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投资社区商业与投资商业街都有什么区别.doc

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投资社区商业与投资商业街都有什么区别？投资社区商业要考虑以下几个因素： ★小区规模、居住人口的密集度。社区规模大孝入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。 ★居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在 30 岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总的来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。 ★业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市常假如在一个容纳 500－600 户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。 ■商业街投资 投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素： ★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。 ★开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。 ★整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。 ★商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要 2－3 年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。 ★同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。  特色商业街成功六要素几乎每一座国际化大都市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如法国的香榭丽舍步行街、美国纽约的“唐人街”步行街、中国上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而吸引着成千上万的外地人。在河北保定，建成后的鑫龙湾商业特色街，就是这样一条黄金特色商业街。 建华北路两侧的鑫龙湾、建华批发市场、东风桥服装批发市场等在古城乃至全省的名气可谓“响当当”，这些市场吸引了许多人前来购物。鑫龙湾特色街的建成，它将吸引各地的投资者和经营者的眼球，未来将是保定商气最浓的一条街。     辐射     笑迎南来北往客     特色商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，特色商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。 目前，建华北路鑫龙湾商业街可以说是面向本地，辐射全国。许多国内外名吃、名店、名品将进驻鑫龙湾，他们的加入将带动建华北路众多的客商，聚合在鑫龙湾，未来的鑫龙湾将形成“买全国、卖全国”的局面，并逐步与国际接轨。     地段     风水宝地黄金街     特色商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境，对国际跨国公司有巨大的吸引力。     处于黄金地段的建华北路，交通非常便利，其周围有裕华路、百花路、东风路，使建华北路具有得天独厚的交通优势。建华北路附近还有火车站、长途汽车站、公交汽车站，极大方便了市民和外地游客旅游、观光、购物的需要。     客流     熙熙攘攘人气旺     人口因素是特色商业街发展的动力。建特色商业街首先要为商业街的客流量和客流密度作较准确的计算。有了客流的保证，就有了充足的购买力。     有关部门曾做过精密统计，建华北路每天的客流有 5 万至 10 万人次，12 小时内最多客流可达 15 万人次。毋庸置疑，待建华北路两侧的项目全部建成后，这条街上的客流将会进一步增长。     历史     经年老街有影响     特色商业步行街要有浓厚的文化、历史氛围。有了浓厚的文化、历史基础，才能够吸引消费者的购买意识。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，也是未来商业街建设的着眼点。建华北路是传统的商业聚集区，有着久远的历史。解放前在这里就形成了酱菜、铁球、春不老等一批保定最早的商业品牌。而随着建华北路鑫龙湾的全面开发，将成为市区最大的商业中心，形成浓厚的商业氛围。     我们可以看到，建华北路完全符合建商业特色街的六大要素，具有建特色商业街的绝佳优势。  商业街的空间限定和功能划分     商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成  店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。          现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。           现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。          住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。  浅谈商业街区广场文化活动的特征     随着我国经济发展和社会进步，城市商业街区建设的不断完  善，商业街区的广场、大商场门前或大商场内的中庭广场，成了具有广阔前景的各种文化活动载体，商家利用这些阵地广泛开展各种具有商业味道的文化艺术表演活动，既为商家带来无限商机，为游客带来精神上和物质上的双重享受，又为原有的商业旺区在广场文化活动与游客的互动下，带来了别样的繁荣，还为城市中心区域平添了浓郁的文化色彩。这种具有多方位功能的商业街区广场文化活动现象，在当今的改革大潮中，已于我的一个主要因素，就是我们通过比较，认为在“深圳”这个特殊概念的大背景下，东门广场的文化现象从全国意义上看，极具典型性和代表性。     地处深圳腹地的东门（老街）商业步行街区，是个沉淀了数百年历史文化的“老深圳”。改革开放以来，在政府的大力扶持和精心规划下，东门（老街）已发展成为一个万商云集、寸土寸金的现代化商业旺区。数以万计的商铺密布其间，各色各样的建筑毗肩林立。今天东门的知名度随着深圳知名度的扩展而扩展，“来深圳必游东门”，东门享有深圳商贸一面旗帜的盛誉，是深圳人引以自豪的亮丽的风景线。国各大中城市悄然兴起，并以一种独特的文化表现方式显示着其独特的魅力。而这种独特所产生的社会功效与经济功效使得商业街区广场文化活动这个文化上的生力军表现出旺盛和经久不衰的活力。     研究和探讨商业街区广场文化活动的现状、特征、效应，分析商业街区广场文化的趋势，对于坚持精神文明建设的前进方向，繁荣群众文化具有十分重要的理论和现实意义。为此，我们特意选择了深圳东门商业步行街区作为考查对象和课题研究的试点。选择东门文化广场东门是深圳客流量最大的繁华街区，平日客流量达二十万人，在节假日期间，高达四十万人左右，因而，东门文化广场是群众文化活动以及商家开展宣传推介、展示品牌形象的理想载体。以这种载体做为开展群众文化活动的基础条件，举办丰富多彩的、形式多样的、游客喜闻乐见的、雅俗共赏的文化活动，既能活跃群众文化生活，又能展现现代文明都市的精神面貌。     1999 年 10 月，在市、区各级领导的大力支持下，东门在“开街庆典”的同时，拉开了“文化广场” 的序幕。在短短的一年多时间里，举办厂大量的、形式多样的文化活动，收到了极好的效果。在进一步扩大了东门知名度的同时，为广场文化活动的发展方向及表现方式等，积累了丰富而宝贵的经验。     对东门文化广场现象，我们做了初步的调研与分析，从其表现方式上，我们对东门文化广场的有关特征及其效应作了以下的归纳：     一、开放性     首先，从商业活动的发展阶段来看，具有相应条件的广场活动载体是新的经济形势下开展商业宣传促销活动的最佳选择。广场活动以文化艺术形式为主，以一种通俗贴切的方式，以其特有的感染力打动人心，深人人心，给人留下深刻印象，展出了促销活动中独特的广告效果。     东门文化广场及舞台是一个开放性场地，显示出了文化广场的开放性特征。文化广场位于东门街区繁华闹市中的交汇处，占地面积近 4000 平方米，可容纳过万人，广场东侧舞台为有顶式的开放型舞台，并配有音响室、更衣间等，可做多功能表演。广场周边的建筑独具特色，东门在改造建设中，保持了浓郁的岭南建筑特点，恢复扩展了“女儿墙”和“骑楼”等古典风格的建筑样式，重建了文物古迹“思月书院”，使东门文化广场在现代商业贸易的气氛中透着一种古典的气息。在开展广场文化活动以来，广场以开放的姿态，不断接纳和融合着各种与文化有联系的活动，如商家举办的婚纱、发型、服饰、健美健身等表演；商家冠名的卡拉 OK 比赛以及各种重要的大型活动等。在融于娱乐表演、游戏、咨询等内容的各种商业性宣传促销活动中，每一个渴望展示自身兴趣爱好及满足表现欲的游客，都有走上舞台或以各种形式参与的机会，表现了文化广场这种广泛参与、主客相融的气氛。青年人喜爱参与，跃跃欲试，得到自我能力的体现；少儿们也时常在这里大显身手，他们的音乐舞蹈等表演，别具特色，极受欢迎。开放型舞台为他们艺术成长过程中的锻炼提供了方便条件。老年人则享受到一种休闲欣赏的乐趣，从粤曲、京剧的表演中看到过去某些街头文化的活动影子。     二、参与性     商家多种形式、多种体载的群众文化活动在东门频频亮相，如《燕京啤酒探秘》、《美的空调新空气》、《海尔四机竞猜》、《傲旗原创歌手献真情》、《相约影帝廊》等。而东门商业街区文化广场在融合艺术表演与商业品牌推介活动之中，也相得益彰。这种雅俗共赏，贴切宜人的广场文化活动方式，很为市民喜闻乐见。     在这块生机勃勃的方寸之地，群众文化活动如火如荼。商家的主动参与意识非常强烈，并十分注重追求文化含量，寻求自身价值，塑造自身形像，突出地表现了企业文化精神和竞争实力，并收到了小投人大效益的广告宣传效应；游客在活动中获得了大量的产品知识和信息，大开眼界也大饱眼福，受益匪浅。一边欣赏了文艺表演，一边了解或购买了促销产品，其乐融融；广场活动的策划者们则使高品味的、雅俗共赏的、新颖多样的艺术形式与商业活动有机的结合，在这个特殊的场地，充分表现着商业和艺术的自然和谐。他们的精心策划和精心编排，得到了商家与游客的共同称赞。     可以这样说，文化广场的商家参与性是构成广场文化活动的重要因素之一。商家的各种有内涵的活动，既提高了品牌的知名度，也为商业街区带来了人气，带动了物流，促进了消费，使繁荣的市场更添了一分活力。     三、多元性     建立东门文化广场是政府为民服务的举措，符合市民心愿，也为商家带来显著的经济效益。广场文化活动在开放性、参与性等基本特征基础上还具有群众性、娱乐性、公益性、社会性、互动性等多元性特征。如商家举办的活动中，穿插着群众广泛参与的知识问答以及卡拉 OK 演唱形式，充分体现了群众性；广场的游艺活动以及舞台上的有奖竞猜游戏等活动形式，又充分表现出轻松活泼的娱乐性；而义工联授旗仪式活动以及义工理发等服务活动，则体现了公益性；而政府搭台，商家唱戏又体现了商家参与文化活动的社会性。在东门（老街）开街时举办的“首届购物旅游节”上，文化广场系列展演活动，以参与商家的企业名称冠名，并将精彩的商家广告语作为舞台背景：如《服务深圳人民，弘扬民族文化——深圳书城》；《深房百货——我们提供的不仅仅是高品质的商品》；《金威啤酒——伴您通往成功之路》；《安莉芳——发自内在的魅力》；《天天更新生活，日日茂业百货》；《当月光升起的时候，我们的爱与你同在》；《过了罗湖桥、走进金色时代》；《知行合一、德智相融》等。由于广场活动宣传效果显著，商家品牌形象的扩展，得到事半功倍的效果，从而不断有商家愿意到东文化广场做宣传活动。在融人群众文化活动形式的商家宣传中，商家的品牌形象和“东门（老街）”的品牌形象都得到了相应的扩展和提高。这就是一种互动。没有这些活动时，市民来东门只能是逛街、购物、转商场，而商业街区广场有文化活动后，客流量大大增加，广场文化活动增添了游客到东门购物的兴趣，逛街也似乎有了目的。东门商业街区文化广场活动确确实实地带来了客流量成倍增长和物流量迅速增加，这又是一种互动。     四、融合性     政府各部门将有关的活动融于商业街区文化广场，也是东门文化广场活动的一个特性。如：政通人和迎新春— —深圳市政府把 2000 年春节商业活动的重头戏放在了东门文化广场，政府以“政通人和迎新春，欢天喜地过大年”为主题，邀请深圳十大零售商老总现场致词。万佳百货、天虹商场、华润万方超市、岁宝百货、免税市场、沃尔玛购物广场、茂业百货、国际商场、太阳利联广场的老总们纷纷登台亮出口才，充分利用这个机会展示商家的风采。为期二十天的活动，天天是人声鼎沸、万头攒动的场面，收到了极好的效果。在即将落下帷幕的最后一天—— 2 月 21 日，江总书记也光临了东门，并观赏了“元宵万千谜会”的灯谜活动。“东门”形象，再一次受到世人的瞩目。     母亲节的呼唤——在母亲节期间，妇联在东门商业街区文化广场举办了一系列文体活动，有妇女拔河比赛，美德教育知识展，“母亲节’’专场联欢晚会等等，在联欢晚会上，市、区领导与广大市民一起，载歌载舞庆祝“母亲节”。有奖问答“美德在身边”，主持与观众一起做节目，共为母亲唱赞歌。即兴演唱歌曲比赛将现场气氛推向高潮，众多观众连连唱出带有“妈妈’’内容的歌曲，一首首，一句句，浓浓的亲情和悠悠的送给远方的妈妈，尤其是现场电话问候远方妈妈的节目，更是感人。此情此景，感动着在场的每一个人，台上台下一齐祝愿，祝天下的母亲健康长寿，幸福快乐。       活跃的东门文化广场是靠各商家支持的，并日显重要，各级领导对东门更显关心、关注，并直接指导工作，设立艺术景点、艺术廓，引导组织商家共同参与，对商家与文化广场活动的融合给予充分的肯定。     另外，东门文化广场还融合了其它形式的文化活动，如《名家书画展》、《新东门摄影展》、《少儿现场书画笔会》、《现场挥毫写春联》、《万米长卷书法展》等。       东门步行街区开街一年多来，已举办各种群众文化活动达 160 多场次，已初建成效，“东门”这个品牌也随着广场文化的发展而日益扩大影响。从渔民村到老东门；从“春天的故事”到“走进新时代”，随着文化广场划时代的奏鸣曲，东门必将开创新优势，更上一层楼。     商业街区广场文化活动是一个城市文化底蕴的体现，是两个文明建设互动的体现，是文、商的结合体，是新的经济形势下一种新的文化活动形式。在商业街区文化广场的形成发展过程中，如何管理、规划，如何使其良性运转，是群众文化工作应关注、研究的新课题。  谈商业街规划设计的有关问题商业地产和住宅项目区别很大     商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的 Shopping&nbspMall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping&nbspMall 即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个 Shopping&nbspMall，但到目前为止，真正意义上的 Shopping&nbspMall 一个都没建起来。     这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。     为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是 2 万平米（家乐福分店卖场部分是 8000－12000 平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。     发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为 Shopping&nbspMall 有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。     商业街的空间限定和功能划分     商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。     现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。     现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。     住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。     专业化的顾问机构没有市场     北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的 Shopping&nbspMall 是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。     另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。     全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的 Shopping&nbspMall 撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。     主力店不应在招商前进行建筑设计     我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。     对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。     现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。     大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。     如何操作商业地产设计     建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。     对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。     在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。     如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。     在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。  我国商业街的主要类型城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综  合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。     目前，全国有各类示范街 193 条，其中中宣部等 6 部委先后五次推出全国性示范街 81 条，各省市公布的示范街 112 条。这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁荣市场经济等方面作用突出。据不完全统计，全国现有著名商业街步行街 200 多条，今后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。     中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等 12 个城市进行考察座谈，认为我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：     1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。     2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。     3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。     4．室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL 里和地铁里商业街也属于这个范畴。目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：     一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。     二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。我们可以断言，用不了几年，我们将看到风格各异、各具地方特色的商业步行街点缀在全国 249 年地级市和众多大大小小 600 多个的城市，到那时，我们的国家一定更美了。  商业街建设的战略、战术研究     市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随  着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一种“机会成本”的意识对购物活动做出价值判断，他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在这里，顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热潮，但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是否有发展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在很多情况下，人们并不是为了购物而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。     网上交易很显然无法满足人们的这种需求，而商业街则不同，当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐” （one&nbspstopping）的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。因此我们只能把网上购物作为一种交易方式，即一种销售渠道，而不能成其为一种零售业态，更不可能成为人们日常的一种生活方式，即使在网络充斥着整个社会的 e 时代，商业街的魅力依然难挡。       一、商业街的定义、特点及分类     什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等 15 项功能和 50～60 个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4. 环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。     综观现在各种商业街，大致可以分为三大类：   1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。   2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。   3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。       二、商业街在我国发展的必要性     随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one&nbspstep&nbspshopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。     顺应着这种新的消费潮流，1999～2000 年，商业街与购物中心（shopping&nbspmall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？     这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，shopping&nbspmall 虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商引资的“龙头项目”。     可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。       三、商业街建设的战略研究     任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。     企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。     （一）消费者群体目标对象的选择     消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。     从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。     （二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素   1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。   2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。   3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。   4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。   5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。       四、商业街建设的战术研究     （一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合     商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。     于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗？所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。   但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000 年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。     （二）管理模式上要不断创新     现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。     （三）各种类型商业街侧重点应各有不同     中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市 600 万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。     （四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套   如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占 65％，餐饮业占 20％，大众娱乐业占 10％，通讯服务业占 5％。     （五）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体   对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。     另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。     （六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美   商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种 “一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。   交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。营造商业氛围——对商业步行街的思考     成都春熙路商业步行街的建设，正在美化  着我们身边的这座城市。傍晚，暑气散尽，人们徜徉在步行街中，谈天说地，其乐融融。     步行街的建成，达到了为城市美容的目的。可是，美容后的步行街赖以生存的商业氛围却没有相应增强，巨额投入并没有引来更多的消费者。那么，从道理上讲，作为商业街，商之不存，街将焉附？     其它地方如何？    大连这个素有“北方香港”之称的口岸城市，从 90 年代开始走上流通快速发展新时期。青泥洼商业步行街建成不过 3 年左右时间，但是其经济效益与社会效益都得到国内商界高度评价。它的特点是以一批大型商业设施为表率，牵动整个步行街及全市商业提升。     这里，集中了 14 个商业门类的几百家大小商业企业，享誉全国的大连商场、新玛特购物休闲广场、迈凯乐商场、百年商城、瑞士酒店、秋林女店、渤海饭店等大型商厦，把这里装点得异彩纷呈，同时引来商机连连，形成了关联效应。用建设者与管理者的话说，让消费者来到这里就不用出去。从高档商务活动到购买房地产、汽车，乃至生活用品一应俱全；用餐，大酒店、小饭店，“洋”店、本土店比比皆是。     正是这种态势的形成，不断聚集着商业街的人气，使其年销售额超过 50 个亿。而大商集团这个全国商业百货零售业的楷模，2001 年 36 个所属企业销售额实现 75 亿，今年通过兼并，购买等方式，还要增建 20 家企业，销售额将突破百亿。这就是人气与财气相辅相成、相得益彰的写照。     至于上海，闻名于世的早已不仅是一个上海第一百货大楼，而是步行街那商业成份合理、商业元素齐全的全街整体商业氛围。     从外滩路口进来，临街立面上商家牌匾纵横交错、鳞次栉比，夜幕降临，灯火齐明，色彩缤纷，东西穿梭的人流把步行街的人气、财气挥洒得淋漓尽致。     上海人精明、会赚钱，是在方便消费者的前提下自然所得的。在这条十分豪华、时尚的步行街中，任何一个消费阶层都能找到去处。    就在豪华酒店、堆金聚银的珠宝店、世界名牌服饰专卖店附近，就有各类方便小吃，日本拉面、美国烧烤、麦当劳、四川火锅、上海醪糟应有尽有。而步行街的结构在目前中国的步行街中是最叫绝的，不但有传统商业百货大小商场，高中低档酒店、宾馆，而且还有房地产交易中心、汽车广场、拍卖行。更有让人流连忘返的香港金银珠宝、银行、保险、通讯、邮电等机构与设施应有尽有。南京路步行街是灯的海洋，是人的海洋，更是现代商业流通的示范场所。  商业街的建设要因地制宜商业街建设掀热潮  从上世纪 90 年代开始，随着城市建设  的推进，全国兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。    一个直观上的表现就是商业街的数量越来越多。据中国城市商业网点建设管理联合会不完全统计，到目前，全国以商业街、步行街命名的街达到 980 余条。这些街的规模也越来越大，从最初的条状，发展到“丁”字型、“工”字型或“田”字型，商业辐射范围达到几十公里。功能也越来越完备，从最初以单纯的购物为主，发展到集购物、旅游、休闲、娱乐等为一体，单纯的商业中融入了文化、艺术、时尚等各种元素。     这些商业街的投资主体也从最初的政府，发展到政府和企业组合、或是有实力的企业，投入的资金也越来越大。比如保定投入 8 亿元打造一条商业街，苏州投入亿元改造一条步行街，杭州投入 9 条商业特色街建设的资金目前在 10 亿元以上。 &nbsp 从南到北，几乎每个城市都在改建或新建商业街，在全国已成为一种热潮。     商业街建设过热了吗？     全国城市大造商业街，自然让人担心商业街的建设是否过热了。国务院研究室综合司副司长陈文玲说：“商业街的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设现象。”她一口气指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，一些地方的“拍脑袋”工程，盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设计，缺少特色，经营商品雷同等等。     商务部商业改革司的王选庆建议，商业街建设要注重规划，引进大型商业设施听证会制度，加强规范管理。     但也有一些专家认为，商业街兴起只是近三五年的事情，还远没有达到过热的地步。中国网联会副秘书长廖伟阳说，在一些城市商业街出现了过剩，导致恶性竞争，这给商业网点的规划提出了新的要求，但作为一种服务载体，商业街在很多中小城市仍有空间和潜力。杭州商学院经贸学院院长王传维教授分析了商业街近年快速发展的原因：在都市产业结构调整的大背景下，许多城市提出“退二进三”，从第二产业向发展商贸流通业挺进；中国的市场更加开放，国际产品纷纷进入中国，商业街成为展示产品的窗口；城市化不断推进，人们的消费水平不断提高，产生多元化的需求。正是这三个大前提的存在，引发了商业街建设的热潮。     下一步该怎么发展？     陈文玲认为，现有的商业街要考虑如何提升的问题，商业街建设要创新，不是简单模仿，而是学习、吸收、提高。她尤其强调，要突出 5 个特色：体现城市文化特色，与历史积淀、文化理念、市民消费方式相匹配；具有商品特色，搞一些专业化特色街；具有经营特色，保持经营特色的一致性，打造商业街的诚信和品牌；具有管理特色，管理者在经营管理上有独特的理念；具有建筑特色，建筑设计与经营商品、城市风格相吻合。     专家们认为，商业街的建设要因地制宜，充分利用各地的资源优势。比如上海是时尚信息集聚的地方，所以才有了南京路、淮海路的名店荟萃；杭州作为著名旅游城市，每年要接待 2800 万中外游客，因此可以借此打造商旅结合的商业特色街区。

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