郫县志达地产德源地块
——项目定位及物业发展建议
[新港地产]
[]
声明
创新和差异化是房地产发展的永恒主题，也是房地产提升竞争力的核心。
房地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。
该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝；
版权归四川新港地产顾问有限公司所有。
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成都
昆明
贵阳
广州
深圳
福州
上海
沈阳
北京
天津
重庆
深圳
深圳中信城市广场
深圳书城中心城
深圳机场
深圳NICO女人世界名店
深圳中洲美食新天地………
上海
上海恒隆广场
上海黄浦区179号
中央商场项目改造
上海黄浦区体育馆
上海四川北路71德邻公寓………
广州
广州世界贸易中心大厦
广州新光城市广场
广州时代广场
广州天河娱乐广场
广州香港和黄集团地铁黄沙站项目………
成都
成都新城市广场
成都财富中心
成都龙湖·三千里
成都银石广场
成都财富又一城
成都339 ………
重庆
瑞安·重庆天地
重庆龙湖地产
重庆协信中心
重庆名汇广场
重庆盛世华城………
其他
北京西贸中心
沈阳置力商城
昆明西南商厦
天津慈航商业广场
珠海时代广场
福州冠亚乌山广场………
新港地产全国布局13个城市，完成上百个项目。亚洲商业地产专家。
新港地产全国布局
品牌知名度
2010年中国社区商业工作委员会第一届理事单位
2010年中国社区商业工作委员会首届专家委员
2009年中国社区商业工作委员会战略合作伙伴
2009中国（成都）楼市总评榜营销策划大奖
2006年中国（香港）特许经营协会副会长单位
2005年董事长获CEPA商机发展联合会地产服务委员会主席
公司先后获得6项殊荣，其中3项为中国社区商业工作委员会颁发，2项为香港地产机构颁发，1项为省内大奖。
综合体
万科、龙湖、华宇、银泰、招商地产等一线开发商合作；公司先后完成过30个以上的综合体项目，其中20万方以上的项目有10余个；
新城市广场
招商东城国际
龙湖三千里
鑫红光新南天地项目
新都缤纷时代广场
万景国际
达州罗湖新城市广场
财富又一城
龙泉西河动漫基地项目
财富中心
世豪广场
仁恒置地广场
永竞武侯大道项目
德阳银鑫寰球中心
上善国际
万科金色华府
美嘉森奥特莱斯……
[万科金色海蓉] 位于成都城南商业区，涵盖酒店、电影院、超市、购物中心、22万平米；
[银泰中心] 项目位于城南CBD核心地段，54万方的城南地标性城市综合体
[西锦国际]
项目地处城市中心，汇集成都城市高端商务、商业精华。
[银石广场] 项目位于红星路步行街，总高度达151米，建成后将成为春熙路新的云际地标。
[成都339项目] 位于猛追湾街，总建面22万平米，以339米四川广播电视塔为依托，打造西部的商业地标。
华宇•蓉国府
项目占地面积平方米，建筑面积平方米
[乐地·浣花香] 项目总占地面积约28亩，建筑面积约116200平方米，含甲级写字楼、住宅及风情商业街。
龙湖三千城
三千城位于成都建设路核心商圈，涵盖酒店、写字楼、集中商业、高端精装公寓.
[万通•红墙国际] 万通红墙国际，由成都万通时尚置业有限公司（万通地产全资子公司）开发。
地铁上盖、交通枢纽物业
地铁上盖综合体、交通枢纽物业9个，其中银石广场负二楼商铺最高销售价格达30万元/平米；
[仁恒置地广场] 项目地处人民南路旁，距地铁一号线锦江站约50米，地块商业价值突出。
[美嘉森奥特莱斯购物中心] 位于城南世纪城新会展中心主入口，与成都政府新中心为邻，
[银石广场] 项目位于红星路步行街，总高度达151米，建成后将成为春熙路新的云际地标。
[西锦国际] 项目总占地 亩，35万平米的大体量城市综合生活街区。
[上善国际] 该项目总建筑面积74000平米，地铁1号线桐梓林站出入口。
[银泰中心] 项目位于城南CBD核心地段，54万方的城南地标性城市综合体
深长城地产南熙里
红星路沿线天久北巷，总建筑面积21000平米，项目定位是以超市为主导的邻里购物中心。
华宇•蓉国府
项目占地面积平方米，建筑面积平方米
鑫红光新南天地项目
位于火车南站旁边，新南天地项目；总建面18万平米；
1
区域规划及地块分析
报告结构
2
市场分析
3
典型项目借鉴
4
项目定位及规划布局建议
5
物业发展及营销推广建议
区域规划及地块分析
Part 1
项目规划价值分析
Part
成渝经济区
环渤海经济区
长三角经济区
珠三角经济区
成渝经济区
中国经济第四级
2011年5月5日，国务院正式通过《成渝经济区区域规划》。成渝经济区纳入国家十二五规划重点工程，成为中国第四个国家级经济区。
万 平方公里
两座 特大城市
六座 大城市
40座 小型城市和城镇
一亿 人口
一小时 经济圈
万亿 GDP总量
双核 五带 八大产业
超级城市群落 中国经济增长第四极
成渝经济区以两个特大城市为“双核”，产业设计以汽摩、天然气化工、装备制造业、电子工业、航空、矿电一体化等产业为发展的重点。
成渝经济区
西部成为中国经济的第四极增长力量，而成都则是西部的中心和西南的核心。成都天然吸引、服务和辐射着西藏、新疆、青海、甘肃、陕西、云南、贵州以及四川本身的八大省份， 地域吸附力和辐射力堪称国内独一无二。
成都高新西区 —— 中国经济第四极的产业引擎 全球高新产业基地
全球1/3的IPAD
全球60%的英特尔芯片
戴尔中国运营中心
联想集团研发生产中心
华为研发中心
一个类似北京中关村、上海浦东新区的高端产业集群、商务居住集群正在高新西区形成。
到2015年，高新西区产值预计将达到5000亿，相当于2010年成都GDP的80%。产业结构已经基本成熟，目前进入产业衍商务配套与居住需求配套发展完善阶段。
高新西区区域图
未来全球20%的电脑将是“成都制造” 。
西片区
出口加工区
西南片区
模具工业园
电子
科大
高新西区区域价值分析
功能分区
规模
分布区域
功能
进驻代表企业
出口加工区
平方公里
如图
“境内关外”模式实行全封闭运行，通关方便
Intel、中芯国际
保税物流中心
53公顷
南区、北区及东区
按国家保税物流中心标准建设，口岸物流、保税仓储、增值加工
富士康
模具工业园
公顷
如图
模具厂房区、机械加工厂房区及IT产业厂房区
新加坡赫比、美国安费诺
技术创新组团
公顷
起步园区
总部、研发、技术创新等企业入驻
攀钢技术中心、摩托罗拉研发中心
电子科大
约160公顷
如图
学校
——
光电显示园
200公顷
西南片区
光电显示及其配套入驻
长虹OLED
林氏国际工业园
80公顷
起步区北区
未知
——
第三产业加工产业，西南片区富士康为代表，本案位于高新西区旁，将会随着高新西区IT高科技、加工制造产业的带动成为新的商务娱乐配套区域；
高新西区
郫筒镇
羊西线
高新南区
富士康
占地面积：平方公里
三大支柱产业：生物制药、IT、精密机械制造
进驻企业数：约223家，约60%
职工就业人数：约10万人（2008年预计）
面积
定位
重点产业
南区
47平方公里
城市副中心
房地产业
科技科技园区
微电子软件区、生物制药研发机构、公司总部、会展中心
西区
平方公里
产业园区
集成电路（IT）、生物制药、精密机械制造、建材、食品乳业、模具工业园
高新保税区，约平方公里，后备配套支持区（德源、清江、顺江），大量的产业及产业集群延伸出巨大的生活、生产、商业商务配套需求。
高新西区区域价值分析——高新区综合保税区
功能分区
规模
分布区域
A区（原成都保税物流中心）
平方公里
东至天健路，南至双伯路，西至天勤路，北至檬柏路
B区（原四川成都出口加工区）
平方公里
东至天润路，南至成灌高速，西至天健路，北至西区大道
C区（新建区域，以富士康项目为主）
平方公里
东至天欣路，南至合作路，西至天源路，北至成灌高速
德源新城
“一轴”：依托成灌快铁形成功能密集的综合服务轴，将发挥提升集聚、产业调整的作用。
“一环”：串联北部聚集文化要素的特色城镇和南部知识创新功能节点的文化主题环，将发挥沟通城乡、互动联合的作用。
“五片”：郫筒—德源商务和生活配套区，以商务服务、生活性服务为主，同时具备文化旅游、金融、信息、创意、生产性服务、高端居住等功能；工业港北区创新孵化区，以生产性服务为主，同时具备为个体创业提供孵化平台的功能；犀浦—团结—安靖会展交往区，将成为面向区域的高端服务职能中心，具备高端接待服务、会展、科教、商务休闲、创意、金融、行政, 生活服务功能；安德-友爱古蜀农耕文化体验区，以旅游休闲、文化展示、文化活动功能为主，同时具备一定的生活服务、生产加工、贸易功能；三道堰—新民场—唐元—古城水文化体验区，将成为高端旅游休闲区，具备特色水文化活动、水文化展示、高端接待服务功能。
“多核”：郫筒、犀浦和安德生活服务核、德源商务核、红光孵化经济核、团结现代大学城核、各镇文化主题核，打破“大饼”，形成花园组团式的功能核，组团之间相互渗透相互培育。
德源新城从目前规划来看，首要作为产业园的后台配套区；其次从“一轴、一环、五片、多核”的规划来看，德源将与郫筒辐射整个郫县及高新西区商务、商业及生活配套；
德源新城
德源新城将成为郫县南部副中心，绿廊交织、产城一体、宜居宜业的新型城市片区。
德源镇新城位于郫县以南，规划总用地面积约平方公里，主要配套一号工程和现代工业港南片区发展产业（生产型服务业），其中投资10亿元的基础设施、38亿元的农民安置房和43亿元的富士康员工住宅楼等项目全面开工，已完成投资6亿多元。德源新城将成为郫县南部副中心，绿廊交织、产城一体、宜居宜业的新型城市片区。
未来在德源新城中聚集城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。因此，该片区集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求将是热点。
德源新城
德源新城现已入住富士康员工有6万人，年底达10万人；德源镇本地人口万人，年底德源总人口将达万。 2015年预计总人口将达到24万人；
上图是富士康员工公寓规划布局，从中可看出，员工公寓生活配套区主要分布在高新区西部园区顺江生活配套区、郫县新城及郫县德源新城，可容纳员工约20万人。据悉，成都市将统一规划，建设包括员工公寓、成型套房、人才房、高级人才房等不同规格的房源，满足富士康产业基地不同类型员工住宿要求。
德源新城拟入住12万人，据当地政府预计：10万富士康员工，2万当地拆迁户，加上周边商业、公共配套设施工作人员，德源新城的入住总人数会达到15万—20万 。预计到2015年，该区域人口数将达到24万人。
项目地块分析
Part
郫温大道连接郫县、温江，距离郫县新区约5公里，老城7公里，温江10公里；西源大道、成灌高速连接成都，距离市中心天府广场约25公里；交通通达性好；
成灌高速聚源镇
三环路金牛立交
老城灌高速
高新西区
郫县新城
西源大道
交通道路
起点
终点
成青快铁
成都火车北站
青城山
地铁2号线
成都火车北站
郫县郫筒镇
交通规划分析
表：市区与郫县主要交通线
快铁、地铁双轨穿越宜居宜业现代田园新城郫县
成灌高速
西区大道
老城灌路
南北大道
地铁2号线
成青快铁
老城
新城
本案地块分析
从未来郫县城市规划来看，本案周边均为商业用地，将是郫县南部副中心的商业中心；既是德源的商业中心，又是南部商业的中心；
富士康项目生活配套区位于郫县德源镇，郫温路以东、成都现代工业港港南片区以南，富士康成都生产基地以西的区域，规划面积约为2平方公里，本案位于该配套区的临郫温路沿线的区域。
本案
由富士康规划用地的商业分布可知，未来在郫温路两侧将有大量商业供应，会逐渐形成一个郫温路沿线商业圈。清水河沿岸也将有大量商业集中供应，从而形成一个与郫温路沿线商圈相毗邻的清水河沿岸商业圈。本案处于郫温路沿线商业圈，且靠近清水河沿岸商业圈。
清水河沿岸商业圈
郫温路沿线商业圈
商业金融用地
商业兼容住宅用地
本案
本案周边商业业态规划
核心商业商务区
品牌餐饮集中区
地方特色美食娱乐街区
本案地块
服饰商品街
浪漫风情街
生活配套街
便民餐饮
蓝色区域为核心商业商务区
1号地块为品牌餐饮休闲集中区
2号地块为地方特色美食娱乐街区
绿线及黑色虚线部分为“多点”服务区域
其中街道3拟设为服饰商品街，街道4拟设为街浪漫风情街，街道5拟设为生活配套街，街道6拟设为便民餐饮。
从目前规划看，商业规划三大区：服饰商品风情街、商业商务区、餐饮娱乐区；
核心商业商务区：拟设置一个大型日用百货超市、一个大型专业店、一个大型餐饮休闲综合服务场所、一个小吃城、一个影院超市、一个电玩城、二个大型商务网吧、一个KTV量贩、一个大型运动健身场所、二条特色商业街区、一至二家西式快餐店、二个大型影楼；二至三个金融机构、一个邮政快递机构、二个通讯服务商、一家大型商务酒店、二栋中高档商务写字楼。
品牌餐饮休闲集中区：拟设置十五家以上品牌知名餐饮企业、连锁火锅，五至十家大型休闲洗浴茶楼和商务休闲会所，三至五家大型歌城，一至二家大型网吧。
地方特色美食娱乐街区，现规划有商业面积 ：拟设置一个由20家以上的地方特色小型餐饮和3家以上休闲大排档餐饮构成的24小时营业的餐饮特色街区，一个40家以上由小型卡拉ok、小型酒吧，小吃店、快餐店、外卖店、小型茶楼、便利店、保健按摩、平价商务旅馆构成的休闲娱乐特色街区。
“多点”服务区域：拟设置日用百货连锁直营店（含便利店）、中西药药店（含社区诊所）、电子银行、美容美发、干洗店、小饭馆（小面馆）、书刊及音像店、熟食外卖店、小型电器修理店、再生资源回收网点、社区警务室、社区服务中心（社区居委会）、社区医院、邮政快递服务网点。
配置原则：
以四个小区为一个社区来配置服务业态和服务设施。
一个社区按照1:1配置社区服务中心、社区警务室、社区医院、再生资源回收网点等；
一个社区按照1:2配置邮政快递服务网点等；
一个社区按照不低于1:4的比例配置日用百货连锁直营店（含便利店）、中西药药店（含社区诊所）、干洗店、电子银行、书刊及音像店、小型电器修理店等；
一个社区按照不低于1:6的比例配置熟食外卖店、小饭馆（小面馆）、美容美发店等。
未来项目业态规划要与目前已定的商业结合，并实现一定的差异化；
本案周边商业业态规划
本案地块相关指标
地块位于郫县德源镇同心村7社、红旗村1社、柏林村1、2社 ，建设用地面积为㎡ 。A、B、C地块建筑高度要求是不大于80米不低于60米，D地块建筑高度要求是不大于120米不低于80米，覆盖率均为45%。
本案地块分析
地块临郫温路的展示面较为狭长，需在A地块和D地块分别设置两大主力店，将人流从两头引向地块中段，B、C地块可考虑设置临街的步行街。
A地块处于郫温路与德源大道的交汇处，D地块位于郫温路与滨河路的交汇处，因其昭示面较好，可考虑在A、D两个地块设置广场，聚集人气。
D地块在经济指标中要求做4万平方米的酒店和6千平方米的影院，酒店可考虑放置在地块内侧。
地块毗邻富士康生活配套区的教育设施用地和社区中心公园，其中A地块直接与中学用地相邻，可考虑在其设置与之相关的配套。
德源大道
滨河路
郫温路
中学
幼儿园
小学
社区中心公园
A、B、C、D四块地块沿郫温路依次排列，需在展示面较好的A地块和D地块设置主力店和广场来聚集人气，并通过合理的动线设计将人流引向B、C地块。充分利用主干道临街面，发展商业街，最大化商业价值。
A地块: ㎡
B地块: ㎡
C地块: ㎡
D地块: ㎡
德源新城从目前规划来看，首要作为产业园的后台配套区；其次从“一轴、一环、五片、多核”的规划来看，德源将与郫筒辐射整个郫县及高新西区商务、商业及生活配套；
1
德源新城将成为郫县南部副中心，绿廊交织、产城一体、宜居宜业的新型城市片区。
2
从未来郫县城市规划来看，本案周边均为商业用地，将是郫县南部副中心的商业中心；既是德源的商业中心，又是南部商业的中心；
3
小结
24万产业集群及区域人口需求，德源将打造成为郫县南部副中心，区域价值较高；从地块位置看项目将是德源的中心、郫县南部的中心；
市场分析
Part2
德源房地产市场现状
德源房地产在售楼盘仅有“西城·鸥鹭湾”，销售价格4100元/平米，在建房源主要集中在富士康生活配套区，潜在商业供应也主要集中在此，无在售的商业；
现有商业物业市场分析
Part
德源镇主要商业：德源大道、红旗大道南段、红旗大道北段、禹庙上街
德源主干道分布图
西
本案
德源大道
北
南
西
东
德源广场
红旗大道北段
红旗大道南段
禹庙街
德源大道
郫温大道
滨河路
西
本案
德源大道
北
南
西
东
德源广场
红旗大道北段
红旗大道南段
禹庙街
德源大道
郫温大道
滨河路
红旗大道
红旗大道分为红旗大道南段与北段，南段起于德源广场止于朋友购物中心，北段起于朋友购物中心止于滨河路
朋友
购物中心
红旗大道分为红旗大道南段街道西侧业态，红旗大道南段东侧业态；红旗大道南侧典型物业-德源广场
红旗大道南段
红旗大道南段街道东侧商业
红旗大道南段临街西侧商业
西侧
南侧
红旗大道东侧-德源广场
德源广场单层平面约2300平米，一层租金约80-100元/平米，二层租金约35-40元/平米，三层租金约25-28元/平米，业态主要为餐饮及娱乐休闲；
中天易宽带网吧
（平米）
临街
商铺
入口
临街
商铺
临街
商铺
音响、
DV、
书吧
临街
商铺
临街
商铺
临街
商铺
临街
商铺
临街
商铺
临街
商铺
（300平米）
（300平米）
（150平米）
（150平米）
80-95
网吧
中天易宽网吧
85-100
电子
110
音响、书吧、DVD
一楼
二楼
楼层
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
一五八电玩城
1500
电玩
35-40
25-28
网吧
1250
天空流星网络
三楼
35-40
餐饮
1000
吴铭火锅
一楼
二楼
楼层
85-90
餐饮
120
川蜀家宴
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
大众川菜馆
110
餐饮
85-90
巴适汤锅王
256
餐饮
90-100
（150平米）
千府干锅
入口
川蜀家宴
（300平米）
（300平米）
餐饮
电玩城
天空流星网络
90-100
餐饮
120
你我的肯德基
1楼
2楼
楼层
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
品味轩
1250
餐饮
35-40
巧冒菜
150
餐饮
90-100
六婆串串香
55
餐饮
85-95
95-100
餐饮
320
红满堂自住火锅
1楼
楼层
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
FriendShoping
800
超市
90-100
面爱饭
60
餐饮
80-90
德源广场单层平面约2300平米，一层主要为餐饮，附带超市，二层以餐饮为主
红旗大道物业南段（东侧）
（150平米）
入口
六婆串串香
你我的肯德基
品味轩
（150平米）
超市
入口
（300平米）
（300平米）
入口
入口
餐饮
水果
副食品
服饰
银饰
通讯
朋友购物中心
品味轩
85-90
80-85
80-90
75-80
76-75
60-75
75-80
80-85
租金
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
无记家常菜
120
餐饮
兰州马记牛肉拉面
140
餐饮
千里香混沌王
110
餐饮
礼禄兴冒菜
85
餐饮
德富房产中介
90
房产
红旗超市
110
超市
鸿运通讯
45
通讯
中国移动通信
65
通讯
红旗大道南段西街沿线主要业态餐饮，面积85-140平米，租金75-90元/平米
红旗大道物业南段西侧
红旗大道北段北起滨河路，南到朋友购物中心
红旗大道北段
红旗大道北段北起滨河路
红旗大道北段南至朋友购物中心路口处
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
中国移动通讯
75
通讯
85-90
诺基亚
140
通讯
90-95
惠通 通讯
110
通讯
95-100
佳信通讯
85
通讯
85-95
得通通讯
90
通讯
60-70
达成通讯
110
通讯
90-100
中国联通
45
通讯
85-95
中国移动通信
65
通讯
95-100
红旗大道南段西街沿线主要业态餐饮，面积85-140平米，租金75-90元/平米
红旗大道物业（北段）
禹庙上街与德源大道商业
东起德源大道口
南到禹庙上街上段
德源大道与禹庙街T字分布处商业，东起德源大道口，南到禹庙上街
德源大道与禹庙上街交汇处
40-60
游戏厅
1000
欢乐城堡
店名
面积
（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
Q-SPORT旗舰店
140
服饰
50-70
酷衣
135
服饰
70-90
世纪百盛
800
百货
50-80
德源大道转角处以服饰、游戏厅、百货为主，面积段在135-1000平米，租金50-90元/平米
德源大道与禹庙上街交汇处
禹庙街位于德源老城镇
位于红旗大道西侧
原德源镇主要商业街
贯穿德源老城中心
德源镇老城区禹庙街位于红旗大道西侧主干道，也是德源镇原镇主要干道，贯穿德源老镇中心
德源老城区-禹庙街
店名
面积（平米）
开间/进深/层高（米）
业态
租金
五鑫超市
90
超市
70-80
创意烫染连锁机构
45
烫染
75-80
真维斯
90
服饰
70-80
露丝邦威
70
服饰
80-85
老北京布鞋
45
服饰
70-75
50
服饰
75-80
伊佳依
60
服饰
80-85
老城禹庙街以服饰为主，面积段在45-90平米，租金70-85元/平米
禹庙街-原老城
区位
主要商业形态
红旗大道南侧
餐饮、休闲娱乐
红旗大道北侧
通讯
德源大道与禹庙街交汇段
服饰、百货、娱乐
老城-禹庙街
服饰
餐饮娱乐休闲广场
德源镇商业规划：红旗大道北段电子通讯、南段餐饮娱乐休闲；德源大道-禹庙上街服饰、百货、游戏厅；老城禹庙街的服饰，本案处于德源镇得商业空白区，存在打造商业综合体区位优势
德源镇商业分布
西
本案
德源大道
北
南
西
东
德源广场
红旗大道北段
红旗大道南段
禹庙街
德源大道
郫温大道
滨河路
餐饮娱乐休闲广场
服饰区
服饰、百货商业区
电子通讯
德源镇主要干道郫温大道、滨河路、德源大道、红旗大道南北段、德富大道、禹庙上街，构成德源小镇主干道骨架
1
德源广场商业，以餐饮休闲娱乐为主，底层商铺租金80-100元/平米，二层租金35-40元/平米，三层租金25-28元/平米
2
德源大道转角处以服饰、游戏厅、百货为主，面积段在135-1000平米，租金50-90元/平米
3
小结
老城禹庙街以服饰为主，面积段在45-90平米，租金70-85元/平米
4
德源镇商业规划：红旗大道北段电子通讯、南段餐饮娱乐休闲；德源大道-禹庙上街服饰、百货、游戏厅；老城禹庙上街的服饰
5
红旗大道作为德源中心，打造餐饮休闲娱乐广场，底层商铺租金80-100元/平米，二层租金35-40元/平米，三层租金25-28元/平米；禹庙上街与德源大道交汇延续服饰并伴随百货、游戏厅的出现，租金50-90元/平米；老城禹庙街以服饰为主租金70-85元/平米
未来商业物业供应
Part
未来商业供应
核心商业商务区
根据富士康生活配套区现场建设的情况来看，依据现在所呈现的外立面，初步估计该区域有两处集中式商业供应，临街商铺有2-3层。其具体分布如下图所示，位于规划中的核心商业商务区。
本案地块
典型项目分析——德源公交场站综合体
该公交站占地亩，总建筑面积约10万平方米。项目建成后，最大停放公交车辆数将达400台，可保证郫县德源镇与富士康厂区、郫筒镇、成都中心城区以及周边乡镇和村社最多20条公交线路正常运营并发挥智能化中心场站功能。同时，由于该公交站商业部分集购物、餐饮、影院、电玩、网吧、KTV等业态为一体，既可为城乡居民提供安全便捷的出行方式，也可为当地居民和富士康员工提供商业、文化、娱乐生活。
德源公交场站综合体总建筑面积约10万平方米，商业体量为2万平方米，一、二层为4000㎡的酒店，预计今年年底开始招商，只租不卖。
德源公交场站综合体是成都富士康项目配套工程，总建筑面积约10万平方米，商业体量为2万平方米，商业部分集购物、餐饮、影院、电玩、网吧、KTV等业态为一体，预计今年年底开始招商，只租不卖。
商家深访
Part
访谈人员
洽谈情况
商家介绍：
人人乐连锁商业集团股份有限公司是一家优秀的民营零售连锁企业，自1996年成立至今，人人乐已经快速成长为中国30强零售连锁企业品牌之一。
从深圳到华南、西北、西南、华北，截止2008年12月，人人乐在全国20多个市级以上城市，已拥有经营门店81家，签约门店100多家，员工人数超过万人，2008年销售额突破100亿元，自2002年以来，连续6年荣获中国企业500强、中国服务业企业500强；连续5年荣获深圳市100强企业、深圳商贸流通企业20强。
2007年荣获中国服务业企业500强；中国连锁企业30强。
西南地区拓展经理
人人乐正在成都各区域全面拓展，表示区域和本项目都表示有开店计划，希望等商家具体指标和资料出来之后到现场考察洽谈。
品 牌：人人乐 产 地：深圳 业 态：超 市或超市加百货
有在德源开店计划，超市面积需求在8000㎡—10000㎡左右，需求楼层负一楼、一、二楼。如果连同百货一起做，需求在2-3万平米；
商家访谈
访谈人员
洽谈情况
商家介绍：
来自台湾最大的零售企业之一（统一超商股份有限公司），并与2006年10月成立“成都统一量贩超市有限公司”，专业经营大型超市品牌“Unimart统一优玛特”。目前已在成都、南充、遂宁开设了门店，员工近1000人。
总监
有开店计划，关心周边消费人群的结构组成，项目须树立城市形象。
品 牌：优玛特 产 地：台湾 业 态：超市
（现已被步步高收购）
商家访谈
有在德源开店意向，超市面积需求在5000㎡—10000㎡左右。
访谈人员
洽谈情况
商家介绍：
暂无
王总
有在德源开店意向
品 牌：佰益超市 产 地：温州 业 态：超市
有在德源开店意向，超市面积需求在5000㎡以上，可以考虑连同百货一起
商家访谈
访谈人员
洽谈情况
商家介绍：
智选假日酒店（原假日快捷酒店）是业内增长速度最快的酒店品牌之一。
总监
有合作意向，代管方式，每年营业额扣点6%-8%
品 牌：假日快捷酒店 业 态：酒店
有合作意向，需求200-300间；需求面积12000-20000平米
商家访谈
四川地区最大的电影院线公司，全国十家年票房过亿的院线之一，旗下有王府井、太平洋、紫荆、新城市、中影太平洋等52家影城。
表示地段发展空间大，可考虑入驻
拓展经理
太平洋院线
品牌
访谈人员
洽谈情况
商家介绍：
中影星美院线是经政府主管部门批准，由中国电影集团公司与星美传媒有限公司强强联合、共同投资成立的院线管理公司。经过八年的发展，年票房从2002年的5000万元增长到2010年的亿元。2007年，中国电影集团公司已成为中影星美院线最大的股东，中影星美电影院线随即成为中国电影集团旗下唯一的控股院线公司。
中影星美院线
拓展经理
表示对地段较为满意，需要后期提供具体业态规划，进一步洽谈
大地院线
拓展经理
表示地区和地段没问题，能满足至少6个厅，1000座位，可考虑入驻
大地电影院线有限公司成立于2005年，是由大地时代文化传播（北京）有限公司和广东省电影公司共同投资成立的院线管理公司。大地电影院线对全国大地数字影院进行全数字化运营和连锁标准化的管理。
有在德源开店计划，面积需求在3000㎡—3500㎡左右。
商家访谈
典型项目借鉴
Part 3
龙湖时代天街——成都
Part
龙湖时代天街
龙湖时代天街180万平米的超级综合体，且是项目最为临近的大型综合体，其在商业的功能规划和产品定位上有很多值得比照之处。
龙湖时代天街
全球美食天地
时代金街商铺
LOFT创意商铺
天街购物中心
SOHO精装公寓
高档主力百货店
精装住宅
MOCO家居馆
先锋数码港
龙湖时代天街是高新西区的典型商业，除传统的大卖场、主力百货、商业街区、公寓住宅等业态外，推出了先锋数码港，LOFT空中创意商铺等业态以满足高新西IT产业背景的商业需求。
整个商圈布局中，包括高档主力百货店、天街购物中心、全球没事天地、先锋数码港、MOCO家居馆在内的龙湖自持商业齐齐分布在外围四角处，这样安排的目的是利用商业地标效应，通过大规模的形象展示将人流和车流从主干道吸引进来。
龙湖时代天街规划了九大立体动线，即两环：商业外环线和黄金内环线，汇聚人流，提升商业氛围；三横：情景商业街二、三、四楼的数十组横向跨街天桥，客源共享；四纵：下沉式广场、扶梯、跨层扶梯，垂直景观电梯竖向拉动人流。
由于交通动线设计的关系，从主干道上驶来的车流停泊的场所正是情景商业街区内的下沉式广场，然后人流再由下沉式广场上到情景商业街区内，向下周散开。整个商圈内消费始发点是处于内环位置上的情景商业街区街铺，与外围视觉焦点的龙湖自持商业共享商业氛围。
龙湖时代天街
商业的生命在于交通，谁占有了交通的便利，谁就占有了消费力。龙湖时代天街规划了九大立体动线，在拉动人流的同时使得客源共享。
一条市政道路将龙湖时代天街切成东西两个地块。龙湖利用特有的立体动线布局消除了它对商圈整体性的影响——将该条市政道路设计为下穿隧道，隧道上方以多条人行天桥对接，这样既保证了市政道路的畅通，又能让上方繁华的商圈成为路过车辆们车窗外的风景，吸引停留。
龙湖时代天街
龙湖时代天街的下穿隧道和人行天线这类立体动线设计加强了两个独立地块的联系，本案各地块之间可考虑这种立体动线布局，增加商圈的整体性。
推荐产品
业态性质
户型面积
产品亮点
1
情景商业街区商铺
商业
150-1200㎡
1.大围合单动线设计，每个铺子都临街。 2.与46万㎡购物中心无缝衔接，共享人流。 米挑高，买一层送一层。另有大面积露台赠送。 4.一环两横四纵立体交通体系，商业无死角。
2
精装SOHO公寓
商业
50-86㎡
㎡精装公寓，低总价，低首付，以租养贷。 2.经营酒店，独享周边60万教育、产业消费人群。 3.性价比精装之选，人性化配置，拎包入住。
3
LOFT空中创意商铺
商业
50-120㎡
1. 米层高，买一层送一层，实得单价挑战极致性价比。 2. 无限量创意空间，居住、办公、经商，随心所欲。 3. 国家保税区上的产业办公，独享高新技术产业链转移财富大势。
4
黄金社区底商
商业
50-150㎡
1.社区底商，临广场聚集区，大商圈中的灵动商业。 2.多为100㎡以下小型商铺，低总价进驻亚洲商业旗舰。 户住宅、3400户SOHO、3600户LOFT，社区配套商业极致稀缺。
龙湖时代天街
在龙湖时代天街推出的商业产品中，LOFT空中创意商铺和SOHO精装公寓主要是依托产业消费人群推出的，对本案的借鉴意义较大。
高新西区拥有的50多家企业，其中有30多家是世界500强企业，区域内拥有60万高端产业人口，这批人群的居住需求恰好与SOHO代表现代化，与LOFT象征的多变与自由的生活方式相贴合。适合从事IT业、设计、贸易等类人群居住的SOHO与LOFT，将成为这里的主力客群 。
龙湖时代天街毗邻成都数字物流港，这里将发展成为成都的“中关村”。据北京中关村区域物业形态数据考证，SOHO与LOFT名列第一，原因是，其一，SOHO与LOFT的形式非常适合办公或者开设店面；其二，SOHO与LOFT的空间形式又适合用来做仓储 。
龙湖时代天街
LOFT空中创意商铺——性价比最高的百变空间，无限财富可能，低投入高回报的楼上商铺。
商业性质，不限购，可贷款
可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用
按需求隔断 空间自由创造
LOFT空中创意商铺装修意境图
龙湖时代天街
与一般loft不同，龙湖时代天街的loft产品之所以称为“空中创意商铺”，是因其所处的位置所决定的。由于所有的loft都位于商业的楼上，与大型百货主力店、shoppingmall、情景商业等通过观光电梯而上下联通，这使得集中商业部分的人流有了上引的可能性。一旦人流被上下贯通，楼上的loft也就有机会借助交通动线来实现其经营属性。
除与普通loft一样可用于小型企业办公、单身贵族自行居住以及家庭式酒店之外。龙湖时代天街的loft还可用做网店，事务所，手机店，维修店，教育机构，驾校报名处，摄影工作室，美容机构等目的地式小型消费场所。
LOFT
空中创意商铺
A
约51㎡
B
约70㎡
C
约120㎡
米层高，买一层送一层，空间灵动多变
可居住、可办公、可经营商业、可注册公司
LOFT空中创意商铺让本来传统的平面化消费路线通过观光电梯的作用而立体化起来，创造性的增添了该类产品的可经营属性。
LOFT客群分析
目标客户圈层
区域现有需求转化客户
新增市场机会客户
投资客户
企业客户
小型企业办公，对于套一、套二这类小户型需求较大。
高级自由职业者，高端、小面积、私人需求尚未得到满足。
中小投资者，看重“高品质、小面积、低总价。
企业客户，购买办公物业，在档次和品质的前提下，总价和面积是考虑重点。
LOFT产品客群主要由区域现有需求转化客户、投资客户、新增市场机会客户和企业客户这四大类构成。
LOFT
龙湖时代天街
精装SOHO公寓
标准单套间
约㎡
标准单套间
约52㎡
豪华两房套间
约86㎡
精装SOHO商务公寓
㎡
52㎡
㎡
SOHO精装公寓低总价、低首付，商住两用，可自住、出租、经营酒店。精装标准，直降入住成本，方便投资、使用。
随着产业人群的急速增加，房屋租赁市场随之火爆。求租人群以各企业中高层管理人员和高校师生为主，目的是希望摆脱群居的状况，为自己争取最大限度的私人空间。
精装后的SOHO公寓可用来经营经济型酒店，面向的客群以与产业、高校和各类流动性商务人群为主。
SOHO的客源与周边商务人群是紧密相关的，通常入住的客户是商务区的下游客户或者依存关系较强的客户。
SOHO客群分析
现有市场推出的SOHO公寓一般用于自住、出租和酒店经营，目标客群以年轻人为主。
出租客户：求租人群以各企业中高层管理人员和富士康员工为主，目的是希望摆脱群居的状况，为自己争取最大限度的私人空间。
自住客户：以小型企业（如工作室、创作室等）和自由职业者为主，通常入住的客户是商务区的下游客户或者依存关系较强的客户。
SOHO酒店的客户： SOHO公寓可用来经营经济型酒店，面向的客群以与产业、高校和各类流动性商务人群为主。
业态选择上尽可能多样化，实现全客层的消费群；
大连廊实现客流量共享，提升二楼价值大量的垂直立体动线设计，加强各地块之间的联系；
可在LOFT产品设计上增加其经营属性，细分不同层次客户的LOFT需求；
可考虑小面积的SOHO公寓，便于消化；建议设置不同总价段的产品，实现全客层；
案例借鉴意义
多功能业态组合：满足不同客群的消费需求
立体动线布局：合理规划，实现商圈整体性打造
LOFT空中创意商铺：借助交通动线来实现其经营属性
SOHO精装公寓：低总价、低首付，商住两用，满足产业消费人群需求
保利文化广场——深圳
Part
项目地处于深圳市未来重点发展片区，定位高端居住、商务服务及文化娱乐功能区
保利文化广场
保利文化广场——以文化营销为主导的主题休闲购物中心，建筑面积约万平米，2008年3月开始营业；
保利文化广场
B区
主题文化区
A区
休闲餐饮区
C区
主题购物区
主题步行街
主题酒吧街
引入一定知名度的主题百货商家与负一层超级市场形成互补，构成相对完整主题购物区
以“互动未来”为定位，涵盖未来科技、生活创想、潮流设计三大主题，展现未来科技及时尚的最新产品，与影院形成互动
以大型中式餐饮、特色美食城、咖啡、西餐、酒吧街形成区域特色主题休闲餐饮区
政府出资建设的二层800M步行街
剧 院
项目主要由4部分单体建筑组成，按照功能分区配置商业，形成市内商业街风格；
保利文化广场
保利剧院是保利文化广场的核心组成部分，强化项目文化主题定位，提升项目品牌影响力；
保利文化广场
各板块设置主力店，如超市、百货、影院，带动各板块商业客流驱动力；
保利文化广场
双首层及二层广场设计结合高架人行天桥打造步行街，使二层也具备“首层”的功能，提升二层的商业价值。
双首层、天桥连廊
强调商业的实效性，海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。
在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。
众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。
源源不断的客流将为频繁经过的首层商业带来最大的机会，首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。
利用二层广场的观景功能设计退台式餐饮，与“双首层”概念具有一定的结合点。
南北双广场
南北广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。
南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；
北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。
主力店包括家乐福、天虹百货、保利影城，以及次主力店滔博运动、大型品牌餐饮；
保利文化广场
保利文化广场——时尚购物文化风向标
商业文化中心区居住人口的素质和购买力远远高出深圳其他片区
保利文化广场正正迎合了时尚年轻人和女性的购物狂热
项目的B区首、二层和C区首至三层分别以互动未来的流行时尚区和高档主题百货进行定位
保利文化广场——世界美食文化荟萃
一个丰富味蕾的美食天地
项目的A区规划为特色主题休闲餐饮区
设立大中型餐饮和世界特色美食
满足家庭式消费
满足以年轻人为主流的风情餐饮消费
保利文化广场——城市休闲文化极地 玩转生活尽情狂欢
于项目的A区南面首、二层设立酒吧风情街等异域风情休闲业态
迎合庞大需要休闲生活补充人群的需求
给消费群全天逗留的支撑
保利国际影城——深圳档次最高 规模最大的国际影城
项目B区三、四层规划为保利国际影城
超五星级标准
拥有10个厅 2300座
保利集团旗下的影视公司将安排部分电影大片在保利文化广场进行首发仪式
保利文化广场——高科技奇幻游戏 畅享娱乐文化
项目C区第四层为大型梦幻游乐场区，是融娱乐、趣味、刺激于一体的室内高科技主题乐园
娱乐服务模式和体验品质上有了质的飞跃
消费群不再单一，能满足儿童和成年人畅享高科技梦幻世界游戏的需求
通过与周边项目形成差异化定位，形成区域组团商业；
在商业布局上需要考虑客流量共享的驱动因素；
双首层、二层连廊，提升二层的商业价值；南北广场相连，促进人气聚集；
通过大量的主力店、次主力店的配合，形成人气相互促进；
案例借鉴意义
项目定位及规划布局建议
Part 4
城市价值研判
市场操作可行研判
产品类型
利
弊
定位可行行
soho
区域客户及产业需求
未形成气候
适量打造
LFOT
性价比高
LOFT产品层高突破规范较难
适量打造
四星酒店
市场空白点
体量太大
打造
优质商业
区域核心、人口支持
体量较大
打造
本案物业功能组合判定：
打造SOHO、LOFT、四星级酒店、优质商业五大产品功能组合；
产品组合建议
城市综合体
集中式商业，配合星级酒店、SOHO、LOFT
购物中心
星级酒店
SOHO
loft
领导者行业老大
项目竞争
战略选择
—垄断价格
—产品有不可重复性
—过河拆桥
—搭便车，借势
—以小博大，杀伤战术
—价格战的制造者
挑战者非行业老大，中大规模市场
追随者次/非主流市场
补缺者敏锐的机会主义者
—目标明确，挖掘客户
—瞄准市场缝隙
—创新产品和需求点
—改变游戏规则
—强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
借势：高新西区、富士康、时代天街的势头
引领：依托区域价值及人流，实现产业人口及区域人口客群的全覆盖；
项目竞争策略
通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我部认为本项目应定位为：
30万平米首座地标性超大城市综合体，郫县第一；
百货购物中心、四星酒店提升品质；商业街拉动人气；
定位体系下，各类业态的责任：
商业：城市副中心商业配套，产业集群的主要需求，促进LOFT及SOHO产品，提升项目的价值；
四星级酒店：进一步通过酒店管理团队入驻，提升项目档次，拉升项目品质。
SOHO：为市场提升多种需求，拉动商业人气；
LOFT：差异化产品，实现快速销售和更高溢价，为商业聚集人气；
项目总体定位
项目商业定位
商业定位——商业类型筛选
购物中心类型与定位选择通过两个步骤完成：购物中心类型选择与商业概念主题筛选；
在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心发展的状况，新港将购物中心按照核心价值及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分成了11种类型的购物中心：
购物中心在中国将呈现两个方向发展趋势
—以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型
—越来越强调选址多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向
在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心发展的状况，新港将购物中心分成了11种类型的购物中心：
通过购物中心的行业覆盖、购物与娱乐倾向性两个纬度进行分析，各种购物中心在市场定位图中有着不同的位置；
匹配
可覆盖30公里
可覆盖40公里
可覆盖30 公里
可覆盖3公里
可覆盖30公里以上
可覆盖50公里以上
可覆盖3公里
可覆盖10公里
可覆盖30 公里以上
可覆盖40 公里
整个德源及周边乡镇
商圈
2-8
-4
-4
-5
4-10
10以上
-4
5-12
8以上
6-15
需判定
面积（万m2）
适应性广
城市/区域主干道旁
城市主干道/高速出口
区域/社区交通干道
城市主干道/高速出口
城市主干道/高速出口
社区主干道
区域主干道
城市主干道/高速出口
城市主干道旁
郫温大道
交通
适应性广
适应性广
郊区
富人居住区
郊区
郊区、新区、城乡结合处
居民区附近
地区中心
城乡结合处、郊区新区
城市中心区域
南部新城负中心
地址
专业主题中心
娱乐中心
直销中心
LSC中心
能量中心
购物公园
邻里中心
地区中心
超级地区中心
城市中心
本案
综合考虑项目的地理位置，交通可达性、项目体量及商圈覆盖范围等因素
，结合竞争环境，选定地区中心作为项目商业定位方向
因此，我们综合各商业类型的优势，提成本项目商业的概念组合：CITY LIVING MALL（城市生活中心）
项目商业类型：CITY LIVING MALL（城市生活中心）
项目定位：
项目商业定位是以满足产业人口消费需求为主，同时覆盖区域人口消费需求；集休闲购物、餐饮娱乐、数码创意、潮流服饰、文化艺术为一体的全客层地标性商业中心；
CITY LIVING MALL（城市生活中心）
潮流前线
项目城市生活中心的功能定位可分解为五个不同的商业模块，以满足不同的消费人群和消费需求:
商业模块布局:
休闲娱乐
美食天地
时尚品位
模块一 时尚品位
——时尚模块围绕男女时装、时尚周边两个主题，打造时尚多彩的购物休闲场所
模块二 休闲娱乐
——围绕休闲娱乐、打造休闲娱乐空间，KTV、健身房、电影院、酒吧
模块三 美食天地
——面向各阶层消费者，提供较丰富的餐饮业态
模块四 潮流前线
——针对年轻男女提供的潮流服饰、鞋帽、美容美甲等等；
模块五 先锋数码
——提供手机、电脑、电玩的时尚数码电子产品；
商业功能定位
先锋数码
品质生活娱乐汇
模块一
模块一：
品质生活娱乐汇
生活
男装
鞋、服饰
女装
美容、美发
娱乐
酒吧
餐饮
等等
KTV
说明
集中在1、2、3、4楼
——时尚模块围绕男女时装、时尚周边两个主题，打造时尚多彩的购物休闲场所
服饰：JACK&JONES、Versino、雅戈尔、七匹狼、海澜之家、BOSS SUNWEN、
VICUTU、依文、camel active热风、BeLLE、TATA、Teenmix、STACCATO、达芙妮、lesaunda、L‘ALPINA、Aee、食草堂、cobo、沙驰、dissona、DUNLOPONLY、VERO MODA、、TEENIE WEENIE、roem、PRICH、ESPRIT、淑女屋、La Chapelle、ochirly、纳帕佳、江南布衣、baby fox、Brj
戴梦得、谢瑞麟、she‘s、Q’ggle、海盗船、啊呀呀、QQ饰品
次主力店：屈臣氏等
美容美发：宜家造型等等
服装旗舰店
号召力强的品牌服饰旗舰店已成为高品质消费人群等追求时尚一族的购物首选；
引入该类型次主力店，即可提升项目的商业影响力，又可对招商工作起到相应的带动作用。
目标商家举例
注：目标商家名单仅作为示意参考之用
时尚品位
模块一
零售
休闲娱乐
模块二
模块二：
休闲娱乐
休闲
茶坊
足浴
等等
SPA
娱乐
KTV
电玩
书吧
电影院
说明
集中在3、4、5楼
休闲：茶坊、足浴、富乔等。SPA主要是以本地品牌为主；
KTV：大歌星、好乐迪、欢乐迪等等（涵盖部分的中低端练歌房）
电影院：中影、大地院线、太平洋
电玩：大玩家等等（包含台球、旱冰场）
电影院、KTV、电玩、茶楼
结合项目的定位，打造拥有1-3个厅能同时容纳600人左右的小型电影院，中档、中高档KTV、电玩城和茶楼，吸引中端及中高端消费者，提高项目的档次；同时，也可作为项目周边住宅的配套设置，增加对周边人群的吸引力。
电影院、KTV、电玩城、茶楼已成为中档以上收入群体休闲活动的主要组成部分。
目标商家举例
注：目标商家名单仅作为示意参考之用
休闲娱乐
模块二
娱乐休闲
美食天地
模块三
模块三：
美食天地
西餐
咖啡简餐
洋快餐
等等
特色餐饮
中餐
大型中餐
特色美食
等等
美食广场
说明
集中在1、2、3、4、5楼
西餐：咖啡简餐、特色餐饮、洋快餐
中餐：快餐、美食广场、特色餐饮、大型中餐
在购物中心，餐厅的需求量非常大。通常可分为五类：
美食广场：不同于一般百货商场中的小吃街，而是年轻人比较喜爱的干净不油腻、服务佳、菜色较多样且环境宽敞舒适的美食广场，如大食代。其通常选择购物中心地下一层经营，面积需求在1000平方米以上。本项目可根据需求在负一层提供商铺位置，充分考虑人流引导，我们建议把美食广场作为重点规划考虑。
快餐：多以西式品牌快餐为主，如德克士，面积需求在400平方米左右，我们建议在首层或以首层加二层的形式设置。也可考虑中式快餐，如乡村基、真功夫。
餐饮业态组合概念
模块三
主题餐厅/特色餐厅：成功的购物中心，主题特色类餐厅都在其中起到了不可忽视的影响地位。因此，我们建议在本项目设定高品位的主题特色餐饮，如有异域特色的日韩式料理或西式自助餐。我们认为，本项目可以通过对“饮食-文化”概念的引用，让消费者在享用美食的同时体验异国风情与异域文化，如韩林炭烤、天绿回转寿司、金汉斯自助餐厅等。设置主题特色类餐厅的优势就在于它不同于一般餐饮，它提供了更丰富的休闲娱乐文化的选择，可以使得消费者感受到不同的体验。
中式大型餐厅：符合商务宴请、家庭聚会的多方面需求，有品味、有档次的中餐厅当是商机无限。本项目所应引进的中餐厅应是时尚精致的，而不应是现在充斥市面的大酒楼，且应菜系多样化，最好是尚未在都匀开设的知名餐厅。
咖啡简餐：通常在购物中心配置此类餐饮，适合购物的同时稍作休憩和放松，享用一客便捷、美味又营养的中、西式套餐或者和朋友相约享用下午茶时光或进行非正式商务交流，已作为购物中心必备的一种休闲餐饮模式。
模块三
建议在首层商铺，部分单元间隔错位安排部分轻食、餐饮、使得消费者可以在购物之余休闲小坐，形成由购物与体验相结合的新形态休闲时尚集散地。在地面层营造恰当的商业氛围将是至关重要的。因此我们可以设定多一点时尚和体验类的经营者，使项目更具独特性和个性化，让消费者在购物的同时，还可以享受和同事、亲友相聚的时光。
首层餐饮/轻食店概念:
模块三
品牌餐饮
各式品牌餐饮，主要提供各类宴请或正式聚餐，可以涵盖中式正餐，也可以适当增加些外来正餐。
此类餐饮可以引入很好的品牌，对项目形象提升很有好处，同时利用品牌餐饮的知名度增加项目知名度。
品牌餐饮一般辐射能力较强，可以吸引较大范围客群，同时可以有较高比例的高层次客群，可以提升项目的品位。
品牌餐饮一般位置可以布置在较高楼层，店面管理也相对较规范。
模块三
美食广场
美食广场有吸引、聚集人气的作用，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；
以特色小吃、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用。
注：目标商家名单仅作为示意参考之用
模块三
特色餐饮
特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，而且还可以有助于延长消费者在购物中心逗留时间，增加其消费可能性；
另外，特色餐饮店可以有效契合家庭消费者的需求，加强项目体验氛围。
目标商家举例
注：目标商家名单仅作为示意参考之用
模块三
潮流前线
模块四
模块四：
潮流前线
潮男
潮流服饰
饰品
乐器、体育器材
鞋帽
说明
集中在1、2楼
潮男：潮流服饰、鞋帽、饰品、乐器等等；
潮女：潮流服饰、鞋帽、饰品、美甲、美发等；
潮女
潮流服饰
饰品
美甲、美发
鞋帽
潮流前线
以中档的外贸潮流产品为主（类似新中心、泰华）；
if
鳄鱼恤
SMQ
全明星
a i
百馨娜
伊诺诗迪
雅奴天使
T恤家
BY
朵以
靓依橱
CC&DD
雅奴天使
拓谷
婉甸
琳恩
商家品牌：
先锋数码
模块五
模块四：
先锋数码
手机
品牌手机
手机配件
说明
集中在1、2楼
手机：品牌手机卖场、手机配件城
电脑：品牌电脑、DIY发烧友、电子竞技、电影、碟片
电脑
品牌电脑
电子竞技
电影、碟片
DIY发烧友
业态组合构想
主力店组合概念：百货、超市主力店
本项目所在区域商业氛围好，通过引进百货超市主力店，可加强项目知名度、影响力与对消费者的吸引力，为项目带来人流及利于未来项目招商。
通过引进知名度的百货超市，可较全面的满足大范围消费者的购物需求。
主力店百货对项目的影响
品牌号召力，将给本商业中心带来大量人流；
在郫县市场具有很高的市场适应度，能得到消费者高度的认可；
主题鲜明，且频次较高的购物主题的打造，可以引起消费者的关注。
业态齐全，电器、数码也有涵盖，覆盖全客层。
业态组合构想
主力超市对项目的影响
价格吸引大量的普通生活消费群体
服务吸引大量品质生活人群
商品品类齐全吸引全方位客群
超高的超市品牌认可度吸引人群
业态组合构想
商业业态布局
设置前后广场，促进人气聚集
大连廊，加强各项目人气促进，提升二楼价值；
两端设置主力店，加强各地块人气聚集；
各地块业态定位互补，提升项目人气及价值；
业态选择上尽可能多样化，实现全客层的消费群；
借鉴回顾：
商业业态布局
先锋数码港
娱乐美食汇
潮流前线
星光1号馆
A
B
C
D
档次：中偏高
档次：中档
档次：中档
档次：中高档
耗材、游戏
2层空中走廊
商业业态布局
LOFT
A号地块
B1
1F
2F
3F
4F
5F
数码港
手机
电脑
银行、移动、数码专卖、快餐
停车场
快餐、咖啡简餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、电玩
LOFT
B号地块
美食广场
餐饮、快餐、银行
停车场
特色餐饮、KTV
餐饮、洗浴
2层空中走廊
C号地块
美容美甲、小商品
流行小饰品、流行服饰、银行
流行服饰、潮流饰品
停车场
特色餐饮、酒吧
SOHO
SOHO
产权酒店
公寓
公寓
超级大卖场
星级酒店
D号地块
主力百货
品牌服饰
停车场
品牌服饰、快餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、
高端商务
大型餐饮
主力百货
主力百货
主力百货
电影院、电玩
品牌服饰、快餐
2层空中走廊
以百货+超市为主体，满足产业及区域商业需求，吸引人气，形成聚集效应；同时，配置足够的餐饮、影院、休闲等业态留住人流，形成良性发展。
商业业态比例
125081
总计
10000
大型超市
20000
主力百货
6000
电影院电玩
5000
餐饮娱乐
14151
品牌服饰
D地块
3691
餐饮娱乐
2000
美甲小商品
7382
潮流服饰
C地块
19194
餐饮娱乐
2000
美食广场
B地块
24000
餐饮娱乐
1500
耗材游戏
10163
数码港
A地块
项目公寓定位（含经济型酒店）
耗材、游戏
2层空中走廊
商业业态布局
LOFT
A号地块
B1
1F
2F
3F
4F
5F
数码港
手机
电脑
银行、移动、数码专卖、快餐
停车场
快餐、咖啡简餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、电玩
LOFT
B号地块
美食广场
餐饮、快餐、银行
停车场
特色餐饮、KTV
餐饮、洗浴
2层空中走廊
C号地块
美容美甲、小商品
流行小饰品、流行服饰、银行
流行服饰、潮流饰品
停车场
特色餐饮、酒吧
SOHO
SOHO
产权酒店
公寓
公寓
超级大卖场
星级酒店
D号地块
主力百货
品牌服饰
停车场
品牌服饰、快餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、
高端商务
大型餐饮
主力百货
主力百货
主力百货
电影院、电玩
品牌服饰、快餐
2层空中走廊
公寓产品定位
魔法SOHO
精装修产品；
魔法一室N厅
采用酒店式统一管理
可住可办公
一个空间多重功能
会客厅
书房
餐厅
亲子空间
一室N厅
家庭聚餐
访客接待
家人私享
书房
提高客厅的利用率，保证空间功能的充实，提升项目产品附加值。
满足多重客户对于产品空间需求，有效拓宽产品客户辐射面，由投资型产品转变成为兼顾投资、居住、商务功能混合的多功能产品。
……
面积定位
40%
31-40
套一
50%
25-30
标间
魔法SOHO
10%
50-60
套房
20%
40-50
标间
70%
35-40
标间
酒店
比例
面积（M2）
户型
形态
小面积SOHO产品，实现10万元的产品线；覆盖最低客层；
客群定位
主要是以成都客户为主、占比60%，德源及郫县客户占比30%；
年龄
区域来源
职业
置业目的
收入水平
25-35岁70%
成都60%
私营企业主40%
自住10%
年收入5万以上
36-45岁20%
郫县、德源30%
一般职员20%
45岁以上10%
二级城市10%
公务员教师30%
投资
90%
其它10%
客户年龄主要集中在25-35岁之间
来源区域以成都和郫县、德源为主占90%
主要以私营企业、公务员教师为主占70%
公寓产品定位
特区精装公寓
精装修产品；
特区：高新西区
采用酒店式统一管理
居住公寓
面积定位
20%
60-65
套二
40%
36-40
套一
40%
30-35
标间
魔法SOHO
10%
50-60
套房
20%
40-50
标间
70%
35-40
标间
酒店
比例
面积（M2）
户型
形态
面积稍大,覆盖套二的居住需求;
客群定位
主要是以成都客户为主、占比60%，德源及郫县客户占比30%；
年龄
区域来源
职业
置业目的
收入水平
25-35岁70%
成都60%
私营企业主40%
自住10%
年收入5万以上
36-45岁20%
郫县、德源30%
一般职员20%
45岁以上10%
二级城市10%
公务员教师30%
投资
90%
其它10%
客户年龄主要集中在25-35岁之间
来源区域以成都和郫县、德源为主占90%
主要以私营企业、公务员教师为主占70%
关键点：酒店式物业管理价值体系，提升产品价值
操作关键：酒店管理公司引进。
酒店与公寓互动：以公寓产品作为酒店客房，代理运营，实现投资回报。提升产品的物业服务及投资附加值。
酒店带动公寓，实现投资性与物业舒居性。
项目运营模式
自创品牌
自
主
经
营
引进
酒店管理团队
国内品牌
挂牌经营自主管理
引进品牌
X
设施引进
国际品牌
运营模式定位
针对对象：产权式酒店
平均投资回报率水平：7-8%
采用产权式带租约销售方式，产权转让，酒店管理方与酒店客房产权持有者之间建立委托代租关系，双方利润分成，使用权由酒店方集中管理运营
以年为单位进行返利。交房起10年内每年7-8（每年回报率递增3%）投资回报率返利，10年后交付使用权
酒店产品销售模式
关键点：投资回报率启动，产权式酒店带租约销售，实现产品高投资价值
公寓不带租约销售；
运营模式定位
项目LOFT定位
耗材、游戏
2层空中走廊
商业业态布局
LOFT
A号地块
B1
1F
2F
3F
4F
5F
数码港
手机
电脑
银行、移动、数码专卖、快餐
停车场
快餐、咖啡简餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、电玩
LOFT
B号地块
美食广场
餐饮、快餐、银行
停车场
特色餐饮、KTV
餐饮、洗浴
2层空中走廊
C号地块
美容美甲、小商品
流行小饰品、流行服饰、银行
流行服饰、潮流饰品
停车场
特色餐饮、酒吧
SOHO
SOHO
产权酒店
公寓
公寓
超级大卖场
星级酒店
D号地块
主力百货
品牌服饰
停车场
品牌服饰、快餐
茶楼、休闲娱乐、网吧、
高端商务
大型餐饮
主力百货
主力百货
主力百货
电影院、电玩
品牌服饰、快餐
2层空中走廊
奢华挑高LOFT百变金库
一层变两层·百变创意金库
面积定位
20%
60-65
套二
35%
40-45
套一
45%
35-40
标间
公寓
比例
面积（M2）
户型
形态
客群定位
主要是以25-35岁成都及郫县、德源客户为主，私营企业、公务员教师占主要部分；
年龄
区域来源
职业
置业目的
收入水平
25-35岁70%
成都65%
私营企业主40%
自住15%
年收入5万以上
36-45岁20%
郫县、德源30%
一般职员20%
45岁以上10%
二级城市5%
公务员教师30%
投资
85%
其它10%
客户年龄主要集中在25-35岁之间
来源区域以成都和郫县、德源为主占95%
主要以私营企业、公务员教师为主占70%
主题定位
LOFT高端商务群
面积定位
20%
90-100
套三
20%
70-80
套二
35%
50-60
套一
25%
35-40
标间
公寓
比例
面积（M2）
户型
形态
项目星级酒店定位
城市之脉——四星级酒店
城市酒店典范
承载城市城市旅游、消费、商务等需求，顶级酒店服务品质；
引领城市酒店市场标杆，带动区域发展；
2000
其它配套
500
银行配套
500
内部酒店自用餐饮
3500
会所
2500
会议厅
2000
健身房
1000
洗浴、SPA、美容美体
4000
大型餐饮
2000
西餐咖啡、自助
4000
酒店大堂及商场区
18000
酒店房间
总面积（M2）
项目
内部功能分区
总计40000平米，房间数量在300间，其它配套在28000平米左右；
地块规划及形象包装
22618
1
22618
负一楼
45000
15
1500
LOFT
24000
4
6000
购物中心
10163
3
3500
数码港
总计
层数
单层
指标
停车场
15F
LOFT
LOFT
数码港
步行商业街
单层:6000
广场
A区
地块规划
SOHO
商业街
广场、停车场
主力店
3F
4F
B区
步行商业街
单层:3691
3F
17F
SOHO
SOHO
停车场
前广场
16884
1
16884
负一楼
6000
5
1200
酒店
33901
17
1200
SOHO
19194
3
6398
步行街
总计
层数
单层
指标
地块规划
SOHO
商业街
广场、停车场
12646
1
5000
负一楼
30189
17
1000
SOHO
13073
3
4691
步行街
总计
层数
单层
指标
C区
步行商业街
单层:3691
地块规划
SOHO
商业街
广场、停车场
3F
17F
SOHO
SOHO
停车场
前广场
主力百货
（单层：5000m2）
总计:20000m2
酒店
(单层:1800m2)
总计：40000m2
22F
LOFT
(单层:1000m2)
总计：15000m2
15F
购物中心
（单层：5000m2）
总计:25151m2
4F
5F
前广场
停车场
广场
停车场
D区
25000
1
25038
负一楼
15000
15
1000
LOFT
40000
22
1800
酒店
25151
5
5000
购物中心
20000
4
5000
百货
总计
层数
单层
指标
地块规划
SOHO
商业街
广场、停车场
主力店
二楼与C地块
二楼连接
经济指标
2341
停车位（辆）
20%
绿化率
容积率
45%
建筑密度
61686
停车场
1500
数码耗材
2000
美甲小商品
2000
美食广场
6米
10000
超市
其中
77186
地下建筑面积
60000
LOFT
67090
SOHO
6000
酒店
40000
星级酒店
1楼6M，2、3楼5米
10163
数码港
10
6000
电影院及娱乐
1楼6M，2、3、4楼5米
73418
商业街
1楼6M，2、3、4楼5米
20000
主力百货
其中
282672
地上建筑面积
359858
总建筑面积
34734
建筑占地面积
77186
规划用地面积
层高（M2）
数值
指标
Top·时代汇
——购物·商务·社交·餐饮·休闲·配套商业中心
（暂拟案名）
“Top” 表达了区域商业、产业升级，再创高峰的愿景；
“时代”代表从成渝经济圈和高新西区、新时代的开始
客户及远期巨大上升空间，提升项目的期望价值；
“汇”寓意大型的百货、购物中心聚集在一起。
项目形象包装一
Top·时代汇
龙城·中心城
——一城收纳万千城
（暂拟案名）
“龙城” 志达地产，龙城系列延续
“中心”郫县南部副中心，商业中心
客户及远期巨大上升空间，提升项目的期望价值；
“城”城市综合体。
项目形象包装二
物业发展及营销推广建议
Part 5
物业发展建议
Part
购物中心外立面建议
购物中心外立面建议
主力店外立面建议
先锋数码外立面建议
酒店、公寓、LOFT——同层排水系统
室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康
□ 排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通各层。
□ 同层水平排水，室内设计自由，无需多个立管穿透楼板；
□ 科学的水箱配件，有可靠的密闭性和抗渗漏性能；
□ 节约水源，有6/9升和3/6升双冲水技术；
□ 适合各种墙体结构，不影响建筑墙体结构；
□ 应用HDPB管材，系统设计低噪音。 □ 洗面器及坐便等设备均为悬挂，占用空间小；
□ 坐便器支架承重可达400公斤。
酒店、公寓、LOFT——同层排水系统
传统排水管线做法
酒店、公寓、LOFT——中央吸尘系统
简单操作,安静吸尘，消除污染和噪音
□ 传统吸尘器一边吸尘一边排气，废气和粉尘易被人体吸入，室内有异味，操作时噪音大。
□ 中央吸尘系统，集中在地下排气及处理垃圾，减少操作时的污染，且无噪音影响。
□ 系统含计量装置，用户按计量收费。
□ 系统含每户吸尘管，用户仅须将吸尘管插入专用接口，即可简单又安静地吸尘。
□ 另带LED指示功能，夜间可当地灯使用。
酒店、公寓、LOFT——中央吸尘系统
酒店、公寓、LOFT——灯光控制系统，节电又舒居
灯光控制系统：
含有智能探测器，通过感知人体红外温度，达到随人移动控制灯光名暗的效果。功能描述：
1. 通过自动人体红外感应功能，主人回家开门时，门厅的灯光自动启动，
2. 在彩色可视智能终端上设置“回家场景”、“离家场景”、“就餐场景”、“聚会模式”模式等起到节电舒居的作用。
酒店、公寓、LOFT——安防系统，阶梯式多层防范管理
通过门禁控制、可视对讲系统、闭路电视监控系统等实现阶梯式多层防范管理；
酒店、公寓、LOFT——电子车辆识别系统
酒店、公寓、LOFT大堂装修：包括大堂休息区及前台接待。大堂采用港式装修，简约、时尚，营造低调的奢华。
时尚购物中心
规划/设计/定位/经营必须注意的要素：
内外交通组织，停车位的配比；
商业入口的安排，人流动线及客流疏导；
商场前室的设计和安排；
商业橱窗展示设计及装饰；
公共区域的装饰；
商业规模和独特的商品供给；
商场的特点和吸引力；
商业的资源整合超前规划定位；
专业的策划/招商/推广团队；
专业的经营管理公司。
商业规划设计要素
现代管理：电子导示
商业规划设计要素
公共部分:入口大堂|过道|中庭
商业规划设计要素
公共部分：天幕|天花|灯带
商业规划设计要素
公共部分：扶梯及装饰
商业规划设计要素
公共部分：艺术墙|电梯前室
商业规划设计要素
推广策略建议
Part
五星团队
推广渠道
营销网络
再造卖场
再造卖场要点——四大重点
强化区域发展前景——让客户深刻感受区域发展前景给项目带来的升值预期；
充分体现项目顶级品质的细节和未来生活情景——设施、配置、服务等；
展示先行——准备不足时,宁愿不展示
重点1：售楼处进门处设置地面立体沙盘，树立未来区域发展规模
重点2：设立工程及材料展示区，强化客户认知
重点3：注重售楼处灯光、装饰等细节的打造，赋予现场尊贵的客户体验
重点4：强化项目导视系统，强调商业核心综合体气质
营销网络建设——六重网络覆盖
最大程度挖掘客户——借助新港在成都和四川的网络
通过各渠道网络客户；有效截流客户——想在客户前头，走在竞争对手前面
五星团队
推广渠道
营销网络
再造卖场
针对新港庞大客户资源进行短信、电话对接；形成小众渠道。
一重网络：新港会网络。50余个高端楼盘客户，庞大的客户资源群（目前新港会的投资客会员已经达到上万）；
据目前各项目不完全统计由新港会直接成交的客户占本项目成交的15%以上
拥有工商部、写字楼部，覆盖整个成都，其中有大量的二级城市重复投资客户；
二重网络：新港二手网络。一二手市场联动；
三重网络：亚洲商业联盟网络，实现全国客户网络覆盖；
四重网络：建立全国性的项目站点
对项目进行全方位的介绍（城市\区位\规划\产品\配套等）
及时更新与项目相关的各种信息
提供客户注册\登录通道，主动与客户沟通（邮寄宣传物料\电话咨询等）
五重网络：在目标城市（德阳、绵阳、都江堰、汶川等）设立项目分展场
在目标城市的中心区大型商业广场中庭设置项目分展场
收集对项目有意向的客户资料，同时派送项目宣传物料
每个项目分展场安排两年销售员负责项目的推介
六重网络：商会合作、专业市场商会合作、行销派单
专业行销，针对浙江、温州等商会客户陌拜；
与周边的金府、万贯的专业市场合作，通过内刊及专业市场合作拓展客户；
七重网络：全城路演（东南西北中），传销式营销
圈层营销攻略要点
活动为主体——楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动
给客户充分的尊重——预约；设置参与门槛；富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，注重参与性
五星团队
推广渠道
营销网络
再造卖场
户外广告
选点思考：
1、项目位于郫县核心区域，大体量的商业和LOFT、SOHO必须要大量的程度客户消化；
2、市中心、一环路口、东大街、蜀都大道做为进出城非常好的地方，值得长期使用；
3、IT大道沿线、郫县；
户外广告
市中心、一环路口、东大街、蜀都大道
报纸广告
报媒选择：居周刊、成都楼市
发放阶段：持续
投放版面：封面+软文
居周刊、成都楼市
蜀都大道
东一环
东二环
南一环
南二环
天府广场
在目标客户较集中的区域建立户外广告网络，半月50个站牌套餐；开盘前一个星期300个风雷套餐。
站牌广告
西一环
西二环
路牌广告
渠道选择思考：
1、路牌广告具有短时间覆盖成都核心各区域的优势，宣传面较广，时效性和到达率相对较高；
电视广告
渠道选择思考：
1、选择成都收视率最高的行业栏目《第一房产》首播时段进行硬性广告插播；
◇软新闻： 由栏目附送，主要内容为项目核心价值点传播和产品推货信息。
◇第四城、大成网新闻炒作；
网络广告
新房详情页顶部旗帜左
首页小横幅1
分众媒体(电梯广告)
渠道选择思考：
1、针对项目位于的周边中高档和住宅集中区域的特点，可在周边小区内大面积铺开；
2、城西、城中写字楼和商务区集中，多媒体资源可发挥较好的宣传作用。
短信广告
渠道选择思考：
1、短信是线上渠道（户外、报广）的重要补充，主要以扩大开售前的市场覆盖率为主。
2、短信推广的在配合活动拓展客户，在为认筹和开盘提供人气及客户支持，效果明显。
3、持续到销售完毕
内容、时间、对象安排：
区域写字楼、重点住宅项目等定点。
社区写字楼定点
电台——、
营销活动——具体计划
造势宣告
排号蓄客
持续销售
“项目亮相品鉴会”
“商业投资论坛”
“后期暖场活动”
五星团队
圈层营销
营销网络
再造卖场
资源拓展攻略要点
通过活动拓展高端资源群体——要落到实处，有利于销售
新港五星销售团队
五星销售团队
客户来到项目首先接触的是物管保安，保安人员的作为楼盘形象的第一窗口，将留给客户第一印象
销售人员是项目的窗口，销售人员的气质、谈吐及专业都将展示项目风格
不可忽略客服、保洁人员给客户的细节感受，因为他们经常出入奢侈品专柜，在他们眼里是不能揉沙的。
三位一体的接待标准（保安、置业顾问、保洁）
与项目匹配的销售团队
为本项目甄选最优秀的销售人员，组建超强的营销团队
甄选方式：新港地产内部选拔精英+成都本地招聘（报纸广告、高曝光率、高投入、诚聘厦门豪宅项目精英）
录用条件：本科以上学历、形象优秀、气质高、
销售物料：所有销售人员都穿着名牌服饰使用功能丰富的销售物料
1
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五星销售团队
新港五星销售团队优势
新港五星销售团队优势
内部OA客户资料系统
3
客户各类需求的录入，与产品准确定位
舍弃传统的客户档案保存方式,在销售现场为已成交之客户开设专用资料保险柜,存放已成交客户之资料
实现难点户型、铺位一户一推荐
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针对难点户型铺位、进行装修改造，印制DM销售道具，实现一户一推荐。
强势引导
五星销售团队
新港五星销售团队优势
内场
新港销售团队配置
外场
两个销售经理
4个销售主管
4至6个销售代表
（组成两个销售小组）
新港二手房工商部、写字楼部（约50人）
内外场销售，一个主管搭两个销售代表 ，配备两个销售经理、四个主管
里应内合、一搭二、双核四腿
五星销售团队
LOFT定价
基于针对LOFT类产品全域竞争态势明显，因此在本案LOFT定价参照市场中接受度较高的产品进行价格参照。
通过竞品价格权重计算，本案LOFT整体均价应保证在5503元/㎡。
首批次开盘可以考虑按照低价策略5303元/ ㎡，下批次按照5703元/㎡。
SOHO定价
基于针对SOHO类产品全域竞争态势明显，因此在本案SOHO定价参照市场中接受度较高的产品进行价格参照。
通过竞品价格权重计算，本案LOFT整体均价应保证在4207元/㎡。
首批次开盘可以考虑按照低价策略4007元/ ㎡，下批次按照4407元/㎡。
商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值；
一、均价打分法：18707元/平米；
二、租金反推法：120(租金)*12/（年回报率）=18000元/平米
各占50%的权重。
本案商业街1f均价应保证在18353元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略18153元/ ㎡，下批次按照18553元/㎡。
商业街1f定价
商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值；
一、均价打分法：9222元/平米；
二、租金反推法：60(租金)*12/（年回报率）=9000元/平米
各占50%的权重。
本案商业街2f均价应保证在9111元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略8911元/ ㎡，下批次按照9311元/㎡。
商业街2f定价
商业产品，由于目前在售项目的档次差异较大，所以定价参考均价打分表和租金反推法，按照权重取均值；
一、均价打分法：5857元/平米；
二、租金反推法：40(租金)*12/（年回报率）=6000元/平米
各占50%的权重。
本案商业街3f均价应保证在5928元/㎡。首批次开盘可以考虑按照低价策略5728元/ ㎡，下批次按照6128元/㎡。
商业街3f定价
全部销售
销售税前利润为亿元；
经济测算
主力店、超市、酒店、数码港、电影院、超市、美食广场、美甲小商品、数码耗材的售价均有商家提供的租金按照6%、8%的回报推算出来
销售税后利润为亿元；
部分销售
持有面积平米，税前利润为亿元；
经济测算
主力店、超市、酒店、数码港、电影院、超市、美食广场、美甲小商品、数码耗材的售价均有商家提供的租金按照6%、8%的回报推算出来
部分销售
持有面积平米，税后利润为 亿元；
经济测算
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