第四章 成 本 法
案例
某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通
过征用农地所得，当时费用800元/m2，现时取
得该类土地需要1000元/m2。地上建筑总面积
6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑
造价800元/m2，现实建筑同类建筑物1100元
/m2，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残
值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的
现时总价和单价。
§4-1 概述
• 一、成本法的概念
• 1、成本的含义：是
指价格，即估价对象
房地产在估价时点的
重置价。 成本-价格
完全性 现时性
客观性
（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支
付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发
成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开
发商的正常利润和应纳税金。
（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新
建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本
（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还
要减价。
（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时
点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地
产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产
开发的实际花费的成本。
2、成本法
• （cost approach），又称原价法、重置成本法、
承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时
点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费
的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来
评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估
价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建
成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对
象房地产客观合理价格或价值的方法。P74
重建成本 --------
（reproduction cost）：
是指根据目前的人工
与材料价格，重建一
幢在材料、工艺、式
样、风格上与委估建
筑物完全相同的建筑
物所需要的成本。又
称 “复制成本 ”。适
用于具有保护价值的
建筑物，如文物性建
筑物、纪念性建筑物
待。
重置成本 -------
（replacement cost）：
是指根据日前的人工
与材料价格，利用日
前的材料标准与设计，
建造有与待估建筑相
同效用的建筑物所需
花费的成本。广泛应
用于普通建筑物，估
价人员在实际工作中
更多地使用。
二、理论依据
• 需求方（买方）： 替代原理
• 供给方（卖方）：生产费用（开发成本）
价值论
三、成本法的适用范围
• 1. 适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的
房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、
政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地
产；
• 2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；
• 3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其
他损害赔偿；
• 4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，
往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地
市场，也常常采用成本法进行估价。
四、成本法运用的基本步骤P75
• 1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格
• 2、估算建筑的重新建造成本；
• 3、估算建筑的减价修正额（折旧）；
• 4、 建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得
到建筑在估价时点的价格；
• 5、 待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，
得到待估房地产的价格。
五、基本公式
• P=L+C-D
• P——待估房地产在估价时点的价格
• L——待估房地产在估价时点的土地价格
• C——建筑在估价时点的重新建造成本
• D——建筑在估价时点的减价修正额，又
可称为累计折旧
• 在不同情况下表示不同：
• 1、旧有房地产估价的基本公式
• 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-
建筑物折旧
• 建筑物折旧:
• (1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减
价修正额。
(2)折旧原因：
• 物理因素（物质折旧）：包括――
• 自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；
• 正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；
• 意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的
• 延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预
防、保养措施或修理不够及时等。
• 功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损
耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技
术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和
不适用所造成的其价值损失。如房型、装修
• 经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指
建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损
失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、
城市规划改变、政府政策变化等。
(3)自然寿命与经济寿命
• 自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能
继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物
理寿命，又称物理耐用年限。
• 经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支
相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。
（4）残值率=S/C
• S —— 经济寿命终结时的残值
• C —— 建筑物重新建造完全价值，即重置价
2、新建房地产估价的基本公式
• 新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用
+利税
• 土地费用有包括：
• 1）征地费 2）拆迁补偿费和拆迁安置费
• 3）地价款及有关费用
• 土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地
的途径）分为：
• （1）征用农地取得的，土地取得成本包括农地征
用费和土地使用权出让金等；
• （2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取
得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用
权出让金等；
• （3）通过市场“购买”取得，包括地价款和税费。
• 3、新开发土地估价的基本公式
• 新开发土地价格=土地费用+开发费用+
正常利税
1、周围环境发生的一些不利于待估建筑物的本质性
改变，属于折旧原因中的___。
A.物理因素 B.自然因素 C.功能因素 D.经济因素
2、王某于1998年花了17万元购得“一大三小”住宅
一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，
致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年
底将该住房以14万元低价转售，则引起减价的折旧
因素有（ ）。
• A.物理因素 B.区位因素 C.功能因素 D.经济因素
3、运用成本法评估所得价格，通常称作_______。
4、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑
运用成本法评估时，宜采用（ ）。
A.重置成本 B.完全成本 C.重建成本 D.实际成本
§4-2 重新构建价格
• 一、房地产价格构成
• (一)土地取得成本
• 地价款+税费(如交易手续费、契税)
• (二)开发成本
• 土地开发成本+建筑物建造成本
• 1、勘察设计和前期工程费；
• 2、基础设施建设费；
3、建筑安装工程费：土建费和安装费；
• 4、公共配套设施建设费；
• 5、开发过程中的税费。
• (三)管理费用
• ----包括开发商的人员工资、办公费、差
旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之
和的一定比率(如5%)。
• (四)投资利息
• ----投资利息与会计上的财务费用不同，它
包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利
息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，
都应计算利息。
• (“一”+“二”+“三”)×利率(5%)
• (五)销售税费
• 销售费用+税费(按售价乘以一定比例来估算)
• 1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费；
• 2.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设
税和教育费附加；
• 3.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续
费等。
(六)开发利润
• 是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税
金后的余额
• 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入
(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。
而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取
的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本
法估价需要先估算出开发利润。
• 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本
+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费
+开发利润
1.运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是
房地产价值的（ ）
A.减损 B.摊销 C.回收 D.分配
2.砖混结构房屋的残值率为_____。
3.某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用
30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为：
% % D.-4%
4.某办公楼1995年建成，2005年补办了土地使用
权出让，土地使用权年限为40年。建筑物的经
济寿命还剩下45年。则计算该建筑物折旧的经
济寿命为____年。
5.房地产价格的构成要素有______。
6.建筑物重新购建价格的求取方法有______。
判断题
1.房地产的投资利息与会计上的财务费基本相同。
2.开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，
开发成本低也不一定说明房地产价格就低。
3.经济适用房住房价格的构成中的利润一般在
4%以下。
§5-3 建筑物折旧计算及运用
• 一、折旧的计算方法
• （一） 耐用年限法
• 1、定额法(直线法)——每年折旧额相等
• 又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在
耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因
此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平
均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价
时点的减价修正额。
基本公式如下：
• D=（C—S）/N = C（1-R）/N
• D——减价修正额，每年折旧额
• C——重置价，建筑物的重新购建价格
• S——残值=C×R
• N——耐用年限
• 现值V=C—D×t ＝ C[1-（1-R）t/N]
• t------已使用年数
• 例1：P82 例5-2
• 设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有N＝t＋
n，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：
• V=C－（C－S）t/N
• V=C－（C－S） t ＝C－（C－S）N－n
• t＋n N
• = （C－S）ｎ＋S
• N
• V= （C－S） ｎ ＋S
• ｔ＋ｎ
• V= （C－S）N－ｔ＋S
• N
• 或V＝ C[1-（1-R）t/N]＝ C[1-（1-R） t ]
• t+n
• V= C[1-（1-R） N-n ]= C[（1-R） n +R]
• N N
•
V=C[(1-R) n +R] = C[(1-R) N-t +R]
• t+n N
• 2、年金法：将每年的折旧额折现。P82
• 3、罗斯法
• 建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是
平均的，而是逐年增加。
• 先根据直线折旧法计算出年折旧额，再把
耐用年限平分五期，并假定每一期的折旧额为定
额法下年折旧额的比率分别为：
• 第一期：3/5
• 第二期：4/5
• 第三期：5/5
• 第四期：6/5
• 第五期：7/5
（二）实际观察法
• ――估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物
质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折
旧总额。
• 建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗
（修理或更换），预计修复所需的费用小于或
等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复
的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的
损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复
所需的费用作为折旧额。
• P84 例5-5
• 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命
为50年，有效经过年数为10年。其中，门
窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置
价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3
年；设备的重置价格为60万元，平均寿命
为15年，已使用10年。残值率假设均为零。
求现值。
•其折旧总额计算如下：
门窗等损坏的折旧额＝2(万元)
装修的折旧额＝30×1/5×3
＝18(万元)
设备的折旧额＝60×1/15×10
＝40(万元)
长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)
×1/50×10
＝(万元)
该建筑物的折旧总额＝2+18+40+
＝(万元)
• 该建筑物现值== (万元)
（三） 成新法
• 不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根
据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际
完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地
观察，判定建筑物的成新折扣度。
• V=C×q（q的计算仍用年限法）
• 建筑物成新率q大致判断见P85
选择题
1.成本估价法可作为以下对象估价的首选方法__.
A.写字楼 B.商场 C.经济适用住房 D.学校用房
2.房屋的完损等级是根据房屋的___等组成部分的
各个项目完好、损坏程度来划分的。
A.主体 B.装修 C.室内设施 D.设备 E.结构
3.房屋直线折旧的折旧基数为_____.
-S -R (1-R)
4.某房地产1993年5月建成2003年5月俗评估其现
值，判定该房地产尚可使用40年，若殘值率为
零，按直线法确定其成新率为____。
% % % %
判断题
1.运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛
地等开发可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。
2、某开发商使用贷款80万元和自有资金60万元，投资某一
项目。扣除偿还银行贷款本息，自有资金及其他各项费用
支出，尚有30万元剩余，则其自有资金利润率为50%。
3.建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建
造期不应计入。
4.现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减
必定影响房地产价格的增减。
5.耐用年限为建筑物的经济寿命。
6.某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。
7.从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪能
种计算基数与其对应的利润率来计算，所得的结果都是相
同的。
二、成本法运用
• 1.现有一幢政府办公楼，土地总面积为
350M2，建筑总面积为140M2，建筑物建于
1982年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据
市场比较法求得该地块的价格为2184元/M2
，建筑物的重置成本为1120元/M2。试用定
额法评估出该房地产今年的市价。
• 分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产
把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，
特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需
要折旧。
• 解：
• 1、定额法
• 查国家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为
60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。
• 设C1为建筑物的重置价，C2为土地的成本
• C1=1120 ×140=156800元
• C2=2184 ×350=764400元
• E=（C1—S）/N×T=156800×24/60=(万元)
• V=C1+C2-E=+=(万元)
• 2、罗斯法
• 该房地产的耐用年限为60年，把它平分为五
期，每期12年。
• 先根据定额法算出年折旧额：
• D`=1120×140/60=(万元)
• 1982~1994年折旧额:
• D1= × 3/5 × 12=(万元)
• 1994~2006年折旧额:
• D2= × 4/5 × 12=(万元)
• V=C1+C2—D1—D2
• =+——
• =(万元)
2.某宗房地产占地2000m2，容积率为。土地是在
1999年4月通过出让方式取得的，出让年限40年。
建筑物于2000年10月建成使用的。经调查，现在
取得类似土地40年使用权的市场价格为500元/m2
，同类建筑重置价格是1000元/m2。通过估价师对
该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修
复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命
5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残
值率假设均为零，资本化率为8%。求该房地产在
2003年4月的市场价格。
V=+=万元
