（房地产管理）房地产开
发文案
重庆万盛住宅及商业市场调查报告
目录
一．调查活动提纲
1、调查时间
2、调查地点
3、调查目的
4、调查方式
5、调查对象
6、调查结论
二．调查过程记录
三．调查报告正文
1.万盛区房地产相关基础数据
2.万盛区在售楼盘分布图
3.万盛区楼盘个案分析
4.万盛区住宅市场小结
四．个人的调查体会
(一)调查活动提纲
一、调查时间：2010年 7月 5日——2010年 7月 30日
二、调查地点：重庆万盛地区
三、调查目的：分析万盛地区的房地产情况，更好的开发万盛房地产市场。
四、调查方式：问卷调查、实地走访，并查阅相关资料。
五、调查对象：
谢美云：女，24岁，重庆万盛浦辉海棠晓月的置业顾问
莫林：女，30岁，重庆万盛区的居民
陈华：男，27岁，重庆万盛区舜兴·阳光国际的置业顾问
陈力：男，35岁，重庆万盛区的居民
李梅：女，28岁，重庆万盛区的居民
六、调查结论
通过本次调查，为了准确的把握万盛区的市场，为万盛区房地产做好定位方
向，对万盛市场进行综合分析，深入研究和定量分析了万盛房地产市场的现状和
潜力，对市场前景进行了前瞻研究，希望这份研究成果能够成为万盛区房地产开
发成功奠基石中的一块。
（二）调查过程记录
第一次：
调查时间：2010年 7月 10日
调查地点：万盛大道
调查人：刘倩影
调查对象：陈力等（购买房子的人）
调查方式：访谈式
调查内容（过程）：1、询问购买的大小，大小为 2室一厅
2、对于周边配套的要求
3．万盛房价的问题
第二次：
调查时间：2010年 7月 10日
调查地点：重庆万盛浦辉海棠晓月
调查人：刘倩影
调查对象：置业顾问
调查方式：谈话式
调查内容（过程）：1、购买者对周边配套的要求
2、万盛商品房市场的情况和现状
3.消费者对房型的要求
第三次：
调查时间：2010年 7月 10日
调查地点：万盛大道
调查人：刘倩影
调查对象：消费者（未购买的）
调查方式：谈话式
调查内容（过程）：1、对周边配套的要求
2、房子的大小要求
3.房屋的朝向问题
4.对未来价格的期望
5.工作的职业
（三）调查报告正文
一． 万盛区房地产相关基础数据
1． 历年商品房成交
万盛区 2005年到 2009年商品房成交情况图
分析：2007年上半年，为响应中央的“百日整改”行动为贯彻
落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，科学引导住
房消费与住房开发建设，促进我区房地产市场持续健康稳定发展，
万盛政府对房地产市场进行整改，主要针对拿地手续、施工不规
范的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响
较大。自 2007年以来，万盛区房地产呈量价齐升趋势。2009年，
万盛区总竣工面积为 654102㎡，空置面积仅为 640㎡。住宅销售
均价为建面 元/㎡。
2．万盛区房地产相关基础数据/万盛区与其他区县类比
从 2005年到 2008年 3年时间来看万盛区房地产发展处于平稳上升状态，通过
对比周边区县，可以发现万盛区在 2008年金融海啸的冲击下，房地产市场依然
保持量价齐升的态势，刚性需要旺盛，整体呈现上升状态，预计未来的 3年的需
求量会有所上升。
3．万盛区房地产相关基础数据/人口情况
如图从 2005年年到 2008年三年万盛区常住人口变化不大处于稳定，其中 2008
年万盛区商品房成交面积与常住人口比值为，明显高于除荣昌外的其他区县，
从中可以看出，万盛区的住宅市场消费力较为强劲潜力很大。
4．万盛区房地产相关基础数据/产业结构
万盛区以第二产业为主，为典型的资源性城市。城市主要依托煤矿产业发展。
房地产等第三产业并不发达。
该区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作地较为偏远，将
住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。
5．万盛区房地产相关基础数据/城市格局
万盛区房地产整体的格局呈现四部分为中心区域：
第一部分是万盛大道：政府重点规划居住新区，整体形象好。具有很大的市场
潜力，加大对其地区的开发。
第二部分是万东北路：旧有商业集中区，以零售，服装也为主，
第三部分是滨江路：万盛未来的休闲娱乐集中区现以餐饮与服饰为主
第四部分是塔山路：万盛城郊结合部，区政府将搬迁至此，未来的政务中心
二．万盛区在售楼盘分布图
如图所见,万盛区的新建住宅小区，主要集中在万盛大道两旁呈现了主干道发
散的情况。该区域是万盛城市重点开发地带，是未来万盛居住中心。
1.万盛区楼盘个案分析
三个案例进行介绍和分析
标杆楼盘——浦辉·海棠晓月·万盛
物业名称 浦辉•海棠晓月•万盛
物业位置 重庆市万盛区万盛大道 21号
开发商 重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司
体量 用地面积 82998㎡,建筑面积近 30万方
总户数 2516套
建筑形态
由 15栋住宅楼和 3栋商业楼组成，11～25层的电梯
房
户型 以两房和三房为主，套内面积在 30～180㎡之间
社区配套
篮球场、网球场、羽毛球场、室内外游泳池、健身步
道、多功能会所
当前销售情况
6、7、8、9、10、15、16号楼已售罄，现售 11、12、
17、18号楼，均价 3400 元/㎡。1、13、14号楼正在
排号
外部环境分析
项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临
万盛大道，北面为城市中心广场（子如广场）
楼盘设计及特
点
外立面以灰白颜色为主，简单明快
东南亚风情园林设计；
精装修入户大堂，多功能会所设置，拉升项目档次
营销点评
在营销中把握项目自身区位、规模和景观优势，努力
营造高贵、舒适、品质的生活氛围。将项目塑造为万
盛区高档项目。强调开发商实力，增强客户信心。
营销战略点 高贵而优雅的至上生活
舜兴·阳光国际
基本情况
物业名称 舜兴•阳光国际
物业位置 重庆市万盛区万盛大道子如广场东侧
开发商 重庆舜兴房地产开发有限公司
体量 用地面积 30216㎡,建筑面积近 16万方
总户数 1497户
建筑形态 由 6栋住宅楼和 1栋酒店楼组成，31～33层电梯房
户型 以 2房和 房为主，套内面积在 45～92㎡之间
社区配套 游泳池、羽毛球场、儿童游乐场
当前销售情况
1、2号楼 2009年 7月开始销售，到目前已售 92%左右，
均价 3100元/㎡。3、4号楼预计 7月份开盘
外部环境分析 东临桂花公园，西靠子如广场
楼盘设计及特点 小区搭配一个五星级酒店
营销点评
该项目推广上占据了万盛公交车站广告，由于目前可售
房源不多，售房部较为冷清，置业顾问积极性也不高。
营销战略点 新城核心 16万方复合型生态居住区
林音美地
基本情况
物业名称 渝南明珠Ⅱ·林音美地
物业位置 重庆市万盛区万盛大道 23号
开发商 重庆虹湖房地产开发有限公司
体量 占地面积约为 万方，建筑面积近 11万方
总户数 约 1100套
建筑形态 由 7栋住宅楼组成，23-25层南亚风情电梯房
户型 以两房为主，套内面积在 44～92㎡之间
社区配套 南亚风情商业街（在建）、中庭开发游泳池、幼儿园
当前销售情况
17、18号楼已售罄，目前在售 19号楼，约销售 70%，现销售均
价 3100元/㎡。20号楼预计 8月份开盘
外部环境分析
项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临万盛大道，
北面为城市中心广场（子如广场）
楼盘设计及特点
南亚风情园林设计；
小区内设置幼儿园
外立面以泥黄色为主
营销点评
整个楼盘打造的南亚风情，除售房部能体现这一主题外，无其他
景观园林支撑
营销战略点 渝南楼王临驾万盛
三个楼盘都注重品质的开发，周边平配套齐全关注小区内部的配套设施，具有
一定的特色，关注购买者的需求尽力去满足需求。面积都在 30平米到 110平米
之间，及两室一厅和三室一厅为主要。
其他尾盘项目
项目名称 建筑类型 体量 户型面积 主力户型 销售周期
世亚·左岸阳光 纯跃层社区 约 8万方 42-92㎡ 二房带空中院馆 十五个月
阳光世家 点式高层 14328㎡ 40-100㎡ 二房 六月
聚鑫缘 点式高层 万方 60-120㎡ 二房、三房 三十个月
其他尾盘项目户型主要也以二房为主，面积也偏向于紧凑性。
在售住宅市场供应户型配比
户型 户型面积 套数 比例
1房 1卫 44~45㎡ 81套 %
2房 1卫 48-74㎡ 998套 %
2房 2卫 57-83㎡ 284套 %
房 1卫 74㎡ 56套 %
房 2卫 76-92㎡ 415套 %
3房 2卫 91-102㎡ 169套 %
房 2卫 100-112㎡ 228套 %
房 2卫 122㎡ 88套 %
合计 —— 2319套 ——
万盛区在售住宅市场供应以 2房为主，约占总供应量的 %，房也占到
了总供应量的 %说明购买者需要此类房屋。
住宅销售情况及未来供应
楼盘名称 在售面积（套内）在售价格（套内）现有房源销售比例 潜在供应
海棠晓月万盛 30-180㎡ 均价 3400元/㎡ 80% 约 万方
阳光国际 45-92㎡ 均价 3100元/㎡ 92% 约 11万方
林音美地 44-92㎡ 均价 3100元/㎡ 70% 约 6万方
渝南名都 53-93㎡ 均价 3500元/㎡ 70% 约 6万方
左岸阳光 42-92㎡ 均价 3100元/㎡ 85% 无
广进骊都 28-80㎡ — — 约 3万方
合计 — — — 约 万方
如图所示，前万盛住宅的套内均价在 3300元/㎡左右，销售情况良好，潜在供
应力大，现有主力住宅楼盘约有 万方的潜在供应。
2.万盛住宅市场发展趋势
万盛区主力住宅市场由宽松 3房向紧凑型 2房转变，而产品的核心竞争力也逐
渐倾向于社区配套、绿化景观及产品附加值。核心竞争力的变化，支撑了房价的
逐步上涨。
3.万盛区住宅市场分析总结
1.万盛区是煤矿业支撑的一个能源性城市，项目建设可多考虑煤矿
从业人员的相关需求，为其提供适合产品。
2.万盛区房地产市场 09年空置面积仅 640㎡，具有一定量的购房
者，购房的需求明显。
3.目前万盛住宅的套内均价在 3300元/㎡左右，销售情况良好，具
有一定的优势。万盛住宅主要集中为四个部分，以万盛大道为新建
住宅区为主要，分布比较集中。
4.当地房地产正处于发展初期，由于离主城较近，发展速度较快
5.目前在售住宅项目以 40-90㎡的中小户型为主,这与重庆其他区
县形成强烈反差，建议户型以紧凑性 2房和 房为主，加大赠送
面积设计，提高产品附加值，突出本身的特色。
6.万盛区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作
性质，将住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。注重周边
的配套设施的开发保证交通便利。可以建立健全小区的配套，小区
内设置篮球场等时尚元素配套设施，吸引青年客户群，注重产品细
节打造，增强产品品质感。打造高品质的楼盘，建立公司的信誉度。
7.现有主力住宅楼盘约有 万方的潜在供应，市场需求量随着
时间处于上涨状态，注意开发的力度。
年政府计划对 70万方棚户区进行建设改造，将为当地房地
产市场的发展提供机会。
（四）个人的调查体会
本次对重庆市万盛区的房地产市场状况调查，我的体会：
1.要亲力亲为，到当地了解实际的情况从 3方面入手：第一是国
土局去询问，第二是与当地居民进行沟通，了解实际购房者的
要求。第三是与深入了解当地卖房子所出售的房屋特色。
2.注重筛选有效信息，将采集到的信息进行分类整理。
3.注意整个市场的分析，从宏观到微观的过程。
4.在写报告时，注意从实际出发不要夸大实际内容，保证内容的
真实性和可行性。
5.根据市场的需求入手把握市场的基本情况，分析出市场的需求。
1．纸型及页边距
毕业设计一律用国际标准 A4型纸打印。页面分图文区与白边区两部分，所
有的文字、图形、其他符号只能出现在图文区内。白边区的尺寸(页边距)为：天
头(上)20mm，地脚(下)20mm，订口(左)20mm，翻口(右)15mm。
2．版式与用字
文字图形一律从左至右横写横排。文字一律通栏编辑，使用规范的简化汉字。
除非必要，不使用繁体字。忌用异体字、复合字及其他不规范的汉字。
3．毕业设计各部分的编排式样及字体字号
封面：学校统一要求
正文标题用 3号黑体，顶部居中排列，上下各空一行；正文文字一级标题用
4号宋体加粗，其余用 5号宋体，每段起首空两格，回行顶格，单倍行距。页码
居中。
四．成绩评定
学生毕业设计成绩由两部分构成，指导教师的评定成绩占总成绩的 60％，评审小
组的评定成绩占总成绩的 40％。各专业毕业设计评审小组由三名教师组成，由各
专业主持教师牵头组建，报系毕业设计指导委员会审批。
毕业设计成绩的评定实行等级制，各专业均按优、良、中、及格、不及格五
等评定成绩。“优”一般不超过百分之十，但应从实际情况出发，不宜硬行按比
例确定。
具体等级标准如下：
1、优（90分以上）：按期完成毕业设计，毕业设计要素齐全，格式正确，能很
好的运用所学知识指导设计，设计方案的论证、分析严密正确，独立工作能力较
强，有自己的独特见解。
2、良（80－89分）：按期完成毕业设计，毕业设计要素齐全，格式正确，
能正确运用所学知识指导设计，设计方案的论证、分析正确，有一定的独立工作
能力，计完成较好，只在非主要内容上有欠缺和不足。�
3、中（70－79分）：能按期完成毕业设计，毕业设计要素基本齐全，格式
基本正确，运用理论和专业知识基本正确，独立工作能力一般，在个别问题上有一
些小疏漏。
4、及格（60－69分）：能按期完成毕业设计，毕业设计要素基本齐全，格式基
本正确，在运用理论和专业知识上没有大的原则性错误，能在教师的指导下完成设
计。
5、不及格：有下列情况之一者，为不及格：
A、未按期完成毕业设计，设计中出现不应有的原则性错误；
B、字数不足三千；
感谢阅读
