第二十章 个人住房贷款
概述
定义
个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋
的自然人发放的贷款。
贷款对象
具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港
澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
贷款种类
1.按照贷款的资金来源划分
个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组
合贷款。
（1）自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、
建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。
（2）公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委托，利
用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。
（3）个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修
各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款
而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人
住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分
别签订借款合同。
2.按住房交易形态划分
（1）个人（首次交易）住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住
房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷
款或称新建房个人住房贷款。
（2）个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房
二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。
（3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住
房（含商业用房）时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。
所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房
贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借
款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。
3.按贷款的用途划分
（1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型
住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。
（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各
类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。
（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造
各类型房屋的自然人发放的贷款。
（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职
工发放的住房贷款。
（5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。
目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参
照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。
贷款条件
申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：
1.有合法的身份；
2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3.有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明
文件；
4.有所购（建、大修）住房全部价款 20%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、
大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的 40％以上。
5.能提供有建设银行认可的有效、足额担保；
6.建设银行规定的其他条件。
贷款金额
1. 借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其他
住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房
评估价值（以两者较低额为准）的 80%；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应
当提高首付款比例。
2. 借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或
评估价值（以两者较低额为准）的 60%。
3. 借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）
费用的 70%。
4. 以符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债
券、AAA 级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超
过质押权利凭证票面价值的 90%；
5. 以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金
额最高不得超过抵押物价值的 70%；
6. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超
过所购（建、大修）住房价值的 50%；
7. 对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公积
金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的 80％；对由住房置业担保公司
提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的 70％。
8.委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。
贷款期限
个人住房贷款期限最长为 30 年。
1. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超
过 5 年；
2. 以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；
3. 用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有
价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；
4. 对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷
款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营
性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过 15 年；
5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年
限不能超过 65 岁，女性自然人，其还款年限不能超过 60 岁；
6. 借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用 1 年或 1 年以下的贷款期限；
7. 个人商业用房贷款，贷款期限最长为 10 年；
8．委托性个人住房贷款期限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。
贷款利率
个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
1. 贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利
率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。
2. 贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利
率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。
3. 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以
下规定执行：
（1）贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执
行合同利率；
（2）贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于下年 1 月 1 日开始，按相应利率档
次执行新的利率。
操作程序和要求
个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个
人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程
如下所示：
贷前准备→贷前咨询→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后
管理
贷前准备
个人住房贷款项目审查
银行在对借款人购买的期房发放个人住房贷款时，在该住房的房屋所有权证和抵押登
记手续办妥之前，需由开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提
供个人住房贷款前，应对贷款项目及开发商进行全面审查，确定合作项目。下面即以普通的
商品住房为例，来说明对个人住房贷款项目的审查。
房地产开发企业资信审查
1.应审查的企业资料
（1）经国家工商行政管理机关年审通过的企业法人营业执照（复印件）；
（2）房地产开发企业资质等级证；
（3）企业资信等级证书；
（4）企业税务登记证明；
（5）企业财务会计报表；
（6）贷款证（卡）；
（7）企业领导者情况介绍；
（8）商品房销售贷款合作申请书；
（9）企业董事会同意办理商品房销售贷款合作的决议（有符合规定人数的董事签字的
原件，其内容应包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供连带责任担保）；
（10）建设银行认为其他需要的资料。
2.企业资信审查
（1）通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限
和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内；
（2）资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以
了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息；
（3）资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解企业守
约或履约的主观愿望与客观能力；
（4）通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准
确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况；
（5）通过审查企业会计报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业的
财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断；
（6）通过审查贷款证（卡），了解企业借款和为其他债权人提供担保的情况，判断企
业的担保能力、融资能力，为判断项目能否按期竣工提供参考；
（7）通过审查企业领导者情况，可以对企业领导者的履历、资信状况、以往经营业
绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为
今后能否合作以及怎样合作作好准备；
（8）审查商品房销售贷款合作申请书及企业董事会关于同意办理商品房销售贷款合
作的决议，了解企业申请的按揭金额，以及企业董事会对进行销售贷款合作的态度。
项目审查
1. 应审查的项目资料
（1）《土地使用权证》；
（2）《建设用地规划许可证》；
（3）《建设工程规划许可证》；
（4）《建设工程开工许可证》；
（5）《商品房销（预）售许可证》；
（6）《项目开发合作协议书》（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）；
（7）《工程竣工验收合格证》（现楼提供）；
（8）建设银行认为需要审查的其他资料。
在对上述项目资料的进行审查时，要对资料的复印件与原件进行对照，对原件所盖印
章进行审查，检查资料的真实性；查看资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否
有效。
2.项目的合法性审查
（1）项目开发的合法性审查
通过审查开发商的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可
证》，确定开发商是否已按政府规定交纳土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间
是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。
其中应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，建设银行一
般不应再为该项目提供商品房销售贷款。
（2）项目销售的合法性审查
通过审查项目的《商品房销（预）售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部
门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关批准程
序等。
3.项目工程进度审查
由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预
售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需
对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。
4.项目资金到位情况审查：审查开发企业自筹资金是否到位。
5.实地考察
在对项目有关资料进行审查的基础上，还应对项目进行实地考察，主要调查了解以下
情况：
（1）项目有关资料和数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府有权批准部门批
准，从而保证项目资料的真实性、合法性。
（2）进一步认定开发企业从事房地产开发经活动的资格：一是检查工程的结构是否
与《建设工程规划许可证》相符，确保工程非违规施工；二是检查项目的工程进度是否到达
政府部门规定预售的形象进度。
（3）检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场实际，同时对项目的销
售前景作出理性判断。
撰写调查报告
信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考
察后，撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：
1.开发商的企业概况、资信状况。
2.开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景。
3.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商
进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险。
4.项目合作的可行性结论和可提供个人住房贷款的规模、相应年限及成数的建议。
审核与核准
项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。
合作关系的确定及合作协议的执行
1.签订合作协议
项目经过审查批准，同意提供商品房销售贷款的，即纳入各行个人住房贷款项目库。
在办理各项目购房人的个人住房贷款业务前，建设银行要与开发商协商，尽量争取与开发商
签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事项、职责等。《商品房销售贷款合作
协议书》的主要内容应包括：
（1）合作双方的名称；
（2）双方合作的房地产项目；
（3）银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数；
（4）企业同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供阶段性连带责任担保，并保证
在为购房者办理《产权证》后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续；
（5）企业在建设银行开立保证金账户或住房结算账户，并承诺保留一定存款余额，当
借款人未按时还款时，经办行可按合同约定，直接从保证金账户或住房结算账户中扣收借款
人欠付的贷款本息。
2.签订协议后的管理
银行与开发商签订合作协议后，还需要加强对开发商和合作项目进行管理工作，具体
包括：
（1）在开发商预售楼宇未竣工前，设置商品房预售款监控账户，以保证专款专用，即
购房人的借款全部用于项目的建设；
（2）及时了解开发项目的工程进度，防止烂尾工程；
（3）定期考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力；
（4）检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模；
（5）了解借款人的入住情况及住房的使用情况等；
（6）发现借款人违约后应及时通知开发商履行担保责任；
（7）密切注意和掌握房地产市场的动态等等。
银行批准的商品房贷款规模用完之后，开发企业如需要增加规模，应再向银行提出申
请，银行将根据以往与其合作的情况和自身的资金状况，决定是否继续合作。
公积金个人住房贷款委托合同的审查
由于公积金个人住房贷款的资金来源主要为职工缴存的住房公积金，根据《住房公积
金管理条例》，委托性个人住房贷款是银行的一项委托贷款业务，银行必须受当地住房资金
管理中心（以下简称资金中心）的委托，才能办理此项业务。
因此，在受理公积金个人住房贷款申请前，应首先审查资金中心是否与我行签订了办
理公积金贷款业务的委托贷款合同，并审查委托贷款合同中是否已经明确了以下事项：
1.由资金中心负责贷款的审查和审批；
2.委托性个人住房贷款的风险由资金中心承担；
3.资金中心不得强令受托银行违规发放委托性个人住房贷款；
4.受托银行未按委托贷款合同的约定发放的委托性个人住房贷款形成的风险由受托银
行承担。
贷前咨询
贷前咨询的渠道和方式
各级分支机构应通过网上银行、电话银行、客户服务中心、现场咨询、窗口咨询、业
务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。
个人住房贷款贷前咨询的主要内容
1.个人住房贷款产品介绍；
2.申请个人住房贷款应具备的条件；
3.申请个人住房贷款需提供的资料；
4.办理个人住房贷款的程序；
5.个人住房贷款利率、还款方式及还款额参考表；
6.与个人住房贷款有关的保险、抵押登记、公证等事项；
7.合作楼盘及开发商、合作中介机构的有关情况；
8.获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道；
9.个人住房贷款经办机构的地址及联系电话。
贷款受理
受理部门和人员
各行个人住房贷款业务经办机构负责受理个人住房贷款申请，并设立贷款受理岗。成
立个人住房贷款中心集中办理个人住房贷款业务的行，为妥善处理集中办理业务与客户分散
的关系，各城区支行可接受个人住房贷款中心委托受理个人住房贷款申请，并对客户提交的
材料是否齐全进行初审后送个人住房贷款中心进行调查、审批等。
受理程序
接受申请
借款人通过咨询了解，明确其贷款的种类后，可分别根据不同的贷款种类，办理个人
住房贷款申请手续。若借款人按时足额交存了住房公积金，可以向当地住房公积金管理中心
提出贷款申请，获得批准后，持当地住房公积金管理中心出具的《公积金个人住房贷款委托
通知单》，向我行申请住房公积金贷款（具体操作按照当地住房资金管理中心的有关规定办
理）；若个人住房公积金贷款未能满足借款人的购（建、大修）住房资金需求或借款人不符
合个人住房公积金贷款条件的，可以申请我行自营性个人住房贷款。
若借款人申请自营性个人住房贷款，贷款受理人应要求其填写《中国建设银行个人住
房借款申请书》，并按申请的贷款品种提交申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共
同申请人提交有关申请材料。
1.个人住房贷款和个人商业用房贷款申请材料清单
（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、
港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；
（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
（3）合法有效的购房合同；
（4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权
人同意抵（质）押的书面证明；
（5）涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证
能力的证明材料。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营
业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订
《商品房销售合作协议》的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料；
（6）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行
进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买
住房或商业用房的自筹资金的有关证明；
（7）建设银行规定的其他文件和资料。
2.个人再交易住房贷款申请材料清单
（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、
港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；
（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；
（3）与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协
议；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。
（4）交易房屋的权属证书，即《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋，还
包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》；
（5）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以
上的自筹资金，并存入建设银行指定账户；
（6）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件以及有处分权人
同意抵（质）押的书面证明。以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供建设银行
认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；
（7）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包
括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证
明、资信等级证明等；
（8）建设银行规定的其他文件资料。
3.个人住房转让贷款申请材料清单
（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、
港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。
（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明。
（3）借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协
议。转让住房的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。
（4）住房转让人的原借款合同原件和复印件（复印件与原件核对无误后，原件退还住
房转让人）。
（5）所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包
括《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产
共有权证》,下同）。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件。
（6）如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款的建设银行与原借款的建设
银行不一致的，则应出具原借款建设银行同意该房产出售的书面证明。
（7）转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记，尚处于开发商或担保机
构担保阶段的，须向建设银行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继
续提供担保的书面文件。
（8）借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵
押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供建设银行认可的其他
贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款
人取得住房权属证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的建设银行与原建设
银行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向建设
银行出具承诺函，承诺原借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让
人、借款人和建设银行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。
（9）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购住房交易价格规定比例以上的自
筹资金，并存入建设银行指定账户。
（10）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分
权人同意抵（质）押的书面证明。以所购住房抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机
构出具的对交易房产（抵押物）的评估报告。
（11）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包
括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证
明、资信等级证明等。
（12）建设银行规定的其他文件和资料。
4.集资建房个人住房贷款申请材料清单
（1）有权部门批准的集资建房计划和批文；
（2）单位集资方案；
（3）参加集资建房的职工基本情况表；
（4）单位出资部分交存在建设银行的资金证明；
（5）建设银行认可的个人已交集资建房款的凭证；
（6）借款申请人与单位签订的集资建房合同或协议；
（7）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷
款和个人商业用房贷款所需材料。
5.个人自建房贷款申请材料清单
（1）建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证及相关材料；
（2）与工程承建方签订的工程承包合同；
（3）经建设银行认可的评估机构审定或认可的建造房屋所需资金的工程（材料）预算
书；
（4）自筹资金或建设工程量已达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入
资金的有关证明文件；
（5）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷
款和个人商业用房贷款所需材料。
初审
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申
请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果申请人不具备完全民事
行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料
不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合
要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。
贷前调查
贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对
借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
调查部门和人员
各经办机构的个人住房贷款业务经营部门为个人住房贷款的调查部门。个人住房贷款
业务经营部门应设立贷前调查岗，贷前调查岗位人员与贷款受理岗位人员可以互相兼任。
调查方式及要求
贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系
统查询等多种方式进行。贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一
次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情
况、借款所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。贷前调查人与申请人面
谈应作书面记录，对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据
的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。书面面谈记录应由贷前调
查人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。
调查内容
对借款人提交的申请材料进行审核
贷款调查人应对以下申请材料进行审核。所有文件副本（复印件）均需由贷款调查人
负责验证文件正本后于副本盖章证实。
1.审核借款申请人（包括共同申请人、代理人）身份证明
（1）贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件与申请人是否一致，原件和复印件
是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内；
（2）对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以
及代理人的身份证件。
2.审核借款申请人偿还能力证明
借款申请人偿还能力证明材料主要包括：（1）稳定的工资收入证明，如至少过去三
个月的工资单、工资卡或存折、住房公积金缴交清单等；（2）投资经营收入证明，如验资
报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等；（3）财产情况证明，如房产证、存单、股
票、债券等； （4）其他收入证明材料。
贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料
的真实性作出判断，必要时进行进一步调查、取证。
3.审核首付款证明
（1）个人住房贷款和个人商业用房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或
收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等，其中开发商开出的首付款收据应与银行进账
单同时使用作为首付款证明材料。贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发
票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印
件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合
同或协议一致；交款人是否与借款人一致。对借款申请人尚没有交付首付款或没有足额交付
首付款的，必须要求其提供可用于足额支付首付款的存款证明，并确定存款单据、凭证为借
款人所有，真实、有效；存款单据查验后，原件退借款人，复印件留存。
（2）对个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款，借款申请人在建设银行开立的专
门存款账户内存入的资金或其他存款凭证可以作为购房自筹资金证明。贷前调查人应查验借
款申请人是否有足够的购房自筹资金，确认借款申请人提供的存款凭证等自筹资金为借款申
请人所有。
（3）对集资建房个人住房贷款，贷前调查人应查验集资建房单位是否已在我行开立集
资建房资金账户，并已经按集资方案中要求将单位应出资部分存入该账户；个人交付建房款
的银行收款凭证、或者单位开出的收款凭证可以作为首付款证明。贷前调查人应查验个人是
否已经按照规定比例交付集资建房款（首付款），且已存入集资建房单位在我行开立的集资
建房资金账户。
（4）对个人自建房贷款，借款申请人在建设银行的存款证明及资金投入证明可以作为
自筹资金凭证。贷款调查人应验证借款申请人提供的自筹资金证明是否真实、足额，自筹资
金是否已经到位。
4.审核购房合同或协议
（1）个人住房贷款和个人商业用房贷款
贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与房地产
开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，并根据当地实际情况审核购
房合同的交易鉴证和销售登记手续是否办妥；查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房
还是期房，交房日期明确；所售住房面积、售价是否明确、合理等；核对商品房买卖合同中
的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真
实有效；商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等。
（2）个人再交易住房贷款
贷前调查人应查验交易房屋的权属证明文件是否为有权签发部门签发，权属是否有缺
陷，房屋共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与售房人签订的房屋交易合同是否
合法、有效，合同签署日期是否明确，所交易住房面积、售价是否明确、合理，是否在房屋
交易管理部门进行销售登记备案等。
（3）个人住房转让贷款
对未办妥房屋权属证书的，贷前调查人应查验住房转让人的原购房合同是否合法、有
效，对已经办妥房屋权属证书的，应查验转让住房的权属证书是否为有权签发部门签发，权
属是否有缺陷，转让住房共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与住房转让人签订
的住房交易合同是否合法、有效。对于个人住房转让贷款转让住房为原借款抵押物的，需查
验原借款的建设银行是否同意该房产出售等。
（4）集资建房个人住房贷款
贷前调查人应查验借款人是否在集资建房单位提供的职工名单上，借款人与集资建房单
位签订的合同或者协议内容是否齐全，是否合法、有效。
（5）个人自建房贷款
贷前调查人应查验借款申请人提供的建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划
许可证、施工许可证等材料是否是有权部门签发、是否有效；工程预算是否合理，是否经建
设银行认可的评估机构审定认可；工程合同内容是否齐全、是否有效合法。
5.审核担保材料
（1）采取抵押或质押担保的，贷前调查人应核查借款申请人提交的抵押物或质押权
利凭证的权属是否清楚无异议。需要评估抵押物的，应审核抵押物估价报告书是否为原件，
并加盖出具部门印章；是否是我行认可的评估机构出具的估价报告，报告书是否完整，无缺
页，关键数据是否完整，准确；如借款人以所购住房作为抵押的，报告书中住房价格、面积、
地段、结构、楼层、朝向等关键内容是否表述清楚。
（2）采取保证担保的，贷前调查人应查验贷款保证人同意提供保证的书面承诺及保证
人资信证明材料是否真实、有效等。
保证材料的审查要求参见本手册第三篇第三章《信贷担保》。
对借款申请人的资信进行调查
借款申请人资信调查，主要是对借款申请人的主体资格、偿债能力、还款意愿、信用
记录情况等进行调查。调查内容主要包括：
1.借款人主体资格
重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况。
2.借款人家庭收支情况
贷前调查人通过与借款人面谈、电话查询、审查借款人提供的收入证明材料等方式，
按照审慎原则，核实借款人的家庭收入情况，并将借款人家庭的薪资、财产等收入折算成月
收入；同时调查借款人家庭支出情况，了解借款人正常的除购房贷款以外的消费支出、债务
支出情况；以月总收入减去月总支出得到借款人家庭的月净收入，确定借款人负债能力。
3.调查借款申请人的信用记录情况。贷前调查人要通过访谈、电话调查、行内外信息
系统等多渠道调查借款申请人信用纪录是否良好、是否有还贷意愿、是否有不良记录；要充
分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与我行的历史往来，如信用卡对账单、个人活期
储蓄账户往来记录、贷款偿还情况记录等。
4.调查借款申请人是否已经利用个人住房贷款购买住房。对借款人借款购买多套住房
或已有其他负债的，要调查借款人的还款记录，并对其负债能力进行全面测评；
5.对申请个人商业用房贷款的借款人，在测算其还款能力时，还要对其所购买商业用
房的经营前景、经营收入进行分析预测；
6.贷前调查人应根据调查内容，对借款申请人的资信进行测评（个人信贷系统上线后
进行）。
对借款申请人购房行为的真实性进行调查
贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予
贷款。对出现以下情况的，应重点调查：
1.多个借款申请人具有某一共性。例如，借款申请人为项目开发商、建筑施工单位、
建材供应商、销售代理商的职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出，或者来自于异地同
一地区等；
2.向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供工作单位不存在或者查无此人；
3.申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常；
4.借款申请人对所购买房屋情况不了解；
5.借款申请人收入明显与实际情况不符；
6.再交易住房的交易双方有亲属关系。
对贷款担保情况进行调查
1.对采取抵押担保方式的，贷前调查人应调查：
（1）抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》及其司法解释规定且我行
认可的抵押财产范围；
（2）抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情
况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是
否同意抵押，抵押物所有权是否完整；
（3）抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合
理。对于个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款项下的抵押房产，或其他贷款品种中建设
银行认为需要评估的抵押物，要检查其是否经我行认可的评估机构对其抵押物价值进行了评
估，以及评估方法是否科学、评估结果是否合理。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当
地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经建设银行认可的两家以上
的评估机构重新评估。
2.对采取质押担保方式的，贷前调查人应调查：
（1）质押权利的合法性。包括调查出质人出具的有价证券是否在我行个人住房贷款办
法规定的范围内，是否有伪造迹象。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括 1999 年以
后（含 1999 年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、
个人定期储蓄存款存单；
（2）出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为
同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利；
（3）质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相
匹配，质物共有人是否同意质押。
3.对采取保证担保方式的，贷前调查人应调查：
（1）保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具备保证资格；
（2）保证人与借款人的关系；
（3）核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任；
（4）保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力。如
果保证人三年内连续亏损、在我行黑名单之列、有重大违法行为损害我行利益的，不得作为
保证人；对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资
本、经营状况、或有负债、是否按建设银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担
保能力；对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况（主要包括履
行担保责任情况、履约情况等）、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与我行
合作情况（主要包括是否在我行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等）、是否按建设银
行要求存入足额保证金等进行调查。
（5）保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，包括基本情况、经济收入和
财产证明等。贷前调查人可以采取与保证人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信
息系统查询等多种方式调查保证人的基本情况、担保意愿、担保能力、信用情况等。贷前调
查人必须至少直接与保证人面谈一次，通过面谈了解情况、告知其担保责任与履行的方式，
并将谈话内容作书面面谈记录，由贷前调查人和保证人当面签字后存档作为贷款审批依据。
填写调查审批表
贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《中国建设银行个
人住房贷款调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款金额、贷款期限、贷款利率、
担保方式、还款方式、需落实的贷前条件、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿
还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料和面谈记录等
一并送贷款审核人员进行贷款审核。
贷款审核
审核部门和人员
个人住房贷款业务经办机构应在经营部门设立贷款审核岗。贷款审核人应由经营部门
信贷主管担任。
审核内容及要求
贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提
交的《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进
行审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。
贷款审核人对贷款调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，需安排其他贷款调查人
进行核实或重新调查。
贷款审核人审核完毕后（审核时间应控制在 1 个工作日之内），应对贷前调查人提出
的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》上签
署审核意见，连同申请材料、面谈记录、《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》等一并
送交贷款审批人进行审批。
贷款审批
贷款审批人
个人住房贷款业务执行专职贷款审批人审批制度。凡转授有个人住房贷款审批权的分
支机构，应设立贷款审批岗，按照总行有关规定选拔、配备贷款审批牵头人和专职贷款审批
人，严格按规定的程序与权限审批个人住房贷款。
审批流程
组织报批材料
个人住房贷款业务经营部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括：《个人信贷业
务报批材料清单》、《个人信贷业务申报审批表》、《中国建设银行个人住房借款申请书》、个
人住房贷款办法及操作规程规定借款人须提供的材料等。
审定申报材料
申报审批前，经营主责任人应认真审阅申报材料，审定报批材料的真实性、完整性和
有效性。对同意按照申报方案办理的个人住房贷款业务，经营主责任人应在《中国建设银行
个人信贷业务申报审批表》相应位置签字确认。
审批受理
各级信贷审批部门负责本级行权限内个人住房贷款业务的审批受理。未专设信贷审批
部门而又有个人住房贷款业务审批授权的分支行，应根据实际情况，确定相应信贷管理后台
部门和科室负责个人住房贷款业务审批的受理。
审批
贷款审批人依据建设银行各类个人住房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或
行业投向政策，从建设银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性，
根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给建设银
行带来的收益和风险。
贷款审批人应对以下内容进行审查：
1.借款人资格和条件是否具备；
2.借款用途是否符合银行规定；
3.申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法规定；
4.借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
5.贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、
合理；
6.对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；
7.其他需要审查的事项。
提出审批意见
贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为同意、否决二种。
1. “同意”表示完全同意按申报的方案（包括借款人、金额、期限、还款方式、担保
方式等各项要素）办理该笔业务。
2. “否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。
3.采用单人审批和双人审批方式时，贷款审批人直接在《个人信贷业务申报审批表》
上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批
牵头人签署审批意见。
4.采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意
见方为“同意”。
5.信贷审批部门负责收集贷款审批人的审批意见，起草贷款批复文书，由贷款审批牵
头人审定签发并负责（采用单人审批方式时，由有权专职贷款审批人审定签发并负责）。贷
款批复文书应加盖审批行印章，一级分行审批的贷款批复文书应采用正式发文。
6.贷款批复文书应明确说明信贷业务的借款人、信贷品种、金额、期限、担保方式、
还款方式等必要的要素信息。在同时有多笔业务时，贷款批复文书可以以表式的形式汇总下
达。
7.对于决策意见为否决的业务，申报机构（部门）认为有充分的理由时，可向原信贷
审批部门提请重新审议（称为复议），但申请复议时申报机构（部门）须针对前次审批提出
的不同意理由补充相关资料，原信贷审批部门有权决定是否安排对该笔业务的复议。 提请
复议的业务，申报及审批流程和新业务相同。对原申报业务报批材料中已提供的材料，可不
重复报送。
审批意见落实
信贷经营部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
1.对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好
解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
2.对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序；
3.对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落
实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
贷款发放
个人住房贷款业务经办机构应设立贷款发放岗，负责已审批同意的贷款的签约与发放
工作。贷款发放岗位人员可由贷前调查人兼任。对经审批同意的贷款，贷款发放岗位人员应
首先通知借款申请人以及其他有关签约人，确认签约时间。
填写合同
贷款发放岗位人员应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。在填写有关合
同文本过程中，应当注意以下问题：
1.合同文本要统一使用总行制订底个人住房贷款有关合同文本；必要时各一级分行可根
据实际情况对总行制定的合同文本个别条款进行统一修改、补充，统一适用于该行所辖区域，
经本行法律部门审核后报总行备案，但不得因单笔业务对合同文本条款进行修改。对单笔贷
款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。
①采取抵押担保方式的，要与借款人签订《个人住房借款合同》，与抵押人签订《个人
住房借款抵押合同》；
①采取质押担保方式的，要与借款人签订《个人住房借款合同》，与出质人签订《个人
住房借款质押合同》；
①采取保证担保方式的，要与借款人签订《个人住房借款合同》，与保证人签订《个人
住房借款保证合同》；
①采取抵押加阶段性保证方式的，要与借款人、保证人签订《个人住房借款合同（抵押
加阶段性保证借款）》。
2.合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，
防止涂改。
3.需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容
应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏
空白”字样的印章；对有多个空白栏如“其他约定事项”等，对不填的和未选的空白栏，应加
盖“以下空白”字样的印章。
4.贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与
贷款最终审批意见一致。
审核合同
1.合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔
贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
2.合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性，
主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致；合同条款填写是否齐全、准确；
文字表达是否清晰；主从合同及附件是否齐全等。
3.合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记
录，交由合同填写人员签字确认。
签订合同
合同填写并复核无误后，贷款发放岗位人员应负责与借款人（包括共同借款人）、担
保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。
1.在签订有关合同文本前，应履行充分告知义务，告知借款人（包括共同借款人）、保
证人等合同签约方关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题等。
2.借款人、担保人为自然人的，应当面核验签约人身份证明之后由签约人当场签字；
如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。
对保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供
有效的书面授权文件。
3.对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人当面在《个人住房借款抵押合同》或者
《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》上签字。抵押人如未婚或离婚后尚未再婚，
对个人住房贷款相关合同采用公证方式的，在公证笔录中要求增加询问借款人婚姻状况的内
容；对个人住房贷款相关合同未采用公证方式的，应要求借款人出具本人未婚或离婚后尚未
再婚情况的签字声明，在声明中明确“本人对声明内容的真实性负责，并对由此引起的系列
问题负法律责任”。
4.借款人、担保人等签字后，贷款发放岗位人员应将有关合同文本、《中国建设银行个
人住房贷款调查审批表》和合同文本复核记录等材料送交建设银行个人住房贷款合同有权
签字人审查，有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，
之后按照用印管理规定负责加盖建设银行个人住房贷款合同专用章。
5.建设银行可根据实际情况决定是否办理合同公证。
落实贷款发放条件
贷款发放前，贷款发放岗位人员应落实有关贷款发放条件。主要包括：
1.确认借款人首付款已全额支付；对单位集资建房的，单位出资与个人首付款部分均已
到位；对个人自建房的，自筹资金已经到位；
2.借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；
3.需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；
4.确认售房人已在建设银行开立保证金存款账户或售房结算账户；对采取委托扣划还款
方式的借款人，要确认其已在我行开立还本付息账户用于归还贷款；
5.对采取抵（质）押和抵押加阶段性保证担保方式的贷款，要落实贷款抵（质）押手
续。抵（质）押登记手续应由建设银行派人与抵（质）押人一起办理，或接受抵（质）押人
委托代为办理；建设银行负责办理抵（质）押登记手续的人员应与贷款发放岗位人员分开。
建设银行也可以委托律师代为办理贷款的抵（质）押登记手续，但必须对受托律师的资格进
行认真审查，并明确其职责。
（1）对以取得所有权证书的房屋抵押的，要在贷款发放前办妥抵押登记手续，并取得
《房屋他项权证》。
（2）对以预售商品房或者在建工程抵押的（个人自建房贷款可以在建工程抵押），要
按照当地房地产管理部门规定办理预售商品房和在建工程抵押登记手续；抵押人取得房地产
权属证书后，要重新办理房地产抵押登记，并取得《房地产他项权证》。
（3）对以建设银行认可的权利质押的，在贷款发放前，建设银行要取得质押权利凭
证，并对质押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；需要办理登记的，还要办妥质
押登记手续。
6.对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。对保证人有
保证金要求的，应要求保证人在建设银行存入不少于六期还本付息额的保证金。
贷款划付
1.贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应通知借款人持本人身份证件到会计柜台
办理贷款发放及划款手续。
借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。委托贷款银行代办的，贷款银行应
要求借款人出具授权证明，授权可以采取在合同中约定的方式，也可以采取出具授权委托书
的方式。委托其他自然人代办的，代理人应持本人身份证件、借款人身份证件和借款人授权
委托书到柜台办理。贷款银行认为有必要的，可以要求对授权委托书进行公证。
2.贷款发放岗位人员应填写或打印《中国建设银行个人住房贷款开立贷款账户通知书》，
交信贷主管审核签字后，加盖公章或者业务专用章，送会计部门作为开立贷款账户的依据。
3.会计部门根据《中国建设银行个人住房贷款开立贷款账户通知书》开立账户、划款，
并将贷款支付凭证（如“贷款转存凭证”）“退业务部门留存（代借据）”联返回信贷部门存档，
将贷款支付凭证“借款人回单”联交付借款人或代理人。借款人委托银行代办的，贷款发放岗
位人员应于放款后及时通知借款人，将贷款支付凭证“借款人回单”联以适当方式送达借款人。
4.会计部门应按借款合同约定的方式划款。
（1）除个人自建房贷款外，其他贷款品种均应采用专项提款方式，即将贷款转入售
房人在建设银行开立的存款账户内，或者将贷款转入房产交易双方指定的在建设银行开立的
存款账户内，并按贷款用途监控资金的使用。
（2）个人自建房贷款可以采用将贷款直接转入借款人在建设银行开立的存款账户的
方式，但建设银行必须与借款人以合同或协议的形式对资金的使用与提取等内容作书面约定，
保证贷款使用符合合同要求。
特殊情况的处理
借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷
款账户开立时执行最新贷款利率。因此，会出现贷款账户执行利率与“借款合同”、“开立贷款
账户通知书”上贷款利率不同的情况。在这种情况下：
1.会计人员应按照新的贷款利率重新计算分期还款额；
2.如果采用累进还款方法，出现因贷款利率调整导致原累进还款方法不满足条件的情
况时，应改为等额还款方法，并计算新的分期还款额；
3.会计人员应将新的贷款执行利率、还款方法、分期还款额及时通知信贷部门，信贷
部门应书面通知借款人。
4.会计部门开户时应注意在“开立贷款账户通知书”和贷款支付凭证上记载新的贷款执
行利率、还款方法及分期还款额。
贷后管理
个人住房贷款贷后管理是指自个人住房贷款发放后到合同终止期间对贷款有关事宜
的管理，包括贷款本息回收、合同内容变更、贷后检查、不良贷款管理与处置、抵押物管理、
贷款信息管理、贷款档案管理等。
贷款本息回收
还款计划和贷款结息日的确定
1．还款计划的确定
借款合同中应对贷款的还款计划作出明确约定。个人住房贷款采取按月计结息、借款
人分期按月偿还的方式，借款人从贷款发放的次月起按月偿还借款本息（采用到期一次性还
本付息还款方法的除外）对贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，可以实行到期本息一次性清
偿的还款方法，即指借款合同期限届满时一次性结清贷款，利随本清。
2．贷款结息日的确定
个人住房贷款结息日的确定可以采用统一定日和按户定日两种方式。中国建设银行个
人信贷系统在各分行推广上线后，各分行应推广使用按户定日的方式确定结息日。
（1）按户定日方式：每笔贷款均根据其发放日和所选择的固定的还款时间间隔确定
结息日，如某月 5 日发放的贷款，选择每月还款方式，则该笔贷款结息日确定为以后每个月
的 4 日（第一次结息日为下月的 4 日，以后依次类推）。
（2）统一定日方式：对每类贷款账户统一确定每月固定日期作为结息日。
3．统一定日方式下首期还款的处理
（1）首期还款日的确定
采取统一定日方式时，在放款日当期（即，当月）一般不要求借款人归还借款，而采
取于下个结息期（即，下个月）归还应还款项，即放款日当期的结息日不还款，而把下个结
息期（即，下个月）的结息日作为借款人的首期还款日。
（2）首期还款时应收利息的计算
借款人首期还款时应收利息包含放款日当月应收利息与下个月应收利息。放款日当月
应收利息按当期实际占用天数计算。
放款日当月应收利息为：贷款本金①日利率①当月占用天数，其中：日利率=月利率
/30；当月占用天数=本月末日期-放款日期+1。下个月应收利息为：贷款本金①月利率。首期
还款时应收利息为：放款日当月应收利息+下个月应收利息。
（3）特殊情况的处理
统一定日方式下采取等额本息还款法，借款人的首期还款可能会出现应还利息（即放
款日当月应收贷款利息与下个结息期应计贷款利息合计金额）超过分期还款额的情况，此时
信贷人员应提示借款人灵活选择不同归还贷款方式：
①在下个结息期，按放款当期应计利息加分期还款额合计金额归还借款；
①在放款日当期，归还贷款应计利息，在下个结息期按分期还款额还款。
贷款偿还方式
贷款偿还方式可以采取借款人委托扣款和柜面还款两种方式。
（1）委托扣款方式
委托扣款方式是指，借款人在其建设银行开立指定账户，并委托建设银行按还款计划
在该指定账户中以扣款方式还款。如该指定委托扣款账户为借款人之外的第三人名下账户，
则该第三人应签发授权书，授权建设银行从该账户中扣收借款人应还款项。
采用委托扣款方式的，借款人须事先向建设银行提出申请，并签订《个人住房贷款委
托扣款协议》。客户可以采用的委托扣款账户有：信用卡、储蓄卡、储蓄账户、住房公积金
账户、住房补贴账户等。
个人住房贷款采取委托扣款方式，贷款银行与借款人应对以下问题进行明确约定或要
求借款人作出明确选择：
①1 年期以下（含 1 年）贷款采取期末到期一次清偿时不扣款；
①贷款到期、逾期后是否扣款；
①贷款拖欠时，应按多期合并进行扣款；
①贷款多还时继续扣款时，按分期还款额进行扣款；
①贷款“销户”、“核销”后不扣款；
①对借款人只提供一个扣款账号归还组合贷款时，应确定自营性个人住房贷款或公积
金个人住房贷款那种贷款优先扣款；
①借款人提供多个扣款账号归还一笔贷款时，应指定扣款账号的先后顺序。
银行会计部门进行委托扣款处理后，打印“委托扣款通知单”和“委托扣款清单”，“委托
扣款通知单”加盖业务公章后邮寄客户，作还款回单，“委托扣款清单” 信贷部门留存，用于
登记贷款台账备查。
（2）柜面还款方式
柜面还款方式即借款人直接以现金、票据或信用卡、储蓄卡到建设银行规定的营业柜
台还款。采取柜面还款方式的，应按借款合同中约定的还款计划，对还款方式的具体操作作
出明确约定。
还款方法的计算
借款人的还款计划采取分期按月偿还的，分期还款额的确定可以采取等额本息还款法、
等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法以及其他还款方法。中国建设银行个人
信贷系统中可以根据确定的还款方法自动进行计算，下面仅介绍常用的几种还款方法。
1.等额本息还款法
借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应
还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。
设贷款总额为 Y，贷款期数为 n，贷款利率为 i，已还至第 k 期，则：
分期还款额 =
贷款余额 =
注：“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，下同。
2.等额本金还款法
借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于
贷款总额除以贷款期数。
设贷款总额为 Y，贷款期数为 n，贷款利率为 i，已还至第 k 期，则：
分期还本额 =
k 期还款额
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n
n
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Y
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Y
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n
k
n
Y
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贷款余额 =
3.等额累进还款法
（1）等额递增还款法
首先对借款期限按一定基础（累进时间 t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首
先在第一时间段（ 期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个
时间段（t 期）内，较第一时间段的分期还款额（A）累加一定额（G），即每期以新分期还
款额（A+G）归还贷款本息，在第三个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款额
（A+G）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+2G）归还贷款本息，依此累推，以
后每隔一段时间 t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）累进，直
至贷款本息偿清。
（2）等额递减还款法
首先对借款期限按一定基础（累进时间 t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首
先在第一时间段（ 期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个
时间段（t 期）内，较第一时间段的分期还款额（A）递减一定额（G），即每期以新分期还
款额（A-G）归还贷款本息，在第三个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款额
（A-G）递减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-2G）归还贷款本息，依此累推，以
后每隔一段时间 t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）递减，直
至贷款本息偿清。
以上计算中均假设 G>0。
设贷款总额为 Y，贷款利率为 i，贷款期数为 n，并设 ，其中：
， ， 且为不大于 的最大整数， （实际做法中一般
设 ，余数 为 0），则：
限制条件：
等额递增还款法：首次分期还款额须大于当期应计贷款利息；
等额递减还款法：末次分期还款额须大于当期应计贷款利息。
4．等比累进还款法
（1）等比递增还款法
首先对借款期限按一定基础（累进时间 t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首
Y
n
k
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bw
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i
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A
t
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w
nn
n
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先在第一时间段（ 期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个
时间段（t 期）内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还
款额[A*（1+s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款[A*
（1+s）]按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A*（1+s）*（1+s）]归还贷款本息，依
此累推，以后每隔一段时间 t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按按定比（s）
累进，直至贷款本息偿清。
（2）等比递减还款法
首先对借款期限按一定基础（累进时间 t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首
先在第一时间段（ 期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个
时间段（t 期）内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）递减，即每期以新分期还
款额[A*（1-s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款额[A*
（1-s）]按定比（s）递减，即每期以新分期还款额[A*（1-s）*（1-s）]归还贷款本息，依此
累推，以后每隔一段时间 t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按按定比（s）
递减，直至贷款本息偿清。
以上计算中均假设 s > 0。
设贷款总额为 Y，贷款利率为 i，贷款期数为 n，并设 ，其中：
， ， 且为不大于 的最大整数， （实际做法中一般
设 ，余数 为 0），当 时，则：
限制条件：
等比递增还款法：首次分期还款额须大于当期应计贷款利息；
等比递减还款法：递减比例必须大于负 100%，小于零
贷款发放后利率的调整
贷款期限内，如遇法定利率调整，按人民银行和建设银行总行有关利率管理规定进行
调整。
提前还款的处理
1．提前还款的有关规定
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A
建设银行可对借款人提前还款提出一些限制性规定，但必须在《个人住房借款合同》
中明确约定。
（1）建设银行可要求借款人提前还款应事先申请，申请方式可以是提前电话通知或
到经办柜台填写“中国建设银行个人住房借款提前还款申请书”。
（2）建设银行可规定每次提前还款的最高和最低还款金额限制：对每次提前还款额
不超过最高限额的，会计柜台应即时按规定办理提前还款。对每次提前还款额超过最高限额
的，借款人提前还款申请应经由信贷部门审批，但审批时间应不超过一天。对经信贷部门审
批同意提前还款的，信贷部门应及时通知会计柜台办理提前还款手续。
（3）建设银行可以对借款人提前还款收取违约金，但必须在《个人住房借款合同》
中明确约定，并规定违约金的收取方式。
2．提前还款的办理手续
（1）借款人本人或其代理人到会计柜台办理
对借款人提前归还贷款的，应要求借款人持本人身份证件到建设银行会计柜台办理还
款手续。借款人委托他人代办的，经办人应要求代理人持借款合同原件、借款人授权委托书
和本人身份证件到会计柜台办理，并将委托书原件和代理人身份证件（复印件）留存。
（2）核实借款人有无拖欠贷款本息
对存在拖欠本息的，应要求借款人先归还拖欠贷款本息后，才予受理提前还款业务。
（3）借款人办理提前归还部分贷款的，建设银行应要求借款人先归还当期应还本息。
然后对借款人提前归还的贷款本金部分计收利息，利息要按上一个结息日（含）至提前还款
日（含）的实际占用天数计收，做到利随本清。
（4）对提前部分还款的借款人，建设银行经办人应提示借款人提前部分还款后是否
作如下选择，并按借款人的选择进行相应处理：
①调整借款期限。按 的规定办理。
①调整分期还款额。按 的规定办理。
①变更还款方式。按 的规定办理。
①不作任何变更，继续按原计划还款。
贷款的结清
借款人提前结清或正常结清贷款后，信贷经营部门凭会计部门转来的“中国建设银行
个人住房贷款结清通知书”、贷款还款凭证等，核实确认借款人已经还清所有款项后，在借
款合同封面上用“贷款结清”章加以标记，同时在台账上进行结清登记，将贷款本息结清通知
书、抵押物权属证明、保险单正本等退回借款人。
合同内容变更
基本规定
1．合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订
相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得
担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手
续及其他相关手续。
2．合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办
理或委托代理人代办。委托代理人代办的，经办人应要求代理人持经公证的委托人授权委托
书和本人身份证件办理，并将委托书原件和代理人身份证件（复印件）留存。
借款期限的调整
在合同履行期间，应允许借款人向建设银行申请缩短或延长借款期限，并由借款人填
写“中国建设银行个人住房借款期限调整申请书”。
1.建设银行须审查申请调整期限的贷款是否拖欠贷款本息及相关费用，如有此类问题
的，应要求借款人先归还拖欠的贷款本息及相关费用后方予受理申请。
2.建设银行受理期限调整业务，应要求借款人先按原分期还款额归还当期应还本息，
期限调整后新的分期还款额应自下期还款开始执行。
3.建设银行应根据新计算的分期还款额调查、审查借款人的还款能力，在“中国建设银
行个人住房借款期限调整调查审批表”上分别由经办人签署调查意见，信贷经营部门负责人
签署审批意见。
4.建设银行应审查所调整期限是否符合贷款管理规定，如属延长期限的，则原借款期
限与延长期限之和不得超过各类个人住房贷款的最长期限规定。
5.调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整之日起，贷款利率按新的
期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。
6.对经审批同意调整借款期限的，建设银行及时与借款人、担保人签订《中国建设银
行个人住房借款合同变更协议》，并办理抵（质）押登记变更等有关手续。有关手续办妥后，
经办人将“中国建设银行个人住房借款期限调整通知书”一份归档，一份交借款人，一份连同
《中国建设银行个人住房借款合同变更协议》一起交会计部门办理调整贷款期限事宜。会计
部门在办理完相关手续后打印回单提供给客户。
分期还款额的调整
应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。
1.借款人提前部分还款后，保持原贷款期限不变而申请相应调整分期还款额的：
建设银行会计柜台应要求借款人在“中国建设银行个人住房借款提前还款申请书”上对
调整分期还款额做出明确选择。根据借款人申请，会计柜台在办理完提前部分还款手续后应
按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额，并填写“中国建设银行个人住房借款分期
还款额调整通知书”一式三份，一份由会计部门留存并自下次扣款起对该笔贷款执行新的分
期还款额，一份交借款人保存，一份由信贷部门留存归档。
2.借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额，经办人应要
求借款人按调整贷款期限提出申请，按 的规定办理。
还款方式的变更
借款人申请变更还款方式，是指在合同履行期间，借款人在等额本息还款法、等额本
金还款法等还款方法之间重新选择。对借款人申请变更还款方式的，建设银行应履行充分告
知义务，告知借款人所选择还款方式的内容，并要求借款人提出书面申请。
1.借款人提前部分还款后申请变更还款方式的，应要求借款人在“中国建设银行个人住
房借款提前还款申请书”上对变更还款方式做出明确选择。对借款人未提前部分还款而直接
申请变更还款方式的，应要求借款人填写“中国建设银行个人住房借款还款方式变更申请
书”，要求借款人明确选择变更后的还款方式并签字确认。
2.建设银行须审查申请变更还款方式的贷款是否拖欠贷款本息及相关费用，如有此类
问题的，应要求借款人先归还拖欠的贷款本息及相关费用后方予受理。
3.建设银行受理变更还款方式业务，应要求借款人先按原还款方式归还当期应还本息，
新的还款方式应自下期开始执行。
4.建设银行应按借款人选择的还款方式计算借款人的分期还款额，确定借款人的具体
还款方法，并相应调查借款人的收入情况和还款能力是否符合要求，在“中国建设银行个人
住房借款还款方式变更调查审批表”上分别由经办人签署调查意见，信贷经营部门负责人签
署审批意见。
5.对经审批同意变更还款方式的，建设银行应及时与借款人、担保人签订《中国建设
银行个人住房借款合同变更协议》。有关手续办妥后，经办人将“中国建设银行个人住房借款
还款方式变更通知书”一份归档，一份交借款人，一份连同《中国建设银行个人住房借款合
同变更协议》一起交会计部门办理变更还款方式事宜。会计部门办理完相关手续后应打印相
应回单提供给客户。
担保的变更
对在合同履行期间，借款人申请变更保证人、抵押物、质押权利的，经办人应向其提
供“中国建设银行个人住房借款变更担保申请书”，由借款人提出书面申请。
1.经办人应审查新的保证人或抵押物、质押权利是否符合担保要求，并填写“中国建设
银行个人住房借款变更担保调查审批表”，提出调查意见，报信贷经营部门负责人审批；
2.以新的房产作为抵押物，建设银行认为须进行评估的，必须由建设银行认可的评估
机构进行评估；
3.变更担保后，贷款余额与新的抵押物、质押利评估价值之比不得高于规定的抵（质）
押率；新的保证人必须有足够的保证能力；
4.对经审批同意变更担保的，建设银行应与借款人、担保人签订变更担保协议或重新
签订担保合同，办理抵（质）押登记变更等有关手续。
对借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的处理措施
1.借款人遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人不同意继续履行借款
人签订的借款合同的，建设银行在该债权未获清偿前，应依法请求人民法院将借款人财产拍
卖、变卖以清偿借款人的债务。
2.借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同义
务的，建设银行应根据经公证的继承协议、文件与其签订债务承担协议，并办理抵押登记或
贷款担保手续等。原借款人所购房产应继续用于抵押。
贷后检查
检查要求
1.按《中国建设银行信贷资产风险分类实施细则》等规定及时对个人住房贷款进行风
险分类；
2.对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采
取全面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查。贷后检查应形成书面报告，经信贷主管
或负责人签字后及时归档。
检查的主要手段
贷后检查的主要手段包括：监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、电话访谈、见面
访谈、实地检查、监测资金使用等。
检查的主要内容
1.借款人依合同约定归还贷款本息情况；
2.借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；
3.借款人职业、收入、健康状况等影响还款能力和诚意的因素变化情况；
4.担保变化情况，包括保证人、抵押物、质押权利等；
5.对合作项目、合作开发商以及合作中介机构的回访与检查；
6.其他可能影响个人住房贷款资产质量的因素变化情况。
对借款人的检查
发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正；对借款人拒绝纠正的，应
提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同，并要求借款人承担违约责任：
1.借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；
2.借款人未按合同约定用途使用贷款的；
3.借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；
4.借款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自建设银行发出催收通知书之日起 30 天
内（以挂号寄出时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的；
5.借款人拒绝或阻碍建设银行对贷款使用情况实施监督检查的；
6.借款人在本合同履行期间死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、
监护人、财产代管人拒绝继续履行借款合同、或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷
款本息和相关费用的；
7.借款人卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力
的；
8.借款人发生其他足以影响其偿债能力事件的。
对保证人的检查
发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对于
借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除
合同。
1.保证人失去担保能力的；
2.作为保证人的法人、其他经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联
营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；
作为保证人的自然人发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的；
3.保证人拒绝建设银行对其资金和财产状况进行监督的；
4.保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。
对抵押物的检查
发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对于
借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除
合同。
1.抵押人未妥善保管抵押物或拒绝建设银行对抵押物是否完好进行检查的；
2.因第三人的行为导致抵押物价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入建设银行指定
账户的；
3.抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在 30 天内向建
设银行提供与减少的价值相当的担保的；
4.未经建设银行书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的；
5.抵押人经建设银行同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
6.抵押物被重复抵押。
对质押权利的检查
发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对
于借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解
除合同。
1.质押权利出现非建设银行因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在 30 天内向
建设银行提供与减少的价值相当的担保的；
2.出质人经建设银行同意转让质押权利，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
3.质押期间，发生非建设银行过错导致质押权利价值减少，而出质人未将损害赔偿金
存入建设银行指定的账户的；
4.质押期间，未经建设银行书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押
权利的。
对合作开发商和项目、合作中介机构的回访与检查
1.检查的主要内容
（1）定期对合作开发商和项目进行现场回访与检查，内容包括开发商资信变化情况、
资金到位和使用情况、项目工程进度情况、项目销（预）售情况、房屋权属证书办理情况、
通过个人住房贷款实现的住房销售收入的使用情况等，并形成书面回访与检查报告。
（2）定期对个人再交易住房合作中介机构进行回访与检查，内容包括中介机构的资
信情况、经营情况及财务状况等，并形成书面回访与检查报告。
2.检查时间间隔的确定
应根据合作机构的资信和合作记录确定定期回访与检查的时间间隔，对资信评级较高、
以往合作记录良好的合作机构，可每季度或更长时间回访一次。对资信评级一般且合作中发
现不良记录的，应加大回访频率，至少每季度或每月一次。
3.合作开发商及项目的重大风险与防范
发现合作开发商及项目出现以下情况的，限期要求其纠正，对不予纠正的，中止或终
止合作协议，暂停或停止发放个人住房贷款：
（1）不及时办理房屋权属证书，不配合办理房屋抵押登记；
（2）拒绝履行合作协议中约定的连带保证责任；
（3）由于开发商自身原因，造成项目无法按期竣工并交付使用或因建筑质量等问题
与购房人产生纠纷；
（4）拒绝接受建设银行对项目贷款资金使用、工程进度、销售等方面的检查和监督；
（5）经营状况恶化，丧失担保能力或者担保能力严重下降；
（6）卷入或即将卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序；
（7）假借个人名义套取个人住房贷款；
（8）将用作个人住房贷款抵押的房屋重复出售、重复抵押。
4.合作中介机构的重大风险与防范
对回访过程中，发现再交易住房合作中介机构出现以下情况的，应暂停或停止与其合
作发放新的个人再交易住房贷款：
（1）经营管理不善，财务状况恶化；
（2）所担保的个人再交易住房贷款不良情况比较严重；
（3）由于中介机构的原因，合作发放的贷款中出现“假个贷”；
（4）对外担保超出其担保能力。
对其他合作中介机构的资格审查与风险防范参照总行有关制度办法执行 。
有关风险事项的处理程序
1.贷后检查中发现存在上述违约等风险事项及其他风险事项的，经办人应及时向部门
负责人汇报，制定相应的处理方案。属于重大风险事项的，还应及时报告信贷风险管理部门
和上一级行业务主管部门。
2.发现借款人未按照合同约定的还款计划及时、足额偿还贷款本息的，将该笔贷款进
入不良贷款管理与处置程序进行处理。
不良贷款的管理与处置
不良贷款的催收与处置
建设银行应按照总行有关规定及时正确地对个人住房贷款形态进行认定和分类，并按
以下要求进行催收与处置：
1.借款人第一次未按照合同约定归还贷款本息，贷款经办人要在 10 个工作日内对借
款人进行电话提示催收，了解违约原因，并做好电话记录；同时该笔贷款形态转为“逾期”。
2.借款人累计拖欠贷款本息 1－3（不含）个月的，贷款经办人要向借款人发出书面“催
收通知书”。 对抵押加阶段性保证贷款要视情况要求开发商协助催收或承担保证责任。
3.借款人累计拖欠贷款本息达 3－6（不含）个月的，贷款经办人要约见借款人或者上
门催收，了解借款人违约原因，协商可行的还款方案；对抵押加阶段性保证贷款要视情况要
求开发商协助催收或承担保证责任。
4.借款人累计拖欠贷款本息达 6 个月（含）以上，且没有实质性解决方案的，要追究
保证人的担保责任，依法起诉、及时处分抵押物或质押权利。
5.以上对拖欠本息时间的划分以及相应处置方式仅为原则性的最低要求，各地经办机
构应根据当地经济形势和市场环境的变化、借款人实际资信情况等及时判断风险状况，适当
缩短上述处理拖欠本息的划分期间，及时采取有效处置措施保全我行债权。
针对借款人违约原因，可采取的处置、盘活措施
1.对由于借款人疏忽、遗忘造成的不良贷款，通过电话、开发商协助等渠道通知借款
人及时归还拖欠本息；
2.对借款人具有还款意愿，但由于收入水平下降按合同约定归还贷款本息确实有困难
的，可适当延长借款人还款期限；借款人失去还款能力的，可联系开发商、中介机构等协助
将借款人所购房屋转卖，进行债务重组。
3.对借款人具有还款能力但恶意欠款的，如果尚在开发商连带责任保证阶段的，要求
开发商履行保证责任，代为归还拖欠本息与费用；对借款人拒绝归还贷款、保证人拒绝履行
保证责任的，经协商无效，应及时提起诉讼，通过法律手段收回贷款。
4.对由于我行原因，造成借款人未能按时归还贷款的，要向借款人解释说明，采取措
施，予以补救。
5.对由于开发商未能按期交付房屋、或工程质量等问题造成买卖双方纠纷，借款人不
予归还贷款的，在督促借款人还款的同时，应督促开发商解决纠纷，并承担保证责任；在纠
纷解决之前，暂停对该开发商项目发放新的个人住房贷款；同时密切关注开发商动态。
“假个贷”的处置
“假个贷”是指单位（比如，住房开发企业）或个人以套取银行信贷资金为目的，在个
人没有真实购房意愿的情况下，以个人名义申请并获得的个人住房贷款。对已暴露的“假个
贷”，应根据实际情况采取以下处置措施：
1.开发商经营状况较好的，督促其承担还款责任。对于开发商还有其他楼盘项目准备
销售或正在销售中的，在经严格审查确认项目不存在风险的前提下，可向这些楼盘的购房者
发放个人住房贷款，开发商由此实现的销售收入专项用于归还在我行的“假个贷”，但必须严
防新的“假个贷”。
2.对因资金不足形成“烂尾”的“假个贷”楼盘，如只需投入少量资金项目即可完工，且开
发商有还款意愿，按信贷授权权限，经有权行审批同意，可视情况发放少量的房地产开发贷
款，并对项目进行封闭管理，用项目实现的销售收入或处置抵押物所得，收回“假个贷”和开
发类贷款。
3.对于开发商经营状况恶化的，要密切监控其资产分布情况，做好资产保全的有关工
作。对因开发企业破产或营业执照被吊销、借款人死亡或失踪，或通过法律程序执行后无法
回收的贷款，按照第三十七条有关规定进行处置。
4.应认真调查“假个贷”的成因，严肃认定内部责任；对于属合作开发商或中介机构原
因造成的，应追究其相应责任，同时应对有不良记录的合作开发商和中介机构建立黑名单制
度，以此作为决定是否继续与之合作的重要依据。
依法拍卖、变卖不良个人住房贷款抵押物所得价款，支付处分抵押物所需费用等后小
于贷款本息的差额，或依法取得抵债资产，按评估确认的市场公允价值入账后，扣除抵债资
产收取费用，小于贷款本息的差额，应继续向债务人追偿。经追偿后仍无法收回的债权，按
照财政部和总行有关办法规定进行呆账贷款认定后，按照呆账资产核销管理办法规定的条件
与程序，组织申报核销。
个人住房贷款抵债资产的收取、保管、处置以及相应的会计核算，均应按照中国建设
银行关于抵债资产的有关规定执行。个人住房贷款业务经营部门负责以资抵债申报材料的组
织和抵债资产的收取工作；资产保全部门或负责资产保全工作的部门（以下简称资产保全部
门）负责抵债资产的保管、经营处置工作。
抵押物管理
抵押物的检查
抵押期间，经办人员应定期检查抵押物的存续状况以及占有、使用、转让、出租及其
他处分行为。如发现抵押物价值非正常减少，应及时查明原因，采取有效措施：
1.如发现抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为。
2.如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如
抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押物、
权利质押或保证。
抵押物的处分与转让
抵押人在抵押期间转让或处分抵押物的，建设银行必须要求其提出书面申请，并经该
笔贷款原审批部门批准后方予办理。
1.经建设银行同意，抵押人可以全部转让并以不低于建设银行认可的最低转让价款转
让抵押物的，抵押人转让抵押物所得的价款应当优先用于向建设银行提前清偿所担保的债权。
2.经建设银行同意，抵押人可以部分转让抵押物的，所得的收入应存入建设银行的专
户或偿还建设银行债权，并保持剩余贷款抵押率不高于规定的抵押率。
3.抵押期间，抵押物因出险所得赔偿金（包括保险金和损害赔偿金）应存入建设银行
指定的账户，并按抵押合同中约定的处理方法进行相应处理。对于抵押物出险后所得赔偿数
额不足清偿部分，建设银行可以要求借款人提供新的担保。
贷款信息管理
贷款台账
贷款发放后，应根据业务种类建立贷款台账，台账应包含借款人的基本信息、贷款信
息（包括合同金额、期限和放款日期等）、权证信息等信息，贷款台账可以采取电子台账或
手工台账的形式。
不良贷款明细台账
建立不良贷款明细台账制度，不良贷款明细台账可以采取电子台账或手工台账。贷款
出现逾期，建设银行应及时在不良贷款台账中登记借款人首次出现逾期的时间、拖欠期数、
拖欠本金额、拖欠利息额、不良余额、不良原因、催收措施、催收记录以及催收结果。对通
过追究保证人的担保责任，处分抵押物、质押权利收回不良贷款的，要在不良贷款明细台账
中分别记录收回的具体金额及损失金额（未足额收回的）。
信息分析与报告
个人住房贷款业务分析报告制度和不良个人住房贷款情况分析报告制度。定期对个人
住房贷款业务数据进行汇总、整理、加工、分析，并形成书面报告。
1.个人住房贷款业务分析报告的主要内容：
（1） 市场环境及同业分析；
（2） 个人住房贷款业务发展情况、发展趋势与区域、产品、客户结构分析；
（3） 个人住房贷款资产质量情况、变化趋势分析；
（4） 个人住房贷款业务发展中存在的问题和采取的措施、建议；
（5） 根据既往数据和历史记录可以形成的其他分析报告。如对过去不同时段发放
的贷款，于贷款后一段时间内（如 24 个月）的质量情况等进行分析。
2.不良个人住房贷款情况分析报告的主要内容：
（1） 不良贷款回收情况及采取的回收措施；
（2） 新增不良贷款的结构分析；
（3） 不良贷款增加的原因分析；
（4） 拟进一步采取的不良贷款清收措施和计划完成的清收任务；
（5） 根据既往数据和历史记录可以形成的其他分析报告。如不同时期发放的贷款、
对个别楼盘的不良贷款比例进行分析等。
统计分析指标库
逐步建立个人住房贷款业务统计分析指标库，充分利用个人信贷系统中的分析工具，
对个人住房贷款进行分类分析，为信贷政策和经营管理提供参考。
贷后管理工作的检查与考核
经办行每年应至少对个人住房贷款贷后管理情况进行两次全面检查，并将检查结果形
成专题报告报上级行。
一级分行每年至少对所辖行开展一次个人住房贷款贷后管理的检查工作，可全面检查
或者抽查。总行房地产金融业务部对各分行贷后管理工作进行不定期抽查。
个人住房贷款档案管理
个人住房贷款档案是指各行在经办和管理各类个人住房贷款工作中形成的，具有凭证
依据作用和参考利用价值或史料价值的信贷经营管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档
案管理是指个人住房贷款有关资料的收集、整理、归档、保存、退回、销毁的全过程。
个人住房贷款档案分类和部门管理职责
1.个人住房贷款的归档范围包括贷款业务中形成的专业技术资料，分为重要档案和一
般档案。重要档案是指个人住房贷款抵押房屋他项权利证、权利质押的权利证明、保险单等
重要物品和单证原件；一般档案指除重要档案以外的所有在办理个人住房贷款业务中形成的
专业技术资料。
2.个人住房贷款重要档案原则上由会计部门负责保管。经营部门如设立了专门的信贷
档案库房和专职信贷档案管理员，重要档案可由该经营部门区别一般档案负责保管。
3.各经办机构的经营部门除对所有个人住房贷款档案资料进行收集以外，还需设立专
（兼）职贷款档案管理岗，负责接收、审查信贷经办人员提供的档案资料，做好还款阶段个
人住房贷款一般档案的日常整理、保管和利用等工作。重要档案在经营部门负责保管的，该
经营部门必须设专职档案管理人员负责保管。
4.档案部门负责个人住房贷款本息结清或信贷业务执行完毕以后的档案管理。
5.个人住房贷款档案的保管期限为 5 年，从贷款本息结清的下一年开始计算。
个人住房贷款重要档案的管理
1.信贷经办人员收到重要档案资料，要逐项登记“个人住房贷款重要档案资料登记簿”，
同时填制“个人住房贷款重要档案资料收妥通知书”一式三联，加盖经办人名章、业务部门公
章以及借款人或第三人名章，一联留底，一联给借款人或第三人，一联给保管部门。登记簿
与收妥通知书分别专夹保管。
2.信贷经办人员将一联“重要档案资料收妥通知书”、收妥的重要档案资料及时一并移
交会计部门或经营部门的重要档案管理人员，同时将重要档案资料复印一份装入信贷档案内，
以备日常查用；重要档案管理人员应对信贷经办人员移交的重要档案资料进行复核，并 “重
要档案资料登记簿”上签字做好移交记录。
3.重要档案资料要实行双人管理，一人管登记簿，一人管实物，登记人员与保管人员
要有明确分工，登记人员负责收到保管物品时的初点，领（转）出的复点，登记簿的登记，
办理交接手续及专夹保管有关通知书；保管人员负责收到保管物品时的复点、领（转）出时
的初点，登记簿的复核及有关物品的日常保管。
4.由于进行诉讼及其他工作需要，领用被保管的重要档案资料时，应填制“重要档案资
料领用、退回保管通知书”或者“担保物、偿债物领用、退回、变更保管通知书”一式两份，
经办人、部门负责人签章，加盖部门公章，报主管行长签批后，送保管部门领用占管担保物。
保管部门核对签章无误后加盖印章，一联退领用部门专夹保管，一联与原“收妥通知书”一同
保管，按通知书内容将重要档案资料转交领用部门。
5.重要档案资料用后交回时，应由领用部门填制“重要档案资料领用、退回保管通知书”
或者“担保物、偿债物领用、退回、变更保管通知书”一式两联，经办人、部门负责人、领用
部门签章后连同领用的重要档案资料送保管部门，保管部门将“领用、退回、变更保管通知
书”与退回的担保物和领用时填制的“领用、退回、变更保管通知书”内容核对相符后，将担
保物收妥保管，在“领用、退回、变更保管通知书”签章后，一联退领用部门，一联与原“领
用、退回、变更保管通知书”与原“收妥通知书”一同保管，并在“重要档案资料登记簿”中签
注。
6.借款人还清贷款本息后，重要档案管理人员凭经营部门填制的“中国建设银行担保物、
偿债物领用、退回、变更保管通知书”和贷款还款凭证或会计柜台出具的“贷款本息结清通知
书”，将重要档案资料退回经营部门，并在“重要档案资料登记簿”中签注。
7.对需退还借款人的重要档案资料，经营部门开具“个人住房贷款重要档案资料清退确
认书”， 由借款人或其受托人在确认书上签收后，将有关重要档案资料退还借款人，并在“重
要档案资料登记簿”中登记清退日期。“个人住房贷款重要档案资料清退确认书”补充贷款档
案保管。
个人住房贷款一般档案的管理
1.收集信贷档案资料。受理个人住房贷款申请后，信贷经办人员应逐笔单独设立专用
文件袋，将受理、调查、审批和发放等各环节形成的档案资料存放于该文件袋内，并在文件
袋上注明客户名称、文件内容、收件日期等项目。
2.移交信贷档案资料。贷款发放后，信贷经办人员应填写“个人住房贷款档案资料清单”
和“合作企业项目档案资料清单”一式两份，连同全部档案资料一并移交信贷档案管理人员。
经办人员须按照“档案资料清单”规定的内容，形成多少移交多少，不得遗漏。信贷档案资料
应在每笔信贷业务发放（办理）后 2 个工作日内移交，自发放（办理）至回收阶段的档案资
料，随时形成，随时移交。档案管理人员负责集中统一整理保管至贷款本息结清或信贷业务
执行完毕。
3.档案资料的核查。信贷档案管理人员应对档案资料的完整性负责，同时对档案资料
内容的合规性进行审查，对于移交的每笔个人住房贷款业务的档案资料，必须依照清单逐份
逐张的核实，并确认每份档案资料是否为原件或同意存档的复印件。如果有缺项或缺少份数，
档案管理人员有权要求信贷经办人员及时补齐。因特殊情况不能补齐的，由信贷经办人员在
清单“缺项原因”中注明。经审查符合要求的档案资料，档案管理人员和信贷经办人员同时在
“档案资料清单”上签字。清单一式两份，一份由信贷经办人员保留，一份有档案管理人员留
存备查。
4.档案资料整理。信贷档案管理人员接收信贷档案资料后，应在 10 个工作日内进行整
理，将信贷档案资料划分为客户基本情况档案资料、信贷业务和担保档案资料三部分内容分
别整理与保管，其中信贷业务和担保档案资料按照贷前、贷后两个阶段的业务操作流程，分
别按顺序排列。
5.档案资料的立卷归档。信贷档案管理人员对经审核整理的信贷档案资料应及时进行
立卷归档。
（1）合作楼盘资料以项目为单位组卷。个人住房贷款贷款档案以笔为单位组卷，个
人住房组合贷款以组合为单位组卷。
（2）贷款档案采取软卷皮方式以卷为单位装订，且可以通过粘贴、折叠、缩小、扩
大等方法尽量做到纸张大小的统一。同一房地产开发企业多个合作项目的，以企业为单位装
盒，即将项目案卷合装一个档案盒。个人住房贷款可将若干案卷合装一个档案盒，也可以卷
形式保管。
（3）每个案卷均应编制“信贷档案卷内目录”一式两份，其中一份放卷首，另一份作
为检索工具。
（4）案卷卷内每件资料首页的左上角（留出装订线）应编写与卷内目录相一致的件
号，以便于保管和查阅。
（5）将案卷按照“开发企业－合作楼盘项目－贷款品种－个人住房贷款业务发生时间”
或 “贷款品种－个人住房贷款业务发生时间”的顺序进行分类与排列。即：对有合作房地产
开发企业的，首先区分不同的房地产开发企业，然后将该房地产开发企业项下个人住房贷款
档案按不同的合作楼盘项目分开，同一合作楼盘项目下，再按照贷款品种、个人住房贷款业
务发生的先后顺序分别依次进行排列、保管。对没有合作房地产开发企业的个人住房贷款档
案，首先区分不同的个人住房贷款品种分别保管，再按照个人住房贷款业务发生的先后顺序
依次进行排列。
（6）按照案卷的排列顺序编制归档号。归档号设 12 位，前两位为贷款品种序号，第
三位到第五位为开发企业或交易中介序号，第六位到第七位为合作项目序号，第八位到第十
二位为个人住房贷款序号。
（7）按以下要求逐卷填写案卷封面和卷盒脊背各项目：
①全宗名称及全宗号：“全宗名称”一栏填写本行全称，或将本行全称印制在固定位置；
“全宗号”一栏按档案行政管理部门有关规定填写。
①经办部门：填写经办个人住房贷款业务的具体部门。
①档案类别：填写“经营类信贷档案”（简称“个人房贷”）。
①客户名称：商品房销售贷款合作方填写单位全称，个人类客户填写姓名。
①案卷标题：贷款品种及用途，合作楼盘填写项目名称。
①合同生效日和到期日：填写信贷合同或证书正式生效日和规定期限的到期日。
①保管期限：5 年。
①信贷业务办结时间：填写个人住房贷款本息结清和业务执行完毕时间。
①卷内件（张）数：填写卷内实有文件件数，其数字应与卷内目录“件号”的尾数相一
致。
①年度：填写归档年度；盒号：填写档案盒排列的顺序号；归档号：填写本部门统一
编制的归档号；目录号、案卷号：由档案部门统一编制。
（8）立卷后，对于信贷业务发放至全部信贷本息回收期间的后续资料，信贷档案管
理人员随时在“档案资料清单”中进行登记和补充归档。在档案资料装订的过程中也要充分考
虑到这一需要，可以采用在资料末尾直接粘贴补充材料并增加件号，或事先预留空白页以后
加贴新资料等方式。
6.档案资料的保管
（1）经营部门档案管理人员有义务保证档案资料的安全，严密防火、防潮、防尘、
防盗、防蛀、防腐蚀。一旦发现有丢失、毁损、违章使用等情况的，除及时采取必要措施外，
应根据情况的严重程度迅速报告本部门负责人。
（2）档案资料需要的原本、原稿，不得另行编写与修改。经营部门档案管理人员不
得违反规定提供、利用、移交资料或违法、违纪牟取私利进行涂改、伪造档案。
（3）建立档案管理人员变更交接制度。档案管理人员变更时，采用第三人见证制度，
移交人与接收人在监交人的见证下核点贷款档案资料齐全后填制“贷款档案交接表”，并专夹
保管。
7.档案资料的使用
（1）任何人使用档案资料，均必须经过批准后进行，并在“个人住房贷款档案借阅登
记表”上登记，未经批准不得将资料带离现场或复制。对借用或查阅资料的时间和内容、行
为要做概要记录，且由借用人或查阅人签字确认。未经批准，信贷档案管理人员有权拒绝借
用、查阅。“个人住房贷款档案借阅登记表”要专夹保管。
（2）经信贷业务经营部门负责人同意后，查阅人可对档案进行现场查阅。需要将资
料带离现场的，经同意后由信贷档案管理人员为其复印，复印资料不得擅自外传。原则上不
得带走档案资料原件，因特殊情况需要出借时，借用人应填写“个人住房贷款一般档案资料
出借单”，经信贷部门负责人签字批准，留下备份或复印件后由信贷档案管理人员凭单出借，
同时将“个人住房贷款一般档案资料出借单”专夹保管。
（3）信贷档案资料借用人或查阅人在借用或查阅期间，应保证资料的安全性、完整
性和有效性，借用或查阅人均不得对档案资料涂改、拆取、标注、伪造、损毁、遗失和对外
公开。对因资料的遗失、损毁或泄密而造成的经济损失可要求其承担相应责任。
（4）归还出借的信贷档案资料时，由信贷档案管理人员负责清点归档，同时交还借
用人“个人住房贷款一般档案资料出借单”，并在“个人住房贷款档案借阅登记表”上登记注销。
（5）对于有关法律、行政法规明确规定具有查询、冻结或者扣划存款权力的机关，
因工作需要查阅复印档案资料的，信贷档案管理部门应按《金融机构协助查询、冻结、扣划
工作管理规定》执行。
8.档案资料清退。贷款本息还清后，一般档案资料需要退还借款人的，经营部门保留
复印件后，开具“个人住房贷款一般档案资料清退确认书”，由借款人或其受托人在通知书上
签收。“个人住房贷款一般档案资料清退确认书”补充贷款档案管理。
个人住房贷款档案的移交归档
1.档案资料应在贷款本息结清或业务执行完毕后一次全部归档。经营部门档案管理人
员应于每年 3 月底之前，将上一年度执行完毕的贷款档案移交档案部门归档。对同一客户不
同的贷款要按照贷款本息结清或业务执行完毕的先后顺序进行排列。
2.移交时，经营部门档案管理人员应按照案卷排列顺序填写“信贷档案案卷目录”一式
两份及“信贷档案移交表”一式两份。“信贷档案移交表”经移交部门负责人、经手人和档案部
门接收人签字后，由移交部门和档案部门各执一份。“信贷档案案卷目录”一份留移交部门备
查，另一份和“信贷档案移交表”一起随贷款档案一同一交给档案部门。
