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•成都优客联邦项目2期营销代理投标报告
招 标 方：成都长城集团房地产开发有限公司
投 标 方：成都思源房地产经纪有限公司
投标日期：2008年６月20日
红牌楼的优势时代
22
从销售一个项目的成功到一个成功品牌的塑造: 优地－优客联邦－优势？？
从项目开发商到城市运营商的角色转变: 长城集团
从传统商业集合地到都市时尚住区的城市肌理延伸：红牌楼板块
2008 我们的目标
33
08年10-09年5月完成销售目标：亿左右。
销售目标
住宅销售均价需达6200元/㎡，商业销售均价需达8200
元/㎡,车位80000元/个。
经济指标
09年度内实现住宅产品全部去化，实现销售收入亿左右。
44
核心命题——
一个规划、体量、产品、资源不占绝对优势的项目，如何出彩？
跳出项目本体，以城市的视角审视，
一场多资源整合的营销提升运动！
55
城市之争。
在城市不断扩张聚合效应中，红牌楼区域被一次次重新界定。
66
成都城市开发与运营进程中的“热带”。
西贵南富，是成都未来的格局。
人文城西，国际城南，是政府总结和希望看到的。
在这两极上，西边的二三环，是积淀至深的老贵之带；南边的三四环，是蓬勃
兴旺的新贵之带。
这一西一南交织的热带，一直
引领着成都的地产主流，呈扇
状地向西三环外和南四环（绕
城）外扩展，形成了成都两大
旺地。
77
红牌楼之变
裂变，来自于城市板块的重合带，引发力量的厚积喷发！
88
优地优地((地地))
优客联邦优客联邦((人人))
优势时代优势时代((天天))
优品联盟优品联盟((和和))
22号地块号地块
33号地块号地块
优地地块优地地块
11号地块号地块
长城集团之理想
仰望城市，从区域运营商到城市运营商转变！
99
红牌楼板块的功能提升
优客品牌的厚积薄发
长城集团的发展要求
红牌楼的优势
时代已经来临！
总之，红牌楼在城市扩张、裂变和开发商对城市发展进程推
进中，优势已经来临！
1010
时代背景下的市场
震后成都市场震后成都市场
区域市场区域市场
土地供应土地供应
在售项目在售项目
1111
1. 危旧房住户的换房刚性需求凸现,成都周边入蓉购房者可能增加
2. 重视安全与品质,价格不再是关键考量
3. 产品偏好之改变-喜新厌旧,喜低厌高
4. 短期投资需求被抑制（长期不会受太大影响）。
需求面：
震后成都市场
供给面：
1. 中长期，供应结构整体不会发生变化，主城区产品仍然以高层为主
2.震后短时期内，非高层物业将实现溢价，并实现较好销售。
3.高层住宅物业销售抗性增加，定价体系可能出现调整。
4.中远期受建筑成本上涨及高土地成本的影响，价格有上涨压力
5.产品抗震功能的增加
1212
数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理
比较地震前后的交易情况可以看出，
地震对房地产的影响极大，震后成
都市主城区商品房交易数量和面积
下跌幅度都在四成以上，其中总成
交量下降了%，交易面积下降
了%。
在震后的成交中，其中部分属于震
前销售的延续，如果排除震前订购，
震后签约部分，实际下滑可能达
60%以上。
地震前后销售情况分析
1313
数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理
五月商品房成交量环比分析五月商品房成交量环比分析
与4月相比，各行政区成交量均呈
现不同程度的下降。
金牛区下降了40%以上，超过其他
各区，位居第一。
武侯区受地震影响最小，区域成交
量较4月仅下降%。
地震前后销售情况分析
1414
政策面：
1.《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（ 6月15日
起至2009年12月31日，成都购房将可享受多重优惠政策；
2. 房屋损毁再购可享首房优惠 农行四川分行震后首推房贷新政；
3. 建设银行：房屋倒塌损毁 贷款可核销
4. 企业所得税/个人所得税/房产税/契税等相关税收的减免优惠政策
5. 中央财政安排的700亿元灾后恢复重建基金
6. 上调存款准备金至%,灾区暂不上调（包括成都市）
7. 我国房屋抗震标准将进行相应的修订
1515
思源观点:
地震的确使成都楼市的供需确实受到显著影响，但在“新政”对楼市造成深刻影响达8个
月之久的大背景下， 成交数据显示楼市整体并不比新政调整之后的底点更糟，且目前也出现
了底部回调迹象。
长远来看，至少是1-2年的周期内，新建项目高层定位的局势是不可逆转的，但由于这次
地震带来的影响，未来新建项目必然会在建筑抗震，开辟避难空间上进行创新，以降低、
甚至消除对地震带来的负面影响。
国家宏观调控政策实际操作显现“温和倾向”，特别是针对灾区会实施差异化经济政策，四
川和成都市政府或许会出台优惠政策鼓励市场走出阴影。
1616
项目所在区域概况研究
区域优势：
项目所在区域西承城市新贵集中的双楠片
区、东接传统富人聚居的神仙树片区，因
此，其区位的优越性不容置疑。
环域优势：
项目位于二环至三环之间。目前二环以内
的土地已基本开发殆尽，房地产开发的主
战场已向二环外转移，尤其是西二环和南
二环也早已发展得非常成熟。
故而本案所在的南二环价值甚高。
区域市场
1717
区域发展现状及未来规划
发展现状：
开发时间较早，发展进程滞后。
机会空间：
对于城市环域具有优势的本片区而言，区域内土地价值的不断增长与居住价值的长期落
后之间的矛盾，越来越成为提升本片区整体价值所厄待解决的问题。
政府规划：
武侯区规划局：把红牌楼和外双楠片区率先打造成一流的商务、购物和居住区。
机会空间：
武侯区政府还专门针对红牌楼区域组建了“红牌楼商圈建设推进小组”。开发商云集红
牌楼区域的市场变化和政府将大力改造片区的举措，都预示着红牌楼片区房地产业的“
春天”终于到来。
1818
小结
总体上看，红牌楼区域发展较早，商业氛围浓厚，其所处的二环路与正西南方向
的交界处的地理位置也具有得天独厚的发展优势。
虽由于历史的原因，一直以来该区域给人以杂乱无章的印象，但是正是由于其优
越的区位条件和后发优势，才使得该片区具有了腾飞的条件和空间。
政府的重视与推动、社会的关注与配合，必将使红牌楼片区散发新的魅力，成为
成都楼市新宠。
1919
开发区域价值：
项目所在红牌楼片区正好在城南与城西
交界的正西南方向，上承城市新贵集中
的双楠片区、下接传统富人聚居的神仙
树片区。
因此，其区位的优越性不容置疑。
项目所在区域与周边区域的竞合关系研究
2020
红牌楼片区受外双楠、神仙树片区完善配套的辐射影响，有利于提升区域整体形象和价
值。
且在这两个区域市场供应减少的情况下，红牌楼区域则后发成为成都市又一个住宅开发
热点。
2121
小结：
项目所在的红牌楼片区，处于外双楠片区和神仙树片区之间，但由于区域本身
规划及历史发展原因所限制，它受到城南和城西的挤压作用。
另一方面，在外双楠片区和神仙树片区开发成熟且相对稀缺的今天，红牌楼区
域也受到这两个片区的优势辐射，使红牌楼区域整体形象及价值也随之提升。
现阶段，由于外双楠片区和神仙树片区开发和供应逐渐饱和，在售项目定位又
很高，客群范围逐渐缩小，使得红牌楼片区迎来了更大的市场机会。
目前项目所在区域房价属于中下水平，同相邻两个区域的房价差距较大，从而
可以看出，项目所在区域性价比较高。
2222
城南土地的交易面积和数量均处
于成都的首位，2009-2010年城南
（特别是南三环外区域）商品房
供应量将放量。
各方位土地交易
三环外土地成交数量和面积达到成
都50%左右。2009-2010年成都向南
三环外拓展迅速。二-三环在此时
将是中小户型竞争最激烈的环域。
各环域土地交交易
区域市场——成都房产市场
2323
未来城东、城南可供应的商品房体量最大；其中城东的市场放量将主要集中在
二至三环，城南主要在三环外，且大部分为商业物业。
经粗略估计，2007年成交的土地在未来可以为市场新增约1900万平方米的商品
房，这个潜在市场供应量足可供市场消化1-2年。随着政府对土地的持续放量，
还将会不断有大量潜在商品房源进入市场。大量房源对优客联邦项目有较大的稀
释作用。2009－2010年房地产将进入稳步发展期。
区域市场——成都房产市场
2424
思源观点：思源观点：
成都6月15日成都托市新政短期将较明显的激发购买需求。但部分购买者观望
的意识还较为浓厚，开发商急于套现，短期内将会有较多促销政策出台。
区域市场——商品房销售
2525
6、10月的波幅表明，政策对市场预期的影响非常大。但当均价达5600元附近随即出现
波动，表明当前市场价格敏感点已经出现。2008年之后房价一路缓慢下滑（不包括变性促销）
，表明开发商信心不足，急于套现。
思源观点：思源观点：
随着房地产供需双方的持续博弈，促销政策的出台，成交量环比将止跌回升，
价格环比指数将继续震荡调整，稳中有降。
区域市场——商品房销售
2626
2008年1－5月2-3环和城南新增可售面积相较于成都放量平稳，但
受楼面地价高和市场前景不明的影响，大量项目还未开盘。
思源观点：思源观点：
2-3 2-3环在成都目前占有较大份额，成都向东、向南发展加速，环在成都目前占有较大份额，成都向东、向南发展加速，3-53-5年内城南将成年内城南将成
为高品质宜居区。为高品质宜居区。
区域市场——商品房销售
2727
板块划分：
以川藏路，铁路，二环路为
分界，把目标区域划分成4
个板块：
板块1：川藏路以北，铁路
以西三环路区域
板块2：川藏路以北，铁路
以东二环路区域
板块3：川藏路以南，铁路
以西三环路区域
板块4：川藏路以南，铁路
以东二环路区域
（备注：未完全考虑拆迁地
块，统计空地为主）
土地供应——区域内潜在地块分布情况
2828
置信200亩
中粮集团1000亩
本区域土地分布集中,分布在武候立交内侧,有置信用地200余亩, 1000亩为
中粮集团用地，将出现大盘。
板块1:川藏路以北，铁路以西三环路区域
2929
板块2:川藏路以北，铁路以东二环路区域
本区域用地集中在武候区永丰乡太平村，有550亩土地放量，新界有370亩土地放量
武候区永丰乡太平
村3组：40亩
武候区永
丰乡太平
村4组：
65亩
4
0
0
亩
50余亩，长城集团
亩，上海绿地
约58亩
成都合力达房产
亩，四川瑞
信房地产
拆迁房
200亩
九峰国际成都程远房产40亩
劲力地产红牌楼广场105亩
泰基地产亩
红南港 新希望实业
投资有限公司 28亩
40亩
中铁二局新界370亩
3030
武候区永丰乡太
平村9组：40亩
天邑华庭 26亩 四川天邑房产
100亩
100亩
200亩
存量土地就其他区域而言最少，存量土地460余亩。
板块3:川藏路以南，铁路以西三环路区域
3131
土地均匀分布,开发主要集中在九兴大道沿线和佳灵沿线,土地存量630余亩
板块4:川藏路以南，铁路以东二环路区域
武候区永丰乡太
平村5组：84亩
拍卖地，20亩
鑫瑞房产20亩
200亩
100亩
拆迁房
长城集团系列
用地100余亩
100亩
西汽国际 香榭春天 50亩
新联 楠贵坊 9亩
3232
板块 潜在土地 分布特征 预计开发量(以
容积率计算)
川藏路以南，铁路
以西三环路区域
470余亩
土地零散分布,开发量最小
约130万平方米
川藏路以南，铁路
以东二环路区域
630余亩
土地主要集中在九兴大道
沿线和川藏路沿线
约180万平方米
川藏路以北，铁路
以西三环路区域 1400余亩
分布集中,置信占有400余
亩土地,其余1000亩为中粮
集团，将出现大盘
约390万平方米
川藏路以北，铁路
以东二环路区域 1330余亩
分布集中在武候区永丰乡
太平村,有350亩土地放量,
新界有370亩土地
约370平方米
总计 3500亩
土地集中放量集中在三环
路武侯立交附近三环区域，
武候区永丰乡太平村将有
大量土地放量。
约1070万平方米
潜在土地分区域预计开发量
3333
总结分析：
• 1、未来土地集中放量集中在武侯立交附近三环区
域，武候区永丰乡太平村区域;
• 2、未来整个区域开发量预计将超过1000万平方米
(按容积率计算);
• 3、开发的热点区域在川藏路以北的二、三环区域。
3434
本案竞争项目包括：红南港、橙堡、玲珑南域等。
综合区域、价位、产品各因素，以上项目均是本案的竞争对手。红南
港、橙堡的产品类型与本案雷同，为主要产品竞争对手。小区配套上，
红南港略优于本案；性价比方面，橙堡则具有明显优势。
直接竞争项目
天邑华庭、互盛佳苑、杰座、长益商业寓所与本案处同一片区，为片
区直接竞争对手。
区域竞争项目
其它项目竞争
“泰基南裳”、“楠贵坊”、“香榭春天”、““九峰国际”、 “武城项目”、“晗语道项目”、“万尔.置
信项目”、“硕泰.置信项目” 等项目前也都在前期蓄势中，均在各自的优势上大做文章，将环境、
产品打造、特色亮点一一呈现，预计大都在09年正式入市。我们将时刻关注。
竞争项目
3535
项目名称 ：红南港
开 发 商 ：成都新希望实业投资有限公司
建筑类型 ：2栋住宅、2栋商业、1栋写字楼
项目位置：佳灵路75号
占地面积：约28亩
建筑面积：91773平方米
容积率：
绿化率：25％
总户数：763户
物管费：元
装修情况：一批精装修，二期为毛坯
项目户型范围：52－93平米
主力户型：50—60平米
销售状况：销售完成63%，有较多12层以上房源
销售价格：均价6618
促销政策：一次性优惠2%，送万万家电
物业构成：小户型住宅面积47748㎡，四星
级主题酒店12142㎡，酒店式商务写字楼7606
㎡，商业8679㎡
客户群：成都本地（特别是城南）为主，外
地客户为辅；高薪白领
典型竞争楼盘——红南港
3636
项目主推价值点：
• 入室门30cm退让，充分保护业主隐私权，
避免在走廊上对业主物业一览无遗 ；
• 大型商业复合社区，90000平米MI一族合众
国 ；
• 红南港社区港内一卡通。
项目主题推广语：
• 南二环/私属/印象小户型MITOWN
• 50-90平米，白领私享领地
• 我有我的一套
点评：
• 从项目规划设计看，通廊式+精装小户型的
设计，客户认同度不高；老洋房商业街过于
突兀，难以与项目自身特点融合。
• 从项目推广看，着力强调其临近双楠的优势，
但由于宗地位置及紧邻立交桥的限制，客户
认同度较低。
3737
项目名称 ：橙堡
开 发 商 ：成都鑫川粮商贸公司
建筑类型 ：2栋住宅、2栋商业、1栋酒店
项目位置：武侯区红牌楼佳灵路10号
占地面积： 平方米（合11亩）
建筑面积：30000平方米
容积率：
绿化率：35％
总户数： 380户
物管费：元，元
装修情况：毛坯
销售情况：销售完成%
项目户型范围：40－92平米
主力户型：67—80平米
销售价格：均价6360
促销政策：一次性2%，按揭1%
产品构成：1幢L型商住综合体，共计16层，
1、2层为小区商业配套，户型面积区间为40
-90平米。
客户群体：红牌楼周边区域、白领上班族
典型竞争楼盘——橙堡
3838
• 项目主题推广语：
• 二环侧.红牌楼情致小户
• 项目主推价值点：
• 所在地区的区位优势（红牌楼片区的改造，
中心城区收官板块的绝版地段），具有良好
的投资前景
• 同类产品非明梁明柱、相对低公摊合理的户
型设计，在保证您居住品质的同时，降低了
单位购置成本，大幅提升物业空间的利用率
• 颠覆了传统式的中小户型内廊式的结构模板，
阻止了中小户型居住方式向向旧有集体公房
复辟的可能
• 思源观点：
• 从产品设计看，橙堡并没有突破传统的内廊
式结构，但项目将其作为一个价值点进行推
广，与传统内廊式的集体公房划清界限，在
一定程度上能够提升项目品质。
3939
纵观07年底至08年，本地楼市呈以下格局：
1、楼市消费需求与市场供应同时增加；
2、购房者可选房源类型增多，可选半径增大；
3、众多项目间的品质比对成为购房者下定关键所在；
4、项目间的品牌竞争成为影响本地购房者的重要因素之一；
5、项目推广形象成为干扰购房者下定的主要动因之一。
综合来看，成都市区楼市竞争进一步加剧。
不新增项目情况下， 2009年上半年红牌楼区域新增供给量将达存量
万套，约万平方米。
红牌楼区域（2007年8月-2008年5月）平均每月去化万平方米，
约250套房源。
按每月推出1个新盘计算，至10月底红牌楼区域将去化万平方米,
约1150套。2008年10月，市场存量将有万平方米，约4339套。
2010年6月之前红牌楼区域不再开发新项目的前提下，2010年6月才能
才能消化目前的市场存量。
该片区在2010年6月前，房地产市场都将是供给大于需求。
红牌楼供需总结红牌楼供需总结
4040
时代背景下的客群
购房动机分析
竞品项目客户来源分析
成交客群分析
区域客户特征小结
4141
刚
性
需
求
刚
性
需
求
市市 场场 情情 况况
通过对区域重点楼盘（如：优
客联邦一期、红南港）的成交
客户分析，我们发现：
08年以来，特别是受“
地震”影响，现阶段投资需求
急剧下降，市场以自住刚性需
求为主。
购房动机 自住 投资 其他
07年 65% 30% 5%
08年1-6月 85% 10% 5%
购房动机分析购房动机分析
投
资
需
求
投
资
需
求
4242
项目名称 成交客群分析
优客联邦
一期
年龄分布：以25-35岁之间的城市白领为主
客户来源：成都本地客户约占总体的75%（以武侯区及高新区客户为主）,外地
客户群体约占25%
购房特征：以自住的刚性需求为主；对价格较敏感,强调实惠和适用性,往往货
比三家,决策慎重
红南港
年龄分布：20-40岁之间的城市上班族占到总体量的70%
客户来源：成都本地客户约占总体的72%（客户主要分布在城南片区及城中心）
,外地客户群体约占28%
购房特征：以自住的刚性需求为主；看重户型的居家投资两相宜性，强调户型
的居住舒适性
橙堡
年龄分布：目前成交客户较少，年龄分布较散
客户来源：从目前成交情况来看，以红牌楼周边的原住居民、私营业主及城市
白领为主
购房特征：以自住的刚性需求为主；对价格较敏感,强调实惠和适用性,往往货
比三家,决策慎重
主要竞品项目客户来源分析主要竞品项目客户来源分析
4343
根据我们的调查分析，区域内各楼盘客群70%以上为成都本地客户。
从方位上看，城南是客户的主要来源区域，其次为城中。
外埠客户以川内二级城市（主要为甘孜、阿坝的藏族）客户为主。
成交客群分析成交客群分析————客群来源客群来源
4444
从成交客群的购房需求来看，购房目的多为自住型刚性需求。
自己自己
居住居住
为子女为子女
买房买房 改善居改善居
住环境住环境
上班上班
便利便利
同父母同父母
居住居住
小孩小孩
读书读书
•• 企业职员企业职员
•• 企业一般管理人员企业一般管理人员
•• 企业中层管理人员企业中层管理人员
•• 党政党政//机关机关//社团事业社团事业
单位工作人员单位工作人员
成都客户成都客户
养老养老 ••公务员公务员
••生意人生意人
外埠客户外埠客户
自己自己
居住居住
子女在成子女在成
都读书都读书
投资投资
刚
性
需
求
成交客群分析成交客群分析————客户需求客户需求
4545
根据我们的调查，成交客群中25-35岁的购房者占到75%，他们多为首次置业。
35-50岁的购房者占到20%，购房目的多为二次置业。
成交客群分析成交客群分析————年龄分布年龄分布
4646
• 年龄特征：25~35岁为主;
• 职业及收入特征：以高新区及城南工作的人群为主：此类客群年龄结构较
小，且收入较高；
• 购房特征：以自用的刚性需求为主；在强调居住的舒适性、生活的便利性
以及项目品质的同时，价格也是考虑的因素;
• 付款方式：按揭购房占有绝对比例,公积金贷款较少;
• 户型要求：看重户型的紧凑和实用,希望在有限的总面积里容纳更多空间
功能,并不追求大尺度和豪阔。
成交客群分析成交客群分析————主力购房人群特征描述主力购房人群特征描述
4747
• 红牌楼区域（以红牌楼区域内的原住居民、私营业主为主）
• 城南区域（以在武侯区及高新区工作的城市白领为主）
• 成都市区（以城中以及靠近城南的都市上班族为主）
• 外埠（以甘孜、阿坝、达州为代表的川内二级城市客户为主）
成交客群分析成交客群分析————红牌楼区域主要客户分类红牌楼区域主要客户分类
4848
• 客户群体：成都本地客户为主，川内其他二级城市为辅
• 职业分布：上班族/私营业主/其他
• 关注重点：（排序）
居住的便利性、完善的配套、竞争力的价格、区域未来的价值、户
型的舒适性与实用性、开发商品牌；
• 购房动机：首次置业为主
• 面积需求：重点面积段50-90平米之间
• 户型需求：投资、居家两相宜的套一及套二是市场的主要诉求产品
区域客户特征小结区域客户特征小结
4949
时代背景下的产品
项目属性分析
产品对照
户型分析
项目优劣势分析
项目产品竞争策略
5050
规划设施环境交通地段
项目区位及口
岸
私人交通和公
共交通状况
政府对项目
所在区位的
意图
市政设施和生
活设施
项目周边的自
然环境和人文
环境
价值点：区
域认可度
价值点：便
捷的交通系
价值点：人
文环境价值
价值点：成熟
生活配套
价值点：都市
核心生活区
地处红牌楼片
区，毗邻外双
楠高档住宅区，
项目所在区域
具有较高的居
家价值，是成
都人羡慕的居
住区
地处上风上
水的城西，
地块规划周
边没有工业
和其他污染
源
红牌楼街区初
步定位为集集
城市购物、旅
游娱乐、商务
休闲、高档办
公、互动资讯
于一体的多功
能复合型城市
综合商业中心
完善生活配
套，客户认
同度很高
紧邻二环路
和规划中的
地铁线旁，
拥有良好的
交通条件
项目属性分析
5151
1#楼：总186
户面积区间30
-90㎡
2#楼A：85户
75-85 ㎡
2#楼B：49户
70-120㎡
3#楼：74户
70-85 ㎡
2#C：84户
75-85 ㎡
栋号户型及户数对照图
1号楼186户；户型40-90㎡
2号楼218户；户型B栋75-120㎡；
A、C栋75-85㎡
3号楼74户；户型70-85㎡
11
22
33
5252
户型分析
产品分布
90-120
㎡
32户
2-2-1
7%
3-2-1
70-90㎡ 308户
2-2-1
64%
1-2-1
30-70㎡ 138户
2-2-1
29%2-1-1
1-2-1
1-2-1:70-80㎡
3-2-1:110-120 ㎡
2-2-1:
75-85 ㎡
2-2-1
70-85 ㎡
2-2-1:
75-85 ㎡
1-2-1:30-50㎡
2-1-1:50-70㎡
2-2-1:70-90㎡
5353
产品优势：
•住宅产品以居家功能为住，很好的满足刚性需求；
•住宅产品链条丰富，可以满足多层次客群需求；
•户型设计功能合理，实用率高，公摊率较低，有少量的可变户型，较区域竞争
楼盘户型有较大优势；
•底层架空，空中露台，增加了项目的配套空间；
优势
劣势
项目同区域内产品同质化较严重；
临城市次干道,噪音较大；
楼栋间的间距较小，导致部分产品将来销售难度较大；
项目公共配套较少；
项目产品特色不够；
项目区域优势：
•靠近城市CBD，具有明显的交通价值；
•位于外双楠高档住宅区向南的延伸带上；
项目口岸优势：
•具有双楠成熟的住宅区良好口碑；
•锦里和武侯祠蜀文化带上；
项目优劣势分析
5454
竞争策略：针对不同竞争楼盘采取的策略是各个击破。（由
于目前项目已经报规，产品设计已经定型）
选取区域竞争楼盘
项目 占地 建筑面积 容积率 绿化率 面积区间 主力区间 产品创新
橙堡 11亩 30000㎡ 35% 40－92 67-80
可变空间
空中花园
杰座 20850㎡ 40-90 50-80
可变空间
空中花园
白兰地 17亩 ㎡ % 60-120 90-110
空中花园以
及空中走廊
和入户花园
红南港 28亩 18667㎡ 25% 52－93 50-60
每层设置休
闲小广场
,米双开
大门
本案 15亩 ㎡ 25% 30-120 70-90
可变空间,
空中花园,
底层架空
项目产品竞争策略
5555
回 顾
优客联邦一期于2007年11月开盘，至今销售80% 左右，月均50套。
优客联邦一期因绿化面积较少、景观资源匮乏，嗓音及景观资源的相对缺失
造成销售抗性。
震后，优客联邦一期投资客户比例明显减小，转向以自住型客户为主。
营销诉求主题个性且独特，取得了良好的广告宣传效应。但也因此而具象了
客户群体，造成客户群体的自动过滤。
时代背景下的营销
5656
优客联邦二期背景
产品采用剪力墙结构设计，公摊率为9-14%，相比一期而言，优势增加。
二期打造中庭园林景观，且2#楼采用底层架空设计，增加了居住的品质
性与舒适性。
优客联邦二期依托于“优地”、“优客联邦一期”，已具备一定的知名度。
但另一面，想要突破现有的模式，则有一定的抗性。
5757
本地块相关规划指标如下：
项目净占地面积：
10148.１4平方米，总建筑面积：㎡，
住宅： ㎡ 商业：5305㎡， 地下:11145 ㎡
容积率：４.２
绿化率：大于２５％
建筑密度：25％
机动车位：287 总户数：478户
地上车位10个，地下车位277个
就项目经济指标而言，项目绿化率与建筑密度适中，商业面积配比占项目总建
筑面积的％。
经济指标经济指标
5858
• 教育配套：红牌楼幼儿园（步行3分钟），成都市红牌楼小学（步行10分钟）
，43中（步行5分钟），太平村小学（步行10分钟），成都双楠实验学校，
南桥小学，成都市第五十七实验学校，四川省交通管理学校，四川省公路
学校，西南民族大学太平园校区
• 医疗配套：武侯区人民医院，红牌楼中西医门诊，成都现代医院
• 金融配套：农业银行、交通银行、工商银行（均在5分钟内可达）。
• 宾馆：蓝鸿大酒店，武侯花园酒店，音凰假日温泉酒店
• 生活配套：周围有小型超市，农贸市场步行仅需3分钟（辉煌灯饰城旁），
加油站在项目100米附近
• 市政机构：武侯区地方税务局、中国交通稽征、武侯区交通运输管理所、
• 四川动物防疫监督、武侯区市蓉卫生管理所
• 商业街：餐饮有广福桥餐饮一条街，内外双楠及肖家河社区，生活圈
内拥有成都时尚生活圈，锦里一条街、罗马假日广场、玉林生活广场、好
莱坞广场。
生活配套生活配套
5959
交通属性良好，四通八达:多条公交线路连结到达城西、城
南及市中心，乘坐公交车达到市中心仅需25分钟，仅8公里。
现有城市公交：1、10、52、53、57、84、335;
城镇公交：213、307、501A、502A、513；
本项目距地铁3号线的出入口约400米。
生活配套生活配套
6060
O（机会）：
红牌楼片区将延续其传统商业属
性,规划为成都未来的商业中心,区
域前景无限
地铁3号线的规划,大大提升片区
内项目的交通便利度
项目开盘时间大概在9月，届时
地震造成的置业观望情绪或许会有
所缓解
地震后，政府出台相关扶持政策，
拉动成都楼市
W（劣势）：
产品面积区间相对集中，缩小了客户群体的选择
长城床垫的名气家户喻晓，但长城地产的品牌还
有待进一步深化
项目本身缺少自然景观资源
T（威胁）：
区域内、外同质化竞争态势严峻，小户型
供应量巨大，竞争激烈
汽车相关配套产业书写了红牌楼的历史，
但也同时带来了负面的影响，脏、乱是市区
对片区的整体印象
相比周边的玉林、神仙树片区的高尚住宅
区域定位，红牌楼一直处于不上不下的尴尬
境地
S（优势）
项目地段价值潜力巨大
商业、生活、教育配套完善，生活便
利度高
交通线路完善
传统的“南富西贵”的置业观念仍然
在潜移默化着影响着人们
项目项目SWOTSWOT分析分析
6161
本项目的价值点小结
地处红牌楼片区，成都传统次商圈范畴，商业氛围浓厚
交通便利度高，多路公交路线通达成都周边各个区域，同时规
划中的地铁3号线
项目外部商业、生活配套成熟，共享玉林、外双楠商业配套
项目周边教育配套完善，幼儿园、小学、中学一应俱全，满足
客户不同层面的需求
项目共享区域内及区域外的景观生态资源
6262
•• 体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同
区域价值 产品价值 客户价值
新
繁
华
商
业
区
未
来
城
南
高
尚
生
活
区
B
L
O
C
K
国
际
街
区
体
验
区
顶
级
配
套
俱
乐
部
现
代
都
市
生
活
升
值
潜
力
大
低
总
价
投
资
产
品
川
藏
路
轴
线
经
济
带
国
际
品
质
高
性
价
比
总体营销定位解构总体营销定位解构
6363
结论：根据现在的市场情况以及我项目与周边项目对比情况，项目的市场比较价格为均价6198元每平米。
优客联邦（二期）项目权重分析
6464
①整个优客联邦（二期）的二期住宅销售任务为：
小计：6200元× 平米=￥ 228,952,298元；
② 1号楼1——4F，商业平米 商业均价按照：8000元每平米计
平米
平米 商业部分整均价为：8250元每平米
平米
3号楼1——2F，商业平米 商业均价按照：8500元每平米计
平米
小计：8250元每平米 × 5305平米=43,766,250元
③车库277个，价格按照每个8万元计算；小计：277 ×80000=22,160,000元
项目二期预计总产值： ①+ ② +③=294,878,548元
阶段销售任务：在2008年12月31日前，完成目标回款亿元，也就是完成整个额度的%。
目标任务目标任务
6565
总体原则：小步快跑，步步为营，增加开盘次数，利用事件营销和渠道营销进行配合。
整体推售产品节奏：在不考虑工程进度节点的情况下，先推1号楼（通廊产品）和2号楼（明星产品）
的B单元，接着推3号楼（点式楼）和2号楼（明星产品）的A、C单元；利于整个项目低开高走的价
格策略，并且可以更加合理的利用明星产品和其他产品的品质差和价格差促进产品的市场去化速度。
备注：在推售的第一阶段即推出我项目的商业前期咨询，于第二阶段开始对外进行销售，在第三阶
段将商铺和车位的搭配销售，利用产品使用特性进行产品消化，并结合前期销售剩余房源进行在尾
盘销售期的策略使用。
总体销售节奏及销售分解总体销售节奏及销售分解
6666
2008年
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 7月6月
2008年8月01日，销售中心重新开放
2008年8月1——9月5日二期一批次蓄水
2008年9月6日——9月20日完成第一阶段强销期
2008年9月21日——10月17日一批次持续期及二期二批次蓄水
2008年10月18日——11月8日完成第二阶段强销期
2008年11月9日——11月29日二批次持续期及二期三批次蓄水
2008年11月30日——12月31日完成第三阶段强销期
2009年1月1日——2009年1月20日三批次持续期
2009年1月21日——4月20日平销尾盘期（消化前期剩余方房源）
2009年5月15日前，清盘售罄
备注：整个销售周期时间为299天，完成住宅、商铺及车位的销售
2009年
销售
中心
开放
一批
蓄水
一批次
开盘
36天 15天
春
节
三
天
空
余
27天
22天
平销尾盘期
清盘售罄
强销期
二批次开盘
一批次持续及二
期强销期
21天
32天
21天
100天
25天
第三阶
段强销
期
项目推盘节点项目推盘节点
6767
二期1批次推出房源：1号
楼118户；（相对位置差，
朝向不好的单位，低于市
场价格进行销售）
二期2批次推出房源：1号楼
68户+2号楼B单元49户+1号
楼商铺的一半+全部车位
22批次批次
22批次批次
11批次批次二期3批次推出房源：3号楼74户
+2号楼A、C单元169户+1号楼商
铺的另一半+3号楼商铺+全部车位
33批次批次
33批次批次
33批次批次
每阶段推售量每阶段推售量
6868
项目阶段性价格
项目整体均价
价格回归价值法模型：价格回归价值一般是指项目运作初期，根据项目整体均价及项目精神价值
预期项目价值上升幅度，项目价值以整体均价为起点，经市场营销运作，及客户对其价值的认同感，
呈现上升趋势，其价值大小与客户对项目价值认同有关；
在阶段性定价策略中，我们运用价格回归价值法模型策略结合项目销售任务进行销售周期的定价；
在项目销售初期，客户对项目价值认同感较低，一般以低于价值的阶段性价格入市，以为客户预留价格
回归价值空间；
客户对项目价值认同到一定程度，项目价格将趋向价值起点；
随着客户对项目的认同感加深，项目价格也随项目产品价值上升；
本项目二期通廊产品（1号楼）价值认同度以5950／㎡为起点；本项目二期典式楼产品（3号楼）价值认同度以6000元
／㎡为起点；明星产品（2号楼）价格起价可做到6200元／㎡为起点；
在销售各阶段，进行价格回归价值的策略调整。
项目价值
价格回归价值法模型制定阶段性价格策略
6969
• 高调入市（延续项目一期定位的基础上进行飞跃）/低开高走
• 一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。
• 价格阶段上扬，稳步提升
• 随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。
• 循环价格先期预告
• 在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户
积累。
• 产品分级，差异定价
• 使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升
的基础上售出，以获得更高的利润点。
价格调控，步步为营
7070
项目在按10个月的销售周期与市场因素的综合考虑进行考虑后，对项目总体销售量的85％，进行安排示意如下：
时 间 销售面积比例 回款额度 回款比例
08年8月-9月中旬 1号楼住宅销售63% 4000万
9月--11月
1号楼住宅销售27%；2号楼B住宅销
售90%，；商铺销售30%；车
库销售10%
2417万+万
+万
万=万
08年11月-08年12月底
2号楼A、C住宅50%；3号楼60%；
商铺销售20%；车库销售15%
4056万+万
+万+336
万=万
09年1月至4月中下旬
1号楼的5%；2号楼A、C的40%；3
号楼的30%；商铺销售20%；
车库销售35%
万
09年4月-5月中旬 剩余房源销售 3599116元
合计 总体量的85%以上 250646766 约项目总体的85%
%
%
%
%
%
项目回款计划
7171
认清市场形势，把握大势及区域竞争格局
挖掘项目潜在优势及未来价值
深入分析客群置业心理特征，针对性营销推广
提升项目整体形象，以符合目标客群文化诉求
积极建设客户渠道，采取主动行销拓展客户资源
广泛进行推广宣传，积极开拓宣传渠道，达到项目高效传达
持续开展有效活动，增加项目价值体现及客户关注度
提高现场销售力度，尽量增大客户转化率
整体营销战略
7272
优地、优客联邦，通过前两期的打造，
长城地产在“优”字上，倾注了大量的
心血，同时也建立了强烈的市场品牌认
知。
三期项目将继承前两期的总体思想，
从“优”字上去打造项目，传播项目。
提升产品性价比，全面超越竞争
项目核心战略
传承+超越
7373
高度的产品性价比
+
成熟区域环绕的价值飞地
满足区域内客户的价格比较优势，成功进行区域客户截留完成成交量。
同时符合80后消费者婚房需求，利用交通优势和文化调性促成来访并成交
核心竞争力
7474
优势时代
案名释义：
延续一、二期的“优”文化
一期“优地”——阐述项目区域位置属性
二期“优客联邦”——阐述项目客户属性
三期“优势时代”——阐述地域增值性
案名一
核心战略下的案名建议
7575
案名释义：
延续一、二期的“优”文化
一期“优地”——阐述项目区域位置属性
二期“优客联邦”——阐述项目客户属性
三期“优居 福斯特”——阐述项目产品属性
——取意“FIRST”
优居国际
优居 福斯特
备选案名
核心战略下的案名建议
7676
核心战略下的形象定位
7777
品牌宣传 平面网络 现场支持 公关活动
•高速路牌
•市内看板
•公交车身、站台
•路牌广告
•电视
30’’15’’TV
C
•样板间
•围墙包装
•营销资料
•指示系统
•绿化环境
•生活配套
•物业管理
•报纸广告
•主流杂志
•项目期刊
•DM直邮
•专业网站
•QQ直播
•会员SP活动
•救灾专题活动
•工程进度活动
•传统节假日活动
传播组合
7878
项目亮相 产品推介会客户主题活动 开盘庆典
活动事件
媒体配合
商报半彩
居周刊整版
QQ迷你通栏
DM夹报
短信群发
户外形象奠定和指引
电台播报、其他媒体补
充跟进
商报套红半版
短信群发
户外形象奠定
和指引
电台播报
网络广告
商报套红半版
华西报软文报道
居周刊产品解读
电台播报
网络广告跟进
短信群发信息传
递
商报整版彩
华西报半版彩
居周刊封二整版
QQ迷你通栏
DM夹报
短信群发
户外形象奠定和指引
电台播报
网络广告跟进
其他媒体补充跟进
配合活动的推广节点安排
7979
8月 10月
产品推介
会，正式
开始预选
房，明确
开盘准备
11月
开盘大型活
动，正式选
房
专题客户
活动，持
续办理会
员卡并进
行针对客
户促销
9月
项目亮相会，
正式推出一期
房源面向公众
与媒体，办理
会员卡，开始
正式蓄客
蓄客准备
工作，进行前
期客户梳理以
及行销推广工
作
节点
活动
蓄客准备期 正式蓄客期 快速销售期
开盘前活动节点安排
8080
活动目的
活动地点
活动形式
参与群体
项目正式面向大众，开始正式蓄
客
项目现场售楼部内场及外场休息
区
媒体发布会，项目介绍，现场办
理会员卡，意大利披萨节现场制
作及享用
前期积累客户，行销积累客户，
媒体，公司内部客户，其他渠道
来访客户
项目推广会
8181
活动目的
活动地点
活动形式
参与群体
进一步蓄客，加强对指定客户群
体的宣传
项目现场售楼部内场及外场休息
区
持续办理会员卡，现场抽奖及会
员积分，主题活动或新车试驾主
题
会员卡客户及意向消费者，公司
内部客户，其他渠道来访客户
项目客户主题活动
8282
活动目的
活动地点
活动形式
参与群体
明确购房意向客户，开始预选房
高级酒店宴会厅
产品正式推介，业内人士点评，
酒会餐会，高尚职业论坛
前期所有积累客户，媒体，公司
内部客户
产品推介会
8383
活动目的
活动地点
活动形式
参与群体
项目盛大开盘
项目现场售楼部内场及外场休息
区
现场开盘仪式，文艺表演，客户
选房及签约，万国文化餐会及表
演
预选房客户，诚意客户，媒体，
公司内部客户，其他渠道来访客
户
正式开盘
8484
商务部分
8585
商务模式一：一般销售代理
1、销售代理佣金：%
2、销售底价：双方协商确定
3、销售考核指标：2008年12月31前，回款亿元人民币
4、推广费用：甲方承担
8686
5、超定价奖励金：
指在乙方为甲方提供了销售代理服务，并为甲方创造了高
于甲乙双方约定的底价（按照单套房产计算，以甲乙双方协商
一致的底价表为准）的销售收入之后，甲方除向乙方支付销售
代理佣金外，另支付给乙方超定价奖励金，超定价奖励金比例
为合同签约金额中超过销售底价部分的 30 %，其计算标准为：
单套房产超定价奖励金=（实际合同成交单价-双方约定底价）*
销售面积* 30 %。
8787
6、保证金
为体现乙方对项目合作的信心和决心，本着双方风险共担，收益共
享的原则，乙方愿意给予甲方项目支付一定比例的保证金，仅作为乙方
对项目的诚意金体现。
、保证金及支付方式
•乙方在项目开盘前一周内，支付项目保证金（以下简称项目保证金）人
民币壹佰万圆整（￥）；保证金以共管账户的形式存在，双
方均无权进行支配。
•乙方在每月与甲方结算销售代理佣金时留存当月销售额*%的金额
（以下简称留存保证金）存入在保证金的共管账户上，用于保证乙方对
于甲方做出的销售承诺。
8888
、保证金返还
•乙方支付给甲方的项目保证金
以项目销售节点进行返还，即按
项目销售完成销售比例进行返还
的形式，具体比例如右图所示：
•乙方支付给甲方的留存保证金
分二期结算，具体比例见下表，
当项目整盘销售量达到90%后，
不再计提留存保证金。
销售比例（%） 项目保证金返还比例
（%）
30 30
50 50
70 70
90 100
销售比例（%） 留存保证金返还
比例（%）
70 70
90 100
8989
商务模式二：包销销售代理
1、销售代理佣金：无
2、销售底价：双方协商确定
3、销售考核指标：2008年12月31前，回款亿元人民币
4、推广费用：乙方全部自行承担
9090
5、包销条件：
根据甲方的工程进度及工程节点，确定月度销售指标及回款指
标。若乙方完成月度销售指标及回款指标，则甲方支付乙方当月应
得收益（实际销售额减去包销底价销售额）的20%给乙方，作为乙
方的前期管理费用，乙方剩余的80%应得收益作为乙方的留存保证
金存入甲乙双方共管的保证金帐户。若乙方未完成当月销售指标及
回款指标，则甲方有权从甲乙双方共管的保证金帐户扣除不足部分。
若乙方的保证金不足支付，剩余不足部分乙方3日内必须全款支付给
甲方。
9191
6、保证金
为体现乙方对项目合作的信心和决心，本着双方风险共担，收益
共享的原则，乙方愿意给予甲方项目支付一定比例的保证金，用以保
证销售及回款任务的完成。
、保证金及支付方式
•乙方在项目开盘前一周内，支付项目保证金（以下简称项目保证金）
人民币贰佰万圆整（￥）；保证金以共管账户的形式存
在，当乙方未完成销售及回款任务时，甲方有权进行支配。
•乙方在每月与甲方结算销售代理佣金时留存当月收益的80%（以下
简称留存保证金）存入在保证金的共管账户上，用于保证乙方对于甲
方做出的销售承诺。
9292
、保证金返还
•乙方支付给甲方的保证金以
项目销售节点进行返还，即按
项目销售完成销售比例进行返
还的形式，具体比例如下：
销售比例（%） 保证金返还比例（%）
完成2008年销售及回款任
务
返还留存保证金40%
整盘销售指标及回款指标
完成70%
返还剩余留存保证金中
的50%
整盘销售指标及回款指标
完成95%以上
项目保证金及留存保证
金全部返还
9393
团队架构、职责分工与成员简介
9494
一、团队架构 项目决策委员会
陶红兵、李国平、叶箴、胡峰
项目总监
兰学英
策划总监
吴诚逊
销售总监
陈 龙
销管经理
王 磊
客户维护负责人
曹 勇
销管专员
（据需选派）
客户维护专员
（据需选派）策划人员
陈王正
策划人员
余 爽
满意度经理
雷 佳销售经理
万 虹
9595
二、岗位职责概述
1、决策委员会
按照公司项目管理制度（WBS工作流程分解），对项目运作的关键节
点进行把控；参与项目重要决策活动。
2、项目总监
全面负责项目的营销策划、销售和日常管理工作。主持组建项目执行
团队并对团队工作定期进行考核评定；结合WBS系统负责组织项目启动
会，开盘、开盘总结等各重要节点的实施与把控， 提交项目分析报告；
与甲方进行沟通；按照既定的营销推广计划和销售计划，推进推盘及销
售控制等工作的实施。
9696
3、策划总监
在项目进展的不同阶段，组织进行市场调研、制定营销推广方案和
工作计划，并与开发商进行沟通和讲解；根据项目实际情况制定价格策
略、销售进度与资金回笼计划；协调各有关宣传推广媒体、单位、渠道，
做好项目的宣传推广策划与监督工作；定期编写项目软性宣传文章，做
好项目网站建设与论坛监督实施工作；编写项目的开盘、项目策划工作
季度、半年、年度及结案报告。
9797
4、销售总监
负责项目销售团队的组建、培训和考核；销售现场制度、流程的执行和
监督，负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序；推行公司销售
计划，督促销售代表完成销售任务，协调和处理销售过程中出现的各类问
题，保障整体销售的正常进行；根据现场销售资料对销售情况进行分析，
就销售状况及目前存在的问题为公司提供合理化建议；参与销售策略、销
售计划并组织实施；负责与开发商相关部门的协调工作，负责项目各阶段
的客户关系维护工作；受理客户投诉。
5、销管经理
负责辅助项目进行各项规章制度、工作流程的建立工作，制度、流程审核
及备案；参与项目人员的招聘、培训、考核；项目档案、文档、资料的保
存、流转管理；项目物料采购审核，并与采购部门协调沟通； 项目预算审
核；监督客户满意度实施情况；销售流程规范化执行的监控。（ 销售控制、
销售价格、退换房的管理等）；销售指标的分解，收入指标的确认； 对账
工作管理，佣金、奖金计提发放管理；信息化管理；客户资源的管理
（CRM系统）。
9898
6、客户满意度经理
□ 终端客户满意度——负责现场环境巡查及礼仪规范的监督管理，监督现场
各项规章制度的贯彻、执行；负责与各接口单位的良好沟通（甲方、律师、
保险、物业）；协调组织“温馨速递工作”、 “项目工程告知工作”、 “签
约后回访”、 “礼品派送工作”、 “准业主活动组织”等工作；配合完成定
期的评估及考核工作；建立客户投诉处理机制，受理客户投诉管理。
□ 甲方客户满意度——定期与开发商进行阶段性工作沟通，以短信、邮件、
商务函、访谈、问卷调查等形式了解我方人员工作执行情况及甲方满意程度；
结合甲方反馈意见，对项目组执行工作进行针对性的有效调整，保障双方合
作的顺利进行。
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7、销售助理
负责对现场销售价格政策的执行与监督；对现场需公司审批的特殊优惠价格
的执行；认购签约流程及网上认购签约的执行与监督；现场使用各类销售报表的
正确填写，并按照甲方、营销管理部的要求按时提交并存档；项目资源共享信息
的有效反馈；销售文件、资料目录分类明确，归档有序、及时；文件接收、传送、
借阅手续完备；现场收款流程及票据管理；按照公司的规定建立和提交销售，避
免账目数据混乱；销售回款的跟进；按公司要求及时与甲方对账，避免结算延误；
销售现场合理填报部门预算、办公用品需求申报及管理；固定资产的保管、使用、
维护及保养；现场各项规章制度的贯彻执行。
8、客户维护负责人
主要负责与甲方人员针对项目组提供工作进行满意度调查、沟通和信息整理
工作，并及时协调项目组相关人员与甲方进行对接。同时处理甲、乙双方商务合
同中出现的一切问题，并进行有效沟通和反馈。
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三、核心团队成员简介
• 陶红兵
• 北京思源经纪公司董事长、总经理。兰州商学院经济学学士、清华大学
EMBA，多年企业经营管理经验，熟悉房地产项目策划经纪代理及过程
的组织实施，主持呼和浩特市城市土地开发全案策划顾问及招商代理、
奥运村、BDA国际企业大道、幸福村、上地6号、城建石榴庄项目、城
开雅安国际公寓项目、城开望京K7项目等多个重大项目的全案策划及销
售代理工作。全面负责思源经纪公司管理决策工作。
• 李国平
• 思源顾问公司董事长兼总经理、思源经纪总公司专业委员会主席。上海
复旦大学学士、清华大学EMBA,房地产行业资深顾问和IT专家，具有十
年房地产策划、企业管理的丰富经验。成功策划运作数十个地产项目，
曾率领团队成功策划并中标三个奥林匹克商业地产项目和国奥村项目。
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• 叶 箴
• 思源经纪总公司副总经理。十余年房地产从业经验，总体把握房地产开发商
开发项目全过程，具有丰富的开发、前期及销售操作经验。操盘经历华清嘉
园 、珠江骏景 、珠江罗马嘉园 、珠江帝景 、珠江绿洲 、沿海赛洛城 、万科
东丽湖 、万科星园 、万科青青家园等项目。
• 胡 峰
• 思源经纪南方大区总经理、成都分公司及重庆分公司总经理。在房地产领域
具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、产业园项目、大型综合体
项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，先后参与或主持了四个奥运地
产项目的全球竞标、呼市土地开发策划、回龙观商业地产策划、天津湾、响
螺湾浙江大厦、华明镇土地一级开发、葛沽镇土地一级开发、咸水沽镇土地
一级开发、中粮大悦城、EOD企业总部港、塘沽企业商务花园、空港国际企
业城、重庆国奥江北农场项目等具有影响力的项目。
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• 兰学英
• 成都思源房地产经纪有限公司副总经理。九年房地产从业中,主持及
参与的房地产项目20余个,涉及住宅、商业、写字楼、酒店、旅游地
产等多种物业类型。九年中经历了房地产项目选地、可行性研究、
市场研究、项目定位、规划设计辅助、营销策划、广告推广等各环
节之执行、管理、沟通、协调相关工作。曾负责武城集团公司“武
城·碧云天”、中川国际公司“南方花园”、长富集团“长富花园
”等项目市场研究工作。合作单位有远大地产、中海地产、鼎鑫置
业、泸州佳乐集团等公司；主要合作项目有“远大·都市风景”、
“中海·格林威治城”、“锦都”、“亿家天下”、“重庆九龙苑
”等十余个项目；“蜀风花园城”、“锦江东湖公园”、“文殊坊
”、“蓝水湾”等项目全程营销策划工作。
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• 吴诚逊
• 10年地产策划行业从业经验，10多年深厚创作功底，深悉地产营
销操作流程及市场运作规律，具备独到的项目策划与推广经验。
参与上河城全案推广与广告创意，形成一种崭新的房产推广模式。
主持西城家园的策划推广，成功实现了西城家园一、二期的顺利
销售。成功实现二十世纪花园四期各组团的销售，树立置信柳城
谊苑、大华情融苑的项目形象，实现交大九期与成都私房的全案
推广，使昆百大在昆明掀起一股投资热潮，昆明走廊获2004十大
商业楼盘。
项目业绩:新加坡花园、大华情融苑、置信柳城谊苑、西城花园、
东珠美地、交大第九交响、成都私房、昆百大产权商场、美丽新
世界、昆明走廊、野鸭湖假日小镇、北京香山别墅等20余个地产
项目的策划与推广。
• 联系电话：13908206457
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• 陈龙
• 成都思源房地产经纪有限公司销售总监。 8年房地产销售管理工
作经历，营销经验丰富，具有先进的营销理念及成熟有效的推广
手段，深悉地产营销操作流程及市场运作规律，具备独到的项目
推广与销售经验。
• 项目业绩: 春熙商汇广场 、锦官新城、一品天下 、川大河畔 、
天宇·攀西钢材城 、远鸿·方程式 、天府香城 。
• 联系电话：13982264707
• 万虹
• 成都思源房地产经纪有限公司销售经理。从事房地产工作6年时
间，先后经历了有水井坊商业，东郡湖景湾、缤纷假日等项目分
别创下销售佳绩，从住宅、商业及投资性项目，了解了商业项目
与住宅项目不同的销售技巧。主要负责项目销售推广和现场销售
管理工作，同时结合实际情况做好销售人员的组织、培训、以及
客户的信息反馈等工作。
• 联系电话：13980900855
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• 王 磊
• 成都思源房地产经纪有限公司销管部经理。曾参与北京及外地多个项
目的销售案场及客户管理工作，同时长期负责成都思源公司销售人员
招聘及培训等工作，并在销售进场后对销售阶段性工作进行信息汇集
统计及客户信息数据监控＼ＣＲＭ系统数据监控分析等工作。
• 联系电话: 13668151101
• 曹 勇
• 成都思源房地产经纪有限公司副总经理。十一年房地产行业从业经历，
在万科工作七年，资深万科职业经理人。在天津、上海、成都积累了
丰富的项目操作经验。曾参与“天津万科城市花园”、“天津万科都
市花园”、“天津万科新城”、“天津万科水晶城”、“万科东丽湖
”、“上海大唐同人街”等多个项目。目前负责思源经纪成都公司业
务拓展、市场研发和客户维护工作。
• 联系电话: 13308040404
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Thanks
简要的提案结束，我们的工作却刚刚开始。
谢谢大家！
思 源 经 纪
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• 神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。
• 创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。
• 逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。18:2018:2018:20:1018:20:10
• 所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。
• 强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。
• 患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。
• 不放过任何细节。八月-22八月-22八月-22八月-22
• 惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。
• 把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。
• 一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!
• 如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。
• 我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。04-八月-2218:20:10
• 在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。
• 时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。
• 自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。
• 让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。八月-22八月-2218:20:10
• 在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。
• 微软离破产永远只有18个月。
• 坚持是一种智慧，固执是一种死板。八月-22八月-22
• 命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。
• 一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。
• 人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。18:20:1018:20八月-22
• 等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。
• 千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。
• 是员工养活了公司。2022/8/4 18:20
• 能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。
• 不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。
• 新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。
• 路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。04 八月 20226:20 下午八月-22
• 差错发生在细节，成功取决于系统。
• 速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。
• 管得少，就是管得好。04 八月 2022
• 命运本来就不公平所以我要改变命运。
• 投机取巧的人。6:20:10 下午18:20:10
• 质量是维护顾客忠诚的最好保证。
• 最好的CEO是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔·乔丹也需要队友来一起打比赛。2022/8/4 18:20八月-22
• 在这个世界上，没有人能使你倒下。如果你自己的信念还站立的话。
• 一个人要发现卓有成效的真理，需要千百万个人在失败的探索和悲惨的错误中毁掉自己的生命。八月-2218:20:10
• 感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。
• 壮士临阵决死哪管些许伤痕，向千年老魔作战，为百代新风斗争。慷慨掷此身。2022/8/4 18:20:1018:20八月-22
谢谢各位！
