（房地产管理）房地产法
第一讲
房地产法第一讲房地产法基本问题课件大纲
2008-04-0520:07
学习预期目的：1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义
2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系
3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题
4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程
第一节房地产与房地产业
一、房地产的含义和属性
一）不动产和房地产
1、不动产
1）概念界定：财产→物→不动产→房地产
A.物的物理属性：土地及其定着物
B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产
C.以不动产为标的的权利
2）对不动产界定的历史、现状
A.古罗马帝政后期，以物理属性划分不动产和动产，影响延续至今
年前苏联民法典废弃动产和不动产的区分，我国长期效仿
年 1月 26日最高人民法院关于民法通则的解释首次在 186条界定了不动
产（以物理属性）
年担保法第 92条界定了不动产的范围
E.我国物权法对不动产表述的开放性
2、房地产—不动产的主要部分
房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法
系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了
房地产一词，但并没有明确其含义黻
⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵
房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土
地财产的合称”。⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性
建筑物及其延伸的权利。
★界定房地产的两个基本点
首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土
地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用
地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。
其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决
于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车
库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。
我国当前房地产制度的狭隘性
20世纪 80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法
1994年 7月 5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理
法》。
在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地
和城市住房的商品化
2008年 1月 1日《城乡规划法》（200728）
二）房地产的属性
1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不
可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀
2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；房
地产利用的外部性
3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的可分性
4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应
二、房地产业的含义和特征
一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务
相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共 10类）；我国将其列为经
济行业第七位（共 13类）1985年，明确房地产业为第三产业
第一产业？第三产业？
基础产业？支柱产业？
二）房地产业的特征
1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发，土地失去
独立性—房地产
2、先导性：关联度大，产业链长
3、地域性
4、投资大、周期长、收益大、风险大
5、较强的国家干预性
6、发展具有周期性
三、房地产市场及其分类
一）房地产市场的含义和特征
1、三个层次的含义：1）市场的区域空间性：“某某房地产交易所”；2）制度经
济学层次：形成房地产价格的一种制度安排；3）产权关系角度：房地产商品交易
双方经济关系的总和
2、特征：1）非物流性—”商流”；2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整
性；异质性；稀缺性
3）地域性；4）不完全竞争性
二）我国房地产市场的类型
1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：
1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营
土地储备制度的完善
2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广
大消费者之间的平等法律关系
3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场
第二节房地产法的基本理论问题
一、概念和调整对象
一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和
管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。
1、调整社会关系的不可分割性；
2、适用法律规范的综合性；
3、调整范围的广泛性
二）房地产法的调整对象
1、房地产民事关系
2、房地产行政关系
3、房地产社会保障关系
二、房地产的渊源和体系
一）房地产法的渊源
1、宪法中的房地产规范
2、基本法中的房地产规范
3、国务院制定的行政法规中的房地产规范
4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的
5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等
6、最高院有关房地产的司法解释
7、政策性规范；8、房地产习惯
二）房地产法的体系
1、法理上的划分：
1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质
2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行
政法部门）
3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成
2、如何构建我国房地产法的体系
1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法
的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。
2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房
地产市场的统一
3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用
高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系
房地产法的体系
房地产财产法；房地产登记法；
房地产开发建设法
房地产交易法；房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）
房地产社会保障法
房地产管理法
三、房地产法的性质和作用
一）房地产法的性质
1、房地产法性质的学术争论及评析
1）经济法说；
2）行政法说；
3）独立法律部门说
4）综合法律部门说
5）民法说
2、房地产法的性质应该定位于民法
1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴
2）房地产活动中的行为本质上是民事行为
3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决
4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法
相互协调一致
5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域
二）房地产法的作用
1、加强房地产管理
2、维护房地产市场秩序
3、保障房地产权利人的合法权益
4、促进房地产业的健康发展
四、房地产法律关系
一）房地产法律关系的概念和特征
1、当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容
的社会关系。
2、特征：1）客体具有特殊性；
2）房地产法律关系中国家地位的特殊性
A.国家是地产所有权的主体
B.国家在土地出让法律关系中居于垄断地位
C.国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位
3）房地产法律关系一般为要式法律关系
4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性
主体的平等性、权利义务的对等性、相互性
二）房地产法律关系的要素
1、房地产法律关系的主体
1）国家；2）集体组织；
3）法人和其他组织
4）自然人
2、房地产法律关系的客体
1）房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物；
1）房屋
以建筑结构：在《房产测量规范》中建筑结构的类别有六种：①钢结构②钢、钢
筋混凝土结构③钢筋混凝土结构④混合结构⑤砖木结构⑥其它结构．
以用途：住宅，工业厂房，仓库，办公，政府，文娱等
以是否建成：期楼，现楼
以产权不同：公房，私房
以价格不同：商品房，微利房（限价房），福利房（廉租房、经济适用房）
2）土地
所有制不同：国有土地；集体所有土地
经济用途不同：承载用地；养力用地；富源地
对土地开发利用的不同：过生地――未开发的荒地生地―――已经完成了规划的
土地，但未开发熟地―――已经完成开发，可供建设地上物的土地过熟地――已
经完成开发，已建设地上物的土地
与城市经济相联程度不同：农村土地；城市土地
土地产业结构不同：工业用地；商业用地；公用事业用地；居住用地；军事用地
功能区分：生活居住区；中心商务区；卫生防护区；郊区；绿带区
3）行为
房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。
比如：审批房地产开发企业设立的行为；
房屋拆迁所指向的具体拆迁行为
开发行为；交易行为
处罚行为；登记行为
维修行为；装修行为
物业服务行为
3、房地产法律关系的内容
1）房地产物权法律关系：权利义务
2）房地产债权法律关系：债权债务-权利义务相对
3）房地产管理法律关系：管理；被管理
二）房地产法律事实
1、概念：引起房地产法律关系产生、变更、终止的客观现象和事实。
2、分类：
1）行为。合法行为；违法行为
2）事件：A.自然人死亡；
B.自然灾害或意外事件的事实；
C.一定状态的出现：时间的持续
3、法律事实的结合—事实构成
举例：取得土地使用权这一事实构成
1、申请用地通过招、拍、挂竞争某地块土地使用权
2、国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实
3、用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记
4、县级以上人民政府土地管理部门核实相关事项
5、同级人民政府颁发土地使用权证书
第三节房地产法的发展和完善
一、国外房地产法产生与发展的简要概况
1640-1643年，英国议会革命
1642-1649年，议会党与保王党内战
1643年，通过法令，没收主教、牧师以及支持国王的封建贵族的土地；1646年，
废除骑士领地制，取消地主对国王的封建义务；允许保王党分子交纳赎金赎回土
地，逾期未赎的土地由国会予以拍卖
1660年，查理二世复辟；再次确认废除骑士领地制；1688年光荣革命；1689年，
权利法案颁布，君主立宪制确定
英国土地的所有权完全摆脱了对国王的依附关系，成为可自由支配的财产。英国
国会先后通过两千多个圈地法令，剥夺大批农民的公有地和份地，大农场经营产
业工人迅速发展
1804年法国民法典详细规定了各种不动产物权
19世纪末，主要资本主义国家先后进入垄断资本主义阶段；强化法律手段对房地
产业的干预
一战后，英国“建房补贴”立法
1925年颁布了房产登记法；1927年房屋租赁法
二战后，英国新城镇法、土地获得法、住房补贴法、土地补偿法、住宅法、房屋
法
德国：征集土地法、住房建筑法、城镇建设促进法、联邦房租法、住房责任法、
土地征收补偿金条例、住房现代化促进法
瑞典：房地产变卖法；澳大利亚：房地产条例
美国：联邦土地政策管理法
日本：不良住宅地区改良法、城郊住宅区开发法、住宅建设计划法、公营住宅法
二、我国房地产法的形成和发展
一）产生和发展
1、我国古代：土地制度为核心的
2、封建社会：对土地和房屋的规定是比较完备的
3、民国时期：土地私有制《中华民国民法典》
4、新中国成立前各革命根据地和解放区的土地法
二）新中国房地产法发展概况
1、1949—19７６年
1）1949-1954：第一，接收旧档案，废除旧制度，没收敌伪产；第二，保护公有
和公民私有合法房地产；第三，建立新机构新制度
2）1955-1966：第一，私有房屋社会主义公有制改造；第二，私有企业占有土地
赎买改造；第三，农村土地集体所有
3）1966-1976：破坏；停滞；强行收归国有
国家对房屋的管理局限于房地产行政管理与直管公房维修养护；住房实行福利性
低租金制；土地无偿、无限期使用，无流通交易
2、1978-1994年我国房地产立法概况
1）1978年至《宪法》修正案出台之前。
A.投资主体改变国家统包，由国家、企业、个人共同投资解决城镇居民住房紧张
问题
B.住房试点由租改卖
C.房地产行政管理工作不断强化
D.土地使用权出让开始试点
2）《宪法》修正案的出台至《城市房地产管理法》
1988年宪法修正案：土地国有，土地使用权可依法转让
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片
土地暂行管理办法》：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革、房地产综合
开发与经营管理、房地产行政管理
1993年，十四大，宪法修正案，社会主义市场经济
1994年 7月 5日，城市房地产管理法：国有土地有偿有期限使用制度；房地产价
格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产价格评估人员的资格认证制度；
土地使用权和房屋所有权登记发证制度
3、《城市房地产管理法》出台至今
1）1998年修订通过了《土地管理法》
A.切实保护耕地为核心。“圈狼”“保羊”
B.舍弃土地管理分级限额审批，确立以土地用途为核心的新型土地管理制度
C.调整了各级政府土地管理职责，强化国家对土地管理
D.重视对民事主体财产权利的保护
E.强化土地执政，加大对土地违法行为的处罚力度
2）践行土地储备制度
土地储备制度的改善
1）修改《土地管理法》，增加国家实施土地储备制度的条款，以土地管理基本法
的形式明确土地收购储备的合法性依据
2）修改《拍卖法》，准许土地使用权拍卖可适用
3）制定《土地储备条例》，将土地收购储备制度的目的、性质，土地收购储备的
客体适用的范围，土地储备中心的法律地位、职责和权力，土地收购的法定方式
和程序，土地储备资金的运作和管理办法，土地储备中相应的法律责任
国土资源部、财政部、中国人民银行 2007年 12月 3日联合制定发布了《土地储
备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促
进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。
国家统计局报告建议取消囤地企业买地资格
北京杜绝变相囤地 8宗地未按期上市被亮"红牌"
深圳收回 27宗闲置土地超过七成已闲置 5年以上
深圳将于年内开征土地闲置费整治囤地开发商
3）规范土地招拍挂办法
增加透明度；提高法律层次
一是要求实行“净地”出让；
二是合理控制单宗土地出让规模，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗
数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占
大面积土地，形成垄断；
三是规定每宗土地开发建设时间：每宗土地开发建设时间原则上不得超过 3年，
确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应；
四是加大闲置土地处置力度：对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，
要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按
出让或划拨土地价款的 20％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回
4）司法解释愈发关注房地产领域中的新问题
2002年 6月 11日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
2003年 4月 28日《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
2004年 10月 26日《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
2005年 6月 18日《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件法律问题的解释》
2005年 7月 29日《关于审理涉及农村土地承包合同纠纷案件适用法律问题的解
释》
5）修订城市房地产管理法（2007年 8月 30日）
为防止物权法实施后我国城市拆迁出现无法可依的状况，全国人大常委会 2007
年 8月 24日开始审议城市房地产管理法修正案草案，授权国务院就征收国有土地
上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。
A.城市住宅拆迁不再“无法可依”
拆迁城市居民房屋先要保障居住条件
拆迁补偿：以财产权的名义
B.“小产权”将走出土地管理灰色地带
小产权与大产权的区别
小产权的房子能买吗？
“小产权”将得到更加细化的法律解释
6）发布土地登记办法（2007年 12月 30日）
为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权
法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》
和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法（2008年 2月 1日生效）。
统一登记各级土地权利
7）2008年 2月 15日建设部颁布《房屋登记办法》
为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中
华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇
规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。7月 1日生效。
城乡一体登记：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住
房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范
围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造
的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
兑现了物权法关于房产权利统一登记的预期
8）中华人民共和国耕地占用税暂行条例
为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，制定本条例。国务院，2007
年 12月 1日，08年 1月 1日生效
耕地占用税的税额规定如下：一）人均耕地不超过 1亩的地区（以县级行政区域
为单位，下同），每平方米为 10元至 50元；二）人均耕地超过 1亩但不超过 2
亩的地区，每平方米为 8元至 40元；三）人均耕地超过 2亩但不超过 3亩的地区，
每平方米为 6元至 30元；四）人均耕地超过 3亩的地区，每平方米为 5元至 25
元。国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自
治区、直辖市的平均税额。
9）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》
财政部、国家税务总局
2月 26日颁布，当日生效
因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照条例第十三条规定的临时占用耕地
的情况，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过 2年未恢复耕地原状
的，已征税款不予退还。
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表地区每平方米平均税额（元）上海 45
北京 40天津 35江苏、浙江、福建、广东 30辽宁、湖北、湖南 25
河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川 22。5广西、海南、贵州、云南、
陕西 20
山西、吉林、黑龙江 17。5
内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆 12。5
三、我国房地产法的缺陷和完善
一）我国现阶段房地产法存在的问题
1、房地不统一，缺乏权威性
2、部门规章、政策及各地法规在实践中占主导地位，造成法律体系的冲突。欠缺
协调性
3、调整区域有局限---缺乏农村房地产调控
4、法律多应急，存在短期行为和严重滞后现象
5、行政权力与民事权利的边界不清
6、政策法规界限不清；政策性文件远远多于法律文件，效力层次不高；甚至还相
互矛盾
二）完善的思考
1、重视房地产民事法治建设，完善房地产民事法律制度
1）应从注重管理功能向注重对私权保护的观念转变，如对房地产民事权利的确认、
房地产民事主体的平等保护
2）立法设计应从注重保护国家利益向保护国家、集体和个人三者利益相结合的观
念转变
3）由城市向城乡统一并重转变；由房地产概念的封闭性向物权法不动产概念的开
放性转变
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