（二零一二年十二月）
2019-2025 年中国长租公寓行业
提升核心竞争力战略研究报告
可落地执行的实战解决方案
让每个人都能成为
战略专家
管理专家
行业专家
……
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 2
报告目录
第一章 企业提升核心竞争力战略研究概述 ................................................................................................8
第一节 研究报告简介 ............................................................................................................................8
第二节 研究原则与方法 ........................................................................................................................8
一、研究原则 ..................................................................................................................................8
二、研究方法 ..................................................................................................................................9
第三节 研究企业提升核心竞争力战略的重要性及意义 ..................................................................11
一、重要性 ....................................................................................................................................11
二、研究意义 ................................................................................................................................11
第二章 市场调研：2018-2019 年中国长租公寓行业市场深度调研........................................................13
第一节 长租公寓概述 ..........................................................................................................................13
一、长租公寓的客源及特征 ........................................................................................................13
二、长租公寓的租客核心需求 ....................................................................................................14
三、长租公寓分类 ........................................................................................................................14
（一）按经营背景分类 ................................................................................................................14
（二）按经营模式分类 ................................................................................................................15
四、长租公寓盈利模式 ................................................................................................................15
（一）盈利来源 ............................................................................................................................16
（二）盈利周期 ............................................................................................................................16
第二节 我国长租公寓行业发展概况 ..................................................................................................17
一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 ....................................................................................17
二、传统租赁模式难以满足新兴需求 ........................................................................................18
三、不同背景的运营商快速成长 ................................................................................................18
（一）开发商背景的运营商 ........................................................................................................19
（二）中介背景的运营商 ............................................................................................................20
（三）专业的公寓运营商 ............................................................................................................20
（四）酒店背景的运营商 ............................................................................................................20
四、多类型长租公寓的经营模式 ................................................................................................20
（一）轻资产与重资产的经营模式 ............................................................................................21
（二）集中式与分散式的经营模式 ............................................................................................21
五、三种长租公寓发展对比 ........................................................................................................22
六、长租公寓市场仍处于探索阶段 ............................................................................................25
第三节 2018-2019 年中国长租公寓行业发展情况分析....................................................................25
一、2018 年长租公寓发展分析 ...................................................................................................25
（一）政策：鼓励租赁发展 支持与监管并重 ..........................................................................26
（二）市场：土地供应提速 租金稳中有涨 ..............................................................................26
二、2018 年长租公寓企业：把握热点需求 探索核心盈利模式 .............................................31
（一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 ............................................................31
（二）产品线：覆盖全生命周期 ................................................................................................32
（三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 ........................................32
1、轻资产模式及扩大盈利建议 ..................................................................................................32
2、中资产模式及扩大盈利建议 ..................................................................................................33
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3、重资产模式及扩大盈利建议 ..................................................................................................34
三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 ..............................................................................35
四、50 家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 ...................................................................39
第四节 2018-2019 年中国长租公寓行业存在的问题分析................................................................40
一、2018 年长租公寓爆仓“阵亡”情况 ...................................................................................41
二、目前长租公寓供给端存在的挑战 ........................................................................................42
三、目前长租公寓需求端存在的问题 ........................................................................................42
四、融资监管存隐患 品质规范待出台 ......................................................................................43
五、租金贷模式仍盛行 ................................................................................................................45
六、“加杠杆”争抢市场份额 ......................................................................................................47
七、盈利未至口碑下滑 ................................................................................................................48
八、难以突破盈利瓶颈 ................................................................................................................49
九、融资难题仍未突破 ................................................................................................................52
十、真房源抢夺战 ........................................................................................................................52
十一、长租公寓良性业态亟待构建 ............................................................................................53
第五节 2018-2019 年我国长租公寓行业竞争情况分析....................................................................55
一、多主体逐鹿长租公寓市场 ....................................................................................................55
二、长租公寓行业竞争白热化面临洗牌 ....................................................................................56
三、长租公寓投资集中度日渐提高 ............................................................................................57
四、企业扎堆长租公寓资本支配行业生态 ................................................................................59
五、2019 年资本退潮 长租公寓重新洗牌 .................................................................................62
六、2019 年长租公寓座次大调整 ...............................................................................................65
七、长租公寓未来竞争形势 ........................................................................................................66
（一）回归本源 长租公寓的蓝海与希冀 ..................................................................................66
（二）先要挺过“今天” ............................................................................................................67
（三）苦练内功 坚定看好未来 ..................................................................................................68
第六节 2018-2019 年房地产企业参与长租公寓情况分析................................................................68
一、房企“围猎”长租公寓 ........................................................................................................68
二、布局长租公寓对于房企的重要意义 ....................................................................................69
（一）房屋租赁行业政策导向 ....................................................................................................69
（二）房屋租赁行业市场趋势 ....................................................................................................70
（三）顺应行业发展，实现转型跨越 ........................................................................................71
三、房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑 ........................................................................71
（一）长租公寓及其常见的生意模式 ........................................................................................72
（二）房地产企业投资长租公寓的生意逻辑 ............................................................................73
（三）房地产企业投资长租公寓需要面对的问题 ....................................................................73
第七节 2019 年我国长租公寓行业企业动态分析 .............................................................................74
一、龙湖 30 亿元专项债“落袋” ..............................................................................................74
二、万科加紧租赁债券融资 ........................................................................................................75
三、2019 年窝趣签约村集体项目，打造高品质社区 ...............................................................77
四、2019 年蛋壳公寓获 5 亿美元 C 轮融资 ..............................................................................77
五、2019 年魔方 D 轮获得 CDPQ 亿美元融资....................................................................77
六、2019 年佳兆业 30 亿长租公寓 ABS 获批 ...........................................................................77
七、2019 年海尔领跑租赁行业智慧定制 ...................................................................................78
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八、2019 年绿地重磅发布四大公寓品牌 ...................................................................................78
九、2019 年朗诗将剥离长租公寓业务 .......................................................................................79
第八节 企业案例分析：自如 ..............................................................................................................79
一、脱胎于链家 ............................................................................................................................79
二、快速发展 ................................................................................................................................80
三、金融创新与规范 ....................................................................................................................81
四、甲醛事件 ................................................................................................................................82
五、管理难题 ................................................................................................................................83
六、房屋租赁行业机构化 ............................................................................................................84
七、强化租房市场监管 ................................................................................................................85
第九节 企业案例分析：协信家 ..........................................................................................................86
一、长租公寓白热化房企系趁机入局 ........................................................................................87
二、协信“高打”策略入市即占据高地 ....................................................................................87
三、协信家：具有“地产+基金+酒管”三位一体基因............................................................88
四、轻重并举，投资合作模式灵活经营长短租配置合理 ........................................................89
五、长租市场将诞生千亿龙头运营资本能力是门槛 ................................................................89
第十节 2019-2025 年长租公寓行业发展影响因素及环境分析........................................................90
一、影响长租公寓市场的三大因素 ............................................................................................90
（一）人口流动 ............................................................................................................................90
（二）房价高昂 ............................................................................................................................90
（三）政策支持 ............................................................................................................................90
二、六大驱动力助长租公寓迎来历史性发展机遇 ....................................................................90
（一）房价居高不下，居住矛盾突出 ........................................................................................90
（二）中央及地方政府大力支持 ................................................................................................92
（三）长租公寓契合市场需求 ....................................................................................................93
（四）长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一 ....................................................................93
（五）房地产进入存量时代，房企转型需求推动 ....................................................................94
（六）大量资本流入，助推长租公寓市场升温 ........................................................................94
三．未来发展助力 ........................................................................................................................95
第十一节 2019-2025 年我国长租公寓行业发展前景预测................................................................95
一、未来中国市场租房规模 ........................................................................................................95
二、中国长租公寓市场挑战与机遇并存 ....................................................................................96
三、长租公寓市场巨大、空间广阔 ............................................................................................97
四、行业将形成一个完整的生态圈 ............................................................................................98
第十二节 2019-2025 年我国长租公寓行业发展趋势预测................................................................98
一、未来长租公寓发展整体展望 ................................................................................................98
二、未来长租公寓发展新趋势 ....................................................................................................99
三、机构化、专业化、金融化 ..................................................................................................101
四、长租公寓经营更加专业化 ..................................................................................................102
五、品牌化社群化是大趋势 ......................................................................................................102
六、租住满足社群需求 ..............................................................................................................103
七、长租公寓未来应拼品牌与特色 ..........................................................................................103
八、资产证券化将成长租公寓业重要融资渠道 ......................................................................105
第十三节 我国长租公寓行业发展的若干思考与建议 ....................................................................106
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一、我国长租公寓发展现存的问题 ..........................................................................................106
（一）“有营收无盈利”，盈利点难突破 ..................................................................................106
（二）融资途径窄，行业发展受限 ..........................................................................................106
（三）规模化程度不高，品牌溢价有限 ..................................................................................107
（四）服务水平差异大，行业标准有待建立 ..........................................................................107
（五）专业人才匮乏 ..................................................................................................................107
（六）政策约束 ..........................................................................................................................107
二、国外长租公寓经验借鉴 ......................................................................................................107
（一）形成产业规模，积极探索融资渠道 ..............................................................................107
（二）重服务轻管理，提高精细化管理 ..................................................................................107
三、长租公寓行业发展相关对策建议 ......................................................................................108
（一）降低运营成本，打造规模形成品牌溢价 ......................................................................108
（二）拓展更多金融渠道，建立投资机构退出机制 ..............................................................108
（三）各地方规范条例同一，建立行业标准 ..........................................................................108
（四）培养公寓行业专业人才 ..................................................................................................108
1、完善法律法规和行业标准 ....................................................................................................108
2、建立公共数据信息平台助力行业监管 ................................................................................109
3、建立行业信用评价体系实现优胜劣汰 ................................................................................109
四、长租公寓经营发展策略 ......................................................................................................109
第十四节 从金融视角看长租公寓发展现状与未来 ........................................................................110
一、长租公寓的商业模式和金融发展的逻辑 ..........................................................................110
二、金融推动的四阶段发展模型 ..............................................................................................112
三、国际经验启示与借鉴 ..........................................................................................................114
四、反思、再创新、再出发 ......................................................................................................115
第十五节 我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴 ........................................................................116
一、美国租赁市场成熟，为企业快速发展提供了土壤 ..........................................................116
二、美国长租公寓的长租法宝 ..................................................................................................117
三、EQR 成功的四大法宝 .........................................................................................................119
四、日本税收政策决定租赁企业多以托管分散为主 ..............................................................120
五、大东建托四大法宝 ..............................................................................................................120
五、中国住房租赁企业当前亟待形成独特发展路径 ..............................................................121
第三章 企业提升核心竞争力战略的基本类型与选择 ............................................................................123
第一节 企业核心竞争力的概念、特征 ............................................................................................123
一、核心竞争力的本质和作用 ..................................................................................................123
二、核心竞争力的内涵及特征表现 ..........................................................................................123
三、核心竞争力是价值高的竞争能力 ......................................................................................124
四、核心竞争力是稀有的竞争能力 ..........................................................................................124
五、核心竞争力是难以模仿和学习的竞争能力 ......................................................................124
六、核心竞争力是难以被替代的竞争能力 ..............................................................................125
第二节 提升核心竞争力战略的基本类型与选择 ............................................................................125
一、企业竞争力的构成 ..............................................................................................................125
二、核心竞争力的构建 ..............................................................................................................125
三、提升核心竞争力战略的选择 ..............................................................................................125
第三节 企业核心竞争力内容 ............................................................................................................126
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一、市场营销能力 ......................................................................................................................126
二、项目管理能力 ......................................................................................................................127
三、服务创新能力 ......................................................................................................................127
四、品牌形象力 ..........................................................................................................................128
五、制度有效力 ..........................................................................................................................129
六、战略执行力 ..........................................................................................................................129
七、研发创新力 ..........................................................................................................................129
八、资源整合力 ..........................................................................................................................130
第四节 世界优秀企业的四大提升企业核心竞争力战略 ................................................................130
一、通过增强企业的资源整合能力来提升核心竞争力 ..........................................................130
二、通过增强企业的应变能力来提升核心竞争力 ..................................................................131
三、通过增强企业的决策、组织及管理能力来提升核心竞争力 ..........................................131
四、通过改进或创新企业的技术来提升核心竞争力 ..............................................................131
五、通过加强企业文化建设来提升核心竞争力 ......................................................................132
第五节 避免核心竞争力变成核心包袱 ............................................................................................132
一、学术影响 VS 大众传播 .......................................................................................................133
二、进行游戏 VS 改变游戏 .......................................................................................................135
三、业务能力 VS 管理能力 .......................................................................................................135
四、静态效用 VS 动态契合 .......................................................................................................136
五、独特稀缺 VS 普通同质 .......................................................................................................137
六、境遇决定 VS 普适通用 .......................................................................................................138
第四章 2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略探讨与建议..........................................140
第一节 长租公寓行业提升企业核心竞争力的关键 ........................................................................140
一、创新是关键 ..........................................................................................................................140
二、产品质量是基础 ..................................................................................................................140
三、基础管理是保证 ..................................................................................................................141
四、差异化策略是关键 ..............................................................................................................141
五、品牌是重要标志 ..................................................................................................................142
六、企业文化是法宝 ..................................................................................................................142
七、成本控制是有效方法 ..........................................................................................................142
八、建立学习型组织是重要途径 ..............................................................................................142
第二节 长租公寓行业提升企业核心竞争力战略探讨与建议 ........................................................143
一、树立战略思维，明确发展方向 ..........................................................................................143
二、重视人力资源，建设优秀人才队伍 ..................................................................................143
三、鼓励技术创新，培育企业核心技术能力 ..........................................................................144
四、服务战略发展，建立匹配的管理模式 ..............................................................................144
五、实施品牌战略，建立品牌管理体系 ..................................................................................144
六、加强机制建设，打造学习型组织 ......................................................................................145
七、增强软实力，创建优秀的企业文化 ..................................................................................145
第三节 长租公寓行业中小型企业提升核心竞争力战略探讨与建议 ............................................145
一、科技创新，打造技术核心竞争力 ......................................................................................145
二、发挥品牌效应，塑造名牌核心竞争力 ..............................................................................146
三、专业化发展，提升核心竞争力最大资本 ..........................................................................147
第四节 互联网环境下打造核心竞争力策略 ....................................................................................147
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一、文化引导 ..............................................................................................................................147
二、抓住趋势 ..............................................................................................................................148
三、优势挖掘 ..............................................................................................................................148
四、强力执行 ..............................................................................................................................148
第五章 2019-2025 年中国长租公寓行业基于顾客价值的企业核心竞争力的塑造..............................150
第一节 顾客价值与企业核心竞争力的关系 ....................................................................................150
一、顾客价值是企业核心竞争力发挥价值性的前提 ..............................................................150
二、顾客价值是形成企业核心竞争力的动力 ..........................................................................150
三、企业核心竞争力为顾客价值提供了坚实的基础 ..............................................................151
四、企业核心竞争力是企业拥有所创造的顾客群体以及新兴市场的长期保障。 ..............151
第二节 基于顾客价值的企业核心竞争力的塑造方法 ....................................................................151
一、实施客户关系管理, 理顺顾客与企业之间的关系 ...........................................................151
二、找出顾客最为关注的价值领域 ..........................................................................................151
三、创新导向的顾客价值创造 ..................................................................................................152
四、培育以顾客为中心的企业文化 ..........................................................................................152
五、企业内部营销管理 ..............................................................................................................153
六、基于顾客价值的业务重组 ..................................................................................................154
第三节 案例分析 ................................................................................................................................154
一、培养以顾客价值为导向的品牌竞争战略意识，提升品牌形象 ......................................155
二、结合顾客所需对企业进行合理定位，彰显品牌特色 ......................................................155
三、实施以顾客价值为主的营销策略，扩大品牌知名度 ......................................................155
四、重视面向终端客户的员工培训工作，塑造品牌内涵 ......................................................155
第四节 结论 ........................................................................................................................................156
第六章 盛世华研总结 ................................................................................................................................157
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ....................................................................................157
一、企业失败的原因 ..................................................................................................................157
二、提高胜率的策略 ..................................................................................................................158
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ........................................................................................159
一、基于“产业”的研究与决策体系 ......................................................................................159
二、基于“周期”的研究与决策体系 ......................................................................................159
三、基于“人性”的研究与决策体系 ......................................................................................159
四、基于“变化”的研究与决策体系 ......................................................................................160
五、基于“趋势”的研究与决策体系 ......................................................................................160
六、小结 ......................................................................................................................................160
第三节 致读者：商业自是有胜算 ....................................................................................................161
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第一章 企业提升核心竞争力战略研究概述
基于核心竞争力的发展战略，可以保证企业发展方向的正确性，巩固行业内地位，像大疆無人
机在消费级民用无人机领域的地位无人可撼动。通过企业战略进行内部分析，有助于企业根据自身
发展情况进行适度战略调整，强化其核心竞争力。
第一节 研究报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发
展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面
系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。
本长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统
计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和
提供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合
盛世华研监测数据及知识体系，在对我国长租公寓业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对
长租公寓行业提升核心竞争力战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方
案，为长租公寓行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来提升
核心竞争力战略提供可参考的路径与方向。
相信通过本报告对长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行
业及提升核心竞争力战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成
功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富
内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
第二节 研究原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
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只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究
中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信
息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思
考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是
基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价
值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工
作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结
果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本长租公寓行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究
法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对长租公
寓行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描
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述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方
法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解
决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历
史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性
和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形
式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手
资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分
析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信
息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点
是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表
所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法
是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先
推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有
理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理
论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只
有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较
研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和
作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会
有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判
断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
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第三节 研究企业提升核心竞争力战略的重要性及意义
一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。
企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的
获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获
得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。
一、重要性
核心竞争力战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，直接关系企业的胜败
兴衰和生死存亡！！！
核心竞争力是企业核心能力的综合体现，是内部一系列互补技能和知识的结合，也是企业本身
内在的综合实力，更是企业处于竞争优势的可靠保证。明确自身的优势劣势，明确自己的核心能
力，并根据企业战略强化其核心能力，打造出更强的竞争优势，保证企业的专业化发展，更强的竞
争优势带来成本的降低与更多的超额利润。
企业的核心竞争力是明显优于且不易被竞争对手模仿的，能够不断提高产品价值并能使企业获
得可持续发展的一种能力，是企业最关键的竞争力。更详细地说，企业核心竞争力是在拥有高素质
人才的条件下，以技术创新为根本，并通过管理创新、营销创新和服务创新等交互作用所表现出来
的企业不断产生的综合优势或某一方面的绝对优势，从而长期获利的竞争力。
核心竞争力能给企业带来持久的价值回报，维持企业竞争优势的可持续性。企业可以依靠本身
的核心竞争力来产生和扩展新的商业机会，可以使企业降低成本，显著提高企业的运营效率，从而
提高企业的市场竞争力和占有率。因此，打造核心竞争力，是企业扩展市场、高效持续发展的有效
捷径。
基于核心竞争力的发展战略，可以保证企业发展方向的正确性，巩固行业内地位，像大疆無人
机在消费级民用无人机领域的地位无人可撼动。通过企业战略进行内部分析，有助于企业根据自身
发展情况进行适度战略调整，强化其核心竞争力。
二、研究意义
除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经
营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经
营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所
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以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重
视。
通过对提升核心竞争力战略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让
企业的经营发展战略更科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞
争能力。
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第二章 市场调研：2018-2019 年中国长租公寓行业市场深度调
研
市场及竞争环境是制定企业提升核心竞争力战略的基础
市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态
势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。
第一节 长租公寓概述
长租公寓是指公寓运营企业将从存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供多
样化公共空间配置和标准化物业服务(如水电费缴纳、定期打扫卫生、举办各种分享活动等等)，吸
引市场人群入住(租期一般在几个月或者一年以上)的出租型公寓。
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房
屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模
式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠
整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。
一、长租公寓的客源及特征
长租公寓大多数住客是还未成家购房的 85后和 90后，其中尤以 90后最为突出。这些住客最
大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班
后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不
太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。
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我国租客年龄结构(来源涵寓咨询)
90后住客分为几种“脸谱”，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类
人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿
人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、电竞游戏等项目。
二、长租公寓的租客核心需求
2017年 7月发布的《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，“90后”租房人群已经
占比 %，首次超过“80后”，成为租房主力。与“80后”的租房前辈们不同，“95后”对于租
房最关心的问题已不再是租金，而是生活品质。在经济高速发展的背景下成长起来的“95后”，物
质条件比“80后”更加优越，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。数据显示，%的毕
业生愿意拿薪资 30%-50%去租房。交通便利、居住舒适、便于打理、私密性和安全性好是租客主要
考虑的因素。
三、长租公寓分类
（一）按经营背景分类
目前的公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如华住旗下的城家公寓、铂涛旗
下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红
璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如 YOU+公寓、魔方公寓等。
这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优
势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善
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房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。
（二）按经营模式分类
目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以整栋物业经营为主，而分散
式则主要是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。两种经营方式对比如下：
集中式出租 分散式出租
物业获取
一般获取整体物业，获取方式也较为多元化，可以
独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作
等方式
一般从分散的个人业主处处获得物
业，获取方式一般为签订长期包租合
同(3-5 年)
现金流 前期资金投入相对较大
前期资金投入较小，且可通过控制租
金支持频率来实现“滚雪球”式包租
销售、管
理成本
容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力
成本较低
在保洁、维修等成本方面高于集中
式，但因房源分散故销售成本较高
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安
排使得集中式公寓具备较强的社交属性
由于房源区位和形态差；别较大，公
寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型企业
YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁
等
蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓
见等
集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，主要
选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，通过精细化的设计、改造
与装修，并采用标准化的品牌与服务，同时有利于核心优势--租客社交平台的搭建，最后对外整体
出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分散式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模
式。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点
基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修
解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。
“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是
其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租
后进行改造升级。而分散式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经
营，标准化的服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和
分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的品牌效益更好、盈利空间更大。
四、长租公寓盈利模式
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（一）盈利来源
◆批零租金差
这是目前大多数长租公寓的主要盈利来源，包括两部分：
一是整套租入、按间租出实现的溢价，其本质是公寓企业相对房主和租客的议价能力差；
二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益，如隔断客厅、增加房间的情况。
◆装修溢价
通过统一装修风格标准化房间，对部分老旧、不方便使用的房屋装修进行改造，对房屋使用价
值进行提升。
◆租金增长收益
是指公寓企业向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业
主端租入房屋时签订的租约一般至少为 3-5年，且在租约签订之初就已经确定签约年限和年租金增
长幅度。而租出房屋的租期多数为 1年甚至更短，公寓企业完全可以随市价进行租金调整，以享受
租金上涨的收益。在目前房屋租售比非常低的情况下，租金价格上涨概率远大于下跌概率，使得此
项收入成为长租公寓企业未来的一个收入增长点。
◆衍生服务收入
在提供出租房屋的同时，出租企业还可以提供保洁、维修、搬家等等增值服务。以自如的分散
式公寓“自如友家”为例，先后推出了 39元房间打扫、自如优品家具商城、自如安心搬家等一系
列周边服务。
可以预想的是，随着长租公寓品牌价值的提升和规模的扩大，公寓企业从此类业务中将会有更
多的收益实现，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。
（二）盈利周期
伴随规模(管理房屋间数)的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中
间低的三阶段特征：
第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装
修成本，盈利能力较高；
第二阶段房屋管理间数已上升到一定数量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后
续继续做大规模做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；
第三阶段开始，前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现(比如通过线上交租可以大大减
少人力成本)，取得规模化的成本优势。同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式
加速扩张，较高的提升了租金差，并在只赚取房屋租金的基础上增加了周边服务的收入，增加了公
司的总盈利。
长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在 5～8年。
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第二节 我国长租公寓行业发展概况
一、利好政策助推长租公寓的快速兴起
“购租并举”是新时代重要的住房制度安排，也是房地产长效机制建设的重要内容，租赁住房
市场受到极大关注。2017年，关于租赁住房市场的利好政策不断出台，政府、企业与市场共同推
动租赁住房市场快速发展。伴随租赁市场相关政策及组织架构的快速推进，长租公寓迎来了“最好
的时代”。长租公寓是重要的市场供应形式，能够提供高品质的居住服务、日常管理与社交培训，
能够提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营。
表 1梳理了 2015年以来关于租赁住房市场的相关政策，可以发现政府从 4个方面为租赁住房
市场提供政策支持，着力推动租赁市场的发展。首先，金融支持。拓宽住房公积金的使用范围，允
许个人和家庭提取住房公积金支付房租，利用 REITs工具为租赁市场提供融资通道，为企业的长期
发展提供金融支持。其次，公共服务支持。通过“租购并举”“租售同权”等政策为租赁住房家庭
提供相同权利的医疗保障、社会保障与教育保障，确保租赁住房的家庭享有同等权益。再次，土地
支持。《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》明确允许集体建设用地用于租赁租房的建设，
且可以按年缴纳土地租金。这一政策将为长租企业提供低成本的物业开发机遇，大大降低住房的土
地成本，从而为长租公寓的发展提供低成本的土地支持。最后，法律支持。《住房租赁和销售管理
条例》从法规与条例的角度进一步明确了市场参与主体的权利，明确了企业、承租人、中介机构的
相关权益，为长租公寓的发展提供制度保障。国家从金融、公共品、土地与法律四个方面出台一系
列政策，为长租公寓的发展提供了强有力的政策支持，推动租赁住房市场发展进入快车道。
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二、传统租赁模式难以满足新兴需求
我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。当前，我国住房租赁市场的
主流模式分为以下三种：个人出租、中介租赁、长租公寓。
上述三种模式中，个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位，房东
话语权过大将会导致租赁关系的不稳定：房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能，上述行
为都不利于租房者，导致住房租赁市场效率低下。在当前消费升级背景下，伴随消费主体向 85
后、90后的转变，租房者对居住的品质要求愈加提高，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾
凸显。而长租公寓实行统一的管理和装修，同时，部分长租公寓事先还会对客户进行筛选，满足租
房者居住需求的同时满足租客的社交需求，为租客提供高品质增值服务，对新兴消费人群具有吸引
力。
图表 4：主要住房租赁方式对比
资料来源：前瞻产业研究院整理
三、不同背景的运营商快速成长
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截至 2018年 3月，我国已经成立了约 230家专门从事长租公寓经营的企业，其中上海的长租
企业数量最多，约 50家，占到了 %。共有 121家企业获得过融资，获投率达 %。尽管长租
公寓行业投资热情高涨，但企业发展仍处于初创阶段，长租公寓占整个租赁市场不到 10%，发展空
间巨大。未来 3年，长租公寓领域可能出现 2-3家独角兽企业，估值超过 100亿美金，持有房间数
超过 100万。从发展背景来看，长租公寓的运营商可以归为 4类：开发商背景的运营商、中介背景
的运营商、专业的公寓运营商与酒店背景的运营商，如表 2所示。
（一）开发商背景的运营商
开发商纷纷进入长租公寓市场，推动行业快速发展。一方面，不少开发商已建成物业资源可作
为租赁房源。开发商在房产开发中储备了不少自持物业，其中商业项目和旧城改造项目存在大量、
可转化成长租公寓的房源；另一方面，开发商在“招拍挂”拿地中自持面积也迅速增加，需要有相
应的运营商。开发商参与长租公寓主要有 3种运营模式：
（1）开发运营。公寓所有者（开发商）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的
运营，为租客提供租赁和增值服务，获取资产增值和租金。代表企业有万科、龙湖、招商地产。随
着各城市租赁土地供给面积增加，开发商通过“招拍挂”拿地为租赁业务提供房源。开发商利用自
有资产，特别是待盘活的闲置资产（如万科泊寓的长阳半岛）。部分开发商收购一线及热点二线城
市核心区域的潜力项目，改造成长租公寓，获得租金回报率和增值溢价。
（2）资产托管。部分开发商不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商战略合作，形成资
产托管运营的模式。开发商将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修
费用，享受资产增值和租金收入。运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增
值服务，赚取托管费和租客增值服务费。代表企业有保利、绿城、阳光城、复星等。资产托管的优
势是借助运营商的品牌和运营经验，能够在短时间内开拓市场、收益有保障，如保利与优客逸家合
作，阳光城与寓见公寓的合作。其劣势是运营和盈利均依赖运营商，不利于开发商自身的长租公寓
运营能力和精细化管理水平的培养。
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（3）代建运营。开发商受土地持有者的委托，进行土地规划、建造和运营服务，向所有者缴
纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费。土地持有者需要支付开发建筑费
用，获得资产增值和固定租金收益。开发商承担代建+运营的角色。代建运营模式的优势是获取房
源便利，可以提前布局租赁市场，更快、更便捷地进入市场。这类模式比运营服务模式增加了代建
环节，提供从项目策划、公寓建造以及租赁管理等全流程服务，为实现长租公寓业务的全产业链奠
定基础。劣势是受委托方制约较多，并且开发商在运营长租公寓方面运营能力差异较大，良莠不
齐。
（二）中介背景的运营商
这类公寓运营商如链家（自如）、我爱我家（相寓），主要是由中介租赁业务的延展而来，有客
源和房源渠道优势。中介背景的长租公寓运营商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为中介
业务的拓展业务。实力较强的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，
同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重资产结合的方式进行扩张。中介
背景的公寓运营商最大的挑战来自于运营能力不足，对产品理解和成本控制能力有待提升。
（三）专业的公寓运营商
专业的公寓运营商是长租公寓领域中数量最多的参与者。与其他类型运营商相比，在资源端和
资金端都没有优势，但经营思路和方式灵活，可以某一个细分领域中实现超速跨越。对于这类专业
的公寓运营商来说，企业对细分市场的敏锐选择、商业模式的灵活性、团队的执行能力都是更重要
的市场竞争武器。目前，多个优质公寓品牌已获得了 B轮甚至 C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规
模。如 YOU+公寓、蘑菇公寓、蜜柚公寓等。YOU+公寓则致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白
领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群体。
（四）酒店背景的运营商
这类公寓运营商如华住（城家）、窝趣（铂涛）等，主要优势在于住客和存量物业的管理经验
上要比其他运营商丰富，运营效率具有优势。此外，与开发商相似，酒店背景的运营商也拥有较多
的存量物业，可以改造成长租公寓。酒店类背景的运营商的获取能力要强于中介类和创业类，弱于
开发商。而地段不好的酒店改造成长租公寓也存在经营上的困难。在对外扩张上，离开母公司的支
持后，酒店类公寓运营商也面临着房源获取难的问题。
四、多类型长租公寓的经营模式
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（一）轻资产与重资产的经营模式
所谓重资产即企业通过收购或自建获得房源，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企
业持有出租物业，不仅可以获得租金收益，还可以获得资产增值收益。但是这一模式在建设阶段投
入高，先期资金沉淀大，需要企业拥有较强的资金实力。而在轻资产模式下，企业通过和资产所有
者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，不享受资产的升值
收益。在租约期限内，企业可以对外出租获得租金，租金减去给房东的底租，即为企业实际获得的
租金差收入。该模式下，企业通常可以与房东沟通对房屋进行一定程度的改造升级，但由于与房东
签订的租约时长有限（多为 3-5年），因此企业对房屋的实际改造有限，租金提价空间较小，且企
业需要承担装修成本。轻资产模式因前期沉淀资金相对少，采取“薄利多销”的模式，有利于在短
时间内快速拓展。
（二）集中式与分散式的经营模式
集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，
然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。分散式出租的房源来源较为分散，是企
业从众多房东处获取物业后经过标准化装修后对外出租的一种模式。集中式公寓主要是持有整栋的
工厂或者商住楼（或一栋楼的几层），对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类
公寓的优点是装修风格统一、装修成本低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空
间，社区氛围良好，更受年轻人青睐。但缺点也很明显，优质地段的整栋房源难获取，能否低成本
获取房源，对团队的谈价能力是巨大的考验。因此，集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢。其
次，集中式公寓以中高端定位的品牌为主，因此，客群相对分散式公寓更有限，主要市场仍然在一
线城市。
分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间或按套出租。分散式公寓
有两大优点。首先，分散式公寓在房源获取上也更为容易；其次，通过提供不同标准的装修以及多
样化的出租形式，分散式公寓面向的客群更广。例如，既有面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑
菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的“晟曜行”公寓。但分散式公寓的缺点也很明显。一是房
源来自个人房东，分散的房源加大了公寓管理的难度；二是分散的房源对统一的装修风格形成挑
战，增加了装修成本，如图 1所示。
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五、三种长租公寓发展对比
长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。根据数据显示目前国内的集
中式公寓占比只有不到 3成，但分散式长租公寓占比则超过 7成。差距如此悬殊，主要因为集中式
公寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式公寓的口碑明显高于分散式公
寓。
三种公寓发展对比
分散式长租公寓：国内重点城市中分散式长租公寓约为 150万间。其中相寓 HOME和自如的房
源数量就近 100万间，占分散式长租公寓 2/3。而剩余约 1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品牌
供应。
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分散式长租公寓主要布局在华东地区，占比达到 51%；华北和华南地区次之分别为 20%和
16%；而在西南、东北、西北地区等经济欠发达地区，其分散式公寓数量则大幅度下降，三地区总
和不到 15% 。
集中式长租公寓：目前集中式长租公寓虽然在市场占比不多，但是近几年也得到了良好的发
展，据测算，2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值发生飞跃式增长，环比+83%；2017年，市
场开始强劲的优胜劣汰，品牌指数均值增幅虽不及 2016，但仍环比+18%；截至 2018年 10月，其
平均值小幅增长 6%。
集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩展至沿海、中原等地区。国内
重点城市中主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数
量由沿海向中部城市递减。
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服务式长租公寓：此公寓类型不同于前两者，在前期，主要的消费客群主要为外企高管。随着
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长租公寓的兴起，客群拓展到高级白领。其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川
渝地区，而中西部地区服务式公寓还只是零星分布。
六、长租公寓市场仍处于探索阶段
目前抢滩长租公寓市场最快的，主要以房企的长租公寓品牌为主，比如龙湖冠寓、万科泊寓。
以广州为例，据广州中原研究发展部调研显示，目前，广州主要分布着约 70多家规模不一的长租
公寓，提供单身公寓约 20000 套左右。但也有调查显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让
人望而却步，如果月租金 2000 元以下还是可以接受的。
据悉，得益于政策、土地、融资等多方加持，目前，全国已有 1000 余家长租公寓品牌分食市
场。然而，在野蛮生长之下，利润、模式、运营等难点痛点阻碍着长租市场的可持续发展，市场亟
须寻找一条适合自己发展的路径。
业内人士认为，市场普遍缺乏专业的服务机构，缺乏体系化、规模化的运营体系。比如，现在
的很多二房东手头上虽然有很好的资产，但并没有专业能力去做好资产运营，也没有能力做更好的
融资，从而把这个资产变得更有价值。大部分企业并不知道如何去建立起体系化、规模化的运营能
力。
长租公寓市场的发展相对较快，但是现在还是处于一个探索的阶段，未来要想有一个好的发
展，势必是需要经历漫长的一个过程。租房子居住不仅可以缓解房地产市场的压力，也能让更多的
人们生活上过的更加的舒适和幸福。
第三节 2018-2019 年中国长租公寓行业发展情况分析
一、2018 年长租公寓发展分析
2018年住房租赁市场快速发展，政策、资本、企业等各方主体积极参与，助力行业在探索中
不断前进。行业处于发展初期的阶段未变，在这一时期政策、机制正在不断完善，政府和企业不断
探索发展模式，创新发展思路。
为了更全面、清晰的展现 2018年住房租赁市场的发展变化，全文从政策、市场、企业三大方
面对 2018年住房租赁市场发展情况进行了剖析。
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（一）政策：鼓励租赁发展 支持与监管并重
2018年以来，中央和地方从不同角度为住房租赁市场制定多项政策，住房租赁市场发展作为
住房制度改革的核心内容，相关配套政策进一步细化并出台。
1、中央政策：强化鼓励住房租赁市场发展基调，多种方式引资本、增供应、促消费
确定基调、支持发展是 2018年中央政策的主旋律。当前我国住房租赁市场处于发展初期，中
央政策更多在于确立及强化发展目标，多方面给予支持和鼓励，注重行业“领头羊”的树立等。
供给端，一方面强调增加租赁住房供应，提出集体建设用地建设租赁住房，规定热点城市增加
租赁住房用地供应；另一方面针对企业，提出发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控
作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。需求端，以鼓励支持居民租赁为主，将住房租金纳
入个人所得税专项附加扣除。资金端，对推进住房租赁资产证券化做出了具体工作指示，支持优质
企业发行债券以发展租赁住房、保障房等，此外，允许险资进入长租市场，为市场引入更多优质资
本。监管端，提出加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益，强调加快政府主导的住
房租赁管理服务平台的建设，引导和鼓励租赁市场发展。
2、地方政策：响应中央号召，落实增加供应，培育市场主体，支持租赁消费，监管市场运行
2018年上半年地方积极响应中央号召，落实增加租赁住房供应，制定供应计划，鼓励住房租
赁市场发展，加大对租赁群体的补贴支持，积极培育租赁市场主体等，而下半年随着市场变化，地
方政策更多的是以加强监管为主。
多省市发布具体实施方案和细则，推动住房租赁市场发展
2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台，大力推动住房租赁市场发
展，将中央部署进一步落地实施。综合来看，政策发力点主要在供给和需求两端，多种渠道增加租
赁住房供应，多种方式鼓励、支持居民租住需求。
热点城市加强对住房租赁市场监管，进一步规范租赁企业行为
随着住房租赁市场的快速发展，一些问题也随之出现。从 2018年年中至年底，各城市为了遏
制扰乱市场发展秩序事件的发生，相继出台租赁管理措施，对长租公寓运营商提出更加明确的行为
规定和惩罚办法。此外，还有部分城市对新增租赁住房也提出了管理规定。目的在于促使这类住房
真正形成有效的租赁供应，以缓解市场供给不足的问题。
近年来，中央和地方针对住房租赁市场出台了不少政策，2019年，将是各类政策进一步落地
落实之年，在政策支持下，市场各方参与主体将被充分调动起来，共同推动市场发展。此外，在市
场供应规模不足情况下，扶持租赁企业发展和引导增加租赁住房供给等相关政策仍会进一步出台。
然而，良好的市场秩序是市场健康发展的基础，所以对市场的监管也不会放松，市场发展机制将进
一步完善，租赁相关立法有望快速推进。作为长效机制建设的重要一环，住房租赁市场建设将继续
受到各级政府的高度重视。
（二）市场：土地供应提速 租金稳中有涨
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土地方面，2018年租赁相关用地持续加快入市，成交规划建面超过 2017年规模。更多城市推
出用于建设租赁住房的相关土地，同时，热点城市供应力度进一步加大。
租金方面，今年以来十大城市中多个城市租金上涨，这类城市均为热点城市。租金上涨和近年
来人口持续流入、城市更新改造密切相关，同时大量资本涌入租赁市场也是推动租金上涨的一个因
素。
1、土地：租赁相关用地供应提速，上海、杭州、北京规模领先
自 2016年 11月首宗租赁相关用地在北京成交以来，全国多个城市相继推出并成交了此类用
地。2017年，北京、上海、广州等 13个城市推出并成交了相关用地，共计成交 176宗/539万㎡；
2018年，北京、上海、广州、杭州等租赁需求旺盛城市继续加大租赁相关用地供应力度，此外，
合肥、南京、武汉等城市也在今年相继推出此类用地，1-12月全国共计成交租赁相关用地 142宗
/647万㎡，规划建面超过上一年规模。
2016年 11月-2018年 12月，共有 22个城市成交了租赁相关用地，共计成交 322宗，可提供
租赁住房面积约为 1237万㎡。其中上海、杭州、北京成交规模领先，3城成交面积约占 22城总成
交面积的 60%。
图：2016年 11月-2018年 12月各城市租赁相关用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据，
北京：成交租赁相关用地规模在全国居第三位，大兴、海淀成交量占全市比重达 75%
2016年 11月-2018年 12月北京共计成交租赁相关用地 36宗/190万㎡，面积居全国第三，紧
随上海、杭州之后。
图：2016年 11月-2018年 12月北京成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比
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数据来源：CREIS中指数据，
上海：在全国开创性推出大量低价位纯租赁用地，浦东新区是租赁用地主要聚集区
2016年 11月-2018年 12月上海共计成交租赁相关用地 83宗/308万㎡，面积居全国首位。
图：2016年 11月-2018年 12月上海成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比
数据来源：CREIS中指数据，
杭州：多数地块由房企竞争所得，少量纯租赁用地中含部分人才专项租赁住房用地
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2016年 11月-2018年 12月杭州共计成交租赁相关用地 80宗/217万㎡，规模仅次于上海，居
全国第二。
图：2016年 11月-2018年 12月杭州成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比
数据来源：CREIS中指数据，
2018年租赁相关用地推出量及推出方式均发生了变化。推出量方面，推出租赁用地的城市增
多，整体推出规模较 2017年进一步提升。推出方式方面，以上海为代表推出的纯租赁用地、以北
京为代表推出的集体建设用地、以杭州为代表推出的人才租赁住房用地正逐渐成为市场供应主流，
这些地块价格相对较低，是促进租赁住房市场健康发展的有力保障。展望未来，在加快建立租购并
举的住房制度导向下，未来全国会有更大规模的租赁用地上市，纯租赁用地、集体建设用地、人才
租赁住房用地仍将是主流供应方式，且占比有望进一步提升。
2、租金：多重因素综合推动下，部分热点城市租金上涨
深圳近一年月租金持续在 4000元以上，北京、上海、广州、杭州、南京在 3000-4000元/月
之间，成都、武汉、重庆、天津在 2000-3000元/月。
图：2017年以来一线城市住宅租金走势
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数据来源：CREIS中指数据，
图：2017年以来热点二线城市住宅租金走势
数据来源：CREIS中指数据，
总体来看，推动租金上涨的因素来自多方面：
① 人口流入导致租房需求增加。近年来热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低，人口吸
引力进一步增强，人口流入导致租房需求增加；
② 城市更新历程加剧供不应求矛盾。城市更新是扩大土地供应量，推动楼市发展的重要渠
道，热点城市更新项目较多，但这类项目普遍进展缓慢，更新过程使得住房供给不足，且催生更多
短期过渡租房需求，这无疑进一步加重租赁住房供不应求矛盾；
③ 长租公寓快速发展带来的系列问题助推租金上涨。近两年是长租公寓爆发之年，热点城市
受其影响更加明显，在国家大力支持下，住房租赁资产证券化快速推进，各类资金涌入租赁市场，
在市场监管手段尚不够完善的情况下，长租机构违规使用金融产品，抬高租金拓展房源、违规使用
租金贷等乱象频发，多种行为均助推了租金上涨。
住房租金上涨加重了人们最基本的“住”的生活成本，所以为保障居民的基本居住需求，部分
热点城市在租金出现上涨后，及时采取措施，出台规范租赁市场发展政策，四季度租金上涨势头已
明显趋缓，部分城市租金已有所调整。展望未来，规范市场发展、稳租金等相关政策将继续完善，
在政府大力监管下，租金将渐趋平稳。
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二、2018 年长租公寓企业：把握热点需求 探索核心盈利模式
目前企业布局城市已遍布全国各大重点城市，产品线覆盖金领、白领、蓝领等各类群体。盈利
难问题仍是困扰各类企业的首要问题，轻资产、中资产、重资产等不同运营模式对应着不同盈利模
式，其扩大盈利的机制也有显著差别。
（一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点
人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和强二线城市是企业布局重点
人口吸聚城市是企业布局长租公寓的热门城市。通过对典型公寓品牌的分析，我们得到如下这
张“企业布局长租公寓业务热门城市”图。
图：企业布局长租公寓业务热门城市
数据来源：通过汇总在长租领域有较强影响力的 30个企业官网发布资料所得
可见，北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的 3个城市，典型企业中有 70%-80%企业
均有在这三个城市有布局。此外广州、深圳、南京也是企业热衷的城市，各大省会城市也均有一定
企业布局。这类城市均是人口吸引力较强或旅游业较发达的，租房需求旺盛。整体来看，长三角、
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京津冀、珠三角是热门地区，尤其长三角热度最高。
（二）产品线：覆盖全生命周期
面向白领的中高端产品是主力，占比达 80%-90%
打造覆盖多类人群的丰富产品线是领军企业的共同特点。针对产品，各家企业有不同的布局策
略，“产品线丰富、覆盖多类人群”是当前长租领域领军企业的布局特点，也是企业扩大市场占有
率和增强影响力的重要途径。
产品类型丰富，满足各类人群的需求，是租赁企业发展壮大占据更大市场份额的基础，但在当
前市场发展初期，多数企业切入市场的方式还是从租房主力人群青年白领入手，而快速抢占市场除
了加快城市布局外，研发更多产品类型满足多类人群租住需求也是企业扩张的重要方式。
（三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求
千方百计降成本、增收益是扩大盈利的必要条件
1、轻资产模式及扩大盈利建议
轻资产模式-以管理、运营输出为主。企业与物业持有者（或资产端）合作，负责产品设计、
施工管理、人员培训、开业运营、IT系统支持等管理运营工作，收取一定的管理费用、品牌费用
等，物业持有者获取项目经营收益，并承担含获取物业、前期改造、后期运营等所有成本投入。
图：轻资产运营模式业务流程及收入组成
这类模式下企业收入主要来源于：收取前期筹开阶段的设计、工程和其他一些专项服务的费
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用,以及管理运营公寓获取托管费及业绩超额分成，这是最为主要的收入来源，其次是为租客提供
增值服务，获取服务费等。
这种模式的利益链条：
扩大盈利建议：轻资产模式的优势在于支出成本低，是打破长租公寓回款周期长、负重前行艰
难局面的一种方式，这种模式扩大盈利的最重要方式就在于提升运营能力以及服务和管理水平，增
强核心竞争力，强化自身的不可替代性，获得更多物业持有者和租户的信赖，从而扩大规模，带来
更多盈利，这是企业发展的根本。
2、中资产模式及扩大盈利建议
中资产模式-当前较为普遍的方式是物业租赁，即二房东模式。企业通过租赁方式获取合法物
业的使用权，定期向业主支付固定租金，按照企业公寓品牌的产品标准进行改造装修后，由企业独
立自助运营，租赁期限原则上不小于 10年，多数是 15-20年。这类模式下企业收入主要来源是赚
取租金差和服务费。
图：中资产运营模式业务流程及收入组成
这种模式的利益链条：
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扩大盈利建议：中资产模式在轻资产模式下增加了租房和装修成本，大大增加了企业负担。在
这种模式下，企业扩大盈利应从压缩成本、扩大收入两方面入手。成本方面-标准化复制装修，从
而降低单位装修成本，提升管理效率，合理有序扩张，近期长租公寓爆雷事件多数是因为扩张激进
而导致资金链断裂；另外，增强管理运营能力，提升自身信用评级，多方引入优质资本，降低融资
成本的同时可为企业扩张提供更多资金支持，助力企业良性循环。收入方面-企业应强化产品品质
和服务质量，获得更多租客认可，增强客户粘性，提高产品溢价。
3、重资产模式及扩大盈利建议
重资产模式-资产或股权收购：收购合法物业产权或持有物业产权的项目公司的股权，独立操
盘、运营项目，作为长租公寓经营的物业。土地/在建工程开发：通过土地招拍挂、股权收购/合
作、资产转让或业主作价入股等形式获取土地/在建工程的全部或部分产权，独立或联合操盘该土
地/在建工程的开发建设，并锁定由该企业独立操盘规划为长租公寓业态的物业。
图：重资产运营模式业务流程及收入组成
重资产模式下，企业既是住房所有者也是运营商，从住房市场或土地市场购买住房或土地，对
其进行改造或建设，装修成可用于出租的长租公寓，并负责运营管理和维护，以此为依托为租客提
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供租赁和增值服务，从中获得资产增值、租金收入和服务费等收益。对应的是“资产增值+租金收
入+增值服务费”的盈利模式。
在租房微利情况下，重资产模式最考验企业的资金实力，对企业在更多方面提出更高的要求，
所以这种方式主要存在于资金实力雄厚、开发建设运营能力全面的开发商背景的企业中。
这种模式的利益链条：
扩大盈利建议：这种模式下企业想扩大盈利的方法一方面是降低拿地/拿房成本，在国家大力
倡导发展住房租赁市场的背景下，各城市纷纷增加了相关土地的供应，其中纯租赁用地和用于建设
租赁住房的集体建设用地大量入市，这类土地价格相较于普通土地便宜很多，但当前这类土地主要
由国企获得，民营企业可寻求与其合作机会，是降低拿地成本的重要途径。
另一方面企业应重视“资产增值”这一重资产模式特有的收入来源，租房回报率低、回报周期
长，而持有物业在中长期获取资产增值回报是重要的收入来源，所以企业在收购住房或土地时应更
注重该资产的潜在增值空间，对周边配套的发展潜力进行评估，获取有高回报潜力的资产。此外，
和中资产模式相同的降低融资成本、提升产品溢价等方法也同样适用于重资产模式。
综上所述，三种运营模式下，企业盈利机制明显不同，每种模式都对企业提出了相应的核心要
求：
把握住每种模式的盈利命门，提升核心竞争力，是企业的发展之道！
三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析
互联网+长租公寓玩家纷抢入局，分散式公寓最受青睐
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2015年 11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等
业务发展。作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。，市场内玩
家愈来愈多。
图表 1:互联网+长租公寓品牌比较
资料来源：前瞻产业研究院整理
根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规
划分析报告》，截至 2017年，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及 10%，而分散式长租公
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寓占比则近 8成。由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的
要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。
图表 2:互联网+长租公寓市场规模结构(单位：%)
资料来源：前瞻产业研究院整理
互联网+长租公寓市场格局将变，公寓产品创新拉动新投资机会
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放
缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在
起步阶段，发展前景广阔。根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业
模式创新与投资战略规划分析报告》，2015年中国租赁市场成交总额已经超过 1万亿元，租金人口
接近 亿。预计到 2020年租金成交总额将达到 2万亿元，租赁人口达到 2亿；2025年租金成交
总额有望达到 万亿元，租赁人口达到 亿。
图表 3:2015-2025 年我国租赁市场规模与人口(单位：亿元，亿人)
资料来源：前瞻产业研究院整理
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2017年以来，在政策推动下，互联网+长租公寓愈加被消费者接受。而随着限购限贷的收紧，
住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了，所有这些信号都彰显了一个问题，中国从“拿地
—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代
跨进，租房市场风口已至，格局在 2018将发生巨变，机遇和风险并存。
1、大头部、长尾部将成行业显要特征
在中国，随着国家队和开发商的相继入场，公寓行业的头部单位会快速崛起，但即便如此，头
部单位也仅能占据行业 20%的市场份额，像公寓市场比较成熟的日本、美国一样，剩余 80%左右的
市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有，“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现，大头
部、长尾部是其显要特征。市场成熟后，结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点，中小公寓
(职业房东)将升级，他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域，具有一定的区域市场占
有率，将长租公寓的精细服务做好，强大的市场竞争力让中小职业房东的地位很难被撼动。
2、长租公寓产品创新
当下的几家租房平台，都分为整租、合租、品牌公寓三个频道，反映目前市场公寓产品的三种
形态。在消费升级、居住文化的改变中，长租公寓的产品形态也会发生变化。首先是分散式优质整
租，市中心、分散式出租房源会有新需求会出现，如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装
修租赁房；其次，集中式的租赁社区不只是一栋楼的集中，而少则是几栋楼组成的租赁组团，多则
是租赁小区，从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单
身贵族。
3、真正的 REITs产品或将落地
我国的类 REITs产品目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权 ABS模式，重资产抵押债权
的 CMBS模式和重资产的股权类 REITs模式，它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的
底层资产不同。而这段时间被热议的 REITs产品，本质上依然是类 REITs，为了规避现行税法的双
重征税，设置了的双 SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房
开发贷款，但真正的 REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在近几
年开启。
4、诞生公寓新的垂直细分业态
在从前的公寓服务生态里面，只有流量平台(如 58、赶集等)和行业媒体房东算是专业服务
商，其它领域几乎没有专业服务商。而在过去五年，长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年，迎来
了快速成长的童年，与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。前瞻认为，公寓业态很有可能从人群分
类发散，扩大到分生活方式、社交方式的公寓业态。
图表 4:我国互联网+长租公寓市场发展趋势
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四、50 家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元
从机构品牌到开发商的全面进军，再到出现部分爆仓现象，长租公寓市场过去一年经历了巨大
变化。但从房企角度来讲，布局长租公寓项目仍是很多标杆房企的重要战略之一。
2019年 1月，上交所在新年致辞中表示，2019年将推动公募 REITs试点，加快发展住房租赁
REITs。克而瑞地产研究表示，相信随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募 REITS试
点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市
场以及该领域证券化的发展。
长租公寓抛超千亿元融资计划
回顾 2018年，房企从长租试水到加速扩张，不仅融资规模急速增长，方式种类也愈发多样。
据《证券日报》记者获悉，长租公寓首单资产证券化出现在 2017年 1月份，当时由魔方公寓
发行了 亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，从而成为了中国长租公寓领域的首单
ABS。此后，招商蛇口、碧桂园等龙头房企纷纷抛出百亿元规模租赁住宅融资计划。
克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国 50家房企在长租公寓资产证券化方面，发
行规模已达 亿元，相比 2017年快速增长了 168%，综合优先级票面利率仅为 %。另一不
完全统计数据显示，截至 2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破 1000亿元，
约 860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场
的布局规模。
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从发行的房企来看，发行资产证券化的企业大多都位于 TOP20强以内，其中 TOP20强 2017年
至 2018年已发行资本证券化规模达 135亿元，占总发行规模的 92%；此外在获批发行的队伍中还
出现了有部分央企或地方国企，如越秀地产、华侨城等等。由此可见，资产证券化对于企业要求相
对较高，仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。
从单个房企发行的规模上来看，2017年-2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资
金 60亿元，在众多房企中处于领先地位；此外保利发展、碧桂园 2017年-2018年融资发行规模都
达到了 15亿元以上，分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看，招商蛇口的 ABN及 CMBS共获批了
260亿元，目前仍有 200亿元待发行。
住宅租赁公募 REITs有望落地
从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类 REITs产品占到了较大比重，融资
规模达到了 54亿元。此外 CMBS产品规模也占比较大，规模达到了 27亿元，占比达到了 25%。从
2018年后已受批但未发行的情况来看，类 REITs及 ABS的规模相对较大，分别达到了 360亿元及
300亿元，占比分为 42%及 35%。
克而瑞认为，整体来看，虽然目前我国真正的公募类 REITs还未出现，但相比于严管趋严的专
项公司债或银行贷款，发行长租公寓类资产证券化对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融
资渠道。一方面，由于长租公寓现金流长期稳定，与资产证券化的发行要求十分匹配；另一方面，
资产证券化也十分有利于存量资产的盘活、资金的加速回笼、资产使用效率的提高等等。相信随着
我国相关制度的不断完善，长租公寓资产证券化市场将会得到进一步的长足发展。
值得一提的是，有业内人士认为，长租公寓是住房供应体系的重要补充板块。对于房企来说，
对这类业务投资一般是花费重金在公开市场拿地建房，或者在存量市场整体收购住宅项目改造出
租，属于以重资产方式持有集中式公寓运营，资金成本高，盈利周期长，但却是未来多元化发展的
重要布局业务之一，甚至有些房企把其列为主航道业务，若公募 REITs真正落地，将对房企减轻资
金压力，提高运营能力有所助益。
第四节 2018-2019 年中国长租公寓行业存在的问题分析
2018年，对于长租公寓来说是动荡的一年，即是发展也是蒙上阴霾的一年。在时代的潮流与
租房趋势的推动下，拥有“满满情怀”的长租公寓不断兴起，兴起的同时面临着因为资金链断裂，
出现“爆仓”的危险。大多数的长租公寓由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投，尚未来得及
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施展拳脚，就死在摇篮里。
一、2018 年长租公寓爆仓“阵亡”情况
2018年以来，万科、碧桂园、龙湖、融创中国等品牌房企陆续推出自有长租品牌，长租公寓
市场竞争进入白热化阶段。快速占有市场份额、形成集中效应是在这片蓝海里的生存法则。然而，
房企在布局之初定下的鸿鹄之志，多数离实现还遥遥无期。长租公寓这块香饽饽，想要拿下并非如
此容易。
不同于传统住宅，长租公寓的投资回报期较长，从开工时间计算，到项目成熟实现盈利，期间
至少经历 5年。前期的持续投资，没有一定资金支撑，很容易遭遇资金链断裂，出现“爆仓”。 一
些建立之初“情怀满满”的长租公寓品牌，由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投，尚未来得
及施展拳脚，就死在摇篮里。
另外，靠规模扩张取胜的战略导致众多企业不惜以前期赔钱的方式来抢占房源，房源到手后再
涨价以实现盈利。这一抬高租金的行为增加了租赁机构收房成本进而削减盈利空间，加剧了本已堪
忧的盈利问题。
为了支撑规模的持续扩张，部分机构通过“租金贷”的方式，向金融机构融资。租金贷是指租
客与第三方金融机构签订贷款合同后，由后者代替前者向运营商一次性支付较长时间的租金，租客
向金融机构分期偿还。对于租客而言，可以暂缓手头资金压力；对租赁机构而言，可以一次性获得
本应在未来收取的租金，拥有更多的现金流用于日常运营。
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这本是一举两得的好事，但是对于租赁机构的运营能力要求较高，如果运营商对资金运用不
当，用未来的租金盲目拓展规模，资金链一旦出现断裂，房东因收不到租金而收回房屋，租客仍需
要缴纳剩余房租，最终将严重损害租客的利益，让租客无家可住，还背上小额负债。
二、目前长租公寓供给端存在的挑战
有些长租公寓在租客不知情的情况下，偷偷地用租客的身份信息办理贷款业务，导致租金贷在
长租公寓市场中乱象丛生。刚毕业的大学生在签订协议时没有仔细看清条款，就容易堕入“租金贷
陷阱”，莫名背上一到两年的负债。同时，运营商承包的房屋装修时甲醛检测不达标引发的生命危
险；对于行为不检点、扰乱舍友或邻居正常歇息的租客没有明确管理条例；在网络推广时霸占关键
词搜索令人生嫌等都是目前长租公寓需要解决的问题。
三、目前长租公寓需求端存在的问题
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四、融资监管存隐患 品质规范待出台
党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今年以来，
我国住房租赁市场的新业态——长租公寓呈现爆发式发展。然而，在满足人们对住房租赁高品质需
求的同时，长租公寓也暴露出一些问题与隐患。
长租公寓究竟该如何去伪存真、健康发展？住房租赁市场又该从何处发力以满足多层次的住房
需求？本版推出“长租公寓热的冷思考”上下篇，力求为长租公寓的发展把脉寻方。
今年 7月份以来，部分一线城市房租上涨明显。有观点认为，以自如、蛋壳公寓等为代表的长
租公寓运营商以高于市场正常水平的价格争抢房源，破坏了正常的房屋租赁市场秩序，助推了这一
轮房租上涨。与此同时，杭州长租公寓鼎家的“租金贷”模式被媒体曝出，受到质疑。
作为我国住房租赁市场的新业态，长租公寓在发展中积累了哪些问题？这些问题产生的症结在
哪里？未来到底该何去何从？记者进行了调查。
长租公寓风生水起
目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超 200万间
对许多打拼在一线城市的年轻人来说，长租公寓一度成为“品质租房”的代名词。
“当初选择跟长租公寓签约，一来是为了避开黑中介，不用太担心安全问题，二来性价比高，
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统一装修、家电齐备、环境也好，住着很舒心。”一年前，大学毕业生小张初到北京，经人推荐，
与朋友合租了自如友家。
区别于传统个体租赁，长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借
标准化定价和管理体系，长租公寓受到越来越多像小张那样的年轻人追捧。数据显示，目前全国已
有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超 200万间。
从 2015年、2016年萌芽，到 2017年快速发展，再到今年爆发式发展。“长租公寓在我国的勃
兴得益于政策鼓励和资本介入。”中原地产首席分析师张大伟认为。
2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立购租并举的住房制度，推动
住房租赁规模化、专业化发展。2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提
出发展住房租赁企业。2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度。
正是在这样的政策背景下，长租公寓一时春江水暖，机构品牌大量涌现，成为银行、产业资本
以及开发商等竞相追逐的“风口”。据统计，过去半年，有超过 6家长租公寓完成新一轮融资。
“长租公寓的存在，本质上由供需力量决定，可以看作是住房租赁市场的一次消费升级。”张
大伟分析，人们对安全、品质租房的旺盛需求和相对稳定的租房投入，促进了长租公寓市场的繁
荣。
根据 58集团房产数据研究院统计显示，2017年全国“APP端租房需求”较 2016年增长 57%。
根据预测，到 2020年全国品牌公寓占住房租赁市场的比例将由 2015年的 %达到 6%，长租公寓
成为住房租赁市场运营模式的新亮点。
一些做法存在隐患
一些长租公寓平台以“拖房租”“租金贷”的形式构造资金池，缺乏相关监管
高歌猛进的发展中，问题也随之而来。
提起今年 3月在杭州租房时“被贷款”，小范显得愤懑又无奈。“签合同的时候，中介只说在平
台上付钱，我心想应该就是一般的支付平台。”通过杭州某投资管理公司，租户小范在萧山区租下
一间次卧，到了月底付款时，突然收到一个名叫“惠人贷”的贷款平台发来的短信，才知道自己交
的房租成了要还的贷款。
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小范向记者告知了贷款详情：每个月底还款，钱直接从自己当初绑定的工行储蓄卡上划扣，若
没有按时缴纳则视作逾期，手续费为每天收取当期应还款金额的 %。
这场“狸猫换太子”背后潜藏着中介的“套路”：据小范介绍，首先是“隐瞒”，在前期沟通
的过程中，这家投资管理公司始终未提供其他的支付方式，而是把第三方贷款平台作为默认结算方
式；接着是“模糊”，沟通中以“通过平台支付租金”处理，遮蔽其为贷款平台的事实；最后是
“引诱”，以付款方式无需押一付三，只需押一付一为优惠条件吸引租客。
从交易资金的流向来看，由租客向贷款平台按月还清租房贷款，贷款平台则一次性将租金支付
至长租公寓方。但到了长租公寓方向房东支付的环节，实际操作中更多以月、季度等周期结算。
这样便产生了资金错配获利空间。“长租公寓注册为资产管理公司，在一定程度上逃避了相关
部门对其资金池的监管。这笔资金无论用于投资增值还是拓展房源，都使房子在客观上成了中介机
构的资本工具。”张大伟说。
2017年被称为我国长租公寓资产证券化元年，包括这种“租金贷”在内，以预期租金收入或
房租贷款作为底层资产在市场上进行融资的实践流行起来。但事实上，在贷款平台介入之前，一些
中介平台便通过“拖房租”的方式腾挪资金。
今年 5月，来北京租房的张女士经历了一次房东的突然袭击。“我按季度给中介交租，但中介
却几次三番跟房东拖延房租，结果房东找上门来要提前收房。”去年 7月，张女士通过某长租公寓
租下了朝阳区团结湖附近一间主卧，“还好最后在我们的申诉下，中介把钱给了房东，如果中介卷
款跑路了，岂不是鸡飞蛋打，交了房租还要被房东赶出去。”
“目前针对长租公寓的资金池并没有相关监管机制，更没有备付金制度，存在一定的风险隐
患。”南开大学金融学院助理教授贺佳介绍，资产证券化给未来住房租赁市场融资提供了新思路，
但“租金贷”打着金融创新的招牌，却钻了监管的空子，与公开发行的市场标准化产品 ABS(资产
支持证券)相比，后者虽然也产生募资，但募资资金有专门的托管机构，此外监管部门也会对其进
行审核。
五、租金贷模式仍盛行
一方面是资本的大量涌入，另一方面是政府加强对租金贷的监管，被视为地产行业“风口”的
长租公寓，正遭遇着前所未有的危机。
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2018年，上海寓见公寓的一封《业主公告》中表示，寓见公寓目前出现严重的资金短缺，股
权全部质押给贷款银行。除寓见公寓以外，还有杭州鼎家以及长沙咖啡屋被曝资金链断裂，长租公
寓的资金危机正逐渐发酵。
与此同时，北京、上海、浙江以及深圳等省市政府已开展租金贷业务的监管。其中上海、浙江
两地相关部门分别下发规范文件。
近日，《中国经营报》记者走访广州长租公寓市场发现，租金贷现象仍较为盛行，多家长租公
寓品牌表示租客若要押一付一则必须分期付款，否则需要押一付三、押一付六甚至是一次性交完整
年房租，变租房平台通过分期贷款等方式是希望在短期内快速回笼资金，为平台进一步扩张作准
备。
“押零付一，无需押金即可入住。”这是房屋租赁中介热推的“信用免押金”的租房模式。据
新华社报道，此前北京消费者李红（化名）发现我爱我家的相寓“信用租房”业务其实是笔贷款业
务，消费者在不知情的情况下被办理了贷款业务，为此每月需缴纳租金以及 %的服务费给贷款
公司。
随着各地政府近期出台规范长租公寓的政策，长租公寓租金贷业务遭到一定程度的打压。10
月 19日浙江省出台了相关文件，要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办
“租金贷”等金融业务。此前上海、深圳也出台相关文件，加强对“租金贷”的监管力度。
本报记者通过网上搜索，发现“相寓”“美丽屋”以及“优客逸家”等平台显示有信用租房服
务，优客逸家方面告诉本报记者，由于近期政府在信用贷款上管控较严，已取消了信用租房服务；
相寓客服则表示，如果租客需要押零付一的信用租房业务，则需通过第三方平台房司令的审核以及
签订为期一年的贷款合同。
目前，以“贷”租房模式在租房市场仍十分普遍。本报记者通过走访广州租房市场发现，多数
平台仍采取租金贷等方式加速回笼资金，其中包括蛋壳公寓等知名品牌。
蛋壳公寓一位管家告诉本报记者，入住的租客最低需要签订一年的合同。租客若选择押一付
一，则必须在“微众银行”上办理一年贷款，所贷款项将打给名为“紫梧桐（北京）资产管理有限
公司”的公司（蛋壳公寓是该公司旗下品牌），租客则按月偿还贷款。
上述管家还表示，租客除了交房租外，每月还需交房租 8%的服务费，包括网费、清洁费、维
修费、智能密码锁安装费等。租客如果选择按整年付，服务费打 1折；选择半年付，服务费打 6
折。另外还有水燃费每人每月 68元，电费租客平摊，每度 元。
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针对自如、蛋壳公寓等公司目前已获得多少租客贷款资金，并将这笔资金用于何处等问题，本
报记者致函企业相关负责人，截至发稿未获回复。
对此，高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥认为，“一般租房惯例是两按一租，或押一付
一。要求租客分期贷款才能押一付一，这有点霸王条款。押一付三、押一付六甚至一次性付完整年
房租必须租客自愿才行。这种要求可能是出于几种考虑：一是捆绑销售；二是安全性考虑；三是这
是一种获利的手段。”
长租公寓为何通过种种方式引导租客分期贷款，甚至冒着可能违法违规的风险？ 苏宁金融研
究院互金中心主任薛洪言受访时表示，“租房平台通过分期贷款等方式是希望在短期内快速回笼资
金，为平台进一步扩张作准备。因单月收取资金少，租房平台便利用租客的名义向第三方贷款平台
贷款，将贷到的钱填入自己的资金池。”
盈科律师所全球合伙人郭韧律师认为，“如果合同中有房租贷的相关条款，租客自身没有看
到，那很难认定租客不知情。但如果是中介为租客提供居间服务，那么其本身负有审慎义务，当然
要告知租客是否存在租金贷，故意隐瞒租金贷违反了中介和租客之间居间合同中的约定，需要承担
违约责任或者损害赔偿责任。”
六、“加杠杆”争抢市场份额
长租公寓快速扩张的背后得益于资本市场的支持，据记者梳理发现，目前长租公寓主要通过股
权融资、租金贷以及 ABS融资等方式获得资金。
除了通过引导租客分期贷款，长租公寓还采取多种手段回笼资金，其目的仍在于加速扩张。据
链家研究院的分析，到 2025年，中国住房租赁市场租金总额将接近 3万亿元，租赁人口将达
亿人，以北京为例，租赁住房人口约 731万，租赁房屋数量约是 300万间，未来将面临较大的租赁
房屋缺口。
在市场看好的情况下，长租公寓为了争抢市场份额进行激进扩张。自如 CEO熊林曾透露，公司
在 2018年年末管理的房源数量将提升到 80万间，而自如 2016年、2017年房屋管理规模仅为 25
万间、50万间，同比增幅巨大；蛋壳公寓目前在全国 8个城市管理 17万间公寓，而两年前仅为
5000间。
长租公寓快速扩张的背后得益于资本市场的支持，据本报记者梳理发现，目前长租公寓主要通
过股权融资、租金贷以及 ABS融资等方式获得资金。
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协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，长租公寓如果仅靠租金收入就如同商业模式缺了一条
腿，但是公寓增值最大风险靠贷款持有物业后，租金收入不足以支付利息，出售交税后所剩有限。
“另外一条腿就是金融，资本运作获取债务杠杆提高回报，但这条路在重资产情况下很难实施，因
为杠杆后现金流是负的。中国公寓租赁领域的租金回报率（租金与物业价值比）在 3%~4%，高端物
业的回报率在 2%~3%，任何财务杠杆将导致公寓运营亏损。”
在股权融资方面，自如分别于今年 1月份和 3月份完成了 A轮、A+轮融资，其中 A轮融资获得
红杉资本中国、腾讯产业基金领投的 40亿元；而蛋壳公寓完成了 5轮融资，总融资金额超过 12亿
元。
在住房租赁 ABS融资方面，自 2017年有多家长租公寓成功发行。其中魔方公寓于 2017年 1月
发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募资额为 亿元；自如于 2018年 3月通过“自
如 2号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，募资额为 20亿元；蛋壳公寓于 2018年 8月初成
立“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为 亿元。
据信用评级机构东方金诚统计，截至 8月 21日，市场上共发行 8单长租公寓 ABS，总规模
亿元，产品类型包括类 REITs、CMBS、信托受益权 ABS。具体来看，长租公寓企业通过发行
ABS募集资金在 2亿到 5亿元左右，其基本思路都是将未来的租金收益权转化为信贷贷款、委托贷
款以及消费信贷的债券，通过打包发行 ABS先行回笼资金。
七、盈利未至口碑下滑
今年 2月份以来已有上海寓见、杭州鼎家、长沙优租客、咖啡屋、恺信亚洲以及好租好住等 6
家长租公寓“爆雷”，究其原因都是资金链断裂带来的运营危机。
在多种融资工具的“加持”下，长租公寓的金融风险正逐渐积聚，有金融业内人士担忧，一旦
金融市场发生波动，长租公寓部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担
保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。
除金融风险外，盈利困境也成为长租公寓备受质疑的原因。作为一种新兴业态，长租公寓的痛
点在于“地贵、钱贵、周转慢”，面临着前期投入大，回收期较长，短期盈利难的问题。
中商产业研究院的报告显示，长租公寓的成本主要由拿房成本、获客成本、装修摊销以及人力
成本构成，其中拿房成本占 50%以上，而若采用市场融资手段进行扩张，融资成本在 8%左右，企业
进行负杠杆运作，盈利空间有限。
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SOHO中国董事长潘石屹此前公开表示：“目前长租公寓的投资回报率不到 1%，回报率再翻两
番也是亏本。”据我爱我家前副总裁胡景晖公开表示，目前行业普遍亏损，而我爱我家规模最大，
是长租公寓行业唯一盈利的。
联讯证券分析师李奇霖在报告中指出，长租公寓的收益率为 10%~20%，10年以内可以回本。在
目前长租公寓规模扩张的情况下，为了和散租房源进行竞争，利润率普遍只有 10%左右，具体与运
营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。
据不完全统计，今年 2月份以来已有上海寓见、杭州鼎家、长沙优租客、咖啡屋、恺信亚洲以
及好租好住等 6家长租公寓“爆雷”，究其原因都是资金链断裂带来的运营危机。其中杭州鼎家和
上海寓见的租客们均面临着“房不能住，贷款要还”的情况，背负着数万元的贷款。
郭韧律师指出，如租客与中介机构解除租赁合同，应与中介机构确认一并解除贷款合同，租客
在与中介机构解除房屋租赁合同时，一定要注意要求中介机构解除贷款合同，以防止出现房屋租赁
合同已经解除还要继续支付每月贷款的不利情形。如租客试图与中介机构解除合同，应慎重与中介
机构确认押金及租金返还问题，办理退租业务时要注意保留相应的证据材料以维护自己的权益。
长租公寓的金融乱象引发监管部门的重视，由于“租金贷”缺乏保障措施，对租客利益造成一
定损害，多个省市地方政府均出台了相关整治措施。截至目前，北京、上海、深圳、西安、南宁、
天津、南京等 7地发布了相关管控政策，就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦
点问题提出明确监管要求。
蛋壳公寓一位管家告诉记者，入住的租客最低需要签订一年的合同。租客若选择押一付一，则
必须在“微众银行”上办理一年贷款，所贷款项将打给名为“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”
的公司（蛋壳公寓是该公司旗下品牌），租客则按月偿还贷款。
八、难以突破盈利瓶颈
2010年左右，国内最早一批长租公寓诞生，但规模都不大。2014年，YOU＋获得雷军旗下的顺
为资本的 A轮融资，长租公寓才逐渐受到资本市场的关注。
近年来长租公寓成为新的风口，包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都建立起自己的品
牌，华住等酒店集团也入局，更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌，以及以蛋壳公寓为代表的
创业公司。
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高杰认为，长租公寓的发展是大势所趋。近两年，随着房价上涨，二手房买卖交易呈波动下降
趋势，租赁交易呈波动上涨的趋势，但个人租赁房源的供给比例持续下降，未来更多的租赁需求将
只能通过机构化的租赁房源满足。
同时，政策向长租公寓的倾斜愈加明显。2017年年中，一系列支持住房租赁的政策的出台，
鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，短
短时间里，长租公寓几乎重塑中国房地产新格局。
自如网 CEO熊林曾在今年的一次采访中表现出了“雄心”：“10年后，排名前 10的长租公寓
企业可能会占据 60%的租赁市场。自如则希望占领整个市场的 20%。”
不过，这个看似火热的市场，面临着最大的一个问题：盈利难。
有业内人士曾提出，3万-5万间的长租公寓会在业内具有竞争力，可以通过规模化的装修和物
业等降低单一房间成本，为精细化运营提供空间。
但高杰告诉全天候科技，目前行业内，只有小规模的公司才能盈利。“规模越大的公司，要经
营网络后台，要建立运营团队，还要联系装修、物业，成本很高，很难盈利。”
对于潘石屹提到的长租公寓回报率不超过 1%，高杰表示，长租公寓盈利难是行业面临的共同
痛点，普遍投资回报率在 1%—8%。
他指出，长租公寓与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差
异获取利润。重新装修的房子，比如三室一厅会改建成四间房，也就是 N+1模式。但这套房子主要
的盈利来源在于 N+1里面的 1的租金。如果空置，将很难赚钱，规模一大，很难控制空置率。
在高杰看来，长租公寓经历了一轮风口之后，盈利模式仍在探索中，亏损情况严重。因此会出
现阶段性的退潮。
根据地产研究机构克而瑞统计，2017年共有 GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等 5家公寓
宣布关闭，原因多是经营不善、资金困难、盈利难等原因。即使是 YOU+、魔方、窝趣等一些知名
品牌，上一轮融资时间也要追溯到 2016年或 2017年初。
以深圳的长租公寓品牌窝趣公寓为例，成立七年，一直未盈利。据其公布的数据，2015年公
司净利润亏损达到 246万元，2016年亏损扩大至 585万元，到 2017的前 3个月实现营业收入仅为
54万元，净利润亏损达到 234万元。
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2017年，由于亏损增大，母公司铂涛酒店拟以 1200万元的价格挂牌转让窝趣 %的股权。
窝趣公寓品牌副总裁杨稷曾在接受采访时提到，并不是因为公司不赚钱所以转让股权，公司未盈利
是为了规模化发展，前期投入资金较多。
高杰提到的，除了小规模的公寓，行业内保持稳定发展的公司，多为房地产商建立的品牌，据
悉国内排名 Top100的房地产开发商中，已有超过 30家成立了自己的长租公寓品牌。
但即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企，在长租公寓的盈利上，也依然面临困境。
“房企对房源的需求没有那么高，不会指望长租公寓来赚钱。房企看中的是借长租公寓开发租
赁业务，并通过租赁运营，为持有资产保值增值。同时，租赁业务的客户在几年内也很可能会发展
成房产买卖的客户。”同策研究员首席分析师张宏伟提到。“而其他长租公寓的的投资方是看到长租
公寓在保证精细化运营的情况下，5年以后有盈利的空间。”
但胡景晖却对长租公寓的现状表现出深深的担忧。他直接指出，长租公寓目前仍然寄托于融资
而生存，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，
几十万人需要找新的居所。胡景晖在媒体见面会上透露，“真正想投长租公寓的资本都应该感谢
我，因为我告诉了他们什么是风险。”
胡景晖的担忧也非空穴来风。由于融资难，资金需求量大，很多长租公寓通过金融手段保持资
金流。相关的隐患也逐渐浮现水面。
2017年，住房租赁证券化推行，据国泰君安统计，2017年获批的各类资产证券化产品达 500
亿元。魔方公寓和自如相继发行房屋租金分期类的租金收益权（ABS）产品，自如的首期发行规模
高达 5亿元；碧桂园、旭辉、保利则选择了公寓型类房地产信托投资基金(REITs)产品。
但相关产品背后都存在着风险。以 ABS为例，最大风险依然是没有抵押物。ABS是预期的租约
贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因而没有抵押物，收益具有不确定
性。
还有部分品牌选择“房租贷”，核心模式是租客、公寓和金融机构三方签订合约，租客向金融
机构申请贷款用于支付公寓租金。如果公寓对资产管理不完善，利用提前获取的租金盲目扩张规
模，可能导致资金链断裂，最终影响租客的居住权益。
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九、融资难题仍未突破
融资是另一个关键问题。
从目前市场的选择来看，租赁市场多以 REITS、类 REITS为代表的资产证券化产品为主要融资
模式。不过，在实际操作中这些产品也没有逃脱传统的路径，面临着颇多问题。据多位券商资管或
基金子公司人士对记者透露，由于政策层面的鼓励，长租公寓的资产证券化产品发行报备的条件和
流程均较其他产品要容易很多。不过，考虑到回报周期长、盈利难等问题，资金方尤其是银保等金
融机构仍以谨慎为主。
“产品设计上，还是‘抵押+兜底’，还要求发行方出 25%的劣后，利率比同等级债券高 1%左
右。”上海地区一位正在承销长租公寓 ABS的券商资管人士对记者表示。
冯玉光说，吸引金融产品进入，核心问题是租价比（一年租金/售价），分子和分母都很难动。
观察国家政策的思路，是要通过非住转住的方式做大分母；但是非住转住资产流动性很差，甚至不
能流动、不能抵押，现在主要看主体信用，实际上就缩小了融资主体范围。这些问题需要进一步的
解决对策。
十、真房源抢夺战
在张宏伟看来，今年以来租房市场的变化，包括自如、蛋壳的抢房风波，以及此前链家等传统
中介开始做租房平台，归根结底，是对房源的争夺。
左晖在多个场合提到，未来租房市场，核心竞争力就是“真房源”。我爱我家 CEO谢勇也提
到，真房源是行业的大势所趋。
作为租房中介和二手房交易市场的两个巨头，我爱我家和链家都为抢夺市场上的“真房源”使
出浑身解数。2016年以来，两家相继孵化出“自如”和“相寓”两个长租公寓品牌，期望通过长
租公寓，打通部分租赁房源，助力其他业务。
根据贝壳研究院 2017年发布的数据显示，以北京租赁市场为例，中介和品牌公寓所占比例不
超过 50%，还有大量个人、二房东等手中的资源有待挖掘。
2018年 5月，链家上线“贝壳找房”平台，把手伸向了另外 50%的房源。链家将自己的成交数
据、房源信息注入“贝壳找房”平台，同时导入其他合作商家的租房房源信息。
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对于房源信息搜索平台来说，“真房源”无疑是最能够获得消费者信任的元素。而链家此前付
出巨大线下成本走访收集的“真房源”数据，则成为“贝壳找房”的杀手锏。
一石激起千层浪。6月 12号，58集团作为平台方与我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产
中国、万科物业等多家地产发起全行业真房源誓约大会。此举被解读为联合对抗“贝壳找房”。
6月 22日晚，我爱我家集团发布公告称，我爱我家股东的三家股东共同将持有的 亿股无
限售条件流通股股份，转让给 58集团。引入 58集团作为战略投资者，有分析认为，这是我爱我家
与链家对战的重要表现。我爱我家董事长谢勇甚至提出，以后行业内只有“链家系”和“非链家
系”之分。
这场“站队”和竞争，双方互不相让，最终导致在长租公寓领域，演变出抬价抢房的事件。
8月 19日，北京市房地产中介协会约谈包括自如、蛋壳公寓等北京 10家主要住房租赁企业，
这 10家企业共同承诺不涨房租，并拿出全部 12万套存量房源投向市场。
贝壳研究院的数据显示，目前北京全市房屋存量约 750万套，共计约 1600万间，其中存量可
租房源为 150万套。那 12万占到其中的 8%。在张大伟看来，8%的房源不涨价，可以适当控制整个
租赁房源市场。
不过，要保持租金不上涨，需要释放出更多房源。
胡景晖在媒体见面会上提到，国内现在还有大量的空置房源，要向充分利用，可以效仿香港，
推出空置税，对没人住的房间征收一部分税金。这必然会让大批空房流向租赁市场，扩大可用房
源。
“很多国人把住房看做一种投资的，我跟一些大的一些开发商聊的时候，他们管理的物业，空
置率很多超过 10%。没有租出去，也没有去打理。”高杰提到，有关部门也在考虑出台相关的政
策，限制空置房，但到政策落实的可能要至少等到 2020年。
十一、长租公寓良性业态亟待构建
2018-11-06
多位受访的业内人士表示，随着租购并举的制度逐步明晰，各类企业和机构争先抢占租赁市
场，带来市场繁荣的同时也暴露出诸多问题，期待国家能够对这一朝阳产业加大扶持力度，尽快完
善相关政策，为行业健康平稳发展扫清障碍，进而构建起科学、良性的行业生态，既要建章立制，
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也要放开搞活。
在发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展的背景下，长租
公寓方兴未艾，仍需加大扶持力度，化解行业风险。
一是甲醛超标等室内环保问题不仅危害居住者健康，还成为分散式长租公寓的“杀手”，也是
发展中不可回避的问题之一。
蛋壳公寓 CEO高靖、天津万科副总经理赵彤等建议，应提升行业准入门槛，重点扶持做大做优
几家行业龙头企业，在产业链各环节实现规模效应，提高整体供给品质，避免一哄而上。同时，政
府应完善长租公寓相关设计规范，如针对公寓的规划设计、室内空气质量检测等问题进行规范指
导，设立家居建材供应商采购“白名单”等。
二是集中式长租公寓盈利路径不明晰，影响行业可持续发展，部分企业主要看好政府未来对于
租赁住房相关政策的预期。
一些业内人士坦言，长租公寓是住房租赁市场未来重要发展方向，但如果迟迟难以实现盈利，
也会让企业陷入迷茫，甚至丧失信心。建议进一步加大鼓励发展集中式长租公寓的相关政策，明确
企业未来盈利路径，继而实现行业良性循环。
三是长租公寓属微利行业，考验企业管理运营能力，容易出现公司经营不善租户利益受损的情
况，需谨防在业务中过度使用金融产品。
有业内人士透露，部分企业存在操作不规范，过度使用金融杠杆的问题。租金贷渗透率在 30%
以下是较为健康的水平，而一些企业达到 70%以上，高杠杆已透支未来。建议相关部门疏堵结合，
一方面控制企业“租金贷”风险率，避免“爆雷”；另一方面积极为企业提供“装修贷”等金融产
品支持。
受访业内人士和专家学者普遍认为，迫切需要对住房租赁市场进行既要调查摸底、建章立制，
也要放开搞活。
——数据入笼，摸清房屋租赁市场家底。目前，列入国家住房租赁试点的城市都在建设住房租
赁监管平台。南京要求登记企业信息和从业人员信息，同时通过房产与公安的信息平台对接联合监
管；北京依托企业网店展开租赁备案；上海实施租赁合同网签备案；杭州要求出租房屋实施“旅馆
式”管理。业内人士认为，应当鼓励多种形式的监管探索创新，及时总结经验适时进行推广，最大
可能将房屋租赁市场数据“收上来”。
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 55
——严格准入，加快制定行业标准，实行统筹监管。在明确住房租赁市场主体性质和定位的基
础上，引导龙头企业或相关机构加快制定面向租赁全流程的行业标准，如租赁企业备案、租赁项目
备案、租赁房源核验、租赁合同网签等制度，以规范市场经营。设计、规划、国土、房管、公安、
消防、水电气等多个部门都跟长租公寓有交集，可建立一个统筹体系对企业进行管理和服务。
——盘活存量，做实商改租、工改租，培育发展住房租赁市场。明确发展住房租赁市场规范流
程和具体支持政策，促进地方积极盘活存量房屋，并在此基础上培育市场化、标准化长租公寓住房
租赁企业，提升服务品质和规范管理。
——减免税费，出台财税支持政策，切实减轻企业负担。业内人士认为，长租公寓在税收方面
存在多环节重复纳税的问题，增加了企业的成本。
第五节 2018-2019 年我国长租公寓行业竞争情况分析
一、多主体逐鹿长租公寓市场
长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足。近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，
多主体纷纷进军长租公寓市场。2012年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入
该领域，如 YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。
根据克尔瑞研究中心数据显示，全国 TOP 30的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括
万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相
寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于
2017年 12月 20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格
局正在形成。
图表 5：中国长租公寓参与者
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
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资料来源：前瞻产业研究院整理
二、长租公寓行业竞争白热化面临洗牌
2019-01-23
日前，蛋壳公寓宣布以 2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉
及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。
交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近 40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等 10个
一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为
业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。
2016年 6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动
下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园
等企业在内，已经有超过 20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的
主要领域之一。
不过，从 2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运
营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。
上海市消保委公布的数据显示，2018年，共享单车、长租公寓等成为全年消费投诉“重灾
区”。伴随长租公寓市场快速发展，上海市全年共受理该类投诉 3167件，同比增长 倍。
2019年 1月 15日，合景泰富申请发行的 20亿元“国君-合景泰富长租公寓 1号系列资产支持
专项计划”遭上交所中止。业内人士指出，借道“长租公寓”进行融资今后将不再那么容易。
“目前长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
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域。”房玲认为，一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，
另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓
布局已进入白热化阶段，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，2018年是长租公寓动荡、变革的一年。长租公寓
行业当前显露出来的炒高房租、甲醛门、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资
金错配”。
胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内
长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能
哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行
业问题频出的关键。
胡景晖认为，在国家“租购并举”的政策下，长租公寓在快速发展的同时，需要尽快找到融资
平台，合理合法地利用融资资金。还需要尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导
长租公寓健康可持续发展。
三、长租公寓投资集中度日渐提高
2019-04-16
经历了 2018年下半年的融资难后，近来长租公寓市场再度迎来融资热潮。3月 11日，集中式
长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得 亿美元的 D轮融资。2月 21日，窝趣公寓宣布完成
B轮融资。2月 26日，媒体报道称，北美青年 Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）近
日完成数千万元的 A＋轮融资。4月 10日，由中国饭店协会主办的第八届中国饭店文化在北京举
行。文化节上，中国饭店协会联合优尼华寓发布了《中国长租公寓行业运营情况分析报告》。报告
显示，中国长租公寓行业进入了发展快车道，长租公寓投资集中度日渐提高。
行业进入发展快车道
报告显示，在国家“租售并举”的房地产行业战略转型背景下，长租公寓行业进入了发展的快
车道。
一方面，2017年国家在北京、上海等城市率先推出了大量自持型住宅用地。同年，国土资源
部会同住房和城乡建设部根据地方自愿确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦
门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试
点，以国企、央企为代表的传统开发企业纷纷入场，利用专项用地大规模开发高品质租赁型社区。
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另一方面，现有的长租公寓品牌运营商仍在利用城市更新机遇快速抢占市场。据不完全统计，
截至 2018年年底，中国市场上活跃的长租公寓品牌已经超过 80个，分布的城市数量达 44个，涉
及 1223座集中式公寓（约 24万套公寓）和 万套分散式公寓。
长租公寓在快速发展之时，投资布局的集中度也在提高。报告指出，国家中心城市、一线价值
型城市长租公寓聚集度高。从城市的维度看，上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成
都、西安、重庆 10个热点城市的长租公寓供给总量占全国总量的 %，长租公寓聚集效应明
显。
产品线日趋丰富
报告显示，长租公寓产品线日趋丰富。除面向年轻白领的公寓产品，还出现了面向蓝领青年、
家庭客源和高端商务客源的公寓产品。
目前，长租公寓产品的定位主要依托目标客源定位。从客源的纵向划分看，目前长租公寓市场
上虽然 95%的产品仍是面对 20～35岁的单身青年，但也出现了少量可以覆盖至 30～50岁的家庭客
源（如寓居服务式公寓）和高端商务客源（如金融街行政公寓）的产品。
同时，从客源的横向划分来看，在普遍面向普通白领青年的长租市场中，开始出现面向蓝领青
年的公寓产品。典型代表城市是上海，位于上海的安歆公寓和筑梦居主打蓝领公寓市场，两个品牌
占据了 11%的总市场份额。值得关注的是，蓝领公寓市场表现不俗，坪效和时点入住率都比较可
观。其原因是，上海的高端制造业发展良好，需要大量高端蓝领支持。定位契合市场需求的蓝领公
寓因此取得了较好的运营表现。
诸多行业问题亟须解决
报告指出，目前，长租公寓行业的发展已到了关键时期，诸多行业亟须规范，行业也需要真正
回归和重新聚焦到运营层面。
首先，在品牌定位层面，长租公寓行业对客源的分类缺乏统一定义，各公寓品牌理解各不相
同，导致品牌的产品线定义和划分不清晰，无法有效区隔及拓展客群。
其次，在产品设计层面，部分公寓的产品设计与客户需求脱节，公区配置使用率低、客户需求
项未配备的状况时有发生。
再次，从运营层面来看，一方面，品牌公寓的获客渠道仍以线下为主，线上官网、APP、微信
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公众号更多关注品牌宣传和展示功能，而非预订功能（房源及租金更新不及时），第三方租房平台
的更新与门店也缺乏同步，整体租户体验感较差。另一方面，从品牌公寓的内部管理上看，部分品
牌尚无清晰的标准作业流程（SOP），部分公寓虽有 SOP流程却无法有效落实于各店面，加之长租公
寓行业较为新兴，人才储备匮乏，员工素质参差不齐，这些都给经营管理埋下了不少隐患。
报告指出，行业只有真正聚焦到运营层面，租户才能真正实现“租得起，住得好”，资产持有
方才能真正享受到长租公寓这一新业态带来的资产溢价。
四、企业扎堆长租公寓资本支配行业生态
2018-08-20
“酒仙桥店已经满租了。”冠寓北京生命科学园店工作人员告诉记者。冠寓是龙湖集团推出的
长租公寓品牌之一，酒仙桥店是其在北京开业最早、当前规模最大的一家。记者探访看到，灰橙相
间的 12层楼体屹立在酒仙桥东路一侧，面朝科技企业集中的兆维工业园区，分外醒目。冠寓官网
数据显示，酒仙桥店共有房源 462套。“没几间房了，还剩三四间。”酒仙桥店工作人员向记者确
认。
背靠开发商的集中式公寓不担心客源，依凭互联网发展起来的分散式公寓亦是如此。记者联系
的多位蛋壳公寓工作人员不约而同表示：“最近租房子的人挺多，房子租得很快，房源比较紧
张。”
据迈点研究院统计，截至 2017年底，国内重点城市中集中式长租公寓门店超 2000家，房间数
量超 16万间，分散式长租公寓房间数量超过 150万间。百万余间长租公寓只是中国住房租赁市场
供给侧的“冰山一角”。据华菁证券 2017年 6月发布的《长租公寓行业报告》，当前长租公寓在中
国整体住房租赁市场中所占比重仅为 2%。
据记者不完全统计，截至 2018年上半年，已有万科、龙湖、金地、旭辉、远洋、保利、朗
诗、石榴、碧桂园、佳兆业、合景泰富、中骏置业、招商蛇口等十余家房地产开发企业落子长租公
寓业。据鲸准数据库收录数据，截至 2018年 3月底，国内共有 223家长租公寓相关企业成立，其
中有 121家企业获融资，融资总额达 亿元。
资本追逐租赁式公寓，租赁式公寓也在寻找资本。多方信息显示，互联网创业系代表蛋壳公寓
自诞生起就开始了紧锣密鼓的融资之路：成立仅 4个月已完成天使轮融资，一年后实现数千万美元
的 A+轮融资，今年上半年，又先后发布消息称已完成 1亿美元的 B轮融资与 7000万美元的 B+轮融
资。8月初，蛋壳公寓发行一笔 亿元的资产支持证券。
另一方面，国内入行最早的魔方、拥有房产中介背景的自如等也不甘落后。公开信息显示，去
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年年初，魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集
资金总额达 亿元；自如亦以 A轮 40亿元融资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。
成立 3年多已完成 5轮融资的蛋壳公寓，日前被曝“单方面取消短租（月租），且未及时如数
退还部分租客押金”。据报道，蛋壳公寓月租金高于长租市场价 20%左右，而租客多支付 20%溢价却
并不意味着获得了“无限续租”权。
《中国经营报》记者致电蛋壳公寓，一位工作人员称，目前蛋壳公寓已取消短租（月租）业
务，租赁合同须签约一年，但租客可以按月支付房租。另一位工作人员则表示，可以签订三个月的
租赁合同，按月支付房租。而据蛋壳公寓相关负责人近日通过媒体发布的言论，蛋壳公寓并未取消
月租业务，只是为响应国家号召而将加大长租公寓房源供应比例，降低月租房源供应比例。
“当前仍处于起步阶段的租赁式公寓企业，缺少的主要是现金流，现金流与资本市场密切相
关。租赁式公寓企业需要通过资本市场增加现金流，从而取得收益。短租公寓很难做到这一点。”
在接受记者采访时，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。
自去年 7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以
来，政策利好吸引各路资本涌入住房租赁市场。房企纷纷抢滩，投资机构闻风而动。作为住房租赁
市场重要供给源的租赁式公寓一时间成为投资“风口”，长租公寓获高额融资的消息不断传来，盈
利与发展趋势问题亦成为各方关注焦点。
轻资产运营
“现在入住率有 70%左右。”望京北路店工作人员带领记者参观时说。冠寓官网数据显示，望
京北路店有房源 195套。记者询问得知，租客以周边上班族为主，房间面积以 25~30平方米居多，
价位每月 5900元至 7000多元不等。“各分店不是统一定价的，因为物业不一样。”上述工作人员告
诉记者。
记者探访看到，地处昌平区的生命科学园店位于生命科学园地铁站东南约 900米处，是一座 5
层的独栋楼房，紧邻龙城花园别墅区。“这里以前是速 8酒店，因为周围不算繁华，所以酒店不如
租赁好做。”一名自称生命科学园店“运营官”的工作人员说。据冠寓官网数据，生命科学园店有
房源 203套。“我们跟望京没法比，现在入住率有 50%左右吧。”上述工作人员表示。记者了解到，
公寓房间基本保留了原酒店格局，面积 25～33平方米不等。“价位浮动在 3900元到 6000元之
间。”工作人员坦言。
公开资料显示，长租公寓是龙湖集团继地产开发、商业运营、物业服务之后主推的第四大业
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务，过去 10个月，龙湖集团获得的总额近 500亿元的数笔融资中，至少 100亿元投向长租公寓项
目。而关于长租公寓项目的盈利，龙湖集团的预期是，到 2020年，冠寓将实现营收 30亿元。
据《南方周末》报道，拥有自持重资产的龙湖并不准备投入大比例自持产业发展长租公寓，轻
资产运营的冠寓未来将更多寻求与国企或地方政府合作的机会。记者实地走访发现，冠寓目前在北
京开设的 3家分店皆非自持产业，而是租赁外部机构产业用于发展长租公寓业务。“这栋楼原本是
写字楼，公司租了 25年用来做公寓。”冠寓北京酒仙桥店工作人员向记者证实。
资本支配行业生态
记者了解到，前期的资金投入直接影响房源的获得。据蛋壳公寓“管家”向记者提供的信息，
仅北京地铁 4号线南段，其房源就涵盖了包括菜市口、陶然亭、北京南站、马家堡、角门西、公益
西桥在内的多个交通节点，各个交通节点附近的房源亦属于不同居住小区。“北京市各个区域的房
源我都有。”上述公寓“管家”告诉记者。
房源的集中与分散，使长租公寓业内出现了两种截然不同的经营模式。据记者了解，冠寓北京
酒仙桥店除保安、保洁外，只有 6名工作人员负责 462套房源的接待和直接运营。“我自己一个人
运营过 400多间客房”，冠寓北京生命科学园店“运营官”对记者说。
蛋壳公寓的员工规模与分工则庞大复杂得多。“目前蛋壳公寓在全国各地有近 15万套房源，工
作人员有 5700多名，他们并不全部活跃在一线，而是分属于不同的部门，有各自的职责。具体到
一线业务，会有几名工作人员负责几个区域，各个小区的房源都有主要负责的工作人员。”一位蛋
壳公寓总部工作人员表示。
租赁式公寓企业的内部周转中有资本之手在操控，其外部生存环境的暗潮汹涌也是资本“闻风
而动”的结果。据媒体报道，与房企、银行、互联网巨头、投资机构等争相入局，租赁式公寓企业
大量融资、规模扩张同时发生的，是 V客青年公寓被魔方收购，广州窝趣公寓、深圳 Color公寓遭
遇股权转让等行业整合。
“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，任何市场都是一样。没有品牌的、经营不善的、管理不当的企业
被淘汰或兼并，大而强是一种趋势。但这并不代表不会存在小而强的企业，无论小型企业、中型企
业还是大型企业，都应该强。”顾云昌说。
记者就上述相关问题分别致电致函蛋壳公寓方面，截至发稿，并未得到回应。记者也致电龙湖
集团方面、致函冠寓方面，龙湖北京公司表示将帮记者联系转达，但截至发稿尚未回应，冠寓亦未
作出相关回复。
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五、2019 年资本退潮 长租公寓重新洗牌
2019-04-30
种种迹象显示，去年开始火起来的长租公寓已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，长
租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，长租行业的竞争将从早期的
野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。
长租市场出现转折
长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家
投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。
近日，“汇景青年汇”基金在江苏正式发布，发布方称，该基金是国内首只长租物业基金。基
金将主要聚焦以长租公寓为主的租赁物业，基金规模为 20亿元。
4月上旬，国务院发展研究中心证券化 REITs课题组秘书长王步芳表示，公募 REITs（房地产
信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南
等，具体产品包含了长租公寓等底层资产方面的选项。
同时，关于住房租赁的利好政策不断。2015年，住建部出台了租赁型用房指导意见，2016、
2017年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展，公寓作为租赁市场新兴力量，进入
发展快车道。
根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过 2000家，公寓间数超
过 16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”），房地产服务商如链家（“自
如”）、我爱我家（“相寓”），创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进
入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。
同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全
年总融资规模超过 700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业
发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。
然而从 2018下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅 2018年
四季度以来，就有超过 7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过 200亿元。
同策方面的研报还指出，从 2018年年报数据来看，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损
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状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业
前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。
中国指数研究院公布的 3月份长租公寓市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继
续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持
比例较低。
行业面临重新洗牌
长租行业在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。今年 3月份，互联网租房平台巴乐
兔发布数据显示，2018年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问
题，分别占 2018年全年投诉类型的 47%、15%和 11%。
数据发布机构认为，当前长租行业的投诉问题发生较为频繁，一直以来行业的潜规则都缺乏对
租客权益的有力保障，问题暴露以后，改进应从多方面入手。
2019年一季度，多家长租公寓运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标。不仅如
此，由于资金链断裂，从 2018年 8月份开始，已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。
行业普遍认为，2019年长租公寓行业由非理性向理性成熟的方向转变。公寓作为新兴行业，如何
回归运营本身，绕开发展中的诸多“雷区”成为各公寓品牌的生存法则。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，从当前长租行业出现的市场乱象来看，长租公寓行
业当前显露出来的炒高房租、“甲醛门”、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资
金错配”。
胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内
长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能
哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行
业问题频出的关键。
一位业内人士指出，目前市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出
现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，长租公寓企业
可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资
有所收缩，长租公寓企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”
随着长租公寓行业降温，进入 2019年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐
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发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。“一方面，长租公
寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，
十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来规模
之争也将愈发激烈。”
运营能力成为关键
戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为，“少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会
引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和
租客的热捧。”
胡峰表示，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发
展。“目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁住房物业
与金融工具 REITs一拍即合。”
“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发
过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调，“一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为 REITs
提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而 REITs恰恰可以
帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”
在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。克而瑞的监测数据显示，在
盈利方面，目前国内 20个重点城市公寓租金回报率为 1%-3%（一线城市低于 2%），低于办公租金回
报率 4%-6%，且远低于国际公寓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金 4000元以下
的需求大，而新增土地将供应 6万多套中高端租赁住房，供应结构有偏差。
房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。一位中指院相关分析人士指出，“在国
家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断
探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”
该人士指出，在租赁住房新增供应市场上，政府占据主导地位，未来随着这类租赁相关用地逐
渐入市，形成租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻
资产运营企业将迎来重大发展机遇。
克而瑞方面也预测，从 2018-2019年来看，以长租为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术
载体，在城市更新、产城融合和教育等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证
券化进一步放开下可望逐渐解决。”
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 65
六、2019 年长租公寓座次大调整
2014年开始，由于资本的助力和投资的热潮，独立品牌的长租公寓纷纷冒出，成为很多人创
业的一大路径。
而在政策和转型的驱动下，自 2017年开始，长租公寓也成为各大房企跑马圈地的一大战场。
到了 2018年下半年，资本退潮，“裸泳者”显现。多家公寓出现爆仓，倒闭。如杭州鼎家、上
海寓见、长沙咖啡猫等长租公寓纷纷遭遇资金链断裂，目前仍无解决方案。
另一边，房企的长租公寓品牌仍在突进。据 21世纪经济报道记者不完全统计，目前 TOP30房
企中，有近 20家已进军或计划布局长租公寓市场。
易居克而瑞长租公寓排行榜单排名也急剧变化。2018年榜单显示，在集中式公寓品牌中，“房
企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展 23万间、10万间、5万间位列前三。
在开业长租公寓房源量榜领先的，也是 万间的龙湖、5万间的万科和 万间的旭辉；其
他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。
分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到 80万间、70万间以及 40万间的
自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。
而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规
模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。
展望 2019年，长租公寓业内人士认为，运营管理将成为重点。短期内，由于国内目前租赁市
场租金回报整体偏低，对于租赁运营商而言，获得低成本的租赁融资则是重中之重。以龙湖为例，
2017年开始高举高打进军长租，在很短的时间内冲上规模第二，很重要的一点就是其资金成本很
低。
龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖长租公寓现在是两成重资产，八成中资产，20%的重资
产是因为龙湖有非常强大的资本成本的优势。
龙湖通过多种方式募集租赁业务的资金。2018年，龙湖分别与新加坡政府投资公司（GIC，新
加坡主权基金）、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖位
于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额超过 18亿美元。
2019-2025 年中国长租公寓行业提升核心竞争力战略研究报告
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在全球资金市场上，主权基金、养老基金都是公认的低成本资金。此外，龙湖还获批发行 50
亿元住房租赁专项公司债券。
与成熟的市场如美国相比，中国长租公寓项目的融资渠道当下仍很有限。仲量联行指出，从
2017年至 2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(包括收费收益权 ABS、
CMBS和类 REITs)仅占房地产资产证券化产品的不到 5%。
未来，长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程，以提高市场参
与者的融资效率、降低其融资成本。
七、长租公寓未来竞争形势
2019-05-06 21:22
本文来源：投资时报
在近日举行的 2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会上，公寓“老炮儿”刘洋这样描述长
租公寓市场，“这个市场绝对是十年后全中国最好的市场。”虽然观点略显绝对，但却代表了当前公
寓人的心声：长租公寓是租赁市场中的新生力量，它的未来确实足够美好。从方兴未艾到蔚为壮
观，长租公寓对城市住房租赁人群产生了莫大影响，租住在长租公寓渐渐成为一种深受年轻人喜爱
的生活方式。
对于发展初期的长租公寓而言，规模是一个绕不开的话题。以房企长租公寓为例，截止 2018
年 12月，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓累计已拓展房源套数分别达 23万间、10万间、5万间，
位列易居克而瑞发布的“2018房企长租公寓已拓房源排行榜”前三甲。其中 2017年 3月在成都开
出首个门店的龙湖冠寓，以开业 万间荣登累计开业量榜首。可见，凭借资金优势和一体化战
略，房企军团已在公寓规模战中拔得头筹。
规模固然重要，但狂飙突进的规模并不能代表一切，也从来不是衡量长租公寓发展情况的唯一
指标，更不能“唯规模论”。自 2018下半年以来，由于激进式的开发与拓展，行业相继爆发一系列
负面风波，出租率、盈利难题更是萦绕不散。痛定思痛，长租公寓运营者们意识到快节奏的规模扩
张难以支撑行业的长远发展，唯有将发展重点转移到产品与运营上，才能真正做好这门长远的生
意。
（一）回归本源 长租公寓的蓝海与希冀
当行进的前路陷入曲折困顿，不妨去回溯其源头和初心，旅途中的人如此，公寓行业亦然。长
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租公寓的兴起与中央政策息息相关，2015年住建部发文：建立多种渠道，发展租赁市场，再到后
来的租售同权、租购并举等一系列政策红利，都为长租公寓的发展注入了强心剂。
从行业价值与产出来看，公寓运营商相对安全、规范的居住产品无疑是对现有住房产品类型的
补充，有利于解决青年人的住房问题，帮助年轻人留在城市，也帮助地区留住人才。从这一角度，
长租公寓无疑是一个利国利民的民生行业。
龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪表示，城市的未来或现在此刻正在发生的一定是人口大规模
的聚集，因为聚集会产生效率，效率才会带来生产力水平的提高，才会有更好的生活。这个趋势是
不可阻挡的。龙湖集团进入公寓市场，从深层原因上来讲是看到了房地产市场“增量”转“存量”
的大趋势。依托龙湖集团综合实力，截至 2018年底，冠寓已经布局全国多个高量级城市，开业超
万间，并且全面落地匹配不同人群租住需求的三条产品线，未来也将继续深耕产品和运营服
务，助力城市安居发展。
而从商业角度看，长租公寓的确是一门有前景的美好生意，其背后是亿万级的租赁需求，整个
城市租赁行业的发展，趋势是不可逆的。根据国家统计局，链家研究院，东方证券等综合数据显
示，我国租赁人口持续增长，租金支出不断增加，2030年房屋租赁市场规模预计将达到 万
亿。租赁蓝海，其价值不言而喻。
（二）先要挺过“今天”
任何新生业务都有试水阶段，大家都在探索中前行。这也正是长租公寓行业目前的现状。业内
曾有人直言，“现阶段的长租公寓还处在幼儿期，一切尚不成熟。”
由于行业属性，长租公寓运营链条复杂，前期投入高，回本周期长，门店经营亦需要爬坡期，
前期的亏损在所难免。但这些都是行业需要经历的必然阶段。建方长租总经理甘伟曾这样看待租赁
行业的现在及“诗与远方”，“现在肯定是亏损的，但是不代表我对这个业务（长租公寓）没有信
心。” 远方，是每个坚持在长租公寓行业奋斗的人心底的希望。
因此，绝大多数企业在规模扩张的同时，都要经历不盈利甚至亏损，以及出租率较低的经历，
公寓运营商对此应该理性看待。甘伟把前期的亏损称为“战略性亏损”，即在运营过程中，能够达
到预期或比预期好一些的时候，企业愿意承受一点亏损。
对于影响公寓盈利的出租率，这个硬性指标而言，其影响因素有很多。包括开业时间长短、产
品类型、供需关系、市场营销等等，比较维度也较为复杂。为出租率头疼是这个行业常见的问题。
不同于传统地产，长租公寓其实是服务消费品，如果企业能够抱着为租客服务的心态认真做好产品
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与服务，同时兼顾运营与宣传，出租率由低到高的增长或许只是时间问题。正如旭辉领寓 CEO爱华
所说，““这个运营行业不可能一眨眼就变成你想要的样子，但它每天都在进步。”企业在行业的初
级阶段进行各品牌之间简单的出租率、规模等数据比较，并没有太大的意义。殊不知，只要战胜了
昨天就是今天的胜利。
（三）苦练内功 坚定看好未来
回归商业本质，长租公寓企业的发展既要看规模，更要看盈利，出租率，但要用长远的眼光看
待。对于长租公寓市场，既要看到短期收益的困境，也要看到未来长线收益的巨大潜力。而迎来长
线收益的基础则是现阶段回归理性，扎实做好运营与产品。
可喜的是，在如今的行业内，重运营、重用户体验的发展逻辑已经逐渐占据上风。在 2019年
度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会上，张智聪指出，“在未来一段时间之内，能够做好产品、做好
服务，又有效率，同时传播做得好的这一类企业，会迎来一个非常美好的春天。”而朗诗寓总经理
章林也表示，“企业应该回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率，以更强
健的体魄去迎接‘后天’。”
去伪存真，运营和产品才是行业持续发展的关键，企业需要苦练好内功，并坚定行业发展的信
心，先做好“质”的打磨，再以“量”铺开，只要假以时日，出租率和盈利表现的提升将是水到渠
成的结果。否则盲目为了追求某个指标好看的短视效应，结果会伤害品牌，也会伤害租客。
第六节 2018-2019 年房地产企业参与长租公寓情况分析
一、房企“围猎”长租公寓
两年前，“租购并举”住房制度刚刚祭出时，住宅租赁市场还是创业系、中介系公司的天下。
一年前，加快“规模化租赁企业发展”政策加持下，地产系公司开始入局。直至现在，三分之一的
房企在抢道布局，多家标杆房企更是将其上升至“主航道”业务的战略高位。
有研究机构曾测算，以人口和房价两个指标为样本，在人口达 500万以上、商品住房销售均价
排名前 30位的城市中，24座属于一、二线城市，6座三线城市，主要是东南沿海发达城市和内地
部分省会城市。这些城市限购严格，为租房市场留下相对稳定空间，是长租公寓重点布局城市。
值得注意的是，这些城市也是全国性房企投资布局的重点城市，其中部分城市更是逐步加大拍
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卖长租公寓用地的城市。一级市场拿地扩张欲望之下，万科、龙湖、保利、招商蛇口、碧桂园等房
企花重金涌入这一行业。
在这份“热情”之下，有的创业系公司开始离开，地产系公司携带大量资金强势入局，以“轻
重资产结合”方式定下扩张大计。
于是，资本扎堆登上了舞台，房企纷纷为加快长租公寓规模化发展抛出储备“粮食”计划。
据《证券日报》记者观察，除了外资新派、央企保利和招商蛇口外，民企性质的长租公寓类
REITs产品和专项公司债也加入到新型融资渠道中来。不难看出，发展租赁市场，资产证券化、专
项公司债等融资渠道的打通，可以说是配套机制，让原始投资人得到了资金回笼的机会。
二、布局长租公寓对于房企的重要意义
2018-12-20
摘要：近年来，随着租赁住房越来越成为国家和地方政府政策的焦点，在上海、南京等城市，
租赁住宅的开发项目陆续上马；另一方面，诸多房地产企业更早地已经涉足对存量房屋的获取与长
租公寓的经营，开展了对城市市场的竞争。然而，房企应怎样评判房地产市场的走向，怎样对房地
产企业进行重新定位，怎样对国家政策进行有效预判与把握，从房地产市场长效机制出发，分析租
赁住房与长租公寓在未来房地产市场的趋势与地位，为房地产企业转型发展提供解决思路。
关键词：租赁住房，长租公寓，布局，前景
在“房住不炒”的定位下，租赁住房成为国家和地方政府政策的焦点，利好政策不断出台，上
海、南京、深圳等城市已陆续推出租赁住宅的开发地块，拉开房企完成开发后自持租赁房产的序
幕。另一方面，“长租公寓”概念早在十年前就被提出并付诸实践，迄今呈现了万科泊寓、链家自
如、魔方公寓、天住领寓等公寓品牌运营商，其运用存量房产开展了模式各异的运营，规模化、专
业化的特征愈加明显，作为未来租赁住宅经营的相似模式，正在以百花齐放的姿态预示着未来房地
产企业发展的趋势。
本文从分析房地产长效机制出发，分析政府政策、市场需求与行业现状，为谋求转型的房地产
企业提供向租赁住房发展的思路与方向，令以利润为导向的企业发现租赁市场的布局前景与开发潜
力。
（一）房屋租赁行业政策导向
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建立房地产长效机制是近十年来房地产调控的主旋律。理解房地产长效机制，首先要认识到建
立房地产长效机制不等同于调控房价。何芳（2017）提出，房地产发展机制包含三个层级：第一层
为房地产行业制度体系，是行业顶层设计，具有稳定性和长效性，属于长效机制；第二层为房地产
配置运营机制，具有操作性和长短结合性，属于执行机制；第三层为房地产调控政策体系，具有针
对性、时效性和动态性，属于短效机制。在制度层面构建房地产长效机制，促进房地产业健康平稳
发展；在实施层面合理配置运营体系，促进房地产供求均衡配置；在调控层面推行逆周期靶向性政
策，促进房地产价格健康平稳运行。
在第二层范畴内，住房配置体系是房地产配置的焦点，涉及的是住宅的供给侧管理。党的十九
大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所
居”，一方面打造多层次住房结构，即着力平衡住宅的市场性与政策性配置的均衡，另一方面多角
度保障不同群体的住房需求，即确保多层次保障房体系的均衡。国家提出的“租购并举”是该实施
层面的重要举措，长租公寓作为落实“房住不炒”的重要内容，面临难得的发展机遇。
近年来，中央部委及各地地方政府出台租赁市场利好政策。2016年国务院出台《国务院关于
深入推进新型城镇化建设的若干意见》《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意
见》；2017年住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，并联同九部委印
发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，为租赁住房的开发、建设、
运营等诸多产业鸣响了动员的号角。
（二）房屋租赁行业市场趋势
流动人口规模急剧增长是改革开放 30多年来我国经历的一个重要社会变迁现象。20世纪 80
年初期第三次人口普查时，我国流动人口规模仅为 657万，而到 2015年已经增长到 亿，增加
了约 37倍，而且流动人口在全国总人口中所占比例也逐年提高。第六次全国人口普查数据显示，
2010年北京、上海、广州的流动人口占常住人口的比例均接近 40%，深圳流动人口占常住人口的比
例超过 70%。在部分经济发达城市，平均每 5个人，甚至每 3个人中就有一个流动人口。尽管近两
年流动人口规模出现负增长，但其基数依然庞大，伴随着经济社会的发展，流动人口将继续长期、
大规模存在。
在人口规模，尤其是高端人才数量越来越影响影响城市竞争力的时代，中国一二线城市竞相出
台人才政策，助力本区域的经济发展。2017年以来，诸多二线城市包括西安、长沙、成都、武
汉、郑州、天津等城市，陆续出台“人才新政”，旨在放松落户条件，给予工作及生活补贴，并间
接授予购房资格，优惠政策层出不穷，落户人数不断攀升，形成“抢人大战”之势。与此同时，以
北京、上海、广州、深圳等为代表的一线超大城市，在 2017年底也几乎同时推出了以落户优惠为
主导的人才政策，目的在于吸引各类优秀人才。2018年 5月 16日，天津“海河英才”行动计划在
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第二届世界智能大会上发布，百万人才争涌津门的序幕由此拉开。天住领寓作为国企背景优质长租
公寓品牌，客观上供给了优质、充沛的房源与服务品质。
从房地产市场存量和增量角度分析，随着房地产市场的日益成熟，二手房供给将呈上升趋势。
近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。在存量房时代，
将重点放在住房经营租赁，盘活住房存量资源，提升住房市场供给侧品质，应是房地产公司转型发
力的方向。
2016年，链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是 万
亿元，预计到 2025年，中国租赁市场规模将增长到 万亿元，到 2030年将会超过 万亿元，
市场空间广阔，发展潜力巨大。
（三）顺应行业发展，实现转型跨越
在众多政策与市场条件的催化下，住房租赁行业呈迅猛发展之势。首先在长租公寓方面，各大
公寓品牌在一二线城市如雨后春笋般萌芽发展。公寓运营商主要分为四类：第一是有开发商背景的
运营商，例如 2016年的万科泊寓，2017年的天住领寓等；第二是中介背景的运营商，例如 2011
年的链家自如；第三是专业的公寓运营商，例如 2010年成立的魔方公寓，2014年的 YOU+；第四类
是酒店背景的运营商，像华住城家、铂涛窝趣等；此外，2017年，建设银行成为北京地区首家进
军住房租赁市场的银行等。各界公司的介入抢滩，将上海、北京、南京、深圳等城市推上长租公寓
的风口地带。
其次，住宅租赁用地的开发建设方面，南京、上海、杭州、深圳等城市的国土部门纷纷于
2017年开始出让住宅租赁地块，开发建设后的住宅只允许开发商自持并对外租赁，不允许出售交
易。而且自 2016年以来，各地已经在完善土地出让模式，热点城市土地出让附加“竞自持”也越
来越普遍，“自持+租赁”的拿地模式日渐常态化。2017年 11月，天津住宅集团以最高限价
亿元，楼板价约 7869元/平方米竞得津蓟（挂）2017-003号宗地，在竞拍达最高限价后，地块转
为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，最终住宅集团报 4000平方米自持拿下该地块，计划由经营公
司利用建设后的自持房产，开展精品民宿项目的运营。
旺盛的市场需求，加上助力的政策加码，令租赁住房市场呈现井喷之势，行业收益前景不言而
喻。不论是利用存量房产，还是开发租赁住宅，都将为市场供给更多的租赁房屋产品，为百姓提供
更加多样、价格合理、高质量服务的消费选择。
三、房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑
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为了解决城市新增人口的住房需求，国家出台一系列鼓励政策，将长租公寓推到了快速发展的
风口，面对巨大的市场需求，新兴的公寓运营企业及资金实力雄厚的房地产企业均快速布局。本文
就目前长租公寓常见的生意模式以及房地产企业参与其中的生意逻辑进行了阐述，并指出了房地产
企业参与长租公寓需要解决的重点问题。
就城市而言，只要区域经济在发展，人口就会不断流入，住房需求也就会持续上升，如果不能
解决这些新增人口的住房需求，房价就会持续上升。回顾以往的房地产调控政策，无论是金融、税
收，甚者政策限购等措施，始终无法解决新增人口的住房需求。因此，在这一背景下，国家密集出
台相应政策，希望通过租赁市场消化新增住房需求，长租公寓就站在了这一发展的风口。
（一）长租公寓及其常见的生意模式
狭义的理解，长租公寓一般被定义为房地产三级市场一个新兴的行业，但是，随着国家政策支
持力度的不断加大，长租公寓的内涵也在不断延伸，所包含的产品种类及业态也在不断丰富，从市
场现存的操作模式来看，大致可分为如下五类。
1 初级模式—房屋租赁中介公司托管
这种模式是传统的房屋租赁中介公司居间业务范围的拓展，且多是分散经营，主要以赚取承租
与租赁的差价为目的。
2 分散式专业运营
随着租赁市场规模不断扩大，市场中的竞争日趋激烈及产生差异化，租赁双方对产品多样化的
要求也逐渐提高。此时，品牌运营商及各方资本顺势介入，并通过规模及专业运营的优势迅速抢占
市场。这种模式的关键在于短时间积累到一定规模的分散空置房源，并且通过专业运营、标准化装
修以及品牌注入，迅速找到合适的租客，并依靠专业服务的优势扩大品牌影响力。
3 集中式专业运营
分散的运营模式在短暂的运营周期之后，运营商势必面临前端资源获取成本的不确定性。因
此，部分运营商在积累的一定的资本之后，将视线转移到相对集中的物业资源上，比如整栋次新住
宅或公寓、空置的厂房或办公用房。此类物业资源可以取得相对较长的运营周期，运营商可以投入
更多的精力去经营自己的品牌，更为重要的是，这种物业类型可以解决公共活动及邻里配套的空间
需求，迎合了目前年轻租房群体的租赁偏好。
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4 开发运营
面对巨大的租赁市场，房地产企业也逐渐开始关注长租公寓的业务影响力。除了成立独立的运
营公司之外，由于土地市场自持比例的不断提高，开发建设并自持运营的方式也会越来越普遍。而
且，房地产企业拥有许多天然的优势，比如资金实力、设计能力、品牌效应等，更为重要的是，房
地产企业可以从土地获取阶段就规划长租公寓的运营，使得物业产品能够天然适应租赁市场的竞争
需要。
5 创新式
开发建设并自持运营模式的缺点非常明显，资金投入大、回收期长，不符合一般的生意逻辑，
因此，创新模式随即产生。房地产企业投入一部分自有资金，通过联合基金公司，操盘规模较大的
物业资源，并使用租金收益支付运营成本及投资者的利息支出，在运营周期结束后，可以选择出售
物业返还投资者本金，也可以继续发行定期理财并持有物业。
（二）房地产企业投资长租公寓的生意逻辑
专业的品牌运营商在投资长租公寓时，通常以迅速抢占市场份额，扩大品牌影响力为目的，通
过租金与经营费用之间的差价维持稳定的盈利能力。而房地产企业可以通过获取土地，自行开发并
持有运营。
第一，租金回报率低，并不意味着无利可图，在对物业价值持续上升的预期下，长期来看，能
给房地产企业带来相对稳定的投资回报。考虑到持续的现金流入以及持有物业的估值增帐，生意逻
辑是能够成立的。在运营进入稳定期后，还可以引入外部基金参与股权投资，此时便能够将增值后
的物业进行作价。
第二，房地产企业投资长租公寓，有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，物业
只是作为载体，更重要的是社区运营和管理，通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。比
如，可以通过租售并举的方式，在房地产市场竞争过程中，通过租赁方式捆绑更多潜在客户，甚至
可以把租金进行一定规则的换算，在购买商品房时抵扣，这对刚需客将会有极大的吸引力。
第三，回报率较低的商业用地、村集体留用土地以及配套的厂房等特殊用地等，此类用地在政
策红利的刺激下，成为了打造长租公寓的最佳选择。
（三）房地产企业投资长租公寓需要面对的问题
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自运营还是委托运营。对于房地产企业来讲，投资长租公寓并非仅仅关注租金收入与运营成本
的差价，更多的是从长租公寓的运营过程中挖掘衍生效益，自主运营及委托运营均能够达到此目
的。因此，自运营与委托运营，需要结合企业自身特点进行选用。
长租公寓的规模如何确定。长租公寓的客户群通常会受制于区域范围的限制，而一定区域范围
的客户群又是非常有限的，不能由房地产企业自主决定。因此，长租公寓的规模究竟需要多大，以
及如何根据规模制定相应的运营策略，需要有准确的市场调研。
如何打造社区文化。长租公寓的运营商都在宣称要打造社区文化，那么如何定义社区文化，又
如何在流动性极强的租客之间打造社区文化，目前市场的各方都还在探索之中，房地产企业参与长
租公寓的投资运营，需要凭借自身优势，探索出符合适应潮流的社区组织方式。
如何享受政策红利。就目前的政策来讲，长租公寓的经营税收已允许下调至 5%，这无疑能够
极大增强长租公寓的市场生存能力。除此之外，各个地方政府都在推出扶持长租公寓的政策，开发
生在对地方政策的理解及运用方面，将更能够发挥其自身的传统优势。
结语：
目前，租赁需求的规模有目共睹，而且一线城市及大多数二线城市的租售比是比较低的，在这
种背景下，借助政策的刺激作用，长租公寓市场会以较快的速度发展壮大。而对于房地产企业来
说，这一市场属于全新领域，人才积累、运营经验以及品牌影响力都需要放低姿态认真经营，只有
获取足够的市场占有率并形成与全新领域匹配的核心竞争力，才不至于被这一市场所淘汰。
第七节 2019 年我国长租公寓行业企业动态分析
一、龙湖 30 亿元专项债“落袋”
近期，北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮住房租赁方面的扶持政策，多家银行和房
企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。据市场机构统计，受多方利好影响，将有数千亿元资
金涌入住房租赁市场。
花样融资的背后，资金率先“落袋”者并不多，很多房企动辄数百亿元的融资都停留在获批阶
段，尚未成功发行，还没法成为企业扩张和运营长租公寓的资本助力。
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将长租公寓作为主航道业务，并清晰提出三年内成为行业前三名的龙湖地产率先拿到了融资。
2018年 3月 21日，作为业内首个将长租公寓提升到战略级业务的公司，龙湖集团发行第一期
30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率 %，这也标志着全国首单住房租赁专项
债券的成功发行。
事实上，早在 2017年 12月 28日，龙湖集团便率先获得上海证券交易所预审核通过，并获中
国证监会核准授予发行总规模不超过 50亿元公募住房租赁专项债券。债券分期发行，募集资金将
主要用于集团在上海、成都等一、二线城市的长租公寓项目建设。
据《证券日报》记者了解，此次发行，中诚信证评给予龙湖主体和债券信用评级均为最高评级
AAA，展望均为稳定，反映了龙湖集团偿还债务的能力极强，违约风险极低，并肯定了龙湖集团领
先的区域市场地位、强劲的品牌实力、日益成熟的商业物业以及稳健的财务政策等因素对集团信用
质量的支持。
“冠寓”这一高品质长租公寓品牌是龙湖地产的长租公寓品牌。截至 2017年底，龙湖冠寓已
进入全国 17个一线及领先二线城市，开业房间超过 万间。此外，“冠寓”社区，是依托地产开
发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力的长租公寓社区，目前冠寓开业超过 6个月
的项目平均出租率超过 90%。
龙湖集团表示，此次债券发行为住房租赁服务类企业提供了针对性融资解决方案，缓解了住房
租赁行业的融资难点，有助于整个长租公寓领域的健康、可持续发展。同时，也令公司的融资管道
进一步拓展，助力龙湖“冠寓”加速推进，进一步巩固其在住房租赁市场上的领先地位。
二、万科加紧租赁债券融资
2018年的长租公寓频频“爆雷”，租赁市场的租金上涨、环保问题也多次曝光，到了去年末今
年初，长租公寓的大洗牌已经开始。
据 21世纪经济报道记者不完全统计，2018年截至目前，爆仓的长租公寓企业达到 11家，在
资本助力下的独立公寓品牌纷纷消亡或步履维艰，开发商旗下的长租公寓逆势崛起，万科、龙湖、
旭辉在规模扩张中暂时领先，位居行业前三。
2019年开年不久，万科便进行了一笔租赁融资。2月 20日，万科 A发布公告，将发行 20亿元
住房租赁专项公司债券。这是万科去年获批的 80亿元公司债券的第三期发行，将继续支持万科租
赁业务。
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房企的租赁业务规模竞争还在继续。多位业内人士认为，长租公寓行业已进入深水区，部分房
企携资金、融资和专业优势抢占市场，但在规模竞争格局初定后，出租率、回报率等指标，将成为
运营竞争的核心。
万科租赁样本
作为租赁市场的先行者，万科早在 2008年就介入租赁，2014年开始快速扩张，2017年开启城
中村改造项目“万村复苏计划”，去年则将租赁业务从拓展业务提升至核心业务。
扩张的背后离不开金融的支持。万科于去年 6月获得证监会核准，分期发行不超过人民币 80
亿元（含 80亿元）的公司债券，专项用于租赁。
根据公告，最新发行的 20亿元中，14亿元拟用于公司住房租赁项目的建设和运营，包括北京
-海淀永丰项目和大连-宝华旺苑项目。
这意味着，尽管在去年下半年，深圳万科的“万村复苏计划”遭遇挫折，但万科租赁业务仍在
持续推进中。
作为万科长租公寓泊寓的重要组成部分，去年 8月开始，“万村计划”接连受到推高租金、业
务暂停的质疑；此后，深圳发布租金管制政策，对城中村等租赁房源租金进行调控。
在去年 11月的媒体沟通会上，万科高级副总裁张纪文对此回应，“万村计划”确实暂缓推进，
这也是之前就预料到的。万村已经拓展到 7万-8万间房源的规模，深圳万科将专注已有房源的运
营，未来再有计划地拓展。
万村的收缩实际上是万科“收敛”和“聚焦”要求的一部分。“收敛是要保证经营质量。都是
为了在现在的阶段下（观察）如何去打磨，以获得未来更好的发展。”张纪文表示。
万科董事会主席郁亮补充称，城中村改造比想象中难得多，现在还没有发现做公寓赚钱的；不
过万科的租赁业务不会停止，会继续探索可持续的发展模式。
2018年 11月 5日，深圳规土委发布城中村规划文件，将深圳各区 54%-75%的现状城中村列入
综合整治，2025年之前不得推倒重建。
深圳业内人士认为，这项政策鼓励综合整治模式，将利好万科的城中村租赁业务，“万村计
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划”的发展空间依然可期。
万科内部人士表示，租赁业务是核心业务的定位没有改变，除了深圳万村，其他城市和区域的
公寓业务并没有暂停，仍在持续推进。不过，今年的重点将更加转移到运营质量上来。
三、2019 年窝趣签约村集体项目，打造高品质社区
2月 26日，窝趣与深圳市河东股份合作公司举办了签约仪式。窝趣将为河东股份在宝安区中
心位置的物业提供托管服务。该项目位于 107国道和宝安翻身路中间，毗邻华创达文化科技产业
园，园区内有 300多家企业。河东股份准备在 2018年 8月底项目到期后收回项目，将项目打造成
一个高品质的轻社区，为追求生活品质的人群提供一个更好的居住环境的选择。2018年 5月份开
始与窝趣进行接洽，经过多方比较和考察，最终村董事会集体决策将项目委托给窝趣来运营。
四、2019 年蛋壳公寓获 5 亿美元 C 轮融资
3月 1日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成 5亿美元 C轮融资，此轮融资由老虎环球基
金和蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟
投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过 20亿美元。蛋壳公寓表示本轮融资资金将用于以下
四个方面：加大投入、更新迭代基于人工智能的租房大数据系统，实现住房租赁交易的互联网化和
去中介化，提升交易效率；继续完善内部系统的网络协同，提高运营效率，降低成本，同时积极配
合政府，稳定市场房租，真正让利于消费者；改造供应链系统，完善装修装配质量保障体系，提高
房屋产品质量，同时制定精细化的服务标准，提升用户体验；响应政府号召，探索发展集中式公寓
尤其是蓝领公寓。
五、2019 年魔方 D 轮获得 CDPQ 亿美元融资
3月 11日，国内规模领先的集中式长租公寓品牌——魔方生活服务集团宣布获得 亿美元
的 D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司 CDPQ为本轮战略投资方。经过多轮融资，魔方生活
服务集团拥有魔方公寓，摩尔公寓，V客公寓，9号楼多条产品线，同时还投资了窝趣公寓等品牌
公寓。魔方生活服务集团的第一大股东是美国华平投资，华平正在积极推进魔方未来海外上市进
程。
六、2019 年佳兆业 30 亿长租公寓 ABS 获批
3月 12日，佳兆业集团宣布首笔长租公寓资产支持专项计划获深圳证券交易所（「深交所」）
发出无异议函。该专项计划采取分期发行方式，发行总额不超过人民币 30亿元，发行期数不超过
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20期。本次专项计划获批，是佳兆业响应国家发展长租公寓产业，积极促进长租公寓资产增值的
重要实践，既可为集团提供流动性，长远有利于集团继续向市场提供更多优质长租公寓及服务，亦
有助于集团提升投资收益率。本次发行将以佳兆业运营的长租公寓租金收入现金流作为首要还款来
源。
七、2019 年海尔领跑租赁行业智慧定制
与乐乎公寓、鹏云集团达成战略合作
3月 13日，“2019中国地产行业智慧家庭高端生态论坛”在上海举办，海尔家电产业集团作为
主办方针对目前租赁行业精装市场一体化、集成化、智能化的需求在现场发布了定制版智慧家庭解
决方案，获乐乎城市青年社区、鹏云集团两品牌公寓现场签约。未来，海尔家电将携手更多的公寓
运营商共同推动智慧美好生活落地。海尔作为国内领先品牌，海尔家电在公寓领域推动公寓行业智
慧转型升级浪潮，为用户提供更加美好、智慧的舒适生活体验。
针对公寓在运营方面的难题，海尔家电在现场还展示了行业首创的共享租赁平台——“海寓生
活”。该平台通过行业特有的金融方案，可以为公寓运营商提供家电租赁服务，帮助其降低公寓装
修改造成本，实现“轻资本”运作。此外，“海寓生活”还可以连接智能家电、家具、家居、安
防、健康、能源等供应链资源，以及银行、基金等金融资源，实现用户资源、场景资源和渠道资源
全方位共享。这就很有效地解决了公寓行业普遍面临的“重资本”运营难题，公寓运营商可将有限
的资金用来更快速地抢占新的物业。
除了此次签约的品牌公寓外，海尔家电自 2014年踏入租赁领域以来，已经实现了 TOP品牌公
寓合作 49家，与自如、蛋壳、魔方等品牌公寓，城方、建信等国资类企业均达成合作。接下来，
海尔家电将继续深入公寓领域，带动公寓行业智慧转型升级浪潮，为用户提供更加美好、智慧的舒
适生活体验。
八、2019 年绿地重磅发布四大公寓品牌
助推长租领域
3月 28日，绿地酒店旅游集团迎来新品牌，正式开启“长租公寓世界”，由中国房地产业协会
指导、绿地酒店旅游集团主办、金砖传媒协办、《中国房地产金融》杂志媒体支持的“绿地长租公
寓品牌发布会”在上海正式落下帷幕。
绿地酒店旅游集团瞄准细分市场差异化需求，衍生出独具特色的四大长租公寓品牌，分别是
“铂瑞服务式公寓”“铂骊服务式公寓”“铂派青年公寓”“铂派企业公寓”，选址位于一线城市核心
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绿地集团超高层、强二线城市核心高铁城际空间站、一线城市非核心（距地铁一公里），二三线城
市核心或城市副中心。在解决市场上年轻人租住“痛点”与实现企业员工的职住平衡的基础上，以
不同人群不同需求为核心，打造市场上更全面、更舒适、更自由的品牌形象，在价值观、生活观和
消费观上与不同群体保持一致。
九、2019 年朗诗将剥离长租公寓业务
更好培育长租公寓市场
3月 25日，朗诗绿色集团在香港举行 2018年度业绩发布会。作为绿色科技地产标杆型房企的
朗诗，依然全力扩张地产主业，甚至决定要完全剥离非地产业务，集中力量办大事。而在朗诗要剥
离的非地产业务中，首要的就是长租公寓业务。据悉朗诗旗下的朗诗寓是其长租公寓业务的唯一载
体。目前朗诗寓约有 4万间，主要都是二房东模式，赚的是租金差。
而对于为何要剥离长租公寓，朗诗董事长田明表示：“依据国际经验，人口导入型城市地区的
居住问题， 一半以上的居住需求是租房来解决的。随着我国城镇化的推进和“房住不炒”的顶层
设计，朗诗看好长租公寓未来的发展。但目前来看，朗诗寓需要 3-5年才能回本，在一段时间内会
产业亏损，剥离开来可以更好培育长租公寓市场，也能使我们的主营业务更加纯粹。”
第八节 企业案例分析：自如
过去 7年，房屋租赁行业究竟发生了什么？哪些因素促成自如等长租公寓的快速扩张？资本在
其中充当着怎样的角色？机构化的租赁业又将如何解决一对多模式下的管理难题？
成立 7年，不断“裂变”的自如正印证着住房租赁市场的新变化。“甲醛门”事件，长租公寓
局部垄断现象，以及监管部门出手干预的房租暴涨情况，都使这一行业的发展模式引发诸多争议。
一、脱胎于链家
自如脱胎于链家。2010年，时任 IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟链家，随后，熊林一手打
造自如项目，并担任 CEO至今。2011年 5月 24日，链家启动自如业务；同年 10月 18日，自如事
业部正式成立。
从运营模式看，长租公寓分为“集中式”和“分散式”。前者主要为传统的商业地产运作模
式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级；后者房源来自分散的业主，通过房屋包租
经营，标准化服务与改造，提供全新租住体验。
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自如是分散式长租公寓的代表，相较传统长租公寓低价租进房源、高价转手的盈利模式，自如
不仅赚取差价，还多收取一层服务费。
“每个月房租的 10%是服务费，包括物业、网络、保洁等，水电另算。”深圳租客严先生告诉
记者，他在南山西丽片区租住了一个自如单间，这套房子原先是三室一厅，自如将客厅再隔断出一
个房间，相当于四室一厅。
“之所以选择自如是因为少了一些麻烦，之前跟单独的房东打交道，不靠谱的太多，比如，
WiFi坏了两星期，找各种理由不给修；但自如有一整套模式，比如马桶坏了有专人维修，响应速
度还行。” 严先生说。
自 2015年初，国家出台一系列政策指导意见，扶持长租公寓行业的发展。自如自身也迎来了
重要变化：酝酿独立运营。
2015年 10月，北京自如资产管理有限公司(“北京自如资管”)成立。次年 5月，北京自如资
管正式承接链家自如事业部全部业务，专注经营房屋资产管理业务。北京自如资管以独立法人实体
营运自如，实控人为链家董事长左晖。左晖个人持股达 %，链家联合创始人单一刚持股 %。
从股权角度看，自如与链家已实现完全切割。2015年，链家迅猛扩张，进入“扫货”模式，
一连收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策等 11家本地老牌中介。
当时，链家把主要精力聚焦在“跑马圈地”上，对自如来说，脱离链家，意味着将有更多自主
权。此后，自如也进入快速发展期。
二、快速发展
从业务发展来看，自如至少经历了以下变化：围绕房屋租赁服务链，自如品类越来越丰富；目
标市场由一线城市拓展至新一线；完成从线下到线上的转变。
自如先后打造自如友家、自如整租、自如寓、自如驿和自如民宿等一系列标准化产品，覆盖长
租和短租市场。在房源之外，自如还提供专业保洁、维修、搬家等服务，以满足租客全场景居住需
求。
最初，自如仅深耕北京市场，一方面，北京为链家大本营。在发展初期，链家为自如提供了品
牌、房源、门店渠道等关键资源。另一方面，长租公寓相对为重资产运行模式，很难快速复制到其
他区域。直至 2015年 1月，自如才将业务拓展至上海。同年 7月，自如深圳上线。2017年，自如
进军杭州、南京、成都、武汉等新一线城市。
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2018年 1月，自如称完成 40亿元 A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。该
融资金额创下国内长租公寓行业最高单次融资额。至 2018年 8月 15日，每月有 10万人成为自如
租客，租客平均租住时长达 452天。
首轮融资虽“姗姗来迟”，但此后自如加速扩张，与蛋壳等长租公寓拼抢房源。外界由此产生
质疑，是否因为资本进入，刺激自如提速扩张？
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为： “对于自如来说，此类资本进入确实会带
来一场租赁房源争夺方面的竞争，多少会刺激规模扩张和局部市场的租金上涨。但是资本本身没有
恶意，关键就是要积极做引导。”
三、金融创新与规范
快速发展同时，自如在商业模式及融资方式上亦不断创新。
去年 8月 15日，自如发行国内首单租房市场消费分期类 5亿元 ABS。同时为继魔方公寓后国
内第二家长租公寓运营商主体发行的 ABS。仅 7个月后，今年 3月 20日，自如完成储架 ABS首期
产品“自如 2号 1期”的设立。
今年 5月，自如 2号储架式 ABS项目第 1期在上交所举行挂牌仪式。熊林说：“金融运作绝非
起点与目的，通过深度的互联网 O2O产品、服务、运营创新，成为业主省心出租，客户品质租房的
首选，一切便水到渠成。”
但不久后，一线城市房租价格飙涨，长租公寓被指高房租“推手”。熊林引以为豪的 ABS融资
模式也遭遇“租金变贷款”的质疑。
实际上，自如 ABS模式并不复杂。ABS作为资产支持证券，其底层资产是一组未来产生的现金
流。
以“自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，该专项计划基础资产为信托受
益权，而信托受益权对应的底层资产为自如的房租分期业务，此分期业务仅涉及自如北京、上海和
深圳三地的分散式长租公寓业务，这三地的自如长租公寓管理子公司即专项计划底层资产的房屋资
产管理人。自如 1号可以从信托计划获得稳定的现金流，从而认购自如 1号份额的投资人可获得收
益分配。
自如推出多种租金支付方式供选择，除普通季付、年付等方式，自如还推出分期业务，包括自
如专享客分期和自如京东白条分期。有自如管家告诉记者，这两种分期方式都能获得七折的服务费
优惠，房租服务费均为月付，仅手续费率不同，自如分期为 %，白条分期是 %。
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实际上，自如在租金支付创新上早有尝试。2015年，自如就联手京东金融推出了自如京东白
条分期。
从商业实质来说，上述分期支付是基于租房场景衍生的消费分期贷款。简单来说，租客入住长
租公寓将与自如签订《房屋租赁合同》，若租客选择月付分期方式，需提出贷款申请，租客与通道
机构(自如本身没有开展贷款业务的资格)签约，形成借贷关系，租客承担还款义务。因此，若选择
分期支付，租客需要验证身份、绑定银行卡等。而对于选择季付等普通支付方式的租客来说，仅与
自如形成类似二房东与租客的关系。
整体来看，自如 1号的底层资产质量较为可靠。在房租分期小额贷款业务中，自如建立了较严
密的风控措施。包括设定严格的准入标准(如自如黑名单体系、自如分信誉评价系统、第三方征信
数据等)，通过电子化方式降低客户违约可能性(如智能门禁系统)等。
此外，自如 1号为分级证券，在专项计划层面采用优先/次级分层、且安排合作机构作为差额
支付承诺人对专项计划优先级的本息偿付进行差额补足，同时在专项计划层面安排具备 AAA级信用
评级的担保人对差额支付承诺人的差额支付义务进行担保等信用增级。
就长租公寓推出 ABS资产证券化产品，东方金诚结构融资部总经理郭永刚撰文称，在合理的结
构设计和保障措施下，长租公寓 ABS预计可成为固定收益投资人重要的资产配置品种，从而具有很
大的市场空间。
严跃进告诉记者：“对于当前金融创新来说，实际上也是一个小插曲。因为逻辑上说金融创新
是鼓励的，但是过去的鼓励，重心是鼓励资金进入。但是进入的方式等其实规定比较少。当前的问
题是合规，所以未来需要规范，这样才可以打消市场的顾虑。”
四、甲醛事件
自阿里员工患白血病去世，其生前所住自如房屋甲醛超标事件后，近期陆续又爆出各类长租公
寓使用低劣装修材料、装修完迅速上线交易，以及甲醛严重超标
