（发展战略）中国养老产业
发展研究报告
中国养老产业发展研究报告
目录
第一章 养老产业概论.........................................................4
第一节 老龄产业界定 .....................................................4
一、老龄产业的提出.....................................................4
二、老龄产业的概念.....................................................4
三、老龄产业的特点.....................................................5
第二节 养老产业界定 .....................................................7
一、养老产业提出.......................................................7
二、养老产业概念.......................................................7
三、养老产业分类.......................................................8
四、本报告涉及项目.....................................................9
第二章 中国养老产业宏观环境分析............................................11
第一节 国外养老产业发展现状和趋势 ......................................11
一、发展历程..........................................................11
二、发展现状..........................................................12
三、发展趋势..........................................................15
第二节 中国养老产业宏观环境分析 ........................................16
一、政策环境..........................................................16
二、经济环境..........................................................17
三、社会环境..........................................................18
四、文化环境..........................................................20
第三节 宏观环境对中国养老产业的影响分析 ................................21
一、宏观环境对中国养老产业发展的有利因素..............................21
二、宏观环境对中国养老产业发展的不利因素..............................21
第三章 中国养老产业总体市场状况............................................24
第一节 中国养老产业发展历程 ............................................24
一、我国的人口发展历程................................................24
二、我国养老产业发展历程..............................................24
第二节 中国养老产业市场发展现状 ........................................26
一、市场需求状况......................................................26
二、市场供给状况......................................................27
第三节 养老产业市场发展趋势 ............................................29
第四章 中国养老产业细分市场分析............................................30
第一节 老年疗养市场分析 ................................................30
一、市场需求状况......................................................30
二、市场供给状况......................................................31
第二节 老年公寓市场分析 ................................................33
一、市场需求状况......................................................33
二、市场供给状况......................................................35
第三节 老年服务市场分析 ................................................40
一、市场需求状况......................................................40
二、市场供给状况......................................................41
第四节 老年娱乐文化市场分析 ............................................42
一、市场需求状况......................................................42
二、市场供给状况......................................................43
第五节 老年旅游市场分析 ................................................45
一、市场需求状况......................................................45
二、市场供给状况......................................................45
第五章 养老产业案例研究....................................................48
第一节 国外养老社区模式 ................................................48
一、国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准...........................48
二、国外老年居住建筑模式..............................................48
三、国外老年住宅特征..................................................50
第二节 国外养老产业案例 ................................................52
一、美国太阳城养老社区................................................52
二、日本高科技养老院..................................................58
三、莫斯科社会服务综合中心............................................59
第三节 中国养老社区模式 ................................................62
一、候鸟式养老模式....................................................62
二、活跃型养老模式....................................................63
三、异地型养老模式....................................................64
四、农家式养老模式....................................................65
第四节 中国养老社区案例 ................................................66
一、绿地孝贤坊........................................................66
二、北京太阳城........................................................69
三、海南太阳谷........................................................73
四、武汉颐乐园........................................................76
五、东方太阳城........................................................78
第五节 养老产业公司案例 ................................................83
一、Del Webb公司 .....................................................83
二、上海绿地集团......................................................85
第一章 养老产业概论
第一节 老龄产业界定
一、老龄产业的提出
随着我国老龄化趋势和程度的加深，老龄产业应运而生。老龄产业在国外也
称为“银色产业”，在西方发达国家已有很长的发展历史。我国老龄产业起步较
晚，对老龄产业的研究始于 20世纪 90年代，有的学者称之为老年产业。在 1997
年 5月 28日中国首次老龄产业研讨会上，中国老龄协会会长张文范首次公开明
确的提出“老龄产业”的说法。
二、老龄产业的概念
1、人口老龄化
人口年龄结构一般可分为年轻型、成年型、老年型三种人口结构。人口老龄
化是指总人口中年轻人口数量相对减少、年长人口数量相对增加而导致的老年人
口比例相应增长的动态过程。按照国际通行的标准，一个国家 60岁以上的老年
人口或 65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过 10%和 7%，那么这个国家就
达到人口老龄化。
在西方经济发达国家，老龄化是人口结构转变的自然形态，老龄化是一个循
序渐进的、缓慢的过程。如由成年型人口转变为老年型人口，法国共经历了 115
年，瑞士用了 85年，美国是 60年，英国为 45年，就连发达国家中老龄化速度
最快的日本也用了近 25年时间。我国 2000 年已经进入老龄化社会。
2、老龄产业
关于老龄产业的界定，主要有如下三种基本观点：
（1）老龄产业隶属于第三产业，仅仅包括老年服务业。把老龄产业界定为：
隶属于第三产业，以专门为老年人提供劳务服务为主，独立存在的经营性、服务
性的特殊部门。按照这种观点，老龄产业的实质是为老年人口提供劳务服务的第
三产业，它的外延相对较窄。
（2）老龄产业隶属于第二、三产业。从老龄产业与三次产业的关系来看，
老龄产业是横跨二、三两类产业的。老龄产业，指的是专门生产老年用品或者提
供老年服务的企业和部门。显而易见，以此观点，老龄产业的外延主要涵盖为老
人生产和提供劳务的第二和第三产业中的企业，为老人提供农产品的隶属第一产
业的企业将被排除在老龄产业范围之外。
（3）老龄产业是包括于第一、二、三次产业中的综合产业体系。老龄产业
并不是传统意义上的一个独立的产业部门，它是由老年消费市场需求增长带动而
形成的新兴产业，它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商
品生产和服务。老龄产业是综合性的产业，是从第一、第二、第三派生出来的特
殊产业，它既包括生产性产业，也包括服务性产业。
三、老龄产业的特点
1、特殊性
老龄产业的特殊性是指老龄产业服务对象的特殊性。即从年龄阶段上划分，
老龄产业的目标对象锁定为 60岁及以上的老年人口。尽管老龄产业提供的产品、
劳务或就业机会并不排斥非老人，但是，老龄产业的经济实体在市场中竞争时，
将主要考虑老年人口的需求，并根据老人的特征进行具体的运作。
2、综合性
老龄产业的综合性主要表现在两个方面：第一，它是一个横跨第一、二、三
次产业的综合产业体系。换言之，老龄产业所包含的经济实体有的属于第一产业，
如农业部门中专门为老人提供副食的企业；有的隶属第二产业，如主要为老人生
产日用品的老年服装公司、老人助听器公司等；有的归属第三产业，如老人婚姻
介绍所等。第二，老龄产业是一个综合性的大市场体系，在这个市场体系中包含
众多专门为老人服务的子市场。具体地说，老龄产业的市场体系涵盖老人日用品
市场、老年服务市场和老龄经济实体等众多领域。
3、微利性
老龄产业的微利性是指从事老龄产业的企业在老龄市场的单项产品或单项
服务中获得的平均利润率与从事其他产业相比相对较小。需要指出两点，首先，
老龄产业的微利性是就单项产品或服务的平均利润率而言，但这与从事老龄产业
的企业的较高的总利润并不矛盾，原因在于老龄市场容量巨大；第二，微利性并
不排斥老龄产业的市场性，也并不等于主张老龄产业的福利性，恰恰表明了老龄
产业在市场中不同于其他产业的特殊性。
第二节 养老产业界定
一、养老产业提出
养老服务业是最典型和最大的老龄产业。老年人的需求是老龄产业发展的根
本基础，而老年人的主要需求是养老服务需求。
中国的养老产业是从计划经济条件下那些专门为照顾“三无对象”而设立的
国家福利设施的基础上发展起来的。我国传统的养老模式是家庭养老，没有家庭
支撑的城市孤寡老人和农村五保老人，则由政府兴办的敬老院或养老福利机构负
责供养。
随着经济社会发展，特别是人口老龄化的迅猛发展，家庭和政府都无力负担
沉重的养老服务压力，只能求诸市场，动员广泛的社会力量为老年人提供养老服
务。目前，我国约有 60岁以上老年人口 亿，这就是一个潜在的养老服务需
求的巨大市场，可以预见养老服务业将是未来最大的老龄产业。
二、养老产业概念
在老年人的众多需求中，养老服务需求是其主要需求，养老服务水平的高低
是老年人能否安度晚年的关键因素。目前，我国对于养老服务的概念界定尚无定
论，有人把养老服务统称为老年福利服务；也有的专家学者认为养老服务可以划
分为两大部分，一部分是养老产业，一部分是老年福利服务事业。其中养老产业，
是指那些为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老服务，这些老年
人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由地选择机构。老年人福利服务
事业则是为社会上更多的经济状况不是很优越的老年人提供的养老服务，这部分
老年人的养老需求同样旺盛，但是受收入的制约，他们承担不了市场化养老服务
所必须支付的成本。
本报告中的养老产业，是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年
人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的一个产
业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴
产业。
三、养老产业分类
养老产业按需求属性的不同，可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政
服务业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其
它特殊产业等十个细分产业。
1、老年医疗保健业
老年医疗保健业是指为老年人提供医疗保健药品和医疗器械，主要涉及到药
品、保健品、医疗器具、健身器材、康复器材、老年人常用的辅助医疗设备、疗
养休养、住院陪床伺候等产品的生产与服务。
2、老年生活用品业
老年生活用品业是为老年人提供诸如手杖、服装鞋帽、饮食、餐具、防滑器
具、放大镜、助听器、拐杖、轮椅、成人尿布以及其它方便老人的专用品，比如，
座椅式便桶，升降式轮椅或床，呼叫器或警报器等。
3、老年（家政）服务业
老年服务业是高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家
庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。主要包括家务服务，包括家务、购
物、打扫卫生、整洁环境、洗衣等事务；活动服务，包括用餐、洗澡、淋浴、上
厕所、陪同上街、逛商店、换衣服等；友爱服务，包括电话交谈、上门交谈、聊
天、代写书信、生活谈话、网上聊天等。
4、老年公寓（房地产）业
老年公寓（房地产）业主要为老年人提供建筑设施，如老年公寓、托老所、
护理医院、敬老院等。住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件
十分重要的事情。但是，如果住房不能根据老年人的特点设计修建，那就会给老
年人的生活带来诸多不便。比如，老年人由于年老体弱，楼层不宜住得太高；由
于视力衰退，要求房间透光好；由于行动不便，要求有防滑防跌设施等。
5、老年保险业
老年保险业是为老年人提供人身保险、健康保险、养老保险等。人们都希望
健康、长寿、晚年生活幸福，希望在遇到疾病、特别是重大疾病时能够得到医治，
在年老体弱，没有经济收入时，生活能得到保障。随着市场经济体制的建立，社
会保障制度和医疗制度的改革，以及与家庭变迁相联系的家庭保障功能的弱化，
人们特别是老年人的保险意识增强，对保险的需求增大，保险业在老年人中将会
有一个很大的市场。
6、老年金融业
老年金融业是指随着老年人社会保障制度继续推行和保障面的不断扩大，以
后老年人的经济状况将会越来越好，会有一些理财观念很强的老年人购买金融产
品，储蓄、证券投资、期货投资、理财咨询等。
7、老年娱乐文化产业
很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富
自己的精神文化生活。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅
览室、歌舞厅、游乐场等，文化教育方面包括老年大学、老年职业培训、各种学
习班等老龄教育产业。
8、老年旅游业
老年人对旅游也情有独钟。他们在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚
年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成
为许多老年人休闲活动的一种重要选择。在当今，外出旅游已开始成为许多老年
人追求的一种时尚，特别是经济发达的国家更是如此。
9、老年咨询服务业
老年人由于生理心理的原因，在老年生活中会遇到许多问题和困难，需要社
会给予帮助解决。以老年人为对象的咨询服务将会受到老年人的欢迎，如解决老
年人心理障碍的心理咨询，为老年人健康提供帮助的健康咨询，为老年人提供法
律帮助的法律咨询，以及为老年人日常生活提供帮助的家政咨询等。
10、其它特殊产业
其它特殊产业是指有些老年人有着自己特殊的喜好，这些需求不具有普遍性
和通常意义上的不可或缺的特点，如古玩等老年消费品、老年特殊需要品，花卉
种植、老年表演、老年交谊、老年气功、书报影视等。
四、本报告涉及项目
目前，在中国养老产业领域，国内关注点仍局限于老年房地产业，其它细分
养老产业还未引起足够的重视。本报告所涉及细分产业类别主要从各种养老服务
业围绕房地产业集聚的难易程度出发，选择医疗保健疗养业、老年服务业、老年
公寓（房地产）业、娱乐文化业、旅游业五个方面作为重点研究对象。
第二章 中国养老产业宏观环境分析
第一节 国外养老产业发展现状和趋势
一、发展历程
国外养老产业的发展和人口发展变化密切相关，归结起来可分为以下三个发
展阶段：
第一阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养
老产业并未兴起
18世纪后期，随着欧洲工业革命的兴起和不断发展，极大地推动了社会、经
济和科技的发展，大大地改善了人们的生活条件，从而推动了世界人口的第二次
快速增长，引发了人类历史上第二次“人口革命”。这次革命使得出生率下降，
世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。在这个阶段，三代同堂传统的养老
方式较为普遍，祖孙三代共聚一堂，由家人为老人提供经济、生活、精神上的照
顾，养老产业在这个阶段并未兴起。
第二阶段：二战后至 20世纪 60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养
老机构开始兴起
第二次世界大战后，新生儿数量明显减少，人均寿命则上升到目前的 66岁。
这种双向发展使老龄化发展越来越快，全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄
化。据联合国有关规定，一个国家 65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过 7
％，或 60岁以上的人口超过 10%，使被称为“老年型”国家。全球已有 72个国
家进入“老年型”。
20世纪 60年代，西方发达国家有关老年人的政策有所变化，法国、英国、
联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由
福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求
的一剂灵丹妙药。
第三阶段：20世纪 70年代至今，社区养老服务业逐渐发展，并形成多种业
态的服务业和配套服务业
20世纪 70年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大，使其用于老
年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展。因此，西方国家纷纷建立
了社区照顾服务政策，在不同的法定框架和资金来源下，为老年人所提供的养老
金、住房供给、医疗保健、社区服务等在西方各国独立发展起来。
20世纪 70年代中期以来，经济因素成为影响老年人养老保障和社区服务政
策倾向的最重要因素，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾
服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服务；二是转为降低政府的直接作用
并发展商业的、非盈利的和非正规的提供老年服务的部门；三是促进具有更为灵
活的服务和具有更大选择机会的、个性化的照顾服务的发展。
20世纪 90年代，西方国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的
养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合。这时候人口老龄
化对西方国家的财政影响已经到了相当严重的地步。西方国家在制定政策时，将
开发老年市场看做是解决老龄化的重要途径。
正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以新兴并得到迅速发展，
形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的
服务业和配套产业。
二、发展现状
1、美国
美国的养老产业经过几十年的发展已经比较成熟，分为盈利性和非盈利性的
养老产业两类。养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业。
（1）养老住宅业发展已比较成熟，从生理需要、安全需要层次满足老年群
体的需求
养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业，其主体是美国的社会营
利机构。老年住房业需求的快速增长使美国人意识到“银发”给他们带来的产业
机会。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到 1990年
十年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了 24%。辅助生活机构是老年
住房市场里发展最快的部分。据统计，排在前 30名的辅助生活机构供应商拥有
全国约 24%的床位数。1999年时排在前 5位的每个辅助生活机构，在全美各州的
床位数均超过了 10000张。比如排居第三的 Marriott，总共拥有 11603张床位
分布在全美 29个州 150家 Marriott品牌的养老院里。
美国养老住宅业的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安
全需求层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养等服务。其产业成熟的标志是
借贷有程序、建设有规矩、运营和服务有标准及监督检查。
（2）美国的养老住宅产业还注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对
归属与爱的需求
美国的养老住宅业不仅仅从生理和安全角度满足老年群体的需求，还侧重于
为入住的老年人提供一种归属感。典型代表为佛罗里达州的太阳城中心。该中心
从 1961年开发建设，从一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。这
里的居民必须是 65岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30
天。社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。太阳城中心现有拥有“太
阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅
助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住
公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共
同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论选用哪种住宅，都会享受
到社区提供的积极的活跃的生活方式。根据美国一项调查显示，生活在该区的老
年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。
2、英国
（1）二十世界六十年代中期，出现临终关怀医学和临终关怀医院，为临终
老人提供特殊护理，满足其安全需求
临终关怀医学和临终关怀医院上世纪六十年代中期诞生在英国，随后它作为
向病人及家属提供全面照顾的社会保健服务方式，在全球迅速发展。
（2）二十世纪末，制定一项支持“社区料理”十年政策，为老人提供咨询
和帮助，解决老人生理、安全层次的需求
二十世纪末英国政府制定的一项支持社区料理的 10年政策已经帮助许多老
年人免于被送进收容院。“为社区服务”已成为英国学校教育和青少年教育计划
中的组成部分。地方当局提倡“好邻居计划”，社区工作者已经把领取退休金的
老年人组织起来进行互助。“关心老人”的社区志愿服务人员定时探望老人。并
为他们担任顾问，提供咨询和其它服务。
（3）2006年英当局明令，倡导发展社区养老服务业，为老人提供归属感
英国有关条令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，内容包括：
生活照料、物质支援、心理支持、整体关怀。社区养老服务收费低，覆盖面广，
收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，社区老年人都可以得到服务的机会。
其中，生活照料又分为居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所 4种形式。
物质支援是政府对 65岁以上的纳税人给予适当补贴，住房税也相应减少，
对 66岁以上的老年人可以享受国内旅游车船票减免的权利，电灯、电视、电话
费和冬季取暖费也有优惠。
心理支持通过心理保健医生上门为老年人看病、传授养生之道、提供医疗护
理服务。另外，政府还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特
殊服务。
整体关怀是由英国政府出资兴办社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社
交的场所。
3、日本
（1）传统的居家养老已不再适应社会发展的需要
当今日本社会，传统的居家养老已难以适应社会发展的新形势。除了因为不
便受到社会服务外，主要还有两个方面的矛盾，其一年轻人有财力而无精力照顾
家中的老人，已是比较普遍的现象，严重制约着生产力的最大发挥；其二，青年
人的新思想、新观念与老年人传统的行为方式形成反差，居家养老模式影响家庭
和睦进而影响到社会的稳定。社会高速持续发展和现代化进程，促使社会集中养
老享受社会化服务成为大势所趋，是生产力和社会发展的必然。
（2）经过若干年的发展，日本已经形成了相对完善独立的社区化居家养老
方式
日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体
系，推行以社区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设
置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力。在日本，80%
以上的老人选择社区居家养老方式。该产业从老年人的实际需求出发，注重开发
护理、医疗、保健、娱乐等多项指标，旨在按照老年人的需要为其提供家里家外
的全方位服务。这种以需求为导向、以服务为基础、以多项指标开发为原则、把
家庭和社会结合起来的多元化养老方式，符合现代社会养老业发展的一般规律。
三、发展趋势
综观以上国家养老产业发展历程及现状，不难得出以下结论：
1、养老产业的发展正在被提到全球各国的议事日程上，必须也不得不引起
足够的重视。
2、随着多种养老服务产业业态的出现，老年消费群体会根据自己的支付能
力、消费偏好而选择自己喜欢的养老产品。
3、养老服务业会在以上两种大背景下发展得越来越健全，满足老年消费群
体生理、安全、归属和爱等不同需求。激烈的市场竞争会使养老产业为老人提供
的服务越来越周到细致、更考虑老年消费群体的支付能力。
4、养老住宅业发展相对成熟，功能将逐渐完善。社区养老服务以其收费低，
覆盖面广，收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，必将成为养老产业的主
导发展方向。
第二节 中国养老产业宏观环境分析
一、政策环境
1、出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业
的快速发展
结合我国人口老龄化快速发展的趋势，为了加快老龄事业的全面发展，根据
《国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006－2010年）》、《中华人民共
和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国
家制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划》，鼓励老龄事业的快速发展。
在《中国老龄事业发展“十一五”规划（2006－2010年）》中指出“加快
发展养老服务业”的措施为：（1）增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会
力量投资兴办不同档次的养老服务机构。（2）支持信息服务、管理咨询、人才
培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、
家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老年服务网络体
系，为居家老人提供优质、便捷的服务。
2、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导
并促进养老服务业的快速发展
根据 2006年 2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动
保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关
于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确
进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护
理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。《关于加快发展养老服务
产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。
3、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》
《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三
个指导思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善
社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；
（3）要培育和发展老年消费市场。
4、实施“社区老年福利服务星光计划”
在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设
施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利
服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场
所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街
道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目
入手，逐步具备多种功能。
在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施
和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。
农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等
功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。
5、出台了扶持福利性老年社区政策
2000年，国家税务局下发了《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通
知》，“通知”对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年
服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老
年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。
“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得
税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使
用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的
社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所
得税和个人所得税前准予全额扣除。
二、经济环境
1、我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段
我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不
同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口
咨询局的资料，世界上已经有 70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉
亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足 1000美元。这说明我国
经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，
呈现“未富先老” 的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。
2、我国居民收入水平城乡差别较大
城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民
收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体
简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决
定了其支付能力水平之间的差距。
3、我国居民收入水平区域差异较大
2006年西部蓝皮书《中国西部经济发展报告(2006)》中指出，西部经济虽
然强劲增长，可东西部差距却还在不断扩大。从居民收入水平差距来看，2005
年西部城镇居民可支配收入占东部地区的比例由 2004年的 %下降到 2005年
的 %，而 2005年西部地区农村居民人均纯收入占东部地区的比例由 2004年
的 48%下降到 %。我国东西部经济发展的总体经济环境决定了养老产业面对
的老年消费群体的支付能力水平有显著的区域差异。
三、社会环境
1、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平
2000年，我国已经达到国际上一般认为的 7%的老龄化标志线。2005年，我
国 60岁以上的老年人口已达 亿，占总人口的 11%。到 2010年，60岁以上
老年人口将达到 亿，约占总人口的 ％，年均增长 537万人。预计 2020
年将达到 亿，占当时总人口的 16%左右。
2、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题
我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄
问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，
劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问
题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他
们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会
更加深刻。
3、中国目前的三种主要养老方式
我国目前主要有家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式。
（1）家庭养老
所谓家庭养老，就是由子女提供供养经费、生活照顾(包括医疗护理) 和精
神慰籍的封闭式运作形式。
家庭养老在我国可谓渊源流长，它是一种建立在中国传统血亲价值和血亲伦
理之上的养老方式。它体现了中华民族尊老爱幼的传统美德，与其他养老方式相
比，优越性十分明显。一是家庭养老大都采取代际同居或居住地附近的方式，子
女可以为父母提供经济支持和生活照顾，二是父母可以力所能及地帮助子女照顾
孩子、料理家务，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人与各年龄段的人保
持接触，可起到延缓衰老的作用。尤其是老人与孙辈的交往，能使老年人享受到
天伦之乐。
（2）机构养老
机构养老主要是指在支付一定费用后，老年人在政府和社会各界举办的各种
养老院、敬老院、护理院等机构和设施中养老。
上世纪八十年代，为解决人口日益老化的问题，由民政系统牵头，陆续开办
了包括养老院等在内的多项社会福利事业。进行市场经济体制改革以后，民办养
老机构涌现， 成为政府养老机构的补充。近年来，选择进入机构养老的城市老
人逐渐增多，主要原因：一是可减轻子女的负担；二是可避免因代沟冲突；三是
能减轻老人家务劳动的压力；四是能消除孤独感；五是能受到健康护理等专业化
的服务。这些都是家庭养老难以比拟的。
（3）居家养老
居家养老是就是老年人在家中居住，接受由社区提供养老服务的一种养老方
式。
在我国，考虑到家庭养老功能的日益衰弱和机构养老的力不从心，及多数老
年人处于经济和情感上的原因不愿离开熟悉的社区环境，加上如今人们住房水平
的提高，老人们有了较好的住家环境，老人更希望在家里而不是在养老机构接受
服务，居家养老便应运而生。居家养老不同于传统的家庭养老，是兼具家庭养老
和机构养老优越性的新型养老方式。
此外，从生活质量的角度而言，由于这三种养老方式彼此孤立，缺乏相互间
的衔接和配套，目前仅能满足老年人吃穿住行，有病看等最基本的生存需要，对
老年人生活质量的更高层面，如生活满意度、精神生活(如文化娱乐) 和奉献社
会等方面的需求难以顾及。
四、文化环境
1、老年人生活观念在发生转变
随着中国知识型老年群体的增长，老年人的自主意识和自主关注逐渐增强。
部分城镇老年人在儿女成家立业后，拒绝为其儿女承担任何的家庭照顾服务，他
们有较强的独立生活的需求，包括教育学习、休闲娱乐、旅游度假等。他们渴望
在进入老年后有时间出外旅游、与老友相聚、参与更多的老年群体活动等，他们
已经不再受传统养老方式的约束。
2、社会化养老观念逐渐深入人心
在我国，儒家文化影响至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。传统的“养
儿防老”模式一直占据主导地位，靠社会机构养老是子女不孝的表现。人老了都
希望在家享受天伦之乐，靠儿女来扶养和照顾，包括经济上、生活上和精神上的
照顾。我国宪法也明确肯定家庭养老的作用，明确规定了儿女有义务扶养老人。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，
“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压
力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传
统的家庭养老服务功能日益弱化。与此相适应的是人们在逐渐转变养老观念，社
会化养老模式已得到广泛的认可，只要价格和服务合适，很多人愿意接受社会化
养老服务设施。
第三节 宏观环境对中国养老产业的影响分析
一、宏观环境对中国养老产业发展的有利因素
1、我国养老产业已初具快速发展的基础条件
从国外养老产业快速发展的过程和条件来看，目前我国养老产业已初具快速
发展的基础条件。一是我国人口老龄化趋势发展明显，以及社会家庭结构的变化；
二是有国家相关鼓励养老产业发展的政策支持；三是我国整体经济发展水平的提
升，部分老年群体的支付能力提高；四是老年群体自主意识的提升和社会养老观
念的改变，这些都将促进我国养老产业进入一个快速发展的阶段。
2、我国养老产业可以借鉴国外养老产业的发展经验，避免走弯
路
我国的养老产业市场正处在发展的初期阶段，无论是政府机构还是市场化企
业，都可以从美国、英国、日本等国家养老产业发展经验中得到一定启示，结合
我国的养老市场的具体情况，更有效地推进我国养老产业的稳健发展。在市场化
方面，政府可以提出合理的引导政策，企业可以学习国外企业的经验，实现对养
老市场的高效开发和运营。
3、我国养老产业市场巨大，吸引了不少国外投资主体的眼球，
可以通过引进外资发展我国养老业
随着我国老龄人口的日益增长，“银色经济”、“银发消费”已引起社会各
界的高度关注。但是，国内商家对这一潜力巨大的市场还缺乏足够的了解和深度
的调研，老年用品市场目前尚不能成规模发展，其产品质量、价格体系和名牌战
略优势一时还赶不上市场发展需要。因此，我国巨大的养老产业市场吸引了不少
具有丰富养老产业投资操作经验的外国投资者，我国可以充分利用这样的机遇来
发展国内的养老产业。
二、宏观环境对中国养老产业发展的不利因素
1、我国处于“未富先老”的经济发展阶段，养老产业市场短期
内不会有巨大的盈利空间
我国的一大特色是“未富先老”，与欧美国家不同，我国是在没有充分工业
化，没有建立完善的退休金制度和社会保障制度的情况下进入老年社会的。不仅
仅是农村老年人，就是城市不少单位的退休职工，也常常不能按时足额拿到退休
金。这样的宏观背景，注定了当前的养老产业不可能飞速发展，更不可能成为“淘
金”的热门领域。
2、我国养老业市场发展空间较大，但目前为止处于初期发展阶
段，亟待开发并规范
虽然我国的养老产业市场发展空间较大，但是目前为止，由于老年人支付能
力有限，国内投资者对入驻养老产业持观望态度。因此，仍需要投入大量的资金
来开发这片市场，并在开发过程中规范对养老产业市场的管理，促进我国养老产
业市场的健康发展。
3、部分老年群体多受传统养老模式影响，需要时间从思想上适
应并接受社会化养老方式
我国老年群体中的大部分农村老人受传统文化影响根深蒂固，认为“养儿为
防老”。在老了后要和家人住在一起，由家人为他们提供生活、精神、经济方面
的照顾。随着社会经济的发展，养老社会化在所难免，但是仍需要一段时间才能
使他们从思想上适应并接受养老社会化方式。
4、尚未出台扶持商业化老年社区的政策
虽然 2000年国家税务局出台这一政策有助于我国老年公寓的发展，但“通
知”明确指出适用于这一政策的老年服务机构为专门为老年人提供生活照料、文
化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会
福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中
心、托老所）等。也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受
这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。
房地产开发商（供方）和意愿入住老年公寓的代表（需方）对于发展老年公
寓的积极性都很高，但因政府能给予的优惠政策尚不明确，供需双方都尚在犹豫
观望中。因此，老年公寓房地产开发商需要政府对微利经营的老年公寓给予相关
的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用
费、市政配套费用其他可减免的税费；在经营过程中，除免征营业税外、水、电、
煤气（天然气）应执行民用收费标准。此外，还应动员金融、保险业为发展老年
公寓在筹资、融资方面多作贡献，如建立老年公寓专项存款、组织老年集资合作
建设与经营老年公寓等。
第三章 中国养老产业总体市场状况
第一节 中国养老产业发展历程
一、我国的人口发展历程
新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞
速的转变。先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。
20世纪 40年代末至 60年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口
比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。
20世纪 70年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，
成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年
型。
20世纪 90年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平
和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均
在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于 1999年进入了老龄
化社会。
据专家预测，到 2010年，中国 60岁及 65岁以上人口比重分别为 %和
%，2020年为 %和 %，2030年为 %和 %，2040年为 25%
和 20%。到 2030年时中国将进入“超老年型”社会。到 2050年，60岁以上的人
口总数将达到 4亿左右，占总人口的比重将超过 25%。届时，每 4个中国人中间
就有 1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。
二、我国养老产业发展历程
我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：新中国成立至 20世纪 70年代，由于处于年轻型向成年型转变的
人口结构，还未产生养老问题
新中国成立至 20世纪 70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年
轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并
未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。
第二阶段：20世纪 80年代至 20世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显
现一定的发展潜力
自 20世纪 80年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了
一定的体系。随着我国于 1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老
年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改
变，我国的老年市场得到进一步扩大。
该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人
的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的
需求而最终解散。
第三阶段：21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的
变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求
进入 21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改
变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。然
而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，
但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目光瞄准了老年市场，
推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商
品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。
第二节 中国养老产业市场发展现状
一、市场需求状况
1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费
市场
2005年，我国老年人口比例达到 11%，数量超过 亿。随着新中国成立后
50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。
预计到 2015年我国老年人总数将突破 2亿人，2027年超过 3亿人，2044年将达
到 4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。
庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑
起一个庞大的老龄产业市场。预计到 2010年，全国市场的消费能力将突破 2万
亿元大关。
2、城市老年群体已拥有一定的消费能力
我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调
查，我国城市老人中有 %的人拥有存款。2005年每年老年人的离退休金、再
就业收入、亲朋好友的资助可达 3000亿元至 4000亿元，这将使老年市场成为未
来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年
人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到 2010年就将增加
到 8383亿元，2020年为 28145亿元，2030年为 73219亿元。
而以 2005年全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费
大约有 4000亿元计算，即使 3％的老年人在社会设施中养老，全国也将要为 420
万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造 8万至 10万所老年公寓及老年住宅，
投资总额便是 900亿元至 1000亿元，加上其它设施设备等，就是 1200亿元。
3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求
国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意
愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据
显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近 6
％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件
还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能
多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已
经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。
4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相
当活跃
部分 55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们
在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴
趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发
展的主要力量。
二、市场供给状况
1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失
养老产业是一个新兴产业，虽然 80年代开始在国内兴起，但主要局限在养
老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市
场化程度较低。截至 2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，
传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构
所能容纳的人数只占老年人口的 %，落后于发达国家 3%的比例。
根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场
的年消费能力已经达到了 4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的
产品尚不足 1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。
2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展
养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗
养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在
操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向
产业化方向良性发展。
大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培
训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海
南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。
3、养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养
老产业扶持力度
近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资
主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进
行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。
目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，
辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭
州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产
业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。
4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓
住商机
老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业
创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨
大的需求。
以养老服务机构为例，截至 2005年 3月，福建省共有养老床位不足 万
张，每千名老人仅拥有 张。另据大连市一项调查显示，2005年占该市老龄
人口总数 12％的 9万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老
机构的床位只有 4万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服
务产业未形成一定的市场规模。
第三节 养老产业市场发展趋势
根据养老产业市场的供求状况以及社会、经济、政治、文化背景等，本研究
认为，我国的养老产业市场必将呈现如下发展趋势：
1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业
住好是老年人的普遍需求，房地产开发商可以根据老年人对居住条件的不同
需求，开发一些适合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、亲子套间、小区
老年活动中心等。
2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系
以社区服务中心为核心，以社区医院、社区调解中心、社区敬老院、社区托
老所、社区老年学校、社区婚介所和家政服务中心等为依托，以社区志愿者为补
充构建社区养老助老服务体系，为老年人提供多方位的服务。
3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业
就医是老年人生活的大难题，许多老年人不是因医院离家太远而耽误治疗，
就是在一些大医院东奔西跑，不知找哪一个科室就诊。因此，老年医疗护理产业
市场巨大。对此可以根据各地区的老年人口数量规模兴办一些老年医院，专门为
老年人提供疾病治疗、护理、咨询服务。
4、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业
随着越来越多的老年人对体育保健、教育、休闲、娱乐、旅游要求的提高，
将会出现一批适合老年人的体育保健用品、老年函授课程、老年旅游等产品的出
现，以丰富老年人的保健、求知、娱乐的需求。
第四章 中国养老产业细分市场分析
第一节 老年疗养市场分析
一、市场需求状况
1、老年群体疗养市场空间巨大
老年人由于年老体弱，发病率较高。据有关调查，60岁以上的老年人的平
均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态。截至 2005
年我国60岁以上的老年人已接近亿，患各种疾病的老年人比例高达60%-80%。
因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有
很大市场。
2、老年群体更加关注自身健康疗养
随着我国老龄化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越来越注重
生活质量。社区内的活动、娱乐、休闲方式已经难以满足他们的需求，他们开始
更多地关注自身健康疗养问题。
3、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院
该类疗养院应了解老年人心理状态，懂得与老年人沟通，能够解决老年人平
时的小病医疗，分析老年人的饮食习惯，从每个方面关爱老年人生活。独生子女
的父母子女少的状况也会使他们更多地依赖社区服务和选择不同于现在的养老
方式。老年人希望独立居住愿望的加强需要社会上有能够满足老年人居住、养老
的住宅。
4、社区医疗服务成为需求核心，亟待强化老年卫生服务举措
据上海市民政局 2005年上海市老年服务需求专项调查研究，为老服务的重
心是老年医疗服务，社区医疗服务成为社区老年服务的核心需求。有 %的老
人认为医疗服务的就近与便利及其重要。同时，对重病及费用的担忧普遍存在，
有 %的老人对患重病可能导致的经济困难表示忧虑。
二、市场供给状况
1、针对老年群体的“夕阳红”性质的经济型疗养旅游产品
“夕阳红”性质的疗养旅游产品因为其“小（低）报价、大交通（只解决食
宿）”的安排更灵活，更尊重老年人的选择，也非常适合老年人慢节奏、低强度
的旅游特点容易受老年人的偏爱。国内昆明、海口、济南、重庆等地旅行社已经
针对这一有潜力的市场，推出了有针对性的海南疗养游等类似的老年疗养旅游产
品。
2、建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓
针对退休干部、科研人员及城镇中高收入等老年群体，我国已建有相当数量
的干部疗养院、工人疗养院、铁路疗养院、专业护理服务等不同类型的疗养院，
为有支付能力的老年群体提供良好的居住环境和疗养护理服务。
重庆、西安、青岛、南昌等地政府已开始重视老年疗养公寓的建设，通过政
府招商等形式建设福利性老年疗养公寓，为在老年疗养公寓内居住的老年人提供
一定的医疗护理服务。
3、疗养地选择明显受气候条件影响
我国疗养休闲场所因资源条件不同，游客地域分布上有显著差异，本研究以
较有代表性的北戴河、海南三亚及昆明作为研究对象。
1）北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选
北戴河海滨西面是婀娜俊美的联峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠缓漫
长的海岸线，质细坡缓，沙软潮平，水质良好，盐度适中。沿海开辟了 30多个
专用和公共海水浴场。东面有鸽子窝公园，是观日出、看海潮的最佳境地。沿海
岸线向内，更有秦皇宫、北戴河影视城、怪楼奇园、金山嘴、海洋公园等各种风
格、不同特色的旅游景点分布。
北戴河气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，暑期平均气温只有 24．5℃，使北
戴河海滨成为驰名中外的旅游避暑胜地。当地空气清新，滨海地区每立方厘米空
气含负离子 4000个，高于一般城市 10至 20倍。
上述条件为北戴河发展海滨休闲疗养、旅游事业提供了得天独厚的自然条件。
2）海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择
三亚作为一座国际旅游城市，享有阳光、海水、沙滩、温泉等一系列有益健
康的旅游资源，发展疗养旅游得天独厚。中医保健多采用物理、天然中草药治疗，
对人体的副作用较小，在疏通经络、解除疲劳、调节内分泌系统上有着显著疗效。
三亚的中医疗养将二者有机结合，让游客在怡人的自然环境中接受传统中医
疗法，在游玩中收获健康。三亚独特的中医疗养使之成为国内外中老年人疗养康
复的梦想之地。
3）春城昆明因气候优美，成为老年人疗养的又一选择
昆明地处云贵高原中部，市中心海拔 1,891米。南濒滇池，三面环山。属于
低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、
年平均气温 15℃。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是
极负盛名的“春城”。
昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，
为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明已形成了以世博会为中心的集自
然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地，吸引了大量老年游客。
第二节 老年公寓市场分析
一、市场需求状况
1、老年公寓市场存在巨大需求
在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，
往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不
理想。据天津、杭州的有关调查，有 98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单
身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达 81% 。但是随着家庭养
老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅
的需求将会上升。
2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势
中国老龄协会调研部认为，截至 2005年底我国已具有相当购买力的老年人
主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在 50岁
左右的人进入 60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。
这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在 60岁以上
老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生
子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在
的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在 10年之后将后变成普通消费。
老年公寓总体需求正呈现上升态势。
3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入
老年群体对高端老年公寓需求加大
社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展
中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年
子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长
期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心
理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了
很多中国城市老人向往的事。
零点调查公司对北京、上海两地 3000名 55岁至 75岁市民就“老年人住宅
消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，
一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。
这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人
已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女
的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人
之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。
图 -1:中高收入老年人对现在居住条件的评价
（资料来源：2004年零点公司对北京、上海 3000名老年市民的随机访问）
零点的调查数据表明，京沪两地 %和 %的被调查者对现有居住环境
中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全
设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的
不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤
其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐
养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居
住的愿望。
2005年的另一项调查显示，在上海 300万 60岁以上的老人中，愿意选择大
型现代化老年城（公寓）养老的占到 30%，这样仅上海就有近 90万老年人期盼
住进老年公寓养老。
4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高
受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经
济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养
儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福
利性老年公寓等养老机构为主。
5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的
51％，打算租赁房屋使用权的占 24％，希望购买产权式酒店的占 16％，打算采
取其他形式的占 9％。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。
图 -1:中高收入老年人期望的入住方式
二、市场供给状况
1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺
国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利
院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人
员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十
年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，
老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺
乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结
合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要
在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老
人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多
数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不
具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有
些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。
就中国而言，现有 42000 多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老
人不足 100万人，还不到目前中国 亿老年人的 1％。且不论条件如何，单从
数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，
大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活
的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。
2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定
位
随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也
随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的
需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老
年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产
品。
目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做
出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢
利性老年公寓的经营较为困难。
截至 2005年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上
海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。
它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老
年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏
点间经营。
3、老年公寓开发呈现以下特点
1）客户为中高经济实力的老年人
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数
将近 6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件
还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注
能够满足其养老需求的新型养老模式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居
住条件和人性化的服务内容。
2）居家养老与社区服务相结合的模式
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低
收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资
并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新
鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类
型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此
其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老
病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如
购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、
娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、
社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养
老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常
经营。
3）具有“福利性事业、市场化经营”的特点
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平
国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群
的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并
且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企
业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所
以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养
老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资
金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福
利性事业、市场化经营”的道路。
4）投资额大、资金回收期长
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服
务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有
数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实
现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，
采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，
另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收
回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势
1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节
针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽
相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。
绿地 21城·孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的
度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地 21城人文新镇。选择此类
社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必
要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各
取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住
宅样式，选择余地很大。
2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”
一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人
为本的“亲情住宅”。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美
生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。
以北京楼市最近出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及
住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭
亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型
社区。
3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者
建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品
由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们
对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分
老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开
放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。
吴中区于 2006年已经制定了《吴中区现代服务业规划》，将在苏州西山临
太湖地区规划一高端老年产业带，建设老年公寓、老年别墅及老年康体中心等高
端老年住宅产品。
海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别
墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景
华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年
人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健
康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性
人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适
应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度
提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定
位了海南作为中国养老胜地的全新意义。
4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房
截至 2006年 11月，南京江北的内阁、城南德宏图-上福园、仙林的康桥圣
菲、江宁的湖人国际公寓等楼盘推出的小户型房源，出人意料地受到老年人的追
捧。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在
一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己
买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的 3室 l厅或 2室 2
厅的大房子让给子女住。
顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对
老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备
完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为
老年人购买公寓的另一选择。
第三节 老年服务市场分析
一、市场需求状况
1、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大
据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为 6000元，消费总额就达
2700亿元，占城市消费额的 10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员
一年的离退休金就达 3440亿元(不包括医疗费及其它)，按 80%消费计算就是 2750
亿元。社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有 6200万，按居民最低消费
额 2000元计算，消费额就达 1240亿元。城乡共计消费额约 4000亿元，仅占居
民消费总额的 %，中国养老服务产业发展潜力巨大。
2、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展
老年人由于生理、心理的变化，对所需商品和服务有着不同于其他年龄组人
口的特殊要求，这就要求商家能够专门为其提供特别的服务。但是，如果老年人
在总人口中所占的比重很小，数量很少，商家从成本效益考虑，往往不愿意提供
这种特殊服务。但我国老年群体数量庞大且将保持增加态势，为发展老年服务业
提供了极大的市场。
3、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任
随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多，需要大量的日常生活照料帮助。
其次，社会、经济的发展迫切需要社区承担起养老责任。再者，家庭养老功能趋
于弱化需要老年服务业的开展。高龄和带病老年人的生活照料需要家庭和社会来
承担。
4、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求
城市老年群体对社区福利服务设施和活动场所需求强烈，城市老年群体支付
能力水平较高，且有一定的文化素养，其社会参与心理强烈，对社区内完善的服
务设施有强烈需求。农村老年群体对敬老院等福利服务设施网络需求教为强烈，
农村老年群体支付能力水平较低，且受文化、教育水平所限制，其养老服务需求
较低，对敬老院等福利性养老机构需求较为强烈。
二、市场供给状况
1、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络
为了满足城市老年群体对社区服务设施和活动场所的强烈需求，民政部于
2001年 5月 31日下发民发〔2001〕145号文件，决定在全国启动“社区老年福
利服务星光计划”。在我国城市，已经逐步形成社区居委会有站点、街道有服务
中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站、点突出
实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而
全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，以当地
老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。
2、在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络
在我国乡镇，已经逐步形成县（市）有中心，乡镇有敬老院的老年人福利服
务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院逐步具备住养、入户服务、日间照料、
全体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。
3、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务
中介机构
在我国大部分城市和乡镇，已经形成了一定数量的、不同性质的养老机构。
不同种类的养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。此外，我国已出现了相当
数量的老年家政服务中介机构，为老年人提供的服务包括洗衣、做饭、陪护等。
第四节 老年娱乐文化市场分析
一、市场需求状况
1、老年人需要适当文体活动保持身体健康
随着社会经济发展，居民生活水平的提高，老年人对娱乐文化的需求也越来
越高。他们希望通过适当的娱乐文化活动，改善身体器官的功能，保持旺盛的生
命力。根据 2005年一项关于中国老年人的休闲娱乐状况的调查表明，尽管退休
就意味着生命中剩下的时间将全部可以用来休闲，这个时间可能是 20年甚至更
多，但是我国老年人对娱乐休闲生活的满意度不高。
2、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类
根据老年群体的求知欲望，可以简单的将老年群体德娱乐文化需求分为以下
三类：一是简单的需求。部分老年人对娱乐文化需求较为简单，仅仅是在小区内
能有打牌、打麻将类的活动中心。通过这种娱乐中心，结识年龄相仿的、有共同
语言的牌友。二是对秧歌、舞蹈等艺术的需求。部分老年人生活质量要求较高，
对芭蕾、书法、钢琴、京剧在内的艺术充满了学习的欲望。三是对老年大学及学
校的需求。少部分老年人求知欲望较强，在退休后仍希望能够继续进修学习，需
要一些老年大学来提供让他们继续学习的机会。
3、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次
根据 2005年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，大部分老年人的
日常生活仍以家庭内部活动为主。且部分老人接受再教育的意愿不强，仅有
%的受访者愿意参加学习活动。在愿意参加学习活动的受访者中，“养生”
仍是提及率最多的学习项目，占 %。
4、老年教育业的前景十分看好
社会在不断发展，新事物新东西层出不穷，老年人要适应社会生活，就必须
不断地学习。特别是在信息社会的今天，如果不学习，不了解新知识，人就会变
得孤陋寡闻，与世隔绝，就难以与社会和他人交流沟通，从而给老年生活带来不
利影响，使老年人容易产生寂寞、孤独、无用和不幸福感。所以，继续学习对老
年人来说是十分重要的。这就为老年教育提供了广阔的用武之地，各种以老年人
为对象的老年大学、老年学校和培训班等，将会大受欢迎。
二、市场供给状况
1、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存
在我国部分城区和乡镇已经出现了一定数量的中老年娱乐活动中心，通过提
供活动场所，满足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活动中心、上海夕阳红
中老年娱乐活动室等。
根据 2005年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，一方面不少老年
人强烈参与社区活动的愿望得不到满足，一方面不少社区资源不得不闲置的。部
分老人不了解社区到底有哪些活动场所，并对社区活动收费持保留意见。
2、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心
发展了大量的老年文艺团体和老年文体活动中心，为老人提供自娱自乐的场
所。比如，兰州市中老年人文艺表演团体从 2001年开始迅速发展，仅 2005年发
展起来的文艺表演团体就达到四五十家。截至 2005年 12月，兰州市登记在册的
中老年文艺表演团体已有 186家，这并不包括一些县区的文艺表演团队。这些各
类文艺团体属于自发性质，老年人参与表演多为锻炼身体，求得身心愉快。
3、已建成大量老年大学、学校
我国第一所老年大学于 1983年在山东创办。自 1996年《老年法》颁布十年
来，我国已建成 万所老年大学、学校。老年大学在读学员达 236万人。但
总体上看老年教育的形式和功能还比较单一，北京怡海老年大学部分承担起了社
区管理的功能的老年大学现在还刚刚开始，上海、深圳等地的老年大学已建立了
自己的老年网进行教学。一般的老年大学还停留在消闲型的教育之中，尚未适应
市场变化中的新形式。
4、举办“中华不老城”活动，为老年人提供进行文体活动的平
台
“中华不老城”是我国重阳期间庆祝老年节规格最高、规模最大的文化综艺
活动。通过“中华不老城”活动，举办民间秧歌艺术节、中老年服装（舞蹈）表
演赛、中老年合唱比赛、中老年太极柔力球表演赛等赛事，鼓励老年人进行文体
活动，为老年文化活动提示一个展示平台。
5、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动
为丰富老年人的文化生活，建立老年专业服务的公共平台，健全完善服务体
系，由“健康、和谐、幸福”公益活动全国组委会发起的在全国各大城市建立老
年文化城的活动于 2005年正式启动。新疆老年文化城 2005年 12月正式启用，
为西北地区的第一家正式启用的文化城，着力建设老年专业服务的公共平台。
第五节 老年旅游市场分析
一、市场需求状况
1、老年人出游意愿越来越高
据全国老龄委一项调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅
游总人数 20％以上。独自或结伴出游的老年人越来越多，很大程度上填充了旅
游淡季市场的空当。
2、老年人对出游方式要求越来越多
随着老年人各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，有相当一部分老
年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。
3、老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品
老年旅游市场不仅仅包括国内老年群体还包括入境的老年游客。其中，入境
老年游客更倾向于质量高、服务优的旅游产品。国内老年群体更多地倾向于物美
价廉的旅游产品。
4、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎
疗养型的休闲旅游更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、
低强度的旅游特点。根据老年消费群体的支付能力、受教育水平及消费心理分析，
老年消费群体对疗养的需求更多的侧重于提供健康护理、节奏慢、强度低的方式。
二、市场供给状况
1、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求
随着老年群体数量的增加，中国老年人已达到 亿，占总人口的 11%，需
求也必然多样化，特别是随着老年各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，
甚至有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题
旅游的强烈动机。然而目前的产品设计还是千篇一律、千人一面的团队观光。这
显然越来越不适合老年人的需求。
2、旅游产品以低价为主，忽视质量因素
由于老年人身体条件较差，出游不确定因素多，风险较大，且老年人出游对
旅游产品价格的敏感，使得一些旅行社不愿意开发老年人旅游产品。因此大部分
旅行社认为为老人选择的路线还是要打出低价的口号，在产品设计上以低价为主，
忽视旅游产品的质量。因此，虽然很多旅行产品低格低廉，但质量更低，使回头
客源大幅减少。
3、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客
海南三亚中医保健疗养产品，吸引了国内外大量老年游客。此外，昆明、北
戴河、华东等地因环境优美、空气清新，大力发展保健、疗养类休闲旅游，吸引
了大量老年游客前往。
4、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化
老年旅游市场存在着恶性竞争循环，对老年旅游产品的设计缺乏创新，产品
雷同性较高，大部分老年旅游产品只注重低价，而忽视了质量。产品设计千篇一
律，已越来越不适合老年人的需求。
老年旅游产品资源不够专门化，虽然老年专门化经营问题已经呼吁多年，也
有一些企业进行了老年旅游专业化的探索，但还是不成气候。
5、旅游市场的企业发展呈现以下趋势
1）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年游客的质量和效益
在产业导向上，从注重 “门票经济”向注重旅游综合型经济转变，协调发
展旅游业各大要素，做大老年旅游产业。在产业结构上，从以观光旅游为主向观
光旅游、休闲旅游、宗教朝觐、疗养康复等复合型结构转变。在发展目标上，从
片面追求“数量型”向“数量、质量并重”转变，注重提高老年游客的质量和效
益。
2）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费群
体有针对性地设计不同产品
一般地，按照老年人的年龄、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距离、
旅游目的、老年人所处区域等特征，将老年消费群体进行细分，目的是有针对性
地设计老年旅游产品。在旅游资源、旅游设施、旅游服务方面进行重新组合，改
进原来的产品、打造新产品，使旅游产品在品种上最大限度地满足老年人的需求。
这些产品包括以医疗健身为主要目的的旅游形式；适合老年人的游览娱乐型旅游
形式；旅行社与社区联合的社区旅游产品；全新养老理念的老年生态旅游产品以
及适应老年人兴趣与爱好的知识型旅游产品等。
3）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能
老年旅游群体是旅游需求旺盛、接待要求更高、更复杂的群体，因此，需要
旅游产品的设计在传统服务上要不断创新。老年旅游消费具有多元化、个性化的
突出特点，旅游产业要在不断提升传统项目及服务水平的基础上，进一步拓宽服
务领域，创新服务方式。
第五章 养老产业案例研究
第一节 国外养老社区模式
一、国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准
老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986
年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准，共分为七类：
a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有
生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健
康老人居住的住宅。
c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活
的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，
但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些
个人生活的监护和照料。公用设施同 d类，但可按需另增护理人员。
f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多
人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和
穿衣等服务。
g类：入住者除同 f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建
筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
二、国外老年居住建筑模式
各国老年人居住建筑模式与该国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其
文化背景有关。
1、美国的老年人的三种居住建筑
早在 60年代末，美国已进入老年型社会。1980年，美国 65岁及以上的老
年人超过了 30岁及以下的青少年人口，占人口比重的 11％。其老年人社会保障
制度则产生于 20世纪 30年代。处于西方文化的大背景下，美国老年人的独立性
很强。美国老年人居住建筑模式主要有 3种类型：
（1）独立式老年人住宅。满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住
宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，
造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设
施、社交场所、医疗中心及交通设施。
（2）集合式老年人住宅。有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不
包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，
并有完备的保卫和报警系统。
（3）护理型老年人住宅。提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。
卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老
院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢
迎。
2、瑞典的老年人的五种居住建筑
瑞典是继法国之后，于 1890年第二个进入老年型的国家，也是当今世界上
老年人口比重最大的国家，预计到 2025年将达 ％。老年人居住建筑模式
主要有：
（1）普通住宅。瑞典 88％的老年人拥有自己的私宅或租房。这与该国老年
人有较强的经济能力相关。居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮
助和其他服务。
（2）年老者专用公寓。是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内
设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构
上门服务。
（3）服务住宅和家庭旅馆。内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，
住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。
（4）老人之家。这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许
多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在 60、70年代，老人之家
曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。
（5）公立养老院、老人慢性病房。由地方政府提供，原来的老人慢性病房
以医疗为目的，1979年后，出现以康复为中心的单人房化的新型慢性病房。
3、日本的老年人的两种居住建筑
日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住建筑模式主要有：
（1）两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住
单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生
活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
（2）养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人
之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根
据自己各方面的条件和经济情况进行选择。
4、法国的四种养老设施
法国为典型的福利制国家。其养老设施大体上分为 4种：收容所、老年公寓、
护理院和老年医院。
（1）收容所。有公办和私办两种，是为生活能自理的老人而建的，收费较
低。除食宿外，还能提供一般医疗保健和文化生活服务。房费自理，低收入者由
国家福利机构给予经费补贴。为使入住老人不脱离社会生活，收容所常附设于居
民区内。老人既可以在收容所内自娱自乐，也可以参加居民区的一些社会活动。
（2）老年公寓。有完善的服务设施，投住者不受共同生活的约束，可以自
备餐。公寓提供的居室有单间和两三个床位的房间之分。服务设施包括膳食、淋
浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。
（3）护理院。主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和
生活服务设施。入住者既有孤寡老人，也有儿孙满堂者，他们靠护理人员的精心
照料。
（4）老年医院。以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗
后有希望恢复生活自理能力的老年患者。它的医疗设备完全按老人的需要购置，
专业化程度很高。
三、国外老年住宅特征
老年住宅在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年住
宅已经相对成熟。他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都成为许多国家借
鉴的对象。
1、美国老年住宅设施完善
太阳城中心是美国较大的老年社区之一。
太阳城中心 从 1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全
美最好的老年社区。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之
间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。
太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 万，且一直处于持续增长的
态势。新住户经常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之
殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和
“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家
庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑，以上各社区共同享用一个邮局、
超市、医疗机构、银行和教堂。
2、日本老年住宅突出自助自理
由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老
龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助
和自理。
比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅
产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在
社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。
当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面
的需求。
第二节 国外养老产业案例
一、美国太阳城养老社区
1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区
太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北 12英里，那里全年 312
天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有
1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有 Lake
Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
太阳城位于 Maricopa郡，北纬 °，西经 °，海拔 1142英尺。
它处于 Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地 ² ( mi²)，其中陆地
km² ( mi²)，水域 km² ( mi²)。
2、太阳城经历了 20年的发展历史
20世纪 50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔·韦布路
过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美
国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供 55岁以上退休老人居住的样品房，同时
修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由 Del Webb公司于 1960年开始建设，经过 20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所
以在过去 40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区
域，在 80年代后期，Del Webb开始建造 Sun City West，在 90年代后半叶开始
建造 Sun City Grand，在 21世纪 00年代前期开始建造 Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然
后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业
及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺
设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb公司将娱
乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
图 太阳城第一个样品房
通过广告宣传，原准备在 1960年元旦期间吸引 1万参观者，没想到一下来
了 10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。1960年，太阳城开始销
售，第一个周末销售 237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的 400套，
二期 675套很快就推出了。公司原本计划前三年销售 1700套住宅，但到了 1960
年底，2000套房子销售一空。
截至 1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway 以
及 New Mountain View Center。
60年代，Webb公司开始在 Grand大道以北进行开发。 1970年“Lakeview
娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了 Sundial and Bell娱乐中心，
以及 1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主
在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独
立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。
表 房屋类型所占套数
房屋结构类型 套数
独栋 16,516
双拼 6,734
两户 724
3-4户 625
5-9户 843
10-19户 286
20-49户 312
50户以上 1,458
活动住屋 78
船、房车等 8
图 独栋示意图
图 双拼示意图
图 联排示意图
4、城休闲设施成为社区特色
太阳城拥有大量的生活设施，包括 7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工
艺，另外还有 2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一
间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和
“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供 7000个座位。
表 太阳城内部设施
设备
7个娱乐中心
8个高尔夫训练场
3个乡村俱乐部
2个图书馆
2个保龄球馆
2个湖
30个教堂
19个购物中心
Physical 高尔夫和小小高尔夫
Activities:
体育活动
游泳
足球场
马场
滑旱冰
网球和桌球
健身房
手球式墙球
室外地滚球
跳舞
草地保龄球
慢跑和竞走
推圆盘游戏
垒球和篮球
台球
Social Activities:
交际活动
桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部
舞会
交际俱乐部
众多特别爱好的俱乐部
Medical Facilities:
医学设施
位于太阳城的中心的 Sun Health Boswell Memorial医院，有在心
脏、整形外科和老年医学方面的专家
Crafts & Hobbies:
工艺和业余爱好
木工艺
银器匠
编织
绘画
中国画
金属工艺
制陶术
裁缝
宝石
陶瓷
彩色玻璃
书法
摄影
针线手艺
皮革工艺
铁路模型
电脑
The Arts
and Education
艺术熏陶
West Valley Symphony
West Valley Art Museum
Mineral and Gem Museum
Arizona State University Extension
Rio Salado Community College
Concerts at the Sun Bowl
5、太阳城周边配套逐步完善
太阳城北边的 Lake Pleasant 地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设
备，这个湖是西南方最大的一条湖，面积已扩大到 10，000英亩。而西边的 White
Tanks 地区公园，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢
迎，面积已达 26，000英亩。位于 Hieroglyphic和 Bradshaw山脉的西北方“Gold
Country”，那里有很多有趣的城镇废墟，包括 Vulture、Bumblebee、
Constellation、Octave、Tip Top和 Crown King。亚利桑那州原始人生活历史
博物馆在东北边，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址的详细
复制品。
表 周边公共设施统计表
教育机构 公立 私立
社区大学 有 无
金融机构 银行: 15个
政府机构
消防部门：“城市消防/局部消防”
法律实施部门：治安办公室
航空
菲尼克斯航空国际小型民用机场（35米远）
Glendale地方小型民用机场（5英里远）
Phoenix-Goodyear小型民用机场（7英里远）
医疗
一个有 355个床位的医院
半径为 8英里的区域内有 3个地区医院
宾馆等
太阳城 5英里区域内包括 4个汽车旅馆和 3个房车停车场
2个会议室
二、日本高科技养老院
1、概况
“诚信香里园”养老院坐落于关西大阪府寝屋川市，这是松下电器公司投资
修建的一家现代化养老院。环境清静幽雅，宛如林中公园。这里各项设施均得到
了高科技的武装，这也是“香里园”与普通养老院主要区别之处。
2、养老设施
（1）老人活动中心。老人们自己创作的字画和工艺品的陈列，举办新年及
各种节日的联欢会，歌舞伎和相扑选手助兴，唱卡拉 OK。
（2）电脑室。通过互联网和外界联络，网上“冲冲浪”，在电脑上玩点简
单的扑克游戏。
3、高科技设施
（1）“失禁感应器”。装在床边的墙上，如果老人失禁尿湿了褥单，感应
器就会发出通知。
（2）“离床感应器”。安装在床脚处，能让工作人员在老人不慎从床上跌
落时迅速察觉并及时赶来。
（3）自动感应式马桶。马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自
动感应式的，马桶两侧还有可以自由收放的扶手，使用轮椅的老人也能不太费力
地坐下。
（4）“动作探知感应设施”。按照在洗手间天花板上，如果老人在洗手间
内 30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。
（5）呼救绳圈。马桶上方有呼叫用的绳圈，如果老人感到不适或无法站起，
就可拉动此绳圈呼叫工作人员。
（6）宠物机器人。为了能给老人解闷，这个做成玩具熊模样的机器宠物可
以向人打招呼，还能够回应“唱唱歌”之类的小要求，它还煞有介事地给出“日
本演歌”或者“汉诗”等选项要你挑选，如果你选择了它现在还不会做的选项，
它不会呆着不动，而是回答“忘记了”，逗人发笑。
（7）远程医疗诊断。每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的，
医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，
（8）电动入浴设施。专为坐轮椅的老人设计的。
4、案例借鉴
（1）选址环境幽雅；
（2）利用高科技武装养老院，方便老人。
三、莫斯科社会服务综合中心
1、概况
在莫斯科，各个行政区都有自己的退休老人社会服务综合中心，为低收入的
退休老人提供包括医疗、精神慰藉在内的各项服务，以及各种生活用品。
2、服务部门及项目
“依兹玛伊洛沃”退休老人社会服务综合中心有个 4个部工作，：上门服务
部、日常服务部、医疗服务部和紧急救援部。
（1）上门服务部
A. 替行动不便的老人办理领取住房补贴和退休金；
B. 按老人预定，帮助他们购买粮食、蔬菜水果、药品并且送到家；
C. 为他们领取免费发放的被褥等各种生活用品，并为他们送上门；
D. 陪同他们去医院看病；
E. 帮助他们解决日常生活中出现的各种问题；
F. 陪他们一起看电视、一起讨论各种问题等等。
（2）日常服务部
A. 食堂 每天为 30位退休老人提供一顿免费午餐。享受这项服务的老
人每周仅限一次。
B. 图书馆 每周开放一天，这天老人们可以在图书馆借阅各种图书；
C. 理发室 每周工作两天，免费为小区的所有退休者理发。日常服务部
还管理着一个大的
D. 活动室 平时老人们在这里看电视，阅读报纸。老人合唱队在这里排
练，组织老人们学习绘画、木刻和编织，为他们举办各种比赛。
E. 旅游 每年的春夏两季，组织身体较好的退休老人游览莫斯科市内
和郊区的名胜古迹，以丰富老人们的退休生活。
F. 法律咨询 每周两次邀请律师来中心，解答老人们感兴趣的任何法
律问题。
（3）医疗服务部
医务人员在中心值班、为老人们诊治一些常见病、另有医务人员对有病的老
人进行巡诊外，还每周两次聘请心理学家来中心为老人们进行心理咨询。
（4）紧急救援部
当有退休老人遭到火灾、财物被盗等不幸事件时，该部才出面予以救助。
3、案例借鉴
（1）根据老年人需求提供相应服务；
（2）提供饮食、文化、娱乐、医疗、法律咨询服务；
第三节 中国养老社区模式
一、候鸟式养老模式
1、成都 “养老部落”
位于成都近郊的青城山、银厂沟、白水河等景区迎来了成群结队前来消夏避
暑、度假休闲、疗养保健的近数千名成都老人，也使这一带形成了成都市内老人
到近郊农村养老的独特风景——“养老部落”。这些“养老部落”分三种居住类
型：一是候鸟型，每年夏天去住 3个月至 4个月，这种类型超过 60％；二是定
居型，除过年过节或单位组织活动外，平时都住在这里，一年要住 8个月至 10
个月，这种类型超过 30％；三是疗养型，主要是大病初愈后到这里疗养康复。
成都凸现的“养老部落”，说明养老方式正呈现多元化，这种回归田园的养老方
式，是丰富老年人精神生活的一个有益探索。
2、武汉——颐乐园老人村
坐落于风景幽雅、空气怡人的蔡甸区知音湖畔,占地面积 400余亩，总投资
亿元人民币，是华中地区规模最大、档次最高、设施最全的生态养老公寓。
公司通过市场化运作、专业化服务、科学化管理，老人村竭力为中高收入阶层的
老人提供集养老、休闲、旅游、度假于一体的生活园区，并通过“全国连锁、全
球联盟”的经营战略为入住老人提供全国乃至全球的旅游式养老服务。
3、老年公寓将走向连锁经营
杭州昌盛实业有限公司投资的长寿村老年公寓，则提出了另一种新的模式。
其负责人何昌正打算把连锁经营引入老年公寓，在国内甚至国际建立网点，各网
点内的老人可以互访。
青岛市福利院和北京太阳城国际老年公寓合作，采取定期和不定期相结合的
方式开展置换服务，使双方的老人可以有机会进行异地旅游、疗养，并免费享受
住宿、饮食、娱乐、观光等方面的服务。青岛市福利院还将逐步和西安、大连、
天津等地的养老机构开展这种连锁型养老置换服务。
二、活跃型养老模式
1、知识老人养老院，开展养老助教
大连首创知识老人养老院——大连国际书香怡养院，开创养老助教的模式，
来自日本、欧美和国内教育界文化界的知识老人汇聚于此。到大连养老的知识老
人越来越多，他们一方面青睐大连宜人的气候，另一方面则看中了养老助教这个
可以发挥余热的平台。这种模式为知识老人与求知的学生建立一个通畅的渠道，
让知识老人在休闲养老的同时，将自己多年的经验以及积累的知识以低偿或无偿
的形式传授给学生，年轻的学生在接受丰富知识的同时也给老人带来了清新而充
实的生活。
2、上海试水两种模式的“以房养老”
上海市民政局透露，全国首个租赁式老年社区在南汇康桥镇动工，预计 2007
年 10月亮相。届时，1600余位老人可以在 万平方米的社区内朝夕相处。据
悉，此举也是申城“以房养老”模式的一种全新尝试。老年社区里的公寓全部以
租赁的方式供老人居住，租赁者既可以每月付租金，也可以终身租赁。鼓励老年
人将市中心的房子出租，然后入住老年公寓，和同龄的亲戚、朋友、儿时的同学、
曾经一起工作过的同事一起安享晚年。
上海市民政局 2006年 4月在接受《每日经济新闻》采访时明确表示，将与
有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。60岁的退休老人，除一
套住房外，缺乏其他养老条件；他将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每
月从该机构领取一定数额的生活费；在他去世后，这套房子由该机构所有
———这就是以房养老的“倒按揭”。
3、德资打造上海顶级养老社区
2006年 6月，德国最著名社会福利企业——德国奥古新诺颐养中心宣布将
落户上海国际医学院区，这是其在中国落地的首家颐养中心。计划斥资近 10亿
元人民币，在上海打造一个顶级养老社区。整个颐养中心全部由德国著名设计事
务所设计。中心计划分两期建设，一期工程总规划建筑面积 85000平方米，提供
500套公寓及相应配套设施。二期工程预计提供 750套公寓及相应配套设施，并
同时兴建奥古新诺商务总部和培训基地。整个中心项目预计总投资额为 亿元
人民币，在 2010年世博会前建成并投入运行。德国奥古新诺看中的是上海养老
市场的消费群。德国奥古新诺上海颐养中心的目标人群为：家庭管理资产超过 10
万美元的富裕家庭；上海的华侨；中国留学生的父母和跨国企业外籍主管人士的
父母。
三、异地型养老模式
1、安吉异地老年养生基地
地处长三角中心地带的安吉，距上海 220公里，与上海地缘相近，人文相亲。
作为“中国第一竹乡”和国家生态示范县，安吉植被覆盖率达 75％。这里，竹
海流翠，山泉潺潺，空气质量达到一级，水质达到一类，被誉为气净、水净、地
净的“三净”之地。2002年获得联合国最佳人居环境范例奖。同时，作为上海“母
亲河”黄浦江的发源地，位于浙江西北部的安吉县正在为上海老人兴建异地老年
养生基地。
2、苏州吴中区高端老年产业带
苏州吴中区濒临太湖，位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴
江，西衔太湖。四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)相连。
环境静谧、空气清新、人流量较小，适宜老年人居住。苏州吴中区在《吴中区现
代服务业规划》中，苏州西山临太湖地区规划了一个高端老年产业带，其中规划
有老年公寓、老年别墅、老年大学和老年康体中心等。客户定位为国内的中产阶
层、归国华侨和国外到中国养老的老年人。
3、广东——粤港合作养老
由于香港广东籍人数众多，约占全港人口七成,随着人口老龄化，以及两地
消费的差别，选择回广东养老、居住，逐渐成为广东籍港人落叶归根较好的选择。
据报道，目前已有 3000多名香港老人在广东养老，其中，主要集中在广州、深
圳、佛山、江门等珠江三角洲地区。据透露，香港约有 84万年龄超过 65岁的老
人，其中三成有回内地养老的意愿。
4、大连开放养老市场，国内外招商引资
2004年，大连市在全国率先开放养老服务市场，通过在国内外招商引资发
展养老产业。两年来，大连共向国内外发布养老招商项目 24个，吸引日本、韩
国、南非以及欧美、东南亚等百余个考察团队来连考察洽谈。
2004年 8月大连成立了全国第一家为老年人提供异地养老中介服务的大连
互动式异地养老服务中心，专门为老年人提供到外地进行中短期养老、旅游的中
介服务。
2005年 4月，大连市利用日本爱知世博会大连周活动，组建社会福利事业
招商团，随政府招商团赴日进行社会福利事业招商引资洽谈活动。日本主流媒体
对此给予了极大关注，NHK电视台、《读卖新闻》和《朝日新闻》都多次进行了
专题报道。
2005年 9月，大连第一家外资养老机构——大连北柳咨询服务公司注册成
立，截至 2005年 12月，已经有 4家日本养老机构在大连投资，另有 5家日本老
年用品生产公司正在与大连的公司合作。
四、农家式养老模式
1、上海“空巢老人”崇明岛农家养老
上海巾帼服务中心等家政公司日前颇具创意地发起了“崇明岛农家养老”项
目。首批试点选择在崇明县新河镇金桥村，虽然暂定 10户试点家庭，却已经有
近百户热情的崇明农民家庭报名，欢迎上海市区“空巢”老人前往寄养，颐养天
年。
2、浙江省天目山地区农家寄养式异地养老
浙江省天目山地区，连续四年来发展与“候鸟型”、旅游休闲型相结合的农
家寄养式异地养老，接待了来自上海、杭州等大城市数万人次的老年人。在与大
自然零距离的环境中生活，不但可以享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物，
而且活动空间大，视野开阔。农家楼房配备了现代家用设备，每户农家可接待
10-30名老人。农家寄养的每月收费在 650-700元，比上海最简陋的社区养老院
要低 30%-40%。
第四节 中国养老社区案例
一、绿地孝贤坊
表 绿地孝贤坊项目概况
项目名称 绿地 21城·孝贤坊 项目图片
所属区域 昆山花桥
开发商 上海绿地集团
地址 昆山花桥镇绿地大道 555号
占地面积 35万平方米
建筑面积 26万平方米
物业管理费
元/平方米·月(公寓)
元/平方米·月(公寓)
容积率
绿化率 45%
开盘时间 2005-12-1
工程进度
1、概况
绿地 21城——孝贤坊规划占地面积 50～100万平方米，预计入住 5000～
10000户老人。首批开发总占地面积 35万平方米，住宅总建筑面积约 26万平方
米，可容纳 2000多老年住户。包括玫瑰园联排别墅区，约 536套联排别墅和 140
套电梯公寓；合欢园电梯公寓区，约 1900套公寓。
图 绿地 21城位置示意图
（1）地理位置优越、环境优美、气候怡人
作为“长三角老年颐养基地”的绿地 21城“孝贤坊”位于江苏昆山花桥镇
最东端，毗邻上海嘉定区和青浦区绿地，能够同时辐射上海、江苏、浙江等长三
角区域。昆山是国家卫生城市、国家环保模范城市，花桥镇是国家卫生镇和全国
环境优美乡镇，环境优美，景色怡人。
昆山属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨
量充沛。年平均气温 ℃ ； 年平均降水量 毫米，年平均日照时间
小时。
（2）交通便利
21城所属花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大
门、上海后花园”之称。距上海市中心 34公里，离上海人民广场 40公里，距上
海市外环线 19公里，距虹桥机场 25公里，距上海浦东国际机场 65公里，距吴
淞集装箱码头 30公里，距上海安亭汽车城约 6公里，距昆山市区 16公里，距苏
州市 50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥
境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的
同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）
及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组
成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。
2、生活设施完备
（1）医疗设施：绿地集团联合上海同济医院，共同打造全国老年特色服务
三级综合医院——同济大学附属同济医院绿地昆山医院，并开创性地设立营养处
方、运动处方、病理处方等三种特色处方；特设了老年病科以及老年病专家门诊。
（2）孝贤坊食堂：聘请营养师配制食谱，提供适合老年人食用且营养均衡
的菜肴。
（3）老年文化中心：联合上海市老年大学，创立了上海老年大学绿地 21城
分校，提供丰富多彩的课程。课程包括茶艺课、书法课、美术课、音乐课等；
（4）老年休闲娱乐中心：拥有小型舞台的戏曲中有评书、京戏、越剧等演
出活动；
（5）老年运动中心：有门球、羽毛球、乒乓球、台球等运动场地；
（6）中心湖泊：设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。
（7）其它方面：在“孝贤坊”全面、贴身、方便的生活配套系统的基础上，
特设养生文化馆、营养配餐中心、老年大学、购物中心、家政服务中心、中福会
幼儿园、绿色食品超市等；将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出
游的夕阳红特色旅行线路。
3、特色设施方便老年人
（1）指纹锁智能识别系统 设在每栋楼的单元入口，方便老人进出，解决老
人记忆力差、忘带钥匙、IC卡无法进门等问题；
（2）触摸屏式的访客对讲系统 采用智能化 7寸彩色触摸屏，不仅可以实现
可视对讲、家庭安防、小区信息发布、智能报警等功能，还能让老人足不出户即
可了解到社区老年大学每天的课程、营养食堂的菜谱、天气预报等消息；
（3）紧急按钮（包括餐厅和洗手间），每个房间都安装，当老人身体出现
不适，可以随时呼唤；
（4） “长方形”电梯 轴线尺寸是长 ，宽 ，以方便老年人突发病
时担架的进出，电梯内设有扶手和可视窗；
（5）升降晾衣架 方便老人的洗晒衣物；
（6）保温材料墙体 对室内温度进行有效调节，达到冬暖夏凉的效果。
4、公建规模宏大，生活功能完备
绿地 21城规划有约 19万平方米的公建配套设施，主要包括：四星级绿地豪
生国际会议大酒店，可满足商务宴请与家庭团圆的双重需要；近 11万平方米的
香榭丽大道，沿街分布着咖啡店、手工艺店、西餐厅、顶级品牌店等特色商家，
洋溢异域风情；2．9万平方米的社区生活广场，汇集了餐饮、娱乐、银行、邮
政、图书馆、文化馆、宠物医院等设施，可 24小时满足一切生活需求。还有中
福会绿地幼儿园、绿地家世界（一期）建材 MALL、超级果蔬供给中心等，将为
社区居民提供全方位的服务。离小区约 1．5公里处，有在建的易初莲花购物中
心。
5、案例借鉴
（1）选址：地理位置优越、环境优美，交通便利，气候怡人；
（2）提供饮食、休闲、商业、娱乐、文化等方面设施；
（3）从方便老人出发，提供特色设施；
（4）度假、尊老、国际、商务四大社区互动，城市功能集成，方便生活。
二、北京太阳城
表 北京太阳城项目概况
项目名称 北京太阳城 项目图片
所属区域 昌平区
开发商
北京宝氏华商经济发展集团
北京太阳城房地产有限公司
地址 昌平区小汤山东三旗马坊桥东
占地面积 623亩
建筑面积 30万平方米
物业管理费 元/平方米·月
容积率
绿化率 51%
开盘时间 2001-7-1
工程进度 3期开发中，预计 07年完工
北京太阳城由北京宝氏华商经济发展集团、北京太阳城房地产开发有限公司
联合开发承建，占地 623亩，建筑面积 30万平方米，严格按照国家老年建筑规
范的要求建设，为实现老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的
老年人生活目标，项目内建有医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会
议中心、购物中心、家政服务中心等共 9万平方米的商业城。
1、概况
“北京太阳城”座落在京都上风上水的亚北小汤山温泉疗养区，位处北京市
第二绿化工程环城绿化带内，北临京北母亲河温榆河，西靠昌平交通主干道立汤
路，风光旖旎，景色宜人，水陆交通极为便利，东部紧邻名校校区，囊括了小学
到大学的全部内容，自然生态人文环境颇佳，可谓休闲养生之宝地。社区占地 42
万平米，总建筑面积 30万平米，掩映在一片绿色海洋里，拥有温榆河绿色水岸
景观。假日酒店、健康娱乐中心、文化宫、购物中心、太阳城医院、物业管理中
心等六大主题公共建筑有致错落在 2万平米人工如意湖畔，与北部生活社区一河
区隔，动静分离。
图 北京太阳城老年公寓位置示意图
2、公共设施
（1）北京太阳城医院：是与首都医科大学宣武医院（北京市老年病研究
中心）合作经营的。位于温榆河南岸，总建筑面积 1万平方米，开设病床 200
张，太阳城医院的门诊、急诊和住院病房具备基本的急救、医疗、健康维护和
安养等四大功能，急诊科、内科、外科、妇科、儿科、中医科、口腔科、眼科、
社区医疗科、康复医学科、检验科、功能科、放射科等医疗、医技科室可以满
足常见病、多发病患者的就医诊疗需求，社区内急救电瓶车 24小时待命，北
京市红十字会“999”紧急救护中心也在此设立了急救站，可以及时将患者接
送到医院或转运到专科医院，为急、危、重症患者赢得第一时间。
（2）太阳城购物中心：总面积 5232平方米，设有休闲广场和停车场，卖
场分为地下一层、地上二层，是一家集购物、休闲为一体的综合性超市。同时，
超市还创办了特色服务：设立太阳城农庄自产绿色食品专柜和老年服务专柜，
提供适合老年人的近百余种食品和健康器械。针对社区老年人行动不便的问题，
开办“一站式”服务，只需一个电话，即可送货上门。
（3）国医堂：国医堂是位于北京太阳城社区中央的一组仿古建筑，这组
建筑群体，由眼镜湖、山（殿）门、钟鼓楼、静心殿、善行殿、大药房、东西
厢房、颐寿园等建筑组成，总占地面积 11290平方米，建筑面积 平方
米，整体建筑在高出地面 米的坡地上建设。国医堂的功能定位以中医医疗
保健为主，国医堂内设按摩室、针灸室、理疗药浴室、诊室、药房、服务室等
设施。
（4）文化宫：总建筑面积为 3696平方米配备阶梯式影视厅、图书阅览室、
多功能厅、音乐茶座等娱乐休息会议设施，同时建有 20多间教室，开办各类
培训班、开展学术研讨及国际交流活动、举办书画、摄影、美术等各种展览。
社区内成立的合唱队、时装表演队、舞蹈队、文学社、书画班、戏曲班、手工
组等各种兴趣小组也在文化宫内开展各类比赛和联谊活动。
（5）温泉会馆：占地 9270平方米，建筑面积 17714平方米，内设娱乐中
心及会议中心两部分，健身娱乐中心有多达二十一种 SPA温泉按摩水疗室，室
内游泳池、KTV包间、沙弧球、台球、乒乓球等室内娱乐设施。此外，娱乐活
动中心还提供健身中心、美容美发中心等多种配套服务。为满足不同年龄消费
者的需求，项目考虑全龄关照，特别设置了小孩专用戏水池和高龄老人水疗专
区。与之相连的是三星级标准会议中心，共计有客房 154间。可同时承接 300
人以上会议和以温泉水疗为主要特色的中高档健身娱乐和会议。
（6）假日酒店：占地 4181平方米，建筑面积 12739平方米，内设洗浴中
心、中、西餐厅、影视厅、健身房、娱乐室、商品部等。有客房 90间，四层
设有高标准总统客房。可接待不同消费标准的观光客。
3、三十三项服务内容
北京太阳城是以市场运作为先导，以公益性服务为核心；实行综合配套、
多元经营，以提高社区的生活质量。凡租住、购买太阳城住房的 60岁以上老
年人可享受以下九大项 33款的免费服务。
A、购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电
视、电话购物专柜。
（1）对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。
（2）对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。
B、家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人
提供全方位服务与管理。
（3）免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。
（4）太阳城老年人免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。
C、交通服务：
（5）社区内实行免费乘坐电瓶车。
（6）免费乘坐社区与市区之间每天 4班的往返巴士。
D、教育、娱乐服务：
（7）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。
（8）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或
联谊组织，同会、组织展开交流与合作。
（9）社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项
目（节假日除外）。
（10）保龄球馆。
（11）网球馆。
（12）门球场。
（13）室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室。
（14）棋牌室。
（15）游泳馆。
（16）温泉水疗室。
（17）健身房。
（18）歌舞厅。
E、对太阳城会员的科技研究成果和有较高社会经济价值的作品，社区积极协
助向社会推广：
（19）免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。
（20）为老年人公益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。
（21）社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比
赛。
F、医疗服务：
（22）太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建
立健康档案。
（23）太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。
（24）免费使用紧急呼叫系统。太阳城医院与“999”急救中心合作建立
“999”太阳城对老年人在社区内的紧急救护，免收接送费用。
（25）免费参加太阳城医院举办的健康咨询和健康教育讲座。
G、连锁置换服务：
（26）免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务（购房后出租
的会员不享受此款）。
（27）免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建由连锁
置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用（购房后出租的会员不享受
此款）。
（28）设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票
上门服务。
H、休闲服务：
（29）免费参加垂钓区和植物园的休闲活动（所得物按市场价格适当收费）。
（30）免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动（收获物按
规定合理收取费用）。
I、餐饮服务：
（31）社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。
（32）免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。
（33）社区公寓 7号楼楼顶设有茶室，定期对社区内老年人免费开放。
4、案例借鉴
（1）选址：中国四大温泉之一的小汤山，自然条件优越，靠近北京。
（2）提供家政、医疗、教育、餐饮、休闲、娱乐等服务项目。
三、海南太阳谷
1、海南太阳谷概况
太阳谷与众不同的是她座落于最具热带海岛风情、最具自然生态人居环境，
并有东方夏威夷之称的海南岛，它四面环海，在阳光下恣意闪耀着波光，湛蓝清
澈的海水是当地最富盛名的美景。
图 海南太阳谷位置示意图
（1）太阳谷之椰风海韵概况
太阳谷之椰风海韵是由海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的别墅居家
型养老、度假、休养社区，项目占地近 133200平方米 。一期总建筑面积 36000
平方米，由 42幢别墅和一幢 4000平方米康复医院、400套别墅型独立产权套房
组成。各类名贵热带植物分布于社区楼体之间，楼与楼之间由绿化小道通达；园
区设有垂钓池、湖心公园、休息椅，社区道路由行人道和电瓶车道构成人车分流
绿界，电瓶车往来于小区各个角落，具有丰富的情景空间，整个小区呈显一种浓
厚的开放式、洋房型生活气氛。
太阳谷之椰风海韵东面是东寨港国家级红树林自然保护区，西面是南渡江，
北面是 20公里长的东海岸海岸线，南面是海口的空中走廊---美兰机场，项目本
身处于东海岸旅游休闲区域中最佳地理位置。太阳谷之椰风海韵位于海口市东海
岸滨海地带（距海边 100米），距市中心 15钟车程，距美兰机场 10分钟车程。
图 椰风海韵鸟瞰图
（2）太阳谷之金雁苑
海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的太阳谷之金雁苑是滨海居家型别
墅疗养、养老、度假社区，位于海南省海口市桂林洋旅游渡假区海边一线区域内，
建筑面积 5400 平方米 ，72 个单人套房，18 个双人套房，设有主治医生、专
业护理人员、保安及管理人员。
图 金雁苑鸟瞰图
距海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的太阳谷之椰风海韵相距 150
米 并与之互为一体，与大海相距 100米 。
2、服务
享受五星级标准的服务，共有 23项，具体如下：
（1）餐饮服务、送餐服务、洗衣服务、清理房间服务、消毒和香薰房间服
务、陪同就医服务、定时陪聊服务、个人生活照料服务、定时情感交流服务、陪
同购物服务、代办服务
（2）放松保健服务、娱乐健身服务
（3）咨询服务
（4）广播和音乐系统、网上影院、VCD 点播系统、网络游戏室系统
（5）教育服务（自发）
（6）其它服务 物业费用 、保安服务、通讯和信息服务、呼叫系统服务、
交通服务
（7）娱乐
A. 居室内娱乐 互联网视频探视子孙亲朋、音乐欣赏、视听新闻、
读书写作、电视与 DVD娱乐、温泉泡泡浴、义工陪聊。
B. 厅堂娱乐 同层住户茶艺聊天、酒吧咖啡聊天、麻将棋牌、探视、
邀请社区朋友作客谈家常。
C. 楼内娱乐 第四层阅读报刊杂志、文学作品，欣赏影视、舞蹈、
戏曲，看时尚电影，健身、园艺、景观聊天吧。
D. 户外娱乐 门球、网球、篮球、排球、羽毛球、高尔夫球、广场
拳艺、广场舞蹈、温泉游泳、湖心和海边钓鱼、海边散步、观鸟等。
E. 集体娱乐 商场购物、集体参观、集体旅游、集体探视；与各地
老人团体互访互换活动、与幼儿园、儿童、大学生联欢、社区联欢；
书法、绘画、舞蹈、音乐、戏曲、歌唱、园艺、厨艺、手工作品有
奖比赛。
F. 技术娱乐 投资分析讲座、电脑、瑜伽、厨艺、健康保健专家学
者讲座、绘画、书法、写作、雕刻、制陶各类短期学习班。
G. 劳作娱乐 依据本人爱好，选择花园或滨海公园内养花、种草、
植树。
3、案例借鉴
（1）地理位置优越，气候怡人，越冬避寒圣地。
（2）娱乐、医疗、生活设施齐全，适宜安度晚年。
四、武汉颐乐园
1、概况
武汉侨亚颐乐园是由武汉侨亚(集团)有限公司投资建设，坐落于风景幽雅、
空气怡人的蔡甸区知音湖畔，占地面积 400余亩，总投资 亿元人民币，是华
中地区规模最大、档次最高、设施最全的生态养老公寓。
设计上以江南园林风格为主，融合古典与现代、东方与西方文化之精华。风
景优雅，空气怡人，一条上从汉水下至南湖的天然河道――高螺河横穿园内。沌
口体育馆、新江汉大学与之隔湖相望，形成水天一色、别具风格的自然景观。
图 武汉颐乐园外景图
2、设施及服务
（1）娱乐设施
园内设有门球场、网球场、康复训练室、乒乓球室、台球室、健身房、棋牌
室、书画室、阅览室、舞厅、卡拉 OK厅等 。建立入住老人的爱好档案，组建侨
亚老年文体协会，策划组织各种有益于老年人身心的文体比赛、培训、交流活动，
邀请社会各界老年文艺团体进园开展大型文艺汇演，与入住老人联欢。使银发老
人在各项活动中展示风采和激情活力。老人村根据老 人门的各种纪念日，给老
人做寿辰、婚庆等纪念日庆典；并定期组织外出购物、休闲旅游和风景旅游。特
为老人的好友亲朋提 供的温馨之家服务，给予必要的条件和设施，让老人们像
在家里一样，与亲朋们同吃、同乐、同住、充分享受天伦之乐，处处 体现亲情
亲怀。
（2）生活设施：
老人村拥有按三星级酒店标准精装修的 300余套单人间、双人间、套间可供
选择。整个公寓完全采用无障碍设计，充分考虑老年人行动不便、易摔、怕冷、
视力不好等特点，在整个建筑的设计施工中，都作了特殊的处理。在所有低楼层
的公寓中设置电梯 ，室内地板和路面采取防滑处理，浴室、楼道安装双扶手，
设置独立观景阳台，并在照明、通风、采光等方面做了细致周到的处理。24小
时热水洗浴、冷暖空调、有线电视、电话、紧急求助铃、定期换洗的高级床上被
服用品座式、马桶等设施的配置， 使老人可在此舒适安全的颐养天年。
（3）护理服务：
老人村全面倡导孝心、爱心的全程细微的服务理念，为所有入住的老年人提
供人性化、个性化的管理服务。数十名护理专业毕业的的大学生将入住老人作为
自己的爷爷奶奶为老人全方位提供日常照料、洗衣送餐、生活起居、特殊护理等
服务。专职医护人员 24小时为老人提供基本医疗保健服务，对老人们定期进行
体检，为其建立详细的健康档案，以便在老人身 体不适的时候，可以准确及时
地获知老人的全面信息，给予正确的诊治。对需到市内定点医院诊疗的老人安排
专车专人陪同其就诊。
（4）饮食服务：
专业营养师结合各位入住老人的膳食爱好与禁忌档案，每周为老人制定每日
不重复的营养食谱，为老人提供包餐、订餐 、送餐服务。
3、案例借鉴
（1）环境幽雅，风景秀丽，地理位置好。
（2）娱乐、医疗护理、饮食、生活实施完善。
五、东方太阳城
1、概况
东方太阳城，位于北京市顺义区双青林场境内、潮白河西侧，北到河南村桥，
南至苏庄桥，西以滨河路为界，东以潮白河大坝为界，紧邻顺平路和顺义公路二
环。周围有顺义区奥运场馆，四大度假区（潮白河旅游度假区、唐指山风景区、
京东大芦荡旅游度假区和焦庄户旅游观光区）；潮白河将建成京郊最大的平原型
森林公园。
东方太阳城社区总规划建筑面积为 80万平方米，其中配套公建近 5万平方
米，宽松错落、排布有致，将现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电
梯公寓等多元形态建筑置于森林、河湖的环抱之中。项目共分三期开发进行，七
个风格各异的小区，约 16万平方米人工湖和 75万平方米的景观绿地自然穿插于
每个小区或组团之间。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高
科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。社区拥有超低容积率和极高
的绿地覆盖率，交通便捷通达。
东方太阳城的景观设计在总体规划的基础上进一步发展、深化，创造了一个
“绿色”人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近 10万株的树木形成了
社区基础性绿色背景，连续的水系统将各组团中心湖面景观贯穿循环联系起来，
每一个组团都有休闲公共花园和设计主题，它们作为组团级的结构因素而相互联
系。在绿化设计上，建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上、有
意地选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益
健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表经
流量。
（1）东方太阳城一期
东方太阳城一期明湖园，已于 2003年 4月全面入住，建筑形式包括联体别
墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从 70至 230
平米不等。与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等
社区基础配套已经投入使用。为了丰富社区生活，东方太阳城乒乓球俱乐部、太
极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部都已于 2003年 7月份正式成立，今后还
将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各样的俱乐部，为业主们创造
相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。
（2）东方太阳城二期
东方太阳城二期总占地面积约 47万平米，总建筑面积仅为 24万平米，包括
万晴园、富春园、清波园和公建区。其中万晴园为公寓和联体别墅区，富春园为
独栋别墅和四合院区，清波园为联体别墅区，多种建筑形式随心选择。公寓首层
均赠送私家花园，提供了别具一格的生活范本。而有“万亩森林，千坪庭院，独
栋别墅”美誉的富春园独栋别墅和四合院，则以 10万株 50年原生森林、75万
平米竞技绿地吸引了城市领袖阶层的关注。独栋别墅赠送 400—2400平米不等的
超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。
（3）东方太阳城三期：
东方太阳城三期由两大组团构成，其中公寓区有点式公寓和板式公寓约 20
余种户型可供选择。届时，社区将有七个风格各异的组团，遵循有天、有地、自
由自在、和谐共生的生存法则，湖泊和绿地自然穿插于组团之间，形成开放式、
团组式、花园式建筑群。社区里蜿蜒流淌的 17万平米水系，荡涤着生活在北国
的爱水之人内心的喜悦。空气中每立方厘米 2000多个负氧离子是对热爱自然的
人最好的健康回报。
2、公共设施
（1）娱乐
俱乐部为到访的每一位客人提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。陶艺馆、
咖啡馆、棋牌吧、 KTV 、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有藏书
万册的精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、 茶道、插花、 棋牌等丰
富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。垂钓区、室外自助烧烤及温室大
棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，使您更充分体味生活情趣、享受惬意心境。太
阳会所一层西侧设有精品屋走廊，汇聚各类艺术装饰品、书法绘画、茶道用具、
养生用品等各类特色商品，让您在琳琅满目的商品中充分感受精挑细选的满足。
（2）运动
高尔夫球练习场、室外网球、篮球、户外阳光泳池、室内游泳馆、三温疗养
池、有氧锻炼室、体操房、保龄球馆、台球室、室内跑道、健身器械区、大型多
功能球类运动馆等多维运动空间，优质的硬件设施令每一位在此运动的人们都能
充分体验健康跃动和身心颐养。
（3）温泉疗养
6泳道 25米长的室内温泉泳池，从 2000米的地下打出平均 40摄氏度的温
泉，温泉浴疗养池（分为冷池、热池、温池、儿童池等），室外嬉戏温泉泳池，
均设有男、女更衣间和衣柜。
（4）餐饮
目前东方太阳城俱乐部下设餐饮部，共拥有三个中餐厅一个西餐厅。中餐厅
经营特色淮扬、精品川菜、粤菜海鲜以及各式家常菜系，重金聘请的名厨大师会
为你烹饪出令人齿颊留香的美味佳肴。西餐厅提供经典的欧陆式菜肴及各类西式、
中式、商务套餐； 从物资采购、原料加工、烹饪制作等各个方面严格操作，确
保菜品质量的上乘，同时提供主动热请、周到细致的服务，创造整洁、舒适、方
便、安全、温馨的就餐环境； 在如画的绿地美景环抱之中，美食的乐趣不仅是
一番大快朵颐，更是呼朋唤友小聚一起的心有灵犀。
（5）酒店
北京东方太阳城嘉宾国际酒店为美国 GuestHouse International Hotel
全球连锁酒店旗下酒店，由香港嘉宾国际酒店管理公司负责管理。
酒店前厅主要负责为宾客办理入住登记手续、问讯服务、委托代办服务、商
务服务、外币兑换及电话接转服务并处理宾客投诉。
一层商务中心可提供打字、复印、传真及邮件收发等各类商务服务，所有酒
店客房及公寓房间均可宽带上网，使您在享受休闲娱乐的同时亦能运筹帷幄、把
握乾坤。
酒店客房及公寓客房建筑面积共约 万平米，美式建筑风格别致优雅，
功能完备。酒店提供四星级标准的优质服务，共有客房 108 间（含高级客房
97 间，豪华套房 3 套，豪华复式套房 8 套）；所有客房卫生间窗户均为可开
启折叠百叶窗设计，客人可一边享受沐浴，一边欣赏电视节目或窗外美景，惬意
无比。
为满足长住客人的居住需求，我们专门配置了 3 栋酒店式公寓，共 110
套客房，面积从 平米到 平米不等，共五种户型可供选择。一居室小
巧温馨、两居室宽敞豁亮。每种户型均设有厨房并配备厨具（含冰箱、电磁炉、
炒锅、炒勺等）；客厅配置茶几、沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电
视、空调，卫生间配备热水器、淋浴间及浴具等。
酒店服务包括： 客房清扫、夜床服务、房间小整、物品租赁、衣物洗涤 /
熨烫、房间小吧服务、加床服务、遗留物品的保管 / 认领、擦鞋服务、婴儿看
护等；如此高质量、高标准的服务，使东方太阳城 成为了人们玩耍逗留、小住
时日的临时居所，回家的感觉这般美妙，享受生活竟是如此简单。
（6）老年大学
东方太阳城老年大学——北京东方太阳城文体培训学校，于 2005 年 11月
经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于 12月正式成立。
东方太阳城老年大学位于社区中心太阳会所内，环境优美、教学设施先进。老年
大学属社区公益机构，不以盈利为目的，旨在为社区居民提供服务，丰富老年人
的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。
东方太阳城老年大学目前已开设的芭蕾舞蹈班、民族舞班、布贴画、电脑班
等丰富多彩的课程让社区的业主实现了他们年轻时的梦想，正如其中的一位学员
所说：“跳芭蕾是以前不敢想的事情，可是现在我在跳！”那自豪的表情就好像
在向全世界宣布“我就是世界上最好的芭蕾舞家”。在东方太阳城的老年大学不
光可以学习， 社区居民还可以申请开设课程，把自己在某一领域的长期研究成
果和心得体会与社区居民分享。
（7）农庄
绿色农庄位于东方太阳城社区东北部，占地数百亩，可种植各色瓜果蔬菜。
通过认领的方式，您即可拥有自己的土地，并且成为“真正的菜农”。您只要认
买一分土地，那么一年有八个月的时间，您都可以在“自己的土地”上耕作，并
且每天都能吃上自己亲手种植的各色蔬菜。
农庄将提供农业专家为您进行免费种植养护指导；免费提供土地种植所需水
电；平价供应种子、肥料等服务。我们将尽可能提供更多、更好的服务，以解除
您认买农庄的后顾之忧，为您提供方便。
如果您某一段时间无暇照管庄稼，那么绿色农庄的农业专家将为您代管。您
每天只需花 1元钱/分地，您的菜地就可得到农业专家的精心看护。不过，我们
还是希望您能亲自参与种植，这样，您就可以带着家人一起在菜园里劳作，享受
家庭的欢乐；还可以把农庄变成课堂，教孩子们认识各种植物，培养孩子热爱劳
动、珍惜劳动成果的好习惯。您将在农庄享受到播种的快乐、收获的喜悦以及一
家人其乐融融的幸福，而这些是我们不能替代的。
（8）会议
太阳会所拥有近 20 间国际化标准多功能会议厅，约 40 平米至 900 平米，
可满足不同会议、培训使用需求；多媒体网络设备一应俱全，可接办各种商务会
议，令您的商务之旅惬意轻松。其中多功能厅面积约 900 平米，配有专业视频、
声像设备并可无限上网，齐全的舞台设备及灯光效果，可举办大型商务会议；尤
其是近 150 平米的超大舞台，能满足各种文艺演出的需要
第五节 养老产业公司案例
一、Del Webb公司
Del Webb公司是 “老年社区”行业的领导者，它由 Del Webb先生创建。
在 2004年的一次调查中，美国西部三分之一的成年人认可 Del Webb或者“太阳
城”这个品牌。
到 2000年 1月，Del Webb开发了 13个太阳城社区，销售了超过 80000套
住宅，公司年收入达到了 20亿美元。2001年 7月，Del Webb与 Pulte公司合并，
成立了全美最大的住宅建筑公司。
现在，Del Webb的产品遍布全美超过 16个州，而且将来可能会更多。对 55
岁以上的活跃长者来说，Del Webb的产品代表了一种独一无二的生活方式。
1、产品布局从太阳带向全美境内辐射
1998年之前，Del Webb的产品主要分布在内华达、亚利桑那、佛罗里达等
位于太阳带区域的州，1998年，随着 Sun City Huntley在伊利诺斯州开盘，标
志着 Del Webb正式走出这一区域，开始全国布局。Del Webb从 90年代开始进
入有霜带（Frost belt）开发成人社区，例如康涅狄格、马萨诸塞、新泽西、纽
约、宾夕法尼亚等州，2001年与 Pulte合并之后，加快了全美布局的节奏。
迄今为止，Pulte/Del Webb已经在全国建造了 22个专供退了休的老人居住
的居民小区，有一半是建在气候偏冷的州的，比如伊利诺斯州、密歇根州、新泽
西州和俄亥俄州，这与其他房地产公司只盯着佛罗里达州这样的南方暖和区域的
策略有所不同。
图 Del Webb老年社区分布
2、产品由单一太阳城到系列产品
Del Webb早期推出的老年社区产品比较单一，“向所有客户提供一种产品”，
而现在，客户能够选择到各种各样个性化的产品。例如早期的“太阳城”在只有
5种房型供选择，而现在新开发的“太阳城”社区，则至少有 20种以上的房型
可供选择。
Del Webb旗下主要有“太阳城”系列以及其他，太阳城系列为 Del Webb的
主打产品，它都为大规模社区，占地面积大，设施完备，高尔夫球场、网球场、
游泳池、理疗中心等一应齐全。而相对早期的太阳城社区，现在的太阳城规模已
经小了许多。
并不是所有的人都喜欢太阳城这种大而全的老年社区模式，调查显示一些活
跃长者喜欢更私密性的社区，于是近年 Del Webb陆续推出了 Solrra和 Corte
Bella两个品牌，服务于这一部分市场领域，得到非常好的市场回应。此外，Del
Webb还从 1999年开始开发无年龄限制社区“Anthem”系列。
3、Del Webb重视市场研究
Del Webb将市场研究提升到市场营销策略的中心，大幅增加了市场预算。
该部门深入地研究了 50多万个顾客的相关数据，将整个美国市场划分成 11个目
标顾客群，分为“初始购房者”（第一次购买房子的顾客）、“再购者”（单亲
家庭再度购买住房）、“不断攀升社会阶层的流动式家庭”，还有诸如“退休家
庭/独立家庭”等等，这其中也包括活跃长者。
4、经营业绩占 Del Webb公司近四成
每年这些针对老年人开发的房地产为公司带来了公司三分之一的销售收入，
其净利润份额则高于三分之一。
截至 2005年，Del Webb成功地在全美布局，在全美 17个州有 42个成人社
区在售或已售完，计划到 2006年底，在新增 20个老年社区。2005年 Del Webb
品牌产品的销售量占 Pulte公司 45,630套销售量的 39％，2004年，这个比例则
是 33％。
Pulte是美国最大的房地产公司，年销售额接近 120亿美金。2005年头半年，
Pulte的利润增加了 63%，使得公司股票价值比 2003年翻了两番，这给了 Pulte
更大的信心，Pulte向公众承诺：到 2007年，该公司年收入将会以每年 15%到 20%
的速度增长。
二、上海绿地集团
1、企业概况
上海绿地（集团）有限公司是上海市重点扶持的大型企业集团之一，是上
海首家也是唯一一家通过市场机制综合经营积累资金，无偿投资建设城市公共绿
化的专业性企业。公司成立于 1992年 7月 18日，1997年 3月改制为多元投资
的企业集团，并以其为核心企业组成上海绿地集团。
绿地集团坚持“绿化城市、美化环境、造福人民”的宗旨，积极投资建设城
市公共绿地，每年在经营利润中取出一部分无偿建绿，很大程度上弥补了政府财
政对城市公共绿化投入的不足。
绿地集团创立 14年来，始终坚持“营造美好生活”的企业宗旨，通过产业
经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业有限多元发
展”的产业布局。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及
南昌、合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、诸暨、徐州、
沈阳、太原等近 20个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资
建设波罗的海明珠项目；绿地商业集团、绿地建设集团、绿地能源集团、绿地汽
车服务集团和新华发行集团等五大产业集团已经具有了较大的规模和较强的实
力；绿化工程、物业管理等产业也初具规模。
绿地集团具有很强的社会责任感，发展不忘回报社会。成立 14年来，累计
无偿投资 3亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，此外，在慈善、公益、
拥军等方面累计捐赠超过 1亿元。
2、推出尊老社区——孝贤坊 立意高
上海绿地集团为配合政府宏观政策，解决现实的社会问题，针对老龄化的严
峻形势，提出超前的尊老社区理念，打造长三角最大“尊老社区——孝贤坊”的
宏伟目标。绿地集团，以崇高的价值理念，吸收社会各界学者的建议，广泛借鉴
国外经验，以雄厚的实力打造出绿地 21城“尊老社区”——孝贤坊。孝贤坊以“老
有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”作为规划指导思想，充分
考虑到需要关爱的老人生理和心理的各种需求，真正为老年人打造一个养老天堂。
绿地从城市运营的高度对绿地 21城进行整体策划，绿地 21城由度假、尊老、
国际、商务四大社区组成。孝贤坊位于绿地 21城中心的区位，是将来规模 1000
万平方米中的一部分，从这个意义上来说，老人是居住在一个社会里，而不是居
住在一个纯粹的老年社区里。这种融入型的老年社区既给老年人提供符合其身心
特点的住宅产品和生活氛围，也使老年人不脱离正常的社会结构。
3、建筑类型主推联体别墅和电梯公寓
建筑类型上，孝贤坊主推以英式田园风格为主的联体别墅和紧凑房型的养生
电梯公寓。
图 玫瑰园英式联体别墅
图 合欢园养生电梯公寓
玫瑰园联体别墅承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，45度的坡顶、华美的
山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与
自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。
而合欢园养生电梯公寓，全部以 5层高的多层建筑为主，“个”字型水系贯
穿其中，以水为界，划分成三个相对独立的区域。合欢园电梯公寓有三种户型，
55平方米一房、72平方米两房和 85平方米两房。
4、采用共享和专属两类配套设施与服务
（1）四大社区共享 19万平方米公建设施
绿地 21城规划有约 19万平方米的公建配套设施，主要包括：四星级绿地豪
生国际会议大酒店，可满足商务宴请与家庭团圆的双重需要；近 11万平方米的
香榭丽大道，沿街分布着咖啡店、手工艺店、西餐厅、顶级品牌店等特色商家，
洋溢异域风情；万平方米的社区生活广场，汇集了餐饮、娱乐、银行、邮政、
图书馆、文化馆、宠物医院等设施，可 24小时满足一切生活需求。还有中福会
绿地幼儿园、绿地家世界（一期）建材 MALL、超级果蔬供给中心等，为社区居
民提供全方位的服务。离小区约 1．5公里处，有在建的易初莲花购物中心。
（2）尊老社区专属配套与服务，覆盖生活、医疗、教育、旅游和交通。
合欢园养生电梯公寓还拥有孝贤坊一系列的老年专属配套，如老年养生文化
馆、营养配餐中心、购物中心、家政服务中心、绿色食品超市等。绿地集团通过
与多家机构合作，提供“一站式”物业服务、全智能信息配套体系等，保证老年
人的无忧生活。
在医疗方面，绿地集团总投资超过 4亿，联合上海同济医院，按照三级乙等
标准建设大型综合医院，共同打造出拥有 300个～500个床位的全国老年特色服
务综合医院——同济大学附属同济医院绿地昆山医院，并开创性地设立营养处方、
运动处方、病理处方等三种特色处方；
为进一步丰富老年人的生活，绿地集团还联合上海市老年大学，创立了上海
老年大学绿地 21城分校，提供丰富多彩的课程。孝贤坊与上海老城隍庙旅行社
合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。在
社区内部，绿地集团还携手大众巴士公司，开通了社区至中山公园的专线，每日
往返 24班，全年无休，进一步为居民出行提供方便。
5、从老年人角度出发设计建设规划和设施
“孝贤坊”的整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的
活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全
可按照自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。
