德坤·光华大道项目裙楼商业
业态定位
伍仑巴企业策划（四川）有限公司
本项目
发展策略
一、项目地理位置
位于成都市温江区
西邻温江老城区，距离温江老城中心约1公里；
向东距成都三环路约14公里，车程约12分钟，距二环约20公里，车程约20分钟；
紧邻光华大道
双向8车道，是温江城区与市区联系的主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号线出口；
邻近区政府新办公大楼，地理位置优越。
A 温江区域发展背景
二、温江区域空间发展格局
东部居住区：
老城区
新城区
中部教育科研区：
大学城
西部工业集中发展区：
海峡科技园
海峡科技园
大学城
老城区
新城区
A温江区域发展背景
解析：
A 温江区域发展背景
老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大
新城区是温江未来的商贸和文化中心
温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期
一、温江商业空间分布状况
大南街
文庙步行街
东大街
人民广场
温江商业集中于东大街两端
B温江商业发展特征
二、温江主要消费市场
现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括：
文庙步行街：
运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场
人民广场：
人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰；
其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校
街铺：
东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业
大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主
B 温江商业发展特征
三、温江商业品牌与档次
档次：以中低档为主
商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2
知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威
知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯
化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品
消费群体
绝大多数为温江地区居民
难以吸引区外消费者
经营状况
文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调
B 温江商业发展特征
解析：
温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主；
商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主；
目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。
B 温江商业发展特征
C 温江消费发展趋势
一、项目周边大盘林立
（1）目前，该区域高尚住宅楼盘密集，光华大道沿线的商品住宅总户数将达60000户左右，如果平均每户按3人计算，未来几年内将有20万左右的人口入住光华大道沿线。
（2）该区域楼盘已初步形成了高尚的住宅居住区，由此产生的消费客群决定了温江消费结构已有原来的中低档便利消费逐步向中高档目标消费跨越。
C温江消费发展趋势
（1）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展，这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹配。
（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体量的商业：如珠江国际(家乐福万平方米+1万街铺)、中森·光华一号（约万平方米）、新华商业街（约万平方米）、恒大城（约10万平方米）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。
二、中高档主力消费群体快速聚集
（1）巨大的商业市场发展潜力，吸引各类商家竞相选址，制定入驻计划：家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、SOGO、博美等等。
（2）先期进驻品牌同时猎获了同类型竞争业态的高度关注：如人人乐、国美电器等。借力打力，商业的集群效应，规模效应将使商圈的辐射半径更大。
（3）知名品牌和主力商家的入驻将有效带动周边小型店面，精品店面的品质意识，从而形成温江高品质的新商业核心圈。
二、项目品牌进驻情况
C 温江消费发展趋势
（1）当地原居民
——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。
（2）新入驻置业者
——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。
（3）休闲度假者
——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。
（5）其他消费者、外来人员等
——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。
C 温江消费发展趋势
三、温江消费群体结构
（4）村、乡、镇人员
——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。
B 温江商业发展特征
A 温江区域发展背景
C 温江消费发展趋势
本项目
发展
策略
与品牌商家的合作式竞争。
商业价值贡献的有机组合
体现项目的规模效益
主力店、品牌店量身定制
本项目发展策略
项目商业商圈分析
项目商业业态定位的依据
项目商业业态分布
项目商业业态配套定位
项目商业业态定位
项目商业商圈分析
核心商圈：——3公里，含温江城区及项目周边区域的便利型消费；目前消费者数量约20万，3-5年内达到30-40万；
次级商圈：——5-8公里，含光华大道沿线部分消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。
外围商圈：——约10公里目标型消费。
项目商圈辐射启示：
家乐福、光华一号。。。就单体商业而言，其商圈辐射范围约3-5公里；而“家乐福+本案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心，其商圈辐射半径可达到8-10公里。
项目商业业态定位
项目商业业态定位的依据
（1）符合终端消费者需求；
（2）符合建筑产品特征；
（3）项目综合价值最大化原则；
（4）符合各类商业业态的营业要求（商家需求）；
（5）易于交通动线规划；
（6）形成业态互动原则；
（7）其他……
根据上述分析与依据，整合匹配商家资源，我司提供二套业态定位建议案。。。。
方案一：整体租赁
方案二：目标分租
项目商业业态分布
项目商业业态定位
由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等）
此方案的具体业态分布由商家自行规划
方案一：整体租赁
项目商业业态定位
方案一
优势：
快速消化，便于资金快速回笼
便于产生品牌效益，快速提升项目整体形象
开发品牌与商业品牌强强联手，实力鉴证，便于提升企业形象
减免开发经营管理成本，业态统一规划。
劣势：
不能依据楼层，位置的不同，有效实现租赁价值最大化
主力店自主性过强，一旦撤场将会对项目造成过大负面影响
根据区域特点，项目特点，消费结构，进行合理分析，使商业业态有机结合，实现商业租赁价值最大化。
方案二：目标分租
项目商业业态定位
方案二
地下建筑空间设计
-2F: 车位；
-1F: 大型超市，车位。
为了与临近的家乐福形成差异，在商超的选择上应从品质、货品、经营模式等方面考虑，比如生鲜板块强势的“人人乐”，货品具有特色的“屈臣氏”等等。
目的：把非价值贡献型商家放置于商业价值口岸较低的地方，同时带动1、2楼的人气，最大限度发挥1、2楼的商业价值（口岸好，人气足）。
-1F规划布局
-2F规划布局
1F业态布局
特色餐饮
酒店配套
B区
A区 时尚女装：
业态：品牌服饰、鞋/皮具、香品
品牌：
鞋/皮具：思加图、百丽、FION。。。
服饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。
香品：欧泊莱、欧莱雅、伊丽莎白雅顿。。。
解析：
商业临街面规划品牌服饰形象店，提升项目的整体品质感。
中庭规划为香品区，以快速消费品的高回头率保持商业不同季节的基本客流量。
后区规划鞋区，此类商品稳定客源配合季节性推广活动，提升商业人气效应。
品牌服饰
香品区
鞋/皮具区
A区：精品百货
B区 餐饮：
业态：品牌餐饮、特色餐饮
品牌：
品牌餐饮：大型酒楼。。。
特色餐饮：优之良品、特色小吃。。。
解析：
一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化，且小型餐饮更能聚拢人气。
距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层的餐饮娱乐商户更具备可操作性。
方案二
A区 潮流风尚馆：
业态：时尚女装、配饰、内衣
品牌：
女装：艾格、秋水伊人、。。。
配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。
内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。
解析：
前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。
中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车，以小额或优惠产品吸引客源。
后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。
2F 业态布局
A区：风尚馆
B区
配饰、花车
女装区
内衣区
B区 餐饮：
业态：品牌餐饮
品牌：
品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。
解析：
二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁，缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和开发企业共同双赢。
方案二
品牌餐饮
酒店配套
3F 业态布局
A区：名仕运动馆
商务茶楼
B区
休闲运动
A区 名仕运动馆：
业态：品牌男装、运动服饰、特卖会
品牌：
男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。
运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。
特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位
解析：
前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。
后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体。
后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值。
B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、
品牌：
商务茶楼：大家、悦来。。。
咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。
解析：
三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所，同时和一二层餐饮形成联动消费。
名仕男装
特卖会
方案二
酒店KTV
酒店配套
4F 业态布局
A区：影视动漫城
B区
A区 影视动漫城：
业态：综合演艺会所 、早教、健身、电玩。。。
品牌：
演艺厅：MGM、热舞会所。。。
早教：绿岛、亿英天使。。。
健身：群艺、美的奇。。。
电玩：海豚、时空。。。
解析：
4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补区域内休闲消费的空缺。
动漫电玩城与演绎会所形成互动。
针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学便捷时尚的健身配套。
B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、足疗
品牌：
商务茶楼：大家、悦来。。。
咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。
足疗：富桥、藏宝堂。。。
解析：
与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健中心。
大型综合
演绎会所、酒吧
电玩
动漫
方案二
酒店配套
宴会厅
休闲康疗
健身
早教
方案二
优势：
有效实现租赁价值最大化
周期性租价提升速度快
市场感知度强，租售灵活
劣势：
招商周期长，租赁收益慢
分租商家众多，需开发企业组建或招标专业的商业运营机构执行
商铺租赁周期短，商家更替频率快，加大管理运营成本
项目商业业态配套定位
交 通 动 线
其 他 配 套
车 位 配 套
针对业态不同的经营模式和经营时间段，对地面和地下车位作指导的区域划分：
餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车位及地下车位
精品百货区：主要集中在—2F的
酒店写字楼：集中在—1F局部
—1F作为酒店与写字楼的专属车位，为保证其私密性和安全性，不宜与其他车位混停，建议硬性分区。
—2F属商业车位，不宜作硬性划分，根据不同时间段各业态产生的停车量相互借用。
项目商业业态配套定位
车 位 配 套
—2F
—1F
酒店、写字楼停车区域
超市/百货/餐饮停车区域
餐饮停车区
1F
超市卖场
卖场主入口
交 通 动 线
项目商业业态配套定位
观光电梯，建议规划A区2部、B区3部
超市验货区
公寓入户大厅
1-4F 循环电梯
-1F 超市电梯
写字楼商务大厅（建议开间不超过5米）
促销广场
项目各区域布置
卖场主入口
交 通 动 线
项目商业业态配套定位
物流及消防通道，建议宽20米
项目交通动线布置
超市电梯口
纵向交通：观光电梯供夜间消费用
内循环动线
灯光规划设计：
——室外灯光设计应符合美学原理，体现建筑性格，避免大面积相同亮度所引起的呆板感觉，有效利用夜晚的黑色背景勾勒出建筑物的轮廓，使其在区域内具有地标高度。室外灯光设计在减少眩光同时要兼顾外立面广告位展示要求。
项目商业业态配套定位
其 他 配 套
——室内灯光设计应符合环保要求，在满足正常照明需求的同时要更多考虑商业业态的功能需求。更应注重灯光设备与其他设备（消防、智能等）的合理性。
广告位设计：
商场广告与其他媒体广告不同，具有特殊的广告信息传播优势:及时导购、目标明确、有效性强、迅速及时、灵活多样等特点。其产生的经济价值也不容忽视。
在设计上也应在充分考虑外立面结构，功能结构方面，使具更换简便，可操作性强，规划统一、布局统一、制作管理统一的特性。
项目商业业态配套定位
其 他 配 套
建筑要求
依据主力店进驻要求，确认建筑设计思路。
商用水电规划设计
配合商业业态的功能需求，做到主力店先行，设计服务消费，而不是消费适应设计。如：根据商业体量的大小，业态用水电需求量的不同设立专项控制。
安防系统
符合业态需求，符合国家规范。
项目商业业态配套定位
其 他 配 套
招商模式建议
业态控制和调整
根据招商进展的情况，具体商家的区位选择不会完全按照业态划分进行配比，就需要对商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。
业态调整：
1、 各个业态区域可以有不超过20%的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的液态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。
2、 本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。
3、 本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。
4、 如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。
业态控制：
1、 品牌越强大的商家越优先选择商铺。
2、 关键节点和转角处不能安排非规划业态商家经营。
3、 不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。
4、 对于形象面位置，应与和商家签订《商铺形象和装修规定》等文件，以较高的店面投入限制部分没有实力的商家入场。
