建筑幕墙成本“全”管理
都业梁：上海万科“海豚荟”分享
1、幕墙成本管理内涵
2、幕墙成本的管理思路和方法
3、幕墙成本管理的技术关键点
通过这一个小时的讲解，让大家对幕墙成本管理有个直观的了解。通过结合实际案例
的讲解，使大家在以后的工作中更有针对性，提高工作效率。
弗思特是国内最早成立（2005年）的幕墙顾问公司之一，我们始终致力于成为最优
秀且具有良好声誉的工程顾问公司，我们在全国范围内为各类客户提供咨询服务。
弗思特的基本信息
• 4间办公室/64名员工
• 4个服务领域（幕墙、照明、节能、
门窗）
• 100余位客户/30家地产百强
• 400多个服务项目
南京 | 北京 | 杭州| 成都
2005 | 2010 | 2008 | 2013
57%
53%
51%
50%
51%
50%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
员工数 5 9 12 20 453530
复合增长率超过50%
注：截止到目前，弗思特注册员工数为64人。
地址：北京
项目：御金台
高度：200m
立面：单元式玻璃幕墙(明)
地址：温州
项目：鹿城广场
高度：150m
立面：单元式玻璃幕墙(隐)
地址：香港
项目：天玺I，II
高度：270m
立面：单元式幕墙(半隐)
什么是幕墙？为什么发展如此之
快？
立面为什么都是幕墙体系？
如何判断优劣？
投资造价控制？
幕墙（尤其是玻璃幕墙）因为自身特点，而成为建筑尤其是超高层建筑的不二选择，
所以，在某些项目中使用幕墙作为围护结构是一种必然。
幕墙（尤其是玻璃幕墙）因为自身特点，而成为建筑尤其是超高层建筑的不二选择，
所以，在某些项目中使用幕墙作为围护结构是一种必然。
为什么首选幕墙体系？
作为世界最高建筑（828米）的哈利法塔，层数162层。哈利法塔总
共使用33万立方米混凝土、万公吨钢材及万平方米玻璃幕
墙。
墙体材料 自重（kg/m2）
玻璃幕墙 60
石材幕墙 100
钢筋混凝土 520
粘土砖 408
加气混凝土 120~160
玻璃是唯一一种满足通透、采光、视野要求的墙体材
料，同时也是最轻的！
5倍
我们跟踪了一些上海办公楼项目的“建安成本”信息，从中可以看出幕墙在整个项目
投资中处于重要的位置。
对以幕墙为立面主要形式的办公楼而言，幕墙的
投资占建安投资的10%以上，最高甚至达到
30%。幕墙面积占地上建筑面积比在40%以上，
不同功能的建筑这个比值也有不同，全幕墙立面
的住宅，甚至可以达到130%。
1 2 3 4 5 6 7
面积占比 % % % % % % %
造价占比 % % % % % % %
% %
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%
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造价占比 面积占比
对于一个典型的幕墙工程而言，直接费占了总体造价的60~80%，其中主要材料费用
又占据了40~60%的比例，所以控制直接费是成本管理的核心。
%
%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
金额
占比
金额 占比
材料费 %
人工费 %
机械费 %
管理费 %
利润 %
规费 %
税金 %
费用占比分析表
材料费 人工费 机械费 管理费 利润 规费 税金
% % %
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
占比
主材 五金件 辅材
材料费是管理核心
对于一个典型的幕墙工程而言，直接费占了总体造价的60~80%，其中主要材料费用
又占据了40~60%的比例，所以控制直接费是成本管理的核心。
当前建筑市场幕墙成本管理的现状分析。
两个认识
1. 建筑方案及定位对幕墙投资影响重大，方案确定了幕墙的投资
基本上就确定了。
2. 对幕墙成本的管理是建立在保证其功能的前提下，所以是一个
专业性很强的工作。
两个现状
1. 由于国内长期以来设计、施工一体化管理的模式，导致幕墙成本控制
过程滞后，成本管理的黄金阶段已经越过，成本管理难度也就加大
了。
2. 成本管理过于依赖合同手段。
同建筑其他专业的成本管理一样，幕墙的成本管理工作也是围绕着以下内容展开的。
最终实现项目的投入产出比目标，我们本次主要着力于技术层面的讲解。
成本管理 控制措施
组织措施
技术措施
经济措施
合同措施
工作性质
V=F/C
最小投入产出比
控制过程
经济工作
建筑设计
管理工作技术工作
方案设计
概念设计
项目论证
招标阶段
施工阶段
投入使用
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。设计过程成本管理更重要！
地
产
开
发
项
目
里
程
碑
节
点
报
批
报
建
设
计
招
标
采
购
工
程
施
工
销
售
施工阶段
立项 方案报批 扩初报批
概念设计 方案设计 扩初设计 桩基图纸 施工图纸
规划许可证
桩基招标 总包招标 施工许可
桩基施工 基础施工 主体封顶 外架拆除 雨污管线 配套工程 景观工程 竣工验收
样板展示 开盘销售 入伙交付
核心原则：事前控制
设计阶段决定了75%的成
本，是成本管理的重点。
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。设计过程成本管理更重要！
设计阶段的幕墙成本管理思路和方法，以投资价值为导向。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
设计任务书 幕墙经济指标
方案可行性 方案合理性
幕墙系统优化 细部构造设计
幕墙投资估算
幕墙投资概算
工程量清单 材料限定 幕墙投资预算
变更管理
竞争性谈判
签证管理
成本管理方法及工具
幕墙工程结算
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
建筑功能定位
建筑形态
建筑立面风格
甲方的技术原则必须提前介入
1. 设计任务书（包含幕墙要求）
2. 统一技术措施
3. 标准构造做法（常规项目）
4. 幕墙限额设计（限额内容、数值、弹性）
概念设计 设计任务书 幕墙经济指标
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
方案设计的几个关键环节
1. 体型系数及节能指标
2. 主要平面布置图及初步立面图
3. 幕墙系统划分及初步构造做法
4. 幕墙方案可行性、合理性评估
5. 幕墙投资估算
6. 方案阶段幕墙关键点评估表
800 700 700
1200
1500
1000
1200
2000
1300
1200
1000
1800
2200
1500
2500
3500
玻
璃
幕
墙
石
材
幕
墙
铝
板
幕
墙
点
支
式
幕
墙
(钢
结
构
)
点
支
式
幕
墙
(索
结
构
)
点
支
式
幕
墙
(玻
璃
肋
)
单
元
式
幕
墙
双
层
幕
墙
1 2 3 4 5 6 7 8
各类幕墙价格范围
方案设计 方案可行性 方案合理性 幕墙投资估算
杭州万通中心，日本久米设计，其中一栋楼原设计采用单元式系统，后经过优化对
比，最终选择了构件式做法。
Option1单元式幕墙
Option2构件式幕墙
苏州万科国际广场，我们从2010年开始签约，设计周期横贯三年，先后经历了三任
建筑师。由于方案的改动，幕墙投资大幅增加。
万科国际广场位于城市中轴
线，东环路与金鸡湖路交界
处，所处古城区与园区的黄金
交接点上。同时享受古城区成
熟配套和园区超前规划。
万科国际广场规划有大型商
业，电梯多层以及高层产品。
东临欧尚、百安居、金海马生
活方便。西临百年高校苏州大
学。北面有即将建成的沃尔玛
与百润发两个大超市。
万科首个商业综合体
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
苏州万科国际广场，我们从2010年开始签约，设计周期横贯三年，先后经历了三任
建筑师。由于方案的改动，幕墙投资大幅增加。
联创2010年
2011年日清
集约2012年
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
日清加入后，对立面元素进行了大幅的改变，更加强化Art-Deco元素。此时已经完
成了幕墙工程招标工作。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
联创 日清
集约对整个立面和业态重新做了调整。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
入口调整(集约)
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
店招广告调整(集约)
集约对整个立面和业态重新做了调整。
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
深化设计的几个关键环节
1. 幕墙系统详细构造及优化评估
2. 材料信息表（材质、规格、品牌等）
3. 幕墙系统力学分析计算书
4. 幕墙投资概算
5. 政策性需要文件（安评、环评）
建筑设计 幕墙系统优化 细部构造设计 幕墙投资概算
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
优化前 优化后
铝型材耗量优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
铝型材耗量优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
铝型材耗量优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
材质优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
材质优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
型材耗量优化
万通在虹桥的地块，招标后发现总体投资过高，所以掉过头重新开始考虑优化其幕墙
系统。下述是我们提供的优化建议。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
型材耗量优化
本项目有相当部分面积的石材为弧形石材，针对不同半径的石材造型，我们分别采取
了两种不同的方案。下图为小半径的处理方案。
弧形石材解决方案A
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
本项目有相当部分面积的石材为弧形石材，针对不同半径的石材造型，我们分别采取
了两种不同的方案。下图为大半径的处理方案。
弧形石材解决方案B
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
建发新江湾的项目，规范、造型的协调配合，在满足建筑师的造型需要下，同时考虑
规范的限制，不同方案之间的成本差异。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
Option1
销钉连接，存在验收风
险。单价783元/m2。
建发新江湾的项目，规范、造型的协调配合，在满足建筑师的造型需要下，同时考虑
规范的限制，不同方案之间的成本差异。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
Option2
销钉连接，存在验收风
险。单价825元/m2。
比Option1 5%
建发新江湾的项目，规范、造型的协调配合，在满足建筑师的造型需要下，同时考虑
规范的限制，不同方案之间的成本差异。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
Option3
销钉连接，存在验收风
险。单价901元/m2。
比Option1 15%
建发新江湾的项目，规范、造型的协调配合，在满足建筑师的造型需要下，同时考虑
规范的限制，不同方案之间的成本差异。
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
招标阶段的几个关键环节
1. 招标策略（计价方式、招标方式、风险释放）
2. 统一的招标平台（清单、图纸、技术说明等）
3. 第三方出具的预算报告
4. 商务分析及竞争性谈判
5. 合同文本
招标阶段 工程量清单 材料限定 幕墙投资预算 竞争性谈判
昆山高尔夫项目，招标结束后签约前，针对幕墙成本进行了签约前审核，为竞争性谈
判提供依据。
昆山高尔夫项目，招标结束后签约前，针对幕墙成本进行了签约前审核，为竞争性谈
判提供依据。
昆山高尔夫项目，招标结束后签约前，针对幕墙成本进行了签约前审核，为竞争性谈
判提供依据。
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
施工阶段的几个关键环节
1. 测量放线
2. 四项性能测试（新产品）
3. 变更管理流程
4. 签证管理流程
5. 竣工结算
施工阶段 变更管理 签证管理 幕墙工程结算
日清加入后，对立面元素进行了大幅的改变，更加强化Art-Deco元素。此时已经完
成了幕墙工程招标工作。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
联创 日清
根据日清方案施工后，由于两次方案的差异，承包商第一次提出的设计变更接近900
万。
建筑设计
方案设计
概念设计
招标阶段
施工阶段
必须对整个设计和策划过程进行全过程的管理，在不同阶段采取不同的管理措施，对
成本进行事前管理。
幕墙成本的主要影响因素
1、高层建筑（90~100m）的幕墙造价高于同种类型的多层建筑（40~60m），比
例大约为10%~20%；
2、单元式幕墙的造价比框架式幕墙造价高出20%~50%；
3、明框玻璃幕墙造价，一般的要小于隐框玻璃幕墙，比例大概为10%~15%左右；
4、全玻璃幕墙，5~10m高度范围内，吊挂式（橱窗）全玻幕墙一般会比点支撑式
的采购成本低10%；
5、从技术上讲幕墙造价随着建筑高度、风荷载、分格尺寸的增大而上升；
6、无论是什么种类的幕墙，绝大多数情况下，都是风荷载起控制作用（风荷载加
大则会增大铝型材截面尺寸、壁厚，增大钢桁架截面高度型材断面、壁厚以及索杆
直径。同时也增大了玻璃板块厚度）。
