购房时房屋的选择和购房注意问题
大全
首先要明确的是对 房屋实用年限 的理解：
房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准
的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。根据国家规定：居住用地
70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用
地40年；综合用地或者其他用地50年。也就是说，你所看房屋的土地性质不同，其使用年
限就不同。另外，如果土地使用权到期后，根据国家有关规定，可以通过交纳土地使用费的
方式重新获得使用权。房屋过了使用年限后,需要重新测绘，测绘结果没有成为险房，按每
平米元的标准，缴纳土地出让金。成为险房的话，就涉及拆迁了，国家会给补偿金的！
一 选购房屋知识：
建筑面积问题：
1 每户阳台(无论凹、凸阳台）面积在6 平方米以下的，不计算使用面积；超过6 平方米的，
超过部分按阳台净面积的１／２折算计入使用面积。
2 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地
下室也不计入公用建筑面积。一般高层住宅公建分摊系数为０．４左右。分摊的公用建筑面
积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
朝向问题：
3 挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。其它朝向的优劣顺序大致为：东南、东、西南、
北、西。
其次，消费者应挑卧室的朝向。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。卧室朝向为东南、
东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天
寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。
对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为好。
最好还是避免选择西向的卫生间。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来
说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。
要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，
厨房以不选北向为宜。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受
阳光直射，其温度会更高。
好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。
一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足
的阳光。
4 条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，
有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北
向。
点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。
对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的
朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
层数问题：
5 挑选底层时，注意 防潮细节，底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在
挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。
如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。在看
完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己
住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有一些死角地带等。最后，要注意冬天底层能否
见阳光。
室内格局问题：
6 现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看
清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要
特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。
其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，
也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多
缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够
避免还应尽量避免。
再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。客厅采光一定好，格局要
方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为
其他功能居室间穿行的通道。
主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好
的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性。
厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采
光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房与餐厅之间联系要紧凑，两者之间
的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，兼顾了储藏、清洗和
烹调各功能，能同时容纳几个人作业。对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在
隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。
户型问题：
7 消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室
二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的
设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。注意室外
景观。
客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是先厅后卧，第一看起居室（厅）的面积、布局等；
第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；
第四考虑的是厨房的环境；第五才是次卧室（书房、客房）；
最后考虑阳台。
厅的面宽也是一个较为关键的因素。一般应在３．９米以上较为适宜，至少也应满足３．６
米。
注意 华而不实的公园式园林所需的维护物业费用。
楼间距问题：
按照 楼高：楼间距＝1： 比值计算。
8 新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是
违法建设。业主能够确定对方是违法建设，可向对方提出异议；新建工程是符合有关法规的
规定建设的，即使是遮挡住宅的阳光，那也是合法遮挡，是受法律保护的。业主即使提出异
议，也得不到法律的支持。在合法遮挡的情况下， 居民因新建、扩建建筑而被遮挡，造成
冬至日满窗日照时间不足 1 小时的，享受一次性经济补偿。这种补偿一般也就在几千块钱左
右，可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是，如果是
同期建成的居住区，即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足 1 小时的，也没有经济补偿
问题。
我国《民用建筑设计通则》第三章第 条规定日照标准：“住宅每户至少有一个居室、宿
舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于 1 小时”。 国家强制性标准国
标 GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，1994 年 2 月 1
日起施行）第 条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消
防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。” 采光权虽没有专门的单项法规，但并不
是无法可依，而是有强制性的国家标准。您可以根据强制性的国家标准提出相关要求。
9 期房要格外注意：容积率、绿化率、楼间距、居住密度
决定社区绿化环境好坏的数据：好的居住区容积率不能超过50%，绿化率不能低于30%
开发商资格审核：
10 住宅质量保证书， 建设工程开工证，住宅使用说明书。
看楼注意的细节：
11 第一，发展商的实力：
有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
第二，楼盘的合法性：
对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”
，
是否属商品房;
第三，楼盘的自身素质：
1、）是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。
2、）噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、）楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。
4、）结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得
选择合理的格局。
5、）其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。
6）用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安
善如何，楼宇有无法法律纠纷等。
签订认购书时的定金问题：
12 购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成
买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形
大致分为两种：
一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘
后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》
并缴纳了定金；对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地
使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返
还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。
二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签
合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，
购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。对于第二种情况，要对定金的性质予以界定，如
果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行
的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方
一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的
范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的
一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定
金。”
定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。购房者在签订《认购书》时
所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所
以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。
一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定。相反认购时交定金不
予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，今后开
发商应免去这样的约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”。
13 区分 定金 与 订金：
购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房
人员会要求您先交纳200～500 元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5 天的房
号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1 万元或2 万元不等的定金，即“大订”，
并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如
果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。
由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式
合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要
求退款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差
距，使购房者不愿再购买时，争议比较多。
由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。
有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能
按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交
了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋
卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备
进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定
一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的
优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。
所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系
中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的
货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、
《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，
即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约
定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立
和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的
性质，这是定金与订金的相同之处。
而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误
或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”.
“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖
方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退
还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的
赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。
由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订
正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟
通，以避免纠纷。
同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条
款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者
独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能
就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。
因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，
留意“定金”风险。
签购房合同问题：
14 在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、
规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，
发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门
进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》
是否包括了您想买的房子。一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买
房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，发展
商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、
审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加
深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协
议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)
15 预售装修房屋签订购房合同要注意装修质量，在签订《预售合同》时要就内部装修的
质量问题设定解除权的条款。精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已
包含装修费用。同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修
质量问题也要尽可能地明确责任。
16 迟迟拿不到房产证可依合同要求赔偿或退房。延期办理房产证业主可要求索赔，购房人不能因
开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的。
17 退房时注意解除权行驶期限。
根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年
的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损
失。请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，
合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权
行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解
除权将失去。
18 签订购房合同时，应特别注意四点:
一是房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，购
房人应当特别注意合同中对这种权利的约定；
二是商品房买卖合同示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约
定的内容，而不是开发商单方规定的对消费者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率
约定；
三是不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订内容；
四是如果必须填写“自行约定”内容或删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订的
“面积确认及面积差异处理”有关条款内容，建议向有关行政管理部门或律师咨询。
住房贷款问题：
19 住房贷款：
年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外地人)、收入证
明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于20%。
办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种
一次性付款：
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获
得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者
压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损
失，购房风险大。
分期付款：
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
按揭付款：
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，
以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效
需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。
按揭贷款资格：
年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明；
1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶
段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房按揭贷款"。
2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行
为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
3、贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：
（1）有合法的身份；
（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件
（4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住
房
的首付款；
（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组
织或自然人作为保证人；
（6）贷款行规定的其他条件。
4、贷款额度：最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；
5、贷款期限：一般最长不超过30年。
6、贷款利率：贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为%；贷款期限为5年以上
的，贷款年利率为%（按各地政府实际情况定）。
7、申请贷款应提交的资料：
（1）个人住房借款申请书；
（2）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外
自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
（3）经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；
（4）合法的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；
（5）抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，
贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
（6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；
（7）银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券；
（8）借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明；
（9）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
（10）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，
并出示结婚证和户口簿等；
（11）贷款行规定的其他文件和资料。
公积金贷款：
只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点
是利率低，1 年至5 年档，年利率只有%，6 年至30 年档，年利率也不过%，不仅
低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1 个百分点
左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。
保险与公正问题：
20 房屋按揭保险过度不合理：
一是保险金额过度。
现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准，而是采用商品房销售价格
作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中，土
地使用的价格占了３０％以上，而土地几乎是不存在风险的。
二是保险期限过度。
对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定
生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经
支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交
房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。
三是要求投保的条件过度。
购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行
为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购
房者不能还款时的还款责任。
四是保险费率过度。
目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之
嫌。一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚
至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交
费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。住房贷款最多贷款80%，消费者却要买
100%的保险。
五“游戏规则”有失公平。消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、
突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的
保险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的
作用。
六 银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定让人想起了前几年买飞机票必须购买保
险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的，现在买飞机票已经可以不买保险
了，住房按揭保险也应回归公平！
七 房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权
利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。如果
发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。保险规定应
该改一改了。
银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上
的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。
其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。
其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导
致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。
其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为
由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。
同时，银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造
成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。
在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如
国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿
金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些
本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。
按揭保险是“霸王条款”。根据《保险法》相关规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，
银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保，违反了保险自愿的原则，侵犯了消费者的选
择权和公平交易权。保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任时，就
要求投保人开始承担责任和义务，至少属于显失公平，也可以说因没有遵循“合理分配双方
权利义务”的法律要求而归于无效。
21 买保险参保时 尽量买 期缴形 而非 趸缴型。以一笔15 年期、30 万元的贷款为例，若
采用趸缴方式，借款人需一次性缴纳保险费1000 多元。如果采用年缴方式，借款人首次只
需支付180 元保险费。而第二年由于贷款人贷款余额减少，因此借款缴纳的保险费也减少到
168元，此后逐年递减。
22 作为全新的房贷保险保障产品，平安在新的一年推出一款名为"和谐人生"的新型房贷
险。据悉，作为国内首款人性化包装的全新房贷保险保障产品，目前市场上还无同类保障品。
平安产险副总经理孙建平对此表示，受国家房地产及银行利率等宏观政策调整的影响，国内
各大银行目前纷纷取消强制按揭贷款客户购买房贷险。与传统的房贷险相比，平安财险新品
的优势在于，无论投保人夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任将全
部由保险公司承担，因此投保人获得保障的机率大大增加。适用于因意外伤害事故所致死亡
和伤残保障。保险对象为按揭贷款购房的个人，保险期限可选，贷款期限也可按年投保、夫
妻可共为投保人。据悉，该产品已在北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门、重庆7 城市上
市。
验收房屋注意：
23 为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐
条检查看一看。
门
（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）
（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音
（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？
（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？
（７）窗户玻璃是否完好？
地板
（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？
（９）地板间隙是否太大？
（１０）柚木地板无大片黑色水渍？
（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？
顶棚
（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
墙身
（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？
（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？
厨厕
（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？
（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？
（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？
（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？
其他
（２４）壁柜门是否牢固周正？
（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？
（２６）试煤气热水器开关是否妥当？
小知识：【怎样认定房屋质量不合格】
怎样认定房屋质量不合格根据《解释》第12 条和第13 条，因房屋主体结构质量不合格
不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解
除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求
解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？
从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种
载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体
结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重
影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用
途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结
构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
【验房参照标准】
1 窗边与混凝土接口有无缝隙 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
2 窗边护栏应平正牢固 ，是否完好无损无划痕，是否翘曲变形 ，开启关闭顺畅
3 零配件装配齐全 位置是否准确
4 窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固，窗玻璃是否完好无损、无划痕
5 纱窗是否安装完毕，且无破损
6 外窗框四周处理是否粗糙，开启扇是否能关上，把手是否松动
7 窗子玻璃的每个角是否封好，打开后窗户是否能固定，直角接合部是否严密
8 窗框表面是否光洁，四角是否呈直角，窗的底部滑道是否平滑
9 窗台应平滑，不刮手。窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水
10 外部四周处理是否粗糙，外部窗台有无裂纹
以上均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。
24 购房者验房15招：
◆第1 招：看"备案"留"两书"
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；
同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006 年1 月1 日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程
质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
◆第2 招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，
24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进
行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现
象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因
为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
◆第3 招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听
隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，
反而规定下方须离地面 厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个
门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
◆第4 招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便
知。若听到"空空"的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰
击声，则表明它们接触良好。
◆第5 招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工
要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的"考验"，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨
淋实验。
◆第6 招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题
常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要
立即通知相关单位。
◆第7 招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水
滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
◆第8 招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一
点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
◆第9 招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那
端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
◆第 10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管
子)，地面的套管应高出地面2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面5 厘米。其作用是防
止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
◆第 11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户
内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
◆第 12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30 厘米高的插座都必须带保险装置。
◆第 13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全
灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
◆第 14招：厨卫紧临通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室
内空气的清洁。
◆第 15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，
看是否虚设。
总而言之 ，归纳为下面几点:
门窗
（1）门窗不正；（2）油漆脱落；（3）内门翘曲，门板开裂；（4）门窗五金附件生锈，
门锁脱簧。
卫生洁具
（1）卫生洁具连接件滴、渗水；（2）下水不通畅。
地面
（1）地面空鼓、开裂、不平整；（2）地面渗水。
面砖镶贴
（1）排列不规则，接缝不均匀；（2）釉面砖空鼓，缺棱；（3）釉面开裂；（4）翘曲，
表面不平整。
墙面抹灰
（1）墙面浆活起碱脱皮；（2）龟裂；（3）涂料遇水脱落。
电器照明
（1）开关、插座安装倾斜；（2）插座缺项或短路。
给水系统
（1）水表空走；（2）阀门关闭不严；（3）阀门脱丝， 连接件滴水；（4）截止阀生锈
影响水质；（5）支架安装。
排水系统
（1）地漏、管道堵塞；（2）便池不畅；（3）室外排污管不通畅。
25 律师指点室内空气不合格也可拒绝收房。在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别
情况作不同的处理。
如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝
收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再
修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只
能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响
装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业
主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明
确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促
其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，
业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求
在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
贴心提醒：
新房保修期从交付之日起计算。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质
量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和
保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期
从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因
主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质
量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验
确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附
件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，
公示期不得少于6 个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在
建筑外墙显著部位。
26 开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费
者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补
偿方式了。面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式
在合同中一般都有约定，2003 年6 月1 日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠
纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责
任
(损失)。
房屋产权过户手续问题：
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用
之日起90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自
销售合同签订之日起90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企
业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文
件。”房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代
理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
27 个人与个人之间房产转让，应交纳的税费比例如下：
交易费：6 元/平方米，买卖双方各承担50％；
契税：按房屋成交价或评估价的％计算，由买方承担
印花税：成交价或评估价的l％，由买卖双方各自承担50％；
土地出让金：成交价或评估价的l％，由买方承担。(如果您购买的商品房所处地块的取
得方式是通过出让方式取得的，即开发商已按规定缴纳了土地出让金，您就不需承担此项费
用)。
即个人间房产转让的总税费为 房屋评估价的%+6元每平。（不包括土地出让金）
小知识：
土地出让方式：出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅
可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式
有挂牌、招标和拍卖三种形式。对于经过公开征集，只有一个受让方的，也可以采用协议
转让的形式完成土地使用权出让。
土地使用权出让，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向
国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我
国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50
年。
装修问题：
28 装修11 禁忌：
一、忌仓促上马
由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求
。
因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，
以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
二、忌“胸无全局”
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放
位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有
通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化”
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不
一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使
房间显得缺少情趣和变化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只
做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房
间并不理想。
五、忌不分主次
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往
往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空
间。
六、忌脱离文化背景
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间
里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
七、忌脱离外部环境
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是
就忌用深颜色。
八、忌“无人参与
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房
间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例
如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
十一、忌生搬硬套
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是
在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系
其他问题：
29 看好房屋质量，尤其是二手房：管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板
经常渗水、防水防火性能较差等状况。
30 房屋产权看仔细：首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提
供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件
其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋
产权来源与其合法性。
第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有
人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
31 装修结构要清楚：但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情
况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管
线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
32 看清物业杂费再购买：算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门
代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是
否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业
管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察
电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买
评估二手房的折旧费问题：
33 确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润组
成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。故一般均不
以其原始造价为计算依据，按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计
算。
（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建
筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为
使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值
，
简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它
与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算
折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋
混凝土结构为 0；砖混结构为 2％；砖木结构一等为 6％；砖木结构二等为 4％；砖木结构三
等为 3％；简单结构为 0。
（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；
在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、
质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件
决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损
耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固资
产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
造价－残值 造价×（1－残值率）
年折旧费 ＝———————或＝－－－－－－－－－－
折旧年限 折旧年限 折旧年限
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和
楼房的层次与朝向等。
