一汽奥迪 4S 运城店建设项目
申请报告
二 O 一一年七月
报 告 目 录
第 一 章 总 论 ..........................2
第 二 章 项目建设的必要性…… ……………………5
第 三 章 市场预测与建设规模…………………………10
第 四 章 公司组织结构 ………………………………15
第 五 章 运营、管理模式 …………………………17
第 六 章 项目管理与建设进度…………………………22
第 七 章 投资估算与资金筹措…………………………24
第 八 章 项目经济效益评价......................26
第 九 章 可 行 性 研 究 结 论 与 建 议 ............31
第一章 总论
1、 汽车 4S 店概述
4S 店是集汽车销售、售后服务、配件和信息服务为一体的销售店。
4S 店是一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，包括整车销售
（Sale）、零配件（Spare Part）、售后服务（Service）、信息反馈
（Survey）等。它拥有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，
只经营单一的品牌的特点。汽车 4S 店是一种个性突出的有形市场，具有
渠道一致性和统一的文化理念，4S 店在提升汽车品牌、汽车生产企业形
象上的优势是显而易见的。 随着用户消费心理的不断成熟，用户需求日
益多样化，对产品、服务的要求也越来越趋于严格，原有的代理销售体
制已不能适应市场与用户的需求。4S 店的出现，恰好能满足用户的各种
需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区、现代化的设备和服务
管理、高度职业化的气氛、良好的服务设施、充足的零配件供应、迅速
及时的跟踪服务体系等。通过 4S 店的服务，可以让用户对品牌产生信赖
感和忠诚度，从而扩大汽车的销售量。由于 4S 店的优质服务和严格的规
范性，因此，4S 店也成为一种品位的象征。
2、 项目概况
1、项目名称：一汽奥迪 4S 运城店建设项目
2、总投资：25000 万元
3、建筑面积：33000 平米
4、项目建设单位：**公司
4、编制依据
1、《运城市土地利用总体规划》
2、《运城市城市总体规划》
3、《运城市商业发展规划》
4、4S 店行业规范和建设标准
5、《国家汽车品牌销售管理实施办法》
5、编制原则
本可研报告主要遵循以下原则：
1、 该项目严格遵循汽车 4S 店行业规范和标准，融合现代设计元素，建设
拥有国际水准形象功能、国内一级硬件设施的标准化汽车 4S 店。兼顾
技术上的先进性和操作上的可行性，按规范统筹考虑、合理布局。本着
提高运城城市品位出发点，着力提升周边的发展环境。坚持高起点、高
水平的项目建设理念；同时，通过本项目实施，填补运城没有奥迪 4S
店的空白，提高奥迪汽车行业整体水准和行业竞争力。
2、 编制范围
本报告的研究范围是：新上奥迪品牌汽车 4S 运城店建设项目，着力提
高企业服务档次、降低消耗，增强企业在市场上的占有率和竞争力。同
时通过合理规划和构思，使项目合理布局，达到节约、高效的目的，使
项目发挥最大经济和社会效益。
项目主要技术经济指标
1、 建设规模：1 家 4S 汽车店
2、 项目用地：100000 平米
3、 建筑总面积：30000M2
4、 容积率：
5、 建筑密度：45%
6、 绿地率：60%
7、 项目总投资：25000 万元
8、 能源消耗：
电力： 50 万度/年
用水： 5000 吨/年
9、 年营业收入：50350 万元
10、 年创税收：3000 万元
11、 年创利润总额：5000 万元
12、 投资回收期： 年
13、 财务内部收益率 IRR：税后 18%
14、 财务净现值 NPV(i=12%)：
第二章 项目建设的必要性
建设单位概况
******。
项目建设环境及必要性
运城市 2010 年起，全市经济承接上年 %的回升态势，强劲增长，全
年经济走势呈现高开回稳的态势：GDP 增速一季度 %，上半年 %，
1—3 季度 %，全年达 %。全市经济已走出后金融危机时期恢复性增
长区间，进入正常增长轨道，经济增长的内生动力不断增强。上半年起虽受
上年同期基数不断提升的影响，GDP 增幅逐季有所回调，但仍然保持了平
稳较快的增长态势，各季增幅远远高于上年同期，各季累计增速均在 15%
以上。宏观监测的主要经济指标良性运行。全市生产总值完成 亿元，
同比增长 %；工业增加值 亿元，增长 %；全社会固定资产
亿元，增长 %；社会消费品零售总额 亿元，增长 %；财
政总收入 亿元，增长 %；一般预算收入 亿元，增长 %；
外贸进出口 亿美元，增长 %；运城市人口：484 万。五家企业（山
铝、海鑫、南风、关铝、中信机电）进入全省 30 强；10 家企业（海鑫、山
铝、南风、威顿水泥、关铝、丰喜、阳光、振兴、中条山有色金属、永济电
机）跨入全国大型企业行列。
辖区周边城市状况/销售辐射城市及距离：
临汾人口约 405 万，近两年小轿车上牌量近 4200 辆，距离运城 150 公
里；
机动车保有量和小轿车保有量/近两年小轿车上牌量：
截止 2005 年 6 月运城机动车保有量已达 12 万辆，其中小轿车保有量
34000 余辆。2002 年小轿车上牌量为 2629 辆，2003 年为 3755 辆，2004 年
为 4815 辆。
奥迪轿车保有量和奥迪 Q 系保有量及近三年的上牌量：
截止 2009 年奥迪轿车保有量为 900 辆，Q 系保有量 150 辆，近三年上
牌量为 510 辆。
其他品牌特约站建站数量，准确地点，建店时间和近三年的销售业绩
1、 一汽大众（山西通达，运城市机场路中段，建店时间 2005 年 3
月，近三年的销售业绩 98 辆）
2、 广州本田（运城东端，运城市黄河大道中段，建店时间 2005 年
10 月，）
3、 上海大众（运城市彩虹申联汽车销售服务有限公司，运城市黄河
大道中段，建店时间 2003 年 10 月，近三年的销售业绩 1283 辆） （运城
上海大众特约服务站，运城市圣惠路中段，建店时间 1998 年 8 月，近三年
的销售业绩 3500 辆）
4、 北京现代（山西运城泽龙公司，运城市圣惠路中段，建店时间 2004
年 5 月，近三年销售业绩 近 2600 辆）
5、 长安铃木（山西物产汽贸，运城市圣惠路中段，建店时间 2004
年 8 月，近三年销售业绩 2280 辆）
6、 奇瑞汽车（运城华杰物贸，运城市工农东街，建店时间 2003 年
4 月，近三年销售业绩 3086 辆）
7、 长安汽车（运城市机场路中段，建店时间 2004 年 3 月，近三年
销售业绩 3100 辆）
随着中国经济建设的飞速发展，人民生活水平的普遍提高，汽车正以
前所未有的步伐迈进普通百姓的家庭。特别是中国成功加入 WTO 后，汽
车逐渐大幅度降价，更加刺激了我国的私家车消费。目前中国已成为世界
第一大汽车产销国；2010 年，汽车产销量将达 1600 万量甚至更高。在未
来一段时间内，中国汽车产销量都将保持一个很高的数额。目前中国已经
是一个不折不扣的汽车大国，据专家预测，未来几年，我国的汽车拥有量
将以每年 20%的速度递增，随之而来的巨大的汽车售后市场——汽车美容、
养护、装饰、快修及至大修等，将成为二十一世纪一个庞大的黄金产业，
为有志者提供了绝佳的创业良机。
据统计，因汽车消费而产生的利润大致按以下百分比分配：整车销售
占 20%，配件销售占 20%，售后服务占 60%。由此我们可以看出，在整个
汽车消费过程中，利润产生比重量大的一块是汽车售后服务。除营销、维
修、保养外，若再算上汽车金融、保险、租赁、救援、驾驶培训等，汽车
服务业年产值数以万亿元计，从业人员早已超过 1000 万人——这么大的行
业而且每年都还在扩张。
汽车 4S 店的优势
、信誉度方面
4S 店有一系列的客户投诉、意见、索赔的管理系统，给车主留下
良好的印象。
、专业方面
由于 4S 店只针对一个厂家的系列车型，有厂家的系列培训和技术
支持，对车的性能、技术参数、使用和维修方面都是非常的专业，做
到了“专而精”。
、售后服务保障方面
随着竞争的加大，4S 店商家越发注重服务品牌的建立，加之 4S
店的后盾是汽车生产厂家，所以在售后服务方面可以得到保障。特别
是汽车电子产品和汽车影音产品在改装时要改变汽车原来的电路，为
以后的售后服务带来麻烦。在 4S 店改装一些技术含量高的产品是车主
的首选，同时还可以避免与零售改装店直接的价格竞争，
、人性化方面
在 4S 店让车主真正的享受到“上帝”的感觉，累了有休息室，渴了
有水喝，无聊可以看杂志、书刊、报纸、上网，如果急着用车还有备
用车供你使用，整个流程有专门的服务人员为你打理，不用自己操心
就完成整个业务。
第三章 市场预测与建设规模
行业分析
高速增长的汽车消费量
改革开放 20 年，尤其是“九五”以来，机动车（不含摩托车）拥有量以年
均 15%的增长率迅速增加，个别城市甚至高达 30%。截止到 2008 年，全国机
动车拥有总量达到 2385 万量，其中民用汽车 万辆。这一发展趋势有
着客观必然性，表明随着我国经济的快速发展和城乡居民生活水平的逐步提
高，汽车与房一样，成为我国消费升级的主要方向，也是重要的经济增长点。
当前，中国已经进入轿车消费快速增长时期，汽车市场发展历史表明：
一个国家乘用车市场的中长期发展趋势主要是由 R 值决定的。R 值=车价/人
均 GDP，汽车先导国的发展经验表明，当 R 值达到 2-3 时轿车开始大规模进
入家庭，汽车普及率迅速提高，汽车市场开始进入成长期。深圳、广州、上
海等地区的 R 值已经低于 3，而北京则在 5 左右的时候就实现汽车大规模进
入家庭。随着轿车价格下降和人均收入的提高，R 值将快速降低，越来越多
的家庭具备购车能力。根据中国宏观经济的预测和分析，在 2009 年左右轿车
大量进入家庭（中等收入家庭具备购车能力）。从区域来看，由于中国存在显
著的地区间经济发展水平和人均收入水平的差距，轿车消费逐步从北京、上
海等发达地区向中等发达和欠发达地区梯次推进。当前沿海较发达地区的乘
用车千人保有量与北京比仍然很低，但这些省份人均 GDP 已到达或超过 2000
美元，将进入汽车快速发展时期。这些省份总人口接近 3 亿人口，远远高于
北京，其快速发展期应该长于一类地区。三类地区也将是乘用车市场持续发
展的后续力量，随着经济的发展，它对乘用车市场发展的贡献度也将逐渐显
现。宏观经济环境稳定向好，以改善出行条件为重要内容的消费结构升级将
持续到 2020 年。当前城镇居民家庭仍处于轿车普及的起步阶段。全国高速公
路网的形成。新农村建设改善农村道路状况，物流业的蓬勃发展，为汽车产
业发展提供条件。乘用车市场发展至少还将有 20 年左右的快速增长，未来 10
年有望维持 15-20%左右的年增长速度。
2011 中国轿车市场趋势观察研究预测报告数据显示：2009 年国产汽车产
销突破 1300 万量，同比增长创历年最高，乘用车产销首次超过 1000 万辆，
商用车总体呈良好表现。2009 年汽车工业的迅猛发展，使我国成为世界第一
汽车生产和消费国。2009 年国产轿车销量同比增长 %，达到创纪录的
万辆。这说明我国轿车进家庭的进度在明显加快。2009 年轿车销量比
上年净增 万辆，对当年汽车销量增长的贡献度达到 %。报告数据
表明：私人轿车消费正在由一线城市向二三线城市发展。受国家有关政策影
响，2009 年我国二三线城市潜在需求得到有效释放，成为 2009 年轿车市场
增长的主要动力，而一线城市虽然也呈现一定的增长，但主要表现为稳定增
长。2010 年国家对于汽车产业的支持没有改变，居民的购车需求依旧十分旺
盛。从近 15 年汽车平均增速 %看，2010 年中国汽车产业仍然呈现较好
的发展态势。
黄金产业的崛起
汽车工业的迅猛发展，给汽车后续服务带来了广阔的市场。随着汽车消
费不断地呈上升趋势，而一般的消费者又对爱车的维护知识非常有限，这意
味着专业、规范、优质的汽车售后服务业，在汽车消费市场中发展潜力将是
十分巨大的，这也是我国正在筹建绿色、环保、快捷、规范化概念的汽车服
务机构目的所在。
在中国，随着汽车保有量的猛增，市场急需数量多、店铺分布广、零配
件质量有保障、维修技术水平高、诊断快速准确、设备先进齐全、具有专业
水平的 4S 店，来适应这日益发展的汽车后市场。所以汽车的前景非常广阔，
汽车 4S 店必将成为中国汽车后市场的重头戏。随着汽车工业经济的强劲发展
趋势，未来生活、工作的节奏将大大加快，汽车将成为不可避免地成为大众
的代步工具，汽车 4S 店的高品质服务也将成为大众日常的消费内容。
国内豪华车市场现状和预测
2009 年中国一举成为全球最大的汽车销售市场，国内车市再次为全球各
大车企所瞩目，尤其是近几年市场表现一直优异的豪华车市场更加备受青睐。
2010 年奥迪、宝马、奔驰等豪华轿车品牌均取得了大幅度增长。有关统计数
据显示，2010 年前三个季度中国豪华车销售量达到 483530 辆，其中奥迪汽
车在中国销量达到 174907 辆，同比 2009 年上升 %，继续保持着国内豪
华车的领先地位。
305629
395836
23%
483530
22%
0
100000
200000
300000
400000
500000
2008年 2009年 2010年
2008年、2009年、2010年（1- 9月）豪华车增长率
销量
增比
2010 年 1-9 月份三大豪华车品牌市场占有率
其余品牌
16% 奥迪
36%
宝马
27%
奔驰
21%
经过 2009 年、2010 年两年迅猛增长的态势，2011 年豪华车市场将依然
会保持这一增势，主要是依靠：
1、 中国经济发展非常稳健，基础非常好；
2、 各厂商为中国市场量身定制推出加长和小型化、低排量豪华车，满
足市场的细分化需求；
3、 中国在全球豪华车市场的份额，位列全球豪华车市场第四名。一般
来说，一个成熟的汽车市场，豪华车所占比例在 20%左右，美国是 20%，德
国则达到 30%，而目前中国不到 5%，这一数字与其他国家和地区的成熟豪华
车市场相比相对低，这代表未来潜能还是非常大。
4、 虽然车船税等限制大排量车政策出台，但是对于豪车消费者来说，
其买豪车的目的就在于与众不同，显示身价和地位。因此，车船税等并不能
打压豪车的消费需求，相反，很可能是一种促进，其市场增幅至少在 30%以
上。
5、 近年来，国内经济飞速发展，国民的投资方式从过去的单一性逐渐
走向了多元化。富裕阶层财产性收入的增加，使他们拥有了购买豪华车的能
力。最新全球财富报告显示，全球拥有 100 万美元资产以上的富翁人数 2009
年回升至 1000 万。其中，美国仍是百万富翁最多的国家，而中国则排名第四，
成为2009年全球百万富翁增长最快的国家。豪华车销量之所以能够快速增长，
除了购买豪华车的消费群体收入增加之外，人们也更愿意购买豪华车。随着
国内新贵的增多，具有豪华情结的国内消费市场仍有较大潜力。新兴富贵需
要购买一辆豪华车来展现自身的成功与自信。同时，国内豪华车品牌的增多，
也在推动着豪华车市场的增长。到 2015 年未来国内豪车的销量将增长 4-5 倍。
建设规模
按照一次规划一次建设的原则，本项目征用土地 50 余亩，拟建的 4S 店
是集汽车展示、咨询、销售、预订、信息反馈、市场调研、零配件供应、售
后维修保养服务为一体的。
第四章 公司组织结构
1、 组织结构
本项目是新建项目，采用新设法人组织机构方案。由**公司在运城市成
立销售公司负责奥迪品牌汽车的市场开发运营工作。
本项目由**运城奥迪汽车销售服务有限公司实施，项目的实施应按照项
目法人责任制的要求，实行总经理负责制，组成专门的项目实施机构负责项
目的前期准备、实施和运行，项目实施机构具体包括项目经理领导小组、综
合部、财务部及工程技术部。
2、 组织结构体系图
3、人力资源配置
劳动定员数量及技能素质要求
本项目总劳动定员为 100 人，其中售后、销售及其它工作人员 85 人，
管理人员 15 人。
人员结构中，技术、生产管理及财务等重要岗位需要相关专业毕业且具
有相应工作经验的大专以上学历人员，其它生产及服务岗位则由社会招聘方
式解决。
职工工资福利待遇
根据项目运营特点，本项目销售人员实现绩效工资，其他行政管理人员
实行计时工资（月薪），福利执行国家和地方现行有关法律法规。
员工培训计划
为了提高生产效率和劳动安全，提升技术水平和产品质量，对于员工的
持续培训教育是企业发展必不可少的环节。
总经理
销售部 售 后
服务部
销售部 销售部 销售部 销售部
（1）岗前培训：
所有新员工一律进行岗前培训，岗前培训的主要内容是：岗位技术培训，
不合格不准上岗；企业文化培训，把普通员工培训为敬业爱岗的新型工人。
对于技术工艺和设备设施操作、维修人员上岗必须具备相关专业知识、
技术技能和责任意识，并由设备供应商和建设单位有关技术人员进行岗前强
化培训。
（2）在岗培训：
根据生产工艺和技术的要求，定期对各部门、各岗位工作人员进行系统
化、层次化的技术培训和思想教育，使之形成常态化、规范化、标准化。
第五章 运营、管理模式
一、运营、管理模式
奥迪 4S 店的运营、管理模式为：以客户为导向
奥迪进入中国市场以来，倍加关注客户满意。特别是 2009 年起，奥迪
提出了以客户为导向的运营管理模式。表现为：
做为奥迪的经销商，要始终以客户满意度第一为目标推行全面客户满意
战略/目标
人员系统/流程
成功管理
经销店
的服务营销战略，全员、全过程、全方位让全体客户得到全面满意，让客户
在看车、买车、用车、修车、换车、等车的各个环节体验到拥有奥迪品牌汽
车的喜悦；实现销售、服务与维系的无缝连接；从而达到客户、经销商与厂
家的三满意。同时根据自身特点已形成基本服务、改善服务、互动服务等多
层次、多内容的服务特点， 再结合顾客在各个环节都渴望得到的真诚感、信
赖感，导入全方位的诚信服务品牌。
“以客户为导向”运营管理模式是指所有的经营活动及管理工作都是围绕
着客户这个中心而进行的。制定以“客户为导向”的战略经营思想，配合完善
的系统和流程，以及科学的人力资源管理模式，体现在公司的经营理念、企
业文化、组织架构、管理机制及业务体系无不体现着“客户为尊”。良好、扎
实的“ 客户关系维系能力”已成为占领各区域汽车市场的核心能力。
1、经营理念：
“创造实实在在的顾客价值，超越百分之百的顾客期望”以现代化的方法
进行规范管理，坚守以消费者为本、追求完美、超越期望的企业方针，执行
顾客至上、诚信为本、共同发展的企业原则，达到顾客、厂家、经营者 3 方
共赢。
2、组织结构
为了真正落实“创造实实在在的顾客价值，超越百分之百的顾客期望”的
理念目标，在组织结构上实现了以下创新。
团队管理：在决策运营上，由总经理和各部门经理共同组成公司管理团
队，对公司重大决策、执行和运营进行集体负责，体现了团队精神。各部门
经理组成公司经营管理团队，实现团队分工与协调，总经理授权、放权，即
使总经理不在，公司也可照常良好运营。
岗位轮换：以中层管理团队为主，各部门经理和基层员工进行不定期轮
岗，这样不但有利于部门之间的沟通、协助，同时也培养了有全局观念的后
备人才。
部门兼管：即在某业务部门经理不在时，其他部门经理可以指导该部门
员工的工作。实现部门经理兼管制完全是从客户角度出发，不能因为经理不
在而让客户等待，同时之所以能实现部门监管制正是因为该全员业务培训、
岗位轮换和经营管理的团队制。
无缝连接：正是由于以上原因，销售部、服务部、客户部、其他部门之
间实现了无缝的连接和协调配合，实现了客户的满意和感动。
3、人力资源战略--用员工满意创造客户满意
奥迪的经营内容只有两个：顾客和员工。照顾好员工，才能赢得客户；
赢得客户，才能为企业提供照顾员工的资源。为此公司制定了严密的人力资
源管理战略规划。在这项人力资源管理战略规划中，除了要考虑自身的经营
战略规划，还要通盘考虑集团其它各店及整个集团的经营战略，以保证及时
保质保量的培育出合格的人才。在招聘原则方面：先内后外，招聘人才首先
面向企业，立足于在企业现有员工中发现、使用、培养人才，现有员工具有
岗位竞争的优先权。培训方面：同行学习、专业讲师授课外，还通过角色演
练培训员工。除去角色演练，还采用了比较新颖的异业体验培训。如 2008 年
组织中层管理人员参观学习某五星级酒店的企业文化和服务标准，使员工亲
身实习和体验了究竟什么是五星服务的标准。异业体验不仅提高了员工的服
务意识，而且增强了员的服务执行力。留人方面：亲情留人是奥迪的一种人
力资源管理策略。奥迪的员工平均年龄为 25 岁左右，且外地人员居多，50%
的年轻人员都住在公司的集体宿舍中，公司看到这一点，除了在员工的事业
方面，为员工提供广阔的发展空间，还给员工提供良好的生活和娱乐环境，
每个宿舍统一床垫、统一被褥，统一配备电视、洗衣机、淋浴器等，方便了
员工的工作和学习。以上的优越条件让每一位有进入奥迪工作的员工深深感
受到了公司对员工的关爱。正是因为在人力资源方面的卓越管理，奥迪的执
行力得到了大幅提高，帮助实现以客户为导向的营销战略的根本。
4、管理体制及业务体系
奥迪做为一个真正成熟的公司，核心竞争力来源于它成熟的管理、内部
效率和外界资源整合能力。流程化、规范化和制度化是其中的重中之重。围
绕日常运营管理，制定出各部门、各岗位标准化操作、实施手册，并根据 PDCA
原则，每年不断优化，简单的说，它主要包括：
A、 销售流程与标准
B、 服务流程与标准
C、 客户关系管理流程与标准
D、 绩效考核、薪资激励与客户满意挂钩制度
通过以上完善、系统的管理体制，奥迪的全体员工真正读懂了“客户第一”
的意义所在，实现三方满意。
‘
二、赢利利模式
奥迪 4S 店的主要利润来源为新车销售、售后服务。在此基础上进行了一系
列的深入挖掘，重点开发“提供个性化增值服务”来开拓新的利润来源。在国
员工满意
投资方满意 客户满意
外等一些发达国家，销售、售后、增值服务的比例大约为 3：3：4，也就是
说卖出一台车的利润与紧跟的增值服务是同样的利润，国内大多数的汽车 4s
店只关心汽车销售及汽车维修的部分，并不关心汽车装饰这个增值的服务。
从 2009 年起，除了正常的新车销售外，同时加大提供客户汽车上牌、保险、
金融服务及汽车装饰等服务，开拓新的利润来源点，同时在 2010 年又率先在
奥迪引进改装车的概念，为奥迪客户提供改装用品及服务。
青年人已经成为汽车市场的主流人群，他们对汽车的要求不再仅仅局限
于代步的功能，追求更多的是一种汽车带来的个性化生活理念。汽车改装的
出现不但迎合了他们猎奇的胃口，同时，又能通过改装结识更多爱车的朋友，
丰富了业余生活。正式站在客户需求的角度上，适时开发了此项目，在提高
客户满意的基础上，开发一条新的赢利之道。
第六章 项目管理与建设进度
1、项目实施阶段
本项目实行项目法人负责制，由项目法人筹措建设资金，组织项目招投
标工作，履行设备采购合同，并组织施工。按照国家工程建设程序，该项目
应按以下几个阶段进行实施：
（1） 项目准备阶段：项目建议书、批准立项、初步设计、资金筹措；
（2） 项目实施阶段：勘察、设计、监理、工程招投标、设备采购和工
程施工；
（3） 项目完成阶段：竣工验收。
2、项目实施进度
本项目本着“工期短、进度快、早使用、早见效”的原则，项目的实施计
划于 2011 年开始进行准备工作，2012 年 8 月底建成并投入使用。总工期为
一年，项目实施进度详见下表。
项目实施计划进度表
2011 年 2012 年
时 间
项目名称
7 9 11 12 1 3 6 8
可研报告审批立项
初步设计与审查
施工图设计
施工前准备
建筑物土建施工
安装工程
室内外装修及外网
设备安装与调试
竣工验收
第七章 投资估算与资金筹措
一、 投资估算
根据现行建设项目可行性研究阶段投资估算有关规定，本项目总投资由建设
投资和流动资金构成。
经计算，本估算总投资为 15000 万元，其中建设投资为 9900 万元、流动资
金投资为 5100 万元，其估算过程如下：
1、建设投资估算
根据建设方案和各章节工程量计算，本项目估算建设投资为 9900 万元，其
中：
（1）建筑工程费：本项目主体工程主要为一栋 3 层 4S 店综合楼，配套实施
场区道路硬化、绿化等室外工程。
本项目建筑工程费估算主要以相关定额标准为基础，根据当地类似工程造价
指标参考类似工程造价指标并根据近期价格信息进行相应的调整，采用单位面积
估算指标法估算。经计算，本项目估算建筑工程费为 5960 万元，占建设投资的
%。
（2）设备及工器具购置费：本项目设备及工器具主要包括店面设备及工器
具、维修检测等设备及工器具和电梯、供配电、给排水、空调及厨房设备等设备
及工器具，其购置费主要根据当地市场价格和供应商报价相结合的方式估算。经
计算，本项目估算设备及工器具购置费为 2018 万元，占建设投资的 %。
（3）安装工程费：本项目按照工程主要涉及到设备安装费用及室外管线安
装工程费，根据不同设备类型和安装费比例计算，本项目估算安装工程为 170 万
元，占建设投资的 %。
（4）工程建设其他费用：工程建设其他费用按现行有关建设项目其他费用
取费标准和市场收费情况分别计算，本项目工程建设其他费用为 851 万元，占建
设投资的 %。
（5）预备费：根据可行性研究有关规定和项目实际，本项目基本预备费按
上述费用的 10%计提为 900 万元，占建设投资的 %。
以上合计，本项目估算建设投资为 9900 万元，其构成比例为：
工程费用 8148 万元，占建设投资的 %；
工程建设其他费 851 万元，占 %；
预备费 900 万元，占 %。
2、流动资金估算
根据项目营业收入和经营成本数据，本项目流动资金采用分项详细估算法测
算，达到设计运营能力时需要流动资金为 5100 万元，。
3、总投资估算
根据上述各项估算费用，本项目总投资估算为 15000 万元，其中建设投资
为 9900 万元、流动资金投资为 5100 万元。
二、融资方案
根据投资意向和融资计划，本项目建设资金和流动资金拟自筹解决 10000 万
元，融资 5000 万元。
三、 资金投资投入计划
根据建设进度安排和经营计划，本项目建设期为 1 年，项目建设投资在建设
期内全部投入，流动资金按经营计划投入。
第八章 项目经济效益评价
1、财务价格
本项目财务价格采用固定价格，即项目运营期内不考虑价格相对变动和通货
膨胀影响的不变价格，并按不含税价格计算。
2、计算期与运营负荷
计算期按 11 年计算，其中建设期 1 年，运营期 10 年。
本项目运营负荷第一年按 60%、第二年达到满负荷运营计算。
3、财务基准收益率的选择
根据《建设项目经济评价方法与参数》中财务基准收益率参数，本项目所采
用的财务基准收益率为 12%。
4、其他计算参数
（1）折旧参数：建筑物取 20 年，设备取 10 年，残值率均取 5%，采用直线
法折旧；摊销参数：无形资产与其他资产摊销年限按 10 年计算。
（2）税费计算：增值税率 17%，营业税率 5%，城市维护建设税率 7%，教
育费附加费率 3%，地方附加费率 1%。所得税按照应纳税所得额的 25%计算，不
考虑当地有关优惠政策。
（3）本项目不考虑利率和汇率水平。
5、营业收入估算
5．1 2013 年营业收入估算
本项目营业收入主要由整车销售收入和零配件及维修收入构成。按设计运营
能力计算，本项目达到设计运营能力年份，2013 年计划整车销售量为 800 辆；根
据项目拟经营品牌产品线和市场推广计划，本项目拟经营汽车分为中低、中档、
中高档和高档等四个价位等级，根据相应档次汽车计划销售量和价位，预计实现
整车销售收入 35000 万元；另外零配件销售及日常维修保养收入按整车销售收入
的 30%计算，售后维修收入为 15000 万元，具体如下表所示：
营业收入估算表
产品类别 平均销售单价 预计销售数量 销售收入（万元）
中低价位汽车 40 万元/辆 730 辆 29200
中档价位汽车 65 万元/辆 30 辆 1950
中高档价位汽车 90 万元/辆 25 辆 2250
高档价位汽车 130 万元/辆 15 辆 1950
零部件销售及维修收入 按上述收入的 8%计算 15000
合 计 800 辆 50350
以上合计，本项目达到设计运营年份，可实现营业收入 50350 万元，缴纳营
业税金及附加 3000 万元。
6、财务分析与评价
6．1 盈利能力分析
（1）项目财务内部收益率
按 11 年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表，本项目财务内部收益
率为：税前 %、税后 %，均高于财务基准收益率（12%），表明具有较
强的盈利性。
（2）资本金收益率
以投资资金作为资本金测算，本项目税后资本金收益率为 25%，高于财务基
准收益率，表明资本收益性良好。
（3）财务净现值
按 12%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：税前 12730 万元、税
后 980 万元，具有投资可行性。
（4）投资回收期
本项目投资回收期（建设期按 1 年）为税前 年、税后 年，小于行
业平均水平，表明投资回报可观。
（5）投资收益率
本项目估算总投资 25000 万元，按 10 年运营期计算，项目年息税前利润为
5000 万元，年均税后净利润为 2000 万元，则项目总投资收益率为 %、资本
金净利润率为 %，均高于财务基准收益率，盈利能力较强。
7．2 盈亏平衡分析
项目生产能力利用率测算：
BEP(%) = 年固定总成本 ÷ （年营业收入—年可变成本—年营业税金及附加）
× 100% =33%
本项目盈亏平衡点为 33%，表明项目运营规模达到设计运营能力的 39%即可
实现盈亏平衡，具有较强的抗风险能力。
本项目盈亏平衡分析另建下页“盈亏平衡分析图”所示：
盈亏平衡分析图
金额（万元）
营业收入
总成本
变动成本
7．3 敏感性分析
本项目的敏感性分析以建设投资、产品价格、采购价格作为不确定因素采取
单因素敏感性分析方法，对上述不确定因素分别按+5%的变化范围观察财务净现
值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况，如下表所示：
敏感性分析表
评价指标
不确定因素
财务净现值(>0)
内部收益率
(>12%)
投资回收期
(<8 年)
基本方案 18680 万元 % 年
建设投资 +5% 17370 万元 % 年
销售价格 -5% -5540 万元 % 年
采购价格 +5% -7990 万元 % 年
根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如下表所示：
不确定因素
变化率
（%）
内 部
收益率
敏感度 系
数
临界点（%）
基本方案 %
建设投资 +5% % +%
销售价格 -5% % %
采购价格 +5% % +%
根据上述敏感性分析表和分析图，本项目敏感性因素按敏感度大小排列为采
购价格、销售价格和建设投资，敏感度系数绝对值均远大于 1，表明项目对价格
因素的单方面变动较为敏感，其中尤以销售价格和采购价格的单因素变动对项目
效益影响非常大。然而在实际运营中，作为汽车产品的品牌营销网点，其销售价
格与采购价格具有联动性，既产品销售价格是随着采购价格变化而变化，以保持
采购与销售价差在合理范围之内，一般不会对项目运营产生重大影响。
因此，我们会采取相应措施努力提高市场供需信息和价格变化趋势的分析把
握能力，同时加强与供应商之间的关系，掌握好产品价格的浮动范围和时机，根
据采购成本费用和市场供需状况确定合理的价格体系，以避免因价格因素的变得
对经营效益产生重大影响。
8、财务评价结论
根据上述财务分析和评价指标的测算数据和有关评价参数和行业平均指标
对比，本项目财务内部收益率高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资
收益率和资本金净利润率均高于行业平均水平，项目投资回收期小于行业平均期
限，表明项目运营具有较强的盈利能力。
根据不确定性分析数据，项目盈亏平衡分析表明本项目盈亏平衡点为 33%，
表明具有较强的抗运营风险能力；敏感性分析表明，项目对价格因素的单因素变
动非常敏感，应加强对采购价格与销售价格的把控能力，确保价差在合理范围内，
降低经营风险。
综上所述，从财务分析角度考虑，本项目的投资建设是可行的。
第九章 可行性研究与建议
根据项目提出理由和建设意图，从市场预测、建设条件、建设规模、规划设
计方案等调查研究和评估论证，本报告认为该项目的建设，具有广阔的市场空间
和良好的政策环境，各项建设条件能够完全满足项目建设和运营需要。项目经营
模式和产品方案符合当地市场需求和消费结构，工程建设方案安全可靠，环保、
节能等配套措施达到现行政策规定。项目投资规模适度合理，经济效益显著、社
会效益良好。
综上所述，本项目的建设和运营将具有投资可行性。
