上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：价：：中格0上2国测1海-指评6市1数—8浦7研—3东3究嘉7新1院业 区海福 悦山别路墅 4 5 华测信评息大编厦号8：楼 205 号全 12-07-JYHYBS﹟02 【测评结嘉业海悦别墅 基型于投通中项资过国收市果房场】益法地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信息 地所 嘉业海悦别开理占属位区置域 奉外贤环海外马（奉路墅贤21金 55汇弄 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为：18531 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目1价70格30为 元：/2平1方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值8定35义 元和/平测方米 建发地企面业积 上7万海平悦方昌米置 业有限板公块司） 物条件下的 交筑开业入房规周盘类住标模时型 8别.9墅8（万7平0方年米产 权） 时准间间 毛10月测评价格为18600 元/平方米。评假设限制 【项目要点】 边配套 2 2高0坯0112 校3、--10超06 -市30 l 地理位置：项目位于奉贤金汇板块，奉贤海马路 2155 弄。 主l 户型特点：主力户型，独栋别墅，300平左右。 主力l 项学目校配：套上：海师 范大学、华东理工大学、上海商学院单使力户套用户型总率型信息 价 3约001平00方% 米 商医 558 万元（按 300 平方米银场其院行：他：：联：海农华湾超医市院、 华联超市 、海湾中学 碧业海以金后沙 旅游区、国际风筝放飞场、世纪森林公园贷首付款 算1算6）7）.4 万元（按首付 30计 %计 贷月款款均年方还限式款 2商0业年/ 29816组元合/型 院联本系次，测电评话结细:果有效期29097元 如需了解更详为2012年7月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——嘉业海悦别墅 期成根交据的项 3个目项所 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销 象售及均对价比案例 嘉测业评海悦对别象墅 比较因均素价圣对地比条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 1雅案65歌例00海A 墅 对海比案例B1湾64艺00墅 对招比2商案10海例53廷C 区交域交易易日情期况 未开盘 2012年7月 2012年7月 2012年7 月 交地通理便位捷置度 外较环便捷外 外正环常外 外正因素 周区边域环配境套 一好般 较便好捷 较环便常好外捷 外较正环便常好外捷 土建地筑用形途态 住独宅栋 独栋一住、般宅双 一住般宅 一住般宅 个别因素 户容绿型积化设率率计 拼 独0.栋3 独0.栋33 0%0% %% 14000%% 495% 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 上海悦昌完坯司置善 业 有限公 上海海墅毛完置坯司善业 有限公 上还平苑毛完坯善 毛完0坯善% 评估项（2目）为区 1域00因，况素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市有位场限房销公地售司产 开发 上海招商奉瑞置业（1）素交修易情正限公司 有 2、因 置、交通均、价环，境且、交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建筑配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评正对结象果比较及因对 素比 案例 嘉测业评海对悦别象 比较修正条件指数 销售墅 圣对地比雅案歌例海A墅 对海比湾案艺例墅B 对招比商案海例廷C 交交区易易均域日情价因期况 素 100 16150000 16140000 211053 110000 110000 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数115。04经78 0 100 4过 计算169971 4 239119 3 16914、23193 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准18价53格1元分/别平为方1米54。84、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价房、地成格测评——嘉业海悦别墅 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参60考9 2007 年1 月 26 日成交的奉贤平安镇 红元线/建平内安，市成该政本地费块用总价为5469万元。 15 街坊 17/32 宗地块，单价为 5469 A B 约5建000元/平方米（不含装修成本） 44900 2 开发成本 小区配套费用C 建安安成成本本AA 1122%% 55338888 3 管理费用 勘察设计费用D 1+2 A+B+C 83%% 41495648 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 ， 年年（利其率中假半设年为准备期，2 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及管理费用在建设10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 8898 56 销销售售费用 房地产总价V 3% 4588 7 房开发税利费润 房房地地产产总总价价VV 470%% 1601710752 三定、项典地产总价V 152930万元 单价 17030元/平方米 选目用型典投型资投收益资模法式 收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 1率算2 为项个 目月主2%市计。力场算与户价，风型值同险 。时3相0 考0对 平虑应米不，独可根栋预据毛见报坯费酬别，率将墅求年租取运金方营为法费 3，5用0确0比定元率持/确月有定，期为每报 年8酬%的，率租通为金过 按同比上涨 12%，空置率按 5%每年 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 宅8%报，酬计 典型投资者收益空置潜和在年收毛份租收 损入 1 5% 422010000 2 模式测 472034502 3 算 522668354 4 55 92090570 636300848 运有净营效运费毛营用收收入入8% 39900 44688 50051 56057 62783 336179028 431517153 4004 4485 5023 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 5年后按3%净19收21益99率 出期售末，转转售售NP税46V(费047 51572 57761 8%3)% 18675198 四收、房测地产评总价V 1921456万元 单价 21835 元/7平2方925米7 年益 通过全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市说影10法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市1场86价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、2 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
