佳兆业·石龙项目
市场研究及定位思考
谨呈：佳兆业地产有限公司
第一部分
市场分析
800年文化古镇
广东四大名镇之一
中国举重之乡
文化石龙
明末清初以来是广东省著名商埠
东莞北部商贸中枢
商贸石龙
东莞镇区前三甲
全国千强镇前二十强
平均每平方公里创造亿
元，居东莞镇区第一
富裕石龙
国家星火技术密集区建设单位
全国首个信息化试点镇
这是一个极具文
化底蕴的特色小
镇，这是一个经
济实力超强的大
镇，这是一个信
息现代化的全国
千强镇。
石龙人为自己是
石龙的一分子而
感到自豪，他们
创造了太多的奇
迹，石龙的腾飞
来自于他们执着
的拼搏精神。
印象石龙
信息石龙
石龙
长安
R1
城区
2006年9月26日，《东莞市城市快速轨道交通
建设规划》专家评审会召开，公布项目实施方
案：R2线一期石龙-新城中心将率先通车。届
时，从莞城到石龙的出行时间将从现在的50分
钟缩短为15分钟。轻轨将石龙更早地融入了东
莞一小时生活圈，并将与深圳、广州乃至整个
珠三角地区联系更加紧密。
石龙——轻轨驶入城市生活
惠 州
石碣：
电子工业极其发达、
外向型经济发展强
劲、民营经济也得
到了长足的发展。
石排 ：
园区经济发展迅
速、大力发展特
色农业 、古迹众
多、旅游业具有
发展潜力。
茶山 ：
经济基础差，发展
势头好 、明确发
展方向，产业结构
调整、历史悠久，
旅游业有较好的发
展前景。
园洲镇：博罗县
的经济强镇，制
衣行业是为该镇
支柱产业 ，力争
打造“东江河畔
的明珠 ”
石湾：广东省的
中心镇之一，交
通便利，公园、
酒店、商场等生
活、娱乐设施一
应俱全 “惠州市
十佳文明小城镇
”
石龙：交通运输中
心、金融中心、商
业中心、信息中心、
会展中心、房地产
交易中心。
东莞北部中心
石龙——大石龙经济圈中心
解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜
石龙历年人口变化情况
户籍人口
（人）
外来暂住人口
（人）
2002 67554 76969
2003 68156 72289
2004 67757 71289
2005 67900 77465
本地人口与外
来人口比例1
：
2005年北部镇区人口分布
户籍人口
（人）
外来暂住人
口（人）
石碣镇 40674 181621
高埗镇 36637 88532
石排镇 40546 84816
茶山镇 42990 125967
外来人口与本
地人口比例为
之间。
近千年石龙经济中心的地位、石龙人强烈
的原住意识与乡土情节。决定了其居住人
口的相对密集。
石龙的信息产业占工业总产值比重达到81
％，与东莞其他镇区劳动密集型产业形成对
比
聚豪
名轩
世纪
滨江
水天
一色
龙城
国际
濠兴
逸苑
本
案
中环石
龙项目
石龙地产格局
聚豪
华庭
房地产项目主要集中在新
城区内。
江景是本区不少楼盘的优
势所在，但是江景只属于
少数人享有。
石龙主要房地产项目概况
客户类
型(洋房
)
物业
类型
总建面
(万㎡) 总户数
商业面
积（万
㎡）
目前推出主
力户型（洋
房）
销售均
价（洋
房）
开盘时
间
销售状
况（洋
房）
后期货
量
水天
一色
本 地 生
意 人 、
公务员
别 墅 ＋
小高层
142（ 别 墅
28+洋 房
114）
0
三 房 ： 125-
146㎡ 4000 50%
50多 套
洋房、8
套别墅
世纪
滨江
本 地 生
意 人 、
公务员
别 墅 ＋
小高层
369（ 别 墅
47+洋 房
322）
三 房 ： 142-
150㎡、四房：
170-204㎡
4500 2006-5-1
销 售 率
50%
剩 余 约
160套
龙城
国际
一 期 ：
白 领 、
投资客
小 高 层
＋高层 28 约2000
单 身 公 寓 ：
52㎡ 、 二 房
75-86 ㎡、三
房104-114 ㎡
3500 未开盘 2000
聚豪
名轩
一 期 ：
白 领 、
投资客
小高层 约1000
一房、两房、
110-140 ㎡三
房
未定 未开盘 1000
濠兴
逸苑
本 地 生
意 人 、
公务员
小 高 层
＋高层 812
三 房 ： 130-
147㎡
2800
（二期）
2005
一 二 期
销 售 率
90％ ，
三 期 未
推出
约300套
早期
房地
产项
目主
要以
大户
型为
主，
2006
年以
后中
小户
型比
例逐
步提
高
石龙市场特征分析——关于客户
客户分类 置业类别 购房比例
本地人（石龙户籍人口）
私营企业主
主力购房人群
政府公务员
普通生意人
自由职业者
非莞籍外地人
白领
重要购房人群
普通生意人
周边镇区及城区人员
私营企业主
次要购房人群
普通生意人
公务员
自由职业者
各项目的客户构成
项目 客户类型(洋房)
水天一色 本地生意人、公务员
世纪滨江 本地生意人、公务员
龙城国际 一期：白领、投资客
聚豪名轩 一期：白领、投资客
濠兴逸苑 本地生意人、公务员
目前石龙房地产客户主要来自于本
地私营企业主、普通生意人及政府
公务员，其次是外地白领和周边镇
区的私营企业主。
石龙市场特征分析——关于发展商
目前石龙镇房地产项目的发展商均为东莞本土的开发商，如南峰地产、新世纪
（茶山）、龙城房地产、世纪城等。目前这些本土的开发商在当地已树立了一
定的市场口碑和形象地位。对于一个外来的发展商而言，品牌的树立及导入需
要一定的预热过程。
石龙市场特征分析——关于户型
石龙热销户型
面积 130-150㎡三房、170-220 ㎡四房
功能设计
入户花园
大落地飘窗
大阳台
主卧套房带衣帽间
石龙市场特征分析——关于价格
项目 洋房销售均价
水天一色 3800元/平米
世纪滨江 3500-4500元/平米
龙城国际 3500元/平米
聚豪名轩 未定
濠兴逸苑 2900元/平米（二期）
目前石龙房地产市场主流均价在3000-4000元之间，与长安、
虎门厚街相比价格处于低位；相同的户型当中，有江景的户型与
无江景的户型在价格上相差约1000元/平米以上，可见石龙人对于
非常偏爱有江景的户型。
石龙市场特征分析——关于商业
本项目片区内主要的商业
项目 商业面积（万平米）
龙城国际商业部分
世纪滨江商业部分
濠兴逸苑商业部分
聚豪华庭商业部分
其他（方正大道以北）
商业合计
目前本项目片区内商业面积约万平米，售价主要在10000-13000元/平米
之间，与老城区相比仍有5000元/平米以上的差距，销售状况也不是很理想。
但是随着居住氛围的逐渐成熟，商业的价值会逐渐凸显出来。
按照石龙政府的规划，未来五年内新城区的居住人口将翻一倍，达到5万人，
相当于整个石龙人口的1/3，新增居住人口必将给本项目区域带来良好的商业
增值空间。
石龙市场特征分析——关于政策
国十五条新政出台的影响目前已初步显现出来，“90平米以下户型需占70％
以上的比例”问题始终困扰着东莞市场上的开发商。二手房转让的税收限制使
得投资者更加谨慎，过渡购房者把目标逐步从“房价是否会下跌”转移到“下
跌多少”的目标上来，消费者的观望使得东莞房地产市场景气指数不断下降，
当然，石龙也不例外。
据了解，目前石龙的金融机构不提供二手房按揭贷款，使得外地投资者对石龙
的短线投资更为谨慎。
项目分析
地理位置：
本项目位于石龙新区龙
升路与龙城路交汇处，
被龙城路分割为两个地
块。
经济指标：
项目占地122亩，其中
R2－3地块面积亩，
地块R4－2面积亩。
总建面约35万平米。
老
城
区
西湖区
新城区
本项目
项目特征
项目项目
四至四至
东
面：
龙
升
路，
龙
城
国
际
北面：方正大道，正龙科技园、京瓷科技城
南面：濠兴逸苑
西
面：
妇
幼
中
心、
石
龙
公
安
局
项目周边配套
石龙
二中
黄家山
小学
爱弥尔
幼儿园
金沙湾
公园
镇政府
公安局
工商局
邮政局
京瓷科
技城
美能达
工业城
正龙科
技园
广播电
视站
至园洲
黄州自来水厂
证券交
易所
本项目
项目周边政府部门比较集中，大型工厂及工业园区众多，但是生活配套缺乏，商业氛围不
够浓厚。居住成熟尚需一定时日。
项目SWOT分析
S——优势
交通便利，周边市政道路众多，多路镇区
公交车直达本项目；
周边政府机关部门众多，提升项目形象；
周边爱弥尔幼儿园、妇幼中心、石龙二为
本项目提供必要的教育配套；
规模为石龙最大，树立石龙第一的形象。
W——劣势
周边生活配套缺乏，商业配套严重不足
高容积率，居住舒适度受到限制
无景观优势，相比江景盘处于劣势
O——机会
轻轨：连接城区乃至珠三角重要交通纽带
石龙政府对本区域的重点打造
石龙经济的强劲发展势头为房地产的发展
提供了良好的宏观环境支持
周边高技术企业众多，催生大量有实力的
购房人群
T——威胁
来自竞争对手的威胁
本地人对外地发展商的认同度不及本地发
展商，本项目需要在发展商品牌建设上下功
夫
政策的影响，例如90、70的比例限制，石
龙二手房的贷款限制等
第二部分 项
目定位及产
品规划建议
客户定位
项目客户比例构成
本地客户
身份界定：
本地客户主要是指居住在石龙户籍人口，包括本地私营
企业主、公务员、普通生意人及自由职业者等；
客户数量：
2005年，石龙的户籍人口为万人；
客户居住区域：
石龙本地人主要居住在旧城区，商业繁华、配套齐全的
区域是石龙本地居住最密集的地方；
本地客户特征
年龄：30-55岁
家庭结构：已婚，3-5人
居住现状：自建房/单位房/早期商品房
职业特征：生意人，做批发和贸易较多，注重资金流动，对
于购买不动产较为谨慎
置业次数：二次以上置业为主
需求面积：130-150三房、170-200四房
白领
身份界定：
外地户籍，包括工厂型白领、公司型白领以及外贸公司石龙办事机构人员等，年收入为在
6-10万元；
白领来源：
2005年石龙镇市级以上民营科技企业8家，石龙的信息产业占工业总产值的比重达到
％，京瓷、美能达、方正等大型工厂催生了大量的工厂型白领；同时，因产业结构
的调整带来的公司型白领数量逐渐增加；
白领数量：
据统计，目前石龙的白领数量约为7500人，多为外地知识型白领，他们对石龙的置业需
求比例按照35％来计算的话，那么白领对石龙商品房的需求将超过2600套。而目前这些
白领的置业需求尚未被充分的挖掘；
白领客户特征
年龄：25-35岁
家庭结构：未婚
居住现状：工厂宿舍/租房
置业次数：首次置业为主
需求面积：70-80二房、100左右三房
周边镇区客户
客户来源
周边石碣、茶山、石排、园洲、石湾五镇的交通相当便利，在以石龙为中心
的东莞北部经济圈中，石龙经济的强大吸附力及新区的良好规划将吸引越来
越多的周边镇区客户（以外地白领为主）到石龙置业；
客户数量
2005年底，石龙及周边镇区户籍人口达万人，外来人口万人，周边
镇区的客户是本项目目标客户的重要补充。
缘起,800年
定位思考
古玩街的林老板问我想买什么
古董；我说买一点石龙的历史。他
说没有点历史，一个小镇不可能有
古玩街的。
那个褪色的陶，我说是六七十年
代的吧；林老板嘿嘿一笑，那是新
石器末期的彩陶，这把红木的椅子，
也比我爷爷的爷爷年岁大。这就是
朴实而幽默石龙生意人。我被石龙
的历史撞了一下腰。
林老板的店铺像一个时光隧道，
上至清砖瓦当 , 下到各色红木家具 ,
石龙及周边近千年的历史 ,尽在一小
店中。林老板的货多被港台商人甚
至日本人看中。
石龙看着新石器时期的彩陶，抚
摸着明清时代桌椅，谁更了解石龙
文脉所在呢？
没有点历史，
一个小镇是不可能有古玩街的.
跨世纪的竹器铺子，还是这么鲜活
的原生态。铺子里的师傅，还是像从前
一样躲闪着镜头。街角邻宅的墙面，祈
求过路君子，帮小小夜郎安睡的纸符，
走出这老街，是再也看不到，听不懂的
事物吧？
狗儿恬静的睡姿，衬出了石龙老街
的静谧。停在一边的机车，又能让我们
随时感应到疾速。石龙就是这样的生态
么？静若处子，动若脱兔？人生随时可
以放下，生活又时刻准备开始？洗衣的
村妇，会接二连三来到村口。
在我们看来，这里的活水，流淌的便
是石龙的血脉，石龙在这里，他们在这
里。或许他们的老公或者女儿，已经走
进了新石龙，可大家的根始终还在这里
滋润。
不在石龙的街道上仔细琢磨和耐心的盘问，
你很难想象石龙是一个800岁的镇子。
石龙黄家山原小学 的学生告诉我，
欧仙寺是拜仙的地方。水磨的青砖，水
泥顶 的西洋式平房 ，典型的中西建筑
的合璧。中式为体，西式为顶，不知是
今人的有意之作，还是古人的无意之合。
石龙的远见，石龙的包容，由此可
见。对石龙越了解，越发现石龙的渊源。
到林氏宗祠 的踏访，使我更赞叹石
龙居住文化的深邃。我一直称赞上海香
梅花园“七星伴月”的规划理念，也相
信他们宣称的首创。
当林氏宗祠 门前的大婶告诉我，大
堂地下几年前发现有七个大沙缸，叫七
星伴月。建筑上的“天人合一”竟在石
龙被埋藏了700 多年。是石龙人对家族
兴旺的祈愿？还是“脚下有星辰”的超
然人生？
建筑上的“天人合一”在石龙被埋藏了700 多年。
是石龙人对家族兴旺的祈愿？还是“脚下有星辰”的超然人生？
我怎么也无法想象和糖柚皮 、云吞面
一样出名的是举重冠军之乡。
面街位于石龙镇东区 , 据说曾为石龙最早的
墟市 , 古时该街以做各种面食闻名 ,尤以云吞面
为著 , 是以名为面街。这里的云吞面幼滑、爽脆。
以把分店开澳门的黄技记最为著称。
在面街一个女店主叫住了我，让我尝一种用
白色的蜡纸包裹糖果。入口软滑，细腻无渣，甜
而不腻 ，这就是传说中的石龙糖柚皮？妇女点头
称是。店主的丈夫在糖柚皮做工，儿子在省举重
队。
从她那里我才知道石龙举重冠军并不只是陈
镜开一人，石龙人打破世界纪录共有19人，打破
世界举重青年纪录8次，夺世界赛金牌22枚，获
世界冠军29人次，破亚洲举重纪录18人次，夺亚
洲冠军26人次，获全国赛冠军59人次。
谁能说清石龙的饮食文化和石龙人的精神支
撑点的矛盾呢？联想到石龙人的赛龙舟、石龙人
的龙文化，似乎可以察觉石龙人精神内核。
石龙是凭借什么吸引日本京瓷光学、柯
尼卡、美能达、京瓷美达、三协精机、拓
普康、利富高、TKR、山阳稻田，台湾的
唯冠科技，国内的北大方正等一批国内外
知名的高新技术企业的，是政策？是文化
？
看着各厂区的规划和厂房建设的质量水
平，并不象为一时的政策所吸引，似乎都
有扎根百年的神态。全镇年产照相机240万
台（其中数码相机20万台）、电脑整机180
万台、数码复印机75万台、数码激光打印
机180万台。面对石龙的GDP可以超过内地
的一个地级市的事实也不必惊诧。这是古
老文化和高新技术碰撞的结果。
高技术企业云集，
是政策的吸引力还是文化的感染力？
东江沿岸楼盘的生长速度比村里的竹笋快多了，
这会是石龙人理想居所和精神家园么？
我还是不情愿的打扰了金沙湾公园
的一对情侣，让他们他们谈谈对沿江建
筑的看法。房子盖的可漂亮了，可就是
感觉缺点什么东西？女的说完男的说：
对，这样的房子是深圳的、是广州的、
是上海的，但不是石龙的。
东江沿岸楼盘的生长速度比村里的
竹笋快多了，这会是石龙人理想居所和
精神家园么？是石龙居住文化现代性的
最大误解？还是将成为东江沿岸永恒的
精神焦虑？
带着这样的问题，我们在地块周围转了又转。
地块的明显劣势是没有江景资源，直接面对
的问题拿什么与江景楼盘竞争？
市场产品同质化严重，我们以什么样的开发
思路和起点亮相石龙？
石龙这个岭南四大古镇的深渊的居住文化没
有一家开发商随手拾起。
市场上的产品仅仅满足了消费者的改变居住
环境需求，石龙人的自豪感、归依感以及外乡人
对石龙的认同，都没有得到充分的满足。
打造新石龙的居住坐标和精神家园是我们应
该承担起的责任。
如何满足具有双重性格的石龙——
百年文化气息和大江东去的豪气
用石龙人的精神符码与现代中式简约建筑、东方居
住文化，寻求与石龙人精神深处的共鸣。
把中国元素和符号加入产品、园林的外在表现中，让中
国居住文化的神韵赫然在目，建筑和园林的内在表现都力
求简约实用，符合中国人的文化认同和情感需求。
现代中式简约建筑风格已经成为国内某些知名开发商走
向成熟的标志。
我们力求用石龙人的精神符码与现代中式简约建筑、现
代中式园林，寻求与石龙人精神深处的共鸣。
用石龙人最熟悉的而又似乎忘却的符号与市场进行深度
的沟通，力争在传播上引起巨大的反响和共鸣。
当800年悠长文化遇到现代科技，也许，
这就是石龙的文脉所在！
我们将产品风格和生活方式作概念定位：
35万㎡现代东方文化社区
新石龙居住坐标
在规划概念上，我们用
“天人合一”来统领产品，
我们用“现代手法”演绎
“传统文化”的特色概念
这是一个35万方的中
式生活的现代版本这是一
个具有国际化、未来化的
生活城。
在规划概念上体现天人合一的中国传统规划理念
把人与建筑、人与自然、人与文化谐调统一
主推
案名
龙庭美筑
“龙庭美筑”的案名表现既大气
磅礴，又不失婉约瑰丽，将石龙
生活的风韵神采一并囊括其中，
具有先天广泛的市场共鸣效果。
“龙庭美筑”则完全区别于一般
意义上的住宅小区、生活小区，
其提供了一种全新的、独立的生
活方式，使居民有明确的身份认
同，在生活空间注入石龙特色的
文化格调，而使生活的气质得到
进一步的升华。
案名
诠释
石龙智慧，中国居住之道
形象定位
我为什么会喜欢
符合我的心灵归属
满足我的内心的渴望
各个方面物有所值
我为什么会相信
广泛的媒介传播
深度的沟通方式
难忘的看房体验
开发\设计\代理\均是知名
企业
跟我有什么关系
是我熟悉热爱居住文化(中)
是我感兴趣居住文化(外)
传播定位
石龙智慧
中国居住之道
重新解构东方居住文化，打造现代东方居住理念
整体规划建议
享受现代品质感的同时,细品中国传统文化的深远意味
提出”新时代院落文化”,不仅作为“藏风聚气”之宝地,同时提供邻里交流公共空间
现代中式建筑糅合中国传统”龙”文化,迎合石龙人亲水、敬龙心理,打造
”龙形” 主题园林体系,以”龙”作为社区图腾
以集中式水景为中心, 围合式楼体尽享完美风光;
最大限度利用景观资源,保证景观均好性;
30%低覆盖率, 80米超宽楼间距,避免对望压力;
景观均好性
居住舒适性
功能人性化
满足舒适、生活、安全、交流、文化等各个层面需求;
整体规划建议
R2-3
用地面积:平方米(亩)
容积率:
建筑密度:30%
层高:19-25层
整体规划建议
R4-2
用地面积:平方米(亩)
容积率:
建筑密度:30%
层高:12-16层
采用板式半围合建筑与点式建筑相结合,保证整体通透性好,易于通过内部景观,弥补
部分朝向劣势;
通过营造立体景观，降低高容积率、高楼层、高密度带来的压迫感
提升产品价值,打造超宽楼间距;
整体规划建议
住宅
次入口
主入口
水景
石龙妇幼中心
粤龙实业公司
石龙公安局
R2-3
R4-2
石龙
邮政局
石龙政府 北
每隔一层设置一个空
中庭院，面朝南，作
为这两层住户的公共
交流场所。将四合院
带到高楼，既有效调
节室内外的小气候，
实现了纵向绿化，又
为人们提供了良好的
交流空间。
其他
建筑层数：R2-地块层高:19-25层.R4-2地块 层高:12-16层
层高：3m
电梯配比：以两梯4户为主，两梯六户为辅
住宅朝向建议：以南北朝向为主，部分东西向临街单位需要人工造景来弥补缺陷
住宅规划建议
户型面积配比：
梯形 户型 面积（㎡） 户型套数（套）
套数
比例
商务公寓（2梯6户）
一房一厅 50 50
%
两房一厅 115 100
国际公寓（2梯6户）
一房一厅 70 44
%
两房一厅 110 100
白领公寓（2梯6户）
一房一厅 50 88
%
两房及小三房 75-106 200
景观
大宅
2梯4户
两房二厅 80-90 400 %
精致型
105-120 728 %
三房两厅两卫
2梯4户
奢华型
130-150 1100 %
三房两厅两卫
2梯3户 复式或四房 170-200 300 %
合计总套数3110套.
以市场热销大户型为主，
尝试根据市场细分推出个性化户型.
外立面建议
以简洁明快为主要诉求点,糅入中国传统元素,
优雅而不失亲和力;
精致，但不显繁冗，在现代快节奏生活中体味原生态居住乐趣;
轮廓简约有力,实现中西方文化完美结
合;
素雅白色配以红、灰色，明快而舒适;
简朴、精致，不显繁冗，特色小品点缀绿色空间，增添生活乐趣；
中国传统住宅元素与现代东南亚风格的完美结合；
园林特色阐述
以水为轴,打造大型水景,贯穿整个社区；
R2-3
R4-2
1 园林植被
亚热带植被与中国传统竹林相结合,中西合璧;
随楼层及环境需要变化,布置和谐,降低高层压抑感;
注重内部层次感,提升小区舒适性;
2 园林小品
中国传统元素与现代特色小品,
共同点缀园林空间;
会所建议
以中心会所为核心(设置于R2-3),结合小区内部景
观设置泛会所;
双核会所
R4-2设置一个分会所;
R2-3
R4-2
棋牌室
健身房会议室
中西餐厅 1
中心会所
2 泛会所
小区内可在分散的户外及架空层
配置乒乓球、健身设施、儿童游
乐设施、健身步径、秋千、篮球
场、文化广场等简易配套。
教育配套
石龙人对下一代教育非常看重
周边爱弥尔幼儿园﹑石龙二中
黄家山小学距离较远,存在小学
教育缺口
社区规模为石龙最大,需求人群大
社区容积率过高,无地用作设置教
育机构
如何解决
联系周边学校
解决学位问题
本案
景观大宅
主要针对客户:本地经商户﹑公务
员等高收入人群
面积偏大,空间开阔,注重舒适度;
R2-3
R4-2
住宅建议
景观大宅1
景观大宅(两房)
入户花园+转角飘窗+双阳台
大凸窗
（突出房屋墙面的构件，
不计算建筑面积）
景观大宅(三房、四房)
尊贵、豪华:
大凸窗、双套间、双阳台、衣帽间、工人房等
双套房，双入户方式
（带独立衣帽间、卫生间，保证私密性，彰显尊贵气质）
顶层复式户型
（类别墅产品，提升品质、档次感）
白领公寓
主要针对客户:白领﹑工厂管理人
员﹑专业技术人员
面积偏小,主要为紧凑实用型一房
两房;
紧凑、实用:
大凸窗等
白领公寓
R2-3
R4-2
观景阳台
（户型方正、紧凑实用）
纵向偷面积:
小复式,5米层高客厅挑空,夹层层高低于米,买一层送一层
Loft小复式
多元化,宜商宜住建筑体系
商务公寓
商务公寓
主要针对客户:投资客，小型企业
客厅面积大，可用做办公空间;
带独立房间，在办公的同时亦享受
自住便利性;
R2-3
R4-2
商务配套
网络配置；
提供酒店式服务,包括洗衣﹑租车﹑ 订餐等；
会所设置商务中心,提供会议室出租；
国际公寓
国际公寓
主要针对客户:投资客（购买）﹑外
籍人士﹑台商﹑港商（租住为主）
注重舒适性;
品质感高,提供酒店式服务;
R2-3
R4-2
舒适、实用:
如大凸窗、双阳台、弧形露台等
参考
因子 配套 交通 园林 物管 户型
市场
形象
品牌知
名度
社区成
熟度
最后
得分
市场
价格（预
计）
濠兴逸
园 6 8 6 5 7 7 7 8 54 3400
龙城国
际 6 8 8 6 7 6 7 4 52 3800
本项目 6 8 8 9 8 7 62
经市场比较法，本项目一期的市场均价为3800-4100元/平米之间。
考虑到项目明年推出，以东莞市场平均每年10％左右的价格涨幅，加上佳兆
业及中原的强势组合，我们认为，项目一期的市场均价可望达到4000-4300
元/平米之间。
定价策略——住宅
商业建议
项目周边商业现状
周边商业配套缺乏,仅
仅依靠现有房地产项目
商业配套以及原有零散
小型商铺;
龙城国际﹑濠兴逸苑﹑
世纪滨江﹑聚豪华庭的
商业配套以及原有周边
街铺体量约69300平米;
人数
周边龙城国际﹑濠兴逸苑
﹑世纪滨江﹑聚豪华庭等
住户约达4381户,按每户
人估算,约15772人;
京瓷﹑美能达﹑方正等工
业区人口约15000人;
集中式大型商业配套仅
龙城国际约3000平米;
本项目约3110户,按每户
人估算约11160人;
区域原住居民﹑早期房地
产项目住户以及政府工作
人员8000人;
配套商业指标（一般要求）
规 模 消费力
人均商业服务建筑面积 ㎡ /人
合理服务半径 1000m
由于本项目周边商业配套缺乏，商业辐射范围广,建议社区配套商业面积指标调整
为：㎡/人。
按3500户加附近小区及周边工业区人口共计49932人，商业配套需：㎡
周边已有商业配套69300 ㎡
考虑未来石龙发展重心将趋向新城区,商业中心将逐渐转移, 片区商业辐射范围扩
大,其他区域辐射人口达35490人,片区商业需求达85418㎡
项目商业适度规模为为 ㎡
商业建议
商业建议
人文街区设计概念
大型集中式商业为龙头
主题商业街为轴线
辅以小区必要生活配套
社区标志性入口广场
R2-3
R4-2
主题商业
街
集中式
商业
强制性视觉冲击——标志点/入口广场
核心交汇点
结合楼盘特色以及石龙
悠久的文化历史和民风
民俗，设置标志性雕塑，
制造强烈视觉冲击，作
为整个楼盘的核心交汇
点。
R2-3
R4-2
大型集中式商业
• 集中式大型百货商场
• 总面积3000㎡
• 分设两层,一层1500
• 辐射范围广至周边工厂以及各
小区住户
• 门前设绿化带及停车场
• 进深30米
主题商业街
• 基本配套、休闲、娱乐
• 总面积㎡
• 层高6米,进深12 米
• 基本生活配套
• 另结合石龙人钟情的早茶文化，
打造特色商业街
• 门前设绿化带及停车场
•有利于集中人气，渲染中国传统文化氛
围，以商业街为中心将整个小区贯穿起
来，可形成一条新石龙独特风味主题街，
提升整个小区的文化氛围。
“老石龙，新天地”
第三部分
营销推广战略
策划原则
对于龙庭美筑的定位系统和营销企划策略，我们
坚持高起点、高品位、高立意的“三高”原则。首先营造
石龙历史悠久，文化丰厚的概念、引导人们关于石龙文化，
挖掘石龙文化，并引起大讨论“石龙文化哪里去了？”。
在此基础上引入产品，使产品一面市就已经站到一定
的高度。同时，卖产品的同时，提升佳兆业的品牌内涵和
龙庭美筑的品牌知名度！
第一阶段：引导期，也叫蓄势期
奇正相交 蓄势高峡
多种手法并用，塑造“中式生活概念”和“板块概念”；引而不
发、激起好奇心、积累目标客户
战术目标：
本阶段，通过三大讨论、四大阵地进行概念运作；通过两大展示进行
蓄势准备：三大运动：
3、中西论战
――中式风格向泛滥的欧陆风宣战
时间：2007年9月（开盘前）
形式：新闻会战，正反皆有
内容：中国人应该住在那里？
目的：形成社会话题，营造社会热点，为开盘拉开序幕。
1、卧虎藏龙
――“国际的，竟然是传统的！”――现代传统生活方
式大讨论
时间：2007年5月
地点：石龙
主办：石龙镇政府
承办：佳兆业房产
讨论我们的传统文化那里去了？中式传统在国际上得到
广泛认可，东莞为什么少见传统建筑文明的痕迹？
三大运动：
2、石龙的再一次崛起
――“新石龙生活圈”大讨论
时间：2007年8月
地点：待定
主办：镇政府、佳兆业房产
内容：如何再造“石龙”辉煌，如何定位“石龙生活圈
”，“期待新石龙”、“石龙的第二次腾飞”的讨论；
佳兆业房产作“龙庭美筑”产品推介，在提高地段形象
的同时，侧面提及龙庭美筑,
第二阶段： 开盘期和强销期
全新亮相 惊爆开盘
大投入全新出展；排山倒海般的公开面
市
战术目标：
1、软硬结合、文武双做、高低空兼顾，
保证一个月左右的全新亮相。
2、集中兵力，产品宣传突然爆发，数月
积累的客户促成集中成交，形成“火爆开
盘”
第三阶段：持续期和清盘期
持续沟通 稳定去化
保持形象深化；多种方式（促销、公关）并举；
稳定去化速度
战术目标：
采用多种公关活动。
多样社区业主联谊活动，促成人际传播。
内外两手稳定增进客户源。
传播方案
我们在产品传播上需要遵循两大原则：
把中式风格进行到底；
把传统文化现代化、人性化、
国际化。
报纸广告（示意）
售楼处装修建议：
总体建设核心：做出中国味道和龙文化
主体色调为：中国传统的建筑色为主，简洁而富有文化气息。
以室内绿化+室外绿化为辅助核心
1. 售楼处的设计思想应充分展示项目的设计理念，体现开发项目
的品质。
2. 售楼处风格应新颖别致、美观大方、色彩分明，具有中国文化
及艺术的内涵。
售楼中心（示意）
售楼中心（示意）
渲染中国传统文化氛围;
品茗赏画,体味古香古色中国情怀;
现场感染式包装,回味石龙悠久历史﹑民风民俗;
样板房建议
中国元素细节之处体现
精致,简洁幽雅,清新夺
目。
谢谢！
为您，我做到！
