 线 。 按 照 择 水 而 居 、
回 归 自 然 、 主 从 有 序 、 水 岸 生 活 的 理 念 展 开 ， 体 现 个 性 ， 表 现 现 代 。
d. 道 路 系 统 规 划 -----整 体 性 与 景 观 性
结 合 地 块 形 状 ， 以 沿 周 边 的 主 干 道 交 通 主 轴 ， 采 用 入 口 合 流 ， 镇 内 分 流 的 交 通 网 络 组 织 ， 减 少 对
镇 中 心 绿 地 的 干 扰 。
同 时 ， 将 镇 出 入 口 交 通 组 织 与 镇 视 觉 景 观 走 廊 的 对 景 效 果 营 造 相 结 合 ， 将 道 路 设 计 与 广 场 空 间 、
绿 地 空 间 建 筑 空 间 相 结 合 ， 共 同 塑 造 户 外 空 间 景 观 。
镇 内 道 路 分 二 级 ： 主 要 道 路 21 米 ， 次 要 道 路 12 米 。
各 区 域 内 道 路 分 二 级 ： 区 域 主 要 道 路 （ 环 路 ） 路 宽 6 米 ， 次 要 道 路 路 宽 3 米 。
四 、 规 划 主 要 经 济 技 术 指 数
总 用 地 面 积 ： (ha)
水 面 面 积 ： (ha)
道 路 面 积 ： (ha)
绿 地 面 积 （ 集 中 绿 地 ） ： (ha)
商 贸 区 占 地 面 积 ： (ha) 占 基 地 面 积 （ %） ： %
服 务 区 占 地 面 积 ： (ha) 占 基 地 面 积 （ %） ： %
住 宅 A 区 占 地 面 积 ： (ha) 占 基 地 面 积 （ %） ： %
住 宅 B 区 占 地 面 积 ： (ha) 占 基 地 面 积 （ %） ： %
总 建 筑 面 积 ： 36 万 m2
住 宅 A 区 容 积 率 ：
住 宅 B 区 容 积 率 ：
商 贸 区 容 积 率 ：
服 务 区 容 积 率 ：
基 地 综 合 容 积 率 ：
用 地 平 衡 对 照 表
控规指标名称 控规指标 平衡后实际参数
规划总用地 (ha) (ha)
居住用地 % 总计 %，其中独立小区 %，其他 %
公共设施用地 % %
绿化用地 % %
市政用地 % %
道路用地 % %
住宅容积率 （独立小区），（其他）
五 、 规 划 前 后 对 比
基 地 目 前 概 况
1. 交 通 条 件 ： 目 前 主 要 依 托 地 铁 二 号 线 至 张 江 换 乘 张 南 线 、 地 铁 一 号 线 到 万 体 馆 换 乘 旅 游 二 号 线 。
2. 现 有 人 口 ： 5778 人 。
3. 现 有 住 户 ： 937 户 ， 其 中 农 业 户 538 户 。
4. 现 有 学 校 ： 初 中 一 所 20 个 班 级 ， 小 学 一 所 18 个 班 级 。
5. 现 有 卫 生 院 一 所 ： 设 有 15 个 科 室 ， 37 张 床 位 。
6. 现 有 电 影 院 一 坐 ： 设 有 1058 个 坐 位 。
7. 现 有 文 化 站 一 所 ： 配 有 相 关 设 施 。
8. 优 势 ： 历 史 悠 久 ， 知 名 度 较 高 ， 有 红 三 港 及 三 灶 港 两 条 天 然 河 道 可 以 利 用 ， 吻 合 人 们 回 归 自 然 的
心 态 。 规 划 中 的 轻 轨 线 将 在 三 灶 镇 设 站 台 。
9. 劣 势 ： 目 前 二 条 河 道 脏 、 乱 、 差 比 较 严 重 ， 如 果 不 对 河 道 改 造 及 水 质 进 行 处 理 ， 将 无 法 达 到 景 观
效 果 ， 甚 至 与 会 影 响 整 个 地 块 的 开 发 。
改 造 后 的 三 灶 镇
1. 交 通 （ 附 交 通 绿 化 分 析 图 ） ： 除 原 有 线 路 外 ， 规 划 中 的 轻 轨 将 在 三 灶 镇 设 站 点 ， 改 造 后 的 三 灶 镇
除 下 沿 公 路 外 在 南 端 边 界 处 新 建 一 条 主 道 路 ， 形 成 小 区 主 环 路 ， 路 宽 20 米 ， 主 入 口 在 南 六 公 路 上 ，
次 路 口 在 下 沿 公 路 上 。 除 各 住 宅 小 区 内 建 有 停 车 场 外 ， 还 建 有 集 中 外 来 车 辆 停 车 广 场 三 处 。
2. 入 住 人 口 ： 15000 人 。
3. 住 户 ： 4200 户 。
4. 学 校 ： 建 有 高 级 幼 儿 园 一 所 、 小 学 、 中 学 各 一 所 。
5. 医 院 ： 中 型 医 院 及 老 人 护 理 院 各 一 座 。
6. 文 化 、 娱 乐 设 施 ： 建 有 一 座 集 影 视 、 歌 舞 、 网 吧 、 图 书 、 休 闲 与 一 体 的 现 代 化 文 化 城 。
7. 体 育 ： 建 设 一 坐 小 型 体 育 馆 ， 设 有 健 身 、 游 泳 、 棋 牌 、 网 球 、 篮 球 、 乒 乓 球 等 设 施 。
8. 商 场 ： 建 有 中 型 商 场 和 小 型 超 市 、 便 利 店 等 。
9. 餐 饮 ： 建 有 高 级 餐 厅 及 特 色 餐 厅 若 干 处 ， 同 时 在 会 所 内 设 置 咖 啡 室 。
10. 休 闲 ： 在 三 灶 港 和 红 三 港 交 汇 处 ， 建 设 一 坐 主 题 公 园 ， 改 造 后 的 三 灶 港 在 此 形 成 一 个 游 人 码 头 ，
具 有 建 筑 特 色 的 商 场 、 小 品 等 作 为 公 园 背 景 。
11. 其 他 服 务 ： 准 备 引 入 一 家 银 行 和 邮 局 。
六 、 经 济 分 析
1、 开 发 项 目 ：
（ 1） 占 用 土 地 ： 630 亩 。
（ 2） 建 造 面 积 ： 36 万 平 方 米
（ 3） 治 理 河 道 ： 2500 米
（ 4） 道 路 整 治 ： 2800 米
（ 5） 绿 化 ： 15 ha
2、 投 资 估 算 （ 单 位 ： 元 ） ：
（ 1） 土 地 开 发 费 ： 630x32（ 万 元 ） =20160（ 万 元 ）
（ 2） 建 安 费 ： 36（ 万 ） x1000=36000（ 万 元 ）
（ 3） 后 期 综 合 装 饰 费 ： 36（ 万 ） x1200=43200（ 万 元 ）
（ 4） 前 期 开 发 费 ： 36000x5%=1800（ 万 元 ）
（ 5） 市 政 外 配 套 ： 36x320（ 万 ） =11520（ 万 元 ）
（ 6） 市 政 内 配 套 ： 36x700（ 万 ） =25200（ 万 元 ）
（ 7） 河 道 、 桥 梁 ： 2500x660+300=465（ 万 元 ）
（ 8） 小 计 ： 137345（ 万 元 ）
（ 9） 不 可 预 见 费 ： 137345x8%=（ 万 元 ）
（ 10） 总 投 资 估 算 ： 万 元 ， 平 均 成 本 单 价 ： 元 /m2
3、 开 发 价 值 预 测
项 目 实 施 进 程 （ 附 图 三 ： 项 目 分 期 实 施 图 ）
由 于 受 地 块 动 迁 及 现 状 的 制 约 ，本 项 目 拟 分 期 分 批 实 施 为 妥 ，这 样 对 各 方 面 和 各 环 节 均 比 较 合 理 。
第 一 期 ：
1. 建 设 内 容 ： 建 设 A 住 宅 区 和 部 分 商 业 、 服 务 区 及 对 红 三 港 进 行 改 造 ， 第 一 批 建 设 用 地 在 Ⅰ 地
块 群 ， 及 红 三 港 区 内 段 ， 第 二 批 建 设 用 地 为 Ⅰ 地 块 群 。
2. 投 资 匡 算 ：
一 期 一 批
a. 土 地 开 发 费 ： 128x32（ 万 元 ） =4094（ 万 元 ）
b. 建 安 费 ： （ 万 ） x1000=5100（ 万 元 ）
c. 后 期 综 合 装 饰 费 ： （ 万 ） x1200=6120（ 万 元 ）
d. 前 期 开 发 费 ： 15314x5%=766（ 万 元 ）
e. 市 政 外 配 套 ： （ 万 ） =1632（ 万 元 ）
f. 市 政 内 配 套 ： （ 万 ） =3570（ 万 元 ）
g. 河 道 、 桥 梁 ： 2500x660+300=465（ 万 元 ）
h. 小 计 ： 21747（ 万 元 ）
i. 不 可 预 见 费 ： 21747x8%=1740（ 万 元 ）
3. 总 投 资 估 算 ： 23487 万 元 ， 平 均 成 本 单 价 ： 4605 元 /m2
一 期 二 批
a. 土 地 开 发 费 ： 139x32（ 万 元 ） =4454（ 万 元 ）
b. 建 安 费 ： （ 万 ） x1000=5600（ 万 元 ）
c. 后 期 综 合 装 饰 费 ： （ 万 ） x1200=6720（ 万 元 ）
d. 前 期 开 发 费 ： 16774x5%=839（ 万 元 ）
e. 市 政 外 配 套 ： （ 万 ） =1792（ 万 元 ）
f. 市 政 内 配 套 ： （ 万 ） =3920（ 万 元 ）
g. 小 计 ： 23325（ 万 元 ）
h. 不 可 预 见 费 ： 23325x8%=1866（ 万 元 ）
i. 总 投 资 估 算 ： 25191 万 元 ， 平 均 成 本 单 价 ： 4498 元 /m2
第 二 期 ：
1. 建 设 内 容 ： 建 设 服 务 区 ， 建 设 用 地 为 Ⅰ 地 块 群 。
2. 投 资 匡 算 ：
a. 土 地 开 发 费 ： 164x32（ 万 元 ） =5261（ 万 元 ）
b. 建 安 费 ： （ 万 ） x1000=15300（ 万 元 ）
c. 后 期 综 合 装 饰 费 ： （ 万 ） x1200=18360（ 万 元 ）
d. 前 期 开 发 费 ： 38921x5%=1946（ 万 元 ）
e. 市 政 外 配 套 ： （ 万 ） =4896（ 万 元 ）
f. 市 政 内 配 套 ： （ 万 ） =10710（ 万 元 ）
g. 小 计 ： 56473（ 万 元 ）
h. 不 可 预 见 费 ： 56473x8%=4518（ 万 元 ）
i. 总 投 资 估 算 ： 60991 万 元 ， 平 均 成 本 单 价 ： 3986 元 /m2
第 三 期 ：
1. 建 设 内 容 ： 建 设 B 住 宅 区 及 部 分 商 业 区 ， 建 设 用 地 为 Ⅰ 地 块 群 。
2. 投 资 匡 算 ：
a. 土 地 开 发 费 ： 189x32（ 万 元 ） =6048（ 万 元 ）
b. 建 安 费 ： 10（ 万 ） x1000=10000（ 万 元 ）
c. 后 期 综 合 装 饰 费 ： 10（ 万 ） x1200=12000（ 万 元 ）
d. 前 期 开 发 费 ： 28048x5%=1402（ 万 元 ）
e. 市 政 外 配 套 ： 10x320（ 万 ） =3200（ 万 元 ）
f. 市 政 内 配 套 ： 10x700（ 万 ） =7000（ 万 元 ）
g. 小 计 ： 39650（ 万 元 ）
h. 不 可 预 见 费 ： 39650x8%=3172（ 万 元 ）
i. 总 投 资 估 算 ： 42822 万 元 ， 平 均 成 本 单 价 ： 4282 元 /m2
