物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用
2008-6-6 17:34:56 来源：中国物业管理师 作者：李禾
核心提示：可以想见对一个特定的物业讲，10 个人进行管理与 100 个人进行管理产生的经济效益肯定不会
一样。就是说，10 个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由 100 个人管理，能力可以达成管理
目的，而经济效益却很差。
一、引言
在对一个物业管理企业经营状况优劣的评价时，经常用到以下几个评价的元素。
1、经营规模：显示物业管理企业的规模，通常用综合管理面积来恒量；
2、社会效益：显示企业对社会的公益性贡献和由此产生的企业知名度；
3、经济效益：指企业的经营利润。
三者之中，经济效益是唯一表征企业经营成绩的指标，也是在市场经济条件下考量一
个物业管理企业核心竞争力、经营实力乃至生命力的唯一标准。
对一个物业的综合管理中，费用比较高的支出一般有人工费用、能源费用、设备系统
的外委费用、其它费用（办公费用、保险费用、税金等）。其中的人工费用占有 30~40%乃
至更大的比例，这项成本的支出对企业经济效益的好坏起着至关重要的作用。因此，如何合
理地降低人工费用，以提高企业的经济效益，应该成为物业管理者、经营者重要的研究课题
和战略策划、战术设计的重要内容。
本文就此课题进行了一些研究，提出了“人均综合经济指标”的概念，供同行们评判、
参考。如蒙赐教圈点，并达成完善，应用之目的，则不仅笔者幸甚，业界亦幸甚矣。
二、人均综合经济指标的定义和概念
可以想见对一个特定的物业讲，10 个人进行管理与 100 个人进行管理产生的经济效益
肯定不会一样。就是说，10 个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由 100 个人
管理，能力可以达成管理目的，而经济效益却很差。那么，为提高经济效益将管理人员降
至 80 人呢？或为增加管理能力将管理人员增至 30 人呢？这样，管理能力强与弱、经济效益
优与劣的状况都得到了相应的改善。显然，这是一个定性的概念。若再进一步“优化”，将管
理人员设为 40 人或 60 人，情况会怎样？不得而知。但我们确信这样一个事实：一定存在某
一个最佳结合点——人员的配置使得管理能力和经济效益均处在最优状态。寻求这个“点”的
位置就是探讨“人均综合经济指标”的命题所在。
1、人均综合经济指标教学模型
R=F/M（M2/人） （1）
式中，
R——人均综合经济指标（M2/人）
F——物业项目的总建筑面积（M2）
M——物业项目综合管理从业人员（人）
该人员指包括管理人员、作业人员在内的全员数目。
从数学模型中可以得出，人均综合经济指标的含义是“物业管理从业人员的单位管理面
积”。根据“劳动生产力”关于“单位产品所包含的劳动量愈少，则劳动生产力愈高，反之，则
愈低”的释义，人均综合经济指标的定义大致与劳动生产率的定义相符。
2、数学模型的理论分析
显然，R 值越高，企业的经济性越好，反之亦然。因此，提高经济性的途径就必然要
使 R 值增加。从 R＝F/M 式中可看出，R 与 F 成正比，与 M 成反比，即 R∝F，R∝1/M。从
纯数学的角度看，增加 R 值要么提高 F 值，要么降低 M 值。而对于一个确定的物业，其建
筑面积 F 值已经确定，无法增减。因此，能调节的就只有 M 值一个因素了。似乎形成“对一
个确定的物业，提高其经济性的途径只有减少管理人员数量”的态势。然细细地分析一下其
影响因素，就会发现并不尽然，还有许多外在因素在影响着 R 值的量化。
3、人均综合经济指标的影响因素
∝物业类型的影响
许多物业并不是单一使用功能的物业。办公楼带商业、住宅带商业的物业比比皆是。
由于使用功能的差异，其管理方式也就大相径庭。相应的 R 值（M 值）计算式也要从“数学
模型”演化为如下的计算式：
M= F/ R（人） （2）
M= F/ R a A+RbB+RnN （3）
式中：A、B、…N——同一大物业中不同功能物业所占的比例（%）
Ra、Rb、…Rn——同一大物业中不同功能物业的人均综合经济指标值（M2/人）
∝物业智能化程度的影响
这是隐含在 F 值中的影响因素。智能化程度一般按 A 级的多少来评价。智能大厦必须
具备三种基本功能：通讯自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），大楼自动化管理系
统（BA），这就是所谓的“3A”级。有人将 BA 中的消防自动化系统（FA）和信息管理自动
化系统（MA）分离出来，就形成了“5A”。
显然，智能化程度越高，对人员的需求量越少，美国纽约市的贸易中心大厦近 100 万
平方米，管理大厦的人员仅有 80 个人，其人均综合指标达 12,500㎡/人。是我国目前平均水
平的 40～50 倍。即说明了物业智能化的程度对物业管理经济性的巨大影响。
∝管理人员素质的影响
这是隐含在 M 值中的影响因素。同样是管理人员，其责任心、技术水平和能力，受教
育程度存在着很大差异。智能化再高的物业，如果管理人员的水平低，也达不到其效用和减
少人员的目的。在国内，放着自动化程度很高的控制系统不用，用依然采用传统落后的手动
方式的例子比比皆是，屡见不鲜。试想，如果用 80 个技术水平很低的平庸之辈管理纽约商
贸中心，将会是一种什么样的景象呢？因此，人员素质的高低是影响人均综合经济指标的重
要因素。
∝物业规模的影响
物业规模也许会对 R 值产生影响。俗话说：麻雀虽小，五脏俱全。小型物业也会具备
大型物业的功能，换句话说，物业小不一定智能化水平低，不一定设备系统数量少。譬如说
一个大型物业有三个出入口小型物业也可能有三个出入口，那么根据一门一岗制的原则，大
小两个物业在出入口明岗的人员配置上应该是一样的。再如冷冻机，大型物业可能用 1000RT
的冷冻机，小型物业可能只用 400RT，这并不能说明小型物业即可由此降低 60%的管理人
员。从物业规模的角度看，规模较大的物业的人均综合经济指标一定大于规模较小的物业。
∝社会状态的影响
社会状态也将会对人均综合经济指标产生影响。比如治安状态，就会对保安人员数量
的配置产生影响。日本新宿的新都心大厦，十几万平方米的超大型建筑物，仅有保安人员 20
人，采用的都是巡视制，不设明岗，大大减少了人员数量。而在中国，由于社会的治安状况，
很难设想大厦不设明岗，国内的传统保安管理方式仍采用一门一岗制，考虑到双休日节假日，
则使人员数量大大增加。此外，政府的有关部门有些规定也对人均综合经济指标造成影响，
笔者曾向一位政府官员作过咨询，对于饭店，平均每 200㎡的建筑面积应配备一名保安人员，
照此计算，一栋 50000㎡的饭店即应配备 280 名保安人员，其数量之大，令人咋舌。这些都
是限制 R 值的因素。
∝专业社会化因素的影响
随着专业社会化程度的提高，许多原属于物业管理企业自有人员的工作被社会上涌现
出的专业化公司所取代。例电梯、配电系统、消防报警系统的维保业务，消防感知器、厨房
排风设备的清洗、大厦外壁的清洗，消毒、杀虫、灭鼠工作，垃圾清运、化粪池清掏业务等，
甚至有专业的保安公司、保洁公司总揽原属于物业管理企业中的重要工作范围。这些专业公
司的专业性强、技术水平高、特殊工具配备齐全、服务态度好，逐渐成为物业管理中不可或
缺的部分。显然，这些专业公司的存在和对行业的不断渗透，极大地影响到企业人均综合经
济指标中最重要的外在形成——人员配备的多寡。因此，在确定 R 值时，一定要把这项因
素充分考虑在内，才可能使人均综合经济指标的应用更接近实际。
∝其它因素的影响
除上述从专业角度考虑的影响之外，国家整体的政治气候、经济体制、政策法规以及
房地产的涨落、国家开放程度甚至国际形势都可能会影响到物业管理行业，并一定会波及到
人均综合经济指标和企业的经济性。譬如政府近期出台的“残疾人安置政策”，即极大地冲击
了包括物业管理业在内的许多行业，打乱了企业的经营管理秩序。因此，物业管理行业的经
营者、管理者们要随时注意此类政策性动向，调整自身的综合经济指标，避免不必要的损失，
方为上策。
4、人均综合经济指标 R 值的理论公式
考虑到各项影响因素的存在，则人均综合经济指标 R 值（或 M 值）的理论计算通式则
为：
M＝F/ Ra·A＋Rb·B＋…Rn·N（K1K2K3）（4）
式中：K1K2K3…Kn——各项影响因素的修自系数。
如首先设定一个标准的物业为参照物，其 K1K2K3…Kn≡1。
对一个实际的物业逐项进行分析，确定其修正系数值。如其智能化程度高于标准参照
物，则智能化程度修正系数 Ki 即小于 1，具体数据可依据经验值确定。再若实际物业座落
于治安状况较差的城乡接合部，其周边环境修正系数 Ki 即大于 1，其具体数据亦应根据实
际状况确定。总之，修正系数的确定可以使人均综合经济指标 R 值或实际物业管理人员数
目更接近上述的“最佳结合点”。
三、利用人均综合经济指标的概念进行统计分析
1、统计分析基础
人们的最终目的是确定一个合理的 M 值，即为一个实际的物业配备其管理相适的人员
数目。为此，需对实际物业的状况进行详尽的调查研究。确定影响因素的影响程度，进而确
定修正系数的具体数据。
大量的社会实践，使从事物业管理的从业者们积累了丰富的经验，从中获得了许多接
合实际的经验值。虽然有些经验值的得出未得到深入的理论验证，但其使用性、操作性却很
高。在尚未形成完整的理论体系之前，以这些经验数据作为统计分析的基础仍然有较高的可
靠性，是行之有效的方法。
譬如：中型智能办公大厦 R=600~800㎡/人
高档公寓、别墅类住宅 R=1200~1500㎡/人
2、典型化计算实例
∝确定 R 值
假定 Ra=400（商业部分）
Rb=1000（住宅部分）
显然，该物业是商业和住宅的综合物业，其商业部分比例 A 与住宅部分比例 B 之和等
于%。
∝计算数据并列表
该表为 Ra=400，Rb =1000 的通表，
依此方法可确定（Ra1，Rb1）、（Ra2，Rb2）、…（Rai，Rbi）…（Ran，Rbn）等若
干组数据或图表。有了这些图表，可使计算大大简化。只要确定了 Ri 数据，就可以查表计
算出有关数据。
从表中可以看出，序号 1，序号 11 所列的状况为特殊状态，即 A=0 时，B=1 为纯住宅
状态，A=1 时则 B=0，为纯写字楼状态。二者之间的状态均为一般状态。
如一栋 F=50000㎡的综合楼，商业部分（写字楼部分）占 60%，住宅占 40%，则约需
物业管理人员 M==×50000=80 人。
人均综合经济指标是一个表征物业管理企业经济星的一个重要数据，鉴于复杂性，还
需许多的经营者、管理者进行深层次和理论性的探讨。本文只是对此提出了一些初步看法。
随着物业管理行业的不断发展，如果提高人均综合经济指标必定成为物业管理行业的一个重
要课题。
阅读索引：李禾
