弗莱明戈项目后评估成果
研发总结
弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录
第一篇：项目定位 第二篇：项目简介
第三篇：价值点挖掘 第四篇：客户敏感点分析
第五篇：设计管理 第六篇：效果把控
第七篇：成本控制
第八篇：新材料、新技术、新工艺
第九篇：规划报建与验收 第十篇：完成效果
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第一篇：项目定位
第一篇：项目定位
龙湖的第一个花园洋房项目
别墅区里面具有别墅品质的花园洋房
沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白
应具有高度的市场影响力、社会影响力
客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。
项目定位带来的几个重大后续影响：
1、容积率不能太高（控规是2，实际是）
2、户型偏大
3、成本偏高
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第二篇：项目简介
项目简介－－区位、总图、主要经济技术指标
主要经济技术指标：
总用地面积：80018 m²
居住户(套)数：487套
住宅栋数：36栋
总建筑面积： m²
1、住宅建筑面积： m² ，占%
2、车库建筑面积： m² ，占%
3、配套设施建筑面积： m² ，占%
容积率：（包括地下）
建筑密度：%
绿地率：%
停车泊位：487辆
①地面 64辆
②地下 423辆
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第三篇：价值点挖掘
价值点挖掘目录
一、总图
二、单体
三、外立面
四、车库
五、合用
六、经验与教训
一、价值点发掘－－总图
充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。
各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。
在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。
价值点挖掘－－总图
利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。
临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。
在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。
价值点挖掘－－总图
总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。
公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。
二、价值点挖掘－－单体
利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。
利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。
赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。
三、价值点挖掘－－外立面
丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质
四、价值点挖掘－－车库
利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。
优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m²。
底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。
五、价值点挖掘－－合用
1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。
2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。
六、价值点挖掘－－经验与教训
一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大
设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计
厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好
户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰
方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响
部分小区道路宽度为7米
公共区域私家化不够
底层住户尽量单独入户
尽可能满足业主可直接从车库入户的要求
少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益
客厅外无阳台，导致销售速度很慢
厨房设计在户型中间受到很大非议
双通道的设计可以提供买点，但是不太实用
园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉象市政道路一样，不太宜人。
部分园区道路太宽（7m），太市政，不宜人，而且影响私家花园的设立和私密性。
由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。
业主可使用空间没有利用
24#楼
由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增加了后期物业的管理难度。
由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的私密性。
私家花园离车行道路太近
私家花园离车行道路太近
34#楼
33#楼
独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉，所以底楼住户应尽量单独入户
业主强烈要求从从花园直接入户
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第四篇：客户敏感点分析
客户敏感点分析目录
一、地段、配套、总图规划
二、景观
三、户型
四、大堂、楼梯间
五、安全
六、门窗
七、车库、车道与车位
八、私家花园
九、阳台、露台
一、客户敏感点－－地段、配套、总图规划
项目所处蓝湖郡大社区，配套齐全、方便
项目靠近医院，一部分人认为方便，一部分人认为会有噪音、气味的影响
靠近小学和高层，认为小学噪音有一定干扰、高层对私密性有一定影响，但是抗性都不大
靠近金渝大道，虽然设置了隔音墙，但是影响依然很大
总图住宅大部分呈东南方向布置，部分西北向布置的住宅在销售时还是有一定的影响
底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高
独栋由于可三面采光，销售速度相对较快
二、客户敏感点－－景观
景观设计相对滞后，对施工、营销造成很大的困扰
应加强图纸控制及前控，避免后期进行大量的调整
私家花园的配置不统一，造成后期大量的投诉
硬景面积过多，达20％，导致成本较高
地面停车位布置过多，部分太靠近住宅，造成业主的投诉和后期的整改
地面停车位由锈石黄花岗石铺贴，造价高，透水性不好
庭院、水体的打造较为成功
导示系统设计较有新意
景观整体效果非常成功
三、客户敏感点－－户型
四、客户敏感点－－大堂、楼梯间
大堂墙面为黄洞石、地面为普罗多米黄，材料好，造价高，但是由于没有专业的设计与施工，整体效果不好。
楼梯间地面为锈石黄踏步，墙面为涂料，给客户造成的印象是不高档，很普通。
建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。
五、客户敏感点－－安全
圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成的宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！
两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使两户之间的往来非常方便！
特例：22#楼一户业主觉得从客厅、茶室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度没有安全感（害怕上空坠物伤人）。
相连两户间主卧室的阳台相连，由于是凸阳台的原因，导致翻越两户之间比较容易，使两户之间的私密性受到影响，甚至两户之间的宠物可以自由来往。
六、客户敏感点－－门窗
1、门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如：平开门的宽度不宜小于700mm，单扇平开窗的宽度不宜大于800mm，推拉门的单扇宽度不宜小于750。
2、在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗，以免占用通行面积、影响通行或造成伤人事故。
3、在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门，在入户花园的地方宜安装平开门，便于装锁。
由于前期考虑不足，出现了一些单扇600mm的平开门，现场感觉极不好用，600mm的洞口宽度除掉门框的宽度后稍胖的人较难通过。
有遮雨措施，但是宽度均不够，门在开启的情况下容易淋雨，造成防盗门锈蚀。
相同户型门窗布置方式应一致
客户敏感点－－门窗
可开启扇位置应向外，便于通风与使用。
七、客户敏感点－－车库、车道与车位
车库顶板的覆土厚度：如果要保证较好的的前场景观，覆土厚度最好大于900mm，如果有大型景观小品，覆土厚度最好大于1200mm。
应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户，据交房调查报告显示，一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意见较大。
入车库通道应尽量短、平，且能利用植物进行掩映，尽量不对住户造成干扰。
在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布置，每个车位所占面积较小；大车库可减少车库入口，减少对业主的干扰、减少业主的投诉。
车库的排气口应尽量掩蔽，减少对住户和景观的影响。尽量利用高差将车库布置为可自然通风车库。
此处业主投诉车道太长
此处业主投诉坡度
太大、车道太长
业主投诉车库入口
正对其阳台出口
6#车库的排风井，经过优化后基本看不到。
8#车库的排风井，原设计和更改后的效果
八、客户敏感点－－私家花园
面积：业主对面积问题非常的敏感，弗莱明戈由于前期销售的时候花园是按90%的面积进行承诺的，所以基本没有因为面积而报事的。
管井：在前期和项目部一起做了大量的工作，进行花园与管网位置的核对，最终只有一个管井落在业主的花园内
树：这是客户投诉较多的问题，也是一直难以解决的一个问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花园的配置标准不统一
高差：弗莱明戈基本没有因为花园出现高差而报事的
由于建筑需要掩映，所以乔木种在私家花园，导致业主因为个人喜好或数量的多少而投诉
离道路太近，对业主的私密性有影响，而且景观效果也不太好
九、客户敏感点－－阳台、露台
变更前
变更后
屋面的室内观感不好，有业主提出整改。
屋面影响阳台的使用
1#楼
客户敏感点－－阳台、露台
1、影响业主入户花园的采光及观感
2、前期做法的不确定导致不同的做法。
1#楼
10#楼
阳台、露台栏板为实墙，而且较高，部分客户有异议
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第五篇：设计管理
设计管理
选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。
充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。
在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。
首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同
及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录
设计管理
在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。
利用样板区进行及时总结。
与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单
采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图
对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书
充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。
在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。
设计变更的相关信息一定要尽快传达到工程、营销、造价等相关人员，否则会给后期管理带来很大的困扰。
设计调整信息未及时传达到客户
原车库入口有变化
最终合同附图未表示路网
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第六篇：效果把控
效果把控目录
一、设备管道
二、锅炉位置
三、竖向处理
四、细节处理
效果把控
1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前
2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握
3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式提前控制问题
4、利用样板楼的时机及时总结
5、利用外部资源进行效果的控制
6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨
一、效果把控－－设备管道
落水管：1、应在前期结合立面将落水管的位置考虑清楚。2、其实只要将落水管的材质、颜色选择适当，落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经常转到一些不太合理的地方。
落水管其实可沿墙下
二、效果把控－－锅炉位置
应结合建筑设计进行锅炉位置的布置。
24#楼样板房
业主较难进行百叶封闭处理
三、效果把控---竖向处理
1、和景观竖向的配合在此阶段一定要尽量清理清楚，景观设计应尽量提前介入。因为景观的一些竖向标高会影响到建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高，而且效果不一定很好。
2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理，特别是室外楼梯、挡墙的位置等。
3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外围是小区的形象所在，一定要加以重视。
效果把控---竖向处理
由于建筑和景观竖向处理不当，导致基础露出地面。
11#楼
31#楼
11#楼
31#楼
与小区外围高差的处理经常会被忽略，
11#楼
19#楼
室内现梁
四、效果把控－－细节处理
文化石的施工应注意：
1、块材大小、颜色的搭配。
2、通缝长度的控制。
3、勾缝剂的颜色、勾缝剂深浅的控制。
4、应注意由于文化石厂家的改变、厂家生产地址的变化带来文化石颜色上的变化。
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第七篇：成本控制
成本控制
结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量
注意车库的设置位置、方式及基础处理形式
在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框架－短肢剪力墙结构形式
加强图纸管理，尽量避免返工
充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选
尽早确定交付标准
尽早完成材料选择
进行材料选择的优化
成本控制－－材料选用
对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、五金配件等。经过优化，铝合金含量从样板房的
屋面挂瓦条的优化，原30×40顺水条＋20×30挂瓦条改为30×40挂瓦条（取消了顺水条）。
木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大，且客户不是很敏感）。
涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。
抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效果，客户不敏感）。
成本控制－－材料选用
铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。
线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。
管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井门容易让人误认为是入户门，且价格高）。
木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。
屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映来看，对此关心的客户很少。
成本控制－－材料选用
非客户敏感点，可用价格较便宜的材料替代
24#楼
24#楼
17#楼
17#楼
挂瓦条挂瓦及挂瓦优化
优化前有顺水条
完成后效果
小筒瓦效果
优化前有顺水条
小筒瓦效果
优化前有顺水条
完成后效果
小筒瓦效果
优化前有顺水条
优化后只有挂瓦条
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第八篇：新材料、新技术、新工艺
弗莱明戈项目使用新材料、新技术、新工艺
膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统
膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统
墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块
采用隔热断桥铝合金中空玻璃门窗
苯板、GRC线条：造型美观、易于施工、造价低廉
遮檐板：镀锌铁皮制作，功能优异，
木墙板：让客户着迷但是又不易模仿好的小木屋
钢附框的使用：加快施工速度，有利于成品保护
屋面挂瓦条干挂：避免瓦面污染，易于施工
木质信报箱：造价略高，但是获得很多客户的好评
循环、景观水体：既能节约用水，又能保持水体清洁
膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统
膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第九篇：规划报建与验收
规划报建与验收注意事项
1、对规划报建指标的控制很重要。
1）、特别是总建筑面积的统计，在方案阶段最好能利用车库加层等方法多报一些面积，在容积率许可范围内给后期的调整留出余量。
2）、对总建筑面积的统计一定提醒设计院重视，且最好能利用资源进行核算，如请实习学生核算、自己利用面积计算软件进行核算、请规划局信息中心进行核算、请专业咨询公司进行核算等。强烈建议公司购买面积计算软件。
2、了解政府相关部门的敏感点问题如间距、配套、容积率、车位等问题提前与相关政府部门沟通。
3、避免漏项。如环评、地质灾害评估、人防异地建设等。
4、对节能的计算与审查应尽量提前进行（最好在方案设计阶段），避免后期由于节能的原因对方案进行大的调整影响成本与工期。在前期可以借用设计院、节能计算中心、专业咨询公司等资源进行节能计算与节能方案的优化。最好能掌握节能软件的计算方法和节能方案调整的关键点。建议公司设置专人对节能方案进行复核和把关。
5、景观设计应尽早介入，并将景观设计的相关内容体现在报建总图上。
6、规划验收前应组织相关人员清理实际实施与报建的差别、进行判断并提前进行相关解释、沟通、重新报建等工作。
规划报建与验收－－突破项
1、公共绿地小区化
2、配套与蓝湖郡大社区共用
3、规划间距的规则利用：
1）、退台建筑按每层高度进行间距的计算
2）、从非主要房间出阳台可不算主采光面
4、入户大堂取消防火门
利用衣帽间等非主要使用空间出阳台
弗莱明戈项目后评估研发总结成果
第十篇：完成效果
弗莱明戈完成效果
弗莱明戈项目先后获得重庆市“绿色生态小区”称号和2008詹天佑大奖“重庆优秀住宅小区金奖”
