2一、房地产与房地产价格练习题
2（一）选择题
3（二）判断题：
4二、比较法练习题
4（一）单项选择题
6（二）多项选择题
7（三）判断题
7（四）计算题
9三、收益法练习题
9（一）单项选择题
11（二）多项选择题
11（三）判断题
12（四）计算题
15四、成本法练习题
15（一）单项选择题
16（二）多项选择题
17（三）判断题
18（四）计算题
19五、假设开发法练习题
19（一）单项选择题
20（二）多项选择题
21（三）判断题
21（四）计算题
23《不动产估价理论与方法》模拟试卷一
28《不动产估价案例与分析》模拟试卷一
32《不动产估价理论与方法》模拟试卷二
36《不动产估价案例与分析》模拟试卷二
42《不动产估价理论与方法》模拟试卷三
47《不动产估价案例与分析》模拟试卷三
53Exercises in English
53Real Estate and Real Estate Value
53Multiple Choices
58Questions
60Sales Comparison Approach
60Mutlple Choices
62Questions and Computation
64Synthesis Questions
66Income Approach
66Multiple Choices
69Questions
71Calculation Exercise
72Cost Approach
72Mutlple Choices
74Questions and Computation
75Cost factor study
一、房地产与房地产价格练习题
（一）选择题
下列关于房地产的叙述错误的是：
房地产本质包括土地、建筑物及依托于其上的房地产权益
房地产是指土地、建筑物及其上定着物
最终体现房地产价值的是房地产的权益，而不是实物
临时搭建的帐篷、戏台也属于房地产
（2）某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值为500万元，则该房地产的价格为多少？
a、1500万元；b、2000万元；c、1000万元；d、1500-2000万元
（3）从经济利用的角度，土地利用选择的一般顺序为：
工业、放牧地、牧场、森林；b、商业、办公、居住、工业
c、办公、商业、居住、工业；d、居住、耕地、放牧地、森林
（4）下列叙述正确的是（）
a、房地产市场不是地区性市场；b、房地产价格不易受个别行为影响
c、房地产之间不能完全替代；d、房地产的独一无二性使房地产具有独占性
（5）房地产价格（）
是客观存在；b、是专业评价人员的价值判断结果；
c、由市场力量决定；d、由市场参与者集体的价值判断所形成
（6）房地产真正的自然增值的原因是（）
a、通货膨胀；b、稀缺性；
c、外部经济变化；d、投资改良房地产
（7）现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）
a、甲；b、乙 ；c、丙；d、不能确定
（8）房地产之所以有价格，其前提条件是（）
a、房地产的有用性；b、房地产的稀缺性；
c、房地产的有效供给；d、房地产的有效需求
（9）抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（）
a、高；b、低 ；c、相同；d、没有关系
（10）使住宅房地产价格明显上升的是（）。
中等收入者收入提高； B、高收入者收入提高；
C、低收入者收入增加； D、居民收入提高
（11）商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。
A、临街状况； B、繁华程度；
C、安宁程度； D、公用设施完备状况
（12）影响房地产价格的人口因素包括（）。
A、人口数量； B、人口数量；
C、家庭人口规模； D、学历分布
（二）判断题：
地役权的存在会降低房地产的价值。
房地产特性取决于土地特性，是以土地的特性为基础的。
房地产包括土地及地上建筑物，地上建筑物是指地面以上的建筑物。
相邻关系的实质是对房屋所有权和使用权的一种限制。
决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。
理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。
房地产与其他物品的价格一样，均会有生产成本。
一占地1000平米的8层建筑物个层面积均相同，若其房地单价5000元/建筑平米，覆盖率为50%，则其房地总价为2000万元。
楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
国家规定的商业用地使用权出让最高年限为50年。
地价变动主要受需求因素的影响。
同地段的期房价格可能比现房价格高。
城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。
二、比较法练习题
（一）单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24 B、 C、 D、
2、某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2．5％，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降％，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨％。2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米。若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。
A、4500 B、 C、 D、
3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。
A、2625 B、2500 C、2214 D、2173
若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（）元/平方米。
A、2625 B、2500 C、2214 D、2173
4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理
C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则
5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．建立价格可比基础中，统一付款方式是指( )。
A．统一以人民币表示 B．统一用建筑面积
C．统一采用单价 D．统一折算为成交时点一次付清
8．某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是( )万元。
A．24 B． C． D．
9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定
11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B． C．235 D．240
12．某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降%，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨%，2002年11月末成交的实例价格为4500元／m2，若修正到2003年9月末，其价格为( )元/m2。
A．4500 B． C． D．
13．采用比较法估价时应选用的公式是( )。
A．可比价格× × ×
B．可比价格× × ×
c．可比价格× × ×
D．可比价格× × ×
14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是、、，则该房地产的价格为( )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857
15．从短期来看，房地产价格上涨率要比一般物价上涨率( )。
A．难以把握 B．高 C．低 D．相等
16．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让
C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产
17．比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格
18．某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元／m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交 纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元／m2。
A．2625 B．2500 C．2214 D．2173
19．同上题，若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为厂( )元／m2。
A．2625 B．2500 C．2214 D．2173
20．下面说法错误的是( )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同
D．可比实例必须是正常交易
（二）多项选择题
1．可用作交易日期修正的方法有( )。
A．价格指数法 B．长期趋势法 C．价格变动率法D．经验值法
2．建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括( )。
A．统一币种 B．统一货币单位 C．统一面积内涵 D．统一交易情况
3．下列说法正确的是( )。
A．可比实例肯定是交易实例 B．交易实例肯定是可比实例
C．可比实例不一定是交易实例 D．交易实例不一定是可比实例
4．类似房地产是指在( )等方面，与估价对象房地产相同或相似。
A．用途 B．所处地区 C．使用年限 D．建筑结构
5．区位状况比较修正的内容包括( )等因素。
A．交通便捷程度 B．繁华程度
C．基础设施完备程度 D．环境景观
6．实物状况修正的内容包括( )。
A．面积大小 B．容积率 C．楼层朝向 D．新旧程度
7．选取的可比实例应符合( )条件。
A．与估价对象房地产用途必须相同
B．与估价对象房地产所处地区必须相同
C．与估价对象房地产价格类型必须相同
D．该可比实例必须是正常交易
8．比较法中房地产状况修正时，房地产状况包括( )。
A．区位状况 B．使用状况 C．权益状况 D．实物状况
9．比较法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如( )。
A．成本费用 B．空置率 C，资本化率 D．开发经营周期
（三）判断题
1．交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。( )
2．某实例是在估价时点之前一年半成交的，故肯定不能选作可比实例。( )
3．某实例系相邻房地产的合并交易，故其成交价格高于正常价格。 ( )
4．被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平偏低。 ( )
5．楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。( )
6．在房地产状况修正中，可比实例房地产状况应是估价时点时的状况。（ )
7．某估价对象为单独建筑物，由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建筑物成交实例，故无法适用比较法。( )
8．可比实例必须已成交的房地产实例。( )
9．采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日习时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格。( )
10．交易日期修正时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率。( )
11．交易情况修正凭估价人员的经验加以判断。( )
12．用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价。 ( )
13．在统一货币单位时应采用成交当时的市场汇率来换算。( )
14．在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少
的说法。（ )
15．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（ )
（四）计算题
1．现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：
项 目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
成交价格
成交日期
交易情况
状况因素
1000m2
240万元人民币
2001年10月初
-5%
0%
1200m2
300美元/ m2
2002年8月初
0%
+2%
平方英尺
243万元人民币
2003年2月初
0%
+5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：，2003年8月初的市场汇价为1：。该类房地产人民币价格2001年逐月下降%，2002年逐月上涨%，2003年逐月上涨%。又知1m2=平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
2．为评估某房地产价格，选取A、月、C三宗可比实例，有关资料见下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
3800
4100
3950
成交日期
2002年10月1日
2003年5月1日
2003年6月1日
交易情况
-2%
+%
0
房地产状况
区位状况
+3%
0
-1%
权益状况
0
+2%
-1%
实物状况
-1%
0
+2%
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2002年6月1日至2003年3月1 H，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
三、收益法练习题
（一）单项选择题
1．某房地产正常年净收益为5000元，当前银行年利率为8%，净收益乘数为10，估价值为 ( )元。
A．62500 B．33550 C．50000 D．40000
2．用收益法评估某房地产价格时，应选取( )净收益作为评估依据。
A．该房地产的客观 B．该类房地产的客观
C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低
3．某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的资本化率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A． B． C． D．
4.某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/m2，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的价格为( )元/m2。
A．810 B．709 C．766 D．790
5．某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加1%，若资本，化率为5%，尚可使用年限为30年，则其现值为( )万元。
A．1032 B．1500 C．922 D．1000
6．银行一年期存款利率为10%，物价指数平均变动率为12%，房地产投资收益率为14%，
社会平均收益率为11%，则房地产资本化率可确定为( )。
A．10% B．11% C．12% D．14%
7．某收益性房地产，有效毛收入为A，且此后逐年递减，比率为g1；同时运营费用为C，此后逐年上升，比率为g1，则计算该房地产价值的公式为( )。
A． B．
C． D．
8．某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为8%，自有资金要求的年收 益率为15%，则该类房地产的资本化率为( )。
A．% B．8% C．15% D．%
9．收益法的理论依据是( )。
A．生产费用价值论 B．地租原理 C．替代原理 D．预期原理
10．用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变；资本化率为零；年期为n。则v= ( )。
A．∞ B．n×a C．a D．0
11．若房地产净收益在t年前(含t年)有变化；t年后不变为a；r每年不变且大于零；年期无限。则求该房地产价格应采用的公式为( )。
A． B．
C． D．
12．收益法计算公式的假设前提是( )。
A．净收益按等差级数递增；r每年不变；年期无限
B．净收益按等差级数递增；r每年不变且大于0；年期无限
C．净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期无限
D．净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期有限
13．以收益为目的出租房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括( )。
A．管理费 B．保险费 C．税金 D．利润
14．当资本化率为25%时，只要( )就相当于无限年期的价格(精度为%)。
A．30 B．40年 C．50年 D．60年
15．资本化率的实质是一种( )。
A．利息率 B．收益率 C．租售价格比率 D．购买年倒数
16．收益法有效年期的计算公式中的n为( )。
A．耐用年限 B．使用权年限 C．已使用年限 D．剩余使用年限
17．利用剩余技术评估出的价格为( )。
A．积算价格 B．比准价格 C．收益价格 D．残余价格
18．( )是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
A．有效毛收入 B．潜在毛收入 C．净收入 D．毛租金
19，收益法估价的第三个步骤是( )。
A．估算潜在毛收 B．估算有效毛收入
C．估算净收益 D．估算运营费用
20．如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用( )是一种简单可行的方法。
A．毛租金乘数法 B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法 D．净收益乘数法
（二）多项选择题
1．适于选用收益法评估其价值的房地产是( )。
A．商业大厦 B．写字楼 C．旅馆 D．酒店
2．常用的资本化率求取基本方法有( )。
A．市场提取法 B．安全利率加风险调整值法
C．投资组合技术 D．投资收益率排序插入法
3．在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的( )。
A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益
4．有限年且其他因素不变的收益法公式还可用于( )。
A，不同年限的价格换算 B．资本化率的求取
C．比较不同年限的价格高低 D．比较法中土地使用权年限修正
5．没有考虑房地产运营费用差异的收益乘数法有( )。
A．有效毛收入乘数法 B．毛租金乘数法
C．潜在毛收入乘数法 D．净收益乘数法
6．运营费用从估价角度来看，不包含( )等项。
A．所得税 B．其他资本或经营的收益
C．房地产改扩建费用 D．房地产抵押贷款偿还额
7．收益性房地产的价值高低取决于( )。
A．可获年净收益的大小 B．可获净收益期限的长短
C．获得净收益的可靠性 D．建筑物的质量好坏
8．出租型房地产净收益通常为租赁收入扣除( )和租赁代理费等后的余额。
A．维修费 B。管理费 C．保险费 D．房地产税
（三）判断题
1．所谓资本化率即为净收益与价格的比率。 ( )
2．资本化率实质上是一种资本投资的收益率。 ( )
3．从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。( )
4．收益性房地产价值的高低与获得净收益的可靠性无关。 ( )
5．估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。 ( )
6．同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。 ( )
7．求房地产净收益时，应选用类似房地产的客观年净收益，即便是有租约限制，也因其属估价对象的实际收益，故不采用。 ( )
8．所谓收益法，就是将预期的估价对象房地产未来各期正常净收益求和，并用适当的资本化率折现为现值。 ( )
9．房地产的净收益为现状下实际取得的有效毛收入扣除运营费用的余额。（ )
10．房地产的收益分有形收益和无形收益，在估计收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。 ( )
（四）计算题
1．已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年期、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下的价格。
2．某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的资本化率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少?
3．预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万 元，在资本化率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少?
4．甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，刚建成。两项物业的等额年租金净收益均为150万元，资本化率为15%。求(1)两宗物业的现值。(2)某投资者欲租赁这两项物业15年的使用权，问他在签约时一次性投资各为多少?
5．某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物资本化率12%，土地资本化率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。
6．今有一平房，基地面积150m2，建筑面积lOOm2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元／m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元。押金运用收益率8%。综合资本化率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四税合计为年租金收入的%。管理费按年租金收入的5%计提。维修费和保险费均按建筑物原值2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的收益价格。
7、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权限为50年，现已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的资本化率为%。该宗房地产的收益价格为多少？
8、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，资本化率为12％，试求其30年收益权利的价格。
9、已知某房地产30年土地使用权收益价格为3000元/平米，对应的资本化率为r。假设其土地使用权为50年、资本化率为12％，试求其价格。
10、有两宗房地产AB，A的收益年限为50年，单价2000元/平米，B的收益年限为30年，单价1800元/平米。假设资本化率为6％，试比较两宗房地产价格的高低。
11、某宗房地产现行的价格为2000元/平米，年净收益为200元/平米，资本化率为10％。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到现在火车站地区的繁华程度。在现火车站地区的房地产价格为5000元/平米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
12、预计某房地产未来两年的净收益分别为55万元和万元，两年后的价格比现在的价格上涨10％。该类房地产的资本化率为10％。该宗房地产的现在价格为多少？
13、某类房地产，在其购买中，通常抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为8％，自有资金要求的年收益率为15％，则该类房地产的资本化率为：
14、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收益率为12％，抵押贷款的年利率为8％。试求该房地产的价格。
15、有一房地产，其土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合的资本化率为：
16、某宗房地产的净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。求该宗房地产价格。
17、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为45元/天，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产资本化率为10％，试评估该旅馆的价格。
18、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83、85、90、94万元；预计2002年底至2004年底可获得净收益94、93、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该房地产可得到80％的抵押贷款，其年利率为8％，自有资金要求的收益率为13％。试估算该房地产2001年底的收益价格。
四、成本法练习题
（一）单项选择题
1．运用成本法评估所得价格，通常称作( )。
A．成本价格 B．积算价格 C．购买价格 D．收益价格
2．对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法评估时，宜采用( )。
A．重置成本 B．完全成本 C．重建成本 D．实际成本
3．运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的( )。
A．减损 B．摊销 C．回收 D．分配
4．砖混结构房屋的残值率为( )。
A．0 B．2% C．4% D．6%
5．某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为( )。
A．2% B．0 C．4% D．-4%
6．从卖方角度看，成本法理论依据为( )。
A．成本费用价值论 B．替代原理
C．效用价值论 D．预期原理
7．某建筑物建于1983年，其经济寿命为60年。2003年时对该建筑物进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为( )年。
A．30 B．40 C．50 D．60
8．我国经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本×(1-残值率)÷( )。
A．经济寿命 B．已使用年限 C．尚可使用年限D．自然寿命
9．基本完好房的成新度为( )成。
A．十、九 B．九、A C．八、七 D．七、六
10．用成本法估价时，房屋现值二( )。
A．房屋重置价格—年折旧额X尚可使用年限
B．房屋重置价格—年折旧额X耐用年限
C．房屋重置价格X成新度
D．房屋重置价格—年折旧额
11，某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，
若残值率为零，按直线法确定其成新率为( )。
A．20% B．30% C．50% D．80%
12．建筑物内部布局过时，内部设备落后引起的折旧属于( )。
A．物质折旧 B．经济折旧 C．功能折旧 D．有形折旧
13．某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和6%。某宗房地产交易，买方实际支付106万元，则卖方实际收入为( )万元。
A，94 B．95 C．100 D．106
14．某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为( )年。
A．35 B．45 C．50 D．60
15．若计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，则相应的利润率可称为 ( )。
A．直接成本利润率 B．投资利润率
C．成本利润率 D．销售利润率
16．投资利息包括( )的利息。
A．土地取得成本 B．土地开发成本
C．A+B D．A+B+管理费用
（二）多项选择题
1．王某于1999年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某在2002年底将该住房以4万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( )。
A．物质折旧 B．经济折旧 C．功能折旧 D．区位折旧
2．房地产价格通常由下列( )构成。
A．土地取得成本B．开发成本 C．管理费用
D．中介费用 E．投资利息 F．销售税费
G．开发利润 H．看房费 I．物业管理费
3．成本估价法可作为以下估价的首选方法( )。
A．写字楼估价 B．商场估价
C．经济适用住房估价 D．学校用房估价
4．下列情况下，需要补地价的有( )。
A．出让土地改变用途 B．出让土地容积率增加
C．出让土地使用权续期 D．拍卖抵押的划拨土地使用权
5．房屋的完损等级是根据房屋的( )等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。
A．主体 B．装修 C．室内设施 D．设备 E．结构
6．房地产直线折旧的折旧基数为( )。
A．C B．C-S C．1-R D．C(1-R)
7．物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括( )。
A．自然经过的老朽 B．正常使用的磨损
C．意外的破坏、损坏 D．延迟维修的损坏、残存
8．建筑物的无形损耗包括( )。
A．建筑物的腐化 B．技术进步 C．消费观念变化 D．老化、风化
9．房屋重置价格是按估价时点当时社会正常的( )等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。
A．建筑技术 B．工艺水平
C．建材价格 D．人工、机械费用
10．直接成本利润率的计算基数包括( )。
A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用
（三）判断题
1．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。 ( )
2．某开发商使用贷款80万元，和自有资金60万元，投资某一项目。扣除偿还银行贷款本息、自有资金60万元及其他各项费用支出，尚有30万元剩余，则其自有资金利润为50%。 ( )
3．在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须
与市场价相一致。 ( )
4．建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计
入。 （ )
5．现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减必定影响房地
产价格的增减。 ( )
6．耐用年限为建筑物的经济寿命。 ( )
7．某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。 ( )
8．成本法估价是从供方角度出发评估房地产价格的。 ( )
9．对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。( )
10．从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。 ( )
（四）计算题
1．今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估汁其现值。
2．某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
3．某宗房地产占地2000m2，容积率为。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，资本化率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。
五、假设开发法练习题
（一）单项选择题
1．对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有( )。
A．可改变用途的旧建筑物 B．停建工程
C．荒地 D．待开发土地
2．在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。
A．用途 B．规模 C．档次 D．建筑结构
3．假设开发法更深的理论依据，类似于( )。
A，商品销售理论B．地租原理 C．建筑成本概算 D．预期原理
4，运用假设开发法，调查估价对象房地产的基本情况，如土地位置、具体的坐落状况等，这主要是为( )服务。
A．估算开发成本 B．估算建筑费用
C．确定开发经营期 D．选择最佳用途
5．在假设开发法中，确定开发经营期的方法是( )
A．工期预测法 B．开发商决定 C．比较法 D．最保守估计法
6．开发经营期可分( )和租售期。
A．开发期 B．前期 C．建造期 D．租售前期
7．在贷款合同中约定?某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是( )。
A．% B．% C．% D．6%
8，假设开发法应计利息项目中，( )一般不计息。
A．待开发房地产价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．开发成本和管理费用
D．销售税费
9，假设开发法计算时，应扣除的项目不包括( )。
A．已投入的费用 B．毛地的拆迁安置补偿费
C．投资利息 D．销售税费
10．下面哪个关于现金流量折现法和传统方法的说法是不正确的( )。
A．现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分
B．传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售
C．现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确
D．现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
（二）多项选择题
1．运用假设开发法所得估价结果的可靠性如何，关键取决于( )等预测。
A．最佳开发利用方式 B．开发完成后的房地产价值
C．折现率大小 D．开发商期望的利润率
2．假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有( )。
A．传统方法不考虑资金时间价值
B．传统方法要单独计算投资利息
C．现金流量折现法要进行现金流量预测
D．现金流量折现法将利润隐含在折现率中
3．运用假设开发法评估房地产价格时，需具备的前提是( )
A．稳定的房地产政策
B．长远、公开及稳定的土地供给计划
C．相对稳定的房地产税费标准
D．健全的房地产法规
4．在假设开发法估价过程中，可用比较法求取的是( )
A．开发完成后的房地产价值 B．已投入的建筑及专业费用
C．开发经营期 D．开发成本
5．投资利润率是利润与( )等各项之和的比值。
A．土地取得成本 B．土地开发成本
C．管理费用 D．建筑物建造成本
E．销售费用 F．开发利润
6．运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有( )
A．开发项目现金流形式 B．资本利息
C．开发利润 D．开发经营期
7．在传统方法中，影响利息大小的因素有( )。
A．应计息的项目 B．计息期长短
C．计息方式 D．利率大小
E．计息周期 F．选用名义利率还是实际利率
8．假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据( )。
A．确定投资者试图获得的开发场地的最高价格
B．确定开发项目的预期开发价值
C．确定开发项目的预期利润
D．确定开发中可能出现的最高费用
9．利用开发商直接利润率计算利润的基础应包括( )。
A．地价 B．建筑费用 C．专业费用 D．租售费用
10．假设开发法估价的关键在于正确地判断与确定( )。
A．最佳开发利用方式 B．建筑费、专业费
C．开发商利润 D．租售价格
11．估计建设期主要是为推测建筑物完成时的( )。
A．售价 B．建筑费 C．利润 D．利息
12．假设开发法估价时应弄清将拥有的土地权利，包括弄清( )。
A．权利性质 B．使用年限
C．可否续期 D．转让、出租、抵押等的有关规定
（三）判断题
1．假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 ( )
2．某企业邻近商业中心，若改作商业零售超市估计会有可观的利润，故评估中选择的最佳利用方式应为商业用途。 ( )
3．在估价实务中，宜首先采用现金流量折现法，难以采用时也可采用传统方法。 ( )
4．销售税费在假设开发法中，一般不计利息。 ( )
5．地租是每年的租金剩余，而假设开发法是一次性价格剩余。 ( )
6．如果土地的法定开发利用前提未定，则不能采用假设开发法进行估价。（ )
7．利息计算分为单利和复利两种形式，二者并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。 ( )
8．开发经营期的起点是估价时点，终点是房地产开发完成后的竣工日期。（ )
9．假设开发法传统方法因为没有考虑各项支出、收入发生的时间不同，因此没有考虑资金的时间价值。 ( )
（四）计算题
1．某开发商拟购入200亩土地。规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的成本利润率为30%，预计·单位建筑面积楼价为3000元／m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间为4年，开发成本均匀投入，单利计息）。
2．某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为，覆盖率50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元／m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第2年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费为2000元／m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合资本化率为9%。预计该写字楼竣工半年后可租出。
根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建土地2003年8月出售时的市场价格。
3．某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑总面积2400m2，办公楼建筑总面积10000m2；该工程正常施工工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每m2建筑物面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积的正常出租率为85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期资本化率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法和现金流折现法估计该在建工程于2003年5月1日的正常价格。（买方购买该在建工程应负担购买价格3%的税费，折现率为15%。）
《不动产估价理论与方法》模拟试卷一
一、单项选择题(共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1．从经济上看，土地利用的一般顺序是( )。
A．商业、办公、工业、居住 B．商业、办公、居住、工业
C．办公、商业、居住、工业 D．商业、居住、办公、工业
2．抵押价格通常情况下与市场价格的关系是( )。
A．相同 B．没有关系 C．高 D．低
3．某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆迁费为300元/m2，残值50元/m2，若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为( )。
A．万元 B．万元 C．万元 D．万元
4．当某宗房地产有限年期的价格分别是和且资本化率为零时， ( )。
A． B． C． D．
5．某宗建筑物估价值为23万元，则评估费用最可能是( )元。
A．575 B．920 C．1150 D．825
6．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．有特殊利害关系人之间的交易 B．出国急售
C．买方对所买房地产有特别兴趣 D．卖方不了解行情
7．某类房地产平均售价，1997年1月初为4500元/m2，1997年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为( )。
A．% B．% C．% D．%
8．建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和( )耐用年限。
A．等于 B．大于 C．小于 D．A、B、C均有可能
9．有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧定会( )乙建筑物的折旧。
A．大于 B．小于 C．等于 D．难以判断
10．下面( )说法是错误的。
A．重新购建价格是估价时点的价格
B．重新购建价格是客观的价格
C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格
D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格
11．下列对折旧的描述( )是错误的。
A．估价的折旧注重的是价值的减损
B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致
C．会计折旧时的C值必须是资产原值
D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限
12．由“五项因素”构成的租金叫( )。
A．商品租金 B．成本租金 C．准成本租金 D．福利租金
13．政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用( )。
A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法
14．有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的资本化率为10%，其无限年期的价格为( )。
A．250万元 B．200万元 C．196万元 D．167万元
15．某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。已知土地的资本化率为8%，综合资本化率为15%，则建筑物资本化率为( )。
A．% B．% C．% D．%
16．选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择( )。
A．用途 B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样
17．假设开发法更深的理论依据，类似于( )。
A，商品销售理论 B．地租原理
C．建筑成本概算 D．预期原理
18．路线价法求得的价格实际是一种( )。
A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格
19．一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格叫 ( )。
A．基准地价 B．标定地价 C．宗地价格 D．路线价
20．估价报告书的外在质量包括( )。
A．估价结论的准确性 B．估价参数确定的合理性
C．估价方法选择的正确性 D．估价报告的文字表述水平
21．某在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A．37 B．40 C．60 D．63
22．收益法估价公式的假设前提是：( )。
A．(1)净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为a；(2)资本化率大于等于零为r；(3)年期无限
B．(1)净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为a；(2)资本化率大于等于零为r；(3)年期无限
C．(1)净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为a； (2)资本化率大于零为r；(3)年期无限
D．(1)净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为a； (2)资本化率大于零为r；(3)年期无限
23．完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在( )年以上。
A．5 B．10 C．15 D．20
24．开发利润与开发完成后的房地产价值之比为( )。
A．投资利润率 B．成本利润率
C．销售利润率 D．直接成本利润率
25．扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入是( )。
A．潜在收 B．潜在毛收 C．有效毛收 D．净收益。
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选容案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得分。)
1．下列说法( )是正确的。
A．具有丰富经验的估价人员评估出的价格较接近市价
B．评估价格是客观存在，也是事实
C．评估是一种主观活动，但不是对房地产价格的给定
D．估价人员只有理论与经验兼备，才能做出科学、公平的估价
2，商业房地产的位置优劣主要看( )。
A．繁华程度 B，安宁程度
C．临街状态 D．动力的取得
3．房地产状况与房地市场情况均为同一时点的估价为( )估价。
A．回顾性 B．现货 C．期货 D．预测性
4．明确估价的基本事项包括明确( )。
A．估价对象 B．估价目的
C．估价时点 D．估价报告书的交付日期
5．认清单位价格要认清( )。
A．货币单位 B．付款方式 C．面积单位 D．面积含义
6．适用于旧有建筑物估价的公式为( )。
A．建筑物重新建造成本—建筑物年折旧额
B．建筑物重新建造成本—建筑物总折旧额
C．建筑物原始建造成本—建筑物总折旧额
D．建筑物重新建造成本X成新率
7．下列关于成本法的有关论述( )是正确的。
A．成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金
B．重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本
C．成本法中的成本是客观成本而非实际成本
D．成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格
8，假设开发法估价结果的可靠性关键在于( )。
A．正确地假设了土地的最佳开发利用方式
B．正确地估算了建筑费、专业费
C．正确地判断了未来开发完成后的房地产价值
D．正确地确定了开发商利润
9．假设开发法中利息的计算基础应包括( )。
A．地价 B．建筑费 C．专业费用 D．租售费用
10，路线价法不作( )修正。
A．土地形状 B．临街状况 C．交易情况 D．交易日期
11．下列选项正确的是( )。
A．建筑容积率=总建筑面积÷土地总面积
B．建筑容积率=建筑密度×建筑层数
C．建筑覆盖率=建筑物最大水平投影面积÷土地总面积
D．建筑密度=建筑基底总面积÷土地总面积
12，在对待估房地产的合法产权进行分析时，包括以下( )方面。
A．产权是否有争议
B．房地产手续是否完备
C．开发商是否具有售房许可证
D，房地产权利主体是否具有完全民事行为能力
13．常用的资本化率求取基本方法有( )。
A．市场提取法 B．安全利率加风险调整值法
C．投资组合技术 D．投资收益率排序插入法
14．房地产权益状况修正的内容包括( )。
A．土地使用权年限
B．建筑面积密度
C．房屋所有权形式
D．建筑容积率
15．长期趋势法在房地产估价中，主要功用有( )。
A．用于收益法中对未来净收益等的预测
B．用于比较法中交易日期修正
C．用于房地产价格的直接估算
D．用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
三、判断题(共20题，每题1分。不答不得分，判断错误倒扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1．一占地1000m2的8层建筑物各层面积均相同，若其房地单价5000元/m2，覆盖率为50%，则其房地总价为2000万元。 ( )
2．楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平高低。 ( )
3．一般来说，表格式估价报告是房地产估价人员履行对委托人责任的最佳方式。( )
4．地价变动主要受需求因素变动的影响。 ( )
5．不同城市虽然基准地价高低不同，但具体修正的内容和方法完全相同。 ( )
6．如果资本化率为零，则房地产的收益价格为无穷大。 ( )
7．在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。 ( )
8．假设开发法又叫剩余法。 ( )
9．假设开发法既可用于房地产估价，又可用于房地产开发项目的评估。( )
10．袋地即位于临街线与标准深度之间但不临街的土地。 ( )
11．国家规定商业用地使用权出让最高年限为50年。 ( )
12．城市中需拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。 ( )
13．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收人。 ( )
14．某地块标准深度100英尺，路线价1000元，则130英尺深，10英尺宽的地块，采用“四、三、二、一”估价法，其价格为11700元。 ( )
15．某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物成新率为%。 ( )
16．同一宗房地产在不同的时间，价值肯定不同。 ( )
17．在土地条件一定的情况下，从总体来看，规定用途有降低地价的作用。 ( )
18．收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下，其他投入量不变，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当可投入变量增加到某一点时，产出量的增加会越来越小。 ( )
19．合法原则是要说明，估价机构和人员应具有合法的评估资格。 ( )
20．被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平偏低。 （ )
21．在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。 ( )
22．建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 ( )
23．购买年不一定是利息率的倒数。 ( )
24．同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。 ( )
25．随着家庭人口规模小型化，土地价格有上涨的趋势。 ( )
四、计算题(共3题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分。计算结果保留小数点后两位。)
1．某房地产60年期的价格为5000元／m2，对应的资本化率为10%。若其年期为40年，对应资本化率为12%，则该房地产价格是多少? (5分)
2．某房地产年净收益为50万元，建筑物现实价值为300万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，求该房地产的价值。(5分)
3．今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2003年5月1日起计。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年资本化率为15%，折现率为14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元／m2·月。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2003年5月l日的总价、单价及楼面地价。(10分)
《不动产估价案例与分析》模拟试卷一
一、问答题(共3题，每题10分)
(一)某单位准备以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应该采用什么估价技术路线?写出有关注意事项?
(二)某单位于2000年10月以3000m2厂房和8000m2土地向银行抵押贷款，抵押额为200万，并同时向保险公司投保。2001年6月，因火灾事故，厂房烧毁，该公司以200万元的标的向保险公司提出赔偿。问：
(1)200万的保险赔偿是否合理?为什么?
(2)写出对该房地产的赔偿额进行评估的技术路线。
(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为≤50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2001年9月1日。
需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?
二、单项选择题(共2大题，5小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
(一)甲方某开发公司于1994年8月委托乙方某建筑公司建设某栋16层商品房。至1995年2月止，甲方共支付乙方工程款1600万元。工程到10层停工，甲乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1300万，乙应返还300万，乙方认为工程款实际发生1700万，甲应再支付100万。至1995年12月，甲向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应付工程款进行评估。
(1)评估结论的依据应该是( )。
A．600万为估价值
B．万为估价值
C．以1994年8月至1995年2月的预算定额、材差等资料为依据，按此栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值
D．以1995年12月的预算定额、材差等资料为依据，按此栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值
(2)如果该开发公司欲将项目转让，估价时点应为( )。
A．1995年2月 B．1995年12月
C．转让时点 D．项目竣工时点
(3)商品房预计1997年10月建成，估测当时售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择( )。
A．估价对象的状况和房地产市场情况均为1997年10月
B．估价对象状况为1997年10月，房地产市场情况为1995年12月
C．估价对象状况为1995年12月，房地产市场情况为1997年10月
D．估价对象的状况和房地产市场情况均为1995年12月
(二)某地块规划用途为商业用地，该地块附有一旧有建筑物。W公司欲购买该地块开发一座购物中心。该地块的出让日期为2000年7月1日，出让期限为40年，预计到2000年底可花费60万元将旧有建筑物拆除完毕，购物中心为钢筋混凝土框架结构，需经两年建成，其耐用年限为60年。通过比较法求得该地块空地价格为1850万元，则
(1)购买该地块的正常价格为( )万元。
A．V=1910 B．1850＜V＜1910 C．V=1850 D．V=1790
(2)该购物中心的经济寿命为( )年。
A．60 B．40 C．38 D．
三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分。)
房地产估价结果报告
(一)委托方：××有限公司
(二)估价方：××房地产评估有限公司
法定代表人：××
住 所：××市××街××号
(三)估价对象：
1．××大厦为一拟建商业、办公综合楼，其土地使用权外资企业××有限公司通过出让方式取得，出让合同于1999年5月签订，土地使用年限为50年。
2．该大厦占地面积4000m2，建筑密度≤65%，建筑容积率≤11%。现地块已拆迁完毕，将于2000年10月动工。
3．××大厦共20层，1～4层为商场，建筑面积8000m2，4层以上为写字楼，建筑面积24000m2。
(四)估价目的：为向银行申请抵押贷款提供价格依据
(五)估价时点：2000年5月9日
(六)价值定义：为向银行申请抵押贷款而评估的××大厦基地的土地使用权的抵押价格。
(七)估价依据：(略)
(八)估价原则：
1．合法原则(略)
2．替代原则(略)
3．估价时点原则(略)
4．公平原则(略)
5．供求原则(略)
(九)估价方法：
根据估价目的及取得的相关资料，估价采用假设开发法。首先根据市场同类物业的出租资料确定××大厦的出租净收益，进而运用收益法估算出大厦的开发总价值，然后通过扣除开发成本、管理费用、投资利息等最终确定该大厦基地的土地使用权价格。
(十)估价结果：
土地价格：综合用地地价
总地价：314190500人民币元 合：37403630美元
大 写：叁亿壹千肆佰壹拾玖万零伍佰人民币元 合：叁仟柒佰肆拾万叁仟陆佰叁拾美元
(十一)估价人员：
×××(签字盖章 略)
×××(签字盖章 略)
(十二)估价作业日期
2000年4月20日至2000年5月13日
房地产估价技术报告
(一)个别因素分析(略)
(二)区域因素分析(略)
(三)最高最佳使用分析(略)
(四)估价方法选用(略)
(五)估价测算过程
1．××大厦商场部分价格
根据该地区同类物业的调查资料，通过比较分析可知，××大厦建成后商场部分的使用面积租金为30元/m2·天，其中管理费、维修保险费及相关税费等费用共计18元／m2·天，则出租年纯收益为：
(30-18)×365×8000=3054万元
取该地区该类型物业建筑物资本化率11%，则X X大厦商场部分价格为：
3054/11%=万元
2．××大厦写字楼部分价格
根据该地区同类物业的调查资料，通过比较分析可知，××大厦建成后写字楼部分的使用面积租金为10元／m2·天，其中管理费、维修保险费及相关税费等费用共计5元／m2·天，而预计开发商在开发完成后将保留4000m2作为自身办公用地，故写字楼年出租纯收益为：
(10-5)×365×(24000-4000)/11%=33181。82万元
3．物业开发总价值
+=万元
4．开发成本
根据测算，××大厦的建造成本为4000元/m2，专业费、不可预见费等费用为800元/m2，则物业开发总费用为：
(4000+800)×(8000+24000)=15360万元
5．利息
该大厦的建设周期预计为2年，贷款年利息率为10%。物业开发费用为分期投入，第一年投入60%，第二年为40%，且为均匀投入。设地价为户，则可计算得到利息为：
P×[(1+10%)2-1])+×60%×[(1+10%)-1+×40%×[(1+10%)-1]
=+
6．租售税费
据测算，租售税费合计为物业开发总价值的5%，则租售税费为：×5%=万元
7．地价估算
P=
则= P=万元
已知取得土地的相关税费为地价的3%，则地价的实际值为：
则：××大厦基地地价总额为人民币万元(大写叁亿壹千肆佰壹拾玖万零伍佰元)，折合37403630美元(大写叁仟柒佰肆拾万叁仟陆佰叁拾美元)。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。不得在试题上改，在答题处指出错处并改正。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分。)
H办公用房建于1995年，为四层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为1994年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2000年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下：
(1)土地价格估算
根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。
则土地价格为：1200×2310×60%=(万元)
(2)建筑物价格计算
按照本市2000年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m2。
该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为%，开发商利润率为20%，
则利息为： 2175××%=(元/m2)
开发商利润为：2175×20%=435(元/m2)
钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：
建筑物现值为：（2175++435）×92%×2310=（万元）
（3）估价结果确定
+=（万元）
《不动产估价理论与方法》模拟试卷二
一、单项选择题(共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1．总的来说，房地产的价格与房地产的需求呈( )。
A．正相关 B．负相关
C．无关 D．具体情况具体分析
2．典价是典权人支付给出典人的金额，典价一般( )房地产的实际价值。
A．大于 B．小于 C．等于 D．难以判断
3．房地产评估时所用的收益法，其理论依据是( )。
A．替代原理 B．效用价值论
C．预期原理 D．估价时点原理
4．房地产评估时所用的成本法，其成本指的是( )。
A．实际成本 B．客观成本
C．个别成本 D．平均成本
5．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是内在联系的，其中( )是龙头。
A．估价目的 B．估价对象
C．估价时点 D．估价时点与估价目的
6．道路对地价的影响自( )发生变化，即自此以远地价不变， 自此以近地价逐渐升高。
A．路线价区段 B．标准宗地 C．标准深度 D．临街线
7．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由( )生产的农产品的个别生产价格决定的。
A．优等地 B．中等地
C．劣等地 D．其他区域的农地
8．运用假设开发法，在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的( )。
A．用途 B．功能 C．规模 D．档次
9．某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若资本化率为8%，则其现值是( )万元。
A．300 B． C． D．500
10．某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，资本化率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为 ( )万元。
A． B． C． D．
11．比较下列方法，运用( )的估算结果更准确。
A．毛租金乘数法 B．有效毛收入乘数法
C．净收益乘数法 D．潜在毛收入乘数法
12．在选择估价对象的可比实例时，一般情况下超过( )的成交实例不宜选取。
A．半年 B．一年 C．二年 D．三年
13．某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元／m2，买卖中涉及的全部税费有卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为( )元/m2。
A．3507 B．3592 C．3627 D．3558
14．某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000元／m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至，此时开发商应补交地价为( )元/m2。
A．100 B．200 C．300 D．600
15．在经济适用住房的价格构成中，不包括( )。
A．利润 B．贷款利息 C．管理费 D．土地使用权山让金
16．用比较法评估，土地使用权年限修正属于( )修正。
A．交易情况 B．交易日期 C．权益状况 D．实物状况
17．购买相邻房地产时，价格一般比购买非相邻房地产价格( )。
A．偏低 B．偏高 C．没区别 D．难以判断
18．城市中需拆迁而未拆迁的土地价格称为( )。
A．生地价 B．熟地价
C．毛地价 D．拆迁补偿安置价
19．建筑物一般损坏的成新度通常为( )。
A．三、四成 B．四、五成 C．五、六成 D．三至五成
20，房地产建造成本增加，房地产价格( )。
A．必定提高 B．不一定提高 C．必定降低 D．都不是
21．某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若资本化率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为( )万元。
A． B， C， D，
22．有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A．950 B．1000 C．1200 D．1250
23．某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋，甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2，乙楼建筑面积为三层，每层6000m2，丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为( )。
A．% B．50% C．% D．%
24．运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的( )。
A．收回 B．摊销 C．减损 D．增加
25．某可比实例实际成交价格为3400元／m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为( )元／m2。
A． B． C． D．
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得分。)
1．房地产价值评估时，估价对象的最高最佳使用包括( )。
A．最佳用途 B．最佳规模
C．最佳集约度 D．最佳容积率
2．人口因素对房地产价格的影响，表现在( )。
A．人口数量 B．人口素质
C．家庭人口规模 D．家庭年龄构成
3．潜在毛收入是未考虑( )等情况时的收入。
A．空置损失 B．延迟支付租金
C．餐饮服务费用 D．拒付租金
4．下列各项属于经济折旧的是( )。
A．空气污染 B．没有楼宇智能管理系统
C，地面不规则沉降 D．房地产市场低迷不振
5．在进行房地产状况修正时，对区位状况修正的内容有( )。
A，楼层朝向 B．繁华程度
C．土地使用权年限 D．城市规划限制条件
6．比较法中所说的类似房地产，是指在( )等方面相同或相近。
A．区位 B．权益 C．结构 D．用途
7．不宜采用比较法估价的房地产有( )。
A．学校 B．工厂 C．商店 D．教堂
8．假设开发法中开发商利润的计算，是以( )之和为基础，乘以一定比率求得的。
A．未知地价 B．建筑费 C．专业费 D．利息
9．对土地利用的制约大约来自下列( )方面。
A．土地使用管制 B，土地权利设置 C．相邻关系 D．投资规模
10．城市基准地价评估时，根据( )等原则划分地价区段。
A．形状相似 B．用途相似 C．地价相近 D．地块相连
11．可以使房地产价格升高的情形有( )。
A．中等收入人群收入增加 B．实行交通管制，禁止所有车辆通行
C．家庭人口规模减小 D．本地区将承办2008年部分比赛项目
12．以下说法正确的有( )。
A．重新购建价格是估价时点的价格
B．重新购建价格是客观的
C．重新购建价格是建筑物全新状况下的价格
D．重新购建价格是建筑物现实状况下的价格
13．应用假设开发法时，应计利息的项目包括( )。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．购买待开发房地产应负担的税费
D．销售税费
14．收益性房地产价值的高低，取决于( )。
A．可获净收益的大小 B．获得净收益的可靠性
C．可获收益期限长短 D．经营管理水平
15．资本化率求取的基本方法有( )。
A．市场提取法 B．投资收益率排序插入法
C．经验数值法 D．安全利率加风险调整值法
三、判断题(共25题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣分，本题最多扣至零分。)
1．城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。 ( )
2．同一宗房地产，估价目的不同，估价结果可能不同。 ( )
3．房地产投机必然引起房地产价格上涨。 ( )
4．从理论上讲，获取净收益的可靠性越高，选用的资本化率应越低。 ( )
5．房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。 ( )
6．经租砖混结构的建筑物，其残值率为4%。 ( )
7．宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。 ( )
8，高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。 ( )
9．对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。( )
10．重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。 ( )
11．两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，则价格可能相差很大。 ( )
12．没有交换价值就没有使用价值。 ( )
13．收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。 ( )
14．某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60%。 ( )
15，对于建筑物的可修复部分，可直接估算修复所需费用作为折旧额。 ( )
16．某房地产未来第一年净收益为20万元，以后每年递增2%，若资本化率为10%，尚可使用年期为30年，则该房地产现时价格为万元。 ( )
17．对于假设开发法中开发完成后的房地产价值可用成本法估算。 ( )
18．建筑面积密度等于建筑基底面积除以土地面积。 ( )
19．卖方急于出售的相邻房地产买卖成交价格往往比正常价格偏低。 ( )
20．某地区房地产交易量很大，故比较法是该地区适宜的估价方法。 ( )
21．单利计息与复利计息在本质上是一致的。 ( )
22．在现金流量折现法中，没有考虑利息因素。 ( )
23．甲、乙两宗房地产的净收益相等，但甲房地产获取净收益的风险比乙房地产大，则甲房地产的价值比乙房地产的价值低。 ( )
24．建筑物的残值是指建筑物达到经济寿命，经拆除后可以收回的残余价值。 ( )
25．建筑物的经济寿命指从建设期开始，至自然寿命终止时的一段时间。 ( )
四、计算题(共3题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分。计算结果保留小数点后两位。)
1．某房地产的净收益为每年80万元，建筑物价值250万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该房地产的价值是多少万元?(4分)
2．设有一建筑物，建筑面积1000m2，原建筑造价40万元，已使用8年，重置价值为每m2建筑面积700元，尚可使用32年，残值率为4%，试用直线折旧法计算此建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。(6分)
3．某购物商场占地面积12000m2，容积率为，土地使用权为50年，从1998年5月1日起计。又知可出租面积为使用面积的60%，使用面积与建筑面积的比值为，该商场自2001年11月1日全部租出。类似商场的租金为每月每m2可出租面积50元，出租税费为租金总收入的6%，维修、管理等运营费用为租金总收入的30%，资本化率为10%，试求该商场与2003年5月1日的收益价格。(10分)
《不动产估价案例与分析》模拟试卷二
一、问答题(共3题，每题10分)
(一)某饮料厂位于某市的商服中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售子某食品有限公司。要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?
(二)一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
(三)某公司在城区有一栋中档写字楼，全部用于出租(设该地区房地产市场活跃)，要求你估价其客观市场价值。请优选两种估价方法，并分别写出估价的主要步骤?
二、单项选择题(共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
(一)A、B是两块相邻地块，规划用途为商业办公用地。这两宗土地地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件相同，水、电、汽、通讯等基础没施完备。A地块所有者欲于2001年8月8日，将A地块转让，月地块所有者EC公司有意将其买下，然后将A、B地块合并兴建办公大厦。EC公司在2001年6月5日委托某估价行对B地块的购买价格进行评估，6月10日估价人员到现场进行勘察。据市场法，估价人员判定A地块市场价值为3800万元，月地块市场价值为2250万元，A、B合并后的市场价值为7200万元。试问：
(1)估价时点应定在( )。
A．2001年6月5日 B．2001年6月10日
C．2001年6月15日 D．2001年8月8日
(2)EC公司为购得A地块，其出价应为( )万元。
A．V=3800 B．3800＜V＜4950 C．V=4950 D．V＞4950
(二)甲、乙两房地产为相邻的工业用地，其上建筑物为厂房，其土地使用权均为有偿转让取得。土地已使用10年，尚可使用40年。甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2。乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现根据社会发展需要，按城市规划要求对两工厂实施搬迁。拆除其地上建筑物后，甲乙两地块合并，进行成片开发。
(1)拆迁需进行补偿估价，下面( )方式是正确的。
A．土地使用补偿估价对应已使用年限10年，房屋以重置价结合成新计算补偿金额。
B．土地使用补偿估价对应尚可使用年限40年，房屋以重置价计算补偿金额。
C．土地使用补偿估价对应尚可使用年限40年，房屋以重置价结合成新计算补偿金额。
D．土地使用偿估价对应已使用年限10年，房屋以重置价计算补偿金额。
(2)现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080/m2，下面( )增值分配率应占较大权重比例。
A．甲：%， 乙：% B．甲：%， 乙：%
C．甲：%， 乙：% D．甲：70%， 乙：30%
三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)
北京市某办公用房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
北京市某办公用房地产估价结果报告
一、委托方：北京××杂志社
二、估价方：××房地产服务中心
三、估价对象：
估价对象房地产位于北京市×区×街×号，其产权属北京××杂志社所有，现为办公用房北京××杂志社是××局下属的自收自支的事业单位，杂志发行量近60万份，在本市发行的杂志中居首位，在全国也处于领先地位。该社现有职工60多人，下设广告中心、发行中心、报纸编辑部、杂志编辑部、财务部和办公室六个职能部门。
估价对象房产列示于“房屋所有权证”上，幢号13、七层、混合结构、中档装修、内墙抹灰、外墙贴白色面砖、内墙涂高级喷涂、木门、木墙裙、大理石地面、铺地毯、石膏板吊顶、铝合金窗、共有房间200间，总建筑面积。建成于1990年1月。
估价对象土地为国家出让方式，使用期限到2040年1月，列示于“国有土地使用证”上，土地面积为713．6m2，土地四至为估价对象房产外沿，地块呈不规则长方形。
估价对象在东二环内，临××街，距东二环咫尺之遥，临中国X X出版社，有第××路公共汽车经过，向南至龙潭湖公园，西南至天坛公园、北京体育馆，交通较便利，配套设施完善，地理位置较好。
四、估价目的：为该社向银行办理抵押贷款手续提供参考依据
五、估价时点：1997年1月28日
六、价值定义：(略)
五、估价目的：(略)
六、估价对象概况：(略)
七、估价依据：(略)
八、估价原则：(略)
九、估价方法：
估价人员通过对邻近地区市场状况调查和对估价对象的实地勘察，根据估价对象的特点及其本身的实际状况，严格遵循房地产抵押贷款评估之安全性、确实性和保守性原则，选取成本法和比较法作为本次评估的基本方法。
十、估价结果：1997年1月28日估价对象评估值人民币3626万元(人民币叁仟陆佰贰拾陆万元整)
十一、估价人员：(略)
十二、估价作业日期：1997年1月28日至1997年1月31日
十三、估价报告应用的有效期：本评估报告使用期限为三年。
××房地产服务中心
1997年1月31日
北京市某办公用房地产估价技术报告
一、个别因素分析：(略)
二、区域因素分析：(略)
三、市场背景分析：(略)
四、最高最佳使用分析：(略)
五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用成本法和比较法进行估价。
六、估价测算过程：
(一)成本估价法
估价对象房地产价格二土地取得费用十建造成本十正常利税
1．土地取得费用
以北京市人民政府1993年7月6日颁布的《北京市国有土地使用权基准地价》为评估 依据，采用基准地价修正法测算宗地的现状熟地价格，并以此作为估价对象的土地取得费用。
(1)土地使用权出让金
依据北京《京政发(1993)第34号》文件的规定，估价对象属四类地价区，按办公楼用途考虑，出让金基数为1400～1800元／m2。经综合考虑确定估价对象土地使用权出让金标准为1400元／m2，容积率修正系数为(按容积率计算)则出让金为：
1400×=7729(元／m2)
(2)基础设施配套费
大市政及四源费基数为460～800元／m2，小区建设配套费基数为150～400元／m2，经综合考虑确定大市政及四源费标准为800元／m2，估价对象不属于小区建设，故不取小区建没配套费。
(3)土地开发及其他费用
城镇拆迁费基数为5900～7800元／m2，经综合考虑确定城镇拆迁费为：5900元／m2。
(4)土地取得费估价对象土地取得费用总额为：(7729+800+5900) ×=1030 (万元)
2．建造成本
依据《北京市建筑安装工程概算定额(1990)》及有关文件规定，参阅《1990年北京市统计年鉴》，估价对象房地产的建造成本估算如下：
(1)建安工程造价
以单位造价2000元／m2计算(包括主体结构和没备装修)，则建安下程总造价为：
2000×=983(万元)
(2)建筑企业劳保统筹基金
按建安工程造价的%计算：983×%=15(万元)
(3)建材发展补充基金
按建安工程造价的2%计算：983×2%=20(万元)
(4)其他费用
包括勘察费%、竣工图费2%、质量监督费%、工程监理费2%、投资方向调节税15%、设计费%，按建安工程造价的%计算：983×%=222(万元)。
(5)建造成本 983+15+20+222=1240(万元)
3．利息支出
以土地取得成本、建造成本之和为基数：1030+1240=2270(万元)
利息率按年息12%计算，建设期为1年，计息期为工期的一半，则利息为：
2270×12%×=136(万元)
4．管理费
按土地取得成本，建造成本之和的3%计算：2270×3%=68(万元)
5．开发商利润
按土地取得成本，建造成本之和的20%计算：2270×20%=454(万元)
6．税费支出
按1～5之和的成本价格应考虑%的营业税和附加税，总计：
(2270+136+68+454)×%=160(万元)
7．估价对象的积算价格
2270+136+68+454+160=3088(万元)
(二)比较法
选取同一供需圈内三个近期形成之类似办公用房交易案例进行修正，求出其比准价格(见因素条件说明表)。
1．因素修正(见因素条件说明表)
待估房地产及实例A、实例月均为建筑面积每m2价格而实例C为使用面积每m2价格，据调查该类房地产建筑面积与使用面积的比率为1：，则实例C的平价应调整为：
7476÷=9968(元／m2)
(1)交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场。因此，其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将其对正常价格的偏离修正。设估价对象房地产为100，则取“”、“”、“”。
(2)交易日期修正
据调查本市该类房地产，自1995年1月至1997年1月其价格逐月上涨%，设交易当时价格为100，则估价时点价格分别为“”、“ 7”、“”。
(3)区域因素修正
由于所选取的三个可比实例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增加修正。没估价对象房地产为100，取“”、“”、“”。
(4)个别因素修正
主要是根据估价对房地产位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正，设估价对象房地产为100，取“”、“”、“”。
因素条件说明表
比较因素
待估房地产
实例A
实例B
实例C
交易价格（元/m2）
待估
6749
5326
7476
交易情况
正常
偏高5%
正常
正常
交易日期
区域因素
基础设施状况
一般
较完善
一般
较完善
离市中心距离
4km
6km
4km
交通设施状况
一般
较完善
一般
完善
繁华程度
一般
一般
一般
一般
个别因素
容积率
宗地面积（m2）
5000
建筑面积（m2）
用途
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
土地级别
四类
四类
四类
四类
结构类型
混合
混合
混合
混合
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
2．测算过程
可比实例
交易价格
（元/m2）
情况修正
日期修正
个别因素
修 正
区域因素
修 正
交易价格
（元/m2）
A
6749
100/95
117/100
105/100
99/100
8640
B
5326
100/100
133/100
108/100
100/100
7650
C
9968
100/100
108/100
101/100
99/100
10764
3．测算结果
估价对象正常单位价格=(8640+7650+10764)／3=9018(元／m2)
估价对象正常总价格=9018×=4432(万元)
(三)估价对象房地产市场价格的确定
采用上述两种方法从不同角度测算估价对象的现时市场价格，其中成本法的理论依据是 “生产费用价值论”较符合房地产抵押估价的安全性、确实性和保守性原则，故赋予其权数，比较法权数为，则其平均价格为：
3088×+4432×=3626(万元)
七、估价结论
北京某办公用房地产在估价时点的价值大约为人民币3626万元，即，人民币叁仟陆佰贰拾陆万元整
十三、说明事项：(略)
十四、有关附件：(略)
估价人员签字：(略)
审核人员签字：(略)
1997年1月31日
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。不得在试题上改，在答题处指出错处并改正。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分。)
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元／m2，建成后一年全部售出。该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元／m2，建安工程费为5000元／m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定三年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法传统方法评估该地块的出让价格，其估算过程如下：
1．计算开发完成后的价值
80000×18000÷(1×14%)=126316(万元)
2．建筑费
(5000+2000)×8000=56000(万元)
3．专业费
5000×80000×6%=2400（万元）
4．销售税与销售费用
126316×（5%+3%）=10105（万元）
5．利息
[V+5000（1+6%）×80000] ×3×11%=+13992（万元）
6．利润
[V+（5000+2000）（1+6%）×80000] ×30=+17808（万元）
7．总地价
V=（-17808）
V=（126316-56000-2400-10105-13992-17808）÷=15958（万元）
《不动产估价理论与方法》模拟试卷三
一、单项选择题(共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1．对房地产估价资料的保存时间，一般应在( )年以上。
A．2 B．5 C．10 D．15
2．抵押价格通常情况下与市场价格的关系是( )。
A．相同 B．没有关系 C．高 D．低
3．某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆迁费为300元／m2，残值50元／m2，若市场上同类空地单价为1500元／m2，则该附有建筑物土地总价为( )。
A．万元 B．万元 C．万元 D． 7
4．楼面地价=土地单价÷( )。
A．建筑层数 B．建筑覆盖率
C．绿地率 D．建筑容积率
5．完好房的成新度一般为( )。
A．十成新 B．九～十成新
C．八～十成新 D．七～十成新
6．下列哪种情况会导致房地产价格偏高( )。
A．有特殊利害关系人之间的交易 B．出国急售
C，买方对所买房地产有特别兴趣 D．卖方不了解行情
7，某类房地产平均售价，1997年1月初为4500元／m2，1997年12月初为4000元／m2，则其价格的逐月变动率为( )。
A．% B．% C．% D．%
8．建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和( )耐用年限。
A．等于 B．大于
C．小于 D．A、B、C均有可能
9．有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧定会( )乙建筑物的折旧。
A．大于 B．小于 C．等于 D，难以判断
10．下面( )说法是错误的。
A．重新购建价格是估价时点的
B．重新购建价格是客观的
C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的
D．土地的重新购建价格是全新状态下的
11．下列对折旧的描述哪一个是错误的( )。
A．估价的折旧注重的是价值的减损
B．估价上的折旧强调采用尚可使用年限
C．会计折旧时的C值必须是资产原值
D．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致
12．某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为( )%。
A．40 B．50 C．60 D．67
13．政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用( )。
A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法
14．有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的资本化率为10%，其无限年期的价格为( )。
A．250万元 B．200万元 C，196万元 D．167万元
15．某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。已知土地的资化率为8%，综合资本化率为15%，则建筑物资本化率为( )。
A．% B．% C．% D，%
16．选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择( )。
A，用途 B．建筑容积率 C．覆盖率 ．D．建筑式样
17．某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A，323 B．275 C．273 D．258
18．成本法求得的价格是一种( )。
A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格
19．一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格叫 ( )。
A．基准地价 B．标定地价 C．宗地价格 D．路线价
20，估价报告书的外在质量包括( )。
A．估价结论的准确性 B．估价参数确定的合理性
C．估价方法选择的正确性 D．估价报告的文字表述水平
21．某在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A．37 B．40 C．60 D．63
22．比较法的理论基础是( )。
A．均衡原理 B．预期原理
C．替代原理 D．成本费用价值论
23．有一宗房地产成交价格为3000元／m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为%，则相当于一次付清的成交价格为( )元／m2。
A．3000 B．2700 C．2914 D．2614
24．开发利润与开发完成后的房地产价值之比为( )。
A．投资利润率 B．成本利润率
C．销售利润率 D．直接成本利润率
25．假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为( )。
A．潜在收入 B．潜在毛收入 C．有效毛收入 D．净收益
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得分。)
1．房地产价格形成的基础有( )。
A．房地产的需求 B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性
2．估价报告的形式可分为( )。
A．口头报告 B．书面报告
C．表格式报告 D．叙述式报告
3．建筑物的物质折旧包括( )。
A．地震裂缝 B．正常使用磨损
C．功能折lEI D．经济折旧
4．明确估价的基本事项包括明确( )。
A．估价对象 B，估价目的
C．估价方法 D．估价报告作业日期
5．认清单位价格要认清( )。
A．货币单位 B．付款方式 C．面积单位 D．面积含义
6．适用于旧有建筑物估价的公式为( )。
A．建筑物重新建造成本—建筑物年折旧额
B．建筑物重新建造成本—建筑物总折旧额
C．建筑物原始建造成本—建筑物总折旧额
D．建筑物重新建造成本X成新率
7．下列关于成本法的有关论述( )是正确的。
A．成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金
B．重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本
C．成本法中的成本是客观成本而非实际成本
D．成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格
8．假设开发法估价结果的可靠性关键在于( )。
A．正确地假设了土地的最佳开发利用方式
B．正确地估算了建筑费、专业费
C．正确地判断了未来开发完成后的房地产价值
D．正确地确定了估价日期
9．估价报告的质量可分为( )。
A．印刷质量 B．装帧质量
C．内在质量 D．外在质量
10．路线价法中，路线价区段是根据( )的原则划分的。
A，可及性相当 B．用途相似
C．地价相近 D．地块相连
11．房地产估价是( )的结合。
A．艺术 B．经验 C．实践 D．科学
12．某房地产总建筑面积10万m2，房地总价6000万元，其中土地价值为2500万元。甲拥有该房地产的一部分，该部分建筑面积为200m2，房地价值为130万元。则甲占有的土地份额为( )。
A．% B．% C．% D．%
13．假设开发法中利息的计算基础应包括( )。
A．地价 B，建筑费 C．专业费用 D．租售费用
14．商业房地产的位置优劣主要看( )。
A．繁华程度 B．安宁程度
C．临街状态 D．距原材料市场距离
15．估价报告的附件中，一般包括( )。
A．估价对象位置图 B．估价对象建筑平面图
C．估价对象产权证明 D．估价师资格证书
三、判断题(共25题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣分，本题最多扣至零分。)
1．一占地2000m2的8层建筑物各层面积均相同，若其房地单价每m2建筑面积2500元，覆盖率为50%，则其房地总价为2000万元。 ( )
2.楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平高低。 ( )
3．一般来说，表格式估价报告是房地产估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 ( )
4．地价变动主要受需求因素变动的影响。( )
5．不同城市虽然基准地价高低不同，但具体修正的内容和方法完全相同。 ( )
6．如果资本化率为零，则房地产的收益价格为无穷大。( )
7，在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。 ( )
8．假设开发法又叫剩余技术。 ( )
9．人口密度增加，必定导致房地产价格上涨。 ( )
10．袋地即标准深度以内但不临街的土地。 ( )
11．国家规定商业用地使用权出让最高年限为50年。（ )
12．城市中需拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。 ( )
13．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 ( )
14．某地块前后临街，深30m，前街路线价2000元／m2，后街路线价1000元／m2，则后街路线价之影响深度为15m。 ( )
15．某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物成新率为%。 ( )
16．由于某实例是在距估价时点近2年前成交的，故不可选作可比实例。( )
17．明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。 ( )
18．估价时，市场状况始终是在估价时点时的状况。 ( )
19．当房地产供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加。 ( )
20．房地产的供给价格弹性，用来表示在一定时期内，一种房地产的供给量对于该种房地产自身价格的反映程度。 ( )
21．在经济学里，弹性数值为无穷大时，称为富有弹性。 ( )
22．决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。
( )
23．某房地产的估价作业日期为2003年4月10日。 ( )
24．经过交易情况、交易日期、房地产状况修正后，实例价格综合调整不得超过20%。( )
25．某房地产2002年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，资本化率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为万元。 ( )
四、计算题(共3小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分。计算结果保留小数点后两位。)
1．某可比实例房地产于2002年3月成交，总价15万元，首付5万元，余款于半年及一年各付5万元，以年计息，利息率取%。自2002年1月至2003年5月，类似房地产价格每月均比上月上涨%，若估价时点为2003年5月，则该比准价格是多少?(5分)
2．某宗房地产预计未来每年的毛收入不变为30万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少?(5分)
3．某宗房地产占地2000m2，容积率为。土地是在1999年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元／m2，同类建筑物重置价格是1000元／m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，资本化率为8%，求该房地产在2003年5月的市场价格。(10分)
《不动产估价案例与分析》模拟试卷三
一、问答题(共3题，每题10分)
(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。
请说出(1)评估该综合楼的技术路线；
(2)应搜集、审核哪些资料?
(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?
(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?
二、单项选择题(共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
(一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上已建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。
(1)征地补偿费应按( )用途予以计算。
A．农用地 B．商业用地
C．工业用地 D．当地政府制定的标准
(2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择( )。
A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。
B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。
C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。
D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。
(二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。
(1)此房地产的抵押价格为( )。
A．建筑物价格加土地的现时价格
B．土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金
C．建筑物的价值
D．等于房地产重置价减去建筑物的折旧费
(2)此房地产的建筑物价值( )。
A．等于重置价减去可修复部分的修复费用
B．等于重置价减去物质上的、功能卜的、经济上的折旧
C．等于重置价减去耐用年限计算的折旧额
D．等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边状况，最后确定折旧额。
(3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。
A．无影响 B．对象的价格
C．估价对象的价格 D．影响
三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)
某居住房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某居住房地产估价结果报告
一、委托方：田××
二、估价方：××房地产评估有限责任公司
三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生地)
四、估价目的：房地产抵押贷款
五、估价时点：2001年5月23日
六、估价依据：(略)
七、估价原则：(略)
八、采用的估价方法：
本估价采用比较法、成本法综合评估。
九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。
十、估价人员：(略)
十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。
××房地产估价有限责任公司
2001年5月23日
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
估价对象位于×住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。
估价对象4—l—301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积 m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅。独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。外设普通防盗门。并设有单元对讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。
二、区域因素分析：
估价对象位于××市五四西路35号4—1—301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距X X市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法，假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程：
1．比较法：
将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。
(1)比较实例确定：
比较实例A：
坐落在X义市五四西路35号的4—2—401号房产，建于1999年，为七层砖混结构。房主金××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第四层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积。其中，楼上为一室两厅，设有—封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4—18号车库建筑面积18．91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。
比较实例B：
坐落在××市五四西路35号的2—1—502号房产建于1999年，为七层砖混结构。房主张× ×。实例月是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内三层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积。其中，首层，一室一厅、一卫生间，、一北阳台；二层为一室一厅、设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有 m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。
比较实例C：
坐落在××市五四西路35号的1—1—301号房产建于1999年，为七层砖混结构。房主王××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第三层，室内错层结构，有室内楼梯相连建筑面积 m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生问(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖，木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似。厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同，可比实例的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此三案例作为比较案例。详见表一：
表一
案例项目
比较实例A
（金××）
比较实例B
（张××）
比较实例C
（王××）
评估标的物
（田××）
1．交易日期
2．建造日期
1999
1999
1999
1999
3．地段等级
二类二级
二类一级
二类二级
二类二级
4．结构
砖混
砖混
砖混
砖混
5．用途
住宅
住宅
住宅
住宅
6．保养
好
好
好
好
7．交通
便利
便利
便利
便利
8．所在层数
第四层
第五层
第三层
第三层
9．建筑面积
10．单价
1750元/m2
1800元/m2
2500元/m2
(2)估价计算：
①交易情况修正：
评估标的物与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行交易情况修正，故各宗可比实例的交易情况修正率如下：
实例A=100／100 实例月=100／100 实例C=100／100
②交易日期修正：
2001年1月至2001年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：
实例A=100(1+%)／100=／100
实例B=100(1+%×4)／100=102／100
实例C=100(1+%×2)／100=101／100
③区域因素修正：
实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的区域因素修正率如下：
实例A=100／100 实例B=100／98 实例C=100／100
④个别因素修正：
实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率如下：
实例A=94／100 实例B=97／100 实例C=135／100
(3)价格计算：
根据上述各项修正，列表如下：
表二
比较实例
交易价格
交易情
况修正
交易日期
修 正
区域因素
修 正
个别因素
修 正
比准价格
A
1750元/m2
100/100
100/100
100/94
B
1800元/m2
100/100
102/100
100/100
100/97
C
2500元/m2
100/100
100/100
100/100
100/135
利用直接比较法公式：
交易情况 交易日期 区域因素 个别因素
修 正 修 正 修 正 修 正
估价对象房地产的价格
=可比实例交易价格
利用简单算术平均法求评估标的物的房地产平价为：
(++)÷3=(元／m2)
用比较法测算得出评估标的房地产的总价值为：
×=418711(元)
2．成本法
估价测算过程：
该房产1999年购入价为：1850元／m2
1850×=412458(元)
产权手续及各项收费：412458×596=20623(元)
利息：(412458+20623)×%=16024(元)
投入装修：70000元
扣除一年折旧：70000×30%=21000(元)
412458+20623+16024+(70000-21000)=498105(元)
根据成本法得出评估标的房地产的价值为：498105元。
七、评估结果：
采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
采用成本法得出的评估标的房地产的价值为：498105元。
对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)÷2=458408为此次评估结果。
故此次评估最后结果为：458000元。
××房地产评估有限责任公司
2001年5月23日
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。不得在试题上改，在答题处指出错处并改正。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容该错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分。)
某住宅开发项目土地使用年限为1998年5月1日至2068年4月30日，规划建筑面积 15000m2，预计售价2000元／m2。该项目于1998年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元／m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目1999年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为%。该项目在1999年3月1日的价格为P，估算如下：
(1)计算开发完成后的价值
2000×15000／(1+%)2=2906．256(万元)
(2)计算建筑费
1000×15000×30%／(1+%)+1000×15000×30%／(1+%)
=+=(万元)
(3)计算管理费
×5%／(1+%)=(万元)
(4)计算销售税费
×(6%+3%)／(1+%)2=(万元)
(5)计算利润
(P+++)×20%=+(万元)
(6)计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=
P=万元
Exercises in English
Real Estate and Real Estate Value
Multiple Choices
1. What are the two categories of tangible property?
(a) Real property and personal property
(b) Intangible property and real property
(c) Real estate and intangible property
(d) None of the above
2. Real property includes all the following except
(a) The land and objects permanently affixed to the land
(b) Bank accounts for purchase of land
(c) Appurtenant rights
(d) That which is immovable by law
3. Types of use restrictions include all the following except:
(a) Government
(b) Fee simple
(c) Private
(d) Market
4. Give six examples of government regulations based on police power
5. The three common types of legal descriptions are:
(a) Metes and bounds; recorded lot, block. and tract; and government survey
(b) Government survey, private survey and county survey
(c) Metes and bounds, acreage blocks, and government survey
(d) Legal, informal, and house number
6. The broad forces affecting value do not include
(a) Physical
(b) Pace trend
(c) Political
(d) Social
7. Political forces affecting value may include:
(a) Lifestyles and living standard:
(b) Topography
(c) Education and recreation services
(d) None of the above
8. The real estate supply factors include:
(a) Housing supply
(b) New construction activity
(c) Both of the above
(d) None of the above
9. Environmental protection and subdivision reform laws affecting the availability and cost of vacant land include:
(a) The Federal Clean Air Acts of the early 1970s
(b) "Open-space and scenic easement agreements
(c) Zoning changes to reduce the density of use
(d) All of the above
10. Areas of government activity that directly affect privately owned estate include:
(a) Housing and urban development
(b) Environmental protection laws
(c) Monetary and fiscal policy
(d) All of the above
11. The fiscal policy of government is concerned primarily with:
(a) Urban development
(b) Interest rates
(c) The gross domestic product
(d) Government spending and taxation
general term value means:
The function of an object
The average use of an object to all people
The worth usefulness ,or utility of an object to someone for some purpose
A good buy
13. An appraisal is:
A fixing of value
An estimate or opinion of value
A statement of value
A value determination
14. The two types of real estate appraisals are:
(a) Formal and informal
(b) informal and intuitive
(c) Structural and formal
(d) None of the above
15. Informal appraisals are performed:
(a) Only by appraisers
(b) Only by skirled real estate people
(c) By all consumers
(d) Without the use of instinct
16. Informal appraisals rely mostly on:
Intuition and experience
Facts and figures
(c) Supporting data
(d) A value formula
17. Formal appraisals rely primarily on
(a) A secret value formula
(b) Intuition and experience
(c) Analysis of supporting data
(d) Facts and figures
18. Besides assisting the public by advising them on questions of value, appraisals serve to:
(a) Provide unbiased and objective opinions of value
(b) Make market transactions conform to economies
(c) Prove or disprove value estimate made by other;
(d) None of the above
19. Legal transactions that often require appraisals include all of following except:
(a) Income tax casualty loss estimates
(b) Property damage lawsuits
(c) Company liquidation or merger
(d) Loan foreclosure
(e) Private feasibility studies
20. Some of the important reasons for studying appraisal are:
(a) To improve your value estimation skills
(b) To help you pass real estate agent, broker, or appraiser examinations.
(c) To help you understand other real estate courses
(d) To improve your ability to communicate with appraisers
(e) All of the above
21. USPAP standards must be adhered to by state licensed and certified appraisers when performing and reporting appraisals of real estate:
(a) Only if the appraisal is federally related
(b) Only when the client requires such standards
(c) In all cases
Only for residential property
22. The highest level of reliability is found in a:
(a) Complete appraisal
(b) Limited appraisal
(c) Current appraisal
(d) None of the above
23. The appraisal process involves eight steps. The first of which is to
(a) Choose an appropriate value approach
(b) Define the appraisal problem
(e) View the property
(d) None of the above
24. In appraisals,the effective date of value is:
(a) The date of the property inspection
(b) The date agreed on in advance with the client
(c) The day the appraisal is complete
(d) The date the appraisal is signed
25. The typical appraisal assignment is to appraise the:
(a) Value of the mining rights
(b) "Fee simple ownership
(c) Value subject to an existing loan
(d) Leased fee estate
26. The amount and kind of data needed to prepare an appraisal depend upon:
(a) The highest and best use analysts
(b) The type of appraisal being performed and its intended use
(c) The type of property being appraised, and the purpose of the appraisal
(d) All of the above
27. The appraiser's conclusion of value should be based on:
(a) An averaging of the three value conclusions Indicated by the three approaches to value
(b) A weighing of the values Indicated by each of the three approaches according to their appropriateness and the reliability of the data used in each
(c) The most recent selling price
(d) None of the above
28. When a standard form is used to report an appraisal, it is most likely to be a:
(a) Self -Contained Appraisal Report
(b) Summary Appraisal Report
(c) Limited report
(d) Complete report
29. Subjective value can be defined as:
(a) Value in exchange
(b) Assessed value
(c) Listing value
(d) Value In use
30. The concept of market value in appraisal practice does not include:
(a) Most probable price
(b) Competitive and open market
(c) A good buy
(d) Buyer and seller each acting prudently
31. The oust approach is normally given more weight in the appraisal of:
(a) Old and substantially obsolete buildings
(b) Single-family tract houses over 10 years old
(c) New buildings and special-use buildings
(d) None of the above
32. One of the essential elements of value is:
(a) Highest and best use
(b) Transferability
(c) Location
(d) Environmental control
33. Which of the following is ineffective without purchasing power?
(a) Utility
(b) Supply
(c) Demand
(d) Level of wages
34. The principle that would prevent an appraiser from appraising a lot for its commercial value and the improvement thereon for residential value is the :
(a) Principle of increasing and decreasing returns
(b) Principle of consistent use
(c) Principle of highest and best use
(d) Principle of anticipation
35. The most important consideration in an appraisal is the:
(a) methods used
(b) experience, license, and integrity of the appraiser
(c) data gathered
(d) inspection of the title records
36. Which of the following is a physical force that influences value?
(a) rate of changes in population
(b) income levels
(c) size and shape of the parcel
(d) zoning changes
37. The appraisal principle that states that the value of a property is dynamic, not static:
(a) principle of supply and demand
(b) principle of highest and best use
(c) principle of substitution
(d) principle of change
38. A loss in value because of a busy street is an example of:
(a) economic obsolescence
(b) accrual for depreciation
(c) functional obsolescence
(d) physical deterioration
39. The market approach would be given the most weight if appraising a:
(a) new home
(b) new apartment
(c) five-year-old home
(d) special purpose property
40. Find the value by use of the income approach. (round to the nearest $100): three-unit apartment rents for $1,000 per month per unit; vacancy factor of 5%; annual operating expenses $10,000;capitalization rate of 8%.
(a) $302,500
(b) $288,000
(c) $276,500
(d) $275,000
41. With a gross annual multiplier of 12, a duplex that rents one unit for $575 per month and the
other for $625 should have an estimated value of:
(a) $137,200
(b) $146,000
(c) $150,000
(d) $172,800
42. Licensed by the Office of Real Estate Appraisers to do the most complex property
appraisals:
(a) real estate agents
(b) certified-residential appraisers
(c) certified-general appraisers
(d) licensed appraisers
43. The type of appraisal report required by most lenders is the:
(a) loan report
(b) narrative report
(c) short form report
(d) letter form report
10. Regarding the sales comparison approach, which is false?
(a) the comps are adjusted to the subject property
(b) three is the minimum number of comps to use
(c) the subject property is adjusted to the comps
(d) this approach is best for valuating residential homes
Questions
1 why is the distinction between real estate and personal property important to the appraiser?
2 what is the means of the transfer of the right to the use of the land?
3 what estates in real property are owned by tenant and landlord?
4 explain difference among raw land, rough land, and developed nude land ?
5 What are the elements of value?
6 indicate whether each of the following is ordinarily real estate or personal property:
(1)window screen
(2) hot tub installed in wood deck
(3) furnace
(4)plantation shutters
(5)central air-conditioning
(6)kitchen cabinets
(7)child’s movable playhouse
(8)portable room heater
(9)rosebushes
(10)the right to sell land and any building(s) attached to the land
Why is the distinction between real estate and personal property important to the appraiser?
7 In what from of property ownership is an exclusive right to an identified segment of airspace conveyed along with an interest in common in the rest of the parcel?
8 How can the orientation of a house on its lot contribute to monetary savings and the enjoyment of the house and its ground？
9 which of the following factors are likely to prevent an arm’s-length transaction?
(1) sell’s immediate job transfer to anther city
(2)new highway construction
(3)delinquent tax sale
(4)location across the street from a grade school
(5)flooding in crawlspace not revealed by seller
(6)purchase of adjacent property for business expansion
10 what is the concept of real estate appraisal?
11 why intended use of the appraisal should be identified by an appraiser?
12 which basic value principle(s) does each of the following case problems illustrate?(p55)
(1) Marian nelson customized the family room of her new home by adding a cedarlined steam room, six-person whirlpool spa,and special ventilating system. Mrs. Nelson decided that the improvements were justified, because even though she knew she would not be living in the home for many years, she could always realize the worth of improvements whenever she sold her home.
(2)A structurally sound office building rents for $15per square foot but lacks air-conditioning. A similar, air-conditioned building in the same neighborhood rents for $ per square foot.
(3)A single-family neighborhood is located adjacent to an airport. excessive noise caused by airplanes flying overhead and the potential danger they create have adversely affected the value of homes in the immediate area.
13 indentify the major value principle described in each case below
(1)A less expensive house tends to gain in value because of more expensive neighborhood houses.
(2) The value of a property tends to be limited by what it costs to buy another property similar in physical characteristics, function, or income.
(3)Plan have been announced for a multimillion-dollar shopping center to be built next door to a vacant lot you own. property values in the area of the proposed site will tend to increase as a result of this announcement.
(4)The rental value of vacant land can sometimes be greater than it would be if the land were improved with a building.
(5)in many downtown areas, parking lot make more profit than older office buildings.
(6)a investor will probably pay more for the last 20 lots in an area where the demand for houses is great than for the first 20 lots in the same area.
(7)the cost of installing an air-conditioning system in an apartment building is justified only if the rental increase that can be expected as a result of the installation exceeds the amount spent.
14 Describe the formal appraisal process?
Sales Comparison Approach
Mutlple Choices
1. The sales comparison approach involves:
(a) Analyzing sales
(b) Comparing sales to a subject property
(c) Both (a) and (b)
(d) None of the above
2. The first step in the sales comparison approach is to:
(a) Research comparable sales
(b) Adjust for differences between the sales
(c) Arrive at a value conclusion
(d) Set up an office data system
sales comparison approach is simpler and more direct than the income or cost approaches because:
(a) Fewer comparable properties arc required so that it is easier to outline the results to clients
(b) There are fewer mathematical calculations, so that there is less chance of mathematical errors
(c) Both (a) and (b)
(d) None of the above
4. Appraisers use bracketing in order to
(a)Apply the cost approach to large mansions
(b)Estimate the upper and lower range of value
(c)Estimate the adjustment for units of comparison
(d)Study markets that are better and worse than the market for the subject
5. Market data are used
(a) In the sales comparison approach
(b) In the income approach
(c) In the cost approach
(d) All of the above
6. In order for a property to be considered comparable
It must have sold within five years
It must be a competitive property
(c) It must be an open-market transaction
(d) Both(a) and (b)
(e)Both (b) and (c)
7 The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice provides that prior sales of the subject property:
(a) Need not be considered in the appraisal
(b) Must be considered when they have occurred within one year for one- to four-family residential properties
(c) Must be considered when they have occurred within three years for all other than one- to four-unit residential property
(d) Must always considered
(e) Must be considered as suggested in (b) and (c) above
8. The number of comparable sales needed for the sales comparison approach is dependent to:
(a) How good the comparables are
(b) The reliability of the data
(c) The intended use of the appraisal
(d) All of the above
9. You need to know all the following information about a comparable property except:
(a) The sales price
(b) The data of sale
(c) The date legal work began on the transaction
(d) The type or financing involved
10. In order to improve the reliability of the information about a sale the appraiser should:
(a) Make at least an exterior inspection
(b) Identify changes made since the sale date
(c) Verify the price and terns of sale
(d) All of the above
11. Which of the following statistical concepts helps measure central tendency to a sample?
(a) Mean
(b) Median
(c) Mode
(d) All of the above
12. The four elements of comparison used in the sales comparison approach include all of the following except:
(a) Terms and conditions of sale
(b) Direct elements
(c) Time of sale
(d) Location elements
13. The rules for making sales adjustments include all of the following except:
(a) Adjust the sale price toward, the subject property
(b) Use market-related adjustments
(c) Always use dollar amounts
(d) Make adjustments in the proper sequence
14. To use the lump-sum adjustment on a sale that is Inferior to the subject property:
(a) Multiply by a percentage of the selling price
(b) Subtract a lump-sum dollar amount from the price
(c) Add a lump-sum dollar amount to the price
(d) None of the above
15. To use the unit of comparison adjustment
(a) Select the easiest feature to calculate
(b) Select an important property variable
(c) Look for an inconsistent price per unit
(d) None of the above
16. A physical unit of comparison refers to
Any significant physical characteristic of the sales that varies
The largest physical characteristic of the subject property
Only the building size ,expressed in square footage
None of the above
17. An economic unit of comparison is always :
the gross rent multiplier
an economic measure of the property and its value
the physical characteristic of the property that relates best to the market
difficult to use
18. To use the direct market method of estimating the dollar or percent adjustment, you should first :
(a) Calculate the price difference between two matched pair comparables
(b) Calculate the price difference between the comparable sale and the subject property
(c) Select a specific amount and apply it directly to the comparable
(d) Derive the adjustment from older market sales
comparable should be adjusted for terms of sale when:
(a) Conventional financing is involved
(b) It is a cash sale
(c) There is favorable seller financing
(d)Financing equivalent to cash is involved
20. Linear regression:
(a) Adjusts for only one difference or variable
(b) Adjusts for a number of variables at the same time
(c) Adjusts for two variables at the same time
(d) Is used to calculate the replacement cost new for the subject property
21. In the final step of the market comparison approach, the four actions needed to arrive at a value conclusion include all the following except:
(a) Review the entire approach
(b) Review the sales
(c) Estimate a value range
(d) Average the three best sale.,
(e)select a final value
Questions and Computation
22 You are appraising a subject property fitting the following description:
Built ten years ago, has five rooms, 1 1/2 baths,of average-quality construction, in a neighborhood where average annual family income is $30,000
There ate five properties that have sold recently. These five properties are similar to the subject property except for these differences:
Sale 1 has only one bath.
Sale 2 is about 25years old.
Sale 3 needs paint.
Sale 4 is in a slightly better neighborhood.
Sale 5 has eight rooms and one bath.
Which sales should be dropped from consideration as comparables, and why?
23. An appraisal is being made of lot 81, hilltop acres subdivision. Lot 81 is very similar to lot 78, which sold recently for $28,000,but lot 81 has a view of a nearby lake. By analyzing sales of other lots in hilltop acres, the appraiser determines that a lake view contributes $10,000 to lot value. The adjusted sales price of lot 78 thus is $38,000, which is the indicated value of lot 81 using this comparable in the sales comparison approach.
23 Assume that a residential lot,75 feet by 75 150 feet, sold one year ago for $20,000, in analyzing the market, you arrive at the following conclusions:
(1) The subject site is 12 percent or $2,400 more valuable as a result of price increases over the year since the comparable site was sold.
(2) The subject site is 10 percent or $2,000 more valuable than the comparable site with respect to location.
(3) The subject site is 15 percent or $3,000 less valuable with respect to physical features.
Based on the information provided, complete the adjustment table:
sales price
date
location
physical features
net adjustment
+ or -
adjust price
dollar basis
percentage basis
24. House X, in an Arizona community in which swimming pools are highly desired, is being appraised. It is very similar to the house Y, but house Y has an in-ground swimming pool and apa valued at $27,000. house Y sold two months ago for $778, is the market value of house X using the formula for the sales comparison approach?(p71)
25 House X, the subject property, is 15 years old. A comparable property, house y ,is 15 years old and sold for $270,000 one year prior to this appraiser. Because of changes in market conditions since the sale of house Y, the appraiser has determined that 10 percent added to the sales price id an accureate reflection of the increase in property values over the year. what is the market value of house X using the formula for the sales comparison approach?(p68)
26 In your opinion, what is the market value of the subject property?(216)
27 Decide which appraisal approach(es) would normally carry the most weight in valuing each of the following properties:
(1) a factory
(2)an automobile showroom and garage
(3)a public building formerly used as a town hall
(4)farmland surrounded by commercial and industrial developments
(5)a one-story retail in a busy downtown business district
(6)an older, single-family residence in a neighborhood rezoned to permit highrise apartments
(7)a medial office building in a suburban shopping center
(8)a single-family, owner-occupied residence
(9)a place of worship
(10)A small abandoned roadside restaurant adjacent to a new apartment complex
Synthesis Questions
Market data: The subject property is a 24-unit building with 90 rooms. The annual gross rent is $113,845. An analysis of all apartment property sales within the neighborhood indicates an annual market increase of 5 percent. The following 5 sales were selected as the most comparable to the subject property.
Sale 1 453 Fox Court: A 28-unit building with 96 rooms sold one year ago for $642,000. The annual gross rent is $110,700. Adjusted expenses amount to $25,440. The condition at 453 Fox Court is considered to be inferior to the subject property, and a 5 percent adjustment is necessary.
Sale 2 1029 Park Street: A 24-unit building with 92 rooms sold one year ago for $626,000. The annual gross rent is $111,840. Adjusted expenses amount to $25,680. The floor plan and location of 1029 Park Street are considered to be inferior to the subject property and adjustments of 6 percent for floor plan and 3 percent for location are necessary.
Sale 3 1207 Pine Avenue: A 20-unit building with 88 rooms sold two years ago for $510,000. The annual gross rent is $99,960. Adjusted expenses amount to $23,040. The location of sale 3 is considered to be inferior to the subject property and an adjustment of 5 percent is necessary. However, the construction quality of 1207 Pine is considered to be superior to the subject property and an adjustment of 5 percent is considered to be necessary.
Sale 4 759 Seneca Boulevard: A 22-unit building with 92 rooms sold one year ago for $612,000. The annual gross rent is $113,280. Adjusted expenses amount to $26,040. The condition and location of 759 Seneca are considered to be superior to the subject property and adjustments of 5 percent for condition and 10 percent for location are considered to be necessary.
Sale 5 806 State Street: A 22-unit building with 85 rooms sold last December 28 for $584,000. The annual gross rent is $108,240. Adjusted expenses amount to $24,900. The condition of 806 State is considered to be superior to the subject property and an adjustment of 10 percent is considered to be necessary.
Comparables:
Refer to the instructions above and complete the following data.
Parcel
Sale 1
Sale 2
Sale 3
Sale 4
Sale 5
Address
Sale date
LB ratio
1:
1:6
1:
1:6
1:
Sales price
Gross rent
GIM
Expenses
Net income
Overall rate
Units
Units price
Rooms
Rooms price
Now that you have completed the data on the comparables, use the market data and the following grid to make the necessary adjusts. Each sale will be examined to determine if any adjustment is necessary for time, size, quality, condition, floor plan, and location.
The amount of percentage for the adjustment should be placed in the appropriate box. Once you have entered the percentage of adjustments necessary, you will come up with a total percentage of adjustment for each property. After determining the total adjustment necessary, you can adjust the sales price, unit price, and room price.
To arrive at an adjusted sales price, multiply the original sales price of the comparable by the adjustment factor for that comparable. There are two ways to arrive at adjusted unit prices and adjusted room prices. You can either multiply the original unit, or room, price by the adjustment factor to arrive at an adjusted unit, or room price, or you can take the adjusted sales.
Refer to the instructions and the market data above, and complete the following.
Parcel
Sale 1
Sale 2
Sale 3
Sale 4
Sale 5
Time
Size
Quality
Condition
Floor plan
Location
Total adj. %
Adj. sale price
Adj. unit price
Adj. room price
Sale ________ is most comparable to the subject property.
After making all of the necessary adjustments and calculations, the appraiser would study the grid to determine the sale which is most comparable to the subject property. Once the comparable has been selected, values can be determined for the subject property.
You should have selected sale 5 as the property most comparable to the subject because it required the least number of adjustments.
To arrive at a value for the subject property based on unit price, multiply the number of units in the subject property by the unit value of the selected comparable.
To arrive at a value for the subject property based on room price, multiply the number of rooms in the subject property by the room value of the selected comparable.
To arrive at a value for the subject property based on income, multiply the subject property’s gross rent by the comparable GIM.
Refer to the instructions above and complete the following example.
Subject property has 24 units.
Comparable’s adjusted unit price ______ x 24 units = $_____________
Subject property has 90 rooms.
Comparable’s adjusted room price ______ x 90 rooms =$_____________
Subject property has a gross rent of $113,845.
Comparable’s GIM ______ x $113,845 = $_____________
Using the cost approach, the value for the subject property is $701,484.
Using the income approach, the value for the subject property is $631,399.
Using the sales comparison, or market approach, what amount do you think is the best indication of value for the subject property?
$_____________________
Examining the three values noted above for the cost, income and sales comparison, or market approach, what amount do you think would be the best indication of value for the subject property?
$_____________________
You should have selected the value from the income approach as the best indication of value for the subject property because the best method of valuing for income-producing property is the income approach.
Income Approach
Multiple Choices
1. Which of the following might be classified as tangible rather than intangible amenities?
(a) Pride of ownership
(b) A sense of security
(c) Free rent
(d) Work satisfaction
2. Tom Smith has a savings account that just paid a $700 annual dividend. If the declared interest rate was 7%, which of the amount of the deposit is?
(a) $
(b) $
(c) $
(d) None of the above
3. An income property renting for $50,000 per year sold for $500,000 per year before expenses just sold for $500,000 cash. What was the gross income multiplier?
(a) 1/10 or 1046
(b) 5
(c) 10
(d) None of the above
4. Which of the following property features is/are important in the analysis of gross rent multiplier comparables?
(a) Expense ratio
(b) Services included in the rent
(c) Location
(d) All of the above
5. Market rent can be defined as;
(a) The potential gross rent
(b) The contract rent
(c) The average rent
(d) None of the above
6. Which of the following is an example of a specific expense item rather than a basic expense category?
(a) Reserve for replacement
(b) Property taxes
(c) Variable expenses
(d) Foxed charges pr expenses
7. The property under appraisal has a 100% occupancy. What conclusion would you probably draw if the typical occupancy rate in the area were only 9546?
(a) Advertising is superior
(b) The rents arc too high
(c) The rents arc too low
(d) Management is better
8. A rent survey reveals that buildings offering one-bedroom units have a considerably lower vacancy factor than those with two-bedroom units. If the subject property includes only units with two bedrooms, the appraisal should probably project:
(a) An average of the vacancy factors for all units surveyed
(b) A higher factor than found in the one-bedroom units
(c) A lower factor than found in the one-bedroom units
(d)The same factor as found in the one-bedroom units
9. An apartment owner spent $ last year to replace five built-in stoves. In a 10-unit apartment house, what annual expense would be projected for replacement if all the units had stoves? Assume a ten-year life for all replacements,
(a) $800
(b) $
(c) $16,000
(d) $1,600
10. If market rent is less than contract rent, the difference is known as:
(a) Overage rent
(b) Excess rent
(c) Percentage rent
(d) Capital gain
11. In market value appraisals, which of the following items should be excluded from the expense statement?
(a) Loan interest payments
(b) Necessary current expense;
(c) Projected expenses
(d) None of the above
12. Painting and redecorating of units is an expense that appraisers normally treat as:
(a) A variable expense
(b) A fixed expense
(c) Unnecessary if you have 100% occupancy
(d) Overhead
13. Income capitalization is the broad term used to describe the process of estimating the value of income property by studying the economic relationship between income and value. This process:
(a)Converts the net income of a property into its equivalent capital value
(b)Reflects the time value of money by reducing or discounting future Income to its present worth
(c)Focuses on the present -worth of future benefits
(d)All of the above
14. The appraiser's choice of a capitalization technique and rate should consider the investment criteria that motivate purchasers of investment property. Which of the following refers to the ability to use the property as loan collateral?
(a) Size or denomination
(b) Hypothecation
(c} Liquidity
(d) Safety
15. The most commonly used capitalization rate Is:
(a) The income rate
(b) The composite capitalization rate
(c) The interest rate
(d) The overall rate
16. Capitalization rates may be estimated by any of several methods. Which of the following is generally the preferred method of deriving a capitalization rate?
(a)Summation
(b)Band of investment
(c)Direct comparison
(d)None of the above
17. There are three recognized methods to provide for capital recovery, in income capitalization. In which method is. invested capital recovered from the annual income in exactly the same manner as a loan is paid off?
(a) The annuity or inwood method
(b) The straight-line recapture method
(c) The double-declining balance method
(d) The accelerated method
18. The simplest and often the most reliable method of income capitalization is:
(a)The direct capitalization technique
(b) The building residual technique
(c) The land residual technique
(d)The equity residual technique
19. If a $600,000 property has qualified for a 75% loan at a 12% mortgage constant and the buyer wants a 2% annual cash return on his down Payment. what net income would the property have to produce?
(a) $3,000
(b) $57,000
(c) $54,000
(d)$
20. If a particular buyer requires a recapture of the building portion of the price in 10 years, what is the Indicated recapture rate for the building, assuming straight-line recapture?
(a) 5%
(b) 10%
(c) 20%
(d) 2%
21. Recapture of the Investment capital in real estate finance is that portion of the loan payment that is earmarked for:
(a) Interest on money due
(b) Payoff of principal
(c) Interest and principal payment
(d) None of the above
22. A new building of square feet has just been constructed at a location where no recent vacant land sales have occurred and competitive Investments earn 10% Interest. The replacement cost is $. Assume a useful life expectancy of 25 yeas, an economic rent of $1 per square foot per month, and annual expenses of $ including vacancy. What total property value is indicated?
(a) $
(b) $
(c) $
(d) $
Questions
23. you are asked to appraise a six-unit apartment building. each apartment has one bath and five room: living room, dining room, kitchen, and two bedrooms. each apartment is presently leased an $900 per apartment per year. For this problem, historical rent will be ignored. There are three other six-unit apartment buildings in the area, of similar room size and construction:
Property 1---contains two-bedroom apartments with living apartment, dining room, kitchen, and bath, renting for $1,260 per apartment per year.
Property 2---contains three-bedroom apartments with living apartment, dining room, kitchen, and bath, renting for $1,440 per apartment per year.
Property 3---contains two-bedroom apartments with living apartment, dining room, kitchen, and bath, renting for $1,176 per apartment per year.
What is the scheduled rent for the subject property?
What is the expected (market) rent for the subject property?
are appraising a six-unit residential property, and the only information available is the following yearly income and expense data. List the income information in statement form, then compute the estimated potential gross income.
Apartment rental income is $32, for janitorial service is $2,700,with an other $700 for supplies. Utilities are $4,800, and maintenance and repairs amount to about $1,000. taxes are $2,700. income from washers and dryers is $900. building depreciation is estimated at $2,500 per year. Rental spaces in the adjacent parking lot bring in $1,000 per year.
an interest rate for a recently sold commercial property with the following known facts: the selling price was $435,000. the site value is $125,000, and the building’s estimated remaining economic life is 25 years. Total net operating income is $57,000.
What is the overall cap rate for the property?
26. assuming the following data, what capitalization rate would you use in appraising the subject property?
A 30-year mortgage covering 75 percent of property value can be obtained from a ban at 81/2 percent. The mortgage constant is .092
Equity for this type of property requires a 12 percent return.
27 the property under appraisal is a 25-year-old apartment building producing an NOI of $50,000 a year. Compute the value of the property, assuming a remaining economic life of 40 years for the building, a 10 1/2 percent interest rate, and land value estimated at $100,000
28. A new office building valued at $3 million produces an annual NOI of $530,000. this type of property requires a 12 percent return, and the building’s remaining economic life is estimated at 50 years. Estimate the total property value by the land residual technique.
29 you have been asked to appraise an income-producing property in a rural area where it is difficult to substantiate either building or and values. You have obtained the following income and selling price data in comparable properties: (p250)
net operating income
selling price
property 1
$15,000
$115,400
property 2
20,000
166,700
property 3
18,000
100,000
property 4
6,000
140,600
subject
Because all properties above are highly comparable, you feel that an average cap rate will probably be applicable to the subject. What is your estimate of the subject property?
30. Use the building residual technique and the annuity table to estimate the value of a property that produces an NOI before recapture of $26,400 per year. The land is valued at $75,000, interest rate on land and building is calculated at 11 percent per year, and the current tenant has 30 years remaining on the lease.
31 Which of the two capitalization methods discussed in this chapter----straight-line or annuity----is appropriate in each of the following examples?
(1) An office building leased by a major oil company is being appraised. The lease will run for another 22 years.
(2) A building with a 20-year lease is being appraised. The lessee has hinted to the appraiser that if the building is to be sold, he will expect to renegotiate his lease with the new owner, because the rent is more than he can really afford.
32 You are appraising a commercial building earning an annual NOI before recapture of $50,000. based on supportable information, the interest rate has been established at 15 percent. Land value has been estimated at $100,000 and the building’s remaining economic life at 25 year.
Determine the estimated value of the property in each cade below.
(1) the property has year-to – year tenants of average credit ris.
(2) the property is leased for the entire 25 years to a national concern with an excellent credit rating.
apartment building provides a net annual rental income of $64,500. investors are expecting a 12 percent return on this type of investment. What will the asking piece be if it is the same as the market value found by the formula for the income capitalization approach?
Calculation Exercise
Using the IRV formula, complete the following questions.
1 A parking lot recently sold for $300,000. The parking lot has 100 parking spaces, each renting for $25 per month. Allowable expenses are $6,000 annually. What is the capitalization rate?
____________________
2 A parking lot provides its owner with a net annual income of $27,400. The appropriate capitalization rate is %. What is the value of this parking lot?
____________________
3 The capitalization rate for an office building is %. This building recently sold for $452,600. What is the net annual income?
____________________
4 An apartment building recently sold for 375,700. The net annual income for this building $53,428. What is the capitalization rate?
____________________
5 An apartment building has 20 units that rent for $350 per month. The allowable expenses are $25 per unit, per month. The capitalization rate is %. What is the value of this building?
____________________
6 A gravel parking lot recently sold for $267,900. The discount rate is %, the recapture rate is %, and the effective tax rate is %. What is the parking lot’s net annual income?
____________________.
7 A 100-space gravel parking lot rents for $30 a month per space. The effective tax rate is %, the discount rate is %, and the recapture rate is %. What is the value of the parking lot?
____________________
8. A 2-story commercial building has a value of $960,000. The building provides its owner with a monthly net income of $6,000 per floor. This is well in line with similar properties. What is the
building capitalization rate?
____________________
9 Land used as a gravel parking lot recently sold for $270,000. The recapture rate is %, the discount rate is %, and the effective tax rate is %. What is the net income of this parking
lot?
____________________
10 A 12-unit apartment building has (6) 1-bedroom units, (4) 2-bedroom units, and (2) 3-bedroom units. The 3-bedroom units rent for $400 a month, the 2-bedroom units rent for $350 amonth, and the 1-bedroom units rent for $275 a month. Similar properties in the area have recorded their monthly income to be at $3500 a month. What is the potential gross income of this12-unit apartment building?
____________________
Cost Approach
Mutlple Choices
1. The cost estimate used in appraisals are what we describe as generalized economic costs. This means that they should reflect:
(a) whole sale costs
(b) Current cost levels. not .book' costs or historic costs
(c) Typical cost to build such a building
(d) Both (b) and (c)
2. There is an important technical difference between the reproduction cost and replacement cost. Replacement cost refers to:
(a) The cost of constructing an exact replica building
(b) The cost of constructing a building that would have a similar utility to the subject property.
(c) The cost of reproducing the subject property
(d) None of the above
3. From the appraiser's point of view, replacement cost estimates are preferred over reproduction cost estimates because :
(a) They provide a direct rating of the market demand for the quality and design of a structure
(b) They arc more detailed
(c) They are less time-consuming
(d) Both (a) and (c)
4. The cost approach maybe emphasized in a number of appraisal situations. Which is not among them?
(a) Checking the other value approaches
(b) Appraising institutional or special-use properties
(c) Estimating the value of new or nearly new property
(d) Appraising older homes in an active market
5. The most practical and widely used method of estimating construction costs is:
(a) The comparative square-foot method
(b) The unit-in-place method
(c) The index method
(d) The quantity survey method
6. The cost-estimating method that is often used as a supplement to refine the square-foot method is called:
(a) The quantity survey method
(b) The index method
(c) The unit-in-place method
(d) None of the above
7. Estimating costs by adjusting the original costs to the current cost level with a cost multiplier is a method known as:
(a) The comparative square-foot method
(b) The unit-in-place method
(c) The Index method
(d) The quantity sunny method
8. Which method of estimating construction costs is the most precise yet seldom used by appraisers?
(a) The index method
(b) The quantity survey method
(c) The comparative square-foot method
(d) The unit-in-place method
9. Which of the following do not represent direct cost elements?
(a) Materials and equipment
(b) interest on investment and loss in rent
(c) Labor and materials
(d) Design and engineering
10. In accounting practice, depreciation is treated as:
(a) A theoretical loss in value
(b) An expense before taxes
(c) An asset
(d) Both (a) and (b)
11. In appraisals, depreciation can be defined as;
(a) A deduction from value
(b) Actual loss in value compared to current cost as new
(c) Diminished utility
(d) Either (b) or (c)
12. Accrued depreciation is classified into three types or categories, which of the following should not be Included?
(a) Functional obsolescence
(b) Economic obsolescence
(c) Detrimental obsolescence
(d) Physical deterioration
13. Each category of depreciation can be classified as curable or incurable. This helps the appraiser analyze:
(a) The economic feasibility to correct the condition
(b) Whether the vale loss ran be estimated by the cost of needed repair or remodeling
(c) Both cost of the above
(d) Neither of the above
14. A building that is too large for the neighborhood is an example of functional obsolescence labeled as an overimprovement. Another example of functional obsolescence is:
(a) A sound building with a worn-out heating system
(b) A misplaced improvement
(c) A residence abutting a new freeway
(d) A building that is likely to cost more to repair than the value added to the structure
15. There are four basic methods for measuring accrued depreciation. Which one of the following would probably be used for estimating the value loss from deferred maintenance?
(a) The sales data (or market) method
(b) The straight-line or age-life method
(c) The cost-to-cure (or observed condition) method
(d) The capitalized income (or rental loss) method
16. There is a theory that all structures have a total useful life that can be predicted. The method of estimating accrued depreciation based on this theory is:
(a) The capitalized income (or rental loss) method
(b) The sales data (or market) method (abstraction method)
(c) The straight-line or age-life method
(d) The cost-to-cure (or observed condition) method
17. Some appraisers base depreciation estimates on the ‘effective age’ of the building rather than the actual age .Effective age is best defined as :
(a) The average age
(b) The actual age divided by the age life
(c) The age of other buildings that are similar to condition and utility
(d) The chronological age
18. A 40-year-old building with an effective age of 20 years hits a total life expectancy of 50 years .How much depreciation has occurred?
(a) 20%
(b) 50%
(c) 10%
(d) 40%
Questions and Computation
cost (rather than reproduction cost) would like be used in valuing which of the housed shown below? Why?
Jones residence cost $39,000 to construct in 1975. a cost index published at that time was . the current cost index from the same cost reporting service is .
What is the current indicated reproduction cost of the Jones residence by the index method?
21 Identify each of the following building casts as direct or indirect:
(1) Payment to plumbing subcontractor
(2) Site preparation
(3)Contractor’s performance bond
(4) Barricade around construction site
(5) Builder’s profit
(6) Building permit
company bought a building for $450,000 and estimated its economic life at 25 years. Compute the amount of the building’s total depreciation under the age-life method after seven years.
23 Determine the depreciation category of each of the following items as specifically as you can:
(1)residential location on heavily traveled highway
(2)severe termite damage throughout a structure
(3) need for tuckpointing ( repair of mortar between bricks) on house in overall good condition
(4) office space adjacent to extremely noisy factory
(5) dry rot in attic beams
(6)newer split-level house in good condition but with potholes in asphalt driveway
(7) major commercial airport built 1940,with runways too short for modern jut planes
(8) three-bedroom house with one bathroom
(9) hot water-radiator heating system
(10) 20,000-seat sport arena with no drinking fountains
24. A structure with an obsolete floor plan is being appraised. A comparable structure with the same floor plan rents for $980 per month. A comparable structure with a more desirable floor plan rents for $1,100 per month. If the month rent monthly rent multiplier is 125, what is the loss in value caused by the obsolete floor plan?
25. A structure with an obsolete floor plan is being appraised. A comparable structure with the same floor plan recently sold for $142, comparable structure with a more desirable floor plan recently sold for $156,000. what is the loss in value attributable to the floor plan?
26 A retail store, built 15 years ago, has depreciated about 30 percent overall. It would cost $230,000 to build today, and similar sites are now worth $52,000. what is the market value of this store using the formula for the cost approach?
drawing below shows the perimeter of a residence you are appraising.
A residence of similar construction,45 feet by 50 feet by 50 feet and in the same area,was recently completed at a cost of $184,500. what is your cost estimate of the subject?
Cost factor study
The purpose of a cost factor study is to determine the factor to beused to adjust the values found in the IRPAM to reflect the labor and material costs found in your local area. Once this factor is determined, it is applied to all construction within the jurisdiction.
When computing a cost factor, it is important to remember to use only improvements that have an actual age of one year or less, eliminating the need to factor in depreciation.
A cost factor greater than indicates that the IRPAM values are too low for the jurisdiction, so you must increase the RCN values. A cost factor less than indicates that the IRPAM values are too high for the jurisdiction, so you must decrease the RCN values.
In this exercise, use the worksheet on the following pages to determine a cost factor for 15 sales. There are several formulas that you will need to use to determine the cost factor.
The first formula is used to determine the building value or building residual.
Step 1 Looking at Sale 1, the age column lists the improvement as new. To find the building residual, subtract the lot value of $17,000 from the sale price of $104,000. The remainder of $87,000 is the building residual, or building value.
Building residual = sale price - lot value
$104,000 - $17,000 = $87,000
Step 2 Divide the building residual of $87,000 by the IRPAM RCN of $82,300, which gives you a cost factor of . Note: For this exercise round to 2 decimal places.
Cost factor = building residual ÷ IRPAM value
$87,000 ÷ $82,300 =
Looking at Sale 2, the age column lists the improvement as new. Use the formula for the building residual and subtract the lot value of $17,000 from the sale price of $97,700, which produces a building residual of $80,700.
$97,700 - $17,000 = $80,700
Divide the building residual of $80,700 by the IRPAM RCN of $78,400, which gives you a cost factor of .
$80,700 ÷ $78,400 = cost factor
Continue the computations for the remaining sales as outlined above.
Sale Sale Lot Building Manual Cost
Number Age Price Value Residual Value Factor
1 N $104,000 $17,000 $87,000 $82,300
2 N 97,700 17,000 ________ 78,400 _____
3 N 67,800 10,500 57,300 54,500
4 N 62,900 8,000 ________ 51,800 _____
5 N 85,600 15,500 70,100 63,700
6 N 89,200 16,000 ________ 63,100 _____
7 N 80,300 16,000 64,300 61,200
8 N 88,300 16,500 ________ 69,000 _____
9 30 53,500 8,000 45,500 47,900 .95
10 N 93,100 16,500 ________ 72,100 _____
11 N 76,700 15,500 61,200 58,300
12 N 86,500 16,000 ________ 66,500 _____
13 44 67,900 11,000 56,900 59,300 .96
14 N 92,700 16,000 ________ 69,500 _____
15 12 72,400 11,000 61,400 60,200
Step 3 The last step is to select the median after ranking all the cost factors that meet the age criteria. The factors can be ranked from highest to lowest or from lowest to highest.
Note: If you have an odd number of factors, select the median or middle value as the cost factor for your jurisdiction. If the number of factors is even, add the two middle factors together, then divide the sum by two, and use the average as your cost factor.
The cost factor that is determined is applied to all construction within a jurisdiction and will be used for all of the residential property record (PRC) examples in this workbook.
Rank
1 _______
2 _______
3 _______
4 _______
5 _______
6 _______
7 _______
8 _______ Median = _______
9 _______
10 _______
11 _______
12 _______
13 _______
14 _______
15 _______
PAGE
PAGE 2
