单击此处编辑母版标题样式
第四局
中国工业地产研究——
开发模式、盈利模式、政策与未来趋势发展研究
单击此处编辑母版标题样式
第四局
2
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
研究思维导图：
工业地产概述
定义、分类及特
点
发展历程
政策
工业地产价格影
响因素
盈利模式研究 开发模式研究
工业园区模式
主导企业引导
模式
工业地产商模
式
综合开发模式
出租
出售
REITS
案例分析
中投顾问观
点
政策分析
发展趋势
单击此处编辑母版标题样式
第四局
3 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
第一部分：工业地产概述
定义、分类及特点
发展历程
政策
工业地产价格影响因素
单击此处编辑母版标题样式
第四局
4 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产定义
工业地产界定 工业地产特点
工业地产是指工业类土地使用性质的所有
毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和
附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外
的第四种性质用地，工业类土地上的可建
建筑物用途有较大的范围，其中包括工业
制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的批租年限为50
年。
投资规模大
快速启动
提供增值服务
追求长期稳定回报
单击此处编辑母版标题样式
第四局
5 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产分类
表1：工业地产的主要物业类型
种类 物业特点 分布区域 未来发展 政策导向
1、物流仓储
选择交通比较发达地区，
一般集中建设在靠近海
港、内陆港
目前主要分布于长三角、
环渤海和珠三角区域中
的主要城市及沿海开放
城市
未来物流仓储的市场需
求量在年均增长20%以
上，特别是陆路交通物
流仓储
政府扶持
2、工业研发楼宇
选择在经济中心城市建
设，一般在工业开发园
区能够形成专业化、产
业化
分布于北京、天津、上
海、苏州等主要城市
国家鼓励自主研发，一
般以国家主导为主，发
展潜力较大
政府扶持，且对高新园
区有优惠政策
3、工业厂房 选址无特殊要求
分布比较广泛，但在制
造业较发达地区较集中
随着世界制造中心向中
国加快转移，市场供不
应求
但目前政策对此类用地
已限制
单击此处编辑母版标题样式
第四局
6 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产定义
表2：工业地产的主要特性
主要特征 具体表现
1、政策主导为主
受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；
不受住宅政策调控影响；
2、专业性强，与产业化程度密切有关
产业客户为工业地产的目标客户；
工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；
区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
3、区域性强，趋于高端化
珠三角区域多以低端的制造型企业为主；
长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；
今后工业地产将越来越趋于向高端发展；
4、投资回报稳定
工业物业以出租为主；
因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
7 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产发展历程
国外工业地产发展历史 国内工业地产发展历史
工业地产概念起源于19世纪末工业化国
家，最早的工业物业出现在20世纪初的
英国和美国。
从1945年开始后很多国家将工业地产融
入到整个国家策略之中，但是直到1970
年，工业地产得以快速的发展并在各方面
逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济
支柱。“日本的工业地产占全世界的30
％，对日本GDP贡献在40％以上；美国
工业地产占全世界的27％，对本国GDP
贡献也超出了30％”。
2003-2004年：粗放经营，圈地，整顿
2005-2006年：规范经营，一方面放开；
另一方面加强管理
2007年-2012年：集约化，加强综合管理
2013年：提高工业用地价格，集约化发
展
单击此处编辑母版标题样式
第四局
8 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
国内工业地产标志性事件
总部经济、总部模式全
国开花：
三大总部经济区：
长三角区，以上海为
核心的“总部-加工基
地”区域合作模式；
珠三角区，形成了香
港和顺德、东莞间的“
总部-制造业”互动发
展模式；
环渤海区，以北京为
核心，以京津冀及环渤
海为腹地的"总部-加工
基地"模式。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
9 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产政策
时间
政策 重点内容
国土资源部《关于清理各类园区
用地加强土地供应调控的紧急通
知》
清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农
民集体土地进行商品房开发。
国务院办公厅《关于暂停各类开
发区的紧急通知》
暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游
度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级
各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。
国务院办公厅《关于清理整顿各
类开发区加强建设用地管理的通
知》
对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础
上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过
建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办
理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发
为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
10 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产政策
时间
政策 重点内容
国务院《关于加大工作力度进一
步治理整顿土地市场秩序的紧急
通知》
坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开
发区的清理进度。
国务院发出《关于深化改革严格
土地管理的决定》
加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。
国务院办公厅转发商务部《关于
促进国家级经济技术开发区进一
步提高发展水平的若干意见》
工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开
发。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
11 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产政策
时间
政策 重点内容
国土资源部公布《全国工业用地
出让最低价标准》
工业用地出让最低价标准总共为15个等级，《全国工业用地出让最低价标准》与土地
等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准
（840 元/平方米）是最低等别（十五等，60 元/平方米）的14倍。同时还要求，
“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在
地土地等别相对应的最低价标准”。 这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出
让价格。
国土资源部为落实《国务院关于
加强土地调控有关问题的通知》
精神，经国务院同意，对报国务
院批准城市建设用地审批方式作
出的重大调整。
依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总
后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，实施方
案报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省
级以下政府的土地审批权，终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业
用地的可能
单击此处编辑母版标题样式
第四局
12 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产价格影响因素
表5：工业地产投资与价格的影响因素
主要因素 具体表现
1、政策性因素
工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府
对产业的优惠政策。
2、地理位置
区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响
物业价格。
3、配套设施及
服务
园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等
影响物业价格。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
13 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
第二部分：工业地产开发模式
工业园区模式
主导企业引导
模式
工业地产商模
式
综合开发模式
单击此处编辑母版标题样式
第四局
14 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
工业地产开发模式
表3：工业地产主要开发模式
模式 定义 主要特点 备注
1、工业园区开发
模式
在政府主导的前提下进行，通过创造
相关产业支持政策、税收优惠等条件
营造园区与其他工业地产项目所具备
的独特优势，然后通过招商引资、土
地出让等方式引进符合相关条件的工
业发展项目。
基于区域经济建设、社会发展、
百姓就业等各种综合因素考虑而
设置，是促进区域经济发展的强
有力的推动器。
是目前中国各级地方政府最
常使用的工业地产开发模式，
也是我国目前工业地产市场
的主要载体
2、主体企业引导
模式
是主体企业进行的工业地产开发
某个产业领域具有强大的综合实
力的企业，营建一个相对独立的
工业园区；在自身企业入驻且占
主导的前提下，借助企业在产业
中的强大的凝聚力与号召力，通
过土地出让、项目租售等方式引
进其他同类企业的聚集，实现整
个产业链的打造及完善
主体企业引导模式严格意义
上来说并不是单纯的房地产
开发，其主要是围绕主体企
业进行的开发运作，是企业
产业链的打造及完善。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
15 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
表4：工业地产主要开发模式
模式 定义 主要特点 备注
3、工业地产商模
式
房地产投资开发企业在工业园区内或其
他地方获取工业土地项目，在进行项目
的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、
仓库、研发等房产项目的营建，然后以
租赁、转让或合资、合作经营的方式进
行项目相关设施的经营、管理。
获取合理的地产开发利润
全球最大的工业房地产开发商
普洛斯即是模式代表。具体由
普洛斯打造一个设施平台，吸
引物流企业入驻，普洛斯只作
房地产投资开发和物业管理，
日常物流业务仍由客户操作，
其本质是依旧是房地产开发
商。
4、综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
工业地产开发模式
单击此处编辑母版标题样式
第四局
16 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
第三部分：工业地产盈利模式研究
出租
出售
REITS
案例分析
单击此处编辑母版标题样式
第四局
17 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
第三部分：工业地产盈利模式研究
工业地产盈利模式
通过与工业企
业联合，按需定
制地产开发模式
单击此处编辑母版标题样式
第四局
18 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
占地面积
（M2）
700897
用途 工业
容积率
～
配套用地比
例
10%
珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物
医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针
是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产
业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，
重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
珠三角经济版图
项目地块
案例一：珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠
海市最具投资价值的现代化工业区。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
19 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
。
E D
生产区
生产区
园内
生活区
香工路
船厂
马骝洲水道
生产区
生产区
污
水
处
理
厂
洪湾公共
配套区
E#路
价值
提升区
B2C2
C1 B1
A2
A1
价值
提升区
价值
提升区
项目开发步骤：
第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政
策（土地一级开发政策），完善园区周边环境
及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境
条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增
值回现；
第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策
（工业房地产开发政策），随着政策和市场条
件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、
综合楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现
项目资金回笼；
第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全
面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实
施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公
物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租
。
总体开发策略：通过实施合理
的开发模式、园区规划和开发
节奏采取不同的盈利模式。
生活区统一开发既对
招商有利，又可以弥补土
地开发利润的不足。园区
综合开发是实现价值最大
化的有效途径，还需要争
取政策。
打造产业专区和联合
招商。可以加强与政府的
合作，有利于争取园区开
发政策突破和深化。
案例一：根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现
项目价值的最大化
单击此处编辑母版标题样式
第四局
20 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
。
• 普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，
二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制
造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目
的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由
普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产
投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是
房地产开发商。
案例二：普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发
模式
单击此处编辑母版标题样式
第四局
21 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
• “产权式REITs”的
运营模式是通过产
权式REITs发起资产
包，实现投资人对
物业的有权持有，
并成立资产管理公
司，对物业按REITs
规范进行管理，投
资人按产权单位直
接实现投资目的，
该产权单位按标准
REITs设计，通过产
业投资基金的转换
，可以与未来上市
REITs的基金单位实
现对价
工业地产产权式REITS是一种标准的集合投资计划，体现
为开放式共同基金 。
公开发售，吸引
市场游资的进入
嘉富诚与快鹿产
业港达成合作协
议
成立资产管理公
司
以镇江新区快鹿产
业港工业标准厂房
建立资产包
案例三：国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，其表现为一种集合投资计划
单击此处编辑母版标题样式
第四局
22 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
由于法律制度的障碍，内地首只REITs最终夭折。
2007年4月2日，镇江市中山东路45号，
一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港产
权式REITs发售中心”的招牌依旧崭新，
却大门紧闭，清冷异常。半个月前的3月
18日，这里是镇江市最吸引眼球的地方
——“快鹿产权式REITs首发仪式”喧闹
异常：蜂拥而至的投资者使得这里门庭
若市，仅一天半时间，有约1700万资金
从镇江市各家银行汇至“快鹿产权式
REITs”开户行――镇江市商业银行。从
繁华到冷清，只用了一天半时间。之后
，1700多万元的募集资金，亦被悉数退
还给投资者。它一度离成功很近，曾被
铺天盖地的媒体誉为“中国首支工业地
产产权式REITs”。然而，“快鹿产权式
REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。
嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产
金融创新历史上最富戏剧性的一幕。至
此，内地首只REITs夭折了。
首先，REITs法律主体地位不明
REITs是一种投资集合，是建立在法律基础上的以
合同为基本保障的投资方式。但对于这种投资集
合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。在
实际的操作中，REITs往往需要成立一个特殊目的
的机构（或公司）持有房地产的所有权，但我国
目前的《公司法》中并没有特殊目的公司的法律
规定。这也是境内资产境外REITs上市的重要原因
之一。
其次，REITs的税负问题
REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易
环节将面临更多的税收负担。REITs在国外大力发
展的根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收
优惠还有待进一步明确。
最后，监管制度不完善
在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，
除了我国已经采用的一般投资组合、成本收益和
管理人和托管人的基本信息以外，对于关联关系
、利益冲突和基金资产的间接权利的代理行使等
方面的信息，制定了极其严格和细致的规定与规
则。政府对基金此类行为的监管要求比一般的证
券公司都要高出许多。但到目前为止，这些在我
国的基金监管和治理规则中却都几乎是空白。
叫
停
的
原
因
单击此处编辑母版标题样式
第四局
23 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
第四部分：中投顾问关于工业地产观点
政策分析
发展趋势
单击此处编辑母版标题样式
第四局
24 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
中投顾问关于工业地产观点
中投顾问：政策分析
2013年12月3号，在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上，副部长胡存智表示，国土资源
部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。
同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，
积极推行工业用地出让弹性年期制。
一方面，我国工业用地确实存在土地利用效率低，企业占据大量土地却迟迟没有派上用场的
现象；另一方面，盘活城市存量土地，腾退工业用地转变为住宅开发用地，有利于增加住宅
用地供应，从而缓解房价持续攀升给各方带来的压力。
开发商能够在项目运作中充分发挥自身优势；从当前政策来分析，提高工业用地价格，虽然会
带来工业地产建设成本的增加，但从侧面也反映出工业地产存在很大的发展潜力。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
25 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
中投顾问关于工业地产观点
中投顾问：政策分析
2013年12月12号，召开的新型城镇化会议中明确我国城镇化的六大基本任务：
第一，推进农业转移人口市民化。
第二，提高城镇建设用地利用效率。
第三，建立多元可持续的资金保障机制。
第四，优化城镇化布局和形态。
第五，提高城镇建设水平。
第六，加强对城镇化的管理。
新型城镇化是有产业支撑的城镇化。城镇化产业的发展势必需要相应的载体来承接，新的工业
园区、工业厂房、研发楼宇等需求会增多。
单击此处编辑母版标题样式
第四局
26 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
中投顾问：工业地产观点
虽然当前政府依然在工业地产中占据主导地位，但未来势必被
市场主导地位所取代
十八届三中全会明确提出要“发挥市场的决定作用”，工业地
产也将顺势而为
住宅市场当前高风险、频调控，工业地产会成为下一个开发热
点
工业地产发展总体趋势
单击此处编辑母版标题样式
第四局
27 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
中投顾问：工业地产观点
工业地产未来发展趋势
单击此处编辑母版标题样式
第四局
28 Copyright@CIConsulting
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
十年以上产业研究和咨询经验，对超过1000个细分
产业进行长期地追踪分析和研究，对国民经济各个
产业有深刻的理解和把握；为各级政府、企事业单
位提供大量的咨询服务，具有丰富的项目经验
拥有超过100人的专职产业研究团队，超过30人的
市场调研团队，超过60人专业顾问团队和超过20人
的数据开发团队；团队平均拥有5年以上的相关专
业工作经验
央视、凤凰卫视等数百家国内外权威媒体对我们的
研究员和咨询顾问进行采访报道；各大权威媒体广
泛地转载和引用我们的观点和咨询成果
丰富的经验
专业的团队
卓越的品牌
中投顾问：让投资更安全，让经营更稳健
单击此处编辑母版标题样式
第四局
29
中国领先的产业研究与产业战略咨询机构
•增城市政府:广东
·增城挂绿新城金
融集聚区产业发展
规划
•安徽芜湖市政府:芜湖市循环经济产业
园产业规划及招商策划咨询项目
•哈尔滨经济开发区:哈南工业新
城产业发展规划与招商策划
•云南楚雄彝族自治州政
府:云南楚雄州产业发展
规划（2013-2020年）
•重庆高新区:重庆高新区装备制
造和生物制药产业发展规划与招
商策划咨询项目
•丽江市政府:丽江·金沙江中游清洁能源密集型
产业升级示范区发展规划
•襄阳市政府:襄阳磁能工业
园产业发展规划咨询项目
•大安市政府:吉林大安市产业
发展规划咨询项目
•长治郊区政府:山西省长治市郊区
区域产业发展规划咨询项目
•苏州市吴中区木渎镇经济工作管理委员
会:木渎镇胥江城节能环保产业园发展规
划与招商策划
•武汉政府:中国（武汉·新洲）船
舶制造及配套基地招商策划
•中铝南海合金有限公司：
中铝南海合金相关多元化
发展路径优化方案
•雅安日报传媒集团
：四川·雅安川西现
代传媒产业园产业
发展规划
•郑州华商汇公司：郑州·华商汇专业市
场发展战略定位与策划
•陕西艺芯文化公司：中国·榆
林影视文化产业园整体规划
•上海普陀区政府：上海市普陀区桃浦镇
“生产性服务业”功能区策划
•临沂市政府：山东省临沂市“
浙商五金产业园”项目策划
•东达集团：大连国家生态工
业示范园区运营管理咨询规划
•北京彰彩文化传播中心：呼和
浩特市文化创意产业园规划
中投顾问具有丰富的产业规划咨询项目经验，已为中国多个政府和企业客户提供
专业、个性化的咨询服务（部分项目示意图）
