区域能源项目的运行与管理
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目 录
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第一部分
区域能源项目的管理
第二部分
区域能源项目的经营管理
一、生产前经营
二、生产后经营
第三部分
区域能源项目的运行管理
第一部分
区域能源管理
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区域能源项目的运营与管理区域能源项目的运营与管理
区域能源项目的管理
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管理（manage）是指在特定的环境条件下，以
人为中心，对组织所拥有的资源进行有效的决
策、计划、组织、领导、控制，以便达到既定
组织目标的过程。
由定义可知，管理的内容是宽泛的，其实管理
的定义也有多种表述。因此管理过程也是多样
性的，不同的事件会应对不同的管理方法。
区域能源项目的管理
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区域能源项目-这里指的是，通过一个集成的
系统将一次能源转化成二次能源，并进行能源
供应服务的项目。
在这类项目中其管理方法是有共同特点的，下
面主要讨论管理过程中的两大方面：
经营管理与运行管理
第二部分
区域能源项目经营
一、生产前经营
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区域能源项目的运营与管理区域能源项目的运营与管理
区域能源项目的经营
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管理是实现目标的过程。经营是实现目标的具
体措施和方法。管理是控制层面，经营是操作
层面的。（百度在线翻译都是：management)
区域能源供应项目的经营目标：使投资人获得
利润。
获得利润的关键节点都有哪些，怎么处理是经
营者必须清楚的。
区域能源项目的经营
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投资者的目标
市场情况：稳定与规模
财务状况：总投资、内部收益率IRR=?、投资回收
期等经济目标
市场的目标（客户群的愿望）
供应服务价格：不能比单体建筑自建小型的能源
站的综合成本高太多，价格调整要有约束。
供应稳定：供应能力保障，技术参数稳定。
区域开发者的目标（一级土地开发商）
建设周期——符合能源供应进度需求，能源供应价
格不能影响土地销售，入住客户能够长期接受服务。
三者互为制约条件，但是会有交集
项
目
预
期
区域能源项目的经营
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投资环境与条件
商业模式
产品规划
可行性研究
投资决策
项目融资
市场推广
建设管理
竣工验收
区域能源项目经营
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投资环境与条件
有市场需求、有政府的相关政策（特许专营权）
具备一定的市场规模、区域内的客户群具有相应的
消费水平
可靠的初级能源供应与合理的能源价格
1）有稳定可靠的电力、燃气、热力、水等初级能源
的供应，能源价格适当；
2）有可利用的如峰谷电价、廉价的废热、可提升或
利用的可再生能源等
选择合理的商业模式（BOO、BOT、BOOT）
商业能源供应模式能够被客户群所接受
区域能源项目经营
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商业模式的选择
BOT或者BOO（必须的模式？体制、探索）
区域能源供应公司独资
优点：决策果断、推进项目速度快、产权清晰、责权明确、
便于管理。
缺点：投资密度大、能源供应服务项目资金回收与周转慢，
不便于快速发展。
与一级土地开发商合资
优点：区域内客户信任有一级开发商参与能源供应的可靠性、
安全性、稳定性。更重要的是不担心未来的垄断性。
缺点：对一级开发商而言，责任大，由于是小股东，利益小，
所以一般而言，一级开发商并不愿意参与此事。
如果一级开发商的意愿是延伸产业链，那事
情就好办的多了。
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产品规划
供电、供热、供冷、生活热水
依据需求与规模，确定上述产品与产品参数（与生产技术直
接关联）
技术路线
可再生能源利用、节能减排等国家政策，促使暖通技术的多
样性，这就使得综合技术集成成为可能，给优化方案提供了
选择的空间。
商业化促使技术、技术路线的选择要服务
于商业目标。
政策优惠（在项目所在地成立高新技术企业）
能源中心建筑用地为市政用地属性——减少土地成本。
能源供应政策——电价
工商税收政策——节能、环保、高科
区域能源项目经营
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可行性研究
方案是依据边界条件：可以利用的能源种类与能源价格体系、
场地条件与价格、产品需求种类与数量、产品需求增长率、
客户群体的消费水平、融资条件、方案比选、经济技术分析、
节能减排与环境评价、风险分析等。
项目融资
银行贷款
依据可研确定的自有资金与贷款比例，进行商业银行贷款
融资租赁
投资决策
必须认识到区域能源供应项目，既有市政公用类项目属性，
又有能源项目的属性，投资密度大，低内部收益率，长期稳
定回报。
区域能源项目经营
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市场推广
■ 能源供应包括电、热、冷、生活热水的市场开发是最为重要
的，是确定是否投资项目的最关键因素。
■ 在可研阶段对项目的市场规模与产品价格已经做了预估，但
是这种预测与实际距离还是很大的，尤其是不具有垄断性质
的供冷与供热，所以要做很多的市场推广工作。
■ 说服客户接受区域能源服务的工作是艰巨的，因为在现阶段
非主营业务外购的理念还不是普遍的认同，对能源供应的价
格因为没有与以前同类物品价格的可比性（北方对供冷价格，
南方对供热价格），以及对该类产品供应的可靠性与稳定性
的不确定性，对今后供应产品价格的垄断性不放心，所以部
分客户并不愿意接受能源供应服务。因此做好这一阶段的市
场营销工作是非常关键的。
区域能源项目经营
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市场推广
■ 这阶段市场开发的工作包含：
1） 区域规划介绍；
2）分布式能源站的立程，可研、批交文件及运营权
3） 《区域供冷、供热、生活热水、工业用蒸汽供应的管 理办法
》
4）《区域供冷供热技术导则》
5）《供冷供热合同模板》（供电规则已普遍接受）
■ 这阶段的市场推广属于产前销售商品，一般与客户签订意向书，
约定今后合同中的关键内容，例如约定的合同期越长越好。
区域能源项目经营商
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■《区域供冷供热管理办法》的主要内容
前言
供冷供热专营
政府支持区域供冷供热专营的益处
投资运营服务商的责任与益处
用户的收益
供需界面、地点、时间
投资结构
价格机制管理
费用收取
供冷供热保障体系
运营维护与管理
区域能源项目经营
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建造管理
与监理公司一起做好施工过程监管，工程质量对后期运行的
影响还是很大的，尤其是对初期运行。
竣工验收
竣工验收工作非常重要，需要运行团队参加。对不合理的部
分要及时整改。
要对所有设备进行试运行，为责任
试车打好基础。
区域能源项目经营
商业区域能源供应服务规划实施流程
可行性分析 投资决策 项目融资
运营管理 建造管理 市场开发
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项目的全程均由投资
主体主导完成
第二部分
区域能源项目经营
二、生产后经营
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区域能源项目的运营与管理区域能源项目的运营与管理
区域能源项目的运营与管理
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市场开发
销售合同
合同的基本内容
商品价格
技术参数
商业区域供冷规划能源销售合约
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市场开发
市场开发这里主要是指在前期市场推广的基础上，
把签订的意向书转化为能源供应服务合同；
进一步开发新的客户
销售合同
技术规范、管理规范、商务规范相统一的商务行
为准则——标准合同
合同的基本原则：公平、公正、公开
商业区域供冷规划能源销售合约
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合同的基本内容
技术术语定义
例如：冷量单位、热量单位、用能设施、用能面积等
物理界限（用冷范围、地点、时间）
在市场推广阶段确定的技术导则基础上，明确每个客户与能
源供应服务商之间的服务边界与责任边界
服务标准（供冷供热运营权限、运行标准）
服务时间、计量装置安装标准，校验、故障处理、用冷用热
押金、费用收取、价格调整
供冷供热与用冷用热设施的运行、维护、管理、故障处理、
沟通规则
违约及赔偿标准
违约界定、双方违约与调解，赔偿界限，以及终止合同
商业区域供冷规划能源销售合约
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商品价格（合同中的主要内容）
商品价格构成的主要元素
一次能源成本（可变成本）+（折旧+经营）费用（固定成本）
+利润
价格调整
影响价格的主要因素是：一次能源价格与经营费用，设立价
格调整公式：价格=f（固定成本 、可变成本）
价格标准
保证投资者利益、替客户回避风险
商业区域供冷规划能源销售合约
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技术参数（合同中的主要内容）
确定能源供应的指标与参数，保证能源供应的可靠性和
稳定性
主要为供冷与供热的供水温度与回水温度、运行正常时
段与非正常运行时段、供回水温度的允许波动范围、非
正常时段供回水温度的调整等。
第三部分
区域能源项目的运行管理
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区域能源项目的运行管理
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前言
O and M合约
筹备阶段
合约的主要内容
责任试车
运行团队
技术支持团队
区域能源供应服务
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前言
区域能源供应服务的快速发展源于：国家节能减排政策的
推动；产城一体、专业园区、城市化进展等，形成了区域
化的环境；能源公司把业务向终端客户延伸。
区域能源供应服务项目，逐年增多，项目设计与建设中的
问题相对而言较少，但是运行管理落后。
主要的原因是：区域能源供应服务作为一个产业还比较新，
我们的认识还不到位；对把区域能源供应服务与物业管理
运行的能源站看成是一样的。
实际上区域对单体而言，
量质都变了，
应该重新定位运行与维护工作。
区域能源项目的运行管理
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O and M合约（ operation and maintenance）
1） 运行和维护合约是投资人与运行维护公司为保障稳定、安全、
可靠的能源供应服务签订的合约。
投资人的责任是保障该区域能源供应服务项目的增值与保值
运行维护公司的责任是维护好全部设备，保证系统的正常运行。
2）合约的中心思想是：一次能源费用与供应由投资人承担，其
他的所有费用：人力成本、维护与改进费用、日常耗材等等由
投资人支付给运行与维护人，由运行与维护人支配。
区域能源项目的运行管理
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筹备阶段
1）合约的起始时间必须从筹备阶段开始，这和酒店管理公司相
似，在酒店还没有竣工时就开始介入项目一样，其实O and M合
约与酒店拥有人与酒店管理公司签订管理合同类似。
2）因为每一项工程竣工后，在运行与使用阶段都会有不同程度
的完善与改进，所以应该把施工单位2年的维保责任监管工作移
交给运行管理公司，有利于项目运行过程出现问题是便于解决。
区域能源项目的运行管理
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O and M合约的主要内容
第一节 协议双方、协议有效性
第二节 业主的责任与权利
第三节 运行维修者的责任
第四节 运行维修者权力的限制
第五节 程序、计划和报告（工作流程）
第六节 费用开支与报销
第七节 收费、奖金和罚款
其他： 违约界定、双方违约与调解，赔偿界限，以及终止合同
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责任试车
1）责任试车的目的是是系统达到最佳的运行效率。
2） 《责任试车手册》
3）责任试车任务完全不同于竣工调试，有些时候，责任试车要
在运行后一、两年才能全面完成。
运行团队
1）运行与维护团队建设完全不同于物业管理团队，运行人员要
具有专业知识与技能。
2）编写《能源站管理手册》、《能源站设备管理手册》、《能
源站运营维护手册》 《自控程序运行手册》
区域能源项目的运行管理
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技术支持团队
1）区域能源供应服务是一个正在发展中的产业，服务过程中会
涉及到商务与技术各方面的问题。
2）运行团队的责任是运行与维护能源供应服务系统，而改进与
完善该系统、提出各种提高运行效率的措施与方法、解决商务、
技术问题的责任是由公司的技术支持团队来承担的。
3）实际上要很好完成运行与维护工作，保证业主签订的所有合
同顺利履行，保障能源供应服务项目始终具有增值保值的基本
条件，只是有运行团队是不够的，必须是由专业的运行与维护
公司来承担。
区域能源项目的运行管理
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区域能源供应服务
新行业、新的服务方式的推广，是一种观念的推广。
商务谈判
如何使用户接受合同条款中的新概念（最低消费量、额外耗
能费等）
商务、管理、技术的统一
在商业模式的框架下形成三个方面的相互衔接、相互支持、
相互补充。比如：控制权问题，计量问题等。
运营过程中的问题解决
用户末端问题的技术支持；计量分歧；供应时间控制等。
区域能源项目的运行管理
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谢 谢
