（房地产投资招商）天津市房
地产投资意向书最终版
一、天津市宏观市场基本情况
（一）、城市基本背景
天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积
平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有 6个市区（和平、河东、河西、
河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、
大港）和 5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至 2005年底，全市常住人口为 1043
万人，其中城镇人口为 万人。
天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交
汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条
国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；
天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；
2006年 3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了
天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。
天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长 12%，人均生产总值超过 7000
美元，财政收入年均增长 16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，
成为全国率先基本实现现代化的地区之一。
（二）、城市宏观经济概况
1、经济总量
2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值 亿元，按可比价格计
算，比 04年增长 %，连续 10个季度增速在 14%以上，当年新增经济总量达 亿元。
财政收入达到 亿元，占全市生产总值的 %，同比上年增长 %，实现“十五”期
间财政收入 5年上五百亿元台阶的重大突破。
2、购买力和消费水平
天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入
达到 12639元，同比增长 %；城市居民恩格尔系数为 %，同比下降 个百分点。城
市居民人均消费性支出 9653元，同比增长为 %，其中用于居住类支出 1292元，同比增长
%。
3、城市居民居住水平
2005年度天津城市居民人均居住建筑面积 ㎡，比 2004年增加 ㎡。预计 2006年
天津城市居民人均居住建筑面积为 ㎡，根据《天津市 2005-2020中长期发展规划》，2010
年天津城市人均居住建筑面积将达到 ㎡，未来几年内年均增长 ㎡。
4、固定资产投资 “十五”期间天津社会固定资产投资进入 15%以上的年增长高速
期，2003年突破 1000亿元大关，连续 3年保持 20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固
定资产投资额为 亿元，其中城镇固定资产投资完成 亿元。
5、2006年天津市主要预期目标
2006年全市经济社会发展的主要预期目标是
①、生产总值增长 12%；
②、财政收入增长 17%以上；
③、全社会固定资产投资增长 20%；
④、城市居民人均可支配收入增长 10%以上；
6、天津城市规划
天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两
年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧
城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发
梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住
板块（不含滨海新区板块）。
其中梅江板块（梅江 13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板
块、老城厢板块和海河板块在 2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛
围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。
东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未
形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼
应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，
东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。
东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的
高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展
方向之上，远期形势看好。
总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周
扩散。
二、天津市房地产市场概况
2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，
但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。
（一）、房地产投资势头强劲
虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到 %，仅比 2004年少
个百分点。自从 2003年以来，天津房地产投资一直保持 20%以上的增速，可见天津房地
产市场进入投资需求旺盛期。
（二）、土地市场相对疲软
2005年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显
回落，与 2004年 %的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为 %，其中居住
用地交易价格上涨 %；其二是土地交易量较 2004年也大幅度下降，截止 2005年 11月份，
全市（不包括保税区）土地成交总量为 万㎡，同比减少 %，单宗土地成交面积为 59263
㎡，同比减少 %。
（三）、房价增速较快
根据有关部门统计数据显示，天津 2005年度累计成交均价为 4132元/㎡，较 2004年度
全年均价（3302元/㎡）上升 %，而 2004年度相比 2003年上涨 %。市区商品房均价
突破 5000元/㎡的大关，下半年外环线以内 5000元/㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商
品房已经超过 6000元/㎡的均价水平。
从 2005年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着 2004年底的轨
迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶（2003年 2700元/㎡水平、2004年 3300元/㎡水平、
2005年 4100元/㎡水平），预计 2006年度天津整体房价水平达到 5000元/㎡的水平。
进入 2006年以来，天津全市商品房均价保持在 4900元/㎡以上的水平，其中河西区和南
开区价格水平高，分别达到 6500元/㎡和 6200元/㎡的水平。自二月份以来，河北区房价水平
达到 5100—5300元/㎡的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空
间较大。预计 2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到 6800元
/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和 5500元/㎡以上的水平。
天津主要城区区域 2006年 1—4月份房价示意图如下：
（四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧
虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建
筑面积 万㎡，同比增长 %，其中商品住宅 万㎡，同比增长 %。年度
新增商品房供应量为 1187万㎡。
与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从 2月份开始月度需求基本呈
下降趋势，全年商品房成交面积 980万㎡，同比去年下降 18%，各月份成交情况见下图：
（五）、2006年市场供需预计分析
1、2006年预计住宅需求总量在 1868万㎡左右
(1)、从人口增长及平均居住面积来看
2005年天津全市常住人口 1046万人，其中城镇人口 556万人，人均居住面积 ㎡。
根据《天津市 2005-2020中长期发展规划》，2006年的天津人口预计将达到 1076万人，其中
城镇人口 574万人，城镇人口比 2005年增加 18万人。预计 2006年天津城镇人均居住面积将
达到 ㎡到 2010年天津城镇人均居住面积为 30㎡，年均增长 ㎡。由此根据住宅刚
性需求计算公式为：
刚性需求 ＝新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”
= ㎡/人×18万人+㎡/人×574万人
=478万㎡+490万㎡=968万㎡
由人口增长及平均居住面积增长形成 2006年的住宅刚性需求预计为 968万㎡左右。
(2)、从拆迁带来的“被动型”需求分析
2005年天津城区拆迁面积为180万㎡。根据政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005
年略有放大，预计拆迁量将达到 200万㎡左右。根据拆迁量与新房需求量 1:3的关系，将形成
600万㎡的住宅需求。
(3)、从“转移型”需求分析
2005年初预计天津住宅需求量在 1300万㎡左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实
际成交量约 1000万㎡左右，被抑制的需求量约有 300万㎡左右，也将会结转到 2006年的市场
上进行消化。
将上述三项数据合计，预计 2006年天津住宅需求在 1868万㎡左右。
2、2006年住宅供给情况
根据相关数据资料统计分析显示，2006年天津市房地产投资额计划比上年增长 22%，达
到 400亿元；新开工项目计划比上年增长 25%，达到 2000万㎡，加上在施工程，今年的房地
产施工面积计划达到 3500万㎡。
（六）、市场特征分析
1、产品特征分析
（1）、住宅平均面积减小趋势明显
随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，而市民基于
控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量
最大的。为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显， 80—90㎡两居、
105—110㎡三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。
（2）、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体
随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑
逐渐成为建筑形式的主体。
（3）、混合居住模式将成为主流
以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标
准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。
（4）、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注
由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统
将是对城市开放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。
（5）、建筑风格方面，将从简约走向丰盛
通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为
客户价值。
2、竞争特征分析
（1）、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性
由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐
渐成为影响购房消费的关键因素。同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最
为敏感的问题（2005年总款 50万元以内商品房、2006年总款 60万元以内商品房）。
此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为
关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。
（2）、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体
通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前天津商品房
较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，所以价格不是同一片
区的竞争主体。片区内的产品质、品牌和开发商实力的竞争就显得格外重要，一方面，外地知
名地产商加快进军天津的步伐，并树立在当地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开
始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。
三、拟投资理由
1、天津是“环渤海经济圈”核心城市，区域位置优越，城市发展潜力巨大，特别是国家“十
一五”发展规划将天津滨海新区纳入国家发展战略，天津的发展面临空前的发展机遇。天津（特
别是天津滨海新区）的发展被学术界喻为继珠江三角洲、长江三角洲后的中国经济增长的第三
极。
2、在 2006年 3月份的国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，
明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。
3、天津市国民经济稳步快速增长，居民生活水平提高迅速，城市居民购买力相对较强。
4、随着生活水平的快速提高，城市居民对商品房的需求日益旺盛，外加天津近几年来旧
城改造拆迁规模较大，市场需求较大。
5、主要意向地块从开发规模、经济效益和土地获取资金要求等方面均符合公司发展战略
和实际情况。
四、意向地块项目的初步分析
（一）、1号意向地块
1、意向项目名称、位置
1号意向地块是南口路地块，该地块位于天津市中心城区的北侧河北区，该地块东南侧为
喜峰道，西南侧临街南口路。南侧近临穿越城区的新开河和新建设的榆关道，北距中心城区交
通主脉中环线仅 500m，西侧的南口路想南可直达天津火车站后广场，交通极其便利。地块形
态规整，周边基础设施完善，随着新开河生活区的不断规划发展和街区范围内的文教设施的建
设，周边的文化气氛将进一步提升，，具有较好的发展潜力。地块占地 100多亩，宜于建设开
发一定规模的居住社区。
2、用地指标
用地性质：居住
可建设用地面积：公顷
最大容积率：
预计出让时间：2006年 5月中下旬
3、意向地块的经济测算
（1）、定价
参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和
未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为 5200元/㎡。
项目总建筑面积为 万㎡，总销售收入为 万元，税后净收入为
万元。(本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入)。
（2）、成本
除土地成本外其它单位面积成本为 元/㎡，即开发成本为 24,万元，成本
明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备注
1、建筑工程成本 6, 1,
小高层住宅 15033
电梯 1260 70部电梯
2、项目前期费用 340
规划设计费 79
住宅设计费 190
地质勘探 32
放线测量费 8
监理费 32
3、政府规费
散装水泥 14 建筑面积××3元
墙体革新费 38
劳保统筹费 79
白蚁防治费 32
渣土清运费 47
确权测绘费 24
产权登记费 47
竣工备案费 8
交易服务费 20 投资额 %
质量监督费 11 工程造价 %
技术服务费 14
防雷审核 24 1500元+建筑面积×元/㎡
图纸审查 24
环境评估费 12
印花税 5 中标造价 %
招标服务费 30 合同造价 %
4、安装工程 5,
燃气 760
自来水 396
污水、雨水 459
电力 1456 双电路：92；单电路：83
供热 1851 住宅 92，二次管网 25
闭路电视 47
智能化 316
5、环境配套
景观、绿化 475 30
室外道路 316 20
6、管理费
7、销售费用 销售收入的 1—%
8、财务费用
9、不可预见费
总计： 24, 1,
（3）、土地成本与利润
土地成本与利润关系见下表：
通过调查，该地块的楼地价为 1900元/㎡较为合理，对应的土地成本在 291万元/亩。经测算，该地块最高价格为 310万元/亩（楼面价 2022
元/㎡）。
地成本测算表
平均成本
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地出让金
（万元）
土地契税
（万元）
土地交易手续费
（万元）
土地总成本
（万元）
项目总成本
（万元）
项目税后利润
（万元）
项目成本利润率
（%）
260 1696 26,832 27, 52, 25, %
265 1728 27,348 28, 53, 24, %
270 1761 27,864 28, 53, 23, %
275 1793 28,380 29, 54, 23, %
280 1826 28,896 29, 54, 22, %
285 1859 29,412 30, 55, 22, %
290 1891 29,928 30, 55, 21, %
291 1900 30,067 31, 56, 21, %
295 1924 30,444 31, 56, 21, %
300 1957 30,960 31, 56, 20, %
305 1989 31,476 32, 57, 20, %
310 2022 31,992 33, 58, 19, %
315 2054 32,508 33, 58, 19, %
320 2087 33,024 34, 59, 18, %
项目开发成本：24,万元，即项目开发成本：1,元/㎡（单价成本）
地块占地：万㎡，容积率：：建筑面积：万㎡
均价：5,元/㎡，销售收入：82,万元，税后收入：77,万元
（二）、2号意向地块
1、意向项目名称、位置
2号意向地块是万东小马路地块，该地块位于天津市中心城区的东侧的河东区，
该地块东南侧为万东小马路和万东路，北侧为卫国道快速路。卫国道快速路是中心城
区通向滨海新区的必经之路，东接京津塘高速公路、滨海国际机场，交通及其便利，
地理位置优越。卫国道两侧将成为天津房地产开发的热点区域，周边在开发或改造大
规模生活居住区有顺驰太阳城、丽苑居住区、万新村居住区等，具备较好的开发条件。
该地块占地 73亩，宜于建设中小型生活社区。
2、用地指标
用地性质：居住
可建设用地面积：公顷
最大容积率：
预计出让时间：2006年第三季度
3、意向地块的经济测算
（1）、定价
参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、
人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为 5000元/㎡。
项目总建筑面积为 万㎡，总销售收入为 44100万元，税后净收入为
41,万元。（本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入）。
（2）、成本
除土地成本外其它单位面积成本为元/㎡，即开发成本为14,万元，
成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备注
1、建筑工程成本
9,
小高层住宅
8379
电梯
630
35部电梯
2、项目前期费用
190
规划设计费
44
住宅设计费
106
地质勘探
18
放线测量费
4
监理费
18
3、政府规费
散装水泥
8
建筑面积××3元
墙体革新费
21
劳保统筹费
44
白蚁防治费
18
渣土清运费
26
确权测绘费
13
产权登记费
26
竣工备案费
4
交易服务费
11
投资额 %
质量监督费
6
工程造价 %
技术服务费
8
防雷审核
13
1500元+建筑面积×元/ M2
图纸审查
13
环境评估费
7
印花税
3
中标造价 %
招标服务费
17
合同造价 %
4、安装工程
2,
燃气
423
自来水
221
污水、雨水
256
电力
811
双电路：92；单电路：83
供热
1032
住宅 92，二次管网 25
闭路电视
26
智能化
176
5、环境配套
景观、绿化
265 30
室外道路
176 20
6、管理费
7、销售费用
销售收入的 1—%之间
8、财务费用
9、不可预见费
总计：
14, 1,
（3）、土地成本与利润
土地成本与利润关系见下表：
通过调查，该地块的楼地价为 2000元/㎡较为合理，对应的土地成本在 240万元/亩。经测算，该地块最高价格为 270万元/亩（楼面价 2250
元/㎡）。
土地成本测算表
平均成本
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地出让金
（万元）
土地契税
（万元）
土地交易手续费
（万元）
土地总成本
（万元）
项目总成本
（万元）
项目税后利润
（万元）
项目成本利润率
（%）
200 1667 14700 15, 29626 12026 %
210 1750 15435 15, 30385 11268 %
216 1800 15876 16, 30840 10813 %
220 1833 16170 16, 31143 10509 %
230 1917 16905 17, 31902 9751 %
240 2000 17640 18, 32660 8992 %
245 2042 18008 18, 33040 8613 %
250 2083 18375 18, 33419 8234 %
255 2125 18743 19, 33798 7854 %
260 2167 19110 19, 34177 7475 %
265 2208 19478 20, 34557 7096 %
270 2250 19845 20, 34936 6717 %
275 2292 20213 20, 35315 6337 %
280 2333 20580 21, 35694 5958 %
项目开发成本：14,万元，即项目开发成本：1,元/㎡（单价成本）
地块占地：万㎡，容积率：：建筑面积：万㎡
均价：5,元/㎡，销售收入：44,万元，税后收入：41,万元
（三）、3号意向地块
1、意向项目名称、位置
3号意向地块是梅江13号地块，该地块位于天津市中心城区的南侧文化商贸发达、
人居环境优越的河西区的南端，地块处于梅江高档居住区的中心区域。区域优势明显，
健康、生态、自然和人文相融一体的居住环境。地块周边已经形成规模高档居住社区，
交通畅通、环境优美、现代化配套齐全，是目前“梅江板块”剩下为数不多的中大型
地块之一。
2、用地指标
用地性质：居住
可建设用地面积：公顷
最大容积率：
预计出让时间：2006年 5月底
3、意向地块的经济测算
（1）、定价
参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、
人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为 7500元/㎡。
项目总建筑面积为 万㎡，总销售收入为 90,万元，税后净收入为
85,万元。注：本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入。
（2）、成本
除土地成本外其它单位面积成本为 1,元/㎡，即开发成本为 20,万
元，成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备注
1、建筑工程成本
12, 1,
小高层住宅
12062
电梯
360
20部电梯
2、项目前期费用
规划设计费
60
住宅设计费
145
地质勘探
24
放线测量费
6
监理费
24
3、政府规费
散装水泥
11
建筑面积××3元
墙体革新费
29
劳保统筹费
60
白蚁防治费
24
渣土清运费
36
确权测绘费
18
产权登记费
36
竣工备案费
6
交易服务费
15
投资额 %
质量监督费
8
工程造价 %
技术服务费
11
防雷审核
18
1500元+建筑面积×元/ M2
图纸审查
18
环境评估费
9
印花税
4
中标造价 %
招标服务费
24
合同造价 %
4、安装工程
4,
燃气
579
自来水
302
污水、雨水
350
电力
1110
双电路：92；单电路：83
供热
1411
住宅 92，二次管网 25
闭路电视
36
智能化
241
5、环境配套
1,
景观、绿化
724 60
室外道路
362 30
6、管理费
7、销售费用
1,
销售收入的 1—%之间
8、财务费用
9、不可预见费
总计：
20, 1,
（3）、土地成本与利润
土地成本与利润关系见下表：
通过调查，该地块的楼地价为 3497元/㎡较为合理，对应的土地成本在 380万元/亩。经测算，该地块最高价格为 413万元/亩（楼面价 3800
元/㎡）。
土地成本测算表
平均成本
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地出让金
（万元）
土地契税
（万元）
土地交易手续费
（万元）
土地总成本
（万元）
项目总成本
（万元）
项目税后利润
（万元）
项目成本利润率
（%）
320 2945 35520 36, 57, 28, %
330 3037 36630 37, 58, 26, %
340 3129 37740 38, 59, 25, %
350 3221 38850 40, 61, 24, %
360 3313 39960 41, 62, 23, %
370 3405 41070 42, 63, 22, %
380 3497 42180 43, 64, 21, %
390 3589 43290 44, 65, 20, %
400 3681 44400 45, 66, 18, %
410 3773 45510 46, 67, 17, %
413 3800 45832 47, 68, 17, %
420 3865 46620 48, 69, 16, %
430 3957 47730 49, 70, 15, %
项目开发成本：20,万元，即项目开发成本：1,元/㎡（单价成本）
地块占地：万㎡，容积率：：建筑面积：万㎡
均价：7,元/㎡，销售收入：90,万元，税后收入：85,万元
（四）、4号意向地块
1、意向项目名称、位置
4号意向地块是电影制片厂地块，该地块位于天津市中心城区的南侧人文和人居
环境优越的南开区，地块处于南半环快速路与卫津南路交界处，比邻奥林匹克体育中
心、水上公园、堆山公园、天塔等大型园林环布四周，交通便捷，地理位置和自然环
境优越，生态环境极佳，是“奥运板块”中最为宜居的地段之一，该项目是“奥运板
块”中仅存的可大盘开发用地。
2、用地指标
用地性质：居住及公共服务设施用地
可建设用地面积：公顷
最大容积率：
预计出让时间：2006年 5月底或 6月初
3、意向地块的经济测算
（1）、定价
参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、
人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为 6500元/㎡。
项目总建筑面积为 万㎡，总销售收入为 203,万元，税后净收入为
192,万元。（本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入）
（2）、成本
除土地成本外其它单位面积成本为 1,元/㎡，即开发成本为 52,万
元，成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备注
1、建筑工程成本
31, 1,
小高层住宅
29726
电梯
2000
100部电梯
2、项目前期费用
673
规划设计费
156
住宅设计费
375
地质勘探
63
放线测量费
16
监理费
63
3、政府规费
散装水泥
28
建筑面积××3元
墙体革新费
75
劳保统筹费
156
白蚁防治费
63
渣土清运费
94
确权测绘费
47
产权登记费
94
竣工备案费
16
交易服务费
38
投资额 %
质量监督费
21
工程造价 %
技术服务费
28
防雷审核
47
1500元+建筑面积×元/ M2
图纸审查
47
环境评估费
24
印花税
9
中标造价 %
招标服务费
59
合同造价 %
4、安装工程
10,
燃气
1502
自来水
782
污水、雨水
907
电力
2879
双电路：92；单电路：83
供热
3661
住宅 92，二次管网 25
闭路电视
94
智能化
626
5、环境配套
2,
景观、绿化
1408 45
室外道路
1095 35
6、管理费
1,
7、销售费用
3,
销售收入的 1—%之间
8、财务费用
1,
9、不可预见费
总计：
52, 1,
（3）、土地成本与利润
土地成本与利润关系见下表：
通过调查，该地块的楼地价为 2929元/㎡较为合理，对应的土地成本在 410万元/亩。经测算，该地块最高价格为 448万元/亩（楼面价 3200
元/㎡）。
土地成本测算表
项目开发成本：52,万元，即项目开发成本：1,元/㎡（单价成本）
平均成本
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地出让金
（万元）
土地契税
（万元）
土地交易手续费
（万元）
土地总成本
（万元）
项目总成本
（万元）
项目税后利润
（万元）
项目成本利润率
（%）
370 2643 82695 85, 138, 53, %
380 2714 84930 87, 140, 51, %
390 2786 87165 89, 142, 49, %
400 2857 89400 92, 145, 46, %
410 2929 91635 94, 147, 44, %
420 3000 93870 96, 149, 42, %
430 3071 96105 99, 152, 39, %
440 3143 98340 101, 154, 37, %
448 3200 100128 103, 156, 35, %
450 3214 100575 103, 156, 35, %
460 3286 102810 106, 159, 33, %
470 3357 105045 108, 161, 30, %
地块占地：万㎡，容积率：：建筑面积：万㎡
均价：6,元/㎡，销售收入：203,万元，税后收入：192,万元
（五）、意向地块综合评述
根据公司土地购置战略要求和资金实力情况，同时考虑到意向地块拟上市时间和
项目收益情况等因素，得出以初步结论：
1、近期重点跟踪河北区南口路地块、河西区梅江 13号地块，同时关注电影制片
厂地块。
2、从土地购置的资金要求分析得出，近期拟出让的南口路地块和梅江 13号地块
符合公司的资金现状和支付能力。
3、考虑到公司缺少在一级城市开发高端项目经验，建议优先购置南口路地块，其
次是梅江 13号地块。
4、由于电影制片厂地块规模相对较大，地块总额较大（预计超过 9亿元），从资
金要求上考虑，建议不将该地块纳入意向购置地块，但予以关注。
3、万东小马路地块政府计划第 3季度上市，公司应该尽快介入该地块运作。
五、最主要的障碍和风险
1、天津人脉关系相对薄弱，对其房地产市场的把握相对不足，另公司缺少在一线
市场开发的经验。
2、目前天津市区土地价格相对较高，且各区土地价格上涨较快，而房价上涨相对
较慢，土地成本在一定程度上略有偏高，导致土地总款额也现对较大。
3、南口路地块、梅江 13号地块和电影制片厂地块拟将在 5月或 6月推出，前期
运作时间紧，且运作空间相对较小。
4、从天津土地部门了解到跟踪南口路地块、梅江 13号地块和电影制片厂地块的
开发商现对较多。其中河北区南口路地块占地约 100多亩具备一定的规模，而河北区
土地价格相对较低，该地块出让金预计在 3亿左右，比较适合本土的中小型开发商和
意向进入天津市场的外地开发商，较多的开发商介入势必会增加该地块的获取难度；
作为梅江中心区域的 13号地，地块规模适中，有意向且有实力介入的开发商也相对较
多，购地竞争也会相对激烈，该地块的购地成本会相对较高。
5、河东区万东小马路地块占地约 70多亩具备一定的规模，而河北区土地价格相
对较低，该地块出让金预计在 3亿左右，比较适合本土的中小型开发商和意向进入天
津市场的外地开发商，较多的开发商介入势必会增加该地块的获取难度。
6、南开区电影制片厂地块规模相对较大，土地价相对较高，预计该地块土地总款
在 9亿元以上，公司目前从资金上购置该地块存在一定难度。
六 、立项所需的前期费用
立项费用包括前期拓展费用、中介费用，共需 30万元，如有特殊费用支出另行申
请。
发展部
2006年 5月 1日
