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（定价策略）供求关系
对房地产价格的影响分
析
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供求关系对房地产价格的影响分析
摘要
随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作
用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发
展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经
济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价
格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多
数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行
调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是
商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，
再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和 EViews运行软件，通过从
中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价
格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归
方程的显著性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价
格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的
发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出
几点合理的政策性建议。
关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议
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TheAnalysisontheImpactofSupplyandDemandonRe
alEstatePrice
Abstract
WithChina'srapideconomicdevelopment,theroleoftherealestatein
dustryonthebasisofthenationaleconomy,theleadingroleandpillarincr
easinglyprominentroleinmercialrealestateasthemostimportantponent
ofitsdevelopment,change,anddirectlyaffecttheoperationoftheentire
realestateindustry,therebyaffectingtheoperationofthenationalecon
omyandthepeople',mostofourcitiesreal
estatepricesreachedafairlyhighlevel,andshowingarisingtrend,theva
stmajorityofourcitizensseriouslythanmentalcapacityandtheactualpu
rchasingpower,which,China'srealestatepricesurgentneedforregulati
onandsuppression,
continuedtoriserapidlymainlyduetorealestatesupplyanddemandimbala
nce,therefore,thispaperchoosehousingsupplyanddemandastheresearch
object,accordingtothegeneralsupplyanddemandtheory,knowledgeandus
eofeconometricsoftwareEViewsrunsthroughthecollectionfromtheChine
seBureauofStatisticstosampledata,theintroductionofrealestatepric
esandhousingsupply,housingpricesandhousingdemandrelationshipmode
l,andthrougheconometrictesting,goodnessoffitvariables,thesignifi
-
canceoftheregressionequationandheteroscedasticitytestsandotherme
dthehousingsupplyanddemandmodelofanalysisresults,binedwiththecur
rentdevelopmentstatusofChina'srealestatemarketandproblemsforChin
atocurbhousingpricescontinuedtorise,stabilizetherealestatemarket
tomakeafewsensiblepolicyremendations.
KeywordsRealestateprices； Supplyanddemandimbalance；
Modelanalysis；Policyremendations.
目录
摘要 I
AbstractII
第 1章 绪论 1
研究背景 1
研究内容 2
研究方法 2
研究意义 2
第 2章 房地产市场的相关概念及理论基础 3
房地产的相关概念 3
房地产价格 3
商品房的供求关系 3
房地产的相关理论 3
商品房的供求定理 3
商品房供求函数模型 4
第 3章 我国房地产市场发展现状及存在问题 5
我国房地产市场发展现状 5
投资增速放缓但总量创新高 5
房地产价格持续上升 5
商品房需求依然旺盛 5
我国房地产市场存在的问题 6
房地产制度不完善刺激了市场的投机性 6
住房保障体系相对滞后 7
我国住房供需失衡 7
第 4章 商品房供求函数模型设计与实证结果分析 9
商品房供求模型设计与样本数据收集 9
商品房需求与供给函数模型的设计 9
商品房供求函数模型样本数据的收集 9
商品房供求函数模型参数的估计 10
商品房需求函数模型参数的估计 10
商品房供给函数模型参数的估计 11
商品房供求模型的检验与修正 12
商品房需求与供给函数模型的检验 12
商品房需求与供给函数模型的修正 18
商品房供求函数模型实证结果分析 19
商品房需求函数模型实证结果分析 19
商品房供给函数模型实证结果分析 19
第 5章 解决我国房价持续上涨的政策性建议 21
完善房地产市场制度遏制投机性需求 21
构建住房保障体系来调节供求关系 21
减少商品房供给量来调控房价 22
结 论 23
致 谢 24
参考文献 25
附录 A26
附录 B33
第1章 绪论
研究背景
近些年来，房地产行业成了我国拉动国民经济的关键引擎，一直推动
着我国经济的迅速发展。但就在我国经济蓬勃发展的同时，我国的房价也
正在迅速攀升，特别是 2004年以来，我国房价的增长速度明显加快，导
致房价收入比过高，严重超过了我国居民的心理承受能力和实际的购买能
力，这样就给我国居民的生活带来了沉重的负担，也直接给我国带来了房
地产泡沫与金融风险的风险，进而阻碍了我国经济又好又快的发展，这与
我国要求发展健康经济的宗旨相背离。
我国的房价局部过高过热，尤其是一线城市，大部分二三线城市的房
价正处在飞速上涨的时期，尤其是一些小县城。并且，我国现在的房地产
市场存在了较严重的泡沫，为了避免房地产泡沫的破灭阻碍了我国经济持
续的良好发展势头，我国在几年前就开始积极调控，相继出台了一系列的
调控房价的相关政策，并且这些调控政策一年比一年严厉，但这些调控政
策并没有取得预想的结果，房价依然在高位持续上涨居高不下。我国政府
于 2013年 2月 20日出台了有史以来最严厉的房价调控政策“国五条”，
但据 2013年 3月份 70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价的持续上
涨之势并没有得到好转，在 70个大中城市中，新建商品住房（不含保障
性住房）的价格与上月相比，价格下降的城市有 1个，持平的城市为 1
个，上涨的城市有 68个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的达到了
%；与去年同月相比，价格下降的城市有 2个，持平的城市有 1个，上
涨的城市有 67个，同比价格上涨的城市中，涨幅最高的达 %。二手房
住房价格与上月相比，价格下降的城市有 3个，持平的城市有 1个，上涨
的城市有 66个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的为 %；与去年同
月相比，价格下降的城市有 9个，持平的城市有 2个，上涨的城市有 59
个，同比价格上涨的城市中，涨幅最高的为 %，涨幅比 2月份回落的城
市只有两个[1]。
而当前，我国又正处于快速城镇化的时期，随着城镇化的推进，大量
的农村居民涌入到城市，对住房的需求量明显增加，导致了房价的持续上
涨。并且至 2008年以来，我国经济也受到全球金融危机的影响，我国的
通货膨胀的压力加大，物价持续上涨，建材价格普遍升高，造成房地产的
成本上升，推动了房价的上涨。并且我国政府对房价的调控也影响着我国
的房价。不过实际上这些都是由这些影响着住房的供给和需求，由其供求
关系来决定着住房的价格。
研究内容
根据所要分析的问题，本论文主要通过以下几个方面进行说明：第一
章最主要是对本论文的背景，内容以及分析方法进行简单的阐述；第二章
主要是对本论文中所要提到的概念加以界定并给出所需的理论基础；第三
章主要是对我国房地产市场现状和存在的问题进行阐述；第四章主要是利
用计量经济学模型理论和方法及 EViews软件对住房的供求对房价的影响
进行分析；第五章主要是通过第三章的分析来给出结论并进行政策评价。
研究方法
本论文主要是以经济学中的供求理论以及计量经济学中的计量经济学
模型理论为基础，建立经济模型，然后根据收集到的可靠的经济数据，在
结合 EViews软件对采集来的经济数据进行回归实证分析，最后根据分析
的结果得出样本回归模型，再根据样本回归模型对我国经济前景进行预测
和对我国的经济政策进行评价。
研究意义
住房是我国居民赖以生存的安居场所，是我国建设小康社会的先决条
件，而现在我国的高房价只能让大部分居民（特别是我国的普通老百姓）
望房兴叹。
一般商品的价格最主要是由该商品的供给量与需求量来决定的，而住
房也有其自己的供求关系，所以笔者对本论文研究的主要意义在于通过住
房的供给量和需求量对房价影响的分析，对我国的经济前景进行估计预
测，并对我国在这一年中施行的经济政策进行评价。根据研究分析得出的
定论，希望能为我国政府在制定房价调控政策时提供有力依据。通过我国
政府的房价调控，让我国居民能够买得起房、住得起房，不再为居住而烦
恼；房价也是影响我国经济平稳持续发展的关键因素，希望我国政府能对
我的分析结论加以运用，使我国的经济能够又快又好地持续发展。
第2章 房地产市场的相关概念及理论基础
房地产的相关概念
房地产价格
房地产和其他商品一样有其自己的价值，也可以用其货币来衡量，即
房地产价格。房地产价格也就是我们通常所说的房价。它是一种综合性特
殊的货币表现，是建筑物连同其所占用土地在特定时间段内房产的市场价
值，也就是：房地产价格=土地价格+建筑物价格。房地产价格是房地产市
场上一只无形的手，对房地产经济的运行进行调控和对资源进行合理配
置。尤其是在 2008年全球金融危机之后，我国房价迅速攀升，给我国居
民造成了极大的负担，房价随之也进入到我国普通老百姓的视野，成为了
他们茶余饭后的谈资。
商品房的供求关系
商品房的供求关系是指在市场经济条件下，商品房的供给量与需求量
之间的相互关系，也是商品房供给者（主要是房地产开发商）和商品房购
买者之间的关系在市场上的反映。商品房的供求关系和一般的供求关系一
样存在三种情况：即供不应求、供大于求和供求均衡。假定房价只取决于
自身的供求而不受其他因素的影响，那么供不应求会导致房价的上涨；供
大于求会引起房价的下降；而供求均衡则是人们最理想状态的供求关系，
将不会引起房价的变化[2]。
我国是一个人口大国，对住房的需求量极大。现在，我国的城镇化步
伐明显加快，对住房的需求也日益剧增，使得我国的房地产开发商们争先
恐后地开发出自己的商品房，在最大化地赚取利润的同时也满足我国房地
产市场的需求，通过供求关系的合理配置，调节着房地产市场的价格，而
这价格反过来也作用于供求关系。
房地产的相关理论
商品房的供求定理
供求定理的具体内容是在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起
均衡价格和均衡数量的同方向的变动；供给变动引起均衡价格的反方向的
变动，引起均衡数量的同方向变动
PS3S1
PD2DS2
D3D1SP3E3
P2E2E1
P1E1P1E2
P3E3P2
QQ
OQ3Q1Q2OQ3Q1Q2
图 2-1需求的变动对均衡价格的影响图 2-2供给的变动对均衡的影响
在供给曲线 S不变的情况下，给定最初的需求曲线 D1，均衡价格为
P1。当需求曲线 D1向右移动到 D2时，均衡价格由 P1增加到 P2，数量由
Q1增加到 Q2；当需求曲线由 D1向左移动到 D3时，均衡价格由原来的 P1
减少为 P3，均衡数量由 Q1减少到 Q3（如图 2-1）。
在需求曲线 D不变的情况下，给定最初的供给曲线 S1，均衡价格为 P1，
当供给曲线由 S1向右移动到供给曲线 S2时，均衡价格由原来的 P1减少
到 P2，均衡数量由 Q1增加到 Q2；而当供给曲线 S1向左移动到供给曲线
S3时，均衡价格由原来的 P1增加到 P3，均衡数量由 Q1减少到均衡数量
Q3（如图 2-2）。
上面说的只是在其他情况不变的情况下，但是在实际生活中，往往会
遇到需求和供给都会同时发生变动的情况，在这种情况下，商品的均衡价
格和均衡数量的变化是难以确定的，这要结合需求和供给变化的具体情况
来确定。如果均衡价格是由需求和供给这两种因数同时作用的，那么这将
将取决于需求和供给各自的增长幅度[3]。
商品房供求函数模型
商品房的供求函数模型就是以房地产价格为被解释变量，以商品房的
供给量和需求量分别作为解释变量构建一个方程模型，根据该模型来对生
活中房地产价格上涨的本质原因进行本质性的描述。商品房供求模型的构
建包括理论模型的设计、样本数据的收集、参数估计和变量和商品房供求
函数模型的检验。样本数据的收集是最重要的组成部分，数据的准确与否
直接关系到模型的准确与否，所以收集到的样本数据要具有可靠性、全面
性和一致性。
第3章 我国房地产市场发展现状及存在问题
我国房地产市场发展现状
投资增速放缓但总量创新高
2012年，我国完成房地产开发投资 71804亿元，同比增长 %，增
幅较上年回落了 个百分点，但也达到了历史新高。其中，住宅开发
投资总额 49374亿元，同比增长 %。仅从增长幅度看，房地产开发投
资大于住宅投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素
外，二、三、四季度都保持了 2万亿元左右的投资规模。在房屋施工方
面，全年房屋施工 573418万平方米，同比增长 %，涨幅较去年下
%。其中住宅新开工面积 130695万平方米，同比下降 %，办公楼
新开工面积 5986万平方米，同比增长 %，商业营业用房新开工面积
22077万平方米，同比增长 %。在竣工面积方面，全年房屋竣工面积
99425万平方米，同比增长 %，较 2011年下降 6个百分点，竣工增长
幅度缩小。其中，住宅竣工面积 79043万平方米，同比增长 %，办公楼
竣工面积 2315万平方米，同比增长 %，商业营业用房竣工面积 10226
万平方米，同比增长 %，全年竣工面积增长不断放缓。
房地产价格持续上升
2012年1-8月期间，我国房屋销售均价同比涨幅扩大，百城住宅均价
环比涨幅收窄。在这期间，我国商品房和住宅销售均价分别为5924元/平
方米和5567元/平方米，与2011年同期相比分别上涨%和%，涨幅较
1-7月份分别扩大和个百分点。中国房地产指数系统百城价格指数
显示，8月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨%，涨幅较上月缩
小个百分点，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。但是，在
2013年3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，上涨的有68个，一个
下降，一个持平。房价的持续上涨，调控压力依然严峻。
商品房需求依然旺盛
尽管 2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于
耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺
盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首
先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。
1998年以来城镇人均收入年均增长率 %，住宅价格平均增长率为
%。在 2012年的 8月份，虽然增幅略有下降，但同比也增长了
个百分点[4]。随着收入的增长，生活水平的不断提高，人们对住房需求的
档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其次是
城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇
居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民
可支配收入持续增长的基础和保障。
我国房地产市场存在的问题
房地产市场失衡的原因中国房地产市场起步较晚，改革开放以来经历
了一个从无到有的过程，房地产市场一直呈现出不均衡状态，而且不均衡
程度波动较大，其原因有多种，具体可归纳为以下几种原因:
房地产制度不完善刺激了市场的投机性
我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多
极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开
放，统一，同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与
管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等
多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续，健康发展
和人民群众生活水平提高的进程[5]。
1.税收制度存在缺陷。到目前为止，我国还没有对住房财产征收相应
的财产税，这是重大的制度缺陷。自古以来，中国人积累下来的财富都表
现为住房，这和我国税收制度体系的不完善有更大的关系。从国外的实践
看，在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房
的持有环节没有税收，这样的安排进一步刺激了住房的投机性需求。
2.土地制度不够完善。我国实行的是土地公有制度，土地是属于国家
和集体的，但在土地转让和交易过程中，土地的国家所有制和集体所有制
实际上演变成了政府所有制，由少数官员说了算。目前呈现出了以下问
题：
土地是重要而稀缺的资源，土地市场是中国最大的资产市场。目前存
在的主要问题有以下几个方面：
（1）在征用农地方面，一是借设立开发区等多种名义，采取化整为
零、越级审批、未批先用、多征少用、购买指标等多种手段大规模“圈
地”。二是没有与农民集体或真正的代表充分协商和平等谈判，随意解除
承包合同，欺骗或隐瞒相关政策和信息，以较低的补偿标准强制性征用农
民承包的土地；三是在征地时故意拖欠、挪用、截留和侵吞土地补偿安置
费。
（2）在土地出让转让方面，一是仍然采取地价优惠、协议方式和假招
标等形式出让土地，导致国有资产严重流失。二是用地单位私自进行土地
出租和转让。三是公司和个人通过特殊关系，从事各种批文、协议、立项
批准书、规划许可证等的炒卖。四是利用对城镇国有土地的管理权，从事
经营，进行土地炒作，哄抬地价。
（3）在土地利用方面，一些公司或单位大量囤积土地，购而不用。一
些用地单位擅自改变用途。一些用地单位私自开发无偿划拨的土地。
（4）在拆迁安置方面，未与动迁户协商，擅自制定不合理的拆迁计划
和拆迁补偿。甚至采取暴力手段，摧毁居民房屋设施，强迫被拆迁居民就
范。再就是片面追求发展政绩，片面追求改善形象，盲目扩大拆迁规模
[6]。
住房保障体系相对滞后
住房制度改革重在改变过去那种福利性住房制度，实现住房商品化和
社会化，这无疑是正确的。但这种改革从某种意义上讲矫枉过正了，从一
个极端偏向了另一个极端，忽视了低收入住房困难家庭的住房保障问题。
住房是生活必需品，住房问题是重要的民生问题，应当使“人人享有适当
住房”，仅靠市场解决不了低收入住房困难家庭的住房问题。因此，在住
房商品化和社会化的同时，应当解决好低收入住房困难家庭的住房问题。
近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组
成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏
动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。
当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不
到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年
低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的
比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面
积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范
管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险
不断显露。
总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量
中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市
场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨[7]。
我国住房供需失衡
国家统计局 2013年 4月 15日公布的数据显示，一季度，全国房地产
开发投资 13133亿元，同比名义增长 %，增速比上年同期回落 个
百分点；其中住宅投资增长 %，分别加快 和 个百分点。但是
供求失衡的现象仍在持续。一季度房屋新开工面积 38873万平方米，同比
下降 %；其中住宅新开工面积下降 %。全国商品房销售面积 20898
万平方米，同比增长 %，增速比上年全年加快 个百分点。新开工
面积在下降，而销售面积增幅超过 3成，这说明目前供求压力仍然较大。
如果供求关系不能改善，房价就依旧存在上涨的动力。去年四季度以来，
各地加快了土地供应步伐，尤其是今年 3月以来，北京上海等热点城市的
土地供应量明显增长。今年一季度北京土地交易 52宗，土地出让金 480
亿元，比去年同期增长 %，其他重点城市的土地成交量也大幅增长。
但即使如此，一季度全国房地产开发企业土地购置面积 6134万平方米，
同比下降 %。在商品房销售面积和销售额均大幅增长的背景下，房企
购地面积均出现两成下降，这个数据对后市商品房的影响显然不可乐观
[8]。
第4章 商品房供求函数模型设计与实证结果分析
商品房供求模型设计与样本数据收集
商品房需求与供给函数模型的设计
1.商品房需求函数的设计
住房的需求量主要是由购房者决定。是指有意愿购买并且有能力购买
住房的数量。而本论文是针对住房供求对房价的影响展开研究的，所以在
住房需求函数的模型设计中以房价为被解释变量，以住房需求量（商品房
的销售量）为解释变量。并收集了 1998年到 2011年我国的房地产市场上
商品房的数据来进行研究。以收集到的样本时间序列数据来研究房价水平
的需求函数模型设计为：
其中表示城市的房价，表示城市的住房需求量，表示影响城市房价的
随机误差项，与为待估参数。
2.商品房供给函数模型的设计
住房的供给主要是由房地产商提供的，是指房地产商提供的并且愿意
在一定价格下卖出的住房数量。住房的供给是本论文主要的研究因数之
一，所以本论文在供给函数模型的设计中以房价为被解释变量，以住房的
供给量（商品房的竣工量）为解释变量，同样以收集到的 1998年到 2011
年我国的房地产的商品房数据来进行研究。以收集到的样本时间序列数据
来研究房价水平的供给函数模型设计为：
其中表示城市的房价，表示城市房地产商为该城市提供的住房数量,
为随机误差项，表示影响城市房价的其他因数的集合，与为待估参数[9]。
商品房供求函数模型样本数据的收集
样本数据得收集是进行计量经济学研究得重要一环，样本数据的质量
直接关系到最终得研究分析结果。样本数据主要有三大类：时间序列数
据、截面数据和虚变量数据。时间序列数据是一批按照时间先后顺序排列
的统计数据；截面数据是指一批在同一时间截面上得调查数据；而虚变量
数据是一种二进制数据，一般都是取 0或者是 1。而我们是要根据自己所
研究的对象、影响因数及其研究方法来选择哪一种数据[10]。
本论文研究分析的是供求对房价的影响分析，所以笔者将对房价、需
求量、供给量的时间序列数据进行研究。笔者收集了 1998年到 2011年我
国房地产市场上商品房的销售量和供给量数据，确保样本数据的完整性；
而收集的样本数据来源为《中国统计年鉴》，确保了样本数据的准确性和
权威性。在收集数据时尽量满足计量经济学模型中要求样本数据完整性、
准确性、可比性和一致性的特点。尽可能让所研究分析出来的结果尽可能
地反映实际情况。因房价与销售额存在紧密的定性关系，所以在供求对房
价的影响研究分析时，我们将用商品房的销售额来代替商品房价格来进行
研究。笔者所收集到的样本数据如表 4-1。
表 4-1我国 1988年到 2011年的房地产情况统计表
年份 房价(元) 需求量（平方米） 供给量（平方米）
1998 2063 121853000 1366693000
1999 2053 145565300 1443193000
2000 2112 186371300 1516913000
2001 2170 224119000 1668376000
2002 2250 268082900 1899734000
2003 2359 337176300 2212581000
2004 2778 382316400 2592522000
2005 3168 554862200 3049043000
2006 3367 618570700 3451520000
2007 3864 773547200 4149418000
2008 3800 659698300 4891106000
2009 4681 947550000 5773573000
2010 5032 1047646500 7063792000
2011 5357 1093667500 9170637000
注：商品房销售量包括期房。
数据来源：中华人民共和国国家统计局编，《中国统计年鉴（2012）》，北京：中国统
计出版社，2012。
商品房供求函数模型参数的估计
商品房需求函数模型参数的估计
如果我们要想根据所得到研究结果对我国的经济进行预测或是对我国
的经济政策进行评价，那么在这之前我们必须要做一项工作，就是根据前
面设计的需求函数模型和收集到的样本数据来进行模型得参数估计，从而
得到样本需求函数模型，根据样本需求函数模型才能对我国经济前景进行
预测和对我国施行的经济政策进行评价。
对于本论文，笔者主要是根据计量经济学中的最小二乘法和 Eviews
软件来对上面所收集到的样本数据进行回归，在根据回归结果得出样本回
归函数，也就是样本需求函数。在样本回归中，也可以同时得到一些指
标，根据这些指标可以对回归的样本需求函数进行检测，可以得出模型是
否具有可行性，也就是检测样本回归函数能否反映出实际情况[11]。
图 4-1我国 1998年 2011年房价 P对住房需求量 D的回归
根据图 4-1给出了采用 Eviews软件对表 4-1中的数据进行回归分析的计
算结果，表明收集的 1998年到 2011年的样本时间序列数据可建立如下样
本需求函数：
（）（）
其中括号内的数为相应参数的 t检验值，是可决系数，为方程显著性的检
验值。这几个值都是后面参数检验的重要数据。
商品房供给函数模型参数的估计
在住房供求对房价得影响分析研究中，住房的供给和住房的需求同等
重要，虽房地产市场存在强大的需求市场，但住房供给者没有意愿在房地
产市场上为其提供有效的供给市场，这样也就不能形成房地产市场，房地
产市场的一般商品属性的价格机制就有所缺失。
所以在论文在住房供求对房价的影响分析中，除了对房价的样本需求
函数进行分析之外，也从住房的样本供给函数进行分析。在研究分析的过
程中，也将运用经济计量学中的最小二乘法和 Eviews软件在根据收集来
的时间序列数据进行回归分析，根据回归分析的结果可以得出样本回归供
给函数。样本回归供给函数是研究分析住房供给量和房价之间的关系，并
确定研究住房供给对房价的影响程度，是进行经济预测和经济政策评价的
基础。收集到的样本数据中房价 P对住房供给量 S的样本回归如下图 4-2：
图 4-2我国 1998年到 2011年房价 P对住房供给量 S的回归
根据图 4-2给出了采用 Eviews软件对表 4-1中的时间序列数据进行回
归分析的计算结果，表明可建立如下中国房价的样本供给函数：
（）（）
其中括号内的数为相应参数的 t检验值，为可决系数，为方程显著性
的检验值。也是后面需要用到的几个重要数值。
商品房供求模型的检验与修正
商品房需求与供给函数模型的检验
一、 商品房需求函数模型检验
1.商品房需求函数模型的经济学检验
经济意义检验主要是检验模型参数估计量在经济意义的合理性。其主
要方法是将模型参数的估计量与预先拟定的理论期望值进行比较，包括参
数估计量的符号、相互关系，以判断其合理性。
上面所得到了样本回归需求函数模型。在该模型中，意味着房价随着
商品房需求量的增加而增加，从经济行为上可以解释该现象，所以此模型
通过了检验。
2.商品房需求函数模型的拟合优度检验
拟合优度检验是检验模型对样本观测值的拟合程度。笔者将从统计量
与残差图的角度来对样本回归直线进行拟合优度分析，分析计量经济学模
型是否恰当。残差图如下图 4-3。
图 4-3需求函数模型的残差图
在上表中，Residual表示残差、Actual表示被解释变量的观测值、
Fitted表示被解释变量的拟合值。残差、观测值、与拟合值所对应的曲线
分别为残差序列曲线、真实值序列曲线和拟合值序列曲线。而图中的虚线
与中心线的距离表示残差的一个标准差。
在图 4-2中我们可知可决系数统计量，满足的条件，根据越接近于
1，模型的拟合优度越高来看，需求函数模型的回归直线与样本点的拟合
程度较好；但是从残差图图 4-3可以看出:拟合值序列曲线较逼近真实值序
列曲线，需求函数模型的拟合程度良好，所以需求函数的回归直线对原观
测值拟合情况是可以接受的。
3.商品房需求函数模型变量的显著性检验
对变量的显著性检验主要有三种方法：即 t检验，F检验和 z检验，
但是在进行经济研究中，t检验的运用最为普遍。所以本论文也将采用最
为普遍的 t检验对其需求函数的变量进行显著性检验。对于 t统计量，它
是服从自由度为 n-k-1（k为 k元线性回归方程）的 t分布，所以对于本
论文研究的一元线性回归的需求函数，t统计量是服从自由度为 12的 t分
布。
如果需求函数中变量 D是显著的，那么参数应该为显著地不为 0。所
以设计原假设和备假设分别为：
，
现在给定一个显著性水平，根据 t分布表得到一个临界值,所以解释
变量商品房需求量 D在 95%的置信度下是显著的，即通过了变量的显著性
检验。同样地，这个临界值，表明在 95%的置信度下，拒绝了截距项为 0
的假设。
4.商品房需求函数模型的异方差检验
在进行计量经济学检验时，我们必须对样本函数进行异方差检验，不
然，一旦计量经济学模型出现了异方差性，又使用最小二乘法对模型的参
数进行估计，那么就会使参数的估计量非有效、变量的显著性检验失去了
意义，而且我们队模型的预测也会随之失效。对计量经济学模型异方差检
验的方法很多，可以见到的就有十多种，如图示检验法、帕克检验和戈里
瑟检验、G-Q检验、怀特检验等。对计量经济学模型检验的方法虽然不
同，但它们都存在一个共同的思路“异方差性”，即相对于不同的样本
点，也就是说相对于不同的解释变量观测值，随机干扰项具有不同的方
差，那么检验异方差性，也就是检验随机干扰项的方差与解释变量观测值
之间的相关性。这种思路也是各种检验方法的基础.在本论文中，本论文
将运用 Eviews软件对样本需求函数的模型进行 G-Q(Goldfeld-Quandt)检
验，检验模型中是否存在异方差性。
G-Q(Goldfeld-Quandt)检验的基本思想是：先按解释变量对样本排
序，然后再将排序后的样本一分为二，对两个子样本分别进行普通最小二
乘法回归，然后利用两个子样本的残差平方和之比构造 F统计量进行异方
差检验。下面笔者就进行 G-Q(Goldfeld-Quandt)检验。
将原始数据按商品房需求量排成升序，去掉中间的 4个数据，得到了
两个容量为 5的子样本。然后对两个子样本分别作普通最小二乘回归，得
到子样本图 4-4。
图 4-4子样本 1的最小二乘回归
求得样本 1的残差平方和：
子样本 1：
()()
同样地，可以得到子样本 2的最小二乘回归图 4-5。
图 4-5子样本 2的最小二乘回归
求得样本 1的残差平方和：
子样本 2：
()()
计算得到 F统计量：
在同方差性的假定下，构造服从 F分布的统计量 F。然后给定显著性
水平，在 F分布表中查到自由度为（3，3）的 F分布的临界值为，由于，
所以拒绝原假设，存在异方差。
二、 商品房供给函数模型的检验
1.商品房供给函数模型的经济意义检验
经济模型的设立的目的是为了用样本数据来对未来的经济进行预测和
对目前实行的经济政策进行评价，如果我们设立的经济模型失去了经济意
义，那么我们对经济的预测也就毫无意义，对经济政策的评价也无从谈
起。
经济意义的检验我们应该从表 4-1和样本供给函数模型入手，在模型
中，意味着房价随着商品房的供给量的增加而增加。我们从表 4-1中可以
看到，从 1998年到 2011年之间商品房的需求量小于商品房的供给量。
2.商品房供给函数模型的拟合优度检验
供给函数模型和需求函数模型一样，都需要进行模型的拟合优度检
验。不然也会和需求函数模型不进行拟合优度检验导致的后果一样。本论
文将利用残差图和可决系数统计量来对供给函数模型的拟合优度进行检
验。可决系数是大于 0小于 1的一个数，并且越大，越接近于 1，那么说
明模型的拟合优度越高；当等于 1时，表示模型完全拟合，这种情况是很
少见的；而当等于 0时，则表示解释变量 S与被解释变量 P不存在线性关
系。
在图 4-3中，Residual表示残差、Actual表示被解释变量的观测值、
Fitted表示被解释变量的拟合值。残差、观测值、与拟合值所对应的曲线
分别为残差序列曲线、真实值序列曲线和拟合值序列曲线。而图中的虚线
与中心线的距离表示残差的一个标准差。
从供给函数模型中可以知道，可决系数，满足的条件，且较接近于
1；而且在残差图中，我们可以看到拟合值序列曲线较逼近真实值序列曲
线。该模型的拟合程度较好，所以供给函数的回归直线对原观测值的拟合
是可以接受的。
图 4-6供给函数模型残差图
3.商品房供给函数模型的显著性检验
模型都要进行变量的显著性检验。本论文将运用 t检验的方法对供给
函数模型的变量的显著性进行检验。如果变量 S是显著的，那么参数应该
显著地不为 0。那么先设计原假设与备假设分别为：
，
现在给定一个显著性水平，查 t分布表中自由度为 12，得到一个临界
值，说明解释变量商品房供给量 S在 95%的置信度下显著，即通过了变量
的显著性检验；同样地，，表明在 95%的置信度下，拒绝截距项为零的假
设。
4.商品房供给函数模型的异方差检验
供给函数模型的异方差检验和需求函数的异方差检验一样，用 G-
Q(Goldfeld-Quandt)检验对供给函数模型的异方差进行检验。
同样，笔者将原始数据按商品房的供给量量排成升序，再去掉原始样
本数据中间的 4个数据，得到了两个容量为 5的子样本。然后对两个子样
本分别作普通最小二乘回归，得到子样本 1的最小二乘回归图 4-7：
图 4-7子样本 1的最小二乘回归
求得子样本 1的残差平方和：
子样本 1：
()()
同样地，可以得到子样本 2的最小二乘回归图 4-8
图 4-8子样本 2的最小二乘回归
求得子样本 2的残差平方和：
子样本 2：
()()
计算得到 F统计量：
在同方差性的假定下，构造服从 F分布的统计量 F。然后给定显著性
水平，在 F分布表中查到自由度为（3，3）的 F分布的临界值为，由于，
所以拒绝原假设，存在异方差。
商品房需求与供给函数模型的修正
如果设立的经济模型存在异方差，那么我们需要对该经济模型进行修
正，以确保在上文中的参数估计量有效、变量的显著性检验具有意义和让
模型的预测有效。而在所学的计量经济学内容中，异方差的解决方法有以
下几种：1.模型变换法；2.加权最小二乘法（WLS）；3.对数变换法。在对
异方差的修正过程中，最常用的方法是加权最小二乘法。
加权最小二乘法就是对原模型加权，使之变成一个新的不存在异方差
的模型，然后采用普通最小二乘法估计其参数。其加权的基本思想是：在
采用普通最小二乘法，对较小的残差平方赋予较大的权数，对较大的赋予
较小的权数，以对残差提供的信息的重要程度作一番校正，来提供参数估
计的精度。
1.商品房需求函数模型的修正
上文中经过对需求函数模型的异方差检验之后，证明了需求函数模型
存在异方差性，所以需要发展新的方法估计模型，以提高模型参数估计的
精度。本论文中将采用加权最小二乘法对需求函数模型的异方差性进行调
整。现在取权数变量为 GENRW1=1/D，然后利用加权最小二乘法估计模型得
到修正调整后的需求函数模型：
（）（）
可以看出，参数的 t统计量的值有了明显的改进。下面笔者检验是否
经加权的回归模型已不存在异方差性。对加权的回归模型用 Eviews软件
进行怀特（White）检验得到图 4-9。并从图 4-9中可以知道，其相伴概率
P=，，所以接受了同方差性的假设
图 4-9加权需求函数模型的怀特检验
2.商品房供给函数模型的修正
在供给函数模型的异方差检验中，已经证实了供给函数的原始模型存
在异方差性。所以在此将对供给函数原始模型的异方差性进行修正调整，
以提高模型中参数的精度。和需求函数模型一样，取权数变量
GENRW1=1/S，利用加权最小二乘法估计模型得到修正调整后的供给函数模
型：
（）（）
从上面加权后的供给函数模型知道，参数的 t统计量和需求函数模型
一样有了较大的改进。那么下面就来对加权后的供给函数模型进行异方差
性检验，看看是否还存在异方差性。对加权的供给函数模型利用 Eviews
软件进行怀特检验，检验出的结果如下图 4-10。并可从图 4-10中可以看出
来，，其相伴概率 P=，，所以不拒绝同方差性的假设[12]。
图 4-10加权后的供给函数模型的怀特检验结果
商品房供求函数模型实证结果分析
商品房需求函数模型实证结果分析
在需求函数的样本函数模型研究中，数据时来至于中国统计局的房地
产数据。经过对需求函数模型在经过经济、变量的显著性、方程的显著性
和异方差性并修正之后，保证了商品房需求函数模型的正确，从而可根据
此需求函数模型来对当前的住房需求对房地产价格的影响进行可靠性分
析。从该需求函数模型中可以知道，房地产价格是随着商品房的增加而增
加的。从表 4-1中可以了解到：从 1998年到 2012年商品房的需求量是逐
年递增的，而房价总体上也是伴随着商品房的增加而增加呈现出逐年上涨
之势[13]。
商品房供给函数模型实证结果分析
建立经济模型最后就是为了解释生活中的经济现象，构建的经济模型
也只有能够解释生活的经济现象才会拥有实际意义。对商品房的供给函数
模型和商品房需求函数模型一样，经过了经济检验、变量的显著性检验、
模型方程的显著性检验和异方差性检验并进行了修正。保证了该商品房供
给函数模型的正确性。从该供给函数模型中可以知道，我国当前的房地产
价格整体上是呈逐年上涨之势的。而从表 4-1中可以知道，商品房的供给
量是逐年增加的，房地产价格也伴随着商品房供给量的增加而增加的，这
与供给函数模型相符。从供求定理来解释，从表 4-1中可以知道，商品房
的供给量都大于其需求量，虽然商品房的供给量是逐年上涨的，但需求量
上涨的幅度大于供给量上涨的幅度，最终还是使商品房的供求关系失衡，
致使房地产价格持续上涨。根据供求定理的解释也与供给函数模型得出的
结论是一致的，说明了该模型解释了当前房地产价格持续上涨的现象。
第5章 解决我国房价持续上涨的政策性建议
房地产价格主要是由住房的供求关系来决定的。所以调控房地产价
格，必须以调节住房的供给量和需求量为根本的调节对象，使两者达到一
种均衡状态，从而达到调控房地产价格并稳定房地产市场的目的。现就基
于我国房地产市场供求关系对房价的影响分析的实证分析结果和表 4-1中
我国商品房的供给量大于需求量的事实，提出以下几点建议。
完善房地产市场制度遏制投机性需求
1.构建房产税制度。我们可以借鉴国外经验来实行税收制度，在住房
的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，这样可以遏制住房的投机
性需求，使当前投机者持有的空置的住房流向房地产市场，减少房地产市
场的实际需求，使住房的实际供给量大于实际需求量。从实证分析结果我
们可以知道，实行税收制度，减少房地产市场的实际需求量，可以达到抑
制房价持续上涨的目的和稳定市场价格的效果。
2.完善土地市场制度。我国实行的是土地公有制制度和集体所有制制
度，但公有制制度并不是政府部门说了算的制度。完善土地制度避免开发
商和政府官员勾结，在征用土地时强取豪夺，用各种名义来实行大规模的
“圈地”，购买地皮时进行暗箱操作，较少了土地过多流入到房地产市
场，从而可以减少住房的供给量，使住房的供求关系趋于均衡，从而达到
调控房价的结果[14]。
3.提高房地产商的准入制度。提高房地产开发商的准入制度，可以加
少房地产开发商的数量，从而减少住房的供给量。根据实证分析的结果，
减少供给量可以抑制房价的持续上涨，从而达到稳定房价的作用。
构建住房保障体系来调节供求关系
构建住房保障体系不但是我国的民生问题，也是调节房地产价格一大
手段。我国经济虽快速发展了几十年，但是我国国民的生活仍然很困难，
民生问题没有完全解决，而通过构建住房保障体系，建设保障性住房，便
是解决这一问题的重要手段。
保障性住房是政府以住房成本价为中低收入者提供的。房地产价格指
的是房地产公开市场的价格，主要由商品房决定的。构建保障性住房体
系，建设保障性住房，解决了部分居民的住房问题，那么商品房的实际需
求量减少，也就减少了房地产开发商提供给房地产市场的供给量，从实证
结果可以知道，减少供给量可以抑制房价持续上涨，可以达到稳定房地产
市场的目的。
减少商品房供给量来调控房价
1.提高房地产商的贷款条件和贷款利率。提高房地产商的贷款条件，
可以限制房地产商用于房产开发的资金量，从而减少房地产商的住房开发
量，进而减少了房地产市场住房的供给量。根据实证分析结果，从而抑制
了房价的上涨；提高房地产商的贷款利率，增加房地产商的房产开发成
本，抑制房产商的房产开发积极性，这样就减少了房地产商提供到房地产
市场上住房的供给量。根据实证分析结果，这样可以达到抑制房价的持续
上涨的效果，进而稳定房地产市场。
2.多种手段组合运用。在提高房地产商准入制度的同时也提高房地产
商的贷款条件和贷款利率，两者都可以较少住房的供给量，使供求关系更
快地趋于均衡，达到控制房价和稳定房地产市场的目的[15]。
结论
房地产业是我国经济发展的支柱产业，是拉动我国国民经济的关键引
擎，一直推动着我国经济的发展，所以房地产业对我国的重要性不言而
喻。但是最近几年以来，我国的房地产价格迅速攀升，使得我国的房地产
价格来到了一个相当的高位，给我国国民造成了严重的生活压力。本论文
就是基于这种情况通过商品房的供给量和需求量对房地产价格的影响进行
研究的。
在商品房的供求关系对房地产价格的研究中，首先对我国房地产的发
展现状和主要存在的问题进行阐述和分析，然后根据经济学中的供求定理
和计量经济学的内容和方法，在结合 EViews软件来研究分析。主要步骤
包括商品房供求理论模型的设计、样本数据的收集、经济供求函数模型的
参数估计、模型方程的估计和异方差性的检验并进行修正，对实证结果进
行分析，并运用实证结果和生活中的实际情况相结合对当前我国的房地产
价格进行分析，解释我国房地产价格上涨的根本原因是供求关系失衡。基
于住房的供求关系，为我国解决房价持续上涨提出几点合理的政策性建
议：
建议一是完善我国房地产市场制度。最主要是房产税制度、土地市场
制度和房地产商的准入制度。加强我国房地产制度可以加强房地产经营者
和管理者的管理，加强房地产信息监管及市场的运行机制，使房地产能够
良好的运转；这样，遏制了投机者的投机和内部操控者的舞弊，规范了房
地产市场。
建议二是构建保障房体系来调节供求关系。构建保障房体系，建设保
障性住房，较少商品房需求，使房地产商基于需求而减少住房供给量，进
而使供求关系趋于平衡，从而稳定房价和房地产市场。
建议三是减少商品房供给量来调控房价，使商品房的供求关系处于均
衡状态，达到调控房价并稳定房地产市场的目的。
本论文由于只是从房地产的供给与需求来进行研究的，忽视了其他因
素对房价的影响，存在了一些问题，留下了些许遗憾。在本论文的研究分
析中，由于笔者水平有限，论文中难免有疏漏之处，望各位老师和广大读
者批评指正。
致谢
这篇论文是我四年本科学习以来的一个阶段性总结。是在李威老师的
指导和帮助下完成的。李老师从我的论文最开始选题、定题、查阅资料、
起草论文、修改论文的过程中的过程中一直精心指导，严格要求。在论文
修改过程中，她不仅从整体结构方面宏观把握，更是对我的论文字斟句
酌，不厌其烦地一次又一次地提出修改意见。并且常常牺牲她周末的休息
时间给我指导论文。
在哈尔滨理工大学金融系学习的四年时间里，我得到了系主任王颖老
师和其他各位老师的精心指导和帮助。从 2009年 9月进入学校学习，四
年来，他们一直很关心我，引导我接触并走进金融这个美妙的学科，她们
教授给我了很多知识，让我受益匪浅。她们高尚的品德、精湛的专业知
识、扎实的学风和严格的要求将使我受益终生。
在论文撰写工作的最后阶段，我向李老师、王老师及其他金融系的老
师表示最诚挚的谢意和最深切的祝福，祝老师永远健康，心情愉快！同
时，我向为本论文写作给予帮助和其他有关方面和个人致以衷心谢意。
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15李灿.郑州房地产市场现状、成因及解决对策.首都经贸大学硕士学位论
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附录 A
TheMarketForceofSupplyandDemand
Demand
usourthinking,let’skeepinmindaparticulargood—icecream.
TheDemandCurve:TheRelationshipbetweenPriceandQuantityDemanded
Thequantitydemandedofanygoodistheamountofthegoodthatbuyersarewil
,manythingsdeterminethequantitydem
andedofanygood,butwhenanalyzinghowmarketswork,onedeterminantplay
sacentralrole—＄
20perscoop,
＄
,
epricerisesandrisesasthepricefalls,wesaythatthequantitydemandedi
titydemandedistrueformostgoodsintheeconomyand,infact,issopervasi
vethateconomistscallitthelawofdemand:Otherthingsequal,whenthepri
ceofagoodrises,thequantitydemandedofthegoodfalls,andwhentheprice
falls,thequantitydemandedrises.
ThetableinFigure1showshowmanyice-
ecreamisfree,＄
,,s
＄
,Catherinedoesn’
dule,atablethatshowstherelationshipbetweenthepriceofagoodandtheq
uantitydemanded,holdingconstanteverythingelsethatinfluenceshowmu
chconsumersofthegoodwanttobuy.
ThegraphinFigure1usesthenumbersfromthetabletoillustratethela
,thepriceoficecreamisontheverticalaxis,and
-
slopinglinerelatingpriceandquantitydemandediscalledthedemandcurv
e.
Catherine’sDemandScheduleandDemandCurve
ndcurve,whichgraphsthedemandschedule,showshowthequantitydemanded
uantitydemanded,thedemandcurveslopsdownward.
PriceofQuantityof＄-creamoe
Ice-creamConeConesDemanded
＄
024681012
increasesquantityQuantityof
ofconesdemandedIce-creamcones
Supply
Wenowturntotheothersideofthemarketandexaminethebehaviorthebehavi
,tofocusourthinking,let’sconsiderthemarket
foricecream.
TheSupplyCurve:TheRelationshipbetweenPriceandQuantitySupplied
Thequantitysuppliedofanygoodorserviceistheamountthatsellersa
d,butonceagain,
ficecreamishigh,sellingicecreamisprofitable,andsothequantitysupp
,buymanyice-
creammachines,,whenthepriceoficecre
amislow,thebusinessislessprofitable,andsosellersproducelessicecr
,somesellersmayevenchoosetoshutdown,andtheirquant
risesandfallsasthepricefalls,wesaythatthequantitysuppliedisposit
uantitysuppliediscalledthelawofsupply:Otherthingsequal,whenthepr
iceofagoodrises,thequantitysuppliedofthegoodalsorises,andwhenthe
pricefalls,thequantitysuppliedfallsaswell.
ThetableinFigure5showsthequantityofice-
creamconessuppliedeachmonthbyBen,anice-
creamseller,＄
,Bendoesn’,hesupp
,atabletha
tshowstherelationshipbetweenthepriceofagoodandthequantitysupplie
d,hoodingwanttosell.
ThegraphinFigure5usesthenumbersfromthetabletoillustratethela
,otherthingsequal,ahig
herpricemeansagreaterquantitysupplied.
Figure9Ben’sSupplyScheduleandSupplyCurve
urve,whichgraphsthesupplyschedule,showshowthequantitysuppliedoft
ntitysupplied,thesupplycurveslopesupward
PriceofIce-creamCone.
PriceofQuantityof＄
＄
012345Quantityof
Ice-creamCones
SupplyandDemandtoTogether
Havinganalyzedsupplyanddemandseparately,wenowbinethemtoseeho
wtheydeterminethequantityofagoodsoldinamarketanditsprice.
Equilibrium
hispointiscalledthemarket’
＄
,andtheequilibriumquantityis7ice-creamcones.
Thedictionarydefinesthewordequilibriumasasituationinwhichvar
iousforcesareinbalance—
andthisalsodescribesamarket’,
thequantityofthegoodthatbuyersarewillingandabletobuyexactlybalan
iceissometimescalledthemarket-
clearingpricebecause,atthisprice,everyoneinthemarkethasbeensatis
fied:Buyershaveboughtalltheywanttobuy,andsellershavesoldalltheyw
anttosell.
Theactionsofbuyersandsellersnaturallymovemarketstowardtheequ
,considerwhathappenswhenthemar
ketpriceisnotequaltotheequilibriumprice.
Supposefirstthatthemarketpriceisabovetheequilibriumprice,asi
npanel(a)＄
,thequantityofthegoodsupplied(10cones)exceedsthequant
itydemanded(4cones).Thereisasurplusofthegood:Suppliersareunablet
-
creammarket,sellersoficecreamfindtheirfreezersincreasinglyfullof
,inturn,increasethequantitydemande
etreachestheequilibrium.
Supposenowthatthemarketpriceisbelowtheequilibriumprice,asinp
anel(b),thepriceis＄
,andthequantityofthegooddemandedexceedsthequantitysup
:Demandersareunabletobuyalltheywa
-
creammarket,buyershavetowaitinlonglinesforachancetobuyoneofthefe
,sellerscanre
spondtotheshortagebyraisingtheirpriceswithoutlosingsales,Asthepr
icerises,thequantitydemandedfalls,thequantitysuppliedrises,andth
emarketonceagainmovestowardtheequilibrium.
Thus,theactivitiesofthemanybuyersandsellersautomaticallypush
quilibrium,allbuyersandsellersaresatisfied,andthereisnoupwardord
ets,surplusesandshortagesareonlytemporarybecausepriceseventually
,thisphenomenonissopervas
ivethatitiscalledthelawofsupplyanddemand:Thepriceofanygoodadjust
stobringthequantitysuppliedandquantitydemandedforthatgoodintobal
ance.
Figure8TheEquilibriumofSupplyandDemand
ttheequilibriumprice,thequantitysuppliedequalsthequantitydemande
＄ :Atthisprice,7ice-
creamconesaresupplied,and7ice-creamconesaredemanded.
Priceof
Ice-cream
coneSupply
EquilibriumpriceEquilibrium
＄
Demand
Equilibriumquantity
QuantityofIce-creamCone
0 7
MarketsNotinEquilibrium
Inpanel(a),＄
,thequantitysupplied(10cones)excee
dsthequantitydemanded(4cones).Supplierstrytoincreasesalesbycutti
ngthepriceofacone,andthismovesthepricetowarditsequilibriumlevel.
Inpanel(b),＄
,thequantitydemanded(10cones)excee
dsthequantitysupplied(4cones).Withtoomanybuyerschasingtoofewgood
s,,
inbothcase,thepriceadjustmentmovesthemarkettowardtheequilibriumo
fsupplyanddemand.
(a)ExcessSupply
Priceof
Ice-cream
ConeSurplus
＄
Demand
04710QuantityofIce-creamCones
QuantityDemandedQuantitySupplied
(b)ExcessDemand
Priceof
Ice-cream
Cone
Supply
＄
04710QuantityofIce-creamCones
QuantitysuppliedQuantityDemanded
附录 B
供给与需求的市场力量
需求曲线
我们开始我们的市场研究，审查购房者的行为。要集中我们的思想，
让我们的头脑保持在一个特别好的冰淇淋。
需求曲线：价格和需求数量之间的关系
最佳的需求量是多少，才是购房者有购买意愿并且有购买的能力。很多事
物，我们都将确定一个最佳的需求数量，但在分析市场的运行机制时，一
个起着核心作用的决定因数就是均衡价格。如果舀冰淇淋的价格上升到 20
美元，那么顾客购买的数量将会减少，并且顾客将会购买冷冻的酸奶来代
替冰淇淋；如果每舀冰淇淋的价格下降了 美元，那么顾客将会购买更
多的数量。由于需求量的下降导致价格的上升或者说供给量的上升引起价
格的下降，于是我们可以断定，需求量与价格呈负相关关系。这种价格与
数量之间的关系的前提条件是要求经济中的大多数商品是实体商品，而事
实上，将这个运用如此普遍的规律，经济学家称之为需求定律：在其他条
件不变的情况下，当一个实体商品的价格上升时，需求量将会下降；当一
个实体商品的价格下降时，需求量将会上升。
图 1中的表显示凯瑟琳按月购买不同价格冰淇淋锥的数量。如果冰淇淋是
免费提供的，凯瑟琳每月需要吃 12锥；如果现在是 每锥 元，那
么凯瑟琳每月需要购买 10锥。随着价格的进一步上升，她购买冰淇淋的
数量将逐渐减少。当价格达到 3美元时，凯瑟琳将不会购买任何数量的冰
淇淋。此表是需求表，这个表显示了在保持影响消费的其他因数不变的情
况下，消费者购买的数量显示了价格和需求数量之间的良好关系。在图 1
的曲线图中，在表中使用数字来说明需求定理。按照惯例，冰淇淋的价格
用纵轴表示，冰淇淋的需求量用横坐标显示。用向下倾斜的来表示价格与
需求量之间关系的直线叫需求曲线。需求表表示在不同价格上的需求量；
凯瑟琳购买冰淇淋计划的需求曲线中可以看出均衡需求量随着价格的变化
而变化。由于冰淇淋价格越低凯瑟琳的需求量越大，所以需求曲线是向下
倾斜的。
凯瑟琳的需求表凯瑟琳的需求曲线
冰淇淋需求数量＄
单位价格
＄锥降
价
024681012
增加需求量冰淇淋
需求量
供给曲线
我们现在站在市场另一方的角度，审视着卖方的行为。再次，我们要集中
思想，来考虑冰淇淋市场。
供给曲线：价格与供给量之间的关系
任何商品或者是服务的供给量是卖家有意愿提供并且有能力提供的商
品数量。决定商品供给量的因素有很多，但是这一次，我们在对商品价格
的分析中起着特殊的作用。当冰淇淋的价格很高时，卖冰淇淋是有利可图
的，所以买家愿意提供大量的供给量。卖冰淇淋的工作时间很长，买了很
多冰淇淋机，并聘请了许多工人。相比之下，这样的卖家生产较少的冰淇
淋数量。以低廉的价格，一些卖家甚至可以选择关闭了，他们的供给量下
降到零。由于供给量上升导致价格上升；供给量下降引起价格下降。因
此，我们说商品供给量和商品价格是正相关关系。价格与供给量之间的这
种关系就是我们所说的供给定理，即在其他条件不变的情况下，当一个商
品的均衡价格上升，那么商品的供给量也随之上升；当商品价格下降时，
商品供给量也随之下降。
图 5表中表示卖家苯在不同价格的情况下每月提供的冰淇淋数量。在
1美元以下的价格时，苯不会提供任何数量的冰淇淋。但随着冰淇淋价格
的上升，他提供的冰淇淋数量越来越多。这里有一张卖家苯提供冰淇淋的
计划表，它展示了市场价格和商品供给量之间的关系，这个价格也是卖家
想提供商品的价格。在图 5的曲线图，是根据表中使用的数字来说明供给
定理。有关商品价格和商品供给量的曲线被我们叫作供给曲线。供给曲线
是向上倾斜的，因为，在其他条件不变的情况下，更高的价格意味着更大
的供给量。
图 9中是卖家苯的供应计划和供求曲线。供应计划表示的是在不同价
格下的供给量。根据苯的供应计划得到的供给曲线，可以知道市场上的均
衡数量随着价格的变化而变化。原因是较高的价格导致供给量增加，较低
的价格由于卖家不愿意提供商品，所以供给量减少。因此供给曲线是向上
倾斜。冰淇淋单位价格
冰淇淋的供给数量＄
单位价格
＄锥
012345供给数量
供给和需求曲线的共同作用
上面是对供给与需求的分开分析，现在我们将把它们结合起来研究，看他
们是如何共同作用来确定市场上的均衡价格和均衡数量，
供求均衡
图 8中表示的是市场供给曲线和市场需求曲线。但请各位多加注意，供给
曲线与需求曲线存在一个交点。而这个交点就是市场的均衡。这个交点被
称为均衡数量，而这个交点处的价格被称为均衡价格。这里的均衡价格为
每舀 2美元，均衡数量为 7冰淇淋锥。
均衡在字典里的意思是各种力量平衡的一种情况，这也是说明市场的平
衡。在均衡价格下的数量，是购房者愿意并且有能力购买而且又是卖家愿
意提供并且有能力提供的数量。均衡价格也被称为是市场出清价格，因
为，在这个价位上，买卖双方在市场上达成了买卖协议，买家买到了他们
所想要买的，而卖家已出售他们想要卖出的。买家和卖家的买卖行为自然
地走向市场供给和需求的平衡。当市场价格不等于均衡价格时，要知道为
什么，思考会发生什么。
首先假设市场价格高于均衡价格，在面板图 9（a）中。（10锥）的价格每
舀 元每锥，提供的数量超过了需求量（4个圆锥）。有盈余的良好供应
商都无法再持续的以这样的价格出售他们想要的一切。盈余有时也被称为
供给过剩的情况。当冰淇淋市场上有盈余的冰淇淋，卖家充满了自己的冰
柜，他们急需处理掉这些冰淇淋，但是情况刚好相反，并不容易把盈余的
冰淇淋卖出去。于是他们就通过削减价格。反过来，当价格下降时，需求
量增加，供给量会逐渐减少，价格会继续下跌，知道市场达到均衡为此。
在来假设现在的市场价格低于均衡价格，在图 9（b）中的面板。在这种情
况下，价格为 美元每锥，市场价格的需求量超过了供给量。就会使商
品出现短时间的短缺，这样的供求状况就使买家无法正常地买到想要的商
品，这是就会作用于价格。有时也被称为短缺需求过剩的局面。当冰淇淋
市场出现短缺时，购买冰淇淋的人就会为得到几锥冰淇淋的机会而排起一
条长龙。有的买家喜欢市场上较少的商品，卖家可以通过涨价来应对短
缺，这不是为一种销售手段，由于价格上升，需求量逐渐下；而供给量上
升，这样市场就会再次走向平衡。
因此，许多买家和卖家的活动自动按市场价格走向均衡价格。一旦市场达
到平衡，所有的买家和卖家都会满意这种状况，没有向上或者是向下的价
格压力。如何迅速达到平衡，从市场变化来对市场价格的反应速度进行调
整。在最自由的市场上，过剩和短缺只是暂时的，因为价格最终要走向均
衡水平。事实上，这种现象是如此普遍，他被称为供求定理：任何良好的
市场价格调整都会带来供给量和需求量的均衡。
图 8供求和需求的平衡。找到平衡供给和需求曲线相交，在均衡价格的情
况下，供给量等于需求量。这里的均衡价格是 2美元，在这个价位上，提
供 7冰淇淋锥达到市场均衡。
冰淇淋
价格
供给曲线
均衡价格均衡点
＄
需求曲线
均衡数量
0市场不均衡 7冰淇淋数量
在面板（A），还有盈余。由于 美元的市场价格高于均衡价格，供给量
（10锥）超过需求量（4个圆锥）。供应商试图增加销售通过切割一个锥
形的价格，而这个移动的价格逐渐走向其均衡水平。在图（b）中，有一
个不足。美元是因为市场价格低于均衡价格，需求量（10锥）超过供
给量（4个圆锥）。太多的买家去购买很少的商品，供应商可以利用供给量
的不足，通过提高价格，将对自己有利。因此，在这种情况下，价格的调
整将市场走向供需平衡。
（a）供应过剩
冰淇淋价格供应过剩供给曲线
＄
需求量需求曲线
供给量 04710冰淇淋数量
（b）超额需求
冰淇淋价格
供给曲线
＄
短缺需求曲线
04710
供给量需求量
