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试论物业管理责任保险
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试论物业管理责任保险
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试论物业管理责任保险
人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条
款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措
施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠
落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”；“发
生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、
维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等 11种可
能存在的风险。
然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以
在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪
公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来
看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管
理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意
识薄弱。
业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产
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险保费收入中仅占 3%左右，更何况是进入中国较晚的物业
责任险呢。”
“因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且
可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复
杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公
司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，
采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士
这样分析说。
去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。
但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产
险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年
来，这一险种带来的全国保费收入仅 20万元。其中一个有
趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于
个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。
物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩
意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家
园的退保风波”就是一个很好的例子。
20xx年 4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的
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物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任
险的投保协议，为期一年，投保额 万元。3个月之后，
该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损
失极为惨重。但保险公司称最多赔付 2万元，并在不久后
提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实
在太大为由，退还了 3万多元退保金，而始终没有全额赔
付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了 100多
天的物业管理责任险也就匆匆收场。
2.上海杨浦试点每户 5元
“物业责任险在上海不热销，主要是因为没有做大规
模。”太平保险上海分公司综合部朱李向记者强调，在向
市民推广这个险种时，保险公司不应是惟一的参与者。
据记者了解，今年 7月杨浦区富苑牧业、黎平置业和
上工物业等 100多家物业公司向太平购买了该险种。杨浦
区已有占总数 60%的物业公司投保了该险种，辐射的居民总
户数达到 20多万户，超过杨浦常住市民的一半，可收保费
逾 100万元。而在这个产品的推广期间，杨浦区房地局扮
演了重要的角色。
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据悉，太平和杨浦区房地局召集了物业代表共召开了
10余次座谈会，专门协商适合杨浦区的具体操作方案。协
商的结果是，目前杨浦区的方案以物业公司为投保单位、
以户数为保费计算基础，具体收费标准为 5元/户/年，在
投保该险种的小区，如遇物业责任导致的“水管爆裂”、
“天花板渗水”等事故，均可获得保障。事后，杨浦区房
地局已下发文件，要求各房地办事处和物业管理企业对保
险工作给予支持。
不过，朱李告诉记者，在向整个上海推广时，未必都
会采取不论小区情况“每户 5元”的做法，这个收费标准
是结合杨浦区的实际情况制定的，并不适用于上海所有的
物业公司。在其他地区推广时，渠道方面也可能会有多种
模式，包括争取街道委员会、物业管理协会、物业公司等
单位的配合支持。目前，太平正在跟闵行等区接洽，争取
更多的市民从中受惠。
目前，物业责任险的作用已初显成效。在上海市遭遇
台风“麦莎”影响期间，太平保险公司共收到报案 9起，
涉及居民百余户，目前已支付赔款约 6万元，其中有 1起
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人伤，其余多为房屋漏水问题。太平已对所有报案公司进
行了电话回访，并对部分报案公司进行了现场勘察，相关
后续工作正在积极开展中。
王成宝告诉记者，人保财险也正在与一些规模较大的
物业公司进行接洽，相信该险种很快就会在更大的区域、
物业管理更成熟的地方得到推广。据他介绍，人保财险与
物业公司讨论费率时会参照各种因素，包括每次赔偿限
额、累计赔偿限额、营业收入、风险系数等。“说具体一
点，小区地段、物业管理经验、小区以往出事记录、消防
供电设备、离医院近远等因素都会成为制定费率的参考标
准。”
3.引入“无过错责任”
在分析困扰整个“物业责任险”市场发展的最关键因
素时，王成宝表示，物业公司的保险意识之所以普遍不
强，也与市民有一定关系。比如，许多市民碰到物业问
题，尤其是小毛小病，往往选择自行解决，这客观上也使
物业公司投保意识更为淡薄。
物业责任保险的赔偿范围主要包括:因物业公司管理上
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的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财
产损失，应由物业公司承担经济赔偿责任；发生保险责任
事故后，物业公司为减少人身伤亡或财产损失的赔偿责任
所支付的必要的、合理的费用。
记者从上海物业管理协会副秘书长王青兰那里了解
到，目前，很多物业公司与住户之间的纠纷主要集中在一
些“谁也说不清究竟是谁的责任”问题上。她举例说，就
好像业主家庭失窃这样的问题，要说物业公司没责任肯定
不对，但要物业公司承担全部责任，似乎也没有道理。这
些难以清楚界定的问题，并不是单纯某一方的过错所造成
的损失，都容易成为物业管理公司和小区业主的矛盾。
那如果购买了物业责任险，这些问题是否就可以迎刃
而解?朱李告诉记者，太平这次就专门针对上述问题，在条
款中附加了“无过错责任”。比如市民在小区内被“高空
坠物砸伤”、“外来车辆撞伤”、“宠物咬伤”之类的意
外事故，尽管不是物业公司的责任，也可间接获赔，当然
每笔和累计的赔偿金额都是有限额的。值得一提的是，由
于物业的过失，造成非小区居民在小区范围内造成人身意
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外伤害，太平也将替物业公司“埋单”。
同样，人保财险和平安财险对该条款也进行了调整。
两家公司分别将游泳池、电梯、停车厂等小区内的公共场
所纳入了承保范围。
联洋社区住户施先生认为，将“无过错责任”纳入附
加险承保范围，不仅仅转嫁了物业管理企业的责任风险，
也使物业公司管理小区，处理与业主的关系时游刃有余。
而且，小区业主也能实实在在地从中受益。
王成宝介绍说，为了降低风险，保险公司会定期对承
保的小区进行实地查访，并提出防灾防损的具体建议。一
旦有小区连续几年出险严重的话，保险公司将会提高产品
的费率，以加强物业公司的风险管理意识。
4.是否增加物业费
保险公司向物业管理公司收取保险费，那物业公司是
否会向住户收取额外的物业管理费用呢?据记者对户主的一
轮调查发现，上述问题是他们比较关心的问题。
朱李回答了记者的这一疑问。“杨浦区这次推出的每
户 5元，都是由物业公司自己掏的，并未向住户多收取物
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业管理费，而且政府方面也提供了部分财政支持。”
记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任
险”都存在着较多的争议。从有关的保险条款中可以明确
看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管
理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附
加险费率。
因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区
上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的
物业管理费里支出。专家认为，物业管理责任险是建立在
物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司
赔偿，其保险费应该由物业公司独立承担。
保险业一位资深人士提出了一个折中的办法:“如果全
部保费都由物业公司来出的话，可能很多物业公司并不积
极。最合适的做法是，大头由物业公司出，小头由户主
出。”
5.责任界定不清
由于小区流动量较大，尤其是一些管理不甚严格的小
区，很多非户主都可以随意在小区走动，一旦出了事故，
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物业公司究竟赔还是不赔。“这个原因直接影响物业责任
险的承保责任范围和产品自身的发展。”王成宝一针见血
地指出。 在过去的《物业管理条例》中，很多政策法
规并没有明确一些发生在小区的事故该由谁来担责任、谁
来赔。一位物业专家指出，有关条例可能没有规定，但是
物业公司与业主签订的物业管理合同中可能会涉及，因此
涉及到的物业公司应该承担合同责任。
而对于这一问题，有关专家表示，相关政策法规也在
逐步完善，而且有关政府部门已经出台了新的《物业收费
管理办法》，里面明确了物业公司必须要购买责任险。
据王青兰表示，新出台的上海市《前期物业服务合
同》中更加明确了物业公司在管理过程中发生哪些事故，
物业公司可以不承担责任，比如因维修养护物业共用部
位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，
暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，
物业公司将不给予赔偿。
虽然条款明确了物业应或不应承担的责任，但保险公
司不会为物业所有的责任而“埋单”。王成宝介绍说，如
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果一些事故是物业公司事前完全可以避免的，那保险公司
不会给予赔偿。
