160
对本项目的启示
案例借鉴
居住是为了更好的度假
将居住作为一个度假的中转地。居住是为了更好的在周边玩；
资源整合好
离中心城市较远，整合区域的各种资源，并且量身打造核心资源，从而创造出更强的离城动力；
休闲度假功能丰富多样
多样化的休闲度假功能，适合不同人的休闲度假的需求
161
“逸”
愉悦
悠闲
品位
挑战
开心
放松
为人们打造一个内“静”
外“动”的栖息地
162
悠闲的
愉悦的
品位的
外“动”
放松的
开心的
挑战的
内“静”外“动”的
度假栖息地
内“静”
度假中转基地
休闲静享空间 ？
163
1 . 进行单纯化种植，创造视觉享受的同时，对营销做出贡献
项目初期未开发地块重点考虑，为项目的销售做好景观样板
也可同时强化“绿谷”的概念，“让没有房子的地方，就有绿”
内“静”
164
2 . 创办农场实验基地，为人们找寻回归自然的出口
项目前期可以设置一小块农场实验田，这也迎合了“知性”人群的偏好
从虚拟的“开心网” 到现实的“八达岭孔雀城”
内“静”
165
2 . 创办农场实验基地，为人们找寻回归自然的出口
案例：小毛驴市民农园
小毛驴农场占地面积约20亩，位于北京西郊著名自然风景
区凤凰岭山脚下、京密引水渠旁 。
中国人民大学博士生石嫣2008年在美国的CSA农场工作后
回国创办的。
社区支持农业（Community Supported Agriculture, CSA）
上个世纪六十年代最早出现在德国、瑞士和日本，八十年代出
现在美国。
生产者和消费者之间建立一种共担风险、共享收益的关系，消
费者会预付生产费用与生产者共同承担在来年农业种植过程中
可能会出现的风险并支持使用生态可持续的种植方式。
CSA的中心思想是在消费者与生产者之间建立紧密联系，促进
公平与互相支持。CSA支持的是本地社区的自给自足。
166
劳动份额 普通份额
占地 30平方米 ——
农场职责 农场提供种子、肥料、工具及种植技术服务
从6月初到10月底提供20周的新鲜时令蔬
菜，每周将配送一次。20周蔬菜总重量不少
于400斤，每周蔬菜不少于3种
客户职责 客户每周不定期到农场管理菜园、承担种植及收获全部任务 ——
客户收获 自己土地上的全部有机产品、与家人共享农耕的乐趣
每周应季的本地生产的新鲜的有机蔬菜、还
可以参观农场与家人共享农耕的乐趣
费用 租金1000元/年 2500元，自行取菜2000元
2 . 创办农场实验基地，为人们找寻回归自然的出口
案例：小毛驴市民农园
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农园也成为孩子们玩耍和认识大自然的地方
2 . 创办农场实验基地，为人们找寻回归自然的出口
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3 . 利用高尔夫场地，为业主提供各种各样的活动
高尔夫培训
内“静”
169
3 . 利用高尔夫场地，为业主提供各种各样的活动
高尔夫比赛
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3 . 利用高尔夫场地，为业主提供各种各样的活动
草地婚礼宝宝大赛
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4 . 成立红酒俱乐部，定期开展品鉴活动
这既是一种“逸”的休闲，也迎合了“知性”人群对品位的追求
内“静”
172
4 . 成立红酒俱乐部，定期开展品鉴活动
组织专业级别的评酒与品酒活动
173
4 . 成立红酒俱乐部，定期开展品鉴活动
开设红酒文化普及的课程
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4 . 成立红酒俱乐部，举办具有参与性的红酒活动
红酒包装diy
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4 . 成立红酒俱乐部，举办具有参与性的红酒活动
葡萄采摘
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悠闲的
愉悦的
品位的
外“动”
放松的
开心的
挑战的
内“静”外“动”
的栖息地
内“静”
？度假中转基地
休闲静享空间
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1 . 对周边资源进行整合，丰富特色化旅游
周边的资源对本项目而言绝不是简单的罗列，而应该在整合后成为一个强势卖点
康西草原
古崖居遗址
居庸
关
松山自然 保护
区
龙庆峡
妫河漂流
八达岭长城
长城博物馆
沟崖自然风景区
虎裕自然风景区
官厅
水库
延
庆
外“动”
178
文化之旅：八达岭长城、长城博物馆、古崖居、居庸关……
古崖居 八达岭长城
179
自然之旅：沟崖自然风景区、虎裕自然风景区、龙庆峡、松山自然保护区……
龙庆峡 松山自然保护区
180
养生之旅：官厅水库、野鸭湖湿地公园……
野鸭湖湿地公园 官厅水库
181
妫河漂流 京西草原
八达岭滑雪场 天漠旅游区
开心之旅：永定河峡谷漂流、妫河漂流、京西草原、康西草原、八达岭滑雪场、天漠
旅游区……
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马术培训 马术表演
开心之旅
可以与京西草原、康西草原联合，定期举办一些马术活动
马术比赛
马术表演
马术展览
183
2 . 结合周边资源，开展户外活动
可以建立专业的户外俱乐部，开展各项户外运动
登山、徒步
外“动”
184
汽车野营野营
2 . 结合周边资源，开展户外活动
可以建立专业的户外俱乐部，开展各项户外运动
185
2 . 结合周边资源，开展户外活动
可以建立专业的户外俱乐部，开展各项户外运动
攀岩 滑草场
186
2 . 结合周边资源，开展户外活动
结合会所布置以户外运动为主题的商业
会所建议布置在500亩地块北侧，紧邻500
亩地块和美丽乡村大道
– 结合项目首发区域布置样板区，便于
项目展示
– 便于交通组织，且紧邻未来的高尔夫
和单纯化种植地块
– 位于项目中心地块，便于项目后期的
共享
187
２．结合周边资源，开展户外活动
结合会所，布置以户外运动为主
题的商业
案例：奥兰多outdoor world
188
案例：奥兰多Outdoor World
按照不同主题划分的卖场
189
案例：奥兰多Outdoor World
在这里可以找到所有和户外运动的产品
190
本项目可以
结合高尔夫
在户外运动
商业中加入
高尔夫主题
191
各种高尔夫用品
192
案例：奥兰多Outdoor World
商业中也加入了体验性活动
而且，知性人群
也比较喜欢这种
户外运动，喜欢
追种一种不一样
的生活体验的。
功能分区及布局小结
高尔夫
会所+主题商业
单纯化种植
农场实验基地农场实验基地
住宅
194
项目整体定位小结
国际公民
五星配套
森林小镇
幸福田园
蓝色水街
创意水乡
更聚向的项目描述，
更深入的定位阐释。
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项目整体定位小结
购买决策设计
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区域分析及市场分析
八达岭孔雀城为什么要变？
孔雀城系列核心资源梳理
八达岭孔雀城沿着什么方向变？
八达岭孔雀城客群定位
八达岭孔雀城为谁而变，有怎样的诉求？
项目整体定位
八达岭孔雀城怎么样变，具体怎么打造？
开发策略建议
八达岭孔雀城以怎样的策略和时序来变？
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整体开发策略建议
总体开发策略建议
开发建设时序建议
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以造城的名义，进行大盘开发
项目开发总体策略建议
以造城之名，开发大盘
延续孔雀城“做大”的成功思路
开发8000亩，强调“八达岭”
不只是卖项目，更要整合资源
开发500亩，展现8000亩
不只销售现在，更要展示未来
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打造一个“不一样”的孔雀城
延展孔雀城的品牌内涵
项目开发总体策略建议
200
强调一种“竟合”的思路
八达岭区域的项目，对本案“竞合”的意义大于“竞争”
本项目营销重点在于区域认知上，只有八达岭被认可了，本项目才能成功
因此，本项目周边的项目供应，对区域的成熟度与曝光率反而是有帮助的
寻求多方合作，实现多方共赢
除竞争项目外，本案作为一个造城级的项目开发，还应当寻求更多方的合作
据业内了解，单纯的高尔夫经营很难赢利，往往通过一些相关的政策转嫁成
本，如高尔夫与城市绿化政策的结合，高尔夫与荒山绿植政策的结合等，本
项目也应提早交涉
另外，本项目站在怀来新城开发的角度上，也可考虑争取一些相关政策优惠
项目开发总体策略建议
“竞争”
“竞合”
201
“虚实相升”的大盘思路
做实与做虚的卖点结合
做实：高尔夫、样板区、产品风情等，需要一定的实际投入
做虚：周边资源整合，重在营销说辞、活动组织，实际投入较小
虚实结合：大山下的小城、红酒等，重在概念，但也要做一些示意性的投入
做实与做虚的土地战略
本项目作为一个8000亩的体量开发（基至更大），其核心利润来自于后期土地的增值
因此，前期实体投入的高尔夫、样板区、产品风情、会所等，是有其更深远的意义的
“更多的投入，更高的售价”，对本项目是有意义的，可以在后期土地价值上得以加乘回报
项目开发总体策略建议
202
大一期（起步区）开发建议
时序选择原因
500亩是现实情况下的一期，恰好也是项目的次优地
优于北侧地块，但在山体资源上，略低于西侧地块
销售条件建议
1。高尔夫作为项目的重要卖点及形象之一，建议一期投
入，可考虑先建9洞，之后再建9洞
2。酒庄、高尔夫及项目配套的三合一会所到位，作为重
要的销售与展示道具
3。围绕会所设置的小镇中心，应当初具规模，具备基本
的对外展示性
4。康庄出口至项目的乡间公路，修建完成
5。样板区或样板间到位，具备产品展示功能
6。单纯化种植，可配合高尔夫，强化现场的冲击力，建
议低标准投入
项目开发建设时序建议
一期
会所小
镇中心
高
尔
夫单纯化
种植
203
大一期（起步区）开发建议
产品建议
大一期的开发密度，建议取低
产品类型以山体别墅为主，例如独栋
+联排的组合
考虑到一期入市时，远距离带来的市
场压力，需要以更低的密度，更纯粹
的山体别墅，来穿透市场，启动项目
项目开发建设时序建议
一期
高
尔
夫单纯化
种植
会所小
镇中心
204
中期开发建议
时序选择原因
在8000亩中，属于较差地块，中期开发
在位置上，能与一期保持良好的互动
地块围绕高尔夫展开，受一期的价值提升最大
相较而言，地块平整，拆迁量小，便于开发
销售条件建议
高尔夫建成，并投入使用
加强活动组织，强化项目的高尔夫与度假概念
继续使用原会所+售楼处，功能上可以加入高尔夫、户外等
项目开发建设时序建议
农田
基地
高
尔
夫中期
会所小
镇中心
205
西侧
东侧
中期开发建议
西侧地块产品建议
军事用地以西地块，建议先于东侧地块开发
地块较为平整，建议高密度开发，例如别墅+洋房的组合
地块自然属性一般，但受高尔夫提升价值较大，建议开发
一些集合体别墅。这样既不浪费容积率，别墅也有高尔夫
作为支撑，且用地平整，易于实现集合体别墅
产品布局应围绕高尔夫展开，产品档次由内向外递减
东侧地块产品建议
建议晚于西侧地块开发，因为只有西侧地块的高尔夫别墅
概念被认可，才有可能认可东侧地块的高尔夫概念
建议开发密度适中，档次适中。因为离高尔夫有一定距离
，较大一期私密度也差，不宜开发高档的低密度产品；同
时为山体地形，不宜高密度开发
产品类型可以是别墅+联排+洋房的组合
项目开发建设时序建议
高
尔
夫
206
后期开发建议
时序选择原因
8000亩中山体资源最优，后期开发，可最大化项目其价值
地块内村庄较多，前期土地欠成熟
位置上，也易于延承前期和中期的气势
销售条件建议
可考虑重新打造一个更静的会所，后期实现双会所
销售过程中，强化地块的山体资源优势
与高尔夫的互动性较差，建议重新打造一个景观中心
项目开发建设时序建议
后期
户外
基地
高
尔
夫
207
后期开发建议
北侧地块产品建议
建议北侧地块先于南侧地块开发
开发密度适中，因其地块较平整，可考虑集合别墅
南侧地块产品建议
建议最后期开发，因为地块条件最好，档次最高
开发密度建议取低，产品户型加大，打造真正的纯独
栋山地别墅
项目开发建设时序建议
南侧
北侧
高
尔
夫
208
小结
项目开发建设时序建议
高
尔
夫
1
低密度开发,
档次取高,
山体别墅特色。
3
中等密度开发,
档次适中,
山体别墅特色。
2
高密度开发,
档次适中,
围绕高尔夫展开。
4
中等密度开发,
档次适中,
考试集合体别墅。
5
低密度开发,
档次取高,
纯独栋山体别墅。
会所小
镇中心
209
The End!
