产业地产投资盈利之道
——产业地产企业经营绩效提升的秘密
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曾旺明 男
企业管理学博士、区域经济学博士后；
中国市场学会理事、四川省营销学会副秘书长、常务理事；
四川大学营销工程研究所副所长；
成都华茂集团公司研发副总裁、产业研究院常务副院长；
成都中一投资咨询有限公司总经理；
KPO企业标准化管理系统的研究者与践行者；
邮箱：xyazwm@
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您的企业存在这些问题吗？
不知道哪里有投资机会？
为什么政府总是将开发机会让给别人？
拿到手里的地不知道做什么？
没有多少钱怎么做？
不知道开发的项目将来招商会怎样？
始终感觉都是拍脑袋决策，心里总没底？
这个项目做完以后，不知道下一个做什么？
……
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为什么很多产业地产企业经营困难？
产业地产企业的成功路径不清楚
企业的经营思维问题
4、融资困难，资金成本高企
5、项目盈利性不佳，持续发展乏力
3、无法形成持续的招商热点
2、政府领导变化频繁，琢磨不透，土地、政策无法持续保障
1、项目选择不准，盲目投资
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产业地产企业成功路径
定位坎
项目坎
管理坎
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目录
一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
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一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
产业地产企业的不同来源决定了必须找准定位，否则可能犯经营方向性错误
企业的资源、能力、思维方式明显不同
国有投资公司、开发区
产业企业扩展进入新领域
产业运营商
资本投资公司
商住、商业地产企业转型
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产业地产企业群
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一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
产业地产企业在决定自身业务定位时，必须考虑以下关键要点。
要点一、企业的产业资源
要点二、企业的资本资源
要点三、企业的政治关系资源
企业在特定的行业内的行业地位、配套网络、发展方式等
企业家在当地的政商关系层次、稳定程度等
企业的自有资本投资能力、融资途径、融资额度、融资成本等
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一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
产业地产企业根据自身的资源特点，确定产业地产业务投资的基本方向。
项目投资定位
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项目周期：扎根做事业还是赚钱就走？
资本额度：大资本驱动还是小资本驱动项目？
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资本周期：长周期回收还是短期回收项目？
资本成本：项目能承受多高的资金成本？
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项目招商：投资者市场还是经营者市场？
…………………………
不同类型的开发商，其开发模式是截然不同的，选择适合公司的开发项目，而不是追风！
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
产业地产投资存在四个悖论，如果不能有效克服悖论，项目投资风险将巨大
项目的选择决定投资成败
悖论一、开发商与政府收入来源之间的悖论
悖论二、开发商的快速招商与经济稳步增长之间的悖论
悖论三、项目分期开发与客户配套完善需求之间的悖论
开发商期待更多开发收入，政府期待更多的税收收入
入住客户期待完善产业链配套，但项目开发的投入必然分阶段进行
开发商期待快速招商快速实现资金回笼，但产业增长速度平稳增长
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目规划设计
项目开发模式
项目投资机会挖掘
项目政府公关
宗地项目管理融资
项目招商
项目运营
项目运作是产业地产公司的核心业务，从七个方面提升产业地产公司的项目的盈利能力
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目开发模式：开发模式决定了项目的利润来源，确定开发模式必须考虑土地、市场、资本三大问题。
项目盈利来源
土地问题：开发机会
1、政府为什要给开发商而不是客户；
2、政府为什么要把开发机会给你而不是给其他公司？
客户问题：开发利润
1、为什么不能征地自修而要购买？
2、客户为什么要进入此园区？什么样的利益能抵消搬迁成本？
3、客户为什么要买而不是租？
资本问题：行业进入
1、开发商为什么要投到本项目而不是其他项目？
2、其他投资者为什么要向开发商融资？
政府、客户、开发商的三方共赢是项目开发模式的核心
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项目开发模式：构建对产业商权的控制机制以获取项目的开发运营利润
二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目开发模式：典型的项目开发模式
相对而言，以销售物业为主体的开发模式短期内在资金周转等方面对开发商更加有利，也是短期内操作难度较大的模式
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XX产业销售类多层标准厂房类项目开发模式案例分析
二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目开发模式：
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
地域的线索；
城市规划的线索；
产业演变的线索；
……
项目机会的发掘：如何发现有价值的项目投资机会？
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
现代工业区位理论：产业分布的地理特征
项目机会的发掘：地域的线索
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
城市产业的郊区化过程
城市商业的郊区化过程
城市居住的郊区化过程
城市消费的郊区化过程
项目机会的发掘：城市规划的线索
城市形态变化过程中的开发机会
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
新兴产业的出现：打造产业孵化器
产业的转移过程：打造产业承接地
产业的聚集过程：打造新的增长极
产业的升级过程：打造新经营环境
项目机会的发掘：产业演变的线索
产业形态转变过程中的机会
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目机会发掘：民营产业地产企业在中国经济转型过程中可以重点关注的几类开发机会
地域选择
大都市经济圈：重点经济相对比较发达的省会城市1小时经济圈以及经济较为发达的三线城市周边。经济越发达、土地资源越紧张的区域产业地产投资机会相对越多。
行业选择
产品形态
小微产业集群
中小企业，最好能实现多层厂房生产
都市工业
单层标准化厂房
多层标准化厂房
产业类专业市场
孵化器型写字楼
产业公共配套服务设施
在此基础上考虑是产业园还是综合园的问题
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
项目机会的发掘：
XX产业商业项目机会发掘案例分析
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
产业规划工具：呈现产业发展路径
行业商会工具：呈现产业发展意志
资本平台工具：呈现产业资本基础
智力平台工具：呈现产业人力支撑
政治热点工具：呈现产业政治价值
高层人脉工具：放大项目政绩价值
项目样本工具：打造项目价值证据
媒体造势工具：营造项目舆论环境
拟开发项目的政府公关：八大工具箱
以项目开发模式为核心，构建项目政府公关系统，获取政府的真正支持，锁定长期合作机会。
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
拟开发项目的政府推荐：以项目开发模式为基础，编制能实现三方共赢的产业发展规划
产业规划对开发商的价值
充分体现开发商的开发意图；
充分保障开发商的专业能力；
锁定产业投资机会；
锁定政府产业支持政策；
控制项目开发节奏；
构建持续竞争优势；
破解“拿地难，拿地后盈利也难困境”的有效途径。
土地的保值功能与经营功能的有机协调问题
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二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
拟开发项目的政府推荐：以项目开发模式为基础，编制能实现三方共赢的产业发展规划
产业规划编制的基本思维原则
区域产业选择：符合公司的开发模式定位，开发商有盈利空间
产业资源支撑：客户、政府相信具备基本条件，规划靠谱
产业发展路径：体现产业的发展规律与开发商的开发节奏
产业扶持政策：承载产业转移、聚集、升级的内在动力机制
产业运营机制：构建以开发商为核心的行业治理与集体行动机制
规划推进计划：与政府领导任期配合，及时呈现发展成效
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：系统管理是保障企业持续提升竞争力的关键。
产业地产公司管理提升整体解决方案
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：经营目标计划系统。
严谨的目标计划系统确保项目宗地经营目标的实现，严控开发周期，降低开发成本。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：项目投资管理系统。
实现全项目生命周期的投资风险控制与收益提升。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：项目营销、招商管理系统
实现全项目生命周期的营销、招商风险控制，确保营销、招商目标的实现。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：项目建设管理系统
实现全项目生命周期的建设业务管理，确保项目土地供应，设计符合市场需求，工程进度与质量达标。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：项目产业管理运营系统
以产业运营的市场化运作机制为基础，构建商会、资产经营、技术创新三大服务平台，对接政府与行业相关资源，持续推动产业的良性发展。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：项目开发功能保障系统
以多项目、多业务的集团化公司经营为出发点，为项目开发运营提供良好的行政、人力、财务功能支撑，保证项目开发的有序进行。
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三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
产业地产公司的管理系统：股东权益保障系统
在确保项目运行效率的基础上，通过对关键环节的控制与监督确保公司投资者的利益不受损害。
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