项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题：
1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？
3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税
（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌
投入少、回报高、见效快
一、应用标准测算报表体系的必要性
项目决策科学化
定量分析； 全面、多角度分析；
动态分析；程序规范。
项目决策效率
便于计算、便于理解、便于检查。
主要基于以下需要：
报表格式、指标计算不统一
报表格式多样、指标不完整、信息不完全。
评价指标不能完整反映项目经营情况
过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。
原项目测算的弊处
二、新的可行性论证经济指标体系的特点
将动态指标与静态指标相结合
动态指标 --考虑资金时间价值
静态指标 --不考虑资金时间价值
将指标分为核心指标和参考指标
核心指标：主要指标，反映核心收益能力
参考指标：反映某一个方面或作补充说明
包括以下四项：
除整体指标外增加了单项指标
如：资金峰值比例；地价支付贴现比；
启动资金获利倍数。
运用函数工具和公式链接简化计算
如：净现值（NPV）函数；
内部收益率（IRR）函数；
测算要素的弹性调整。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。
今天的1元钱 不等于 明天的1元
利息；单利；复利；贴现；现值；终值
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息
股东投入： 交付利润
单利终值计算: S = P（1 + i*t )
单利现值计算: p =s * (1- i*t )
n
复利终值计算: S = P（1 + i )
-n
复利终值计算: p = s（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。
净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；
4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
五、现金净流量与利润的关系
利润是按照权责发生制确定的分期损益
现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。
可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。
六、项目可行性论证经济指标体系
核心指标
1、内部收益率
使累计净现值为零的贴现率
2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
参考指标
3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 ×100%
4、销售毛利率 项目利润/销售收入×100%
5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值
6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资
7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额
8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。
内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。
万科城市花园项目：
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100%
（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；
销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%
（项目总投资=总开发成本+期间费用）
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）
销售毛利率的意义：
在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。
销售毛利率和销售净利率的关系：
销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率
6-5、获利指数（现值指数）
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。
计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。
现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。
如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值
万科城市花园项目
万科城市花园项目测算：
6-6、资金峰值比例
资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。
资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。
资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。
资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资
万科城市花园项目测算：
资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资
=15000/（28000+59500）
=17%
6-7、地价支付贴现比
本指标反映地价支付的快慢。
土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。
该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。
对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）
地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额
万科城市花园项目：
6-8、启动资金获利倍数
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金
万科城市花园项目
七、核心指标的基本要求（参考）
内部收益率≥25% 销售净利率≥9%
指标评价考虑：
（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。
（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。
（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在~%之间，因此销售净利率暂定为9%。
八、关于本指标体系
1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；
2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；
3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；
4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%；
5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标；
6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。
THANKS A LOT .
在建及土地亿，其中：在建亿，待开发土地（主要为地价）11亿；
在建项目分布：深圳亿、北京亿、天津亿、东北亿、上海亿、武汉成都亿。
土地分布：上海亿（优诗美地南区、金丰项目等）
北京亿（星园2-3期，青青家园等）
深圳亿（四季花城、金色3期及下沙）
天津亿（东丽湖、世贸2期）
沈阳亿（新城2区）
其他亿
库存商品亿，其中万佳亿、物业、贸易、工业等亿。
其他项中：99年度指武汉亿
2000年指武汉亿、成都亿
