（价值管理）论别墅价值
论别墅价值
摘要：住宅演进是人们追求生活质量在获取居住效用最
大化的历史过程，生活质量则是人们对各方面需求综合满足
程度的抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物
质和信号的心仪感受程度。关键词：建筑设计别墅一、别墅
生活——自然鲜氧的最佳选择人作为一个独立的生理系统，
不断与外界进行物质和信息交换，“健康生活”的关键指标
是人们对摄入物质和接收信息可控制程度。摄入物质决定肌
体“硬件”系统的健康状态，而接收信息对人们心理和精神
状态影响更大。早在几个世纪以前人们就认识到“病从口入”
的道理，并在上个世纪发现人平均每天需要食品 1公斤，饮
用水 3公斤，呼吸氧气 15公升。人们对改善生理系统的物理
环境进行了不懈努力，对食物的生产与加工从农耕火种到工
业化的农场，又从大量使用化肥的增量生产到注重绿色食品
的精细生产；对水的加工也是从自然水到粗加工自来水，从
粗加工水到精细加工的矿泉水、蒸馏水。人们仅仅是对摄入
的食物、水进行了史无前例的精细加工，且精细度不断地提
高，远远超越了精耕细作、食不厌精的程度。但对吸入的空
气，即使科学发展到今天，人们仍然不能对可吸入空气的质
量做行之有效的质量加工。在食品方面，人们正在疯狂地追
求脑白金之类的“异化食品”，对可吸入空气质量改善却大大
滞后。目前人们对空气质量的改善仅仅局限在降低工业有害
物的排放和大规模植树造林的绿化工作上，不难证明任何城
市的绿化工作对空气净化的贡献不足以抵消城市化进程对空
气造成污染危害。目前世界许多大城市的绿化率在 45％以上，
但城市的空气污染问题并没有得到根治，再看上海市城市绿
地规划建设目标：2020年上海市的城市绿化率可以达到35％。
我个人认为绿化率概念应是表面积的覆盖率而不仅仅是垂直
投影面积的简单覆盖率。例如城市中心表面绿地增加了，但
由于高楼大厦林立使建筑物的水泥侧面积增加的更快，高容
积率使得单位面积的空调数量增加，和废气排放的增加，所
以其正负两方面因素之和的作用结果还是空气质量进一步恶
化。随着人均收入的不断提高，越来越多的人看重空气质量，
市政府植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产出新鲜氧气，
每平方米草地产生的氧气是一个定数，一颗树木叶面表面积
产生的氧气能够与 3平方米的草地所产生的氧气相等。只有
当绿地的面积大到相当程度，城市绿肺的功能才能抵消空气
质量的下降，所以人们唯一的选择是逃避城市，选择住在郊
外。不难证明置身于大面积连片绿地的别墅区域所吸入的空
气质量高于城市孤立绿地边的空气质量。1平方公里的绿地
效果与 50平方公里的绿地效果远不是 50倍的算数级差异，
而之少是 250倍的几何级差别。所以城市中心花园洋房的绿
地在大其空气质量也远不如浦东金桥世纪公园或莘松别墅区
的空气质量好。目前条件下，人们享受新鲜空气（和高标准
生活）的唯一解决方案是远离城市住在郊外别墅。在收入条
件的约束下，人们最可能先对食物和饮料进行选择，最后才
能对可吸入空进行选择。所以选择别墅是选择健康生活“健
康住宅”的高级阶段。其实生态小区的总体布局、单体空间
组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以
及生活服务配套的一切工作，都是以改善及提高人的生态环
境、生命质量为出发点和目标。二、身份与阶层的象征
——别墅灵魂市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益处向
高效益处转移，作为资源支配和管理者的人无疑可以被看做
资源的节点，随着市场经济的演进，资源不断的分化重组，
一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了。愿意为优质
空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲
和自然的意愿。正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖
以生存和发展的社会基础和文化基础。房地产消费群实际上
是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方
式的总和，而亚文化群则是在特定的区域中具有相类似的文
化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群”。在市场经济条件
下的社会生活中，一天就可以产生一个“暴发户”，但三年却
不能培养一个“精神贵族”。这就是文化内涵的稀缺性表现之
一，别墅是亚文化的载体，别墅的精神是别墅的灵魂。按马
斯洛需求层次理论，在人最基本的衣食住生存问题解决后，
人们将渴望他人的尊重，新兴的中产阶级人群渴望社会承认
他们的存在价值，他们在超越穿戴名牌后，更希望以居所体
现他们的身份，而住房可以使居住者的身份和阶层一目了然，
居住地区、小区类型房子的外观特征能告诉你房东所属的社
会阶层。开发商也谙熟此道，纷纷抛出各种题材并以广告提
升物业的精神。别墅具有更大的空间去设计定位居住文化理
念。别墅将体现居住人的身份和社会阶层这就是别墅的灵魂。
三、目前上海别墅结构分析在新浪搜索“别墅”两字有 282639
条网页信息，别墅火爆可见一斑。据不完全统计，在上海上
市的和今年即将上市的别墅项目有 105个，绝大部分分布在
近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅
项目总数占到了上海别墅供应量的 80%以上。其中闵行、松
江和长宁占别墅总量的 60％，大体上是浦西三分之二，浦东
三分之一。由于浦东陆家嘴国际金融中心的地位日渐显赫，
和上海市最近将虹桥机场的国际航班全部调整到浦东国际机
场的影响，都使得浦东区域的别墅更加国际化。上海本地人
则更偏爱西南区域的别墅。从价格上，目前上海 50%别墅供
应量集中在 100万至 200万价格段，总价在 200至 300万的
中高档别墅，占总供应量的 18%；总价在 100万以下的经济
型别墅和总价在 300万以上的豪华型别墅分别为 19%和 13%。
按照上海搜房的统计：“目前上海市别墅开发用地近 2万亩，
平均每个项目的占地面积在 10万平方米左右。以综合容积率
计算，那么近 2~3年内上海别墅市场的供应量达到 940
万平方米。”如果别墅单位平均面积为 220平方米，别墅项
目共有 42700套，平均销售三分之一，市场尚存在 620万平
方米，28100套的别墅供应量在三年内上市。按照第五次人
口普查结果：上海市总人口 1640万人，总户数 564万户；按
照市交易中心提供的数据，1998年、1999年、2000年和 2001
年连续四年新房交易量为 1151万平方米、1329万平方米、
1645平方米和 1879平方米；四年新房共交易共计 5944万平
方米，若按户均新房面积为 100平方米，四年当中有近 59万
户家庭购置新房（包括外地人是 59万）；假定购买别墅的上
海居民 90％为第二次购房（假设是基于：在上海市工作的居
民第一次购房时的消费能力难以达到私家车加别墅的消费能
力），在 59万新房房主中有 5％的人有能力购买别墅，并在 2-3
内考虑购买，则现实需求可能有 3万户（不包含外籍人士）。
如果每户平均需要 200平方米的别墅，则总需求量在 600万
平方米左右，正好与 620万平方米左右的别墅存量相近。如
果考虑外籍人士上海购买别墅的数量，估计目前供需情况持
平。但对供需结构性矛盾不可掉以轻心。目前别墅项目存在
的问题是供需结构性矛盾相当突出。购买 200－300万元的别
墅，首付 40－60万，月供近万元，需要家庭月收入在 3万元
以上，从这个条件来讲，我不知道开发中高档别墅的开发商
是否做过谨慎的市场调查，从我们目前掌握的资料看，三年
内找不出 3万户要购买 200万以上的中高档别墅的家庭。可
以去市交易中心查证目前上海市没有实现年平均成交一万套
别墅的市场记录和市场消化量。虽然从长期需求来看，上海
的别墅需求在 7~10万套，但“长期”是 8年还是 15年则大
不一样，8年则每年是 1万套左右，15年每年则 5000套左右。
另外别墅也有一个适合中国国情的问题，在中国别墅不是越
大越好，越欧美化越好，越豪华越好，中国有自己的居住文
化，上海本地的中产阶级形成需要时间，可以肯定地说上海
一年内没用新生一万中产阶级的能力，而购买（或租用）上
海别墅外籍人士的数量与上海吸引外资额度正相关，我想提
醒别墅开发商们仔细研究一下占购买别墅人数 60％以上的新
上海人的行为偏好，和吸引外资额与购买别墅人的比例关系。
近来我看了许多 99年建造的别墅，由于房型落后，环境不尽
人意而无人问津。明年年底将有一大批别墅空置待价而沽将
是上海房地产一大奇观。
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